Ronald Spoelstra. Ronde Tafel Gesprek. Woningbouw special. Succes is combinatie van professionaliteit, finance en passie. Geven, nemen en gunnen

Transcriptie

1 # Woningbouw special Ronald Spoelstra Succes is combinatie van professionaliteit, finance en passie Ronde Tafel Gesprek Geven, nemen en gunnen EMVI-ellende? Joost Fijneman Erfpacht als aanjager van doorstroming op woningmarkt? Kris Hornstra Concept van beschermd kleinschalig wonen, Westerpoort Franeker

2

3 Voorwoord 73 Markteconomie EN grondprijzenbeleid Hoofdredactie Henri J. Hendriks Eindredactie Vera Bosma Redactie Arjen Bakker, Bert Heijen, Petroeska Siccama en Vera Bosma Advertentieverkoop Breuker Telemarketing & Meer Een groot aantal aanvalsplannen voor de woningmarkt ziet het politieke licht. De plannen worden met vele miljoenen ondersteund door provincies en gemeenten. Maar zijn het echte aanvallen om de stagnerende woningmarkt vlot te trekken, of zijn het slechts schijnaanvallen? Natuurlijk zijn de initiatieven goed te noemen, maar de vraag is of ze echt de markt aanjagen. In die markt hoor je veel gemor over de grondprijzen van gemeenten. Ja, er zijn wel verlagingen van 10-20%, maar als je weet dat deze prijzen de laatste decennia met ongeveer 400% zijn gestegen, of de afgelopen 6 jaar met ruim 25%, dan komen we met zo n verlaging uit op een prijspeil van hetzelfde niveau als toen de crisis in 2008 begon. En dat is nog steeds hoog, daarmee jaag je de woningmarkt zeker niet aan. Ontwerp Abonnement 24,95 per jaar Losse nummers 6,50 Ook zijn er gemeenten die de grond hebben afgeboekt naar agrarische waarde, maar die afboeking komt niet ten goede aan de koper. Nee, gemeenten moeten een ander grondprijzenbeleid gaan voeren. Eind jaren 80 kocht je een kavel voor gulden, of kreeg je in sommige gemeenten de grond zelfs bijna cadeau als je er ging bouwen. Dat was gericht op de dreigende krimp, de leegloop van het platteland. Dat was nog eens verder kijken dan grondexploitatie. Uitgever & Administratie UHN Jupiterweg 23a 8938 AD Leeuwarden tel fax info@uhn.nl Copyright 2013 Op de inhoud van dit blad rust copyright. Niets mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever op enigerlei wijze worden vermenigvuldigd. Bouwen in het Noorden is een onafhankelijk magazine voor bouwend Nederland. Uitgevers en auteurs kunnen op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van informatie. Uitgever en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie uit deze uitgave. De beste remedie is nog altijd om te denken volgens de regels van de markteconomie. Laat de grondprijs maar vrij en zie wat een projectwikkelaar of een particulier ervoor wil geven als hij plannen heeft om te bouwen. Het idee dat je de vraag kunt stimuleren door aanjaagplannen, en daar ook nog eens bestrijding van jeugdwerkeloosheid aan kunt koppelen, is echt des politici, zij denken alleen in maakbare werelden. Hoe het dan wel moet? Het moet aan de markt worden overgelaten. Of het nu een bouwer, een corporatie of een zorginstelling is: prijzen moeten worden verlaagd en er moet gefaciliteerd worden. Bovendien moeten er subsidies komen voor energiebesparende maatregelen. Dat geeft meer mogelijkheden voor financiering. Als dan ook nog eens wordt gekeken naar andere vormen van aanbesteding, zal dat de bouw- en daarmee ook banen - meer aanjagen dan het huidige beleid dat doet. Lees hierover meer in het Ronde Tafel Gesprek in dit magazine. Veel leesplezier gewenst. Henri J. Hendriks Hoofdredacteur 1

4

5 73 inhoudsopgave Ronde tafel gesprek Drenthe: geven, nemen en gunnen 9 4 Nieuwsflitsen Woningbouw special 18 7 Secundair beton: dezelfde kwaliteitseisen, prijs neutraal maar veel duurzamer 8 Gast column van Joost Fijneman Ronald Spoelstra (Technion): Succes is combinatie van professionaliteit, finance en passie 14 Nieske Ketelaar: In realisering van vitale wijken kunnen we er als gemeente wel strakker inzitten Sandra Korthuis: Woonconcept na reorganisatie weer toekomstbestendig 24 Bredeschool Octoplus, Haren ROC Friesepoort, Drachten 27 de Wingerdschool, Hoogkerk 30 Martijn Kroeze: Flexibele woonconcepten voor meerder doelgroepen Zorgappartementen Westerpoort, Franeker 37 Zorgcomplex Tienelswolde, Zuidlaren Zorgcomplex t Beurtschip, Smilde 44 Woonzorgcomplex Westeinde, Leeuwarden (Cover) Volgjewoning.nl: online platform waarbij de klant centraal staat 50 Gastcolumn van Kris Hornstra 51 Es woningen, Norg Kantoor Dienst sociale zaken en werk, Groningen 55 Appartementen Dreeslaan, Wolvenga Woningen BoornBergum 62 Havenkwartier, Blauwestad 75Studentenvereniging Vindicat, Groningen 71 Woonwinkelcomplex Emmermeer, Emmen 79 Verbouw en renovatie Lidl, Groningen 3

