Woningmarktonderzoek Westvoorne 2015

Transcriptie

1 Woningmarktonderzoek Westvoorne 2015 Gemeente Westvoorne Rapport 21 juli 2015 Sander Vonk

2 Samenvatting In dit onderzoek wordt de stand van de woningmarkt in Nederland en in het bijzonder van de gemeente Westvoorne beschreven. Het gemiddeld prijsniveau van verkochte woningen is in 2014 in Westvoorne gedaald, hoewel dit (deels) te verklaren is doordat meer woningen in een goedkoper segment verkocht zijn. Het aantal verkochte woningen is flink toegenomen, voor kavels geldt dat echter niet. Landelijk is ook een behoorlijke afname van de gemiddelde verkooptijd waar te nemen. De gehanteerde grondprijzen zijn over het algemeen wat naar beneden bijgesteld. Voor kavels valt op dat het verschil in prijs tussen kleine en grote kavels afneemt. In hoofdstuk 3 is een voorstel voor te hanteren prijzen beschreven. De behoorlijk toegenomen verkoopaantallen is een positief beeld. De NVM geeft aan dat op regionaal niveau de verschillen groot zijn. In Westvoorne is dit zichtbaar in de verdere daling van de prijzen. Inhoudsopgave Samenvatting 1. De woningmarkt in Nederland in De woningmarkt in Westvoorne in Aantal verkochte woningen en transactieprijzen Huidig aanbod nieuwbouwwoningen Verkooptijd van woningen Aantal verkochte vrije bouwkavels en transactieprijzen Huidig aanbod van vrije bouwkavels 8 3. Conclusies en aanbevelingen Afzetbaarheid van woningen en vrije bouwkavels Voorstel prijsstelling vrije kavels Voorstel prijsstelling grondgebonden projectmatige woningen Globale risicoanalyse Scenario 12 Bijlage 1 vrije bouwkavels in verkoop en verkocht 13 Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 1/13

3 1. De woningmarkt in Nederland in 2014 In 2014 zijn nieuwe woningen verkocht. Dat is een stijging van 80% in vergelijking met het jaar ervoor (bron: BZK WBI / NEPROM MNW). De NVM geeft aan dat het herstel van de woningmarkt in 2014 nog beter was dan verwacht. In het 4 e kwartaal van 2014 zijn naar schatting zo n woningen verkocht. Voor het totale jaar 2014 is de schatting dat er woningen verkocht zijn. Dit is een stijging van 33% t.o.v (NVM). In onderstaande tabel staan de verkopen door NVM-makelaars weergegeven, waaruit de stijgende trend duidelijk af te leiden is. In het eerste kwartaal van 2015 is een daling te zien wat volgens de NVM elk eerste kwartaal voorkomt sinds de start van de crisis. Desondanks zijn er in het eerste kwartaal van % meer woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder (NVM). In het vierde kwartaal van 2014 is de gemiddelde prijs van een verkocht woning gestegen naar ,=. De woningprijzen zijn daarmee in 2014 met 3,5% gestegen (NVM). De prijsstijging is aan het afvlakken. De gemiddelde prijs voor een verkochte woning komt in het eerste kwartaal van 2015 uit op ,=. Een steeds groter deel van de verkochte woningen bestaat uit appartementen, waardoor de gemiddelde verkoopprijs daalde (NVM). Volgens de gegevens van het CBS zijn de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in de periode 2008 tot 2014 met 19% gedaald (CBS Statline). De verkooptijd bedraagt in het eerste kwartaal van dagen. De verkooptijd is daarmee t.o.v. het eerste kwartaal van 2014 met 23% gedaald. Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 2/13

