JAARVERSLAG RAAD VAN BESTUUR OVER HET BOEKJAAR 2017

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2017

2

3 JAARVERSLAG RAAD VAN BESTUUR OVER HET BOEKJAAR 2017 Geachte aandeelhouders, De Raad van Bestuur van Hacosi C.V.B.A. met sociaal oogmerk heeft de eer U hierbij, overeenkomstig artikel 12 van de statuten, verslag uit te brengen over de werking van de vennootschap gedurende het boekjaar Hasselt, 22 mei 2018

4

5 INHOUDSTAFEL ALGEMENE GEGEVENS VAN DE VENNOOTSCHAP...7 DE AANDEELHOUDERS...8 SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR...8 PERSONEEL...9 BEDRIJFSREVISOR PATRIMONIUM VERWORVEN ONROEREND GOED OM TE ONTWIKKELEN BESTAAND PATRIMONIUM Gebouwde realisaties Verhuurde woongelegenheden Woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel Woningen verhuurd in het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt Woningen verhuurd in het kader van het Toewijzingsreglement van Gemeente Diepenbeek BOUWACTIVITEITEN Algemeen overzicht van de projecten Nieuwbouwprojecten Verwerving bouwgrond Verwerving goede woning CBO-procedure Renovatie bestaand patrimonium ERP BINDEND SOCIAAL OBJECTIEF VERHURING KANDIDAAT-HUURDERS Nieuwe inschrijvingen Aantal kandidaat-huurders op Gemeente van herkomst Gezinssamenstelling kandidaat-huurders Leeftijd referentie-kandidaat-huurders Woonkeuze kandidaat-huurders Actualisatie van de wachtlijst... 41

6 Versnelde toewijzingen Aantal schrappingen HUURDERS Aantal nieuwe huurders gedurende Type verhuurde woongelegenheden in Aantal huurders volgens gezinstype Aantal hoofdhuurders volgens leeftijd per geslacht HUURPRIJS Inkomens van de huurders Reëel betaalde huurprijzen Overzicht gemiddelde reële huurprijs Aanvragen huurprijsherziening Lokale Advies Commissie Wonen Bedrag van achterstal per huurder Vaste lasten VERTROKKEN HUURDERS Aantal opzeggingen in Oninvorderbare debiteuren op STATISTISCHE INLICHTINGEN OVER DE HUURINNINGEN Zittende huurders Vertrokken huurders HUURBEGELEIDING BEWONERSDOSSIERS Totaal aantal bewonersdossiers Nieuwe bewonersdossiers in Classificatie nieuwe bewonersdossiers 2017 bij aanmelding Werkwijze en samenwerkingsverbanden inzake bewonersdossiers Gekende huurders bij sociale dienst INTERNE EN EXTERNE SAMENWERKING Intern Extern BEWONERSINITIATIEVEN COLLECTIEF ONTHAAL EN OPVOLGVERGADERINGEN BEGELEIDING ZITTENDE HUURDERS NA AANKOOP BESTAAND GEBOUW... 72

7 4.3. PROJECT WATERARMOEDE KONING BOUDEWIJNSTICHTING BEWONERSVERGADERINGEN VOLKSTUIN TER HILST PARTICIPATIE IN WIJKINITIATIEVEN ONDERHOUD & HERSTELLINGEN MELDINGEN & ACTIES DOOR EIGEN REGIE EN EXTERNEN MELDINGEN COFELY SERVICES ONDERHOUD EN HERSTELLINGEN NA VERTREK HUURDER TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKEN Groenonderhoud Diverse onderhoudswerken Periodieke controles en onderhoud ENERGIEPRESTATIECERTIFICATEN EPC EPB-attest Weergave KLACHTENBEHANDELING CIJFERGEGEVENS KLACHTENBEELD CONCRETE REALISATIES & VOORSTELLEN BALANS EN RESULTATENREKENING VERSLAG RAAD VAN BESTUUR OPBRENGSTEN KOSTEN RESULTAAT WETTELIJKE VERPLICHTING VOLGENS ARTIKEL 96 2 TOT EN MET VERGELIJKING EN ANALYSE VAN BALANS EN RESULTATENREKENING Balans Activa Balans Passiva Resultatenrekening Opbrengsten Resultatenrekening Kosten JAARREKENING COMMISSARIS-VERSLAG SOCIAAL OOGMERK

8 12. FINANCIËLE GEZONDHEID FINANCIËLE GEZONDHEIDSINDEX FINANCIËLE PLANNING Financiële cashflow-planning Prognose financiële gezondheid ACTIES OM DE FINANCIËLE GEZONDHEID TE VERBETEREN STRATEGISCH PLAN STRATEGISCH PLAN OPSTART NIEUW STRATEGISCH PLAN Traject Huurdersgroep STRATEGISCH PLAN

9 Algemene gegevens van de vennootschap Hacosi is een burgerlijke vennootschap die de vorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk heeft aangenomen en ingeschreven is in het rechtspersonenregister te Hasselt onder het ondernemingsnummer Bouwmaatschappij tot nut van het algemeen, onderworpen aan de huisvestingscode. (K.B wet ) Erkend door de V.H.M. onder nr Stichting: op verschenen in het Belgisch Staatsblad van akte nr Wijzigingen: Belgisch Staatsblad van akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr.3105 Belgisch Staatsblad van 27 & akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr. 471 Belgisch Staatsblad van akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr Belgisch Staatsblad van akte nr

10 AANDEELHOUDERS Provincie Limburg Universiteitslaan Hasselt aandelen Stad Hasselt Groenplein Hasselt aandelen Gemeente Diepenbeek Dorpsstraat Diepenbeek aandelen Gemeente Wellen Dorpsstraat Wellen aandelen Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap K. Albert II laan 19/ Brussel aandelen Financieel Management Philippe Vreven A. Rodenbachstraat Hasselt 200 aandelen Christophe Molderez Antwerpseweg 38/ Geel 105 aandelen Maatschappelijk & Ontwikkelingswerken Mgr. Broeckxplein Hasselt 90 aandelen Jozef Verjans Kastanjelaan Diepenbeek 40 aandelen Paul Herbots G. Ottenbourgsstraat 6/ Hasselt 35 aandelen Jean-Pierre Smets Zandstraat Zolder 20 aandelen Romain Onkelinx St-Truidersteenweg 283/ Hasselt 15 aandelen Frans Cesar Mombeekdreef Hasselt 10 aandelen Christiane Collen Roode Roosstraat 11/ Hasselt 10 aandelen Gisele Smets Kiewitstraat Hasselt 10 aandelen Paul Nickmans Sterrebos Hasselt 10 aandelen Mia Marchal Voorstraat Hasselt 10 aandelen Theo Hesemans Fr. Vanhamstraat Lommel 5 aandelen Marc Weeghmans Langstraat Wellen 5 aandelen Pierre Leuraers Kukkelbosstraat Diepenbeek 5 aandelen Totaal aantal aandelen aandelen SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR OP Voorzitter Jozef Verjans Kastanjelaan Diepenbeek Ondervoorzitter Romain Onkelinx St-Truidersteenweg 283/ Hasselt Bestuurders Pieter Cuppens Hoogveld Kuringen Pierre Leuraers Kukkelbosstraat Diepenbeek Mia Marchal Voorstraat Hasselt Herman Pipeleers Veelstraat Wellen Brigitte Smets Danielstraat Hasselt Frank Vandenhoudt Kappelekensbamdstraat Hasselt Marc Weeghmans Langstraat Wellen 8

11 PERSONEEL DIRECTEUR Vrancken Dominique BOEKHOUDING Gulix Cindy AFDELING HUISVESTING Alloing Leen Diensthoofd Clauwers Diane Mebis Donja Hoeben Valerie in dienst vanaf 14/03/2017 ONTHAAL Vanderveken Tamara SOCIALE DIENST Croux Christel Diensthoofd Hermans Anke AFDELING WOONPROJECTEN Simons Nico Diensthoofd Willems Roeland Thys Kurt Motmans Joyce Techniekers Salmon Michel Polders Eric Hermans Dirk Creemers Kevin Poetsvrouw Dino Meriam Het bezoldigingspakket van de directeur omvat salarisschaal A121 (minimum ,00 maximum ,00) van de Vlaamse Overheid, een dienstwagen en een groepsverzekering. BEDRIJFSREVISOR G. Duchateau & Co BVBA vertegenwoordigd door Duchateau Geert Anne Frankplein Hasselt 9

12

13 1. PATRIMONIUM 1.1. VERWORVEN ONROEREND GOED OM TE ONTWIKKELEN Hacosi is momenteel nog in het bezit van een aantal bouwgronden en gronden met gebouwen. Deze reserves van onroerende goederen zullen in de komende jaren aangesneden worden. Het betreft volgende projecten: Project Jaar verwerving Grondreserve 2015 (m²) Grondreserve 2016 (m²) Grondreserve 2017 (m²) Grasstraat, Grasstraat te Hasselt De Magneet, wijk Ter Hilst te Hasselt Nolens Fase II, L. Nolensstraat te Hasselt Melkvoet, Melkvoetstraat te Hasselt Hassaporta, Kempische Steenweg te Hasselt Valeriaan, Valeriaanstraat te Hasselt Binnenveld Fase III te Diepenbeek Wijkstraat / Kogelstraat te Diepenbeek "Museum" te Wellen CBO "Hoedemakers, Genkersteenweg" te Hasselt Totale oppervlakte: De grondreserve is toegenomen met de aankoop van de projectgrond langs de Genkersteenweg te Hasselt. De aanvang van de bouwwerken van de projecten Hoedemakers, Nolens Fase II, Hassaporta, Valeriaan, Binnenveld Fase III en Museum Wellen is voorzien voor De aanvang van de bouwwerken van project Wijkstraat-Kogelstraat te Diepenbeek is t.g.v. de schorsing van het RUP voorzien voor Los van de bouwgronden die eigendom zijn van Hacosi, waren er nog diverse opportuniteiten tot de aankoop van bouwgronden waarover men in onderhandeling is (o.a. de mogelijke CBO-projecten Hoedemakers Station" te Hasselt en ECO Woonproject te Diepenbeek, en de projecten "Verkaveling Merellaan" en "Kerk Vrolingen" te Wellen). 11

14 1.2. BESTAAND PATRIMONIUM Gebouwde realisaties GEMEENTE Bouwjaar VERHUURDE WOONGELEGENHEDEN VERKOCHTE WOONGELEGENHEDEN TOTAAL 1. HASSELT Centrum Oude Kuringerbaan/ Kuringersteenweg 1921/ Tuinwijk 1924/ Cellebroedersstraat Witte Nonnen/ Bonnefanten Dr. Nolens Luikerpoort De Wilg De Rederijker De Hoving Sampermans De Roos De Bamps De Caster De Kaai Herckenrode Heilig Hart Ekkelgarden De Hummeltjes Banneuxwijk Kiewit- en Zegestraat 1937/ Zege-, Kiewit-, en Bevrijdingsstraat Banneux-, Bevrijdings-, Kiewitstraat en A. Dumonstraat Banneux-, A. Jeurissenen A. Dumonstraat Banneux- en L. Lavkistraat 1947/ / / /

15 Nieuwveld I 1965/ Nieuwveld II 1970/ Nieuwveld III 1975/ Hoekvijvers 1979/ Elsraeken 1985/ De Paalsteen Ter Hilst Ter Hilst (woonerf) 1977/ Ter Hilst Overmerelaan 1977/ De Magneet Lot De Magneet Lot De Magneet Fase Crutzenwijk Haarbemden-, Korte Breestraat Runkst Boomkens-, Spaarzaamheiden Vooruitzichtstraat 1928/ De Passerel Massin Acacia Speelplein De Spoorweg De Bloem Kasteel Byvoet Gaarveld De Tesch De Notelaar Ekkelgarden fase II Astrid Groenstaete Totaal Hasselt

16 2. DIEPENBEEK Kaaistraat 1970/ Lutselus 1972/ De Visserij/ Lutselusplein Dr. Grouwels De Markt De Kapel Culthuurhuis Het Paanhuis Het Dorp Binnenveld Servaas Het Spoor Servaas fase II Het Station Totaal Diepenbeek WELLEN Zonneveld Oud Gemeentehuis Geladé-Rozemarijn Krayenrijt Hoeve Devries Paenhuys Dorpsstraat Schaliehuys Totaal Wellen Verhuurde woongelegenheden woning 1 slpk woning 2 slpk woning 3 slpk woning 4 sstudio app 1 slpk app 2 slpk app 3 slpk TOTAAL Hasselt Diepenbeek Wellen TOTAAL

17 woning 1 slpk woning 2 slpk woning 3 slpk woning 4 slpk studio 27 app 1 slpk app 2 slpk app 3 slpk Hasselt Diepenbeek Wellen Evolutie verhuurde woongelegenheden Woningen Appartementen In 2017 kocht Hacosi 10 appartementen in het gebouw Dorpsstraat 32 te Wellen, alsook 5 appartementen te Dorpsplein 2 (Schaliehuys) te Wellen. In Hasselt was er een aangroei van 9 appartementen door de aankoop van 3 appartementen met 1 slaapkamer en 6 appartementen met 2 slaapkamers in project Groenstaete. Door de verkoop van 3 woningen te Hasselt is er een daling in het aantal woningen. 15

18 Woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel Volgende woongelegenheden worden verhuurd buiten het sociale stelsel: - 2 appartementen worden verhuurd aan OCMW Hasselt: - Gaarveldstraat 78/1.01 Hasselt - Bonnefantenstraat 22/2 Hasselt - 1 woning wordt verhuurd aan OCMW Hasselt in het kader van het Lokaal Opvanginitiatief - J. Stolmanstraat 9 Hasselt - 1 appartement wordt verhuurd aan Kind & Gezin (vzw Thuishulp) - Merellaan 11 Hasselt Woningen verhuurd in het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt Doelgroep: personen die ten gevolge van een handicap beschikken over een zorgtoewijzing (VAPH) die toegang geeft tot begeleid wonen, beschermd wonen of inclusieve ondersteuning en die begeleid worden door een erkende dienst begeleid wonen, beschermd wonen of inclusieve ondersteuning In het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt worden - 14 appartementen De Tesch G. Verdilaan Hasselt - 2 appartementen De Notelaar Notelarenstraat Hasselt - 4 mindervalidenwoningen Ter Hilst P. Corbeelsstraat Hasselt met voorrang toegewezen aan bovenvernoemde doelgroep. Momenteel zijn de 14 appartementen van De Tesch bewoond in het kader van deze doelgroep. - 2 appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Het Roer Dienstencentrum Ter Engelen is een Limburgse organisatie die is onderverdeeld in 4 units. Elke unit werkt voor een specifiek publiek én in een eigen regio. Zo bieden zij de juiste zorg voor personen met een verstandelijke beperking. Unit Het Roer biedt zorg en begeleiding aan volwassenen en kinderen met een verstandelijke handicap in Hasselt. - 2 appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Tevona Tevona is een organisatie die opvang en begeleiding biedt aan volwassen personen met een verstandelijke beperking in de provincie Limburg. Bij de dienst Begeleid Wonen biedt een individuele begeleider aan huis begeleiding, zowel op psychosociaal vlak als bij de dagelijkse activiteiten appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Open Thuis Open Thuis is een dienst voor Begeleid Wonen. De dienst Begeleid Wonen is er voor volwassenen met een verstandelijke en/of motorische en/of sensoriële handicap, die zelfstandig kunnen wonen maar hierbij ondersteuning nodig hebben om zich in het sociale leven te kunnen integreren. Momenteel zijn de 2 appartementen van De Notelaar bewoond in het kader van deze doelgroep. - 1 appartement is verhuurd aan een huurder die begeleid wordt door Open Thuis - 1 appartement is verhuurd aan een huurder die begeleid wordt door ADO Icarus 16

19 ADO Icarus biedt kwaliteitsvolle ondersteuning aan mensen met een handicap die geïntegreerd en zelfstandig willen wonen en leven. Momenteel is 1 mindervalidewoning van Ter Hilst bewoond in het kader van deze doelgroep. De huurder wordt begeleid door Open Thuis. Sinds het toewijzingsreglement van kracht is, is er nog geen huurdersverloop geweest in de 3 andere mindervalidenwoningen Ter Hilst. Doelgroep: Ouderen: personen vanaf 65 jaar (bij een koppel volstaat dat één van beide partners 65 jaar of ouder is) In het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt worden - 2 appartementen De Luikerpoort Luikersteenweg Hasselt - 12 appartementen De Rederijker Rederijkerstraat 16 te Hasselt - 5 woningen en 5 appartementen De Spoorweg Runkstersteenweg Hasselt - 3 appartementen De Passerel Runkstersteenweg Hasselt - 28 appartementen De Roos Rozenstraat 17 Hasselt - 10 appartementen De Bamps Bampslaan 18 Hasselt - 7 appartementen Kasteel Byvoet Runkstersteenweg /Mgr. Kerkhofsstraat Hasselt - 2 appartementen Sampermans Kuringersteenweg 38 Hasselt - 4 appartementen De Bloem Bloemenstraat 48 Hasselt - 4 appartementen De Wilg Wilgenstraat Hasselt - 9 appartementen De Hoving Hovenstraat Hasselt - 23 appartementen De Caster Casterstraat Hasselt - 14 appartementen De Kaai Havenstraat 30 Hasselt - 5 appartementen Heilig Hart Goudsbloemstraat 1/Panoramastraat 12 Hasselt - 24 appartementen Herckenrode Herkenrodesingel 5 Hasselt - 14 appartementen Ekkelgarden Nellepetingstraat 8 Hasselt - 43 appartementen De Hummeltjes Stadsomvaart Hasselt - 22 appartementen De Tesch Kerkhofstraat, G. Verdilaan Hasselt - 36 appartementen De Notelaar, Notelarenstraat Hasselt met voorrang toegewezen aan bovenvermelde doelgroep Woningen verhuurd in het kader van het Toewijzingsreglement van Gemeente Diepenbeek Doelgroep: Ouderen: personen vanaf 65 jaar (bij een koppel volstaat dat één van beide partners 65 jaar of ouder is) In het kader van het Toewijzingsreglement van de gemeente Diepenbeek worden: - 17 appartementen Het Spoor Spoorstraat 7 Diepenbeek - 21 appartementen Het Station Stationsstraat 9 Diepenbeek met voorrang toegewezen aan bovenvermelde doelgroep. 17

20 1.3. BOUWACTIVITEITEN Hacosi heeft als doel om blijvend kwaliteitsvolle en duurzame woongelegenheden aan te bieden. Hiernaar is ook een grote vraag. Dit doel kan bereikt worden door het realiseren van nieuwbouwprojecten, de verwerving van bouwgronden en van goede woningen en het renoveren van het bestaande patrimonium. Nieuwbouw: De nieuwbouwwoningen of -appartementen worden gebouwd volgens de normering van de VMSW op gebied van oppervlakte, toegankelijkheid, isolatie, akoestiek, ventilatie, Hacosi gebruikt steeds duurzame materialen waarvan het onderhoud zo beperkt mogelijk is (tegelvloeren in alle ruimtes, aluminium buitenschrijnwerk, gangmuren in zichtbetonsteen i.p.v. pleisterwerk, ). Verwerving: aankoop van bouwgronden en goede woningen : Sinds het nieuwe Procedurebesluit Wonen van 14/07/2017 in voege is getreden, spreekt men niet meer van nieuwe woningen maar van goede woningen. Dit begrip is ruimer en gaat over woningen die in aanmerking komen voor een verhuring als sociale huurwoonst. Deze woningen moeten, na een investering van maximaal euro, voldoen aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode om verhuurbaar te zijn. CBO-procedure: De aankoop van nieuwe woningen kan ook geschieden via een CBO-procedure (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten). Hacosi stelde zich opnieuw voor 4 jaar kandidaat om deel te nemen aan deze procedure. Hierbij kunnen private ontwikkelaars binnen het grondgebied van Hacosi een ontwerp van maximaal 50 wooneenheden indienen bij de VMSW. Indien door de jury het ingediende project van de ontwikkelaar binnen het werkgebied gekozen wordt, kan het gerealiseerd worden en na oplevering te koop aangeboden worden aan de huisvestingsmaatschappij. Renovatie patrimonium: De renovatie van het bestaand patrimonium houdt een verbetering in van de wooneenheden die momenteel in ons bezit zijn. Dit is het aanpassen van de bestaande, oudere woongelegenheden naar de huidig opgelegde normen en noden. De renovaties op woningniveau worden individueel uitgevoerd wanneer een woning of appartement leeg komt te staan. 18

21 Algemeen overzicht van de projecten Nieuwbouwprojecten Definitief opgeleverd in 2017 Project Het Station, Diepenbeek 29/08/2017 In ontwerp in 2017 Project Nolens Fase 2 te Hasselt Project Valeriaan te Hasselt Project Hassaporta te Hasselt Project Binnenveld fase III te Diepenbeek Project Wijkstraat / Kogelstraat, Diepenbeek Project Museum, Wellen In eigendom / te ontwikkelen Project Melkvoet, Hasselt Project Grasstraat, Hasselt Mogelijke opportuniteiten Project Jeugdherberg, Hasselt Project Verkaveling Merellaan, Wellen Project Kerk Vrolingen, Wellen Verwerving bouwgrond Mogelijke opportuniteiten Project Ekkelgarden Fase III, Hasselt Verwerving Goede Woningen Aangekocht in 2017 Project Groenstaete, Hasselt Project Dorpsstraat 32, Wellen Project Schaliehuys, Wellen CBO-procedure Aangekocht in 2017 Project "Hoedemakers / Genkersteenweg", Hasselt Mogelijke opportuniteiten Project Eco Woonproject", Diepenbeek Project Stationsbuurt, Hasselt Project Godsheide, Hasselt Renovatie bestaand patrimonium Voorlopig opgeleverd in 2017 Project Vervanging keukens Ter Hilst te Hasselt 21/04/2017 Project Vervanging brievenbussen Ter Hilst te Hasselt 23/02/2017 In uitvoering in 2017 Project Vervanging garagedaken Ter Hilst te Hasselt 19

22 In ontwerp in 2017 Project Dakisolatiewerken Banneux, Hasselt Project Vervanging buitenschrijnwerk Ter Hilst fase II te Hasselt Te ontwikkelen Project Vervanging buitenschrijnwerk Ter Hilst fase III te Hasselt Project Buitenschrijnwerk Paalsteenstraat, Hasselt Project Dakisolatiewerken Cellebroedersstraat, Hasselt Project Dakisolatiewerken en buitenschrijnwerk Kaaistraat, Diepenbeek Project Dakrenovatie Lutselus, Diepenbeek Nieuwbouwprojecten Definitief opgeleverd in 2017 Project Het Station te Diepenbeek - Aantal: 21 woongelegenheden - Adres: Stationsstraat, Diepenbeek - Architect: Architectenbureel Vandebriel J.Louis, Diepenbeek - Aanbesteding: 04/07/ Bestelbedrag: ,28 euro excl. BTW - Aannemer: Bouwbedrijf Hoedemakers, Hasselt - Aanvang der werken: 12/11/ Definitieve oplevering: 29/08/ Verhuurd sinds: 01/09/

23 In ontwerp in 2017 Project Nolens Fase 2 te Hasselt - Aantal: 5 woongelegenheden - Adres: Lucien Nolensstraat 10, Hasselt - Architect: CreJA Architectuur Bvba, Hasselt - Fase: Aanbestedingsdossier in opmaak. - Planning: Vermoedelijke datum bouwwerken: 01/10/2018 Vermoedelijke einddatum der werken: februari 2020 Vermoedelijke datum verhuring: voorjaar 2020 Project Valeriaan te Hasselt - Aantal: 18 woongelegenheden - Adres: Sleutelbloemstraat, Hasselt - Architect: Architectenbureau PCp Cvba, Genk - Fase: Aanbestedingsdossier voor nazicht naar de VMSW. - Planning: Vermoedelijke datum bouwwerken: 01/06/2018 Vermoedelijke einddatum der werken: december 2019 Vermoedelijke datum verhuring: begin

24 Project Hassaporta te Hasselt - Aantal: 37 appartementen - Adres: Oeverstraat 15, Hasselt - Architect: Linea Architecten & Stedenbouw, Maasmechelen - Fase: Werken besteld bij Kumpen Nv - Planning: Startdatum bouwwerken: 14/05/2018 Vermoedelijke einddatum der werken: begin 2020 Vermoedelijke datum verhuring: voorjaar 2020 Project Binnenveld fase III te Diepenbeek - Aantal: 27 woongelegenheden - Adres: Binnenveldstraat, Diepenbeek - Architect: Do Modus, Zonhoven - Fase: Bouwvergunning geweigerd; Hacosi ging tegen deze beslissing in beroep. - Planning: Vermoedelijke datum bouwwerken: 01/10/2018 Vermoedelijke einddatum der werken: april 2020 Vermoedelijke datum verhuring: zomer