6 Nieuwsflitsen Nieuwe vestiging voor Riwal Hoogwerkers Riwal Hoogwerkers heeft met de opening van een noordelijke vestiging in Leek nu een landelijke dekking. Het bedrijf is sinds 1968 gespecialiseerd in veilig en efficiënt werken op hoogte en is uitgegroeid tot een kennispartner en totaalleverancier voor klanten van klein tot groot in nagenoeg iedere branche. Vestiging Groningen biedt plaats aan een breed scala aan hoogwerkers en verreikers, zowel in verhuur als verkoop aangeboden. Daarnaast biedt Riwal technische ondersteuning en onderdelenservice, en kunnen er bedieningsopleidingen en industriële trainingen worden gevolgd. Riwal heeft hiervoor eigen (indoor) opleidingscentra.. Met onze lokale aanwezigheid willen we voor het noorden een goede buur zijn, aldus Henk van den Boom, algemeen directeur Riwal Benelux. Aannemingsbedrijf Witteveen BV Beste Leerbedrijf Bouw & Infra 2013 Aannemingsbedrijf Witteveen BV won de overkoepelende prijs Beste Leerbedrijf Bouw & Infra 2013 bij de uitreiking van de Onderwijsprijzen Bouw & Infra 2013, die in november zijn uitgereikt. De jury was onder de indruk van de samenwerking tussen Witteveen, ROC Friese Poort, de gemeente en de provincie. Dat opleiden tijdens de crisis niet alleen mogelijk is, maar zelfs ook lonend kan zijn, bewijst Witteveen in de praktijk: het bedrijf heeft geen mensen hoeven ontslaan. Andre Beeksma van Witteveen ziet de prijs als een bekroning voor vele jaren systematisch werken aan het opleiden van jongeren. Onze overtuiging is dat je stagiairs echt werk moet laten doen en ze daarin alle verantwoordelijkheid moet geven. Bouwbedrijf Kooi uit Appingedam was in regio NoordOost winnaar in de categorie bouw. Voor informatie: Riwal Groningen, Potklei 6, 9351 VS, Leek T: W: 4 Fotograaf - Jan H. de Boer Betonconvenant voor meer gerecycled beton in gebouwen Het Betonketenoverleg gemeente Groningen is deze zomer gestart met een actie voor hergebruik van Gronings sloopbeton tot granulaatbeton, als grindvervanger, in het beton van de gebouwen en bruggen van de stad. De keten wordt dus beter gesloten. Een proef hiermee had het grindverbruik van de stad al met 10% verminderd. Het convenant is ondertekend door de Groninger wethouder Jan Seton en door de directies van de betrokken sloopbedrijven, recyclingbedrijven, mortelcentrales en kennisinstellingen. Zo wordt bij het betonstorten van het Infoversum een derde van het grind vervangen door gerecycled ballastgrind; dat scheelt circa 77 ton grind. Ook in de DUO2 parkeergarage is m3 granulaatbeton verwerkt. Met het Betonconvenant is afgesproken dat architecten en bouwkundigen hergebruik voorschrijven in het bestek, dat constructeurs meer granulaatbeton voorschrijven en dat de mortelcentrales adviseren over granulaatpercentages. Bouwend Nederland Noord ondersteunt het Convenant naar zijn aannemers. De Aerden Plaats wint Anita Andriesen Prijs Met het project De Aerden Plaats in het Friese Oudebildtzijl is Stichting DBF de winnaar van de Anita Andriesen Prijs voor Ruimtelijke Kwaliteit DBF uit Grou stimuleert de leefbaarheid en de economie op het platteland. DBF houdt het voorzieningenniveau op het platteland hoog en pakt gebouwen in kwetsbare gebieden aan. Het thema van de prijs was dit jaar Herstructurering en Transformatie. In 2008 kocht DBF het Bildts Cultuurtoeristisch Informatiecentrum in Oudebildtzijl met daarin drie huurders: hotel De Witte Klok, dorpswinkel t Winkeltsy op 'e Hoek en cultureel bezoekerscentrum De Aerden Plaats. Dankzij DBF was het mogelijk om de bijbehorende Julianakerk grondig te restaureren. De Aerden Plaats gebruikt de kerk voor culturele evenementen. Samen met het hotel, de winkel, het nabijgelegen café en een aangelegde heemtuin vormt De Aerden Plaats nu een bloeiend geheel. Het is een ontmoetingsplek die dankzij de steun van Stichting DBF het dorp levendig houdt. Het project sprong er ook uit qua ontwerp en fysieke uitvoering, een belangrijk criterium voor de prijsvraag. De jury bewondert de durf van DBF om in projecten te stappen die niet op voorhand een economisch succes beloven.

7 NFS Structurele ketensamenwerking verduurzaming In opdracht van woningstichting Wonen Zuidwest Friesland is de afgelopen maand hard gewerkt aan de verduurzaming van negen woningen aan de Vegilinstraat in Sint Nicolaasga. De opdracht wordt uitgevoerd door TEAM 5, een structurele ketensamenwerking, actief op de onderhoudsen renovatiemarkt. Op 4 november legde wethouder Durk Durksz van Skarsterlân samen met een bewoner een symbolische eerste steen bij een van de gerenoveerde woningen. TEAM 5 bestaat uit vier Friese bedrijven: Menno Sappé Reinigingsspecialisten, Agricola Bouw 75, Bekkema Bruinsma installatietechniek en Kranendonk Schilders. Miljoenen voor aanvalsplannen woningmarkt Friesland. Op voorstel van gedeputeerde Hans Konst (foto) trekt de provincie Friesland 65 miljoen euro uit voor opwaardering van de bestaande woningvoorraad. Daarmee moeten tenminste 1250 woningen worden verbeterd en moet de doorstroming worden bevorderd. Emmen. Emmenaren kunnen de komende jaren hun woning goedkoop energiezuinig laten maken. De gemeente heeft hiervoor 8,8 miljoen euro subsidie beschikbaar gesteld. De gemeente gaat in het project samenwerken met bouwers en woningcorporaties. Op 29 oktober tekenden de partijen het samenwerkingsverband Sam&. Assen. De gemeenteraad van Assen is akkoord met het plan Assen Bouwt!, waarin de gemeente zelf sociale woningen gaat bouwen en exploiteren. Een krediet ad incl. btw is beschikbaar gesteld voor de bouw van een eerste tranche van circa 36 sociale huurwoningen op de locatie Kloosterveste Buitenring. Heerenveen. De gemeente Heerenveen komt met een stimuleringspakket voor de verkoop van bouwkavels. Dit pakket houdt in dat de grondprijs met 20 procent wordt verlaagd. Daarnaast krijgen toekomstige bewoners meer vrijheid bij het bouwen. NetwerkagendA 20 januari Bouwsociëteit Friesland Nieuwjaar netwerkbijeenkomst Locatie : Lokaal 55, Sneek Programma en info : 31 jan-1 feb Bouwplan, Assen Consumentenbeurs nieuw en verbouw Locatie : TT-hal Assen Programma en info : 3 februari Bouwsociëteit Groningen Netwerkbijeenkomst Locatie : Het Prinsenhof Groningen Programma en info : februari Infra vakdagen Hardenberg Vakbeurs Locatie : Evenementenhal Hardenberg Programma en info : februari: VSK Utrecht Vakbeurs installatiebranche Locatie : Jaarbeurs Utrecht Programma en info : feb Ledexpo, Utrecht Vakbeurs Led verlichting Locatie : Jaarbeurs Utrecht Programma en info : 10 februari Bouwsociëteit Drenthe Netwerkbijenkomst Locatie : Hotel Restaurant Meursinge, Hoofdstraat 48 Westerbork Programma en info : 27 februari-2 maart Huis& Tuin Consumentenvakbeurs woningmarkt & tuininrichting Locatie : WTC Expo Leeuwarden Programma en info : 3 maart Bouwsociëteit Groningen Netwerkbijeenkomst Locatie : Het Prinsenhof Groningen Programma en info : maart TEL, Leeuwarden Vakbeurs bedrijvencontactdagen voor Friesland Locatie : WTC Expo, Leeuwarden Programma en info : 5 juni BIHN Regatta Cup Noord, Goingaryp Relatienetwerkevent voor de bouwsector Locatie : Rest. De Klokkenstoel, Goingaryp Programma en info : 12 juni BIHN Golf Challenge Relatienetwerkevent voor de bouwsector Locatie: Veendam Programma en info: Opgave voor activiteiten voor de agenda: info@uhn.nl 5