4 . In tabel 1 is een overzicht gegeven van de kerncijfers van de woningmarkt in Nederland, gegeven voor het jaar Deze cijfers zetten we af tegen de cijfers van een jaar eerder, zodat goed te zien is hoe de woningmarkt verschuift. Tabel 1. Kerncijfers woningmarkt Nederland Nederland Verschil Aantal verkochte woningen in heel 2014 Aantal verkochte woningen in Q1 Door NVM makelaars Door NVM makelaars % (Q1-2014) (Q1-2015) + 19% Gem. prijs woning % Gem. verkooptijd in dagen 154 (Q4) 123 (Q4) - 20% Aantal aangeboden woningen % Al met al laat bovenstaand een positief beeld zien van een aantrekkende woningmarkt. De NVM maakt echter een paar aantekeningen hierbij. De eerste is dat het herstel per regio behoorlijk kan verschillen. Verkoop van woningen gaat in de perifere en plattelandsgebieden moeizaam. De tweede kanttekening is dat hypotheeknormen nog steeds verder verscherpt worden, wat leidt tot lagere prijzen en minder transacties. Momenteel wordt dit effect gedempt door de relatief lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen (NVM). Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 3/13

5 2. De woningmarkt in Westvoorne in 2014 De verkoop van woningen is in de gemeente Westvoorne behoorlijk aangetrokken. Wel is dit ten koste gegaan van de verkoopprijzen. 2.1 Aantal verkochte woningen en transactieprijzen In 2014 is het transactievolume weer behoorlijk toegenomen met 65%. Het totaal aantal verkochte woningen is komt al weer behoorlijk in de buurt van het jaar 2008 waar 165 woningen verkocht werden. Let wel, het betreft hier bruikbare transacties, wat inhoudt dat woningen die gekocht zijn op veilingen of vergelijkbare verkopen niet meetellen in dit totaal. Tabel 2. Aantal transacties per jaar in Westvoorne Type woning Vrijstaande woning ^1 kap Rij/hoekwoning Appartement Totaal Voor alle woningtypen is een stijging in het aantal transacties waar te nemen. Vooral de verdubbeling van vrijstaande woningen en appartementen valt op. De stijging van de verkoop van appartementen is volgens de NVM ook landelijk een opvallend beeld. De verkochte volumes zijn in de gemeente behoorlijk toegenomen t.o.v. vorig jaar. Het lijkt erop dat om deze verkoopvolumes te realiseren de woningprijzen wel moesten zakken. T.o.v zijn de prijzen voor verkochte woningen in de gemeente Westvoorne tussen de 6% en 17% gedaald. Waarbij de rijwoning de meest stabiele type woning is en het appartementen het meest in prijs gedaald is. Dit laatste is echter een minder zeggend cijfer. Het gaat om een relatief klein volume en dus erg afhankelijk in welke prijscategorie een transactie toevallig valt. In totaal zijn er in de gemeente Westvoorne in woningen verkocht. 1 ) In het eerste kwartaal van 2015 heeft de gemeente 40 woningtransacties waargenomen. 1 ) Volgens cijfers van de gemeente Westvoorne d.d. juni 2015 Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 4/13

6 Tabel 3. Aantal transacties en transactieprijzen woningen Westvoorne Verschil Aantal verkochte woningen Vrijstaand % 2^1 kap % Rijwoning % Appartement % Totaal % Gem. koopsom Vrijstaand % 2^1 kap % Rijwoning % Appartement % N.B. De verkoopprijzen zijn grillig en daardoor behoorlijk onvoorspelbaar. De tabel laat wel zien dat er gemiddeld woningen in 2014 goedkoper verkocht zijn dan in Het eerste kwartaal van 2015 laat weer een ander beeld zien, met hogere verkoopcijfers voor tweekappers en rijwoningen dan 2013, maar nog lagere prijzen voor vrijstaande woningen en appartementen. Bovenstaande verkoopprijzen zijn gemiddelden en afhankelijk van in welk segment een woning toevallig verkocht wordt. Het lagere prijsniveau in 2014 t.o.v in Tabel 3 wordt veroorzaakt door meer verkopen in een lager prijssegment dan voorheen en heeft minder te maken met een waardedaling t.o.v. het voorgaande jaar. De waardedaling ten opzichte van het landelijk beeld valt dus mee. Volgens de NVM zijn de woningen op de Zuid-Hollandse eilanden in het 1 e kwartaal van 2015 t.o.v. het eerste kwartaal 2014 met 3,7% gedaald. 2.2 Huidig aanbod nieuwbouwwoningen Om de slagingskans van het geplande nieuwbouwprogramma te kunnen inschatten is het goed te weten welk aanbod concurrerend is. In het Stec rapport Marktkansen woningbouw De Drenkeling van januari 2012 is onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in de gemeente Westvoorne. Het onderzoek van Stec (2012) ent zich op de locatie van de geplande nieuwbouwlocatie de Drenkeling. Deze rapportage zal zich daarentegen meer op het algemene beeld binnen de gemeente Westvoorne richten. Voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties in de gemeente Westvoorne is vooral het aanbod van vergelijkbare nieuwbouwwoningen in Brielle en Westvoorne van belang om de spanning op de woningmarkt te meten. Om een idee bij de huidige prijsstelling te krijgen is onderstaand een tabel (4) opgenomen met het aanbod van nieuwbouwwoningen in Westvoorne. 2 Dit betreffen alleen WOZ goedgekeurde transacties Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 5/13

