Routeformulier college en raad

Transcriptie

1 Routeformulier college en raad Onderwerp: verhuur pand Academiestraat 7 NIET INVULLEN Registratienummer: Paraaf secretaris: 16h / h Algemeen Datum: 19 december 2016 Opsteller: A. Koopmans Telefoon: Domein Ruimte Domeinmanager Edo Okkema Tekst voorstel openbaar: Eventuele uitzonderingen: Indien niet openbaar, redenen: ja met uitzondering van de in het voorstel genoemde bedragen en de vertrouwelijke (financiële) bijlagen Is het voorstel inhoudelijk besproken met de portefeuillehouder: Met wie is overleg gepleegd en wat is het resultaat: ja Domein B&O/team FA: akkoord Domein Samenleving: akkoord. College Portefeuillehouder: Is het een besluit ingevolge de WKPB: Begrotingswijziging: Op lijst ingekomen stukken: Wijziging productraming: Vindt er communicatie over het besluit plaats? Zo ja, hoe? persbericht bijgevoegd Wethouder Van Noort nee ja nee nee presentatie van het plan tijdens het persuur op 6 januari 2017/uitgeven persbericht Raad Gewenste datum in commissie: Naam commissie: Gewenste datum in raad: 2 februari 2017

2 Voorstel aan college en raad Nummer: h Datum: 19 december 2016 Opsteller: A. Koopmans Portefeuillehouder: Wethouder De Jong Onderwerp: verhuur pand Academiestraat 7 Het college van B&W besluit: 1. Het pand Academiestraat 7 onder de in dit voorstel genoemde voorwaarden te verhuren aan de Stichting Stadsmuseum Harderwijk voor vestiging van het Marius van Dokkum museum. 2. De raad voor te stellen voor de renovatie van het pand Academiestraat 7 een krediet beschikbaar te stellen van ,-. De structurele kapitaallasten bedragen ,- per jaar; de kapitaallasten voor 2018 en 2019 worden voor ,- gedekt uit het MJOP/Werkplan 2016 en voor ,- uit de algemene reserve; de kapitaallasten worden vanaf 2020 gedekt uit de huuropbrengsten van ,-. Inleiding Aanleiding Het pand Academiestraat 7 is eigendom van de gemeente Harderwijk en heeft een sterk historisch karakter. Het betreft een rijksmonument, dat in de 17 e eeuw een onderdeel vormde van de universiteit van Harderwijk en toebehoorde aan de Hortus Botanicus. Daarmee is het pand nog één van de weinige tastbare herinneringen aan het academische verleden van de stad. De vigerende bestemming van het pand is Centrum maatschappelijk. Tot 1 oktober 2013 is het pand verhuurd geweest aan de Stichting Milieucentrum. Vanaf dat moment staat het pand leeg. In verband hiermee heeft het college op 28 januari 2014 besloten onder meer het pand Academiestraat 7 in verkoop te brengen. Gelet op het historische karakter, de relatie met het aangrenzende Hortus-park en het houden van regie op de toekomstige bestemming van het pand, heeft uw college op 28 oktober 2014 besloten het pand uit de verkoop te halen en uitsluitend nog te verhuren. In de loop van de jaren hebben zich een aantal gegadigden gemeld met uiteenlopende plannen voor het pand. Er is ook met diverse initiatiefnemers gesproken, maar één en ander heeft tot voor kort niet geleid tot een concreet plan. Inmiddels heeft zich een serieuze gegadigde gemeld, met een concreet plan voor de herbestemming van het pand Academiestraat 7. Het gaat om de Stichting Stadsmuseum Harderwijk (hierna te noemen de Stichting ), de exploitant van het Stadsmuseum aan de Donkerstraat. De Stichting heeft het voornemen in het pand Academiestraat 7 een dependance te openen en hier het Marius van Dokkum museum te vestigen. Dit initiatief is nader uitgewerkt in een in opdracht van de Stichting door Cell Studio (architect Victor Schölvinck) opgestelde brochure Museum Marius van Dokkum/gebouw De Hortus Academiestraat 7A