8 web. print. marketing

9 Innovatie Secundair beton: dezelfde kwaliteitseisen, prijsneutraal, maar veel duurzamer Voor de bouw van de parkeergarage van het nieuwe, door consortium DUO² (een samenwerking van Strukton, Ballast Nedam en John Laing) gerealiseerde kantoor voor de Dienst Uitvoering Onderwijs en de Belastingdienst op de Kempkensberg in Groningen is verduurzaming van de betonketen toegepast. Dit is gedaan door bij de sloop van de oude kantoren van de Belastingdienst en de Dienst Uitvoering Onderwijs het slooppuin te recyclen en te hergebruiken bij de bouw. De Theo Pouw Groep verzorgde niet alleen de afvoer van het grove slooppuin, maar ook het hoogwaardige recyclingproces en vervolgens de levering van beton met granulaat. Daarmee is de betonketen rond. Het hoogwaardige beton met gerecycled granulaat voldoet aan alle betoneisen, heeft dezelfde kwaliteit, is KOMO-gecertificeerd en is daarmee uiterst duurzaam in de keten van hergebruik. De Rijksgebouwendienst heeft als aanbesteder hoge eisen gesteld aan duurzaamheid en minimale milieubelasting en daarmee ook aan de materialisering. De Theo Pouw Groep kan aan die eisen voldoen. Het bedrijf is al jaren actief in hergebruik van grondstoffen en bouwpuin. Het grove puin hebben wij naar onze locatie Eemshaven afgevoerd en verwerkt, legt manager Mario Brons uit. Van ophalen naar eindproduct Wij bewerken het ingenomen puin met gebruik van verschillende geavanceerde technieken tot secundaire bouwstoffen, vertelt Brons. Dit puin is eerst gebroken en door de ADR-installatie gevoerd, waardoor zand en granulaat worden gescheiden en ontdaan van eventuele lichte verontreinigingen, en dan komt het eruit als een korrelgroep N Het proces gebeurt zonder water, legt betontechnoloog Langerak uit. Omdat de Theo Pouw Groep beschikt over een eigen betoncentrale met een capaciteit van 250 m3 per uur in de Eemshaven, kan het direct worden verwerkt. Brons: Dus wat wij doen is ophalen en het vervolgens te fabriceren tot het hoogwaardige eindproduct door het te breken, reinigen en er betonmortel van te maken. Kwaliteitseisen Wat nog niet echt goed bekend is, vult Langerak aan, is dat het gerecyclede granulaatbeton voldoet aan alle kwaliteitseisen en kwalificaties zoals de BRL 1801 en de betonnormen NEN-EN en NEN Voor de parkeergarage van m2 is m3 beton geleverd waarvan m3 met granulaat afkomstig van de sloop van deze kantoren. Overheid voorbeeldfunctie In de markt wordt veel over duurzaamheid en cradle-to-cradle gesproken, maar er wordt nog te weinig gebruik gemaakt van dit secundaire beton. Op dit moment is zo n 50% van het beton dat Pouw uitlevert recyclingbeton. Brons: Het wordt nog veel te weinig voorgeschreven. Deze parkeergarage voor DUO en de Belastingdienst is een mooi voorbeeldproject voor ons, maar er staat niet altijd een gebouw voor hergebruik. In juli hebben wij wel het Gronings betonconvenant getekend en dat is een stap in de goede richting voor meer gebruik van secundair beton. Dit is van belang omdat sloopbeton één van de grootste retourstromen is. De Theo Pouw Groep heeft zich de afgelopen dertig jaar gespecialiseerd in een breed scala aan energiebesparingsmaatregelen en duurzame toepassingen. Het bedrijf wil de toepassing van secundair beton nog meer vergroten door het proces met een granulaatwasser uit te breiden, waardoor ook betonpuin met een zwaardere verontreiniging kan worden bewerkt. Er zijn ook plannen om puin op locatie te kunnen verwerken tot zand en grind. Brons: Onze visie is een circulaire economie. Van het ingenomen slooppuin wordt nu 40% zand en grind hergebruikt, maar dat kan technisch hoger. Het wordt prijsneutraal geleverd, het kan hetzelfde als nieuw, en er zijn geen uitzonderingen. En het is ook nog eens beter voor het milieu en de CO2-uitstoot, dus waarom zou je het niet doen?, vraagt manager Mario Brons zich af. 7

10 GastColumn EMVI-ellende? 8 Het kan u haast niet ontgaan zijn. Sinds 1 april 2013 is de nieuwe aanbestedingswet in werking getreden. Dat heeft bij overheidsaanbesteders tot behoorlijke paniek geleid. De bestaande en gekoesterde werkwijze moest aangepast worden. Ook waar het ging om het aanbesteden van werken. Zo was het bij werken vooral in de infra heel normaal om aan te besteden op laagste prijs. Er zat dan een uitgewerkt bestek bij en de markt kon zijn werk doen. Die praktijk had een hoop nadelen. Gaten in het bestek werden opgezocht en vanaf de eerste bouwvergadering begon de ellende. Meerwerkdiscussies, wantrouwen, conflicten. Het gebeurde zeker niet bij elk werk, maar het kwam wel heel vaak voor Nu is het bijzondere dat gewone mensen (en overheidsinkopers reken ik daar ook maar toe) het heel gewoon vinden om kwaliteit mee te laten wegen bij hun dagelijkse inkopen. Bij de supermarkt zijn de schappen immers niet alleen gevuld met Euroshopperproducten. En niet iedereen rijdt naar die supermarkt in een Fiat Panda. We zijn dus gewend om een afweging te maken tussen prijs en kwaliteit. Het is dus niet zo vreemd dat dat idee nu ook bij aanbestedingen verplichte kost geworden is. EMVI, tenzij heet dat, de Economisch Meest Voordelige Inschrijving dus, tenzij er een goede reden is om voor de laagste prijs te gaan. Deze EMVIgunning moet kwalitatief onderscheid mogelijk maken. En daarmee de kans op conflicten verkleinen. In het noorden wordt de handschoen voortvarend opgepakt. In alle noordelijke provincies meten we sinds 1 april een flinke toename in de aantallen EMVI-aanbestedingen. Op zich een goede zaak. Maar toch heerst er nog geen jubelstemming onder de aannemers. Sterker nog: er zijn grote zorgen. De toepassing van EMVI lijkt haast één-op-één te leiden tot plannenschrijverij. Een Plan van Aanpak voor de uitvoering. Een veiligheidsplan. Een verkeersplan. Een omgevingsplan. Prachtige plannen die door onafhankelijke commissies beoordeeld worden. Plannen waarop iedereen een 7,5 scoort. Zodat je veel tijd en moeite (=geld) hebt gestopt in de EMVI, maar het uiteindelijk toch weer om de laagste prijs gaat. En daar wilden we nu net vanaf EMVI, tenzij dreigt daarmee een negatieve lading te krijgen. En dat is niet nodig! Weg met al die plannen en gaan toetsen op meetbare eenheden. Zaken waarop partijen zich werkelijk en duidelijk kunnen onderscheiden. Op een paar A4-tjes. Hooguit. Er zijn voorbeelden zat! Weg met die EMVI-ellende. Op naar échte kwaliteit. En als ergens in Nederland de juiste voedingsbodem daarvoor te vinden is, dan is het wel in het noorden. De nuchterheid, het gemak om elkaar ergens op aan te spreken en de afkeer van opportunisme: Noord-Nederland, wijs de rest van ons land de weg! Joost Fijneman Stichting Aanbestedingsinstituut Bouw en Infra

