Samen zoeken naar verbindingen

Transcriptie

1 WOONSTICHTING ST. JOSEPH Samen zoeken naar verbindingen Jaarrekening

2 Inhoud Voorwoord Verslag van de directeur-bestuurder Inleiding Missie en visie Missie Visie Opgave en strategische doelen Wensportefeuille Governance Goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance) Governancestructuur Verslag van de Raad van Commissarissen Samen voor meer Verbinden met de klant Maatwerk in Wonen Tipbericht daarwilikwonen.nu Dag van het Huren Digitalisering Introductie huurdersportaal InspectieApp Infoscherm entreehal Nauwere samenwerking met partners Stakeholdersbijeenkomst Boxtel Bruist Boxtel Verbindt HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde Bewonerscommissies/VvE s Zorgzaam Boxtel Sociaal Wijkteam Prestatieafspraken Social Return Bestuursdwang Hennep

3 Talent op de Vlucht Ketensamenwerking Focus op een beperkte doelgroep Vliegende Start Loting daarwilikwonen.nu Samenwerking De La Salle Sociaal Pension Vergunninghouders Verantwoordelijkheid bij huurders Woonkamer Hoogheem Afvalscheiding Hoogheem Boekenboom Vinckenrode Hallen Princenlant Burenrechter Buurtbemiddeling Betaalbaar Wonen Adviesraad Nieuwe woonoplossingen Herbergier Cronenborg Donatus Projecten (ver)nieuwbouw in voorbereiding Inzicht in totale woonlasten Zonnepanelen op flatgebouwen Verlaging kosten rioolfonds en glasfonds Passende woonruimte Passend toewijzen Tijdelijke contracten vergunninghouders Innovatie duurzame ideeën De Kleine Aarde Stroomversnelling Brabant Greentech Ondersteuning Regie in plaats van uitvoering

4 Servicelijn Van Wijnen Turnkey nieuwbouw Basistaken Mutatie-/planmatig onderhoud Onderhoud woningen Klant boven regels Naar de bedoeling: werken vanuit je hart Schaalvergroting Fusie Goed Wonen Liempde Uitwisseling medewerkers Samenwerking collega-corporaties Verantwoording verhuur Huurbeleid Huurverhoging Huurharmonisatie Huurincasso Ontruimingen Ontwikkeling van onze woningvoorraad Verhuurcijfers Aanbiedingen Passend toewijzen EU toewijzingscriteria Rechtstreekse verhuur Statushouders Urgentie Woningzoekenden Monitoring Klachtenmanagement Benchmark Aedes Maatschappelijke inbedding Algemeen Kasstromen Borging Beheer

5 Instrumenten en rapportages Marktwaarde en bedrijfswaarde Treasury Schuldpositie Solvabiliteit Investeringen Verbindingen Risicobeheersing Weerstandsvermogen Fiscaliteiten Toekomst Balans per 31 december 2016 (vóór resultaatbestemming) Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Toelichting kasstroomoverzicht Toelichting op balans per 31 december Niet uit de balans blijkende informatie Toelichting op winst- en verliesrekening Statutaire resultaatbestemming Controle verklaring van de onafhankelijk accountant Bijlagen

6 Voorwoord Als een van de eerste corporaties in Nederland leveren wij onze jaarverslaglegging over 2016 op. Een bijzondere prestatie. Het was voor ons het eerste jaar van het nieuwe ondernemingsplan Samen voor meer. En we zaten niet stil! Er is hard gewerkt aan de verschillende doelstellingen. We gaven als organisatie mensen de ruimte. Niet alleen onze woningzoekenden, zo zult u lezen, maar ook onze eigen medewerkers. Op 1 april 2016 fuseerden we officieel met Stichting Goed Wonen Liempde. In dit jaarverslag zijn alle cijfers gebaseerd op de fusie met terugwerkende kracht vanaf 1 januari Ik ben trots op het resultaat en wens u dan ook veel plezier met lezen. Wilt u een uitgebreid exemplaar ontvangen? Neem dan contact op met communicatie@sintjoseph.nl. Voor de lezers die alleen een overzicht willen, hebben wij een verkorte versie. Rob Dekker Directeur-bestuurder 6