7 Tabel 4. Indicatie aanbod en VON-prijzen nieuwbouwwoningen in Westvoorne e.o. (juni 2015) 3 ) Plaats Naam Project Type woning Aantal woningen m² perceel/ bvo (vanaf) VON-prijs (vanaf) Start bouw Brielle De Heeren van Maerlant Appartement 6 n.v.t Bungalow 4 nnb Tussenwoning + hoek 6 nnb Tussenwoning + hoek 5 nnb Brielle Nieuwland Oost 2^1 kap ^1 kap Brielle Port Brielle Rij Waterwoning (rij) Geschakelde woning Brielle Waterfront Appartement Vrijstaand Rockanje De Duindoorn Appartement 7 n.v.t Jan Jan voorjaar 2015 Oostvoorne De 5 bladeren Bungalow? nnb Rij (klein)? nnb uitverkocht Rij (groot)? nnb Patio? nnb ^1 kap? nnb ^1 kap? nnb Totaal 79 Oostvoorne Duynhove Kavel + v.s. woning deels verkocht/ bij verkoop 2.3 Verkooptijd van woningen De gemiddelde verkooptijd van woningen bedraagt in het eerste kwartaal van 2015 in de NVM-regio De Zuid-Hollandse Eilanden 150 dagen. De tussenwoning blijft het snelst verkopende woningtype met een verkooptijd van 106 dagen. Een verkocht appartement vindt na 139 dagen een nieuwe eigenaar. Bij vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap-woningen duurt de verkoop langer 4 ). Echter, een relatief groot deel van de in 2008, 2009 en 2010 gebouwde appartementencomplexen in Westvoorne is begin 2015 nog niet verkocht. De daling van de doorlooptijd wordt met name veroorzaakt door de snelle verkoop van nieuw aanbod. De prijs van deze woningen is doorgaans aangepast op de nieuwe situatie van de woningmarkt (NVM). 3 ) Funda 4 ) NVM, voorlopige cijfers Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 6/13

8 Figuur 1. Verkooptijd van woningen in regio Zuid-Hollandse Eilanden d.d. Q1 2015, bron: NVM 2.4 Aantal verkochte vrije bouwkavels en transactieprijzen Het aantal verkochte bouwkavels in de gemeente Westvoorne is t.o.v iets afgenomen. In 2014 hebben er 8 representatieve transacties plaatsgevonden voor een vrije bouwkavel. Dit is een daling van 20 procent t.o.v. 2013, toen waren er 10 transacties. Een conclusie of het aantal verkopen van kavels stagneert moet o.b.v. deze getallen nog in het midden gelaten worden, gezien de kleine aantallen. De volgende vrije bouwkavels zijn verkocht tegen de volgende transactieprijzen: Tabel 5. Transacties vrije bouwkavels Westvoorne in 2014 volgens de gemeente Westvoorne Prijs per m2 Prijs per m2 Locatie Aantal m2 Transactieprijs (incl. BTW) (excl. BTW) F.G.H. van Itersonlaan Zandweg Boomweg Boomweg Achterstrypseweg Maasweg Groeneweg * Voorweg Boomweg * I.v.m. bijzondere omstandigheden prijzen niet representatief Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 7/13