25 Project Wijkstraat / Kogelstraat, Diepenbeek - Omschrijving: Voorzien van sociale woongelegenheden binnen het woonuitbreidingsgebied Vilveldje te Diepenbeek - Aantal: 44 woongelegenheden - Adres: Wijkstraat / Kogelstraat te Diepenbeek - Fase: Bouwvergunning geweigerd wegens schorsing RUP - Planning: I.f.v. nieuw RUP Project Museum, Wellen - Omschrijving: Voorzien van woningen in de voormalige pastorij en museum. Het gebouw is een geklasseerd dorpsgezicht. - Aantal: 4 appartementen. - Adres: Ulbeekstraat 18, Wellen - Architect: Quirynen Jacobs Architecten, Genk - Fase: Aanbestedingsnazicht binnen bij VMSW voor nazicht. - Planning: Datum bouwwerken: 07/05/2018 Vermoedelijke einddatum der werken: september 2019 Vermoedelijke datum verhuring: december

26 In eigendom / te ontwikkelen Project Melkvoet, Hasselt - Melkvoetstraat te Hasselt. Perceel achteraan grenzend aan project Astrid. - Project on hold omwille van het masterplan stadsomgeving dat in opmaak is. Project Grasstraat, Hasselt - Bouwgrond in het woongebied Grasstraat te Hasselt, m² groot. - Mogelijke woondichtheid van 210 wooneenheden. - Ontwikkelingsmogelijkheden in onderhandeling met stadsbestuur Mogelijke opportuniteiten Project Jeugdherberg, Hasselt - 6 sociale huurwoongelegenheden achterzijde station te Hasselt, voorbehouden voor personen met autisme. - Bod gedaan aan Stad Hasselt voor de aankoop van de cascoruimte. Hacosi wacht de reactie van Stad Hasselt af. Indien goedkeuring van het bod en na de aankoop van de cascoruimte dient Hacosi de appartementen in te richten tot 6 individuele woongelegenheden met gemeenschappelijke leefruimte. 24

27 Project Verkaveling Merellaan, Wellen - 6 sociale huurwoongelegenheden aan de Merellaan te Wellen; - Een haalbaarheidsstudie werd opgemaakt. Op basis van de haalbaarheidsstudie werd een bod gedaan tot aankoop van de 2 percelen bouwgrond. - Indien aanvaarding van het bod en na aankoop van de 2 percelen kan Hacosi overgaan tot de aanstelling van een ontwerper. Project Kerk Vrolingen, Wellen - 4 sociale huurwoongelegenheden aan de Kortessemstraat te Wellen. - Een haalbaarheidsstudie werd opgemaakt. Op basis van de haalbaarheidsstudie werd een bod gedaan tot aankoop van het perceel bouwgrond. - Indien aanvaarding van het bod en na aankoop van het perceel kan Hacosi overgaan tot de aanstelling van een ontwerper. 25

28 Verwerving bouwgrond Mogelijke opportuniteiten Project Ekkelgarden Fase III, Hasselt - Bouwgrond voorzien voor de bouw van 9 grondgebonden woningen. - Aanbod door Kolmont Woonprojecten aan Hacosi tot aankoop van de grond. - Na onderzoek deed Hacosi een bod cfr. het maximaal beleenbaar plafond. - Kolmont Woonprojecten aanvaardde het bod op 16/02/ Verwerving goede woning Aangekocht in 2017 Project Groenstaete, Hasselt - Aankoop nieuwe appartementen. - Aantal: 9 appartementen. - Adres: Roode Roosstraat 15D te Hasselt - Verkoper: Nv Investments Corporation Belgium - Aankoopbedrag: ,38 incl. BTW - Akte verleden: 06/03/ Verhuurd sinds: 01/06/

29 Project Dorpsstraat 32, Wellen Aanbod tot aankoop van 10 bestaande appartementen. - Adres: Dorpsstraat 32 te Wellen - Verkoper: Weldor - Aankoopbedrag: ,00 incl. BTW - Akte verleden: 14/03/2017 Project Schaliehuys, Dorpsplein 2, Wellen Aanbod tot aankoop van 5 bestaande appartementen. - Adres: Dorpsplein 2 te Wellen, boven 2 horecazaken op het gelijkvloers. - Verkoper: Anonymo - Aankoopbedrag: ,00 incl. BTW - Akte verleden: 03/04/

30 CBO-procedure Aangekocht in 2017 Project Hoedemakers, Hasselt Aankoop grond: - Aankoop grond n.a.v. de CBO-procedure voor de bouw van 40 appartementen langs de Genkersteenweg te Hasselt. - Verkoper: Bouwbedrijf Hoedemakers - Aankoopbedrag grond: ,00 - Akte verleden: 07/12/2017 Bouwwerken: - Aantal: 40 woongelegenheden - Adres: Genkersteenweg, Hasselt - Architect: FCS Architecten, Hasselt - Bestelling der werken: 18/12/ Bestelbedrag: ,00 euro excl. BTW - Aannemer: Bouwbedrijf Hoedemakers, Hasselt - Planning: Datum bouwwerken: 15/02/2018 Vermoedelijke einddatum der werken: oktober 2019 Vermoedelijke datum verhuring: januari

31 Mogelijke opportuniteiten Project Eco Woonproject, Diepenbeek - 20 sociale huurwoongelegenheden in de Steenakkerstraat te Diepenbeek, met de nadruk op ecologisch doorgedreven aspecten in deze specifieke woningen. - De ontwikkelaar Machiels Building Solutions / Vestio diende het project in in het kader van de CBO-procedure nr. 11. Project Stationsbuurt, Hasselt - Sociale huurwoongelegenheden in de stationsbuurt te Hasselt. - Aannemer Bouwbedrijf Hoedemakers diende het project in in het kader van de CBOprocedure nr. 11. Project Godsheide, Hasselt - Sociale huurwoongelegenheden in Godsheide te Hasselt. - De ontwikkelaar Kolmont Woonprojecten diende het project in in het kader van de CBOprocedure nr

32 Renovatie bestaand patrimonium Voorlopig opgeleverd in 2017 Project Vervanging keukens Ter Hilst te Hasselt - Aantal: 142 woningen in de wijk Ter Hilst te Hasselt - Omschrijving: Vervanging keukens - Adres: A. Meulemansstraat, C. de Rouxstraat, E. Rollierstraat, J. Stolmanstraat, P. Corbeelsstraat, W. Huveneersstraat en Overmerelaan te Hasselt - Ontwerper: Hacosi - Aannemer: Vanderstraeten Nv, Lummen - Gunningsbedrag: ,91 euro excl. BTW - Voorlopig opgeleverd: 21/04/2017 Project Vervanging brievenbussen Ter Hilst te Hasselt - Aantal: 241 brievenbussen in de wijk Ter Hilst te Hasselt - Omschrijving: Vervanging brievenbussen - Adres: A. Meulemansstraat, C. de Rouxstraat, E. Rollierstraat, J. Stolmanstraat, P. Corbeelsstraat, W. Huveneersstraat en Overmerelaan te Hasselt - Ontwerper: Hacosi - Aannemer: Larob Bvba, Sint-Lenaers - Gunningsbedrag: ,80 euro excl. BTW - Voorlopig opgeleverd: 23/02/2017 In uitvoering in 2017 Project Vervanging garagedaken Ter Hilst te Hasselt - Aantal: 59 garages in de wijk Ter Hilst te Hasselt - Adres: A. Meulemansstraat, C. de Rouxstraat, E. Rollierstraat, J. Stolmanstraat, P. Corbeelsstraat, W. Huveneersstraat en Overmerelaan te Hasselt - Ontwerper: Hacosi - Omschrijving: o vervanging dakbedekking van platte garagedaken o De werken zijn uitgevoerd; de voorlopige oplevering is voorzien voor

33 In ontwerp in 2017 Project Dakisolatiewerken Banneux, Hasselt - Aantal: 14 woongelegenheden - Omschrijving: Plaatsing van dakisolatie door Stebo. - Adres: Kiewitstraat, Zegestraat en Bevrijdingsstraat, Hasselt - Ontwerper: Stebo / Hacosi - Fase: Project in uitvoering - Planning: Datum bouwwerken: 23/02/2018 Einddatum der werken: voorzien voor 25/04/2018. Project Vervanging buitenschrijnwerk Ter Hilst fase II te Hasselt - Aantal: 106 woningen in de wijk Ter Hilst te Hasselt - Omschrijving: Vervanging van buitenramen en buitendeuren - Adres: A. Meulemansstraat, C. de Rouxstraat, E. Rollierstraat, P. Corbeelsstraat, W. Huveneersstraat en Overmerelaan te Hasselt - Ontwerper: Vantilt Houben, Wellen - Fase: Aanbestedingsdossier voor nazicht naar de VMSW. - Planning: Vermoedelijke datum bouwwerken: 01/08/2018 Vermoedelijke einddatum der werken: februari 2019 Te ontwikkelen Project Vervanging buitenschrijnwerk Ter Hilst fase III te Hasselt - Aantal: 100-tal woningen in de wijk Ter Hilst te Hasselt - Adres: A. Meulemansstraat, C. de Rouxstraat, J. Stolmanstraat te Hasselt - Omschrijving: Vervanging buitenramen en buitendeuren. Project Buitenschrijnwerk Paalsteenstraat, Hasselt - Vervanging van het buitenschrijnwerk van 6 appartementen gelegen te Paalsteenstraat, Hasselt. Project Dakisolatie Cellebroedersstraat, Hasselt - Isoleren van het dak van de appartementen gelegen te Cellebroedersstraat, Hasselt. 31

34 Project Dakisolatiewerken en buitenschrijnwerk Kaaistraat, Diepenbeek - Renovatie van daken en buitenschrijnwerk in 11 woningen, gelegen Kaaistraat te Diepenbeek. Project Dakrenovatie Lutselus, Diepenbeek - Renovatie en isolatie van daken in 40 woningen te G. Gezellelaan, Schoolstraat en Van Eycklaan, Diepenbeek ERP 2020 Tegen 2020 moet Hacosi er voor zorgen dat de daken van alle woningen geïsoleerd zijn, al het enkel glas vervangen is door isolerend glas en de verouderde verwarmingsketels gebannen zijn. Stand van zaken in 2017: G-CODE GEMEENTE / PROJECT --- wat uit te voeren G01 - HASSELT / KIEWITSTRAAT --- dak G08 / G09 - HASSELT / WOONERF TER HILST --- ramen fase II FASE Aanbesteding + opening inschrijvingen Aanbesteding + opening inschrijvingen Nog uit te voeren: G-CODE GEMEENTE / PROJECT SCHATTING UITVOERING DER WERKEN G01 - HASSELT / KIEWITSTRAAT --- dak 2018 G05 - DIEPENBEEK / KAAISTRAAT --- ramen/dak 2019 G08 / G09 - HASSELT / WOONERF TER HILST --- ramen fase II 2018 G08 / G09 - HASSELT / WOONERF TER HILST --- ramen fase III 2019 G23 - HASSELT / PAALSTEENSTRAAT --- ramen 2019 G25 - HASSELT / CELLEBROEDERSTRAAT --- dak 2019 G01 HASSELT / KIEWITSTRAAT - 14 woningen (Kiewitstraat, Bevrijdingsstraat en Zegestraat te Hasselt) te voorzien van dakisolatie. - De uitvoering is voorzien voor begin G05 DIEPENBEEK / KAAISTRAAT - 11 woningen in de Kaaistraat te Diepenbeek te voorzien van nieuw buitenschrijnwerk en dakisolatie. - De opstart van het project is voorzien voor G08 / G09 HASSELT / WOONERF TER HILST woningen te voorzien van nieuw buitenschrijnwerk. - Wordt uitgevoerd in 3 fases: fase I werd uitgevoerd, de uitvoering van fase II start in 2018 en de ontwikkeling van fase 3 start in

35 G23 PAALSTEENSTRAAT - 6 appartementen te voorzien van nieuw buitenschrijnwerk. - In de loop van 2018 zullen de eerste stappen ondernomen worden om het project op te starten. G25 CELLEBROEDERSTRAAT - Gebouw met 3 appartementen voorzien van dakisolatie. - In de loop van 2018 zullen de eerste stappen ondernomen worden om het project op te starten BINDEND SOCIAAL OBJECTIEF Algemeen Het totaal aantal te behalen sociale huurwoningen per gemeente werd vastgelegd. In de spreiding van dit aantal wordt rekening gehouden met het bestaande sociale huurpatrimonium. Dit huurpatrimonium is weergegeven in de nulmeting en omvat het aantal woningen in eigendom van de VMSW, een SHM en in beheer van een SVK op 01/01/2008. Er wordt een realisatie voorzien van bijkomende sociale huurwoongelegenheden tegen 2020 (nu verlengd naar 2025). Deze zijn verdeeld per provincie volgens het aantal huishoudens in die provincie. De inhaalbeweging: Die gemeenten die op 01/01/2008 over minder dan 3% sociale huurwoningen beschikten, dienen hierboven een specifieke inhaalbeweging te realiseren tegen De inhaalbeweging is gericht op die gemeenten die in het verleden weinig inspanningen voor een sociaal huuraanbod gerealiseerd hebben; binnen het werkgebied van Hacosi is dit van toepassing op Diepenbeek en Wellen. Overzicht te behalen Bindend Sociaal Objectief: Gemeente Nulmeting 01/01/2008 sociale huur Totaal bindend sociaal objectief huur tegen 2025 Uitvoerders huur HUUR VOORZIEN DOOR HACOSI REST (excl. WE andere sociale woonactoren) Hasselt Hacosi / Cordium / SVK Diepenbeek Hacosi / SVK Wellen Hacosi / SVK TOTAAL: Stand van zaken voor Hasselt: Op 01/01/2008 telde Hasselt sociale huurwoningen.de bevoegde minister heeft opgelegd dat er 542 sociale huurwoongelegenheden bijkomend gerealiseerd moeten worden tegen 2023 (reguliere inspanning huur). Voor de stad Hasselt zijn de uitvoerders de sociale huisvestingsmaatschappijen Hacosi en Cordium en het sociaal verhuurkantoor Midden-Limburg. 33

36 Gerealiseerd of concreet in uitvoering voor Hacosi: Project "De Caster", Casterstraat 18 t.e.m. 32 te Hasselt 27 appartementen: o Verhuurd sinds 16/04/2008. Project "Luikerpoort", Luikersteenweg 27 t.e.m. 31 te Hasselt 15 wooneenheden: o Verhuurd sinds 01/06/2008. Project "De Kaai", Havenstraat 30 te Hasselt 14 appartementen: o Verhuurd sinds 01/05/2010. Project "Heilig Hart", Goudsbloemstraat 1 en Panoramastraat 12 te Hasselt 19 appartementen: o Verhuurd sinds 01/09/2011. Project "Herckenrode", Herkenrodesingel 5A, 5B, 5C en 5D te Hasselt 34 appartementen: o Verhuurd sinds 01/09/2011. Project "Ekkelgarden", Nellepetinstraat 8 te Hasselt 14 appartementen: o Verhuurd sinds 01/11/2011. Project "De Hummeltjes", Stadsomvaart 74, 76A en 76B te Hasselt 43 appartementen: o Verhuurd sinds 01/01/2012. Project "Gaarveld", Gaarveldstraat 78 te Hasselt 3 appartementen: o Verhuurd sinds 01/04/2012. Project "De Tesch", Kerkhofstraat 80 en G. Verdilaan 1, 3, 5, 7 en 9 te Hasselt 46 appartementen: o Verhuurd sinds 01/04/2012. Project "De Notelaar", Notelarenstraat 95 en 97 te Hasselt 38 appartementen: o Verhuurd sinds 01/05/2013. Project "Ekkelgarden Fase II", Nellepetinstraat 10 te Hasselt 12 appartementen: o Verhuurd sinds 01/04/2015. Project "Astrid", Koningin Astridlaan 53 en 55 te Hasselt 6 appartementen: o Verhuurd sinds 01/09/2015. Project "Groenstaete", Roode Roosstraat 15 D te Hasselt 9 appartementen: o Verhuurd sinds 01/06/2017. Lopende projecten, in onderhandeling voor Hacosi: Project "Nolens Fase II", L. Nolensstraat 10 te Hasselt 5 appartementen: o De bouwvergunning is verkregen; het aanbestedingsdossier is in opmaak. Project "Valeriaan", Sleutelbloemstraat te Stevoort, Hasselt 18 wooneenheden: o Gunningsdossier voor nazicht naar de VMSW. Project "Hassaporta", Oeverstraat 15 te Hasselt 37 appartementen: o Gunningsdossier voor nazicht naar de VMSW. CBO-project "Hoedemakers / Genkersteenweg", Genkersteenweg te Hasselt 40 appartementen: o Grond aangekocht. Project "Ekkelgarden Fase III", verkaveling Ekkelgarden te Hasselt 9 woningen: o Bod door Hacosi gedaan aan Kolmont. 34

37 Project "Melkvoet", Melkvoetstraat 22 te Hasselt 4 appartementen: o Masterplan Stationswijk Hasselt dient afgewacht te worden i.v.m. te realiseren aantal. Project "Grasstraat", Grasstraat te Hasselt aantal onbekend: o In bespreking met Stad Hasselt. Project "Jeugdherberg", stationsbuurt te Hasselt 6 appartementen voor autismepatiënten: o Bod geplaatst aan Stad Hasselt voor aankoop casco ruimte. Door Hacosi onderzochte maar afgesloten projecten: Diverse andere projecten werden onderzocht, doch gingen niet door, zoals o.a. de projecten Canadastraat", "Veldstraat / Tommelen", "VTI Groenplein", "Kapelveld Godsheide", "Schrijnbroekstraat", "Slangbeekberg" en "BPA Havenkwartier". Stand van zaken voor Diepenbeek: Op 01/01/2008 waren er 171 sociale huurwoningen aanwezig in Diepenbeek.De minister heeft opgelegd dat er 136 sociale huurwoongelegenheden bijkomend gerealiseerd moeten worden tegen 2025 (122 wooneenheden reguliere inspanning huur tegen 2023 en 14 wooneenheden specifieke inhaalbeweging huur tegen 2025). Voor de gemeente Diepenbeek zijn de uitvoerders de sociale huisvestingsmaatschappij Hacosi en het sociaal verhuurkantoor Midden-Limburg Gerealiseerd of concreet in uitvoering voor Hacosi: Project Servaessite, Paanhuisstraat 2 en Servaasplein 24 te Diepenbeek 7 appartementen: o Aangekocht op 25/11/2014. Project Het Spoor, Spoorstraat 7 te Diepenbeek 17 appartementen voor senioren o Verhuurd sinds 01/11/2015. Project Servaessite Fase II, Varkensmarkt 21 te Diepenbeek 2 appartementen: o Aangekocht op 20/04/2016. Project Het Station, Stationsstraat 9 te Diepenbeek 17 appartementen voor senioren o Verhuurd sinds 01/09/2016. Lopende projecten, in onderhandeling voor Hacosi: Project Binnenveld Fase III 27 wooneenheden: o De bouwvergunning werd geweigerd; Hacosi ging tegen deze beslissing in beroep. Project Wijkstraat Kogelstraat 38 wooneenheden: o Het RUP werd geschorst en dit leidde tot een bouwweigering. Wanneer er een nieuw RUP gemaakt is, wordt er opnieuw een bouwaanvraag ingediend. Project ECO Woonproject 20 wooneenheden: o De ontwikkelaar diende het project in in het kader van de CBO-procedure nr

38 Stand van zaken voor Wellen: Op 01/01/2008 waren er 54 sociale huurwoningen aanwezig in Wellen. De minister heeft opgelegd dat er 58 sociale huurwoongelegenheden bijkomend gerealiseerd moeten worden tegen 2025 (49 wooneenheden reguliere inspanning huur tegen 2023 en 9 wooneenheden specifieke inhaalbeweging huur tegen 2025). Voor de gemeente Wellen zijn de uitvoerders de sociale huisvestingsmaatschappij Hacosi en het sociaal verhuurkantoor Land van Loon. Gerealiseerd of concreet in uitvoering voor Hacosi: Project Paenhuys, Bloemenstraat 18 te Wellen 11 appartementen: o Aangekocht op 08/05/2013. Project Museum Wellen, Ulbeekstraat 18 te Wellen 4 appartementen: o Opening inschrijvingen aannemers op 29/05/2017. Project Dorpsstraat 32, Dorpsstraat 32 te Wellen 10 appartementen: o Aangekocht op 14/03/2017. Project Schaliehuys, Dorpsplein 2 te Wellen 5 appartementen: o Aangekocht op 03/04/2017. Lopende projecten, in onderhandeling voor Hacosi: Project Merellaan 6 wooneenheden: o Haalbaarheidsstudie met gemeente besproken waarna het bod tot aankoop van de grond van de gemeente werd overgemaakt. Project Kerk Vrolingen 4 wooneenheden: o Haalbaarheidsstudie met gemeente besproken waarna het bod tot aankoop van de grond van de gemeente werd overgemaakt. Door Hacosi onderzochte maar afgesloten projecten: Project Nutstraat 17 wooneenheden: o Het college van burgemeester en schepenen beslist dat de appartementen gelegen Nutstraat/Notelarenstraat niet bestemd worden voor sociale huisvesting omwille van het feit dat er al sociale huisvesting aanwezig is aan de overzijde van de straat. Het college opteert voor een spreiding van de sociale huurwoningen in de gemeente. Project Hoeve Smisbroekstraat 10 wooneenheden: o De vraag werd gesteld tot de aanpassing van het RUP Zonevreemde Gebouwen om de hoeve te reactiveren. Zo zouden meerdere woongelegen op deze locatie mogelijk zijn. De aanpassing van het RUP zou moeilijk realiseerbaar zijn. 36

39 2.1. KANDIDAAT-HUURDERS 2. VERHURING Nieuwe inschrijvingen In 2017 hebben zich 538 nieuwe kandidaat-huurders ingeschreven op de wachtlijst van kandidaathuurders. Hier vindt u een overzicht van het aantal maandelijkse inschrijvingen van kandidaat-huurders die wonen in iedere gemeente van het werkgebied, alsook het totaal aantal van buiten het werkgebied. Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus SeptembeOktober NovemberDecemberTotaal Hasselt Diepenbeek Wellen Andere Totaal

40 Overzicht inschrijvingen per dienstjaar aantal inschrijvingen Aantal kandidaat-huurders op Op stonden kandidaat-huurders ingeschreven op de wachtlijst, waarvan 538 nieuwe inschrijvingen gedurende het dienstjaar Evolutie van het aantal kandidaat-huurders Zoals men kan zien in de grafiek is er sinds 2013 in de onpare jaren (jaren waarin de actualisatie van de kandidatenlijst plaatsvindt) geen echte terugval meer van het aantal kandidaten. Oorzaak hiervan het stijgend aantal inschrijvingen sinds

41 Gemeente van herkomst (70,95 %) kandidaat-huurders wonen in Hasselt. Uit de gemeente Diepenbeek zijn 208 personen (10,17 %) ingeschreven als kandidaat-huurder en uit de gemeente Wellen 55 personen (2,69 %). 331 kandidaat-huurders (16,19 %) wonen buiten het werkgebied. 2,69% 16,19% 10,17% 70,95% Hasselt Diepenbeek Wellen Andere Gezinssamenstelling kandidaat-huurders Alleenstaande 0,20% 0,24% 12,91% 9,88% 0,05% Koppel Alleenstaande/koppel + bijwoner Alleenstaande/koppel met 1 kind 15,01% 0,49% 6,94% 54,28% Alleenstaande/koppel met 1 kind + bijwoner Alleenstaande/koppel met 2 kinderen Alleenstaande/koppel met 2 kinderen + bijwoner Alleenstaande/koppel met 3 kinderen of meer Alleenstaande/koppel met 3 kinderen of meer + bijwoner 39

42 Leeftijd referentie-kandidaat-huurders Leeftijd Aantal ouder dan Totaal 2045 ouder dan Woonkeuze kandidaat-huurders Een kandidaat-huurder die voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden en zich inschrijft op de wachtlijst van Hacosi kan, rekening houdend met de rationele bezetting voor zijn gezinstoestand, de keuze maken om in Hasselt en/of Diepenbeek en/of Wellen in te schrijven. Hierbij een overzicht van de (rationele) woonkeuzes van de ingeschreven kandidaat-huurders per woningtype/keuze gemeente. Opgelet dit zijn geen unieke aantallen, een alleenstaande/gezin met 2 kinderen van hetzelfde geslacht onder de 12 jaar kan zich bijvoorbeeld zowel voor een woongelegenheid met 2 als 3 slaapkamers inschrijven. 40

43 Hasselt Diepenbeek Wellen 0 studio 1 slaapkamer 2 slaapkamers 3 slaapkamers 4 slaapkamer Actualisatie van de wachtlijst Conform het MB van i.v.m. inhoud, het bijhouden en actualiseren van het inschrijvingsregister werd op 28/04/2017 de eerste actualisatiebrief verzonden naar kandidaat huurders. Werkwijze van actualisatie van de wachtlijst: - bij de brief wordt het standaardantwoordformulier samen met een woonkeuzeformulier en de huidige gezinssamenstelling aan de kandidaat-huurder bezorgd; - het ingevulde antwoordformulier én het woonkeuzeformulier samen met de gevraagde documenten moet uiterlijk de laatste dag van de maand die volgt op de postdatum van de brief aan de maatschappij worden teruggestuurd; - wanneer de brief onbestelbaar terugkeert, wordt nagegaan of de brief verstuurd werd naar het laatst gekende adres in het rijksregister; - de maatschappij schrijft de kandidaat-huurder enkel opnieuw aan als de brief niet verstuurd werd naar het laatst gekende adres (brief onbestelbaar terug bij verzending naar laatst gekende adres in KSZ, de kandidaat-huurder wordt geschrapt); - aan de kandidaat-huurder, die niet geantwoord heeft uiterlijk de laatste dag van de maand die volgt op de postdatum van de brief, wordt een tweede brief gestuurd; - bij het niet antwoorden op de tweede brief binnen de 15 kalenderdagen, wordt de kandidatuur geschrapt. De actualisatie van het register van de kandidaat-huurders werd afgesloten op 30/09/