11 Ronde tafel Geven, nemen en gunnen Het is een rustige novemberavond in Assen. Aan tafel bij restaurant de Hertenkamp, waar op uitnodiging van Uitgeverij Het Noorden een gezelschap uit de noordelijke bouwwereld aanschuift, is van die rust weinig te merken. Want het gaat nog steeds niet gemakkelijk in de bouw. Er zit te weinig beweging in de huizenmarkt, de nieuwbouw stagneert. Toch klinken aan deze Ronde Tafel ook positieve geluiden. Gediscussieerd wordt er over grondprijzen, transparantie bij aanbesteden of andere vormen van aanbesteden en hoe maatschappelijk verantwoord er wordt ondernomen. De meningen lopen uiteen. Alle partijen zijn ervan doordrongen dat samenwerken het middel is om uit het dal te komen. Albert Smit, wethouder te Assen met in zijn portefeuille Financiën, Vastgoed, Grondzaken, Wonen en Ruimtelijke ordening, komt als eerste binnen. Hij wierp een paar maanden geleden stof op door in Assen als gemeente sociale woningbouw te willen ontwikkelen en bouwen. Stof dat nog niet helemaal is neergedaald, zo blijkt in de loop van de avond. Vlak daarna nemen Jan Willem Coers, algemeen directeur bij Brands Bouw, en vastgoedontwikkelaar Martijn Kroeze plaats aan tafel. Aldert Zijlstra, chef de bureau - en binnenkort eigenaar - van Klein Architecten volgt en Elles Dost, directeur-bestuurder bij Actium, is de vrouw die de club van dit Ronde Tafel Gesprek compleet maakt. G rondkosten moeten kritischer worden bekeken - Jan Willem Coers Woonakkoord Hoofdredacteur en gespreksleider Henri J. Hendriks wil eerst horen of het Woonakkoord de marktpartijen iets oplevert. Coers verwacht er niet te veel van: Het akkoord staat veel te ver bij de mensen vandaan. Kopers 9

12 10 RONDE TAFEL Albert Smit Functie Wethouder Financiën, Vastgoed, Grondzaken, Wonen en Ruimtelijke ordening Organisatie Gemeente Assen Elles Dost Functie Directeur bestuurder Organisatie Stichting Actium en huurders moeten rust krijgen. Maar hij ziet wel dat de woningmarkt in wat rustiger vaarwater komt. Het is beter je te richten op samenwerking tussen partijen. Wethouder Smit ziet dit nog niet zo: Corporaties moeten veel maatregelen nemen om de weglekeffecten, die door het rijksbeleid ontstaan, op te vangen. Smit doelt op de effecten van de verhuurdersheffing. Huurders gaan twijfelen of ze moeten kopen of huren. Kiezen ze dan voor een woning passend bij hun inkomen of blijven ze in dezelfde buurt wonen? Hij is er van overtuigd dat die rust pas komt als de beurs boven de 400 punten uitklimt, waardoor de financiële markt stabieler en het vertrouwen in de woningmarkt groter zal worden. Woonbeleid Coers vraagt zich af of nieuwbouw te duur is. De bouwkosten stegen in de afgelopen 15 jaar met 40%, terwijl de grondkosten in diezelfde periode met 400% omhoog gingen. Jan Willem Coers: De bouwkosten moeten lager, maar de kwaliteit moet hetzelfde blijven. Op de faalkosten kun je besparen met een goede samenwerking tussen architecten, aannemers en opdrachtgevers. Er is daar volgens mij nog wel een slag te maken, maar ook door kritischer naar de grondkosten te kijken. Zijlstra: De overheid zou juist nu een stap kunnen zetten door af te waarderen op de grondprijs. Albert Smit reageert: Dat is te makkelijk! We hebben in Assen al 62 miljoen afgeboekt in het grondbedrijf, waardoor de grondprijs op agrarische waarde ligt. Kom mij niet aan met dit verhaal, want dan gaat het grondbedrijf failliet! Directeur-bestuurder Elles Dost stelt: Volkshuisvesting wordt door de opgelegde hervormingen en afdrachten financieel kritischer, we kunnen daarom niet alle plannen uitvoeren. Smit kopt in: En daarom wil Assen ook zelf woningen gaan bouwen. Waarop Dost gekscherend antwoordt: Iedereen maakt fouten! Dat doet het gezelschap in de lach schieten. Dost: We zouden het liever zelf doen, maar hebben financieel niet de mogelijkheden. Gelukkig gebeurt het in goed overleg. Daar is Smit het mee eens, de samenwerking moet wel hecht blijven. De gemeenteraad van Assen heeft inmiddels ingestemd met de financiering van de eerste tranche aan zelf te ontwikkelen woningen voor 5,8 miljoen. Wat niet wegneemt dat Smit op zoek is naar financiers voor allerlei plannen. Beleggers willen boven Zwolle echter haast niet investeren. Smit grijnst: Maar in Assen zit een fanatieke wethouder, dus komen ze wel. Ook Coers ziet financiering als een bottleneck. Als gemeente mag je niet bankieren. Smit denkt dat de Gemeentelijke Kredietbank dit eventueel via D e betrokkenheid is groter wanneer partijen met elkaar aan tafel zitten - Aldert Zijlstra een bepaalde constructie wél zou kunnen doen, en tegen een lagere rente dan banken vragen. Maar anderen moeten dat ook willen, voordat je dit kunt veranderen. De wethouder geeft aan dat in Kloosterveste voor een andere oplossing is gekozen. Aannemers bouwen hier en betalen de grond - binnen een reële termijn - pas als de woning verkocht is. Smit: De gemeente staat open voor initiatieven als de markt daardoor in beweging komt. Starterswoningen Corporatiebestuurder Dost denkt dat het bouwen van nieuwe starterswoningen niets zal opleveren voor doorstroming in de markt, omdat deze kopers vanuit het ouderlijk huis naar nieuwbouw gaan. Dost: Wij hebben veel woningen in de bestaande voorraad te koop. De verkoop van woningen blijft lastig en financiering is moeilijk, terwijl de rente nog nooit zo laag is geweest. Dost: We moeten keuzes maken waar we investeren, en dat is voor ons niet in nieuwbouw van starterswoningen. Misschien is het wel goed om een