9 Tabel 6. Transacties vrije bouwkavels Westvoorne en omgeving volgens Funda (o.b.v. vraagprijzen) Prijs VON/m² Prijs VON/m² Adres Plaats Aantal m² Prijs k.k. Prijs VON (incl. BTW) (excl. BTW) Dwarsweg Rockanje Parnassialaan 40b Oostvoorne Boomweg 25a Rockanje Egelantierlaan 2c Oostvoorne Westerlandseweg 10 Tinte Rietdijk 14 Oostvoorne Parnassialaan 40 Oostvoorne Maasweg 1A Oostvoorne Huidig aanbod van vrije bouwkavels Om de slagingskans van transacties van de geplande vrije bouwkavels te kunnen inschatten is het goed te weten welk aanbod concurrerend is. In bijlage 1 is een overzicht van het huidige relevante aanbod aan vrije bouwkavels opgenomen. Er staan per juni vrije bouwkavels in de verkoop op Funda. Voor kavels geldt in het algemeen dat de prijs per m2 daalt naarmate de kavelgrootte toeneemt. Om deze reden zijn de grondprijzen per m2 opgedeeld in verschillende categorieën. Tabel 7. Gemiddelde vraagprijzen vrije bouwkavels in de gemeente Westvoorne Aantal m2 vrije bouwkavel Gem. vraagprijs per m2 VON en excl. BTW Voor vrije bouwkavels tot 800 m2 wordt een prijs van 279 per m2 VON excl. BTW gemiddeld gevraagd (tegenover 342 per m2 vorig jaar). Er heeft een daling van 18 procent plaatsgevonden in de vraagprijs. Prijzen tussen kavels verschillen echter sterk en zijn erg afhankelijk van de locatie. De conclusie dat kavelprijzen met 18 procent zijn gedaald is daarom niet te trekken. Wel is verderop te zien dat het voorstel voor te hanteren bouwkavels gedaald is t.o.v. vorig jaar en dat er een vervlakking opgetreden is in het verschil tussen grote en kleine kavels. Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 8/13

10 3. Conclusies en aanbevelingen 3.1 Afzetbaarheid van woningen en vrije bouwkavels Na jaren van teruggang in verkoopaantallen van woningen leek 2013 een kanteljaar. Nu de cijfers van 2014 bekend zijn, is 2013 zeker een kanteljaar geweest en zijn de verkoopaantallen van woningen bijna terug op het niveau van Ook uit de overzichten van de NVM blijkt dat de woningverkopen behoorlijk in de lift zitten en de verkooptijd van woningen verder terugloopt. Navraag bij een lokale deskundige laat zien dat wanneer kavels tegen een lager bedrag worden aangeboden dan in de bestaande markt, kavels te verkopen zijn. Een reële prijs voor een kavel is dus belangrijk. In vorige woningmarktonderzoeken werd voor de woningbouwlocatie van de gemeente een uitgifte van 10 woningen per jaar en 3 kavels per jaar als realistisch ingeschat. Vorig jaar betekende dit een marktaandeel van de totale verkoop van respectievelijk 10% en 30%. Met het positievere vooruitzicht wat verkoop van aantal woningen betreft, is het tenminste realistisch met het zelfde uitgiftetempo rekening te houden in de berekeningen. Bij een afzet van 3 vrije kavels per jaar stijgt het relatieve aandeel van het totaal wel weer wat t.o.v. vorig jaar (van 3 op 10 (verkopen 2013, aandeel 30%) naar 3 op 8 (verkopen 2014, 37,5%). Het aantal verkopen in 2014 is voor woningen weer op een behoorlijk niveau, maar voor kavels nog laag. Dit is een aandachtspunt voor wat betreft het percentage marktaandeel. De verkoop/afzet van vrije kavels is nauw gerelateerd aan de prijs van de vrije bouwkavel en aan de ligging van de kavel. Per kavel moet met deze variabelen rekening gehouden moet worden. Eenvoudig gezegd leveren kavels nabij de duinen meer op dan kavels in het landelijk gebied. Geconcludeerd kan worden dat kavels nabij de duinen populairder zijn en daarmee ook sneller verkocht zullen worden tegen een hogere prijs. 3.2 Voorstel prijsstelling vrije kavels De prijsstelling voor de vrije kavels is voor de grondexploitaties van 2015 opnieuw bepaald. Hiervoor is gekeken naar de grondprijzen van de kavels die in de huidige markt te koop staan. Een overzicht van gemiddelde vraagprijzen is in paragraaf 2.5 (tabel 7) weergegeven. Tabel 7 is op vraagprijzen gebaseerd. De vraagprijzen voor vrije kavels zijn voorzichtigheidshalve met 20% naar beneden bijgesteld, om zo tot een aanname voor de verkoopprijs te komen. Er blijkt een duidelijke verband te bestaan tussen de grootte van een kavel en de gemiddelde prijs. De verschillen in prijs tussen kavels is erg groot. Soms is niet duidelijk waarom de ene kavel duurder is dan de ander. Wel duidelijk is dat de ligging nabij de kust of de duinen zorgt voor een hogere kavelprijs. Onderstaande tabel geeft een voorstel van een gemiddelde prijs voor een kavel weer. Per locatie zou gekeken moeten worden of de locatie positief, of negatief afwijkt van het gemiddelde, waardoor respectievelijk hogere of lagere grondprijzen gehanteerd moeten worden. Voor kavels groter dan m2 wordt een prijs verhoogd met 9,= per m2 voor elke m2 boven de m2. Uitgangspunt is dat dergelijke grote kavels deels als (paarden)weide worden ingericht, waardoor voor dat deel een prijs agrarisch plus wordt gerekend. Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 9/13