44 Eerste brief: Op 28/04/2017 werden kandidaat-huurders aangeschreven voor de actualisatie van de wachtlijst van kandidaat-huurders. Schrappingen na 1 ste brief 2 kandidaat-huurders werden geschrapt aangezien de 1ste brief onbestelbaar teruggekeerd was en de brief werd verstuurd naar het laatst gekende adres in KSZ; 16 kandidaat-huurders werden geschrapt op eigen verzoek. Aan 36 kandidaat-huurders, van degene die reageerden, werden bijkomende formulieren opgevraagd zoals inkomsten, ondertekening antwoordformulier, formulieren bijkomende partner, Tweede brief Op 14/06/2017 werd aan 605 kandidaat-huurders een herinneringsbrief geschreven omdat zij niet antwoordden op de 1 ste brief. Aan 28 kandidaat-huurders, van degene die reageerden werden bijkomende formulieren opgevraagd zoals inkomsten, ondertekening antwoordformulier, formulieren bijkomende partner, Schrappingen na 2 de brief 9 kandidaat-huurders werden geschrapt aangezien de 2de brief onbestelbaar teruggekeerd was en de brief verstuurd werd naar het laatst gekende adres in KSZ; 13 kandidaat-huurders werden geschrapt op eigen verzoek; 380 schrappingen wegens geen reactie op de herinneringsbrief. 3 kandidaat-huurders waren overleden en werden van de lijst geschrapt. RESULTAAT kandidaat-huurders (ingeschreven kandidaat-huurders t.e.m. 31/03/2017) werden aangeschreven in het kader van de actualisatie. 436 schrappingen 29 op eigen verzoek van de kandidaat-huurder; 13 omdat de kandidaat-huurder niet meer voldeed aan de inkomstenvoorwaarde; 11 omdat de brief onbesteld is teruggekeerd, na verzending naar het laatst gekende adres in KSZ; 380 omdat de kandidaat niet reageerde op ons 2de schrijven; 3 omwille van overlijden. Op 30/09/2017 stonden er na de actualisatie kandidaten op de wachtlijst kandidaathuurders. 42

45 Versnelde toewijzingen Hacosi kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels, conform artikel 24 van het sociaal huurbesluit. De beslissing om versneld een woning toe te wijzen is steeds gebaseerd op bijzondere omstandigheden van sociale aard. Hier een overzicht van de versnelde toewijzingen in 2017: - 2 versnelde toewijzingen aangevraagd door een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen ten behoeve van een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand, zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van die erkende dienst. - 1 versnelde toewijzing aangevraagd door OCMW Wellen ten behoeve van een dakloze Aantal schrappingen In 2017 werden 473 kandidaat-huurders geschrapt van de wachtlijst: - schrapping op eigen verzoek art. 12 1, 5 : schrapping bij 2 x weigeren, 2 x niet reageren art. 12 1, 6 : schrapping onrechtmatige inschrijving art. 12 1, 4 : schrapping kandidaat-huurder voldoet niet aan toelatingsvoorwaarden art. 12 1, 3 : schrapping bij overlijden:... 7 in het kader van de actualisatie van de wachtlijst: - schrapping brief onbestelbaar teruggekeerd: art. 12, 5 de lid: schrapping op eigen verzoek art. 12 1,5 : schrapping geen reactie op herinneringsbrief actualisatie schrapping inkomen te hoog art. 12, 1, schrapping bij overlijden:... 3 Hierbij een vergelijking van het aantal gewone schrappingen over de voorbije 5 jaren overlijden brief toewijzing onbestelbaar niet voldoen aan toelatingsvoorwaarden onrechtmatige inschrijving 2x weigeren/niet-reageren eigen verzoek

46 Alsook een vergelijking van de schrappingen in functie van de actualisatie overlijden inkomen te hoog geen reactie herinneringsbrief eigen verzoek brief onbestelbaar Om het aantal schrappingen van kandidaten in de mate van het mogelijke te beperken, wordt gelijktijdig met het verzenden van de herinneringsbrief van actualisatie afgetoetst bij de OCMW s van het werkgebied of de kandidaat-huurders die niet antwoordden op de eerste brief gekend zijn bij het bevoegde OCMW. Gekende cliënten worden door het desbetreffende OCMW extra gesensibiliseerd voor het tijdig binnenbrengen van de gevraagde documenten. Ook houdt Hacosi al sinds de actualisatie van 2015 extra zitdagen om de kandidaten te helpen bij het invullen en in orde maken van hun actualisatie. 44

47 2.2. HUURDERS Aantal nieuwe huurders gedurende 2017 Op noteerden we 96 nieuwe huurders, waarvan 19 huurders verhuisden binnen ons patrimonium (gewone verhuis of gewettigde mutatie). Overzicht nieuwe verhuringen Mutaties

48 Type verhuurde woongelegenheden in 2017 Appartementen Studio Appartement 1 slpk Appartement 2 slpk Appartement 3 slpk In 2017 werden er 84 appartementen toegewezen aan kandidaat-huurders. Er werd geen studio toegewezen in Hasselt. Van de 34 één-slaapkamerappartementen, werden er 25 verhuurd in Hasselt (waarvan 5 mutaties en 1 versnelde toewijzing), 6 in Diepenbeek, waarvan 2 mutaties. In Wellen werden er 3 appartementen toegewezen. Wat betreft de twee-slaapkamerappartementen werden er in 2017 in totaal 47 verhuurd. 25 in Hasselt (waarvan 3 mutaties), 6 in Diepenbeek en 16 in Wellen. Van de 16 appartementen in Wellen betreft het 9 appartementen in het aangekocht gebouw Dorpsstraat 32 en 3 in Schaliehuys. Er werden 3 drie-slaapkamerappartementen verhuurd te Hasselt. Woningen Woning 1 slpk Woning 2 slpk Woning 3 slpk Woning 4 slpk 46

49 In 2017 werden er 12 woningen toegewezen aan kandidaat-huurders. Het betreft 11 woningen in Hasselt, waaronder 9 mutaties. Eén woning in Wellen werd in het kader van een versnelde toewijzing toegewezen Aantal huurders volgens gezinstype Alleenstaande 0,33% 0,13% 8,98% 7,79% 0,07% Koppel Alleenstaande/koppel + bijwoner 19,01% 51,35% Alleenstaande/koppel met 1 kind 0,59% 11,75% Alleenstaande/koppel met 1 kind + bijwoner Alleenstaande/koppel met 2 kinderen Alleenstaande/koppel met 2 kinderen + bijwoner Alleenstaande/koppel met 3 kinderen of meer 47

50 Aantal hoofdhuurders volgens leeftijd per geslacht Totaal Vrouw Man ,70 % van onze hoofdhuurders zit in de leeftijdscategorie boven de 65 jaar, het betreft 341 vrouwelijke en 215 mannelijke hoofdhuurders. 40,60 % van de hoofdhuurders bevindt zich in de leeftijdscategorie van 46 tot 65 jaar, waarvan 318 vrouwelijke en 297 mannelijke hoofdhuurders. Tot de categorie onder de 46 jaar behoort 22,70% van onze hoofdhuurders, 14 vrouwelijke en 200 mannelijke hoofdhuurders. 48

51 of meer 2.3. HUURPRIJS Inkomens van de huurders Aantal Inkomens huurders of meer 145 Totaal

52 Reëel betaalde huurprijzen Huurprijzen Aantal huurders of meer 135 Totaal of meer De grafiek van de reëel betaalde huurprijzen ligt in dezelfde lijn als de inkomens van de huurders, wat ook logisch is in de huurprijsberekening bij sociale verhuring. Bij het berekenen van de huurprijs wordt rekening gehouden met het inkomen van de huurders. De reële huurprijs bedraagt 1/55 ste van het netto-belastbaar inkomen van het referentiejaar, maar is nooit lager dan de minimumhuurprijs of hoger dan de basishuur. 50

53 Overzicht gemiddelde reële huurprijs De gemiddelde reële huurprijs bedraagt 305,56 op 31 december ,56 294,54 295,63 284,37 288,03 288,31 290,33 278, Hierbij een overzicht van de gemiddelde reële huurprijs per gemeente van het werkgebied: Hasselt 287,78 282,06 292,48 292,34 299,42 296,19 301,27 311,35 Diepenbeek 269,12 265,86 281,42 283,3 283,74 276,48 285,01 295,31 Wellen 268,63 246,31 213,2 217,85 228,83 218,82 224,32 241,56 51

54 Aanvragen huurprijsherziening De huurprijs van de woongelegenheden wordt elk jaar op 1 januari aangepast aan het inkomen van het referentiejaar (3 jaar terug) van de huurders. Huurders kunnen zelf een aanvraag doen tot huurprijsherziening als: - hun huidig inkomen minstens 20% gedaald is ten opzichte van het inkomen uit het referentiejaar; - de huurder op pensioen gaat. Bij een aanvraag tot huurprijsherziening moeten de huurders de inkomstenbewijzen van de laatste 3 maanden binnenbrengen van alle gezinsleden dewelke hun inkomen wordt meegerekend in de huurprijs. Wanneer een huurder met pensioen gaat, wordt zijn huurprijs aangepast aan zijn pensioen, behalve als dit een verhoging van de huurprijs zou inhouden. Bij een aanvraag tot huurprijsherziening omwille van een daling van het inkomen berekent de afdeling Huisvesting of het huidige inkomen minstens 20% gedaald is ten opzichte van het inkomen uit het referentiejaar. Indien men in aanmerking komt voor een huurprijsherziening moet de huurder een verklaring op eer ondertekenen waarbij hij/zij verklaart dat het aangegeven inkomen het enige inkomen is dat hij/zij in die periode ontvangen heeft. Na tijdige ontvangst van de ondertekende verklaring op eer, ontvangt de huurder zijn nieuwe huurprijs die geldig is voor een periode van 3 maanden. Op het einde van deze periode van 3 maanden dient de huurder opnieuw zijn inkomsten binnen te brengen om een verlenging aan te vragen. In onderstaande tabel vindt u een overzicht per maand van het totaal aantal aanvragen tot huurprijsherziening. jan/ 17 feb/ 17 mrt/ 17 apr/ 17 Totaal documenten binnen gebracht TA pensioen - hele jaar geldig % lager - 3 maanden geldig geen 20% lager verklaring niet tijdig binnen mei/ 17 jun/ 17 jul/ 17 aug/ 17 sep/ 17 okt/ 17 nov/ 17 dec/ 17 52

55 In 2017 ontving Hacosi in totaal 364 aanvragen tot huurprijsherziening: - 35 huurders ontvingen een huurprijsherziening omwille van pensioen - bij 236 aanvragen was het huidig inkomen van de huurder minstens 20% gedaald ten opzichte van het inkomen in het referentiejaar - 83 aanvragen voldeden niet, m.a.w. het huidig inkomen lag geen 20% lager dan het inkomen uit het referentiejaar - 10 huurders brachten hun verklaring op eer niet tijdig binnen Lokale Advies Commissie Wonen In de drie gemeenten van ons werkingsgebied heeft Hacosi een afspraak met de desbetreffende OCMW s inzake het organiseren van een LAC Wonen inzake huurachterstal. In Hasselt voorziet het OCMW maandelijks een LAC Wonen, in de gemeenten Diepenbeek en Wellen gebeurt het LAC Wonen op afroep. Het is voorzien in het debiteurenreglement van Hacosi dat een huurder wordt aangemeld bij het LAC Wonen nadat de huurder er niet in slaagt een afspraak tot betaling van zijn huurachterstal na te komen of er niet tot afspraken kan gekomen worden tijdens het huisbezoek van de sociale dienst. Aantal dossiers per gemeente Hasselt Diepenbeek Wellen aantal dossiers In Hasselt werden er in dossiers aangemeld, in Diepenbeek 3. Voor 3 dossiers leidde dit tot een onmiddellijke betaling van de schulden. In 7 dossiers werd een afbetalingsplan opgesteld. Uiteindelijk werd 1 dossier overgemaakt aan de advocaat, gezien de huurder niet kwam opdagen op het LAC wonen en de voorgestelde afbetalingen niet volgde. Dit leidde tot een rechtszaak waarbij er in 2018 een vonnis uithuiszetting zou worden uitgesproken. 53

56 Bedrag van achterstal per huurder Achterstand volgens bedrag Aantal huurders of meer 0 Aantal huurders met achterstand of meer 72,5 % van de achterstal van zittende huurders situeert zich tussen de 0 en 400 euro, met name één maand huurachterstal. Het lage aantal zittende huurders met huurachterstal alsook de lage bedragen is te danken aan het debiteurenreglement van Hacosi waarbij er een nauwe samenwerking is tussen de afdeling Huisvesting en de sociale dienst en een goede opvolging van de procedure. Een eerste aanmaningsbrief wordt verstuurd rond de 15 de -20 ste dag van de maand waarin geen of slechts gedeeltelijke huur en/of huurlasten, de huurwaarborg werden betaald. Een tweede aanmaningsbrief wordt verstuurd rond de 28 ste 30 ste dag van de maand. In deze brief wordt verwezen naar het huisbezoek door de sociale dienst, alsook de mogelijkheid om persoonlijk langs te komen op het kantoor voor het opstellen van een afbetalingsplan. Na versturen van de tweede aanmaningsbrief wordt het dossier door de afdeling Huisvesting aangemeld bij de sociale dienst. De sociale dienst legt een onaangekondigd huisbezoek af bij de huurder. Indien de huurder bij 2 onaangekondigde huisbezoeken niet wordt aangetroffen gaat de sociale dienst op aangekondigd huisbezoek. 54

57 Een huurder die zich niet houdt aan de afspraken met Hacosi wordt hierna aangemeld bij het OCMW voor een Lokale Advies Commissie Wonen (LAC Wonen), zie Bij het LAC Wonen is een medewerker van de afdeling Huisvesting aanwezig om samen met het OCMW en de huurder afspraken te maken omtrent de aanzuivering van de opgelopen huurachterstal. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure voorafgaand aan de aanmelding bij het OCMW een afbetalingsplan rechtstreeks met Hacosi af te sluiten om verdere kosten en juridische stappen te vermijden Vaste lasten Artikel 34 van het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt dat de huurlasten die ten lasten mogen gelegd worden van de huurder opgenomen werden in artikel 1 1 van bijlage III bij het besluit. Deze huurlasten omvatten: De onderhoudskosten van de centrale verwarmingsinstallaties; De kosten voor het groenonderhoud rondom de appartementsgebouwen; Het verbruik van elektriciteit en water in de gemeenschappelijke delen; De kosten voor het normaal onderhoud en de controle van de liften; De premiekost van de clausule afstand van verhaal op de huurder in de omnium brandverzekering; De kosten voor het poetsen van de gemene delen; De kosten voor de controle van de branddetectie- en brandbestrijdingssystemen; De kosten van kleine herstellingen in de gemene delen; De kosten van het reinigen en ontstoppen van septische putten, controleputten, afvoerleidingen en rioleringen. Omdat in de wetgeving letterlijk vermeld wordt dat enkel kosten mogen doorgerekend worden op basis van reële uitgaven, en we ons dus niet op schattingen mogen baseren of forfaitaire bedragen mogen doorrekenen, baseren wij ons op de uitgaven van het jaar X voor het bepalen van de door te rekenen huurlasten in het jaar X+1. Gezien de huurlasten, samen met de nieuwe huurprijsberekening, begin december aan de huurders doorgegeven dienen te worden, is het onmogelijk om voor de bepaling van de huurlasten de uitgaven te nemen voor de periode 1/1/X t.e.m. 31/12/X. Om dit probleem op te lossen werd in zitting van de Raad van Bestuur dd. 14/11/2012 beslist om de reële uitgaven van de periode 1/11/X-1 t.e.m. 31/10/X te nemen voor de bepaling van de huurlasten voor het jaar X+1. Een vergelijking van de totale huurlasten per complexcode per maand, doorgerekend aan de huurders tijdens de jaren 2016 (uitgaven 1/11/14-31/10/15), 2017 (uitgaven 1/11/15-31/10/16) en 2018 (uitgaven 1/11/16-31/10/17) wordt in volgende tabel weergegeven: 55