13 Ronde tafel Smit vindt simpelweg dat er in de stad moet worden gebouwd, ook voor starters. Dost is niet overtuigd en blijft erbij dat nieuwbouw vaak voor doorstromers is en niet voor starters. vorm van schaarste te creëren, zodat kopers een betere keuze kunnen maken. Dat lijkt Coers wel een goed idee, maar het zou hem te ver gaan als de sector niet in starterswoningen zou investeren. Wij bouwen voor de mensen, dus wij bouwen ook starterswoningen. Maar het moet wel langjarig uitkunnen. In Sneek heeft het vastgoedbedrijf van Kroeze een door de gemeente uitgeschreven prijsvraag voor het realiseren van starterswoningen gewonnen. Deze woningen zijn inmiddels allemaal verkocht en gerealiseerd. Kroeze: De wensen van de bewoners waren helemaal niet zo groot, het ging bijvoorbeeld om twee slaapkamers in plaats van één. Veel van deze concepten hebben als manco dat de starterswoning later niet geschikt te maken is voor andere doelgroepen. Juist daar heeft Kroeze in zijn concept aandacht aan besteed. Zijlstra ziet problemen voor starters die ook nog een studieschuld moeten aflossen. Deze mensen krijgen nooit een woning gefinancierd. Verduurzamen Actium wil haar woningvoorraad in aantal, soort en kwaliteit versterken, zodat deze aansluit bij de wensen uit de markt. De corporatie bouwt zowel voor de toekomst als met het oog op duurzaamheid, bijvoorbeeld huizen met rolstoeltoegankelijke badkamers. Dost: Het is onze missie om goed en betaalbaar wonen te realiseren. Wij houden nu rekening met een exploitatie van 50 tot 60 jaar en dat doen anderen niet. Er wordt steeds meer luxe en comfort in een huis gestopt, dus moet er ook meer worden betaald. Dost: Je vraagt je wel eens af of dat nog sociale huur is. Coers vindt ook dat de sector hiermee is doorgeschoten: Het moet simpeler en doelmatiger, we moeten terug naar waar sociale woningbouw oorspronkelijk voor bedoeld is. Zijlstra vraagt zich af of kopers extra willen betalen voor energiebesparende maatregelen. Zij wonen misschien een jaar of zes in een woning voor ze verhuizen. Kroeze: Maar ze verkopen dan wel een heel energiezuinige woning, dat zal later ook een betere verkoopprijs opleveren. Het gaat er om hoe je het verhaal vertelt. De vraag is wie het oppakt om oudere woningen energiezuiniger te maken. Brands Bouw werkt in Emmen aan een pilot om mensen die maatregelen willen nemen voor verduurzaming, persoonlijk te bereiken. Dat kost veel e moet elkaar Jbeethouden en niet ten koste van alles voor de goedkoopste aanbesteding gaan - Martijn Kroeze tijd en dus geld, want voor elk huis moet een plan worden gemaakt. Coers: Tegelijkertijd willen we ook de jeugdwerkloosheid hiermee onder de aandacht brengen en in samenwerking met de gemeente Emmen leerwerkplekken creëren bij de deelnemende bedrijven. Bouwen voor de zorg Het bouwen voor zorgpartijen staat ter discussie. Volgens Smit willen zorgpartijen wel projecten realiseren en zien zij kansen, ook door de vergrijzing. Brands Bouw bevindt zich voor ruim 60% in die markt, aldus Coers. Ook Kroeze is er actief in: Het wordt echter steeds moeilijker om zorgprojecten te financieren. Er is nog veel onduidelijkheid over de zorgzwaartepakketten, en wie mag straks nog in een verpleeg- of verzorghuis wonen? (zie pag..? Tieneswolde, red). Met name voor speciale doelgroepen, bijvoorbeeld jongeren met autisme, waarvoor een grote wachtlijst bestaat, wordt het lastig om speciale woonvormen nog gefinancierd te krijgen. Dost is van mening dat woningcorporaties ondanks de overheidshervormingen nog steeds een belangrijke partner zijn in de zorg voor een goede leefomgeving, en voor differentiatie in woonwijken. Maar we zijn Jan Willem Coers Functie Algemeen directeur Organisatie Brands Bouwgroep Martijn Kroeze Functie Vastgoedontwikkelaar / partner Organisatie Kroeze & Partners Vastgoed 11

14 RONDE TAFEL Aldert Zijlstra Functie Chef de bureau Organisatie Klein architecten ook wel een leedmagneet geweest, hebben dingen naar ons toegetrokken die niet bij onze kerntaken horen, we gaan kritischer onze keuzes maken, aldus Dost. Het feit dat minister Blok leefbaarheid niet ziet als een maatschappelijke opgave van een corporatie, steekt Smit. De kerntaak van corporaties mag niet versmallen. Hij wil juist gebiedsgericht werken, en samenwerken met de corporaties. Smit: Mensen die in de buurt wonen profiteren hiervan. Daar moet je geen streep door zetten. Bij Actium worden investeringen afgewogen vanuit die kerntaken en dat betekent gewoon echt dat er minder gedaan kan worden. Financiering en bouwkosten blijven daarbij de rode draad in de discussie aan tafel. Aanbesteden en transparantie Coers vindt het belangrijk om te zorgen voor goede samenwerking. Zijlstra onderschrijft dit en stelt: Bij een aanbesteding is de opdrachtgever tegenwoordig duurder uit dan wanneer deze zelf partijen selecteert en werkt op basis van vertrouwen. Maar alles blijft bij aanbesteden en steeds de goedkoopste kiezen, dat gaat ten koste van kwaliteit en van faalkosten. Als opdrachtgever moet je proberen het juiste team om je heen te creëren. Dost brengt daar tegenin, dat vanuit haar verantwoordelijkheid als opdrachtgever, een aanbesteding transparant is. Voor architecten is dat niet zo, legt Zijlstra uit: Gemiddeld doen er wel partijen mee bij een inschrijving. Een architect krijgt geen inzage in stukken en prijzen van anderen en mag bij een eventuele loting niet aanwezig zijn. Transparantie geldt dan alleen voor de opdrachtgever. Hij vervolgt: Als ik bij de laatste vijf zit, dan mag ik al snel 15 tot 20 duizend euro aan ontwerp- en adviseurskosten maken om kans te maken de opdracht binnen te halen. En er zijn excessen van aanbestedingstrajecten, dat het om een veelvoud gaat. En je wordt uiteindelijk niet blij van de rekenvergoeding, als je die al krijgt. De gemaakte kosten krijg je bij opdracht niet meer terugverdiend. Beter zou het zijn om de hoge kosten van aanbestedingstrajecten deels ten goede te laten komen aan de adviseurs en architect, hetgeen een beter proces zal opleveren. Actium laat volgens Dost vijf aannemers inschrijven, afhankelijk van de opdracht. Er is er altijd één die fors onder de laagste zit. Zijlstra: En dan gun je het werk aan de laagst biedende, dat brengt ook risico met zich mee. Coers steekt in vanuit een andere invalshoek: We moeten met alle partijen om tafel om beter grip te krijgen op het proces. We verliezen kwaliteit in de sector. Bij de architecten is er al 50% uit, dat geldt ook voor de bouw zelf. Er vloeit zo een heleboel ervaring et onze Hmissie om goed en betaalbaar wonen te realiseren - Elles Dost weg. De vraag van Coers waarom de corporatie niet zou gunnen aan de één-na-laagste, pareert Dost met: Ik heb de opdracht zo goedkoop mogelijk te bouwen. Wij nemen logischerwijs onze maatregelen om risico s bij lage aanbesteding te beperken. Het is daarbij ook niet altijd kritisch of risicovol, aannemers schrijven ook zo laag in om hun mensen aan het werk te houden. De reactie van Jan Willem Coers is: Architect en aannemer schrijven allemaal te laag in, dat levert de opdrachtgever nu geld op. Maar over een jaar gaat het misschien weer beter en dan moeten die verliezen alsnog betaald worden. Dat gaat ten koste van kwaliteit. De continuïteit is belangrijker, winstmaximalisatie niet. Als er mensen uit moeten, 12