11 Tabel 8. Prijsstelling m2-prijzen voor vrije kavels en verschillen t.o.v Categorie Grondprijs per m2 (excl. BTW) 2014 Grondprijs per m2 (excl. BTW) 2015 Verschil in % Voorbeeld VON-Prijs kavel (ex. BTW) (t.b.v. ref.) m % m ,= m % m ,= m % m ,= m % > m % Uit de tabel blijkt dat de verschillen met vorig jaar opvallend zijn. Het lineair verband tussen de grootte van de kavel en de prijs per meter is behoorlijk afgevlakt. Werd in 2014 voor een kleine kavel per m2 veel meer betaald dan voor een grotere kavel, in 2015 lijkt het verschil per m2 veel kleiner geworden te zijn (in tabel 7 is dit duidelijk te zien). Hierdoor zijn de prijzen per m2 van kleine kavels behoorlijk gedaald t.o.v. 2014, maar de prijzen per m2 voor grotere kavels gestegen. De prijzen zijn bepaald aan de hand van gemiddelde kavelprijzen die momenteel te koop staan in de gemeente Westvoorne (tabel 11). Aangezien de prijzen van kavels erg grillig zijn, kunnen de afwijkingen hierin groot zijn. Ook dit jaar is in de gemiddelde kavelprijs een vrijwel lineair verband gevonden, wat aangeeft dat de prijsstelling gemiddeld een goede indicatie geeft. Afwijkingen van kavelprijzen Zoals hierboven aangegeven is in Tabel 8 een gemiddelde kavelprijs afgegeven. De bandbreedte hierop is ca. 1/3 naar boven of naar beneden, waarbij de locatie van de kavel de belangrijkste variabele is. Om dit te verduidelijken onderstaand een voorbeeld waarin duidelijk naar voren komt hoe groot de verschillen in kavelprijs kunnen zijn. (zie bijlage 1 voor referenties): Locatie m2 ligging vraagprijs (excl. BTW) Kleidijk 13, Oostvoorne langs drukke weg in buitengebied 70, =/m2 Duinzoom 36b, Rockanje langs duin-/bosrand, nabij dorp 251,=/m2 3.3 Voorstel prijsstelling grondgebonden projectmatige woningen Omdat de referenties van nieuwbouwprojecten in de gemeente Westvoorne beperkt zijn, is het voorstel voor de te hanteren grondprijzen gebaseerd op de te koop staande bestaande woningen. De raming is gemaakt met behulp van een grondquote en getoetst met een globale residuele berekening, wat de betrouwbaarheid verder verhoogd. In onderstaande tabel 9 is weergegeven hoe de grondprijzen tot stand zijn gekomen. De grondquotes zijn gelijk aan vorig jaar. Voor de vrijstaande woningen zijn alleen referenties met een gbo tussen de 150 m² en 300 m² een maximale kavel van 800 m² gebruikt. Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 10/13