58 CV Groen Elektriciteit Water Lift Brandverzekering Poets Brandbeveiliging Klein onderhoud Septische putten G01 Nieuwveld 117,00 115,50 122,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,65 15,15 15,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 133,65 130,65 137,70 G04 Banneuxwijk 748,80 739,20 782,40 172,32 222,72 166,08 119,04 95,46 371,70 74,70 114,54 144,06 0,00 0,00 0,00 100,80 92,16 94, , , ,08 25,92 25,92 25,92 61,74 137,16 43,14 125,94 32,10 228, , , ,36 G05 Kaaistraat Diepenbeek 85,80 84,70 89,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12,10 11,11 11,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 97,90 95,81 100,87 G06 Nieuwveld II 967,15 954, ,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 127,71 117,80 119,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,68 23, , , ,64 G07 Lutselus (wijk) 397,80 392,70 415,65 32,13 39,78 30,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 57,12 52,53 53,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,02 0,00 7,62 490,07 485,01 506,40 G08 Ter Hilst (witte wo) 631,80 623,70 660,15 0,00 0,00 0,00 4,86-12,40 18,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 110,16 99,63 101,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12,36 0,00 746,82 723,29 779,72 G09 Ter Hilst (rode wo) 1.567, , ,15 0,00 0,00 0,00 23,24 68,18 93,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 273,36 251,25 255,27 0,00 56,46 56,46 10,26 10,80 9,18 31,98 8,64 9,72 56,60 39,56 61, , , ,56 GJ9 Ter Hilst (invalide) 78,00 77,00 81,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13,60 13,00 13,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 91,60 90,00 94,70 G10 Eksterlaan 6 7,80 7,70 8,15 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,03 0,95 0,96 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8,83 8,65 9,11 G11 Hoekvijvers 280,80 277,20 293,40 32,40 39,96 29,88-10,88 8,90 11,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 42,48 38,88 39,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 344,80 364,94 374,06 G12 Elsraeken 265,20 261,80 277,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 35,36 32,30 32,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 300,56 294,10 309,74 G13 De Magneet 234,00 231,00 244,50 0,00 0,00 0,00 149,52 122,68 143,26 71,52 138,78 119,38 74,07 74,52 60,93 34,80 31,80 32,10 108,40 240,48 246,90 19,34 21,30 26,92 3,36 14,18 3,84 0,00 1,76 0,00 695,01 876,50 877,83 G14 De Magneet 304,20 300,30 317,85 0,00 0,00 0,00 212,27 202,97 201,93 61,84 121,66 122,04 141,30 155,97 121,86 45,24 41,58 41,73 118,51 155,28 164,59 25,03 35,71 35,71 11,56 10,08 4,88 0,00 12,36 0,00 919, , ,59 G15 De Magneet 124,80 123,20 130,40 0,00 0,00 0,00 3,20 25,44 35,36 8,40 11,76 21,76 0,00 0,00 0,00 17,28 15,84 16,16 144,48 131,36 145,12 6,72 11,68 11,68 5,04 5,04 5,68 12,88 0,00 32,72 322,80 324,32 398,88 G16 De Kaai 109,20 107,80 114,10 41,72 53,76 40,04 101,64 92,82 116,76 10,08 33,18 17,22 123,42 123,86 97,90 22,82 22,54 22,82 468,86 388,50 468,86 5,04 10,08 7,56 4,90 9,94 6,72 12,32 12,32 12,32 900,00 854,80 904,30 G17 De Caster 210,60 207,90 220,05 45,90 31,86 42,39 234,60 308,67 290,77 10,80 29,97 19,71 145,11 125,61 157,14 32,94 32,67 33,21 327,15 333,65 484,02 8,91 11,90 13,77 12,74 1,78 13,35 0,00 0,00 0, , , ,41 G18 Sampermans 62,40 61,60 65,20 38,72 55,12 45,76 13,44 24,72 48,96 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7,84 7,76 7,92 62,40 62,40 62,40 2,16 5,04 3,20 4,32 9,52 4,00 0,00 0,00 0,00 191,28 226,16 237,44 G19 Luikerpoort 117,00 115,50 122,25 44,10 56,70 42,30 82,70 72,15 81,56 22,00 90,53 45,35 82,05 73,70 83,55 19,95 19,65 19,95 384,93 123,22 384,36 4,40 14,41 9,35 11,85 9,90 2,55 0,00 0,00 0,00 768,98 575,76 791,22 G21 De Roos 218,40 215,60 228,20 77,00 98,00 73,36 168,84 248,64 148,96-19,60 31,08 20,72 145,60 146,44 122,36 36,40 35,84 36,40 363,72 363,72 363,72 11,20 17,92 15,68 16,24 16,24 32,76 48,16 0,00 0, , , ,16 G22 De Bamps 78,00 77,00 81,50 6,40 9,20 6,80 50,60 60,90 58,30 3,10 7,50 9,10 117,36 90,72 92,48 14,30 14,10 14,30 116,60 116,60 116,60 3,30 8,30 5,80 2,90 1,90 6,40 0,00 0,00 0,00 392,56 386,22 391,28 G23 De Paalsteen 46,80 46,20 48,90 5,34 7,68 5,70 11,16 8,22 26,04 2,82 7,08 9,18 0,00 0,00 0,00 3,30 3,06 3,06 135,48 140,70 135,48 1,62 1,62 1,62 10,62 7,80 7,80 7,80 11,88 0,60 224,94 234,24 238,38 G24 L. Nolens 70,20 69,30 73,35 84,15 108,90 81,36 103,68 66,06 54,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11,25 11,16 11,34 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,62 0,00 0,00 29,97 0,00 0,00 300,87 255,42 221,04 G25 Cellebroeders 23,40 23,10 24,45 0,00 0,00 0,00 0,03 6,66 8,31 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,49 2,28 2,31 0,00 0,00 0,00 1,62 0,00 1,62 0,00 0,00 0,00 4,71 19,56 0,00 32,25 51,60 36,69 G26 Bonnefanten 62,40 61,60 65,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,96 6,40 6,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 69,36 68,00 71,68 G27 Bonnefant/Witte non 54,60 53,90 57,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7,66 6,72 6,79 0,00 0,00 0,00 0,54 4,68 4,68 2,01 0,00 0,72 0,00 0,00 0,00 64,81 65,30 69,24 G28 Byvoet 163,80 161,70 171,15 63,63 82,95 61,70 29,10 31,16 49,94 24,54 96,51 41,82 0,00 0,00 0,00 21,84 21,63 21,84 272,10 272,10 272,10 7,61 27,21 17,71 5,82 8,25 3,36 0,00 0,00 0,00 588,44 701,51 639,62 G29 Groenstaete 0,00 0,00 12,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12,69 G30 Crutzen 468,00 462,00 489,00 269,16 356,40 265,32-13,90 42,10 49,72 3,00 9,60 8,40 0,00 0,00 0,00 44,40 40,80 41,40 340,36 323,40 340,36 15,68 15,68 15,68 26,26 22,40 3,60 14,80 36,64 28, , , ,20 G31 Speelplein 15,60 15,40 16,30 10,38 15,40 11,36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,66 3,04 2,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28,64 33,84 30,12 G32 Acacia 46,80 46,20 48,90 0,00 0,00 0,00 10,74 12,36 16,26 3,18 7,44 10,68 0,00 0,00 0,00 6,66 6,12 6,18 127,14 128,04 130,38 3,36 5,88 3,36 3,00 0,54 0,72 0,00 0,00 0,00 200,88 206,58 216,48 G33 De Bloem 70,20 69,30 73,35 10,62 13,86 10,26 13,14 21,06 28,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12,42 8,01 8,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4,14 2,52 75,33 0,00 0,00 0,00 110,52 114,75 196,02 G34 Spoorweg 171,60 169,40 179,30 12,10 15,40 11,44 29,59 27,72 35,32 2,04 7,48 8,67 0,00 0,00 0,00 18,70 17,16 17,38 260,61 252,96 238,17 4,89 20,02 12,43 13,38 7,64 14,50 0,00 0,00 0,00 512,91 517,78 517,21 G35 Passerel 85,80 84,70 89,65 11,66 16,94 12,54 6,49 15,18 19,14 2,75 6,27 8,58 0,00 0,00 0,00 8,25 7,59 7,70 129,25 129,14 129,25 3,30 10,78 5,83 5,61 3,85 0,00 0,00 0,00 0,00 253,11 274,45 272,69 G36 Rederijker 93,60 92,40 97,80 42,72 55,20 41,28 72,72 76,44 63,60 13,32 36,72 28,92 185,94 194,85 179,10 9,12 8,40 8,40 102,60 102,60 102,60 4,44 9,48 6,96 0,48 1,56 21,24 0,00 0,00 0,00 524,94 577,65 549,90 G37 Massin 93,60 92,40 97,80 53,16 82,80 58,68 30,54 36,78 41,10 5,88 14,88 17,76 0,00 0,00 0,00 9,96 9,96 10,08 109,08 98,16 111,72 5,64 5,64 5,64 18,24 11,58 6,66 0,00 0,00 0,00 326,10 352,20 349,44 G38 De Wilg 109,20 107,80 114,10 73,36 91,98 68,88 11,62 19,60 27,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9,24 8,40 8,54 238,42 213,36 235,48 3,22 13,30 7,77 3,64 26,46 7,77 0,00 0,00 0,00 448,70 480,90 470,05 G39 De Hoving 234,00 231,00 244,50 16,80 23,10 17,10-1,69 86,81 94,98 3,27 8,04 8,67 0,00 0,00 0,00 26,70 26,40 26,70 335,94 335,94 335,94 8,17 35,89 20,73 16,05 26,50 5,16 21,05 0,00 0,00 660,29 773,68 753,78 G40 Zonneveld 46,80 46,20 48,90 47,76 62,94 46,92 2,10 5,46 10,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,16 4,68 4,74 113,34 123,00 120,72 1,08 0,00 1,08 3,72 0,00 13,32 0,00 0,00 0,00 219,96 242,28 245,82 G41 Oud Gemeentehuis 78,00 77,00 81,50 0,00 54,80 27,20 8,00 17,44 21,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9,40 9,30 9,40 208,88 209,28 208,88 1,60 6,64 4,16 5,84 1,60 0,00 12,40 0,00 7,04 324,12 376,06 359,62 G42 Gelade 132,60 130,90 138,55 41,82 52,87 39,61 29,75 36,89 38,93 5,78 7,82 8,84 0,00 0,00 0,00 16,03 15,98 16,15 154,97 160,93 154,97 4,89 20,02 12,43 9,75 7,14 7,82 0,00 0,00 5,16 395,59 432,55 422,46 G43 Hoeve Devries 93,60 92,40 97,80 3,84 18,12 27,24 24,12 32,76 34,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15,00 13,80 13,92 0,00 0,00 0,00 1,68 1,68 1,68 0,00 2,88 0,00 0,00 0,00 0,00 138,24 161,64 174,84 G44 Krayenrijt 70,20 69,30 73,35 41,67 53,73 40,14 33,03 35,28 37,35 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,08 9,99 10,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 36,00 3,78 13,59 0,00 0,00 0,00 190,98 172,08 174,51 G45 Visserij (Lutselusplein) 374,40 369,60 391,20 7,68 9,12 6,72 61,12 80,32 95,84 104,48 195,92 110,80 0,00 0,00 0,00 55,68 51,36 51, ,84 746,40 621,12 20,16 49,84 35,04 125,20 9,52 17,92 31,92 38,56 78, , , ,20 G46 Dr. Grouwel 93,60 92,40 97,80 73,32 91,92 68,88 20,28 35,88 58,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12,00 11,04 11,16 323,40 335,40 323,40 3,24 13,32 8,28 4,08 3,66 8,58 6,00 13,80 45,84 535,92 597,42 622,68 G47 De Markt 46,80 46,20 48,90 37,68 47,52 54,18 2,34 16,44 17,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,26 6,60 6,72 69,78 72,48 69,78 1,62 5,04 4,14 0,00 0,00 1,38 12,24 8,88 21,30 180,72 203,16 223,98 G48 Cultuurhuis 46,80 46,20 48,90 2,82 3,84 2,82 6,30 17,34 17,52 3,54 7,62 9,18 0,00 0,00 0,00 5,82 5,76 5,82 75,48 79,38 93,96 2,16 7,20 4,68 6,06 0,00 0,96 35,52 0,00 19,08 184,50 167,34 202,92 G49 De Kapel 46,80 46,20 48,90 40,50 51,36 38,40-3,54 12,36 13,86 4,84 4,68 13,12 0,00 0,00 0,00 7,62 7,56 7,68 0,00 0,00 0,00 2,24 2,24 2,24 0,00 0,00 0,00 12,90 0,00 0,00 111,36 124,40 124,20 G50 Paanhuis 31,20 30,80 32,60 5,36 7,72 5,68 1,00 9,40 23,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4,12 4,08 4,16 67,44 65,24 71,88 2,16 0,00 2,16 5,28 3,68 0,00 0,00 0,00 0,00 116,56 120,92 139,80 G51 Het Dorp 39,00 38,50 40,75 7,85 11,55 8,55 6,75 4,80 17,95 0,00 0,00 4,45 0,00 0,00 0,00 6,00 5,95 6,05 53,50 91,75 91,75 1,65 5,05 2,50 1,50 0,00 1,55 0,00 0,00 0,00 116,25 157,60 173,55 G52 Binnenveld 179,40 177,10 187,45 0,00 0,00 22,77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,84 24,61 24,84 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,47 13,11 17,40 220,71 214,82 252,46 G53 Het Station 0,00 0,00 171,15 0,00 0,00 59,01 0,00 9,24 104,12 0,00 39,48 248,85 0,00 3,64 127,01 0,00 0,00 16,38 0,00 36,33 217,98 0,00 0,00 2,52 0,00 27,72 15,12 0,00 0,00 0,00 0,00 116,41 962,14 G54 Het Spoor 0,00 0,00 138,55 0,00 6,12 9,01 0,00 229,84 63,56 0,00 4,08 86,36 0,00 148,20 159,12 0,00 14,45 14,62 0,00 146,03 146,03 0,00 8,50 8,50 0,00 8,33 7,14 0,00 0,00 0,00 0,00 565,55 632,89 G55 Servaassite 0,00 53,90 57,05 0,00 0,00 0,00 11,41 4,96 97,07 0,00 0,00 0,00 77,28 85,68 86,31 8,68 8,61 8,68 97,44 165,90 167,02 0,00 7,00 7,00 0,00 5,74 16,73 0,00 0,00 0,00 194,81 331,79 439,86 G56 Servaassite II 0,00 0,00 16,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,84 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,52 0,00 0,00 1,10 0,00 1,58 0,00 0,00 1,58 30,14 G59 Paenhuys 85,80 84,70 89,65 6,93 9,24 6,82 37,85 54,62 49,54 40,53 47,39 57,09 59,34 45,06 74,82 11,44 11,33 11,44 121,70 121,70 121,70 2,70 1,60 1,60 31,02 0,00 4,88 0,00 0,00 7,37 397,31 375,64 424,91 G61 Herckenrode 265,20 261,80 277,10 61,20 76,84 57,12 228,06 277,77 256,72 13,26 38,76 27,88 251,32 252,68 259,00 38,42 38,08 38,42 278,67 303,90 303,90 18,86 39,02 28,90 35,78 14,83 13,26 0,00 0,00 116, , , ,26 G62 Gaarveld 23,40 23,10 24,45 0,00 0,00 0,00 9,90 8,55 14,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4,38 4,35 4,41 60,27 58,05 57,33 1,62 6,69 4,14 0,69 0,75 4,05 0,00 0,00 0,00 100,26 101,49 108,90 G63 Ekkelgarden 109,20 107,80 114,10 9,38 13,86 10,22 72,24 82,18 44,52 131,88 55,44 66,64 122,50 122,92 115,22 11,62 11,62 11,76 104,86 104,86 104,86 3,78 10,08 3,64 24,08 8,54 9,80 0,00 0,00 0,00 589,54 517,30 480,76 G64 Heilig Hart 148,20 146,30 154,85 44,27 56,81 42,37 95,57 117,23 89,11 93,45 101,79 77,62 0,00 0,00 0,00 18,43 18,24 18,43 223,83 223,83 223,83 7,66 22,79 15,29 19,72 64,60 13,87 0,00 24,75 20,35 651,13 776,34 655,72 G65 Hummeltjes 335,40 331,10 350,45 43,43 55,04 41,28 540,93 568,61 591,33 39,99 120,40 53,84 287,20 288,06 291,52 44,72 44,29 45,15 231,96 236,97 236,97 22,42 37,36 29,71 18,09 8,73 16,94 0,00 57,08 24, , , ,95 G66 De Tesch 358,80 354,20 374,90 230,00 319,70 237,36 749,00 707,73 688,29 162,53 79,85 213,25 223,14 262,55 266,34 44,16 43,70 44,62 488,34 498,80 498,80 19,58 50,03 34,71 72,77 11,74 29,79 0,00 0,00 0, , , ,06 G67 De Notelaar 296,40 292,60 309,70 109,82 152,00 112,86 379,24 460,56 410,40 36,48 104,88 40,28 171,22 171,50 142,88 32,68 32,30 32,68 416,86 416,86 416,86 11,90 17,06 11,90 56,24 28,50 19,00 16,34 0,00 0, , , ,56 G68 Astrid 0,00 0,00 48,90 0,00 51,00 55,74 0,00 9,48 61,92 3,48 40,08 44,34 0,00 0,00 0,00 4,80 6,06 6,18 7,02 326,82 294,72 0,00 4,86 4,86 0,00 5,58 2,10 0,00 0,00 0,00 15,30 443,88 518,76 G70 Ekkelgarden II 0,00 92,40 97,80 0,00 22,20 33,24 0,00 214,92-36,48 9,72 29,28 21,12 71,04 0,00 80,88 17,28 19,92 20,16 120,72 206,88 206,88 0,00 6,96 6,96 0,00 22,44 16,08 44,40 1,20 0,00 263,16 616,20 446,64 G71 Dorpsstraat 32 0,00 0,00 35,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 101,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 163,00 G72 Schaliehuys 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 66,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67,68 Totaal , , , , , , , , ,56 953, , , , , , , , , , , ,53 313,37 646,22 509,44 733,32 583,24 519,28 525,44 340,18 759, , , ,47 Totaal 56

59 2.4. VERTROKKEN HUURDERS Aantal opzeggingen in huurders deden in 2017 een huuropzeg, waarvan - 13 huurders overleden zijn - 9 huurders verhuisden naar een bejaardentehuis/instelling - 20 huurders verhuisden binnen het patrimonium (gewone verhuis of gewettigde mutatie) - 31 huurders verhuisden naar een woning/appartement buiten ons patrimonium 2 huurders werden uitgedreven door de maatschappij via een gerechtelijke procedure: - 1 huurder categorie C die na enkele malen verlenging van de ontbindingsperiode na het overlijden van de laatste huurder categorie A niet meer voldeed aan de opgelegde verwachtingen van Hacosi voor het bekomen van een verlenging - 1 huurder die zijn verblijfsrecht verloor en hierdoor opgezegd werd door Hacosi. De opzeg werd ter bekrachtiging voorgelegd aan de Vrederechter die uithuiszetting beval. Evolutie opzeggingen Overlijden Rusthuis Interne verhuis Gewone verhuis Uitdrijving Oninvorderbare debiteuren op Volgens artikel 9 van het debiteurenreglement van Hacosi worden alle vertrokken huurders na 1 jaar effectief afgeboekt als oninvorderbaar wanneer in dat jaar geen afbetalingen meer gebeurden. Vanaf wanneer is een bedrag oninvorderbaar: - bij overlijden van de huurder; - bij uitdrijving d.m.v. vonnis van de rechtbank; - bij een attest van oninbaarheid opgemaakt door de advocaat en/of deurwaarder; - bij een vonnis van de rechtbank i.v.m. de kwijtschelding van de schuld (o.a. collectieve schuldbemiddeling). 57

60 Voor het bepalen van de oninvorderbaarheid wordt een lijst opgemaakt en voorgelegd aan de Raad van Bestuur van Hacosi. Een document van een extern persoon (advocaat, deurwaarder, vonnis vrederechter) kan dienen als verantwoordingsstuk voor de definitieve afboeking van achterstallen. Het afboeken van oninvorderbare debiteuren gebeurt op het moment dat vast staat dat de schuld oninvorderbaar is. Huurders en vertrokken huurders die in schuldbemiddeling zijn, worden geboekt als oninvorderbaar voor het deel dat niet meer recupereerbaar is en dit aan de hand van een vonnis van de rechtbank. Op 31/12/2017 werd ,18 euro als oninvorderbaar geboekt (het betreft 7 dossiers), waarvan: Reden oninvorderbaar Bedrag Attest deurwaarder/advocaat momenteel geen uitvoeringsmogelijkheden ,24 Overlijden huurder: geen erfgenamen 7.138,25 Kwijtschelding schuld door persoonlijk faillissement 141,69 Totaal , STATISTISCHE INLICHTINGEN OVER DE HUURINNINGEN Jaar Huuromzet Bedrag achterstal Percentage , ,89 2,31% , ,34 1,74% , ,68 2,23% , ,12 0,84% , ,08 0,94% , ,98 1,55% , ,42 1,68% , ,20 1,52% , ,39 1,24% Achterstal op Huurders , , , , , , , , ,01 Vertrokken huurders 1.719, , , , , , , , ,38 Totaal achterstal , , , , , , , , , Zittende huurders Huurders met huurachterstal worden kort opgevolgd aan de hand van het debiteurenreglement van Hacosi. In 2017 werd de huurachterstal van zittende huurders verder afgebouwd. Eind 2016 bedroeg deze huurachterstal ,11 euro, waar deze eind 2017 nog slechts ,01 euro bedraagt. Meer gedetailleerde info is terug te vinden onder punt

61 Vertrokken huurders Bij de vertrokken huurders zien we een daling ten opzichte van 2015 en De totale achterstal van ,38 euro omvat achterstallen bij vertrokken huurders m.b.t. huishuur, terug te vorderen gerechtskosten en huurschade. 15,11% 9,46% 75,43% Huurachterstal Huurschade Gerechtskosten Huurschade 75,43 % van deze totale achterstal omvat huurschade die door de huurder aan de woning werd aangebracht; dit ten bedrage van ,23 euro. 97,53% van de totale huurschade (46.663,90 euro) bij de vertrokken huurders betreft 10 vertrokken huurders van vóór 2017 die zijn ofwel verwikkeld in een juridische procedure, toegelaten tot collectieve schuldenregeling of doen vrijwillig een maandelijkse afbetaling aan Hacosi van hun schuld. De huurschade van in totaal 3 vertrokken huurders in 2017 bedraagt slechts 1.182,33 euro. Hacosi tracht de huurschade te beperken door controlebezoeken van de sociale dienst binnen de 2-jarige proefperiode. Indien nodig wordt de huurder periodiek opgevolgd. Ook werd er een samenwerking aangegaan met het CAW voor de begeleiding van de huurder bij het onderhoud van zijn woning (het nakomen van zijn huurdersverplichting de woning onderhouden als een goede huisvader ). Probleemdossiers ingevolge onderhoud worden besproken en opgevolgd in het overleg huurderscases; hierdoor is er een kortere opvolging van deze dossiers mogelijk. Huurachterstal 9,46 % van de totale huurachterstal betreft huurachterstal van vertrokken huurders. Er is een huurachterstal van 2.720,42 euro bij vertrokken huurders in 2017, het betreft 1 uithuiszetting en 3 dossiers waarbij de huurder die de opzeg deed geen huur meer betaalde in (een gedeelte van) de opzegperiode. 59

62 Het resterend gedeelte van de huurachterstal ten bedrage van 3.279,99 euro is huurachterstal van 5 vertrekkende huurders van vóór 2017 dewelke in collectieve schuldbemiddeling zitten. Gerechtskosten Het gedeelte gerechtskosten omvat o.a. rolzetting, rechtsplegingsvergoeding, gerechtsdeurwaarderkosten en bezettingsvergoeding. Het totale bedrag van 9.582,74 euro bestaat uit enerzijds 1.154,07 euro van 1 gerechtsdossier van een uithuiszetting in 2017, anderzijds 8.428,67 euro van 6 gerechtelijke dossiers van vertrokken huurders van vóór

63 3. HUURBEGELEIDING 3.1. BEWONERSDOSSIERS Totaal aantal bewonersdossiers In 2017 volgde de sociale dienst 623 bewonersdossiers op waarvan: nieuwe dossiers van openstaande dossiers van openstaande dossiers van openstaande dossiers van openstaande dossiers van 2013 Ten opzichte van 2016, toen de sociale dienst 584 dossiers opvolgde, is dit een stijging met 6,68 %. In al deze dossiers is het de bedoeling om: - de huurders te ondersteunen in het realiseren van hun rechten en plichten - te vermijden dat huurders hun woonst verliezen (= woonzekerheid) - het goed samenleven tussen huurders te bevorderen (= leefkwaliteit) - samen met huurders naar oplossingen te zoeken voor de problemen die zich stellen De dienst maakt het onderscheid tussen: - individuele dossiers, waarbij slechts 1 huurder betrokken is - bemiddelingsdossiers, waarbij 2 of meer huurders betrokken zijn - huisbezoeken bij nieuwe huurders in hun 2-jarige proefperiode - steekproefsgewijze onderhoudscontroles bij huurders Nieuwe bewonersdossiers in 2017 In 2017 werden 303 nieuwe dossiers aangemeld. Dit is een daling van 18,55% ten opzichte van 2016, toen 372 nieuwe dossiers werden opgestart. Deze daling is te verklaren door zowel een daling van het aantal huisbezoeken in de proefperiode (20 dossiers minder dan in 2016) als een daling van het aantal individuele dossiers (70 dossiers minder dan in 2016). Hiernaast werden er in steekproefsgewijze onderhoudscontroles uitgevoerd. Dit is een nieuw initiatief, dat door de sociale dienst werd opgestart begin Er werden ook 5 bemiddelingsdossiers meer opgestart dan in De daling van het aantal huisbezoeken in de proefperiode vloeit voort uit het feit dat er in 2016 slechts 1 nieuw wooncomplex, met name Het Station, in gebruik werd genomen tegenover 3 nieuwe wooncomplexen in

64 Voor de daling van het aantal individuele dossiers hebben we niet direct een verklaring. In punt is te zien dat deze daling zich voordoet binnen alle types van individuele dossiers. Bewonersdossiers Individuele dossiers Bemiddelingsdossiers Huisbezoeken proefperiode Steekproef onderhoud Totaal Individuele dossiers Huisbezoeken proefperiode Bemiddelingsdossiers Steekproef onderhoud Bovenstaande cijfers geven het aantal dossiers weer, niet het aantal huurders. Het kan dus best zijn dat in 1 dossier meerdere huurders betrokken zijn of dat eenzelfde huurder in meerdere dossiers betrokken partij is (vb. in een individueel dossier huurachterstal en in een bemiddelingsdossier). In de nieuwe dossiers van 2017 onderscheiden we: dossiers van huurders - 2 dossiers van kandidaat-huurders, waarbij o de sociale dienst een huisbezoek uitvoerde naar aanleiding van een aanvraag tot verhuis van een onaangepaste naar een aangepaste woongelegenheid om medische redenen. o de sociale dienst op huisbezoek ging bij de eigenaar-kandidaat-huurder om te onderzoeken of de woning onaangepast was, waarna de kandidaat-huurder besliste zijn woning aan te passen en zich niet op de wachtlijst te plaatsen. Verhoudingsgewijs worden er in 2017 meer dossiers aangemeld in appartementen dan in woningen: - appartementen: 231 dossiers (21,79% op een totaal van 1060 appartementen) - woningen: 72 dossiers (15,06% op een totaal van 478 woningen) 62

65 Het aantal nieuw aangemelde bewonersdossiers wordt maandelijks geregistreerd. Gemiddeld dienen zich vijfentwintig nieuwe dossiers aan per maand. Dit zijn er gemiddeld 6 per maand minder dan in Dossiers 2017 JAN FEB MRT APR MEI JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC Individuele dossiers Bemiddelingsdossiers Huisbezoeken proefperiode Steekproef onderhoud Totaal Steekproef onderhoud Huisbezoeken proefperiode Bemiddelingsdossiers Individuele dossiers 5 0 JAN FEB MRT APR MEI JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC Uit deze grafiek blijkt dat de meeste controlebezoeken van de proefperiode in het voorjaar en de zomer werden uitgevoerd. Dit werd zo ingepland met het oog op de uitvoering van een groot aantal bewonersvergaderingen, gekoppeld aan het project Waterarmoede vanaf augustus De 16 steekproefsgewijze onderhoudscontroles, die werden opgestart in 2017, werden dan weer voornamelijk in februari en november 2017 uitgevoerd. De nieuw aangemelde bewonersdossiers worden tevens per gemeente geregistreerd. In verhouding tot het aantal woongelegenheden ligt het aantal nieuwe dossiers in Wellen (33,75% van alle verhuringen in Wellen) hoger dan in Diepenbeek (24,66%) en in Hasselt (17,92%). Individuele Bemiddelings- Huisbezoeken Steekproef Totaal dossiers dossiers proefperiode onderhoud Hasselt Diepenbeek Wellen Totaal

66 Hasselt Individuele dossiers Bemiddelingsdossiers 26 6 Huisbezoeken proefperiode 9 6 Steekproef onderhoud 1 Diepenbeek Wellen Classificatie nieuwe bewonersdossiers 2017 bij aanmelding Om een goed zicht te krijgen op de aanmeldingsproblematiek wordt volgend classificatiesysteem toegepast: Dossier (o.a. ontbrekende stukken, mutatie, ) 1 3 Dienstverlening (o.a. klachten) 3 0 Financiën Onderhoud Overlast Personen (o.a. onrechtmatige bijwoning) 0 1 Technische defecten 8 3 Zorg 21 9 Informatie 17 8 Proefperiode Steekproef onderhoud 0 16 Totaal

67 Steekproef onderhoud 0 16 Proefperiode Informatie Zorg Technische defecten Personen (o.a. onrechtmatige bijwoning) Overlast Onderhoud Financiën Dienstverlening (o.a. klachten) Dossier (o.a. ontbrekende stukken, mutatie, ) Ten opzichte van 2016 is er in 2017 een daling over de hele lijn van nieuw aangemelde dossiers. De voornaamste dalingen: - huisbezoeken in de proefperiode: 105 in 2017 tegenover 125 in 2016; - overlastdossiers: 66 in 2017 tegenover 81 in 2016; - onderhoudsdossiers: 34 in 2017 tegenover 43 in 2016; - financiën: 58 in 2017 tegenover 73 in Voor het nieuwe initiatief van steekproefsgewijze onderhoudscontroles is er wel een stijging van 16 dossiers tegenover Proefperiode Van de 107 nieuwe huurders die in 2016 bij Hacosi kwamen wonen: - werden 102 huurders tijdens hun tweejarige proefperiode in 2017 bezocht - werden 2 huurders tijdens hun tweejarige proefperiode in 2016 bezocht - konden 3 huurders niet bereikt worden (verhuisd of overleden) Hiernaast werd 1 huurder, die in 2015 inhuisde, en 2 huurders die in 2017 inhuisden ook bezocht in

68 De daling van het aantal huisbezoeken in de proefperiode vloeit voort uit het feit dat er in 2016 slechts 1 appartementencomplex, Het Station, in gebruik werd genomen ten opzichte van drie nieuwe wooncomplexen (Astrid, Ekkelgarden fase II en Het Spoor) in Tijdens de huisbezoeken van de proefperiode worden: - enerzijds nieuwe huurders bevraagd naar hun tevredenheid over hun woonst, de buurt en de dienstverlening van de maatschappij. Hierbij wordt ook ruimte voorzien voor huurdersvragen of tips. - anderzijds controles uitgevoerd op het onderhoud van de woonst. Hierbij worden tips en tricks aangereikt. Indien nodig wordt er in overleg met de huurder een onderhoudsdossier opgestart. Steekproef onderhoud In 2017 start de sociale dienst met een nieuw initiatief: steekproefsgewijze onderhoudscontroles. Deze worden uitgevoerd: - sinds begin 2017 bij willekeurig gekozen huurders, zonder dat hier een melding of klacht aan vooraf gaat. - sinds november 2017 bij huurders die eveneens ingeschreven staan als kandidaat-huurder voor een andere woonst en die intussen bovenaan de wachtlijst voor kandidaat-huurders staan. Op die manier kan de sociale dienst een inschatting maken van het onderhoud van de huidige woonst, alvorens de kandidaat een nieuwe woonst toe te wijzen. Bij vaststelling van slecht onderhoud, zal de huurder zowel in zijn huidige woonst als in zijn nieuwe woonst kort opgevolgd worden door de sociale dienst. Indien nodig wordt er kort na de inhuis in de nieuwe woonst woonbegeleiding door CAW Limburg opgestart. De sociale dienst voerde in steekproefsgewijze onderhoudscontroles uit en zal dit initiatief nog uitbreiden in Overlast In 2017 stellen we een daling vast van het aantal overlastdossiers. Er worden 66 nieuwe dossiers aangemeld, tegenover 81 dossiers in Het gaat om meldingen van lawaaioverlast, geuroverlast, onverdraagzaamheid tussen buren, In geen enkel dossier ging Hacosi over tot de uithuiszetting van de persoon die de overlast veroorzaakte. In sommige dossiers kwam het tot een minnelijke schikking, in andere dossiers is de opvolging nog lopende. Slechts in één dossier werd er samengewerkt met de Dienst Burenbemiddeling van Politie Limburg Regio Hoofdstad. In alle andere dossiers werden de bemiddelingsgesprekken uitgevoerd door het diensthoofd van de sociale dienst, die de opleiding burenbemiddeling volgde. Net als de voorbije jaren stellen we vast dat heel wat huurders weigerachtig staan tegenover de aanpak van burenbemiddeling of dat de oorzaak duidelijk bij één der partijen ligt. Dergelijke situaties worden daarom als individueel dossier geregistreerd en afgehandeld. 66

