N Vastgoedmakelaar A06 Brussel, MH/BL/LC A D V I E S. over

Transcriptie

1 N Vastgoedmakelaar A06 Brussel, MH/BL/LC A D V I E S over EEN ONTWERP VAN KONINKLIJK BESLUIT TOT WIJZIGING VAN ARTIKEL 4, 1 VAN HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 6 SEPTEMBER 1993 TOT BESCHERMING VAN DE BEROEPSTITEL EN VAN DE UITOEFENING VAN HET BEROEP VAN VASTGOEDMAKELAAR ***

2 2 In haar brief van 6 september 2005, ontvangen op 15 september, vraagt de Minister van Middenstand en Landbouw het dringende advies van de Hoge Raad voor de Zelfstandigen en de KMO over een ontwerp van koninklijk besluit tot wijziging van artikel 4, 1 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. Na raadpleging van de sectorcommissies nr Juridische beroepen, nr Technische beroepen en nr Andere vrije en intellectuele beroepen en van de commissie Vrije beroepen brengt de Hoge Raad eenparig volgend advies uit tijdens zijn algemene vergadering op 11 oktober VOORAFGAANDELIJKE OPMERKING De Hoge Raad voor de Zelfstandigen en de KMO betreurt de korte termijn waarover hij kon beschikken om in een voor alle betrokken beroepen zo gevoelige materie advies uit te brengen. Hij wenst dat er, buiten goed gemotiveerde dringende gevallen, redelijke termijnen zouden voorzien worden die toelaten dat alle betrokken instanties de gelegenheid hebben doelmatig te overleggen en die toelaten dat de organen van de Hoge Raad correct kunnen functioneren. HISTORIEK In het kader van de structuren en de procedures ingevoerd door de kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van intellectuele dienstverlenende beroepen is het beroep van vastgoedmakelaar tot op heden het enige door het koninklijk besluit van 6 september 1993 gereglementeerde beroep. Artikel 15 van die wet bepaalt het volgende: Deze wet is niet van toepassing op de beoefenaars van een dienstverlenend intellectueel beroep dat gereglementeerd is door een bijzondere wet, onder meer de notarissen, de bedrijfsrevisoren, de wisselagenten, de advocaten, de gerechtsdeurwaarders, de architecten. De beroepen bedoeld in het koninklijk besluit nr. 78, van 10 november 1967, betreffende de geneeskunst, de uitoefening van de daaraan verbonden beroepen en de geneeskundige commissies, worden eveneens uitgesloten van het toepassingsgebied van deze wet. Buiten de geneeskundige en aanverwante beroepen wordt de opsomming van de beroepen die uit het toepassingsveld van de kaderwet gesloten zijn slechts ter informatie gegeven. Sedertdien werden andere beroepen gereglementeerd door bijzondere wetten, met name de boekhouders, de accountants, de fiscalisten, de psychologen, de detectives, de bedrijfsjuristen, de journalisten, de landmeters-experten, Bij het opstellen van het koninklijk besluit van 6 september 1993, werd artikel 4, 1 ingeschreven opdat, zonder daarbij een onderscheid te maken tussen hoofd- en bijactiviteit, bepaalde beroepen die gebruikelijk bepaalde van de beoogde activiteiten onder bepaalde voorwaarden (bestaan van een eigen officiële tuchtinstantie) uitoefenen, niet onder de toepassing ervan zouden vallen. In die tijd waren vooral de notarissen en de landmeters betrokken beroepen.

3 TEN GRONDE 3 De wijziging van art. 4, 1 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 voorgesteld door de Minister van Middenstand en Landbouw wijzigt de definitie van de beroepsactiviteiten die ontsnappen aan het toepassingsgebied van dit koninklijk besluit aanzienlijk. Zo is er geen sprake meer van om op algemene wijze de activiteiten (van vastgoedmakelaar) uit te sluiten die, voor zover zij onderworpen zijn aan de tucht van een erkende beroepsinstantie, uitgeoefend worden op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken. Het gaat er meer eenvoudig over op limitatieve wijze vijf beroepen op te sommen die buiten het toepassingsgebied van het besluit van vastgoedmakelaar vallen voor het geheel of een deel van de activiteiten van deze laatste, maar enkel voor zover die activiteit wordt uitgeoefend als bijberoep, hetgeen betekent dat de reglementering van vastgoedmakelaar wel op hen van toepassing wordt indien zij die activiteit uitoefenen als hoofdberoep. De kaderwet van 1976 voorziet duidelijk dat die voorschriften van toepassing zijn op de beroepen die als zelfstandige worden uitgeoefend, eender of dat nu als hoofd- of als bijberoep is. Aan die bepaling wordt herinnerd in art. 2 van het koninklijk besluit vastgoedmakelaar. Men kan zich dan ook vragen stellen bij de wettelijkheid van een toepassingsgebied dat gebaseerd is op het criterium van hoofdactiviteit. In de mate waarin het van aard is om bevoegdheidsconflicten over grensactiviteiten tussen verschillende beroepsordes of -instituten te vermijden, kan men evenwel overwegen om in dit kader dit onderscheid te aanvaarden voor zover het voorafgaandelijk ook aanvaard wordt door de betrokken ordes en beroepsinstituten. Dit advies wordt dus uitgebracht onder dit uitdrukkelijk voorbehoud. BETREFFENDE DE BEOOGDE BEROEPEN De landmeters-experts (artikel 4, 1 a) De Hoge Raad heeft steeds staande gehouden dat het beroep van landmeter altijd en op regelmatige wijze vastgoedactiviteiten heeft uitgeoefend zoals het koninklijk besluit van 6 september 1993 die reglementeert (zie de adviezen van de Hoge Raad voor de Zelfstandigen en de KMO d.d en ). De huidige tekst van artikel 4, 1 is de weerslag van het compromis dat indertijd bereikt werd. De voorgestelde wijziging beantwoordt aan die visie voor zover de betrokken landmetersexperts die vastgoedactiviteiten slechts als nevenactiviteit uitoefenen. 1 De huidige tekst van artikel 4, 1 liet die beperking niet toe. Het voorstel tot wijziging verduidelijkt de situatie en maakt een einde aan de problemen die deze twee beroepen ondervonden om de toepassingsgebieden van hun respectieve activiteiten af te bakenen. 1 Terzake heeft de Raad van State, afdeling wetgeving, derde kamer, op 28 januari 2005 door de Minister van Middenstand verzocht advies te geven over een adviesvraag over een ontwerp van koninklijk besluit tot vaststelling van de voorschriften inzake de plichtenleer van de landmeter-expert (waarover de Hoge Raad voor de Zelfstandigen en de KMO advies uitbracht op 25 maart 2004) op 23 februari 2005 zijn advies uitgebracht waarin hij stelt dat : indien het de bedoeling is dat landmeters-experten vastgoedactiviteiten in bijberoep mogen verrichten, zonder zich daarvoor te moeten aansluiten bij het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, dan moet artikel 2, eerste lid, van het koninklijk besluit van 6 september 1993 in die zin gewijzigd of aangevuld worden, uiteraard met inachtneming van de specifieke voorschriften die voor een wijziging van dat besluit gelden.