Harderwijk. Deze brochure maakt als bijlage 1. (vertrouwelijk) deel uit van dit voorstel. De aanleiding voor genoemd initiatief wordt hieronder nader toegelicht. Van 18 september 2015 tot 17 januari 2016 is de tentoonstelling Van Dokkum naar Harderwijk in het Stadsmuseum aan de Donkerstraat zeer succesvol verlopen. Per maand trok de tentoonstelling bijna 3000 betalende bezoekers. In vervolg daarop benaderde Marius van Dokkum de Stichting in april 2016 met de vraag mee te denken over het idee om een museum te openen in Harderwijk, waar zijn werk permanent te zien is. De schilderijen van Marius van Dokkum (1957) bestaan uit portretten, stillevens en vrije onderwerpen. In zijn vrije onderwerpen komen meestal eenvoudige mensen voor in hun eigen leefomgeving. Mensen die ondanks hun eigenaardigheden toch sympathiek overkomen

3 De Stichting is enthousiast, maar geeft aan dat voor het kunnen realiseren van dit initiatief het commitment en de financiële medewerking van de gemeente onontbeerlijk is. In dat kader wordt aangegeven dat een museum praktisch nooit - zelf - winstgevend is, maar dat de winst van een museum zit in de meerwaarde van een publiekstrekker voor de stad. Wat Jeroen Bosch voor Den Bosch betekende, David Bowie voor Groningen, Ton Schulten voor Ootmarsum en Jopie Huisman voor Workum, kan Marius van Dokkum voor Harderwijk betekenen, een ware publiekstrekker, een reden om de stad te bezoeken. Om deze ambitie te kunnen realiseren wordt door de Stichting uitgegaan van de onderstaande aannames: 1. Voor de renovatie van het pand Academiestraat 7 is een geraamde investering van ,- nodig. Dit bedrag kan de Stichting niet financieren. Hiervoor is medewerking van de gemeente nodig, waarbij het essentieel is dat de gemeente een dependance van het Stadsmuseum met de werken van Marius van Dokkum als trekpleister voor de stad en de regio ziet. 2. Gelet op de te verwachten bezoekersaantallen en omzet uit de merchandise kan de exploitatie, met inzet van vrijwilligers, door het museum zelf opgebracht worden. 3. De collectie wordt om niet ter beschikking gesteld door Marius van Dokkum. De Stichting heeft de wens geuit en de vraag neergelegd om gezamenlijk vervolgstappen te ondernemen om te komen tot de opening van het Marius van Dokkum museum in het pand Academiestraat 7. Alternatieven Geen medewerking verlenen aan de verhuur van het pand Academiestraat 7 aan de Stichting voor vestiging van het Marius van Dokkum museum. Aangezien zich tot op heden geen andere concrete huurders voor het pand hebben gemeld en de verwachting ook niet is dat dit op de korte termijn zal veranderen, brengt dit met zich mee dat het pand leeg blijft staan en de staat van onderhoud verder achteruit gaat. De kosten voor beheer en onderhoud van het pand blijven daarmee voor rekening van de gemeente en bij het verhuur gereed maken op een later moment brengt dit naar verwachting een nog grotere investering met zich mee. Daarnaast is het voorgestelde initiatief uniek en passend bij het pand, met een positieve uitwerking voor de stad Harderwijk. Geen medewerking verlenen is naar onze mening geen optie. Beoogd effect Met de Stichting Stadsmuseum Harderwijk een huurovereenkomst sluiten over de verhuur van het pand Academiestraat 7 en het pand verhuur gereed maken, waarmee de Stichting in de gelegenheid wordt gesteld tot vestiging in het pand van het Marius van Dokkum museum. Argumenten 1.1 Het pand Academiestraat 7 betreft een rijksmonument met een sterk historisch karakter. Dit is één van de redenen geweest om het pand niet te verkopen, maar uitsluitend te verhuren. De voorkeur bij verhuur gaat uit naar een bestemming/functie met een openbaar karakter/publieke functie, zodat het pand ook te bezichtigen/openbaar toegankelijk is. Vestiging van het Marius van Dokkum museum voldoet aan deze voorkeur en past qua functie goed bij het historische karakter van het pand. Een dergelijk gebruik vormt een zinvolle invulling van (leegstaand) cultureel erfgoed. 