69 In de behandeling van overlastmeldingen stelt de sociale dienst vaak vast dat er achter de overlast grote zorgbehoeftes schuil gaan. Dit heeft vermoedelijk te maken met de meer recente ontwikkelingen in het huurdersprofiel, waarbij we vaststellen dat sommige huurders niet over de nodige mogelijkheden en/of vaardigheden beschikken op vlak van wooncultuur en nabuurschap. Meer zorg door de sociale dienst of externe organisaties en een langdurige begeleiding dringen zich dan ook in veel gevallen op. Overlastdossiers kennen meestal een lange opvolgtermijn en worden dus minder snel afgesloten. Mogelijk verklaart het feit dat heel wat overlastdossiers al gekend zijn en nog in opvolging zijn, het feit dat er minder nieuwe dossiers zijn aangemeld in Financiën In 2017 werden er 58 financiële dossiers aangemeld. Dit is een daling ten opzichte van 2016; toen werden 73 financiële dossiers aangemeld. Al deze dossiers werden aangemeld door de afdeling Huisvesting, conform de procedure huurachterstallen. Deze schrijft immers voor dat alle dossiers na één maand huurachterstal door de afdeling Huisvesting worden overgemaakt aan de sociale dienst voor een huisbezoek. De meeste huisbezoeken in het kader van huurachterstal, leidden tot betalingsafspraken of de opmaak van afbetalingsplannen. In alle nieuwe financiële dossiers van 2017 werd er samen met de huurder een oplossing gevonden in de vorm van een betalingsafspraak of een afbetalingsplan. Wel werden er een aantal oudere dossiers overgemaakt aan het OCMW voor een LAC Wonen; met name 5 lopende dossiers van 2016, 3 lopende dossiers van 2015 en 3 lopende dossiers van Slechts 1 van deze 11 dossiers leidde uiteindelijk tot een vonnis uithuiszetting in Uit bovenstaande blijkt dat de meeste financiële dossiers een lange opvolgingstermijn kennen. Een dossier wordt immers pas afgesloten als de huurder 3 maanden zonder ondersteuning door de sociale dienst correct betaalt of zijn afbetalingsplan heeft afgerond. Zo zien we bijvoorbeeld dat er in 2017 nog steeds 10 financiële dossiers van 2014 opgevolgd worden, waarbij de huurder er niet in slaagt zijn achterstal structureel aan te zuiveren. Vanaf de tweede helft van 2017 is er binnen de sociale dienst een duidelijke vermindering merkbaar van de workload door dossiers met huurachterstal. Dit maakt het mogelijk om andere initiatieven, zoals steekproefsgewijze onderhoudscontroles, op te starten. Onderhoud In 2017 ontving de sociale dienst 34 meldingen van slecht onderhoud van de woonst of de tuin. Dit is een afname met 9 dossiers tegenover Bijkomend zijn ook sommige overlastdossiers te herleiden tot een onderhoudsprobleem. Net als de andere sociale huisvestingsmaatschappijen in Limburg heeft Hacosi voor de begeleiding van onderhoudsdossiers een samenwerkingsakkoord met de dienst preventieve woonbegeleiding van CAW Limburg. Indien huurders begeleiding willen aanvaarden, kunnen we hun dossier overmaken aan het CAW voor woonbegeleiding. 67

70 Van de 34 nieuwe onderhoudsdossiers in 2017, werd er geen dossier overgemaakt aan CAW Limburg. Wel werden er 2 onderhoudsdossiers van 2016 opgestart bij CAW Limburg voor woonbegeleiding, beide interventiedossiers. In 2017 werd 1 dossier afgesloten door CAW Limburg; de begeleiding van deze huurder werd opgestart in Ondanks dat er redelijk resultaat werd geboekt door deze huurder, lijkt een langdurige begeleiding door de dienst Begeleid Wonen van CAW Limburg aangewezen. Op die manier willen we de woonsituatie van deze huurder verder verbeteren en kan er aan de onderliggende problematiek gewerkt worden. In de andere onderhoudsdossiers gebeurde de opvolging door de sociale dienst van Hacosi of door andere zorgpartners (zoals OCMW of Open Thuis). Om de problematische onderhoudssituaties goed te kunnen opvolgen, maakte de sociale dienst een oplijsting van al deze dossiers, waarbij aan elk dossier een controlefrequentie werd toegekend (om de drie maanden, om het half jaar of jaarlijks). Zorg Naast de 9 dossiers die als zorgdossier worden aangemeld, schuilt er achter heel wat andere dossiers ook een zorgbehoefte van de huurder (zie ook hoger). In veel van deze dossiers worden netwerkpartners betrokken om de huurder en/of zijn gezinsleden de nodige ondersteuning te bieden (= curatief). In 2017 startte de sociale dienst zelf ook 3 preventieve begeleidingen op, dit ter voorkoming van woonproblemen bij afronding van het begeleidingscontract met de huidige hulpverlener. In deze dossiers gaat de sociale dienst minstens om de drie maanden op huisbezoek om de woonsituatie te bespreken, samen met de huurder te evalueren en waar nodig bij te sturen. Informatie In 2017 zien we een halvering van het aantal informatiedossiers; er zijn nu 8 dossiers aangemeld tegenover 17 dossiers in Er werden in 2017 geen dossiers van overbezetting aangemeld door de afdeling Huisvesting. In de behandelde dossiers ging het om: - 4 zaalaanvragen voor één van de collectieve ruimtes (De Notelaar, De Roos) - 4 toelichtingen bij het dossier van de huurder op basis van zijn/haar specifieke situatie tijdens een huisbezoek of baliegesprek Technisch In de meeste bewonersdossiers komen ook technische vragen aan bod. Intern werd afgesproken om deze vragen rechtstreeks over te maken aan de afdeling Woonprojecten, zonder registratie en opvolging door de sociale dienst. Dit verklaart het beperkt aantal technische meldingen in

71 Werkwijze en samenwerkingsverbanden inzake bewonersdossiers De sociale dienst hanteert diverse methodieken in de opvolging van bewonersdossiers, zoals huisbezoeken (574), baliegesprekken (123) en buurtonderzoeken (8). De medewerker van de sociale dienst participeert tevens aan relevante LCO s (8), zorgoverlegmomenten (1) en hulpverlenersgesprekken (2). Ten opzichte van 2016 is het aantal huisbezoeken met 36,02% gestegen. In 2017 werd in samenwerking met OCMW Hasselt de methodiek van het LAC Wonen uitgebreid naar huurders die hun woonst dreigen te verliezen omdat ze niet aan hun huurdersverplichtingen voldoen. Het gaat hierbij om andere redenen dan het niet-betalen van de maandelijkse huur, wat nog steeds wordt behandeld in het reguliere LAC Wonen. In totaal werden er in dossiers behandeld op dit nieuwe LAC Wonen. Gelet op de complexiteit van de aangemelde bewonersdossiers en het belang van allianties met andere instellingen, werkt de sociale dienst in tal van dossiers samen met partners: - diensten Hacosi - OCMW van Hasselt, Diepenbeek en Wellen - stedelijke en gemeentelijke diensten (technische dienst, wijkmanagement, ) - politie Limburg Regio Hoofdstad en politie Kanton Borgloon - dienst burenbemiddeling - CAW Limburg - straathoekverpleegkundige CAD Limburg - begeleidingsorganisaties zoals Open Thuis, Tevona, Reling, Asster, - bewindvoerders - huisartsen en verplegend personeel Gekende huurders bij sociale dienst In 2017 zijn er 865 huurders gekend bij de sociale dienst, waarvan er in de loop van 2017: - 18 huurders verhuisden buiten het patrimonium van Hacosi. - 8 huurders overleden. Van de zittende huurders op 31/12/2017 zijn er dus 839 gekend bij de sociale dienst (55,38 %). Dit is een stijging met 196 huurders tegenover 31/12/2016, toen er 643 huurders gekend waren. De sterke stijging is te verklaren door het grote aantal bewonersvergaderingen dat de sociale dienst uitvoerde vanaf de zomermaanden

72 3.2. INTERNE EN EXTERNE SAMENWERKING Intern Om de interne samenwerking te optimaliseren, participeert de sociale dienst aan volgende interne overlegmomenten: - Kernteam (vroeger algemene commissie) - Financieel overleg tussen sociale dienst en afdeling Huisvesting rond huurachterstallen - Wekelijks overleg tussen sociale dienst en afdeling Woonprojecten rond technische meldingen Om tussen de diensten tot een betere afstemming te komen inzake complexe huurdersdossiers, organiseert de sociale dienst om de drie maanden een cases overleg. Tijdens dit overleg wordt samen met de collega s van de afdeling Huisvesting, de afdeling Woonprojecten en de directeur een plan van aanpak vastgelegd voor deze dossiers. In 2017 vond dit overleg 3 keer plaats Extern In 2017 evalueerde Hacosi de samenwerking met volgende netwerkpartners: - OCMW Hasselt - OCMW Wellen - LAC Wonen (projectevaluatie) - Housing First (projectevaluatie) Hiernaast participeert de sociale dienst actief aan volgende werkgroepen: - Kerngroep Kansarmoede Stad Hasselt - Woon-wijkoverleg Ter Hilst - Woon-wijkoverleg H. Hart - Woon-wijkoverleg Banneux - Platformoverleg Ter Hilst - Zorgoverleg Ter Hilst - LAC wonen (procedure huurachterstallen) OCMW Hasselt - Platform sociale diensten VMSW 70

73 4. BEWONERSINITIATIEVEN 4.1. COLLECTIEF ONTHAAL EN OPVOLGVERGADERINGEN In 2015 startte Hacosi met het collectief onthaal van huurders. Hierbij worden alle nieuwe huurders van een nieuw woonproject ongeveer een maand voor de inhuis samen uitgenodigd voor een infosessie bestaande uit: - een toelichting over wonen bij Hacosi aan de hand van een PowerPoint-presentatie met info over het huurcontract, de huurprijs en de huurwaarborg, de rechten en de plichten van huurders, de plaatsbeschrijving, de verhuis, de technische installaties, de rol van de sociale dienst, - een bezoek aan het wooncomplex, met mogelijkheid om het toegewezen appartement op te meten (gordijnen, inrichting, ) - een gezellig afsluitmoment met koffie en taart om al een eerste keer kennis te maken met de nieuwe buren. Hacosi organiseerde in 2017 een collectief onthaal in: - Groenstaete Roode Roosstraat 15D 3500 Hasselt : 19 april 2017 Met de methodiek van het collectief onthaal wil Hacosi niet alleen haar huurders beter informeren, het biedt ook de mogelijkheid om samen met alle huurders een aantal gezamenlijke afspraken/huisregels vast te leggen. Ook het feit dat huurders elkaar al een eerste keer ontmoeten, heeft een positieve invloed op het onderling samenleven en wordt goed onthaald door de meeste huurders. Enkele maanden na de inhuis nodigt Hacosi alle huurders van het nieuwe wooncomplex een tweede keer uit voor een opvolgvergadering. Tijdens deze vergadering wordt ingegaan op: - technische defecten in collectieve delen en individuele appartementen, - het samenleven in het wooncomplex met aandacht voor afval, lawaai, huisdieren, - huurdersrechten en plichten, - de inrichting en het gebruik van de collectieve zaal (indien van toepassing). Hacosi organiseerde in 2017 een opvolgvergadering in : - Het Station Stationsstraat Diepenbeek : 17 januari Groenstaete Roode Roosstraat 15D 3500 Hasselt : 7 september

74 4.2. BEGELEIDING ZITTENDE HUURDERS NA AANKOOP BESTAAND GEBOUW In 2017 kocht Hacosi 2 appartementsgebouwen aan in Wellen waarbij er zittende huurders waren in deze complexen. Hacosi heeft ingezet op het goed informeren van deze bewoners, aangezien de aankoop van het gebouw door Hacosi toch wel wat onzekerheid meebracht bij de bewoners. Iedere bewoner werd in eerste instantie bezocht door de directeur samen met het diensthoofd van de afdeling Huisvesting. Hierbij werd aan iedere huurder individueel informatie gegeven over de aankoop van het gebouw, de werking van Hacosi en voorwaarden waaraan de huurder moet voldoen om te kunnen overschakelen naar een sociaal huurcontract. Samen met de huurders werd nagekeken of men voldeed aan de toelatingsvoorwaarden en werd hen na een mondelinge toelichting een informatiemap overhandigd zodoende men na ons huisbezoek nog alle mondeling gegeven info ter beschikking had. In totaal waren er op de 15 appartementen 3 huurders die niet voldeden aan de voorwaarden van sociale huur. Voor deze huurders heeft Hacosi er voor geopteerd om hun huidige huurovereenkomst te respecteren. Hun huurovereenkomst loopt af aan het einde van de termijn in hun privéhuurovereenkomst. Voor de huurders die voldeden aan de toelatingsvoorwaarden werd een afspraak gemaakt om ter plaatse in hun appartement hun huurcontract te laten tekenen. Hier werd voor gekozen aangezien het voor de meeste huurders toch een hele aanpassing was om over te schakelen naar een nieuwe huurovereenkomst. Tijdens dit huisbezoek door de afdeling Huisvesting was er weer voldoende ruimte voor vragen en kon bijkomende informatie verstrekt worden. Bijkomend werd bij al deze huurders een huisbezoek afgelegd door een medewerker van de afdeling Woonprojecten en één van onze sociaal werksters. Dit met de bedoeling dat deze nieuwe huurders kennis konden maken met de afdeling Woonprojecten en de sociale dienst. Enerzijds was er ruimte voor de huurders om aan te geven welke technische opmerkingen zij hadden met betrekking tot hun huurappartement. De sociale dienst benutte het bezoek om haar werking toe te lichten en zicht te krijgen op bestaande samenlevingsproblemen tussen de huurders PROJECT WATERARMOEDE KONING BOUDEWIJNSTICHTING Op 9/12/2016 diende Hacosi een subsidieaanvraag in bij de Koning Boudewijnstichting voor de projectoproep Water voor iedereen! Vernieuwende projecten ter bestrijding van waterarmoede in België. Hacosi vroeg een subsidie aan van euro voor het project Maak waterarmoede bespreekbaar: van kraan tot factuur!. Zoals de titel al aangeeft, wilde Hacosi met dit project een campagne organiseren in haar werkgebied Hasselt-Diepenbeek-Wellen waarbij kwetsbare personen, zowel individueel als in groep, geïnformeerd werden over een doordacht waterverbruik, waterscans en bestaande financiële hulp om zo hun waterverbruik en, indien van toepassing, hun schuldenlast te verminderen. 72

75 De Koning Boudewijnstichting keurde op 23/2/2017 de subsidieaanvraag van Hacosi goed voor een bedrag van euro, waarna dit werd vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen de Koning Boudewijnstichting en Hacosi. Zoals bepaald in de overeenkomst ontving Hacosi op 22/3/2017 een eerste schijf van euro financiële steun. De tweede schijf van euro werd op 9/3/2018 uitbetaald na goedkeuring door de Koning Boudewijnstichting van het evaluatieverslag van het project. Het project Maak waterarmoede bespreekbaar: van kraan tot factuur! bestaat uit twee luiken: - een preventief luik waarbij huurders in groep tijdens bewonersvergaderingen en halgesprekken geïnformeerd werden over waterverbruik, besparingstips, - Een curatief luik waarbij huurders (met huurachterstal) tijdens een huisbezoek van de sociale dienst individueel geïnformeerd werden over waterverbruik, het verband tussen huurachterstal en achterstallen bij de watermaatschappij en nutsvoorzieningen, Ter ondersteuning van de uitvoering van dit project ontwikkelde de sociale dienst in samenwerking met Ecolife en Hands volgende didactische materialen: - speldoek/zeil met 10 waterbesparingstips - quiz met 10 vragen rond waterverbruik - informatiebrochure Bespreek waterarmoede: van kraan tot factuur Bij de uitwerking van de materialen werd getracht om zo visueel mogelijk te werken (tekeningen, icoontjes, ) zodat het materiaal ook bruikbaar is in communicatie met huurders die het Nederlands niet zo goed beheersen. Binnen het preventieve luik werden sinds augustus bewonersvergaderingen en 18 halgesprekken georganiseerd door de sociale dienst, waarbij 250 personen werden bereikt ter vertegenwoordiging van 205 appartementen (d.i. 58,24% van de 352 uitgenodigde appartementen). Tijdens deze vergaderingen werd er met de huurders op een interactieve manier gewerkt rond 10 waterbesparingstips, waarna een quiz volgde rond de waterfactuur, het waterverbruik en betalingsproblemen. De winnaar van de quiz won een douchecoach (= zandloper om de tijd in de douche te beperken). Alle aanwezige huurders ontvingen een spaardouchekop en een infobrochure (1 per appartement). Binnen het curatieve luik werden sinds augustus individuele huurders bereikt via huisbezoeken rond huurachterstal en andere problematieken. Er werd gesproken over de waterbesparingstips, het waterverbruik en de eventuele link tussen huurachterstal en betalingsachterstallen bij de energie- en waterleveranciers. Ook deze huurders kregen een spaardouchekop en een infobrochure BEWONERSVERGADERINGEN In 2017 organiseerde de sociale dienst 15 bewonersvergaderingen en 19 halgesprekken. Tijdens al deze vergaderingen werden volgende agendapunten behandeld: - technische vragen/opmerkingen van huurders over de collectieve delen, 73

76 - samenleven met buren, - indien van toepassing: collectieve zaal, - het project rond waterarmoede (vanaf 02/08/2017). De vergaderingen werden georganiseerd voor onderstaande appartementencomplexen: Datum Appartementsgebouw Aantal uitgenodigde appartementen Aantal deelnemende appartementen Aantal deelnemende bewoners 11/04/2017 Havenstraat Hasselt /04/2017 Blokenstraat Wellen /08/2017 Notelarenstraat Hasselt /08/2017 Nellepetinstraat Hasselt /08/2017 Nellepetinstraat Hasselt /08/2017 Rederijkersstraat Hasselt /08/2017 Bloemenstraat Wellen /09/2017 Runksterstwg Hasselt /09/2017 Goudsbloemstraat Hasselt /09/2017 Bampslaan Hasselt /10/2017 G. Verdilaan Hasselt /10/2017 G. Verdilaan Hasselt /10/2017 G. Verdilaan Hasselt /10/2017 Kerkhofstraat Hasselt /10/2017 G. Verdilaan Hasselt /11/2017 G. Verdilaan Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /11/2017 Banneuxstraat Hasselt /11/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /10/2017 Banneuxstraat Hasselt /11/2017 Kon. Astridlaan Hasselt /11/2017 Casterstraat Hasselt /11/2017 Spoorstraat Diepenbeek /12/2017 Runksterstwg. 161/ Hasselt /12/2017 Servaasplein Diepenbeek /12/2017 Rozenstraat Hasselt TOTALEN

77 Op al deze vergaderingen werden 223 van de 372 uitgenodigde appartementen vertegenwoordigd door één of meerdere huurders. Dit betekent een opkomst van 59,95 %. Als aanvulling op de traditionele bewonersvergaderingen, waarbij alle huurders rond de vergadertafel plaats nemen, werkte de sociale dienst in 2017 een nieuwe methodiek uit: de halgesprekken. Doorheen de organisatie van de bewonersvergaderingen was immers gebleken dat de opkomst bij dergelijke vergaderingen sterk gelinkt was aan de nabijheid van de vergaderlocatie. Een vergaderlocatie dichtbij het appartementencomplex zorgde meestal voor een hogere opkomst dan een vergaderlocatie die verder van het appartementencomplex verwijderd was. In de zomer kon dit worden opgevangen door een tent met vergadertafel te plaatsen in de tuin van een appartementencomplex. Maar in de herfst en de winter was dit te koud. Daarom organiseerde de sociale dienst in het najaar meerdere halgesprekken, waarbij de sociale dienst een infostandje inrichtte in de inkomhal van een appartementencomplex en huurders uitgenodigd werden om langs te komen om hun vragen/bemerkingen te bespreken. Het nieuwe concept werd succesvol uitgeprobeerd in de Blokenstraat in Wellen en in het najaar toegepast in de G. Verdilaan, de Kerkhofstraat en de Banneuxstraat te Hasselt VOLKSTUIN TER HILST In het kader van het buurtopbouwtraject dat in 2014 startte voor de wijk Ter Hilst te Hasselt, nam de dienst wijkmanagement van de Stad Hasselt en Arktos (=vormingsorganisatie die werkt met kinderen en jongeren van 6 tot 25 jaar en dewelke in Ter Hilst instaat voor de jongerenwerking) het initiatief een groententuin (volkstuin) in te richten in de wijk voor zowel kinderen als volwassenen. Naast het voorzien van gezonde voeding wil het project een initiatief zijn inzake het realiseren van een positieve sociale cohesie in de wijk. Hacosi verleende in 2015, als projectpartner, haar goedkeuring voor de inrichting van een volkstuin op een braakliggend terrein achter het ontmoetingscentrum De Magneet. In september 2016 werd door de initiatiefnemers de groententuin met een perceelgrootte van 200m² gerealiseerd waarna deze in november 2016 winterklaar werd gemaakt. In maart 2017 werd deze voor het eerst ten volle in gebruik genomen. 75

78 Door de initiatiefnemers werd tuingerief aangekocht zodat de buurttuin ook openstaat voor bewoners die geen tuingerief bezitten. De initiatiefnemers zien dit bijkomend als een mogelijkheid om er een uitleendienst van tuinmateriaal van te maken. Hacosi gaf op vraag van de initiatiefnemers bijkomend toestemming voor het plaatsen van een tuinhuis binnen de afgezette tuin en dit voor de opslag van het tuingerief PARTICIPATIE IN WIJKINITIATIEVEN Om de zichtbaarheid en de bereikbaarheid van de diensten van Hacosi te verhogen, participeerde Hacosi aan volgende initiatieven: - wijkkrant Ter Hilst - wijkfeest Ter Hilst 76

79 5. ONDERHOUD & HERSTELLINGEN 5.1. MELDINGEN & ACTIES DOOR EIGEN REGIE EN EXTERNEN Huurders kunnen zowel telefonisch, via mail of persoonlijk aan het loket melding doen van één of meerdere technische problemen. De meldingen worden geregistreerd waarna er een afspraak wordt vastgelegd voor eventuele herstellingen. Verder worden er ook meldingen opgemaakt voor werken die uitgevoerd dienen te worden in onze leegstaande woningen, en voor onze externe dakwerker en elektricien. In 2017 werden er door de technische dienst meldingen opgemaakt. Dit zijn 317 meldingen meer dan in MELDINGEN COFELY SERVICES De firma Cofely Services voert het onderhoud en de herstellingen aan cv- en warmwaterinstallaties uit. Voor deze herstellingen kreeg de firma Cofely Services volgende oproepen binnen gedurende de jaren 2013 t.e.m. 2017: Oproepen via callcenter (tijdens de normale kantooruren): Oproepen via wachtdienst (buiten de kantooruren, weekends en feestdagen): Totaal aantal oproepen: ONDERHOUD EN HERSTELLINGEN NA VERTREK HUURDER We willen steeds kwaliteitsvolle en duurzame woongelegenheden blijven aanbieden en in stand houden. Hierdoor zijn investeringen in onderhouds- en renovatiewerken noodzakelijk. Onze woningen worden bij elke verhuis in orde gebracht. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen die 30 jaar of ouder zijn en de jongere woongelegenheden. De woningen ouder dan 30 jaar worden grondig gerenoveerd om huurders het nodige woon- en leefcomfort te bieden. Volgende appartementen werden in 2017 volledig gerenoveerd: Banneuxstraat 69/5, Hasselt Banneuxstraat 98/3, Hasselt Banneuxstraat 102/5, Hasselt Haarbemdenstraat 69/3, Hasselt J. Vangansenstraat 2/6, Hasselt 77

80 Kiewitstraat 112/5, Hasselt Lutselusplein 22/1.1, Diepenbeek Overmerelaan 3/1, Hasselt Overmerelaan 5/4, Hasselt Volgende woningen werden in 2017 volledig gerenoveerd: Bonnefantenstraat 13, Hasselt J. Stolmanstraat 6, Hasselt J. Stolmanstraat 50, Hasselt Overzicht volledig gerenoveerde woongelegenheden van 2008 t.e.m. 2017: Appartementen Woningen TOTAAL: De daling van de te renoveren woningen is te wijten aan het feit dat er diverse woningen in 2017 leeg kwamen te staan maar verkocht zullen worden. Hierdoor dienen deze niet gerenoveerd te worden TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKEN Groenonderhoud Het onderhoud van het gemeenschappelijk groen wordt uitgevoerd door Hacosi. Dit omvat enerzijds het groenonderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het patrimonium en anderzijds het groenonderhoud rondom de burelen. - aan de gemeenschappelijke delen van het volledige patrimonium omvat dit: grasmaaien snoeiwerk onkruid wieden sproeien tegen onkruid op verharde delen - rondom de burelen van Hacosi omvat dit: snoeiwerk onkruid wieden sproeien tegen onkruid op verharde delen Hiervoor doen we beroep op een externe firma. 78