4 4 De architecten (artikel 4, 1 b) De boekhouders (artikel 4, 1, c) De notarissen (artikel 4, 1, d) De advocaten (artikel 4, 1 e) De Hoge Raad is van oordeel dat een koninklijk besluit ter bescherming van de beroepstitel en de beroepsactiviteit van de vastgoedmakelaars de activiteiten van andere, door vroegere wetten gereglementeerde beroepen, niet kan uitbreiden of beperken. De huidige tekst van artikel 4, 1 moet dus behouden blijven voor die beroepen zodat hun activiteiten in hoofd- of bijberoep ongewijzigd blijven. De wijzigingen in artikel 4, 1, b), c) d) en e) moeten geschrapt worden. BEPALING VAN HET BIJKOMSTIG KARAKTER De wijziging van artikel 4, 1 voorziet in alinea 2 meerdere criteria om te oordelen of de activiteiten als hoofd- of als bijberoep worden uitgeoefend. Maar het ontwerp bepaalt niet het relatief of absoluut belang dat in aanmerking moet genomen worden. De Hoge Raad vraagt hier eveneens dat als bijkomend criterium rekening zou gehouden worden met de frequentie van de beoogde activiteiten in bijberoep. De Hoge Raad vraagt zich evenwel af op welke manier de criteria voor het bepalen van het bijkomstig karakter van de activiteit zullen gecontroleerd worden. De tussenkomst a posteriori van de gewone rechtbanken kan niet worden uitgesloten maar is de minst goede oplossing voor de betrokken beroepsbeoefenaars en hun klanten. Bijgevolg is het essentieel dat de beroepsorganen die betrokken zijn bij de beoogde activiteiten duidelijk een strikte controle-, beoordelings- en beroepstaak krijgen want anders zal de voorgestelde wijziging weinig effect hebben. TEKSTVOORSTEL Dit impliceert dat artikel 4 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar als volgt herschreven moet worden : Art. 4 Vallen niet onder de toepassing van dit besluit: 1 (ongewijzigd) 2 (ongewijzigd) 3 de landmeter-expert ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep bijgehouden door de Federale Raad van landmeters-experten die één van de in artikel 3 bedoelde activiteiten uitoefent in bijberoep en voor zover hij voor de uitoefening van deze activiteit is onderworpen aan de tucht van de Federale Raad van landmeters-experten. Om te oordelen of de activiteiten vermeld in artikel 3 worden uitgeoefend als bijberoep of als hoofdberoep zal rekening worden gehouden met: - de beroepsinkomsten uit elk van de uitgeoefende activiteiten;

5 5 - de tijd die door de betrokkene en zijn personeel wordt besteed aan elk van die beoefende beroepsactiviteiten; - de frequentie van de uitgevoerde beroepsdaden; - de aard en de omvang van de aan het publiek verstrekte informatie en de gevoerde publiciteit; - de inrichting en uitstraling van de kantoren. Elkeen die op actieve wijze klanten werft voor één van die activiteiten vermeld in artikel 3 van dit besluit wordt geacht deze activiteiten uit te oefenen als hoofdberoep. Deze personen zijn niet gemachtigd om (ongewijzigd). BESLUIT De Hoge Raad meent dat de beroepsordes en instituten die betrokken zijn bij dit ontwerp van koninklijk besluit moeten worden geraadpleegd. Dit ontwerp heeft enerzijds gevolgen voor de beroepsactiviteiten die zij controleren en roept anderzijds vragen op met betrekking tot hun respectieve bevoegdheden. Gezien de historiek van het dossier staat de Hoge Raad gunstig tegenover een aanpassing van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar voor zover zij zich beperkt tot de wijziging inzake landmeters-experten. De Hoge Raad vraagt ook dat de controle op de toepassing van de vrijstellingen en de beoordeling van het al dan niet bijkomstig karakter van de activiteiten duidelijk zou bepaald worden en dat de betrokken beroepsorganen hier formeel mee zouden belast worden.