12 Tabel 9. Prijsstelling m2-prijzen voor grondgebonden projectmatige woningen Gem. VON Gem. VON Gemiddelde Gehanteerde Grondprijs per Grondprijs per (incl. BTW) (excl. BTW) kavelgrootte Grondquote woning (ex. BTW) m2 (ex. BTW) Rijwoning ,5% ^1-kap % Vrijstaand % Ten opzichte van 2014 verschillen de grondprijzen in Deze verschillen zijn in onderstaande tabel 10 weergegeven. De prijzen van 2015 zijn voor de rijwoningen en de tweekapper ten opzichte van 2014 nog wat afgenomen. Voor de vrijstaande woning is een toename van de grondprijs te zien. Hier komt het zelfde effect als bij de kavels naar boven: de grondprijzen voor kleine kavels dalen, maar die van grotere kavels stijgen t.o.v. vorig jaar. Uit de werkelijk verkopen, beschreven in paragraaf 2.1 blijkt dat de prijzen voor grondgebonden woningen tussen de 6% en 11% zijn gedaald. De NVM laat een daling van de woningprijzen met 3,7% zien in de regio van de Zuid-Hollandse eilanden (een prijsdaling van 3,7% van de woning is ongeveer een prijsdaling van 11% op de grond). In dit percentage zijn overigens ook appartementen verwerkt. Zoals gezegd in paragraaf 2.1 zijn de verkoopprijzen grillig en daardoor behoorlijk onvoorspelbaar. Een stabilisatie van de grondprijs lijkt op termijn een reëel scenario, zeker gezien de verwachting dat de markt aan het aantrekken is, wat op termijn meer krapte en dus stijgende grondprijzen zal veroorzaken. Echter, herstel zal per regio behoorlijk kunnen verschillen. Onduidelijk is wat hiervan precies de uitwerking voor de gemeente Westvoorne zal zijn. Tabel 10. Verschillen grondprijzen 2013, 2014 en 2015 grondexploitaties gemeente Westvoorne Grondprijs per m2 (excl. BTW) 2013 Grondprijs per m2 (excl. BTW) 2014 Grondprijs per m2 (excl. BTW) 2015 Verschil in % t.o.v Rijwoning % 2^1 kap % Vrijstaand % 3.4 Globale risicoanalyse Aanbod bestaande woningen en kavels Een risico vormt het relatief hoge aanbod van bestaande woningen en kavels in de gemeente Westvoorne. Door dit hoge aanbod van bestaande woningen en kavels en de toch nog steeds welmoeilijke woningmarkt, is er vrij veel concurrentie. Wel is dit risico afgenomen t.o.v. vorig jaar vanwege de hogere verkoopcijfers. Daarnaast geldt dat tegenwoordig de prijzen van de bestaande markt doorgaans lager liggen dan nieuwbouw (en kavels). Vorig jaar gaven makelaars aan dat de kavels die te koop staan in de huidige markt hoog geprijsd zijn. Dit jaar is te zien dat zeker voor de kleinere kavels- kavelprijzen naar beneden zijn bijgesteld, maar de verkoop van aantal kavels niet is toegenomen. Wanneer kavels tegen een scherpe (reële) prijs in de markt worden gezet is de verwachting dat kavels wel te verkopen zijn. Het prijsvoorstel uit dit woningmarktonderzoek zou gemiddeld een scherpe prijs moeten zijn. Er zijn een beperkt aantal nieuwbouwprojecten in uitvoering en van dit beperkte aantal zijn er weinig echt concurrent voor de voorgenomen ontwikkelingen (grotere woningen en kavels) van de gemeente Westvoorne. Nu er weinig concurrentie is aan nieuwbouwplannen, betekent dit niet dat er in de Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 11/13