81 Volgende tabel geeft een overzicht van de totale uitgaven van deze onderhoudswerken gedurende de jaren 2014, 2015, 2016 en 2017: Grasmaaien Groenonderhoud Jaar Prijs incl. BTW Prijs incl. BTW ,40 0, , , , , , , Diverse onderhoudswerken In het onderhoudsprogramma werden onder andere volgende werken opgenomen: - bekleding van lekkende dakgoten - vervangen van CV- en sanitaire installaties - vervangen van vinyl vloerbekledingen - vervangen van houten trappen - vervangen van oude en versleten keukens - vervangen elektrische installaties Periodieke controles en onderhoud Om het patrimonium van Hacosi blijvend functioneel te houden, en te voldoen aan de geldende regelgevingen, worden er periodieke controles en periodieke onderhoudsbeurten uitgevoerd op diverse werkdomeinen. Deels worden deze controles uitgevoerd door eigen medewerkers van Hacosi, deels door aangestelde externe firma s. Controles en onderhoud in eigen regie: - controle riolering: afvoeren, controleputten, septische putten, terugslagkleppen - controle kelders: pompen, algemeen onderhoud - controle daken: dakgoten, dakpannen, lekken, scheuren platte daken, verstopping afvoeren - controle buitenschrijnwerk: glas, sluitingen, poorten - controle veiligheid: trappen, evacuatieplannen, - controle bergingen: onderhoud, verlichting - controle aanleg: parkeerbeugels, onderhoud algemeen, groenonderhoud rond gebouwen, inritten - controle met oog op renovatie na opzeg (plaatsbeschrijvingen) Controles en onderhoud door externe firma s: - controle daken: dakgoten, dakpannen, lekken, scheuren platte daken, verstopping afvoeren - controle veiligheid: blussers, koepels, haspels - jaarlijkse wettelijke keuringen van brandbestrijdingsmiddelen en rookluiken - controle liften: onderhoud, werking 79

82 - periodieke controle en keuring van liften - tweejaarlijks onderhoud en ontkalken van cv-installaties Periodiek onderhoud en keuring van liften: De liften binnen het patrimonium van Hacosi worden periodiek onderhouden door een liftfirma en daarboven periodiek gekeurd door een erkend keuringsorganisme. Zowel het onderhoud als de keuringen gebeuren 2 maal per jaar: Aantal liften Onderhoud verwarmingsinstallaties door Cofely Services: Cofely Services voert naast de herstellingen ook het onderhoud van de verwarmingsinstallaties binnen het patrimonium van Hacosi uit. Dit onderhoud gebeurt om de 2 jaar zoals wettelijk verplicht. Het betreft volgende onderhoudsbeurten per jaar: Jaar Aantal onderhoudsbeurten Periodiek onderhoud van brandbestrijdingsmiddelen: De brandbestrijdingsmiddelen worden jaarlijks gecontroleerd en onderhouden door een externe firma. Tot en met 2014 betrof het enkel de brandblussers en brandhaspels; sinds 2015 worden ook de rookkoepels gecontroleerd: Brandblussers Brandhaspels Koepels Plaatsing van rookmelders: In 2013 gaf de Raad van Bestuur zijn goedkeuring voor de aankoop van rookmelders ten bedrage van ,42 euro voor het gehele patrimonium van Hacosi. Voor de plaatsing van de rookmelders deed Hacosi beroep op Stebo. Stebo plaatste rookmelders, Hacosi plaatste de overige 123. Van februari tot juli 2017 plaatste Ardor bvba, de firma die ook het onderhoud van de overige brandbestrijdingsmiddelen uitvoert, op 130 adressen rookmelders in de technische ruimtes. 80

83 Vanaf november 2017 zijn er in alle wooneenheden van Hacosi rookmelders aanwezig zoals de regelgeving het vraagt. Sinds 2017 is het nazicht van de aanwezigheid van rookmelders opgenomen in de controle van de woning voor de inhuis van nieuwe huurders. Op deze manier wordt er over gewaakt dat er steeds rookmelders aanwezig zijn bij inhuis ENERGIEPRESTATIECERTIFICATEN EPC Vanaf 01/09/2009 moet elke verhuurder van een woning aan zijn huurder een energieprestatiecertificaat of EPC kunnen voorleggen. Door de Raad van Bestuur werd TDE bvba uit Hasselt als erkende deskundige aangesteld om deze certificaten op te stellen voor Hacosi. Bij elke nieuwe verhuring wordt de huurwoongelegenheid bezocht en aan de hand van plannen, aanbestedingsdocumenten, waarneming, opmeting, e.d. berekent de deskundige de verwarmingsen isolatieaspecten, maar ook een aantal zeer uiteenlopende criteria zoals bezonning, schaduw, koeling, verluchting, en de hieraan verbonden energieverbruiken en levert hiervan een EPC af, dat gedurende 10 jaar geldig blijft EPB-attest Bij de nieuwbouwprojecten van de laatste jaren wordt er per werf door de EPB-verslaggever een energieprestatiecertificaat per wooneenheid afgeleverd bij oplevering. Het certificaat geeft ons een beeld van het globale energieverbruik van de huurwoonst Weergave Het globale energieverbruik wordt in een EPC als volgt weergegeven: De balk geeft het warmteverlies weer in kwh/m². Hoe lager de waarde, hoe energiezuiniger de woonst werd bevonden, en hoe lager de energiekosten voor de huurder zullen zijn. 81

84 Aan de hand van het bekomen cijfer wordt de globale energiebehoefte van de huurwoning weergegeven gedurende het ganse jaar, doorheen alle seizoenen, en rekening houdend met alle voornoemde aspecten. Overzicht opgemaakte EPC s en EPB-attesten: Overzicht bouwjaar # wooneenheden Aantal EPC s Aantal EPB s Totaal wooneenheden Van de wooneenheden zijn er 778 energieprestatieattesten afgeleverd. D.w.z. dat we van 51% van het patrimonium de energieprestaties kennen. 82

85 6. KLACHTENBEHANDELING 6.1. CIJFERGEGEVENS Totaal aantal klachten Aantal ontvankelijke klachten: Aantal 3 3 Aantal (deels) gegronde klachten: 1 Aantal (deels) opgeloste klachten: KLACHTENBEELD Klacht 1: de huurder heeft klachten omtrent de wijze van dienstverlening door Hacosi. Het betreft het niet uitvoeren van de door de huurder geformuleerde technische opmerkingen aan de woning die de huurder huurt ongegrond. De huurder wenste dat Hacosi een rooster plaatste aan de verluchting in de kelder om eventueel vuil dat via de schouw naar binnen valt te vermijden. Zulke werkzaamheden kunnen niet uitgevoerd worden en dit om CO-intoxicatie te voorkomen. Een rooster kan verstoppen en de goede werking van de verluchting in het gedrang brengen. Dit werd reeds eerder door een technieker tijdens de interventie aan de huurder uitgelegd. De huurder gaf bij zijn klacht aan dat het onderhoud van de verwarmingsketel niet werd uitgevoerd binnen de 2 jaar na het vorige onderhoud. Nazicht bij de firma die instaat voor het onderhoud wees uit dat er tijdig een onderhoud werd uitgevoerd in opdracht van Hacosi. Betreffende de andere klachten (oa. het slecht aflopen van water op het dak van de garage, slecht functioneren van het slot) werd niet eerder een melding gemaakt bij de technische dienst. De eerste melding was in het kader van de klacht. 83

86 Klacht 2: de huurder zijn klacht heeft betrekking op de wijze van dienstverlening door Hacosi, meer bepaald de lange behandeltermijn van de door de huurder geformuleerde technische opmerkingen en vragen aangaande het appartement dat de huurder huurt deels gegrond Tijdens een huisbezoek van de sociale dienst van Hacosi formuleerde de huurder enkele vragen omtrent de technische toestand van het appartement. De sociale dienst maakte deze vragen tijdig over aan de technische dienst. De technische dienst liet na tijdig de huurder te informeren over zijn vragen. Pas na het uiten van de klacht werd alsnog de gevraagde uitleg verschaft. Met betrekking tot de klacht over het niet herstellen van de losse afvoerpijp weigerde de huurder de technieker toegang tot het terras via zijn appartement. Wegens de veiligheid is het de technieker echter niet toegestaan deze herstelling via een ladder uit te voeren. Dit werd nogmaals meegedeeld aan de klager. Er werd een nieuwe afspraak gemaakt met de huurder om alsnog via het appartement de afvoerpijp te herstellen. Klacht 3: De huurder huurt een appartement in een complex waar er een gemeenschappelijke zaal ligt. De klacht heeft betrekking op het feit dat de huurders deze zaal niet enkel gebruiken voor interne activiteiten maar ook voor externe activiteiten - ongegrond De gemeenschappelijke zaal biedt aan de bewoners een ruimte om elkaar te ontmoeten en gezellig samen te zijn. Voor het dagelijks gebruik kan deze zaal door de huurders vrij gebruikt worden. Zoals eerder in de bewonersvergadering werd afgesproken kan een huurder via een schriftelijke aanvraag het gebruik van de zaal aanvragen voor externe activiteiten zoals o.a. een familiefeest. Iedere aanvraag wordt geëvalueerd door Hacosi en de huurder kan enkel de zaal gebruiken na goedkeuring van Hacosi. Huurders krijgen hiervan een schriftelijke bevestiging waarbij ook steeds duidelijk nogmaals de afspraken van het gebruik van de zaal worden vermeld. Tot op heden hebben de bewoners zich steeds gehouden aan deze afspraken. Het appartementencomplex is sinds december 2013 opgenomen in het lokaal toewijzingsreglement en de appartementen worden met voorrang toegewezen aan ouderen, met name personen ouder dan 65 jaar. Hacosi zet hierbij bewust in op het faciliteren van een ontmoetingsruimte voor deze ouderen, waarbij ze op aanvraag ook voor externe activiteiten (mits goedkeuring) de zaal kunnen gebruiken CONCRETE REALISATIES & VOORSTELLEN In 2016 is Hacosi een traject gestart rond klantgerichtheid waarbij de medewerkers in de eerste fase een interactieve opleiding kregen van hoe Hacosi verwacht dat een medewerker handelt in zijn omgang met de klanten. Tijdens de opleiding worden er aandachtspunten meegegeven waarop men moet letten om een situatie niet te laten escaleren en ten allen tijde klantgerichtheid/klantvriendelijkheid te laten primeren. 84

87 De 10 belangrijkste aandachtspunten in het dagelijks contact met onze klanten is ook opgenomen in een praktische fiche Bij Hacosi komen de klanten altijd van rechts waarbij alle medewerkers steeds een leidraad hebben in hun omgang met de klanten. In het najaar van 2017 werd er een vervolg gebreid aan dit traject met een opleiding waarbij de medewerkers zelf op voorhand dienden aan te geven waartegen ze nog aanlopen in hun contacten met klanten. Tijdens deze vervolgopleiding werd dan ook specifiek aan deze punten gewerkt. Een groot deel van de klantencontacten zijn opgenomen in de geïnventariseerde processen van Hacosi. In 2018 voorziet Hacosi een opleiding time-management, waarbij de medewerkers oa. tools krijgen aangereikt om hun toebedeelde taken gestructureerd uit te voeren. Een goed timemanagement zal er mede voor zorgen dat de klanten tijdig een antwoord op hun vragen ontvangen. 85

88 7. BALANS EN RESULTATENREKENING ACTIVA 31/12/ /12/2016 VASTE ACTIVA ,63 95,86% ,96 96,44% Oprichtingskosten 0,00 0,00% 0,00 0,00% Immateriële vaste activa 9.510,60 0,01% ,40 0,02% Materiële vaste activa ,06 95,84% ,59 96,41% Terreinen en gebouwen , ,19 Installaties, machines en uitrusting , ,67 Meubilair en rollend materieel , ,62 Leasing en soortgelijke rechten 0,00 0,00 Andere materiële vaste activa 0,00 0,00 Activa in aanbouw en vooruitbetalingen , ,11 Financiële vaste activa 6.882,97 0,01% 6.882,97 0,01% Andere financiële vaste activa 6.882, ,97 VLOTTENDE ACTIVA ,30 4,14% ,51 3,56% Vorderingen op meer dan één jaar 0,00 0,00% 0,00 0,00% Voorraden en bestellingen in uitvoering ,25 0,08% ,72 0,07% Grond- en hulpstoffen , ,72 Vorderingen op ten hoogste één jaar ,26 0,14% ,60 0,08% Handelsvorderingen , ,60 Overige vorderingen , ,00 Geldbeleggingen 0,00 0,00% 0,00 0,00% Liquide middelen ,30 3,59% ,03 3,02% Overlopende rekeningen ,49 0,33% ,16 0,38% TOTAAL DER ACTIVA ,93 100,00% ,47 100,00% 86

89 PASSIVA 31/12/ /12/2016 EIGEN VERMOGEN ,50 17,08% ,81 18,41% Kapitaal 7.606,29 0,01% 7.606,29 0,01% Geplaatst Kapitaal , ,00 Niet-opgevraagd kapitaal , ,71 Herwaarderingsmeerwaarden 0,00 0,00% 0,00 0,00% Reserves ,27 4,66% ,83 4,61% Wettelijke reserve 2.995, ,50 Onbeschikbare reserves , ,70 Belastingvrije reserves , ,63 Overgedragen verlies 0,00 0,00% ,72 13,79% Kapitaalsubsidies ,94 12,42% ,41 13,79% VOORZIENINGEN EN UITGEST.BELAST ,82 2,75% ,99 3,37% Voorzieningen risico's en kosten ,29 2,08% ,55 2,62% Pensioenen en soortgelijke verpl. 0,00 0,00 Belastingen 0,00 0,00 Grote herstellingen en onderhoud , ,55 Overige risico's en kosten 0,00 0,00 Uitgestelde belastingen ,53 0,67% ,44 0,75% SCHULDEN ,61 80,17% ,67 78,23% Schulden op meer dan één jaar ,72 77,01% ,76 75,23% Financiële schulden , ,84 Overige schulden , ,92 Schulden op ten hoogste één jaar ,42 2,88% ,92 2,74% Schulden > 1 jr die binnen jr vervallen , ,59 Financiële schulden 0,00 0,00 Handelsschulden , ,27 Schulden belastingen/bezoldigingen , ,60 Overige schulden , ,46 Overlopende rekeningen ,47 0,28% ,99 0,25% TOTAAL DER PASSIVA ,93 100,00% ,47 100,00% 87

90 RESULTATENREKENING 31/12/ /12/2016 Omzet (huur + huurlasten) ,92 100,00% ,89 100,00% Handelsgoed/Grond- en hulpstoffen ,64-1,11% ,23-1,09% Geproduceerde vaste activa 475, ,59 Andere bedrijfsopbrengsten , ,75 Brutomarge , ,00 Diensten en diverse goederen ,16-20,79% ,16-22,15% Bezoldigingen, soc.lasten en pens ,98-15,70% ,36-16,07% Afschrijvingen vaste activa ,22-48,91% ,00-49,90% Waardevermind. Vlottende activa 8.525,49 0,14% ,58-0,03% Voorzieningen risico's en kosten ,26 3,54% ,76 4,65% Andere bedrijfskosten ,31-10,24% ,80-9,46% Bedrijfsresultaat ,29 11,81% ,86 9,58% Financiële opbrengsten ,63 16,22% ,37 13,66% Financiële kosten ,12-27,43% ,86-27,46% Resultaat gewone bedrijfsuitoefening ,80 0,61% ,63-4,21% Uitzonderlijke opbrengsten ,33 6,41% 0,00 0,00% Uitzonderlijke kosten 0,00 0,00% 0,00 0,00% Resultaat vóór belastingen ,13 7,02% ,63-4,21% Onttrekking uitgest. belastingen ,91 0,42% ,91 0,44% Belastingen -5,88 0,00% 0,00 0,00% TE BESTEMMEN RESULTAAT BOEKJAAR ,16 7,43% ,72-3,77% 88

91 8. VERSLAG RAAD VAN BESTUUR 8.1. OPBRENGSTEN De omzet (rek.70) van HACOSI bestaat uit de som van de huren, huurprijsverminderingen (gezinskorting/patrimoniumkorting), huurprijsverhogingen en de doorgerekende huurlasten. Tijdens het boekjaar 2017 realiseerde HACOSI een omzet van ,92 euro; dit is 5,56% meer dan in 2016 toen deze ,89 euro bedroeg. Kosten van toezicht en administratie (rek.72) voor nieuwbouwprojecten door de technischadministratief medewerker werden geactiveerd voor een bedrag van 475,48 euro. Deze zullen samen met het project worden afgeschreven en op die manier gespreid in de tijd in het resultaat opgenomen worden. Bedrijfssubsidies, de recuperatie van kosten, worden geboekt onder de post andere bedrijfsopbrengsten (rek.74). Voor het boekjaar 2017 bedroegen deze ,45 euro, ten opzichte van ,75 euro tijdens het boekjaar Naast het jaarlijks in het resultaat nemen van de kapitaalsubsidies die we in het verleden onder bepaalde financieringssystemen voor enkele nieuwbouwprojecten ontvingen, omvatten de financiële opbrengsten (rek.75) ook de intresten die we ontvingen op de rekeningen-courant alsook de intrestsubsidies die we voor de FS3-leningen ontvingen ter compensatie van de te betalen intresten. In 2017 bedroegen de financiële opbrengsten ,63 euro, in ,37 euro. De verkoop van enkele sociale huurwoningen resulteerde tenslotte ook nog in een uitzonderlijke opbrengst (rek.76) van ,33 euro KOSTEN Voor de herstellingen (werkbonnen/plaatsstaten) die door onze eigen technische dienst werden uitgevoerd, werden materialen (rek.60) aangekocht voor een bedrag van ,64 euro; dit is een stijging van 7,43% ten opzichte van ,23 euro in 2016 en ,21 euro in De trend van de toename van het aantal huurschade-dossiers bij het einde van de huur blijft voorlopig dus aanhouden. Bij de diensten en diverse goederen (rek.61) zien we opnieuw een lichte daling van ,16 euro in 2016 naar ,16 euro in Ondanks de groei van het patrimonium is er dus toch een lichte daling van de kosten voor diensten en diverse goederen. De personeelskosten (rek.62) zijn gestegen met 3,15% en bedroegen in ,98 euro voor een gemiddeld personeelsbestand van 16,3 VTE. Enerzijds is dit te wijten aan de indexaanpassing van de lonen vanaf juli 2017, anderzijds door de anciënniteitsverhogingen voor personeelsleden die reeds meerdere jaren in dienst van de maatschappij werken. 89

92 Door de verdere uitbreiding van het patrimonium en het verkorten van de wettelijke afschrijvingstermijn (33 jaar ipv 50 jaar) zien we bij de afschrijvingen (rek.630) net als vorig boekjaar weer een toename van ,22 euro ( ,00 euro in 2016, ,22 euro in 2017). Wat betreft de dubieuze debiteuren (rek.634) werd er een bedrag van ,19 euro aan waardeverminderingen teruggenomen. Daartegenover staan nieuwe waardeverminderingen voor ,70 euro. Van de voorziening voor grote herstellings- en onderhoudswerken werd een bedrag van ,26 euro teruggenomen. Dit is het bedrag dat onder de diensten en diverse goederen (rek.61) geboekt werd op de rekening Groot onderhoud woningen. De andere bedrijfskosten (rek.64) die voornamelijk bestaan uit de onroerende voorheffing die we verschuldigd zijn op alle gronden en gebouwen in het bezit van de maatschappij bedroegen in ,31 euro. Tenslotte zijn er nog de financiële kosten (rek.65) die ,12 euro bedroegen in 2017 tegenover ,86 euro in Het toenemend aantal leningen die afgesloten werden voor de nieuwe projecten leidden hier dus tot een toename van de financiële kosten RESULTAAT Uit de balans over het boekjaar 2017 blijkt een winst van ,16 euro, die samen met het overgedragen verlies van ,72 euro, resulteert in een te bestemmen resultaat over het boekjaar 2017 van ,44 euro, zegge TWEEHONDERD VEERTIG DUIZEND DRIEHONDERD ZESTIEN EURO EN VIERENVEERTIG EUROCENT. Overeenkomstig de wet van van het K.B. van wordt het voorstel tot balans met resultatenrekening en toelichting opgesteld door de Raad van Bestuur aan de Algemene Vergadering ter goedkeuring voorgelegd. De Raad van Bestuur besliste in haar vergadering van 25/04/2018 om de gerealiseerde winst over te dragen naar de onbeschikbare reserves WETTELIJKE VERPLICHTING VOLGENS ARTIKEL 96 2 TOT EN MET 5 1. Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het boekjaar (art. 96, 2 W.Venn.) Sinds het afsluiten van het boekjaar eindigend op 31/12/2017 hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan, die op de resultaten en de financiële positie van de onderneming een belangrijke invloed hebben. 2. Inlichtingen over de omstandigheden die de ontwikkeling van de vennootschap kunnen beïnvloeden (art. 96, 3 W.Venn.) Er zijn geen ontwikkelingen die het leven van de vennootschap aanzienlijk kunnen beïnvloeden. 90

93 3. Onderzoek en ontwikkeling (art. 96, 4 W.Venn.) Gezien de eigen aard en de werkzaamheden van de vennootschap worden er geen werkzaamheden doorgevoerd op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. 4. Bijkantoren (art. 96,5 W.Venn.) De vennootschap heeft geen bijkantoren die vallen onder art. 96, VERGELIJKING EN ANALYSE VAN BALANS EN RESULTATENREKENING Balans Activa Vaste activa - Vlottende activa , , , , ,00 Vlottende activa Vaste activa ,00 0, Jaar Vaste activa Vlottende activa Totaal , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,93 Uit bovenstaande grafiek blijkt duidelijk dat de vaste activa meer dan 95% van het balanstotaal bedragen. In de periode was er een toename van ongeveer 50% in de netto boekwaarde van de vaste activa. Het betreft hier vooral investeringen in de uitbreiding van het patrimonium. 91

94 Balans Passiva Eigen vermogen - Voorzieningen - Schulden , , , ,00 Schulden Voorzieningen Eigen vermogen , ,00 0, Jaar Eigen vermogen Voorzieningen Schulden Totaal , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,93 De schulden met betrekking tot de leningen die bij de VMSW werden aangegaan, bedragen meer dan 80% van het totaal van de passiva. De stijging in de vaste activa die we de afgelopen jaren zien in de grafiek van de activa is in deze grafiek ook duidelijk zichtbaar bij de schulden. 92

95 Resultatenrekening Opbrengsten , , ,00 Bedrijfs- & Financiële opbrengsten , , ,00 Financiële opbrengsten Bedrijfsopbrengsten , ,00 0, Jaar Bedrijfsopbrengsten Financiële opbrengsten Totaal , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,48 De toename van het totaal aantal verhuurbare wooneenheden (vaste activa) komt ook bij de bedrijfsopbrengsten weer duidelijk tot uiting. Waar in ,7 miljoen euro omzet (huren/huurlasten) werd gerealiseerd, bedroeg dat in 2017 al meer dan 6,5 miljoen euro. Een bemerking hierbij is dat de huurinkomsten niet in dezelfde mate stijgen als de toename van het patrimonium en hiermee samenhangend het totaal aantal uitstaande schulden bij de VMSW. Nieuwe woonprojecten zijn gedurende de looptijd van de financiering (33 jaar) dan ook verlieslatend. 93

96 Resultatenrekening Kosten Bedrijfs- & Financiële kosten , , , , , ,00 Financiële kosten Bedrijfskosten , ,00 0, Jaar Bedrijfskosten Financiële kosten Totaal , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,68 Samen met de groei van de maatschappij zien we tenslotte ook een toename van de bedrijfskosten. Kosten met betrekking tot onderhoud, personeel, afschrijvingen, stegen van bijna 3,4 miljoen euro in 2008 tot 5,8 miljoen euro in