1.2 Vestiging van een museum in het pand past binnen de vigerende bestemming Centrum maatschappelijk. Voor vestiging behoeft geen afzonderlijke planologische procedure doorlopen te worden, waardoor vestiging op relatief korte termijn mogelijk is (gestreefd wordt naar een opening in het 4 e kwartaal van 2017)

4 1.3 De tijdelijke tentoonstelling met werk van Marius van Dokkum in het Stadsmuseum (van medio september 2015 tot medio januari 2016) trok bijna betalende bezoekers per maand. Een permanent museum zal die publieksaantallen niet (voortdurend) halen. Evengoed is de verwachting, dat dit museum een aanzienlijke trekker kan worden voor Harderwijk, in het bijzonder voor de binnenstad van Harderwijk en daarmee ook voor de Harderwijker middenstand. Wij zijn dan ook met de Stichting van mening dat de winst van een museum zit in de meerwaarde van een publiekstrekker voor de stad en dat Marius van Dokkum hierin veel voor Harderwijk kan betekenen. Het vormt een extra reden om de stad te bezoeken. Overigens is ook Marium van Dokkum zelf heel enthousiast over het pand en Harderwijk als stad waar hij zijn werken tentoon kan stellen. 1.4 Een extra publieksattractie op een dergelijke centrale plek in de binnenstad genereert veel extra verkeer in de binnenstad. Daarmee is de verwachting dat dit museum bijdraagt aan de toekomstvisie van uw college voor een levendige binnenstad waarin het gemakkelijk is om sociale contacten te hebben en waar mogelijkheden voor participatie liggen (bijvoorbeeld in de vorm van vrijwilligerswerk). 1.5 De gemeente heeft opgeroepen tot het indienen van ideeën voor de invulling van de voormalige snijkamer. De initiatiefnemer voor het Marius van Dokkum museum, de directie en het bestuur van de Stichting, hebben in de bijna drie jaar waarin zij de scepter zwaaien over het Stadsmuseum, aangetoond dat zij een goede kijk hebben op wat het publiek aanspreekt en op de wijze waarop dit zakelijk goed kan worden geëxploiteerd. 1.6 Het pand staat sinds oktober 2013 leeg. Dit brengt met zich mee dat alle aan het pand verbonden kosten, waaronder de kosten van beheer en onderhoud, voor rekening van de gemeente komen. Daarnaast brengt één en ander met zich mee dat de staat van onderhoud van het pand afneemt naarmate de tijd vordert. Daarom is het van belang dat het pand zo snel als mogelijk is een nieuwe bewoner krijgt. Dit voorkomt een verdere verslechtering van de staat van onderhoud en zorgt voor regulier onderhoud en dagelijks beheer. In dit kader kan worden opgemerkt dat de Stichting voor eigen rekening, of door inschakeling van externe financiers, zorgdraagt voor de inrichting en exploitatie van het pand, waaronder begrepen het uitvoeren van regulier (klein) onderhoud. 