13 komende jaren niet alsnog concurrentie kan ontstaan. De gemeente zal derhalve terughoudend dienen te zijn bij het toestaan van andere initiatieven. Wel kan geconcludeerd worden dat door de ligging langs de kust, woningbouw in Westvoorne altijd een voorsprong heeft op de omliggende projecten. Stec (januari 2014) heeft in haar regionale woningmarktverkenning het één en ander geschreven over kansen voor Voorne-Putten. Het aantal huishoudens groeit tot 2025, waarna het een aantal jaar stabiliseert en daarna afneemt. De komende jaren is er een groeiende vraag aan woningen te verwachten, waarbij er aandacht moet zijn voor kwaliteit van de woningen. Vraag naar extra woningen ontstaat door de groei van het aantal huishoudens. Stec waarschuwt echter wel voor de huidige overprogrammering van bestaande plannen. Het aantal plannen in de regio moet in overeenstemming gebracht worden met de werkelijke verwachte vraag naar woningen. Volgens Stec is er op regionaal niveau met name een tekort aan huurwoningen vanaf de liberalisatiegrens, grotere koopwoningen en mogelijkheden voor CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap). Hier liggen dus kansen voor Westvoorne. Algemeen gesteld is de verwachting, gezien het aantrekkelijke woonmilieu wat de gemeente Westvoorne kan bieden, dat Westvoorne een deel van de nieuwe woningbehoefte binnen kan halen. Vrije kavels Voor woningen is een behoorlijke toename van verkoopaantallen waargenomen. Voor kavels geldt echter dat de verkoopaantallen gezakt zijn (maar nog wel hoger liggen dan 2012). De prijsstelling per kavel is zeer afhankelijk van de locatie en blijft dus maatwerk. De verkoop van kavels is in de huidige markt lastiger dan de verkoop van woningen, omdat kavels relatief achteraan in de verkoopkolom zitten en de markt eerst lijkt aan te trekken in het goedkopere segment. Met de bijstelling en het rekenen met gemiddelden moeten de prijzen voor kavels in dit onderzoek gemiddeld reëel zijn. Afzet en prijsstelling van kavels blijft door het gemêleerde beeld echter een risico. 3.5 Scenario Mocht in de toekomst blijken dat het geplande programma van nieuwbouw en vrije bouwkavels niet goed verkoopt, dan zal een mogelijk ander scenario, een andere verhouding en combinatie van woningtypologieën (dure huur, CPO), een oplossing kunnen zijn. Het afzettempo zoals momenteel wordt gehanteerd kan dan worden aangehouden. Een mogelijkheid is daarnaast om de grondprijzen te verlagen. Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 12/13

14 Bijlage 1 vrije bouwkavels in verkoop en verkocht Tabel 11. Vrije bouwkavels in verkoop d.d. juni 2015; Bron Funda Adres Plaats Aantal m2 Prijs k.k. Prijs V.O.N. Prijs/m2 excl. BTW Rialaan 22 Oostvoorne Voorweg Oostvoorne Heveringseweg 7 Oostvoorne V.d. Meerweg Oostvoorne Lodderlandsedijk 46a1 Rockanje Duinoordseweg 53 Oostvoorne Rietdijk 68 Tinte Doornweg 3b Rockanje Duinzoom 36c Rockanje Torenweg Rockanje Duinzoom 36b Rockanje Kleidijk 13 Oostvoorne Helleborusweg 12 Rockanje Boomweg 13b (kavel A) Rockanje Boomweg 13b (kavel B) Rockanje Berkenrijsweg Rockanje Dwarsweg Tinte FHG van Itersonlaan 60a Oostvoorne Duinlaan 51 Oostvoorne Torenweg 17 Rockanje Woningmarktonderzoek Westvoorne juli 2015 Pagina 13/13