97 9. JAARREKENING 95

98 96

99 97

100 98

101 99

102 100

103 101

104 102

105 103

106 104

107 105

108 106

109 107

110 108

111 109

112 110

113 111

114 112

115 113

116 114

117 115

118 116

119 De waarderingsregels worden vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering van het Wetboek van Vennootschappen en (Bijlage 1 van) het Ministerieel Besluit van 29 oktober 2010 tot nadere invulling van de regels inzake de indeling van de verrichtingen in de financiële administratie, de boekhoudkundige waarderings- en rubriceringsregels, de financiële rapportering aan de Vlaamse overheid en de boekhoudkundige organisatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen. TERREINEN EN GEBOUWEN Het betreft hier zowel de terreinen en gebouwen die gebruikt worden voor de verhuring aan sociale en andere huurders, alsook deze die gebruikt worden voor de huisvesting van de eigen administratieve en technische diensten. Aanschaffingswaarde terreinen en gebouwen De terreinen en gebouwen worden opgenomen in de balans tegen aanschaffingswaarde, de som van de aankoopprijs/vervaardigingsprijs/inbrengwaarde, externe/interne aankoopkosten en eventueel de rente op vreemd vermogen. In navolging van art. 2 1, 3 van Bijlage 1 van het MB 29/10/2010 en omdat het reeds in het verleden ook al zo gebeurde, beslist de raad van bestuur om de rente op vreemd vermogen, dat gebruikt wordt om de bouw of renovatie van gebouwen te financieren, jaarlijks in het actief op te nemen gedurende de periode die aan de gebruiksklaarheid voorafgaat. Wat betreft de interne, bij de aankoop komende kosten, heeft de maatschappij de mogelijkheid om zowel de kosten van toezicht (art. 2 3, 1, bijlage 1, MB 29/10/2010) als de kosten van de administratieve verwerking (art. 2 3, 2, bijlage 1, MB 29/10/2010) in het actief op te nemen. Tot en met het boekjaar 2013 werden enkel de kosten van toezicht geactiveerd op basis van de gepresteerde uren en de uurlonen van het toezichthoudend personeelslid. De raad van bestuur beslist echter om vanaf heden een forfaitaire bepaling toe te passen: 1,5% van de aankoopprijs voor de kosten van toezicht, 0,5% van de aankoopprijs voor de kosten van de administratieve verwerking. De activering van deze kosten dient jaarlijks te gebeuren gedurende de constructieperiode van de betrokken gebouwen. Het te activeren bedrag wordt berekend als het verschil tussen enerzijds het bedrag dat bekomen wordt door toepassing van het percentage op de aankoop- of constructiewaarde zoals deze geboekt staat op balansdatum op het einde van het huidige boekjaar of op de datum van de gebruiksklaarheid, en anderzijds het bedrag dat op het einde van het vorige boekjaar voor deze kosten opgenomen was in de aanschaffingswaarde van het betrokken project. 117

120 Ingevolge art. 2 4 van bijlage 1 van het MB 29/10/2010 dient er bij de aankoop van een goede woning onder het stelsel van registratierechten, al dan niet gevolgd door een renovatie, alvorens over te gaan tot verhuring van de woning met het oog op onder meer de vaststelling van de jaarlijkse afschrijvingskost, een onderscheid gemaakt te worden tussen het grondaandeel en het gebouwaandeel. Dit onderscheid wordt gemaakt op basis van een raming van een expert ofwel op basis van een forfaitaire berekening waarbij een zesde (1/6) van de aanschaffingswaarde aan de grond wordt toegerekend en vijf zesde (5/6) aan het gebouw. De kosten voor het bouwrijp maken van terreinen en de aanleg van infrastructuurwerken en gemeenschapsvoorzieningen die aan het openbaar domein worden overgedragen, zijn bij de aankoop horende kosten en dienen conform art. 3 van bijlage 1 van het MB 29/10/2010 aan het grondaandeel en het gebouwaandeel toegerekend te worden. Ter financiering van de werking van de VMSW, dienen de SHM s een beheersvergoeding te betalen. Vanaf boekjaar 2012 wordt een belangrijk gedeelte van die beheersvergoeding aangerekend op het ogenblik dat een gesubsidieerde lening op het uitvoeringsprogramma van de VMSW wordt aangegaan. Deze vergoeding, een degressief percentage op het voor een bepaald project totaal ontleende bedrag, wordt bij afrekening geactiveerd bij de aanschafwaarde van het desbetreffende project. Hierdoor wordt deze kost via afschrijvingen in de tijd gespreid. Tijdstip van opname in de boekhouding Aankopen van onroerende goederen worden als vast actiefbestanddeel in de balans opgenomen vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte waarmee de juridische eigendomsoverdracht van het onroerend goed wordt uitgevoerd. Indien het onroerend goed in opdracht van de sociale huisvestingsmaatschappij wordt gebouwd, worden alle periodieke vorderingen die noodzakelijk zijn om het project gebruiksklaar te maken, als vast actief bestanddeel in de balans opgenomen op factuurdatum. Bij verkoop wordt de waarde van de verkochte onroerende goederen uitgeboekt uit de balans op de datum van het verlijden van d e authentieke akte betreffende de verkoop van deze goederen. Afschrijvingen, waardeverminderingen en herwaarderingsmeerwaarden van terreinen en gebouwen Alle afschrijfbare onroerende goederen of geactiveerde werken in onroerende staat worden lineair afgeschreven. Onroerende goederen of werken in onroerende staat waarvoor op 31/12/2010 reeds progressieve 1 afschrijvingen geboekt werden, worden vanaf boekjaar 2011 verder lineair afgeschreven over de nog resterende afschrijvingsduur, de afschrijvingsduur blijft behouden. Nieuw gerealiseerde gebouwen of integrale renovaties welke als materiële vaste activa geboekt worden en waarvan de eerste afschrijving plaats vond in 2011 of later, worden lineair afgeschreven over een periode van 33 jaar die aanvangt vanaf het moment van bedrijfsklaarheid. 1 Progressief afschrijven : naarmate het vast actief ouder wordt, wordt de afschrijving groter, is er dus meer waardeverlies 118

121 Woningen en garages die reeds verhuurd worden van voor 1997 worden verder afgeschreven over 66 jaar. Het grondaandeel werd hierbij voor elke wooneenheid vastgelegd op 1/6 van de totale kostprijs. Het resterende deel van 5/6 vertegenwoordigt de constructiewaarde waarop aan 1,50% wordt afgeschreven. Woningen en garages die dateren uit de periode 1997 tot en met 2010 worden afgeschreven over 50 jaar. Voor renovaties gelden volgende afschrijvingstermijnen: Renovaties afschrijfbaar over een periode van 15 jaar: - Vernieuwen van keukenmeubilair en toestellen - Vernieuwen van badkamermeubilair en toestellen - Vernieuwen van binnenschrijnwerk - Vernieuwen van vloerbekleding - Vernieuwen van elektrische uitrusting van de woning - Vernieuwen van sanitaire uitrusting - Plaatsen van nieuwe CV-ketels met hoog rendement Renovaties afschrijfbaar over een periode van 33 jaar: - Vernieuwen van installaties voor centrale verwarming - Vernieuwen van buitenschrijnwerk - Vernieuwen van dakbedekking - Vernieuwen van het volledig parament van buitengevels Renovaties die niet vernoemd werden in voorgaande lijst worden afgeschreven over de geraamde reële economische levensduur, zonder echter de termijn van 33 jaar te overschrijden. Indien de renovatie bestaat uit de vervanging van elementen met een verschillende economische levensduur, wordt de aanschaffingswaarde van de renovatie gesplitst geregistreerd indien mogelijk, of indien niet mogelijk, wordt de renovatie afgeschreven over de termijn van het meest relevante deel van de renovatiewerken. AFSCHRIJVINGEN VAN ANDERE INVESTERINGEN De kantoor- en magazijninrichting, alsook het kantoormeubilair worden lineair afgeschreven over 10 jaar; het rollend materieel, het werkplaatsmateriaal en het kantoor- en informaticamaterieel lineair over 5 jaar. Aangezien het MB van 29/10/2010 geen uitzondering voorziet voor de SHM s wat betreft het al dan niet pro rata afschrijven tijdens het eerste jaar, wordt de eerste afschrijving berekend conform artikel 196 2, 1 van het Wetboek Inkomstenbelastingen Dit wil zeggen dat in het eerste jaar een volledige afschrijvingsannuïteit geboekt mag worden zolang Hacosi conform artikel 15 van het Wetboek Vennootschappen aanzien wordt als een kleine vennootschap. 119

122 INVESTERINGEN VERSUS ONDERHOUDS- EN HERSTELLINGSWERKEN Werkzaamheden in het kader van de normale, periodieke vernieuwing van duidelijk identificeerbare onderdelen van woningen na afloop van hun normale economische levensduur, worden als investering beschouwd op voorwaarde dat ze geheel vernieuwd worden en dat ze een volledig aspect van de woning vormen zoals het buitenschrijnwerk, gevelbekledingen en woninguitrustingen zoals keukens, badkamers en cvinstallaties. De werken ten gevolge van onvoorziene oorzaken die niet onder de normale, periodieke vernieuwing vallen, worden beschouwd als onderhoud en herstel. Indien het behoud van de netto-boekwaarde van de vervangen onderdelen van de woning zou leiden tot een overwaardering van de waarde van het betrokken project in de boekhouding van de maatschappij, moet de overblijvende netto-boekwaarde, na boeking van een uitzonderlijke afschrijving, geheel of gedeeltelijk gedesactiveerd worden. Aangezien de waarde van de onroerende goederen de laatste jaren sterk toegenomen is, onze woningen niet recentelijk herschat werden door een expert, en er dus ook geen herwaarderingsmeerwaaden geboekt werden, zijn onze woningen op dit moment reeds ondergewaardeerd. Hierdoor heeft onze maatschappij ervoor gekozen (in samenspraak met de commissaris-revisor) om voor de vervangen onderdelen met een eventuele restwaarde geen uitzonderlijke afschrijving te boeken noch ze uit te boeken. In art. 15 van Bijlage 1 van MB 29/10/2010 wordt een opsomming gemaakt van werken in onroerende staat die enerzijds onderhouds- en herstellingswerken en anderzijds investeringen zijn. Wat betreft de onderhouds- en herstellingswerken, wordt er verder een onderverdeling gemaakt tussen de gewone onderhouds- en herstellingswerken en de grote onderhouds- en herstellingswerken. Voorbeelden van gewone onderhouds- en herstellingswerken zijn: - Kosten die volgens de wetgeving ten laste vallen van de huurder (normaal onderhoud van gemene delen, groenruimten, liften, cv-installaties, brandbestrijdings-/detectiesystemen, ); - Sporadische herstelling/vervanging van kleine mankementen aan de woning; - Herstellen van huurschade in de mate dat enkel de oorspronkelijke toestand wordt hersteld; - Voorbeelden van grote onderhouds- en herstellingswerken zijn: - Kosten die volgens de wetgeving ten laste vallen van de verhuurder (groot onderhoud van de gemene delen/groene delen, herstellen van liften, cv-installaties, brandbestrijdings-/detectiesystemen, ) - Planmatig vervangen/vernieuwen van onderdelen van de woning - Als investeringen worden aanzien: - Uitgaven die de periodieke vernieuwing betreffen van duidelijk identificeerbare delen van de woning (zie opsomming afschrijvingstermijnen renovaties) - Werken die onderdelen toevoegen aan de woning die voorheen niet aanwezig waren - Integrale renovaties 120

123 VOORZIENINGEN VOOR GROTE ONDERHOUDS- EN HERSTELLINGSWERKEN Voor grote onderhouds- en herstellingswerken die niet met regelmatige tussenpozen plaatsvinden, wordt een voorziening aangelegd vanaf het moment dat de noodzaak tot uitvoering van de werken vastgesteld wordt door de SHM. Tot boekjaar 2012 werd jaarlijks een voorziening voor grote onderhouds- en herstellingswerken aangelegd conform een 10-jarenonderhoudsplanning ten bedrage van 1/10 van het geraamde totaalbedrag. Gezien de aangelegde voorziening in de boekhouding jaar na jaar bleef oplopen, deze enkel kan aangewend worden voor grote onderhouds- en herstellingswerken, dus niet voor investeringen, en we op dit moment geen echte meerjaren-onderhoudsplanning meer hanteren, werd er vanaf boekjaar 2013 beslist om geen bijkomende voorzieningen meer aan te leggen. Sindsdien wordt de aangelegde voorziening teruggenomen op basis van het totaalbedrag grote onderhouds- en herstellingswerken die in het betreffende boekjaar uitgevoerd werden. WAARDERINGSREGELS HUURACHTERSTALLEN Alle huurachterstallen waarvan de inning onzeker is, moeten worden geboekt als dubieus volgens artikel 8 en artikel 9. Openstaande vorderingen op vertrokken huurders die op balansdatum gedurende een periode van 3 maanden niets meer betaalden of indien er geen domicilie-adres meer gekend is in de laatste 3 maanden, zijn onderworpen aan een waardevermindering van 100%, tenzij er redenen zijn om dit niet te doen. Openstaande vorderingen op residerende huurders die op balansdatum een betalingsachterstand hebben van drie maanden van de maandelijks te betalen huur of overleden huurders, zijn ook onderworpen aan een waardevermindering van 100%, tenzij er redenen zijn om dit niet te doen. De dubieuze geworden bedragen worden geboekt bij de tussentijdse balans op 30/06 en bij de eindafsluiting op 31/12. Artikel 8. Alle huurders met een achterstal, die werden doorgegeven aan een advocaat, worden op 30 juni en 31 december van het jaar waarop de huurachterstal betrekking heeft, geboekt als dubieus. Wanneer later blijkt dat er nog sommen recupereerbaar waren, worden deze teruggenomen. Huurders die in schuldbemiddeling zijn en waarvoor er geen gerechtelijke procedure werd opgestart, worden op 30 juni en 31 december van het jaar waarop de huurachterstal betrekking heeft, als dubieus geboekt voor het bedrag dat nog recupereerbaar is. Artikel 9. Alle vertrokken huurders worden na 1 jaar effectief afgeboekt als oninvorderbaar wanneer in dat jaar geen afbetalingen meer gebeurden; waarbij een document van een extern persoon (advocaat, deurwaarder, vonnis vrederechter) kan dienen als verantwoordingsstuk voor de definitieve afboeking van achterstallen. Vanaf wanneer oninvorderbaar: bij overlijden van de huurder; bij uitdrijving d.m.v. vonnis van de rechtbank; bij een attest van oninbaarheid opgemaakt door de advocaat en/of deurwaarder; bij een vonnis van de rechtbank i.v.m. de kwijtschelding van de schuld (o.a. collectieve schuldbemiddeling). 121

124 Hiervoor wordt een lijst opgemaakt en voorgelegd aan de Raad van Bestuur van Hacosi die de beslissing neemt. Het afboeken van oninvorderbare debiteuren gebeurt op het moment dat vast staat dat de schuld oninvorderbaar is. Huurders en vertrokken huurders die in schuldbemiddeling zijn, worden geboekt als oninvorderbaar voor het deel dat niet meer recupereerbaar is en dit aan de hand van een vonnis van de rechtbank. Deze waarderingsregels zullen worden opgenomen in volume 7 van de jaarrekening de bepalingen in de artikels 8 en 9 van dit reglement maken deel uit van de waarderingsregels die vermeld worden op de pagina s met de nummering VOL 7 of VKT 7 van het jaarrekeningschema dat gebruikt wordt om de statutaire jaarrekening bij de Balanscentrale neer te leggen ). 122

125 REMUNERATIEVERSLAG 2017 Conform het Wetboek van vennootschappen art , 6/3 legt Hacosi cvba so een remuneratieverslag neer. Hierna vindt u een overzicht op individuele basis van het brutobedrag van de remuneratie die de vennootschap heeft toegekend in 2017: Bestuurders Zitpenningen 2017 Andere voordelen 2017 Verjans Jozef 4.940,00 334,23 Onkelinx Romain 2.600,00 61,78 Weeghmans Marc 2.340,00 264,29 Marchal Mia 2.210,00 34,92 Smets Brigitte 2.470,00 17,72 Cuppens Pieter 2.340,00 111,63 Vandenhoudt Frank 2.340,00 55,62 Pipeleers Herman 2.600,00 200,19 Leuraers Pierre 2.730,00 121,54 Persoonlijke gegevens: Naam Beroep Woonplaats of werkplek Verjans Jozef Gouverneur Roppesingel Hasselt Onkelinx Romain Gouverneur Roppesingel Hasselt Weeghmans Marc Gouverneur Roppesingel Hasselt Marchal Mia Gouverneur Roppesingel Hasselt Smets Brigitte Gouverneur Roppesingel Hasselt Cuppens Pieter Gouverneur Roppesingel Hasselt Vandenhoudt Frank Gouverneur Roppesingel Hasselt Pipeleers Herman Gouverneur Roppesingel Hasselt Leuraers Pierre Gouverneur Roppesingel Hasselt 123

126 124

127 125

128 126

129 127

130 COMMISSARIS-VERSLAG

131 129

132 11. SOCIAAL OOGMERK Conform artikel 661, 6 van het Wetboek van Vennootschappen en artikel 8 van de statuten van onze maatschappij dient de Raad van Bestuur ieder jaar een bijzonder verslag uit te brengen over de wijze waarop zij toezicht heeft uitgeoefend op het sociaal oogmerk van de maatschappij. Dit verslag toont aan dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociale oogmerk van de vennootschap te bevorderen. Artikel 4 van onze statuten bepaalt: De vennootschap heeft als doel: 1. De woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur; 2. Bij te dragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen; 3. Gronden en panden te verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale verkavelingen; 4. De vennootschap kan een bescheiden woonaanbod verwerven, verwezenlijken en vervreemden, en niet-residentiële ruimten verwerven, realiseren, verhuren en verkopen onder de voorwaarden, vastgesteld in artikel 41, 2 en 3 van de Vlaamse Wooncode en eventueel nader geregeld door de Vlaamse Regering. Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap. De leden van de Raad van Bestuur bevestigen dat er regelmatig toezicht werd uitgeoefend op de goede uitvoering van het doel van de maatschappij overeenkomstig artikel 4 van de statuten. De leden van de Raad van Bestuur benadrukken dat het voornaamste oogmerk niet bestaat in het verlenen van een rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensdeel aan de vennoten. Voor wat betreft het boekjaar 2017 worden er geen dividenden uitgekeerd. De leden van de Raad van Bestuur hebben hierbij vastgesteld dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen er steeds op gericht waren om de verwezenlijking van het sociale oogmerk van de vennootschap te bevorderen. De belangrijkste investeringen tijdens het boekjaar 2017 betreffen de verwerving van gronden en panden voor de realisatie van sociale woonprojecten, de renovatie van het bestaand patrimonium en de opbouw van nieuwe sociale woningen. Tijdens het boekjaar 2017 werd een bedrag van ,16 euro besteed aan diensten en diverse goederen, voornamelijk voor het onderhoud en de instandhouding van het bestaand patrimonium. De bezoldigingen bedroegen ,98 euro. 130

133 12. FINANCIËLE GEZONDHEID FINANCIËLE GEZONDHEIDSINDEX De Vlaamse overheid investeert zeer veel middelen in de sociale huisvestingsmaatschappijen. Ze hecht dan ook veel belang aan de financiële situatie van de SHM s. Ze bewaakt of de middelen optimaal ingezet worden voor de doelgroep: de sociale huurder of koper. De VMSW, het Agentschap Inspectie RWO en de Visitatieraad staan in voor de opvolging van de huisvestingsmaatschappijen. Om de financiële situatie van een SHM te beoordelen, hebben ze hieromtrent samen een gedeelde visie ontwikkeld: de financiële gezondheidsindex. Het vertrekpunt van de financiële gezondheidsindex zijn tien financiële kengetallen of ratio s, die elk voor de 3 meest recente boekjaren berekend worden. De 30 kengetallen die hierdoor bekomen worden, vormen de basis van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. LIQUIDITEIT Current ratio (excl.invloed hwb in handen van verhuurder) Onmiddellijke liquiditeitsratio (excl.invloed hwb in handen verhuurder) Voor verbetering vatbaar Behoorlijk Goed < > 2 < 0,5 0,5-1 > 1 Netto kaspositie bij VMSW < 0 > 0 SOLVABILITEIT Ratio Graad van financiële onafhankelijkheid < 0% 0% - 20% > 20% Zelffinancieringsgraad < 0% 0% - 10% > 10% Dekking Vreemd Vermogen op Lange Termijn door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening RENTABILITEIT Netto vrije cashflowmarge uit gewone bedrijfsuitoefening Cost/Income-ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening KOSTENBEHEERSING Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten Norm > 33 jaar < 33 jaar > 100% 85% - 100% < 85% > 100% 85% - 100% < 85% > 70% 50% - 70% < 50% > 35% 25% - 35% < 25% Betekenis Heeft SHM op 31/12 voldoende liquide middelen en KTactiva (activa die binnen 1 jaar in geld omgezet worden, met uitzondering van voorraden) om schulden die binnen 1 jaar vervallen, te betalen? Heeft SHM op 31/12 voldoende liquide middelen om schulden die binnen 1 jaar vervallen, te betalen? Wat is op 31/12 het netto-saldo van de liquide middelen van de SHM bij de VMSW? Hoeveel eigen vermogen heeft SHM, uitgedrukt als % van het balanstotaal, als buffer om onvoorziene verliezen op te vangen? In welke mate heeft de SHM zich gefinancierd met vermogen dat afkomstig is uit eigen exploitatie (=in het verleden gereserveerde, niet als dividend uitgekeerde, winsten)? Hoeveel jaar heeft de SHM nodig om haar vreemd vermogen (schulden + voorzieningen) te betalen met de netto-ontvangsten uit de eigen exploitatie? In welke mate volstaan de periodieke inkomsten van de SHM om haar periodieke uitgaven te dekken? Heeft de SHM voldoende bedrijfs- en financiële opbrengsten om haar bedrijfs- en financiële kosten te dekken? Hoeveel overschot heeft de SHM op haar operationele werking? Hoeveel bedragen de netto-werkingskosten van de SHM, uitgedrukt als % van de bedrijfsinkomsten? Boekjaar 0,95 0,77 0,82 0,86 0,67 0, , , ,90 17,08% 17,63% 18,41% 4,66% 4,37% 4,61% 36,67 43,09 41,39 99,50% 97,40% 98,47% 99,94% 103,59% 100,26% 42,20% 44,82% 47,76% 30,42% 31,78% 29,74% Via een systeem van scores (aan elke score wordt een norm toegekend) en wegingen (het recentste boekjaar weegt het zwaarst door (x3), het oudste boekjaar het minst (x1)) wordt het eindresultaat een score op 60 punten. Hoe hoger de score, hoe beter de indicatie van financiële gezondheid. Een score vanaf 40 betekent een goede financiële toestand, een score tussen 20 en 40 is behoorlijk, bij een score van minder dan 131

134 20 is de financiële toestand van de SHM voor verbetering vatbaar. Voor elk van de vier aspecten wordt ook een deelresultaat berekend, zodat een SHM kan zien waar ze sterk of minder goed presteert. Ratio Boekjaar LIQUIDITEIT Current ratio (excl.invloed hwb in handen van verhuurder) Onmiddellijke liquiditeitsratio (excl.invloed hwb in handen 0,5 0,5 0,5 verhuurder) Netto kaspositie bij VMSW SOLVABILITEIT Graad van financiële onafhankelijkheid 0,5 0,5 0,5 Zelffinancieringsgraad 0,5 0,5 0,5 Dekking Vreemd Vermogen op Lange Termijn door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening RENTABILITEIT Netto vrije cashflowmarge uit gewone bedrijfsuitoefening 0,5 0,5 0,5 Cost/Income-ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening 0,5 0 0 Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening KOSTENBEHEERSING Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten 0,5 0,5 0,5 Ratio Maximum Totaal LIQUIDITEIT 18 9 Current ratio (excl.invloed hwb in handen van verhuurder) 6 0 Onmiddellijke liquiditeitsratio (excl.invloed hwb in handen 6 3 verhuurder) Netto kaspositie bij VMSW 6 6 SOLVABILITEIT 18 6 Graad van financiële onafhankelijkheid 6 3 Zelffinancieringsgraad 6 3 Dekking Vreemd Vermogen op Lange Termijn door operationele cashflow uit gewone 6 0 bedrijfsoefening RENTABILITEIT 18 10,5 Netto vrije cashflowmarge uit gewone bedrijfsuitoefening 6 3 Cost/Income-ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening 6 1,5 Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening 6 6 KOSTENBEHEERSING 6 3 Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten 6 3 TOTAAL 60 28,5 Zoals blijkt uit bovenstaande berekeningen, behaalde Hacosi voor het boekjaar 2017 een score van 28,5/60, tegenover 27,5/60 in 2016 en 29/60 in De financiële gezondheid van Hacosi is dus behoorlijk. 132

135 12.2. FINANCIËLE PLANNING Financiële cashflow-planning Om de financiële situatie van de maatschappij voor de toekomst te monitoren, doet Hacosi sinds enkele jaren beroep op de firma Finpower voor het opstellen van een financiële meerjarenplanning, die jaarlijks geüpdatet wordt. Op basis van de meest recente financiële resultaten die na opmaak van de jaarrekening gekend zijn, de lopende verplichtingen (uitstaande leningen bij VMSW) en de geplande investeringen in zowel nieuwbouw- als renovatieprojecten, werd een boordtabel opgemaakt met als doel het geven van een overzichtelijke prognose van de te verwachten financiële toestand van de maatschappij vanaf 2018 over een periode van 20 jaar. Omdat de werking van de maatschappij op een bepaald moment niet zal blijven stil staan, werd er voor de jaren waarvoor er nog geen nieuwbouw-/renovatieprojecten gepland staan tevens rekening gehouden met een schatting van het aantal woningen dat voor de maatschappij financieel haalbaar zal zijn. Voor de periode ziet de financiële planning er als volgt uit: TOTAAL Aantal woningen Cumul gem. huur per woning per maand excl vergoedi Verhuurinkomsten excl vergoedingen b Diverse inkomsten Inkomsten huurders subsidies Inkomsten uit rente subsidie Domus Uitgaven met betrekking tot onr. Voor Uitgaven met betrekking tot onderho Uitgaven met betrekking tot water, ga Vergoedingen betreffende onderhoud per woning Overige operationele uitgaven (algem per woning Inkomsten uit ontvangen Intresten a. Uitgaven met betrekking tot betaal CASH FLOW excl. Verkopen b. Uitgaven met betrekking tot terugb NETTO KASPOSITIE Eigen investeringen Investeringen eigen middelen Verkopen nieuwe inschatting TOTALE KASPOSITIE Uit bovenstaande tabel blijkt duidelijk dat onder de huidige omstandigheden (huidige manier van huurprijsberekening, beperkte index van 1%, ) de jaarlijks gegenereerde inkomsten vanaf 2022 niet meer voldoende zullen zijn om de uitgaven van het betreffende jaar te dekken. De opgebouwde reserves aan liquide middelen zullen echter wel volstaan om deze tijdeljk tekorten op te vangen. De blauwe lijn in volgende grafische voorstelling geeft de te verwachten evolutie van de financiële middelen weer. 133