1.7 Gelet op de staat van onderhoud van het pand is een eenmalige investering in het verhuur gereed maken van het pand onontkoombaar en noodzakelijk. In dit kader is in opdracht van de Stichting het overzicht Richtprijzen Hortus opgesteld. In dit overzicht zijn weergegeven de noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden en aan te brengen voorzieningen en de daaraan verbonden kosten. Dit overzicht treft u (vertrouwelijk) als bijlage 2. bij dit voorstel aan. Uitgaande van de in het overzicht genoemde kosten en rekening houdend met (nog niet geraamde) onvoorziene kosten en kosten voor nader onderzoek/ bouwbegeleiding, worden de totale kosten geraamd op ,-, exclusief BTW. Het betreffende overzicht en de daarin opgenomen kosten zijn naar onze mening reëel. Deze mening wordt ook gedeeld door de architect, de heer Victor Schölvinck, die aangeeft dat het realistisch is om met de geschatte investering van ,- het pand toegankelijk te maken voor museumpubliek. Het betreft uitsluitend werkzaamheden/voorzieningen die minimaal nodig zijn om een museum in het pand te kunnen vestigen c.q. om het pand verhuur gereed te maken. Behoudens specifiek voor het museum benodigde klimaat- en elektronische installaties, is het merendeel van de werkzaamheden/ voorzieningen van meer algemene aard. Dat wil zeggen dat deze niet specifiek gericht zijn op de vestiging van een museum, maar ook noodzakelijk zijn voor verhuur van het pand voor andere doeleinden. Met andere woorden, mocht het museum op enig moment ophouden te bestaan, dan is er geen sprake van kapitaalvernietiging. Het pand is alsdan door de nu uit te voeren werkzaam ook geschikt voor andere (verhuur)doeleinden. Overigens wordt in het pand een lift voorzien, waarmee zowel de kelder (voormalige snijkamer ) als de bovenverdieping kan worden bereikt. Hiermee kunnen alle beschikbare ruimten in het pand worden gebruikt en bereikt (ook voor minder valide personen). Ook dit brengt een meerwaarde voor het pand met zich mee

5 1.8 Door vestiging van het Marius van Dokkum museum wordt een (financiële) spin-off voor de stad Harderwijk verwacht. De Stichting verwacht op basis van informatie over ervaringscijfers binnen de toeristenbranche dat elke bezoeker van het museum gemiddeld 18,50 in de stad besteed (parkeergeld, eten en drinken, winkelbezoek, etc.). Uitgaande van unieke bezoekers kan de spin-off na de aanloopperiode ,- per jaar gaan bedragen. We zijn ons er van bewust dat het hier gaat om ervaringscijfers, maar zijn met de Stichting van mening dat er in meer of mindere mate sprake zal zijn van een economische spin-off voor de stad. 1.9 Het voornemen is het Marius van Dokkum museum een dependance te laten zijn van het Stadsmuseum. De verwachting is dat beide musea elkaar zullen versterken en ook zullen bijdragen aan de verwachte spin-off voor de stad Harderwijk. Daarnaast is een bijkomend voordeel dat bepaalde kosten voor de dependance zich niet of in mindere mate zullen voordoen, gelet op het exploiteren van het pand onder de paraplu van het Stadsmuseum. 2.1 Voor een nadere toelichting wordt u verwezen naar het onderdeel Financiën en de als bijlage 3. bij dit voorstel behorende (vertrouwelijke) financiële bijlage. Financiën In opdracht van de Stichting is door Krol Wezenberg Accountants een prognose opgesteld voor wat betreft de financiële haalbaarheid van de investering in en de exploitatie van het Marius van Dokkum museum in het pand Academiestraat 7. Deze prognose maakt als bijlage 4. (vertrouwelijk) deel uit van dit voorstel. Gebaseerd op de door de Stichting gehanteerde uitgangspunten wordt de conclusie getrokken dat de exploitatie van een museum mogelijk is, waarbij wordt opgemerkt dat de financiële haalbaarheid van het plan sterk afhankelijk is van de (financiële)medewerking van de gemeente. Het geschikt maken van het pand Academiestraat 7 voor verhuur c.q. voor vestiging van het Marius van Dokkum museum vergt een gemeentelijke investering van ,-, exclusief BTW. Deze investering is noodzakelijk om het pand verhuur gereed te maken en komt voor rekening van de gemeente, zijnde