15 Ronde tafel gaat kennis verloren en dat gaat ten koste van de kwaliteit. Je moet nú verbanden smeden waar je iets aan hebt als het beter gaat. Kroeze hanteert weer een andere vorm van aanbesteden waarbij een combinatie wordt gemaakt met een bouwteam en de aanbesteding. Kroeze: Wij werken een plan uit en nodigen dan vier of vijf aannemers uit die hun sporen hebben verdiend. Die laten we een berekening maken en inschrijven. Wij hebben bijvoorbeeld in zo n selectie 1000 punten te verdelen: 500 voor de prijs en 500 voor het Plan van Aanpak. Met de beste ga je het bouwteam in. We kijken daarbij wel we hoe de leden van het bouwteam ervoor staan, om risico s te zoveel mogelijk te mijden. Aanbesteden raakt ook de wijze van maatschappelijk ondernemen van een organisatie. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Zijlstra komt terug op de preselectie, waarbij soms wel 50 partijen betrokken worden: Als regionale partij hoef je bijna niet meer mee te doen. Hoe maatschappelijk verantwoord ben je dan bezig als gemeente of corporatie? In het noorden hebben we toch een verantwoordelijkheid naar elkaar toe? Dost komt met een voorbeeld dat deze uitspraak in een iets ander daglicht stelt: We hebben een project gehad met een lokaal bouwteam. Op de bouwplaats stonden toch allemaal Duitse busjes. Dat kan dan ook toch niet de bedoeling zijn. Aan tafel is er bijval. Er zijn ook positieve geluiden. Kroeze weet te vertellen dat sommige corporaties weer voor samenwerking gaan. Zij kiezen vooraf aannemers, waar ze weer een band mee gaan opbouwen. Zijlstra blijft een voorstander van het gunnen van werk aan een lokale ondernemer. Coers houdt vast aan zijn standpunt: Kies voor die een-na-laagste bieder, daar verlies je toch je transparantie niet mee. Kijk eens wat dat doet! Waarop Zijlstra aanvult: Een opdrachtgever weet toch ongeveer wat een product moet kosten? Nodig dan partijen uit die het voor dat bedrag willen realiseren. Dan krijg je misschien een nog beter product. De betrokkenheid is groter wanneer partijen met elkaar aan tafel zitten. Opdrachtgevers moeten vertrouwen krijgen in een aannemer. Coers keert het om: Ze moeten vooral in zichzelf vertrouwen hebben. Kroeze trekt het mvo veel breder: Wij hebben een nieuw concept gelanceerd met een aantal zorgpartijen. Doel is om wijkparticipatie en sociale cohesie te bevorderen middels een vastgoedontwikkeling. Als bijvoorbeeld bewoners uit de wijk elkaar willen helpen bij een eenvoudige zorgvraag, dan kan de helpende punten D e gemeente staat open voor initiatieven als de markt daardoor in beweging komt - Albert Smit verdienen. Kroeze: vergelijk het met airmiles of rentepunten. Het hele vastgoedplan is zo ontwikkeld dat buren en wijkbewoners elkaar weer willen helpen omdat het de bewoners en de wijk direct ten goede komt. Kroeze: wij hebben dit plan gepresenteerd aan een aantal gemeenten. Zij waren erg enthousiast. Wij hebben daarbij ook de vraag neergelegd: veel van de hand- en spandiensten hoeven door dit concept niet meer betaald te worden uit de Wmo, wat bespaart de gemeente daarmee en hoe kan dit worden vertaald in reductie van de grondprijs om daarmee het concept ook haalbaar te krijgen? Veel van de gemeenten hebben hier positief op gereageerd en willen het concept verder uitwerken. Daarbij zijn ook corporaties betrokken die in dergelijk zorgvastgoed nog willen investeren omdat het om grondgebonden woningbouw gaat met veel ombouwmogelijkheden. Het is daarmee toekomstbestendig geworden. Uit de reactie van wethouder Smit is op te maken dat dit project in Assen nog wel eens tijdens een Benen-op-tafel-sessie besproken zal worden: Dit geeft mij wel een andere kijk op de zaak! Coers benadrukt dat je mvo ook over een langere termijn moet kijken. Continuïteit is veel belangrijker dan de poet. Het moet van tafel dat iedereen zijn eigen belangen nog steeds bovenaan probeert te stellen. Kroeze: Eén van onze opdrachtgevers in de zorg, Zorggroep Drenthe, kiest er vaak voor om in bouwteam te bouwen. Het is namelijk maar de vraag of het prijsvoordeel van een aanbesteding aan het eind van de rit nog wel bestaat. Het is geven, nemen en gunnen, daar gaat het om, oordeelt Smit. Een uitspraak die de instemming van de disgenoten krijgt. Tekst: Vera Bosma Fotografie: Sarah Janssen 13

16 Trends In realisering van vitale wijken kunnen we er als gemeente wel strakker inzitten In de nieuwe structuurvisie van Smallingerland gaat alle aandacht die de bouwsector raakt, uit naar ontwikkeling en herontwikkeling. Voor wethouder Nieske Ketelaar draait het onder meer om het Centrumplan Drachten en het Leerpark. Maar ook om het zorglandschap en het volkshuisvestingsbeleid, die beide als gevolg van het Woon- en het Regeerakkoord sterk veranderen. Ketelaar: De focus in Drachten is gericht op groei naar een compacte stad. In de structuurvisie draait het om vitale wijken en dorpen, goed wonen en fysieke voorzieningen. In realisering van vitale wijken kunnen we er als gemeente wel strakker inzitten, geeft de wethouder als reactie op het Woonakkoord. 14 Het college geeft met deze structuurvisie aan extra gas te willen geven, licht Ketelaar toe. Wij investeren veel in bouwen, wegen en andere infra. Er is gekozen voor anticyclisch investeren. Zo is er ook een drietal stadsparken gerenoveerd. Dat kon door een slimme combinatie van werk met werk, is de visie van de wethouder. De verwachting is dat (her) ontwikkelingen op locaties zullen leiden tot een kettingreactie met uitstraling op de omgeving. We weten waar we nu staan en wat passend voor ons is. Uit onderzoek blijkt dat de bevolkingsdichtheid in Drachten nog zal groeien tot het jaar 2020, daarna krimpt de bevolking. Tot 2020 ligt onze focus daarom op de ontwikkeling van Drachten tot een stedelijke kern. Er wordt gerekend met een groei van zo n 1100 woningen voor die periode. Wij willen dat op een slimme manier doen, waarbij we het aanwezige groen koesteren en ook concentratie en kwaliteit binnen Drachten willen realiseren. Sturen op doelgroepen Ketelaar: We bieden ongeveer bewoners in dit gebied werk, recreatie en allerlei voorzieningen. We investeren erin, ook omdat we in staat zijn het doen. We zijn financieel gezond. Vanaf 2009 is er al meteen orde op zaken gesteld. In het centrum investeren we nu ook voor de regio, in feite een plus op het voorzieningenniveau. Die regiofunctie hebben we ook in werk en werkgelegenheid. Daarom zijn bij ons de prioriteiten 1, 2, 3: werk, werk en nog eens werk. Dat geeft brood op de plank. En daarom speelt er nog altijd een fysieke bouwopgave voor de wethouder. e geen Wmono-gebouwen meer In haar vorige ambtsperiode zijn alle plannen goed in beeld gebracht. Er is gestuurd op wat contractueel hard of wat zacht is. Nu sturen we de bouwopgave op doelgroepen/ gebruikers, omdat we door moeten en omdat we inzetten op een stedelijk karakter van Drachten. Zo is in oktober