136 Prognose financiële gezondheid Omdat de financiële gezondheid van de maatschappij niet enkel afhangt van de liquiditeit (cashflowplanning), werd de financiële planning uitgebreid met een prognose van de financiële gezondheid zoals deze berekend wordt door de VMSW, het Agentschap Inspectie RWO en de Visitatieraad. De prognose van de financiële kengetallen ziet er als volgt uit: Current ratio 1,18 1,12 1,04 1,02 0,97 0,92 0,87 0,82 0,76 0,71 0,66 0,61 0,55 0,49 0,43 0,38 0,33 0,30 0,31 0,37 Onmiddelijke liquiditeitsratio 1,18 1,12 1,04 1,02 0,97 0,92 0,87 0,82 0,76 0,71 0,66 0,61 0,55 0,49 0,43 0,38 0,33 0,30 0,31 0,37 Netto kaspositie bij VMSW Financiele onafhankelijkheid 17% 14% 13% 13% 13% 13% 13% 14% 14% 14% 14% 15% 15% 16% 17% 17% 18% 19% 20% 20% Zelffinancieringsgraad 5% 4% 4% 5% 5% 5% 6% 6% 7% 7% 8% 8% 9% 10% 11% 12% 12% 13% 14% 16% Dekking VVLT door EBITDA (jaar) 32,37 38,04 33,70 30,49 31,08 29,96 28,87 27,67 26,70 25,73 24,77 23,85 22,94 22,05 21,19 20,36 19,56 18,82 17,85 16,96 NVCF 96% 94% 100% 102% 103% 103% 104% 104% 105% 105% 104% 105% 105% 106% 106% 106% 106% 105% 102% 99% Cost/income ratio 67% 75% 70% 67% 65% 64% 63% 62% 61% 61% 60% 59% 58% 58% 57% 56% 56% 55% 54% 53% Kostenbeheersingsratio 26% 24% 24% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 23% 22% De negatieve netto vrije cashflow (NVCF) en het effect ervan op de liquiditeit van de maatschappij (currect/liquiditeits-ratio) blijken ook uit deze kengetallen. De prognose van de andere kengetallen blijft echter behoorlijk ACTIES OM DE FINANCIËLE GEZONDHEID TE VERBETEREN Reeds bij de opmaak van de financiële planning vanaf 2017 is gebleken dat er een terugval te verwachten was ten opzichte van de financiële planningen van de voorgaande jaren. De redenen voor deze terugval zijn: De beperktere toename van de huurinkomsten (t.g.v. de indexevolutie) dan voorheen verwacht. Hierdoor wordt de financiële planning de komende jaren sterk negatief beïnvloed. Een vermeerdering van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden in de bestaande wooneenheden, die vanuit praktisch oogpunt (korte termijnrenovatie door uithuizing huurder) via eigen middelen gefinancierd worden bij gebrek aan FS3-financiering. Dit resulteert in een sterke afname van de liquide reserves. 134

137 In het verleden werden er veel progressieve leningen van langlopende duur (66 jaar) aangegaan waarvan de aflossingen blijven oplopen en jaar na jaar zwaarder doorwegen op de financiële resultaten. Het groot aantal nieuwe woonprojecten die er voor de nabij toekomst voorzien zijn. Om deze negatieve verwachtingen op te vangen besliste de Raad van Bestuur om: Ongeacht het minder bouwen een relatief snel positief effect op de cashflow zou hebben, de sociale doelstelling van onze maatschappij te laten primeren en dus de voorziene projecten verder te ontwikkelen met een FS3-financiering. De financieringsvoorwaarden van FS3 blijven voorlopig goed (intrest -1%). De raad werd wel gegeven om hierna een gemiddelde investeringsritme aan te houden zoals voorzien in de financiële planning van 20 wooneenheden per jaar (ligt op dit moment ruim hoger). De onderhoudswerkzaamheden eveneens niet te minderen, doch het gebruik van eigen middelen hiervoor te beperken en marktconforme leningen af te sluiten. Extra financiële middelen te genereren door 1 woning per jaar te verkopen. Later bleek dit niet voldoende te zijn en werd er afgesproken tijdens de periode telkens 5 woningen in de wijken Banneux en Ter Hilst openbaar te koop aan te bieden om zo de financiële reserves van de maatschappij naar een hoger niveau te brengen. 135

138 13. STRATEGISCH PLAN STRATEGISCH PLAN Naast de uitwerking van een missie en visie startte Hacosi in 2012 met de opstelling van een strategisch plan ter verbetering van zijn werking en dienstverlening. Dit plan omschreef de strategische en operationele doelstellingen voor de periode van 2012 tot en met Het strategisch plan werd op 13/02/2013 goedgekeurd door de Raad van bestuur. De doelstellingen werden verder geconcretiseerd in een operationeel plan met concrete acties. De acties tot het behalen van de doelstellingen werden telkenmale individueel toegelicht en beslist door de Raad van Bestuur. Het betrof o.a.: - de oprichting sociale dienst: samenwerking met dienstverlener (Stebo), aanwerving sociaal werker, overzicht participatieprojecten, uitbreiding sociale dienst met bijkomende medewerker; - de optimalisatie en herinrichting onthaal voor onze huurders en kandidaat-huurders; - de aanwerving onthaalmedewerker; - de opmaak en implementatie van een procedurehandboek binnen de werking; - de optimalisatie van onze externe communicatie en uitstraling waarvoor o.a. een beroep werd gedaan op een communicatiebureau; - een reorganisatie van de technische dienst; - de opmaak en implementatie financiële planning; - de uitwerking van een methodiek aangaande de financiële rapportering aan en opvolging ervan door de Raad van Bestuur; - de ontwikkeling van een website; - het up-to-date brengen arbeidsreglement; - de opstelling van een deontologische code en een huishoudelijk reglement; - de opstart van participatieprojecten; - de evaluatie en verbetering van de samenwerking met onze partners (OCMW, ); - vermindering huurlasten door groepsaankoop; - Het plan liep ten einde in Tijdens een globale toelichting van het strategisch plan tijdens de Raad van Bestuur van 20/07/2016 werd beslist om in 2017 een nieuw plan op te stellen o.a. op basis van een bijsturing van de bestaande doelstellingen en concrete acties én de toevoeging van opgenomen acties in het lopende strategische plan dewelke niet haalbaar waren en verschoven worden. 136

139 13.2. OPSTART NIEUW STRATEGISCH PLAN Traject In 2017 startte Hacosi met de opmaak van een nieuw plan van verbeteracties voor de komende jaren. Een stuurgroep, bestaande uit de diensthoofden en de directeur, werd in februari aangesteld die een stappenplan en een planning uitwerkte. De opzet was om een verbeterplan op te stellen op basis van: - een bijsturing van de bestaande doelstellingen en concrete acties én de toevoeging van opgenomen acties in het strategische plan dewelke niet haalbaar waren en verschoven zijn; - een SWOT-analyse over de werking en dienstverlening; - de opgelegde doelstellingen van de Vlaamse Overheid (visitatie, wetgeving, ); - de resultaten van de lopende bevragingen bij huurders. De vereiste was om naast het betrekken van de medewerkers in de opmaak en uitvoering van het verbeterplan ook de huurders te laten participeren. Dit hield in dat huurders de mogelijkheid kregen om pluspunten, knelpunten en mogelijke oplossingen te formuleren voor thema s die hun aanbelangen. Deze insteken worden verwerkt in het nieuwe plan. Het stappenplan voorzag om tegen einde 2017 een verbeterplan af te leveren. Er werd een doorlooptijd van 10 maanden voorzien. De stuurgroep bepaalde 5 hoofddomeinen waarrond het verbeterplan werd opgebouwd. Het betrof de domeinen: - kandidaat-huurders; - huurders; - organisatie; - patrimonium; - externe relaties. Tijdens de personeelsvergadering op 11/04/2017 werd het principe, het stappenplan en de planning voor het nieuwe verbeterplan toegelicht aan de medewerkers. Aan de medewerkers en leidinggevenden werd gevraagd om individueel de sterktes en zwaktes van Hacosi voor elk hoofddomein aan te geven. Elk hoofddomein diende in de ruime zin van het woord geïnterpreteerd te worden, bijv. het domein organisatie kon gaan over het financiële, ICT, personeel, interne communicatie, infrastructuur, Het domein huurders kon gaan over participatie, sociaal beleid, communicatie, De medewerkers dienden de zwaktes en sterktes te bepalen op basis van enerzijds hun eigen ervaringen en anderzijds op basis van insteken opgedaan tijdens hun dagdagelijkse contacten met huurders, kandidaat-huurders en partners. 137

140 De leidinggevenden zorgden voor de aanvulling van de zwaktes vanuit de opgelegde vereisten uit het draaiboek prestatiebeoordeling en de openstaande acties uit het strategische plan Bijkomend deed iedere medewerker en leidinggevende een voorstel van 6 thema s waar huurders pluspunten, knelpunten en mogelijke oplossingen konden voor formuleren. Dit alles diende tegen 11/05/2017 aangeleverd te worden aan de stuurgroep. De stuurgroep bundelde de door de medewerkers geformuleerde zwaktes als projecten onder 43 operationele doelstellingen die op hun beurt werden verdeeld over 24 hoofdthema s. Ongeveer 95% van de aangegeven zwaktes werden weerhouden. Zwaktes die geen bijdrage vormden aan het verbeterplan, zoals bijv. een defecte deurklink aan de inkomdeur werden niet opgenomen. Uit de themavoorstellen voor de huurders weerhield de stuurgroep de meest relevante, namelijk: - bevindingen over de woongelegenheden (incl. toegankelijkheid); - bevindingen over de collectieve delen en woonomgeving (incl. toegankelijkheid); - klantvriendelijkheid van Hacosi; - communicatie (website, briefwisseling, nieuwsbrief, ); - huurherstellingen; - samenleven met buren; - inhuisprocedure (vanaf aanvaarden aanbod tot inhuis en naservice). Op 10/05/2017 werd een stand van zaken gegeven aan de Raad van Bestuur en op 29/06/2017 werd het resultaat van de bevraging besproken tijdens een personeelsvergadering aan alle medewerkers. Tijdens deze vergadering werden de projecten overlopen waaraan minimaal moet gewerkt worden om de overkoepelende operationele doelstelling te behalen. De medewerkers werden gevraagd om een plan van aanpak op te stellen voor de realisatie van elk project. Per operationele doelstelling werd een werkgroep samengesteld die bestond uit een projectleider en één of meerdere projectleden. De projectleider was niet altijd een leidinggevende. De keuzebepaling van de leden per werkgroep gebeurde op basis van de aard van het project rekening houdende met de eigen takenpakketten van de leden. De werkgroepen werden voldoende divers samengesteld zodat elke dienst zoveel als mogelijk vertegenwoordigt was. Het oplossingsgericht samenwerken was van belang met een evenwaardig inbreng van ieder lid. De werkgroepen werkte een voorstel van een plan van aanpak. Om de plannen van aanpak te uniformiseren en te organiseren werd een sjabloon van een projectfiche opgesteld. Op deze projectfiche formuleerde de werkgroep o.a. het resultaat SMART, de vereiste middelen om het resultaat te behalen, de projectplanning, mijlpalen en de risico s. Er werd aan de projectleiders gevraagd om de projectfiches tegen 21/08/2017 aan te leveren aan de stuurgroep. Na centralisatie van de ontvangen fiches werden de projectleiders gevraagd om de fiches toe te lichten aan de stuurgroep. Deze toelichtingen vonden plaats in de maanden september, 138

141 oktober en november. Indien nodig werden aanpassing gevraagd om uiteindelijk te komen tot definitieve projectfiches Huurdersgroep Eén van de voorwaarden was om huurders te betrekken in de opmaak van het plan. Dit hield in dat de huurders de mogelijkheid kregen om pluspunten, knelpunten en mogelijke oplossingen te formuleren voor thema s die hun aanbelangen. In de Raad van Bestuur van 10/05/2017 werd beslist om een huurdersgroep samen te stellen bestaande uit 10 à 15 leden met een correcte weerspiegeling van onze huurders. In onze nieuwsbrief van de maand mei en op de Facebook-pagina van Hacosi werd een oproep voor kandidaten gelanceerd. Uiteindelijk werden 15 huurders bereid gevonden om deel uit te maken van de huurdersgroep. Op 03/07/2017 vond een eerste infomoment plaats. Er werd een toelichting gegeven over het doel en de spelregels. De verwachtingen werden duidelijk gesteld zoals: - er is de bereidheid om te luisteren naar het standpunt van de huurders, hetgeen Hacosi waardevol vindt; - hun inbreng zal verwerkt worden in het strategisch plan. Doch, Hacosi bekijkt wel de haalbaarheid van de aangereikte voorstellen in functie van wetgeving, financiële en personeelsmiddelen. De 7 hoofdthema s werden voorgesteld en toegelicht. De huurdersgroep koos hieruit 4 thema s voor het bepalen van sterktes, zwaktes en verbetervoorstellen, namelijk: - herstellingen; - woningen, appartementen, gemeenschappelijke delen en omgeving; - communicatie; - samenleven met buren. Daarnaast stelde de groep per thema een huurderspanel samen die sterktes, zwaktes en verbetervoorstellen zullen formuleren. 139

142 In de maanden juli en augustus werden er per thema twee vergaderingen georganiseerd. In totaal vonden er 8 samenkomsten van de huurderspanels plaats. Elk huurderspanel diende in de eerste vergadering per thema een antwoord te geven op 2 vragen nl. wat loopt goed en wat kan verbeteren. Tijdens de tweede vergadering gaven de huurders oplossingen aangaande de geformuleerde verbeterpunten. De leden van de huurderspanels ontvingen van iedere vergadering een verslag. 140

143 Na afloop van de samenkomsten maakte de stuurgroep een analyse van de geformuleerde verbeterpunten. Een aantal waren van die aard dat deze onmiddellijk opgenomen werden in de dagelijkse werking. Het merendeel van de door de huurders aangehaalde verbeterpunten werden opgenomen in de bestaande projectfiches. Daarnaast werden 4 nieuwe projectfiches opgesteld STRATEGISCH PLAN Op basis van de projectfiches zoals opgesteld door alle medewerkers en de verbeterpunten door de huurderspanels kwam HACOSI tot een definitief plan. In totaal zijn 99 projecten geformuleerd. Deze zijn onderverdeeld onder 42 operationele doelstellingen die op hun beurt verdeeld zijn over 24 thema s. Op basis van prioriteiten is voor elk project een startdatum, uitvoeringstermijn en einddatum bepaald. Er is zoveel als mogelijk rekening gehouden met de door de medewerkers voorgestelde projectplanningen en mijlpalen. De uitvoering van het volledige plan heeft een doorlooptijd van 5 jaren, startende in 2017 en neemt een einde in De projecten worden in functie van prioriteiten opgestart en afgewerkt. Tijdens een personeelsvergadering op 11/12/2017 werd het definitieve strategisch plan voor de periode van 2017 tot en met 2021 toegelicht. De reeds eerder samengestelde werkgroepen zorgen elk voor de uitvoering van hun projecten en koppelen tussentijds terug aan de stuurgroep tijdens periodieke overlegmomenten. De projectleiders nemen het initiatief voor de uitwerking en zorgen voor de tussentijdse rapporteringen aan de stuurgroep. In de zitting van de Raad van Bestuur van 24/01/2018 werd een toelichting gegeven over enerzijds het traject dat doorlopen werd om tot het verbeterplan te komen en anderzijds de insteken van de medewerkers en huurders. Daarnaast werd het verbeterplan voorgesteld. De Raad van Bestuur nam kennis van het doorlopen traject en gaf zijn goedkeuring over het verbeterplan van Het strategisch plan en de verslagen van de door de huurdersgroep geformuleerde pluspunten, knelpunten en mogelijke oplossingen werden ter beschikking gesteld van de Raad van Bestuur op het gemeenschappelijk platform waartoe zij toegang hebben. Op 22/02/2018 vond een terugkoppelmoment met de huurders plaats. Het afgelegde traject werd toegelicht. De voorstellen tot oplossingen van het huurderspanel werden overlopen waarbij duidelijkheid werd gegeven op welke manier deze opgenomen worden binnen de projecten. Aansluitend werd een korte evaluatie gehouden over het initiatief en het afgelegde traject. 141

144 Nr. TH.OD.P Thema's Operationele doelstelling project Oplossingen vanuit huurdersgroep om mee te nemen in uitvoering bestaande projectfiche Nieuwe projectfiche vanuit oplossingen huurdersgroep 1. Wachtlijst 1.1 Consultatiemogelijkheden wachtlijst uitbreiden Via externe (toepassingen) de wachtlijst van kandidaat-huurder kunnen consulteren 2. Inschrijving 2.1. Inschrijvingsprocedure verbeteren duidelijke informatie omtrent woonkeuzes voor kandidaat-inschrijvers wachttijden aan balie inkorten 3. Toewijzingen 3.1 Toewijzingsprocedure optimaliseren Bezichtiging woning leegstand beperken 4. Communicatie 4.1 Communicatie aan kandidaathuurders optimaliseren duidelijker communiceren over plaats op de wachtlijst mogelijkheid uitbreiden communicatie naar kandidaat-huurders 5. Sociale fraude 5.1 Procedure sociale fraude optimaliseren Domiciliefraude Sociale fraude communicatie sociale fraude - TA 6. Klantgerichtheid 6.1 Communicatie aan huurders optimaliseren Communicatieplan naar huurders huurdersmap 142

145 6.1.3 huurdersmomenten 6.2 Vorming van huurders Onderzoek naar vormingen voor huurders 7. Leefbaarheid voor huurders / overlast 7.1 Hacosi heeft oog voor de leefbaarheid in haar patrimonium Hacosi richt een werkgroep 'leefbaarheid' op Hacosi werkt een leefbaarheidsplan uit op 3 niveaus (micro, meso, macro) Affiches respect voor kuisfirma 8. Participatie 8.1 Hacosi heeft oog voor participatie Bewonersvergaderingen Hacosi werkt een visie en participatieplan uit 8.2 Hacosi meet de tevredenheid bij (kandidaat)-huurders Bevragingen 9. Woonbezetting 9.1 Hacosi streeft een rationele bezetting van zijn woongelegenheden na Onderbezetting bepaalde duur onderbezetting onbepaalde duur 10. Woonzekerheid 10.1 Procedure woonbegeleidingsaanpak evalueren en optimaliseren Analyse en optimalisatie uithuiszeting huurachterstal Woonbegeleiding - verhuisbeweging Verslechtering toestand woningen begeleidingsaanbod transparant communiceren 11. Betaalbaarheid 11.1 Hacosi heeft aandacht voor de betaalbaarheid door huurders Betaalbaarheid Herstellingen tlv huurder 12. Bestaand patrimonium 12.1 Hacosi beschikt over en gebruikt een onderhoudsplanning Patrimoniuminventarisatie 143

146 Conditiemeting (inzicht hebben op kwaliteit woongelegenheid) Jaarlijkse en meerjaarlijkse onderhoudsplanning, gekoppeld aan financiële planning en werkbonnenplanning 12.2 Hacosi beperkt leegstand bij renovcatiewerken Procedure versnellen 12.3 Melding en opvolging van herstellingen verbeteren Verbeteren van procedure uitvoeren van herstellingen 12.4 Werkwijze plaatsbeschrijvingen optimaliseren Gemaakte afspraken concretiseren en opvolgen / aanpassingen na uitvoering Digitaliseren opmaak plaatsbeschrijvingen Rechtzettingen afrekeningen vermijden, versnellen afrekening huurwaarborgen, afrekeningen rechtstreeks opmaken in Gash. 13. Nieuw patrimonium 13.1 Hacosi heeft blijvend aandacht en neemt initiatieven inzake de uitbreiding van het patrimonium Plan van aanpak uitbreiding patrimonium Visie uitbreiding patrimonium 14. Patrimonium 14.1 Hacosi houdt rekening met milieuvriendelijke investeringen, leefbaarheid, toegankelijkheid, hedendaagse comforteisen, type woningnood, nieuwe woonvormen, Woningnood op basis van de analyse van de wachtlijst Opstellen van een eisenpakket waaraan de woningen moeten voldoen 14.2 Hacosi optimaliseert het onderhoud en beheer van collectieve delen Hacosi analyseert en optimaliseert het onderhoud van collectieve delen Hacosi optimaliseert en analyseert het toezicht op het onderhoud van collectieve delen 144

147 Blokconcierge voor kleine herstellingen 14.3 Hacosi heeft aandacht voor het onderhoud van leegstaande panden Onderhoud leegstaande panden 14.4 Hacosi verbetert uitvoering van werken door aannemers en eigen medewerkers Controle / Duidelijke richtlijnen aan aannemers inzake uitvoering en klantgerichtheid Selectie aannemers 14.5 Hacosi realiseert sociale woningen binnen de vooropgestelde planning Hacosi beschikt over een up-to-date projectverloop i.f.v. opgelegde termijnen en behaalt deze 15. Samenwerking 15.1 Hacosi informeert en evalueert regelmatig de samenwerking met partners Overlegstructuren Hacosi evalueert (twee)jaarlijks de samenwerking met de huidige partners gemeentelijke woondoelstellingen 15.2 Hacosi wisselt ervaringen uit met andere SHM's ter verbetering van de efficiëntie Hacosi doet een analyse van samenaankoop 16. Profilering Hacosi 16.1 Hacosi streeft naar positieve profilering van sociale huisvesting Communiceren toewijzingsprocedure en leegstand Positieve profilering buurt - politiek - partners - pers Uitdragen visie - nieuwsbrief 17. Interne communicatie 17.1 Hacosi zorgt voor een open communicatie Open communicatie 1 145

148 Open communicatie Infrastructuur 18.1 Hacosi heeft een goed magazijn-, stock-, sleutel- en wagenparkbeheer Sleutellokaal wagenpark werkmiddelen en materiaalbeheer 18.2 Hacosi heeft een goede gebouwuitrusting voor klanten en personeel Gebouwuitrusting (binnen en buiten) Onderhoud kantoorgebouw 19. Milieu 19.1 Hacosi heeft oog voor het milieu Milieubewust beleid uitwerken 20. Bereikbaarheid 20.1 Hacosi verbetert zijn bereikbaarheid Bekendmaking sluitingsdagen bereikbaarheid openbaar vervoer klacht erkennen en aanmelden nood aan zitdag Bereikbaarheid in geval van noodgevallen buiten openingsuren 21. ICT 21.1 Hacosi gebruikt het huuradministratieprogramma optimaal aanpassing huuradministratieprogramma efficiënt gebruik huuradministratieprogramma 21.2 Moderniseren ICT Moderniseren website Hacosi beschikt over een up-to-date systeem en systeembeheerder Europese verordening gegevensbescherming 22. Intern werking 146

149 22.1 Hacosi zorgt voor een efficiënte werking Automatiseren digitalisren plannen opdrachten bundelen oplossingsgerichte aanpak en meer resultaatgericht werken opmaak ontbrekende procedures registratie uitgevoerde werken uniforme en overzichtelijke opslagstructuur 22.2 Hacosi beschikt over een goed opvolginstrument inzake te behalen doelstellingen Dashboard kerncijfers opvolginstrument doelstellingen 23. Personeel 23.1 Personeelsuitgaven optimaliseren Personeelsuitgaven - bijkomend personeel Personeelsuitgaven - Huidig personeel 23.2 HR-beleid Hacosi evalueert en houdt het arbeidsreglement up-to-date Aanstelling nieuw sociaal secretariaat Hacosi beschikt over een personeelsstatuut 23.3 Arbeidsveiligheid en psychosociaal beleid verder uitwerken Veiligheid huisbezoeken Vertrouwenspersoon Evaluatie en bijsturing veiligheidsbeleid 23.4 Professionele kennis van medewerkers verruimen Kennis extern partners patrimoniumkennis rechten en plichten huurders en complexafspraken wijzigende wetgeving 24. Financieel 24.1 Hacosi heeft blijvend oog voor haar financiele gezondheid Visie Plan van aanpak 147

150 24.2 Hacosi beheert haar kosten Kostenbesparing Kostenbesparing Hacosi volgt verlieslatende posten op Opvolging verlieslatende posten 0 148

151

152 Hacosi - Gouverneur Roppesingel Hasselt T 011/ info@hacosi.be