de eigenaar van het pand. Zoals eerder aangegeven betreft het een reële raming van kosten. Geconcludeerd kan worden dat het om een sobere en doelmatige renovatie gaan. Na renovatie is het pand geschikt voor verhuur, ook voor eventuele andere doeleinden. Alleen enkele klimaat- en technische installaties zijn specifiek nodig voor vestiging van een museum. De investering bestaat voor een bedrag van ,- uit bouwkundige aanpassingen met een afschrijvingstermijn van 20 jaar en voor een bedrag van ,- uit technische installaties met een afschrijvingstermijn van 15 jaar. Het gehanteerde rentepercentage bedraagt 0,5%. De jaarlijkse kapitaallasten bedragen ,-. De kapitaallasten kunnen vanaf 2020 volledig gedekt worden uit de huurinkomsten. Voorgesteld wordt de kapitaallasten (gedurende de aanloopperiode) in het eerste jaar voor ,- te dekken uit het MJOP/Werkplan Binnen het werkplan 2016, welke is gebaseerd op het voor het pand Academiestraat 7 opgestelde Meerjarenonderhoudsplan , is voor groot bouwkundig onderhoud een bedrag geraamd van ,-, exclusief BTW. Het gaat om werkzaamheden die nu ook zijn/worden meegerekend bij de in het kader van de renovatie uit te voeren werkzaamheden. Voorgesteld wordt om het resterende bedrag aan kapitaallasten van ,- voor de eerste twee jaar ten laste te brengen van de algemene reserve. Wel willen we nog opmerken dat deze onttrekking aan de algemene reserve direct (beperkte) gevolgen heeft voor de weerstandscapaciteit. De aanwezige weerstandscapaciteit wordt jaarlijks beoordeeld. Voor de nadere uitwerking hiervan wordt u verwezen naar de als bijlage 3. bij dit voorstel behorende (vertrouwelijke) financiële bijlage. Het hierop betrekking hebbende concept raadsvoorstel treft u als bijlage 5. bij dit voorstel aan

6 Vervolgprocedure Wanneer uw college besluit tot verhuur van het pand Academiestraat 7 aan de Stichting voor vestiging van het Marius van Dokkum museum, zal het initiatief in overleg tussen de Stichting en de gemeente verder worden uitgewerkt. In dat kader zal een plan van aanpak worden opgesteld, zal één en ander nader door de betrokken architect worden uitgewerkt, zullen de benodigde vergunningen worden aangevraagd en zal worden gestart met de voorbereidingen voor renovatie van het pand, waarbij het uitgangspunt is een meervoudige onderhandse aanbesteding van het uit te voeren werk. Vervolgens zal met de Stichting een huurovereenkomst worden gesloten en zal het pand in goede samenwerking tussen betrokken partijen ook daadwerkelijk worden gerenoveerd. Zoals hiervoor is aangegeven wordt gestreefd naar een opening van het museum in het 4 e kwartaal Communicatie Uw besluit/het initiatief van de Stichting zal tijdens het persuur op vrijdag 6 januari 2017 kenbaar worden gemaakt en nader worden toegelicht. In dit kader zal ook een persbericht worden opgesteld. Vervolgens zal de Stichting hieraan ook zelf middels publicaties aandacht schenken. Evaluatie Met de Stichting is afgesproken na twee jaar verhuur te evalueren hoe het Marius van Dokkum museum heeft gedraaid en wat de toekomstmogelijkheden zijn. Op basis van de resultaten van deze evaluatie zal besluitvorming plaatsvinden over het onder nadere voorwaarden voortzetten van de huur, danwel het samen met de Stichting vormgeven aan een alternatieve bestemming voor het pand. Bijlagen 1. Brochure Museum Marius van Dokkum/gebouw De Hortus Academiestraat 7A Harderwijk (vertrouwelijk). 2. Overzicht Richtprijzen Hortus (vertrouwelijk). 3. Financiële bijlage (vertrouwelijk). 4. Prognose dependance Stadsmuseum Harderwijk (vertrouwelijk). 5. Concept raadsbesluit