17 Trends gestart met de nieuwbouw van De Lawei, een kunst- en cultuurcluster. Als je investeert moet je het wel efficiënt doen. We bouwen bijvoorbeeld geen mono-gebouwen meer. Wat betekent het Woonakkoord? In Drachten worden de volkswijken De Bouwen en Noordoost gerenoveerd. De bouwsturing gebeurt door de corporaties WoonFriesland en Accolade. Ketelaar: Voor die wijkrenovaties zijn afspraken gemaakt en die lopen nog door. Koepelorganisatie Aedes heeft in oktober met Minister Blok het Woonakkoord gesloten. Blok wilde terug naar het beheren van woningen, maar leefbaarheid behoort echt wel bij de woningbouwcorporaties, legt Ketelaar uit. Daarom ben ik blij dat Aedes zich daar ook sterk voor maakt en zich daarover heeft uitgesproken. Wij hebben al heel lang meerjarenafspraken met de woningbouwcorporaties, onder andere over de aanpak van leefbaarheid in wijken. Maar met de komst van het Woonakkoord is er eigenlijk een soort tweede ronde en wordt er verscherpt gekeken. Wat betekent het nieuwe regeerakkoord bijvoorbeeld? Dat is nog niet uitgekristalliseerd voor Ketelaar. Mijn rol als bestuurder is om op basis van het gemeenschappelijk belang en op basis van argumentatie tot oplossingen te komen. Dat heb ik altijd gedaan en dat blijf ik doen. In het verleden werd er toch wel eens gesteld vanuit de woningbouwcorporaties dat het hun geld was en dat zij daarover zelf beslissen. Nu is duidelijker dat er een gemeenschappelijke taak ligt op basis van de woonvisie van een gemeente en dan moet je het er over hebben hoe je dat gezamenlijk gaat invullen. Als gemeente kunnen we er nu wel strakker inzitten. Ketelaar vervolgt: Er wordt nu verwacht dat je een woningbouwcorporatie bevraagt op welke doelgroepen men zich richt bij een nieuw project in een wijk. Dat gaat verder dan een woonplan. Je kunt nu vragen om een aanbod te doen vanuit de algemene scoop. Dat is mijn volkshuisvestingsopgave. k moet de Idruk houden op leefbaarheid in de wijken Het wordt dus meer een kwalitatieve dan een kwantitatieve opgave. Daarbij speelt ook de aanwezigheid van veel goedkoop particulier bezit. Die bewoners zijn gevangen in hun eigen koophuis vanwege een kleine beurs, stelt de wethouder, dus bij een opgave als verduurzaming moet je daar ook naar kijken. Speerpunten Om de gemeentedoelen te bereiken wordt momenteel gewerkt aan een aantal projecten zoals de realisering van kunst-cultuurcluster De Lawei. Ketelaar: Eén van de grotere projecten in het noorden met een bouwsom van 19 miljoen, dus de gemeente investeert wel in deze tijd. Dan is er nog de realisering van de Drachtstervaart (vaarwater tot in het centrum) waar 5 miljoen voor is uitgetrokken en de ontwikkeling van het gebied Vogelzang. In samenwerkingsverband werken Koopmans en Friso aan de herontwikkeling van het woonwinkelcentrum Raadhuisplein in Drachten. Daar wordt een winkeloppervlak van m2 gerealiseerd en worden 190 nieuwe woningen gebouwd. Ondergronds is er voorzien in 700 en bovengronds in 200 parkeerplaatsen. Met de ontwikkeling van het Leerpark is de gemeente al tien jaar bezig. Onderwijsorganisatie ROC De Friese Poort investeert 30 miljoen in nieuwbouw (zie ook pag., red.).ketelaar: Wij kijken hoe we dat onderwijsgebied kunnen versterken. Een gesloten gebied met gebouwen was geen optie voor ons. Het park wordt nu doorkruist door paden en groen en is toegankelijk voor de bewoners van de wijken. We willen voor het totale gebied graag ook een Breeam certificaat behalen. u sturen we de Nbouwopgave op doelgroepen Andere nieuwe ontwikkelingen zijn het project De Peinder Mieden, aan de rand van het dorp Opeinde. Bewoners, in collectief particulier opdrachtgeverschap, bepalen zélf de architect, aannemer en andere leveranciers en kunnen op die manier 45 kavels invullen. In het kader van stedelijke vernieuwing is er nog een aantal projecten te verwachten: een MFA in Oudega, een dorpshuis in Rottevalle, een toekomstvariant voor Zwembad De Welle, de nieuwbouw van RENN 4 school De Zwaai en nieuwbouw voor de basisscholen De Swetten en It Ambyld. Decentralisatie van het sociaal domein Het zorglandschap verandert de komende jaren ingrijpend, ook aan volkshuisvestingszijde. De visie is nu om mensen zo lang mogelijk in hun woning en wijk te laten wonen. Ketelaar: Er is sprake van decentralisatie van het sociaal domein. Wij als gemeente worden nu aanspreekpunt, samen met de zorgorganisaties en de H er ontwikkelingen leiden tot een kettingreactie woningbouwcorporaties, dus we zoeken elkaar op. Vraagstukken die spelen zijn de financiering en de kwaliteit die gewenst is. En wat is zinvolle zorg? Wonen en zorg is tot op heden altijd aanbodgericht bouwen, maar dat is geweest en dat geldt voor alle partijen. Ook voor gemeente, zorgorganisaties en woningbouwcorporaties. Alles moet steeds flexibeler en er kan niet meer worden vastgehouden aan vaste concepten voor zorg en gebouw, stelt wethouder Ketelaar. Dus dat houdt in dat ik de druk moet houden op leefbaarheid in de wijken. De bouwsector heeft daarmee ook een ander perspectief, legt de wethouder uit. Tot slot stelt Ketelaar: De echte opgave is een kwaliteitsopgave. Het werken aan vitale wijken en dorpen, goed wonen en fysieke voorzieningen zijn geen doelen op zich, maar zijn wel voorwaarden. Er moet nu gewerkt worden aan kwaliteitsinvesteringen en goede architectuur, aan pareltjes. En met een overpeinzing wordt het interview afgerond: Ik ben vrij van technische bagage en er ook A anbodgericht bouwen voor wonen en zorg is geweest niet in onderlegd. Dan kun je er wat gemakkelijker over praten. Ik vraag me bij dat bouwen wel eens af of we niet zo kunnen bouwen dat het helemaal weer tot grondstof terugkeert of dat een woning demontabel en verplaatsbaar is. Het is een vraagstuk voor de bouwwereld. Tekst: Henri Hendriks Fotografie: Eddy Joustra 15

18 Trends Woonconcept na reorganisatie weer toekomstbestendig Enkele maanden na haar aantreden als directeurbestuurder van Stichting Woonconcept in Meppel werd mr. Sandra Korthuis geconfronteerd met een organisatie die door een noodstop tot stilstand kwam. Een noodzakelijke en ingrijpende bezuinigingsoperatie is daarna in gang gezet om de toekomst van de organisatie veilig te stellen. In juli 2013 heeft dat geleid tot opheffing van de investerings- en borgingsstop door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor 2013 en In gesprek met Sandra Korthuis over aanleiding, achtergrond en het weer toekomstbestendig krijgen van Woonconcept. Bij haar aanstelling verwachtte Sandra Korthuis niet dat er zo rigoureus moest worden ingegrepen. Korthuis belandde in een organisatie die altijd haar verantwoordelijkheid heeft genomen door te zorgen voor betaalbare woningen van goede kwaliteit, een bijdrage aan de leefbaarheid en investeringen in maatschappelijk vastgoed en zorg. Maar de organisatie was ook erg ambitieus, vindt Korthuis als ze terugkijkt. De heffingen die de corporatie nu aan overheid en toezichthoudende instanties moet afdragen - 10 miljoen euro in en de veranderende markt vroegen om onmiddellijke herstructurering van het businessmodel en de strategie. Noodstop Woonconcept is een middelgrote woningcorporatie met ongeveer verhuurbare eenheden in de steden Steenwijk, Hoogeveen, Assen en Meppel. Korthuis: Je komt in een organisatie die een andere drive heeft 16

19 Trends dan past bij de realiteit van de cijfers. En dan is het uitdagend om iedereen mee te krijgen. Al snel was het besef in het managementteam: dit moet anders. Tegelijkertijd word je nog eens geconfronteerd met andere regels van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en schuldparameters. Daar bovenop kwam de verhuurderstoeslag en het WSW gaf vervolgens geen borging meer. De trein kwam met een noodstop tot stilstand. Meteen is er een analyse gemaakt. Korthuis: Een analyse van wat we kunnen betalen en waar we kredietwaardig zijn. Ook onderhoud, waar het ging om levensduurverlenging, werd door het waarborgfonds stopgezet. Dan weet je dat je investeringsprogramma te ambitieus is. Van on hold naar weer investeren KMPG werd ingeschakeld voor een doorlichtingsplan, om jaarlijks een bezuiniging van rond 6 miljoen euro te realiseren. Korthuis: Als we ingrijpen, creëren we ook weer mogelijkheden voor borging. Ook het WSW heeft intensief naar de hernieuwde situatie binnen Woonconcept gekeken. Het goede nieuws kwam in juli Voor een beperkt deel van de in november 2012 on hold gezette plannen is weer borging afgegeven voor 2013 en 2014, waardoor de investeringen weer opgepakt zijn. De borgingsruimte van 55 miljoen voor 2013 geeft ruimte voor nieuwe leningen. Korthuis: De banken kijken nu echter veel kritischer. De borging helpt wel, maar er is meer controle. Ook ons reorganisatieplan werd onder de loep genomen en alle documenten zijn geanalyseerd. Slim, flexibiliteit en efficiënt In het reorganisatieplan is bezuinigd op personeel, onderhoud, algemene bedrijfslasten en lagere rentekosten als gevolg van het terugbrengen van de investeringen in nieuwbouw. Korthuis: Ons uitgangspunt van aanpak is gericht op slim, flexibiliteit en efficiënt. We zijn teruggegaan van zes naar vier hoofdafdelingen en we hebben afscheid moeten nemen van 27,5 fte, dat zijn 35 mensen, op basis van een sociaal plan. Daarnaast is er ook weer een aantal vacatures om de kwaliteit die niet in huis is, aan te vullen. Ook is er een nieuw dienstverleningsconcept ingevoerd, waarbij de focus ligt op digitale en telefonische dienstverlening. De vier woonwinkels zullen in de komende jaren worden gesloten. Voor het bestaande bezit is er extra scherp gekeken naar de onderhoudsbegroting, om nog meer inzicht te krijgen in wat er strikt nodig is. Dat was ook uurprijs en Hkwaliteit koppelen aan betaalbaarheid en woning moet 80 Ejaar meegaan, zowel bouwkundig als qua inrichting een opdracht van het WSW. Er wordt nu ook strategisch verduurzaamd. Dan kijken we waar het wonen veel rendement oplevert en waar we dat aan goed onderhoud kunnen koppelen, dat deden we eerder niet, aldus Korthuis. Aanscherping missie en visie Het ingrijpen heeft niet alleen geleid tot een nieuwe begroting voor de komende jaren, maar ook tot een aanscherping van de missie en visie van Woonconcept. Korthuis: Onze doelgroep is huishoudens met een inkomen tot euro. Bevordering van leefbaarheid in het werkgebied is ook opgenomen in de visie. Daarbij ziet de bestuurder zich wel gesteld voor vragen als: hoe moet bestaand bezit van Woonconcept eruit zien? En: welke veranderingen worden er in de regio verwacht in de komende jaar? Korthuis: Er zijn hier relatief veel minder huurwoningen, soms maar 10% in kleine kernen. Het zijn feiten en ontwikkelingen die de aandacht vragen, maar de focus van Den Haag is gericht op de Randstad. Korthuis: Ik heb bij de VNG gewerkt en weet hoe er gedacht wordt. Het grootstedelijke denken van Den Haag geeft hier totaal andere effecten dan in de Randstad. Op het platteland denken we over krimp en die ontwikkelt zich razend snel. Als bestuurder moet ik demografisch denken als het gaat om woningen en investeren daarin. 80 jaar voor een woning Voor Korthuis moet een woning 80 jaar kunnen meegaan, zowel bouwkundig als qua inrichting, anders vind ik het kapitaalvernietiging. Er moet goedkoper gebouwd worden door het terugbrengen van de faalkosten en door meer gestandaardiseerd te bouwen. Tegelijkertijd ziet de corporatiewereld in de afgelopen decennia ook de wensen en behoeften van de huurders veranderen. Korthuis: Je mag ook een kwaliteitsvraag stellen omdat er bijvoorbeeld per bewoner meer behoefte is aan meer ruimte, meer vierkante meters. Het gaat er ook om hoe mensen de woning beleven. Een ander aspect is flexibilsering van de woning als gevolg van veranderende leefpatronen. ls de rente stijgt dan A hebben corporaties een megaprobleem Leefpatronen veranderen Korthuis: Maatschappelijk gezien is er sprake van meer seriële monogamie. Ze doelt op mensen met opeenvolgende relaties, die - ook met kinderen uit die verschillende relaties en samengestelde gezinnen - wonen op verschillende locaties. Dat vraagt bijvoorbeeld vaak om een extra slaapkamer. Bij ouderen zie je behoefte aan 3 tot 4 kamers. Het leefpatroon vraagt in feite om meer ruimte. Korthuis: Een huurwoning moet meerdere soorten bewoners kunnen bedienen. Maar tegelijkertijd is de vraag: wie moet dat betalen? Korthuis: De huurprijs en de kwaliteit moeten daarom meer gekoppeld worden aan betaalbaarheid. De corporatiedirecteur heeft echter wel zorgen over de toenemende hogere huurlasten en de vraag naar meer zorg. Hoe is dat betaalbaar met een laag inkomen? Het antwoord daarop is niet eenduidig te geven, maar vraagt wederom wel om keuzes bij verduurzaming of herstructurering van de bestaande woningvoorraad. Verduurzamen en herstructureren De bestaande voorraad en nieuwbouw wordt bij Woonconcept tegenwoordig per project doorgelicht. Korthuis: We houden alle mogelijkheden tegen het licht: sloop-nieuwbouw of wat er tussen zit, het kan ook een mix ervan zijn. Daarnaast heeft Korthuis een andere kijk op verduurzaming van de woning naar label B: Er moet veel meer variatie W e blijven investeren, maar beperkter door scherpe keuzes in je woningbestand zijn, dus ook in woningbeheer. Niet elke huurder heeft behoefte aan energiebesparing. Het kost ook heel veel geld om in de bestaande bouw van label C naar B te gaan, terwijl de zittende huurder daarvoor niet wil betalen. Woonconcept heeft ook nog eens veel lang-zittende huurders met een relatief lage huur. We blijven wel investeren, maar beperkter door scherpe keuzes te maken. We worden geconfronteerd met diverse heffingen, stelt Korthuis. De huurdersheffing is wel realiteit, evenals afdrachten voor herstel van andere corporaties. Het ingrijpen bij Woonconcept heeft geleid tot een nieuwe begroting voor de komende jaren. Als Korthuis naar de toekomst blikt: De grootste bedreigingen zijn de huurdersheffing en de rente. Als de rente stijgt dan hebben we als corporaties een megaprobleem. Als Woonconcept hebben we een schuld van 600 miljoen, dus elke rentestijging heeft grote invloed op onze kasstroom. Met de ingezette reorganisatie zijn wij nu als organisatie desondanks wel weer toekomstbestendig. 17