7 1. Verslag van de directeur-bestuurder 1.1. Inleiding 2016 was het eerste complete jaar dat St. Joseph en andere corporaties in Nederland werkten volgens de nieuwe Woningwet, die in juli 2015 van kracht werd. De wet legt strengere regels op aan woningcorporaties en beperkt onze handelsvrijheid. De wetgever vond dit noodzakelijk na diverse debacles en misstappen bij collega-corporaties. Daarnaast moeten we over heel veel zaken verantwoording afleggen aan de Autoriteit woningcorporaties. De wet heeft goede en minder goede kanten. Het is goed dat er nu een duidelijk kader is waarbinnen de woningcorporaties kunnen opereren. We weten waaraan we ons moeten houden bij onder meer passend toewijzen, het bestuur en toezicht, en de waardering van ons vastgoed. De nadruk ligt weer op de kernactiviteit van corporaties: het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Tegelijk kleven er ook enkele nadelen aan de nieuwe wet. De regelgeving is soms wel heel gedetailleerd. Dat vergt veel aanpassingen van corporaties waarvan het nut niet altijd duidelijk is. Zo zijn we verplicht om twee reserveleden voor de Raad van Commissarissen stand-by te hebben, voor het geval de andere leden iets overkomt. Daarnaast hebben we in 2016 allerlei reglementen en statuten moeten aanpassen aan de nieuwe regelgeving. Dat leverde veel extra werk op. Belemmeringen Een ander aspect van de wet is dat we ons moeten beperken tot de bouw en exploitatie van sociale huurwoningen, met een huur tot 710 euro. Daar valt iets voor te zeggen, maar het belemmert ons ook om wijken te creëren waar huishoudens met hogere en lagere inkomens door elkaar wonen. Ook de optie om koopwoningen te bouwen is ons ontnomen. St. Joseph respecteert de nieuwe Woningwet. Maar we gaan ook op zoek naar de randen van die wet als het gaat om het aanpakken van maatschappelijke knelpunten en het zo goed mogelijk bedienen van kwetsbare groepen op de woningmarkt. We zoeken hiervoor samenwerking met maatschappelijke partners waarmee we al langer samenwerken, zoals Cello, ContourdeTwern, Reinier van Arkel, Vivent, WSD en Zorggroep Elde. Prestatieafspraken Onderdeel van de nieuwe Woningwet is dat we met de gemeente en de HuurdersBelangenVereniging (HBV) Boxtel/Liempde prestatieafspraken maken. In het verleden maakten we ook wel prestatieafspraken, maar die waren tussen de gemeente en de woningcorporatie. De HBV was hierbij geen officiële partij. Bovendien hadden prestatieafspraken in het verleden meer het karakter van een intentieverklaring: we gaven in algemene termen aan wat we van plan waren, vaak zonder echt concreet te worden. De prestatieafspraken die we in december 2016 ondertekenden, zijn veel minder vrijblijvend. Er staan duidelijke afspraken in en partijen kunnen elkaar ook aanspreken op deze afspraken. Wat ons betreft zijn de afspraken een groeimodel: we evalueren elk jaar de voortgang, kijken waar knelpunten zitten en wat de diverse partners kunnen doen om die knelpunten weg te nemen. Zo nodig stellen we de afspraken bij. 7

8 Fusie Na zestien jaar samenwerken is het in 2016 tot een fusie gekomen tussen St. Joseph en Goed Wonen Liempde (GWL). De nieuwe Woningwet met al zijn verplichtingen was een van de aanleidingen voor de fusie. Daarnaast ligt er voor de komende jaren een opgave om honderd nieuwe huurwoningen te bouwen in Liempde. Het bestuur van GWL besefte dat deze opgave beter uitgevoerd zou kunnen worden als beide corporaties één zouden zijn. De fusie van St. Joseph en Goed Wonen Liempde sluit aan bij de gemeentelijke fusie tussen Boxtel en Liempde in Sinds 1996 verzorgde St. Joseph al het beheer en onderhoud van de circa 250 woningen van GWL. Medewerkers van St. Joseph zijn rond de fusiedatum (1 april) van deur tot deur gegaan om de huurders welkom te heten en een bloemenbon cadeau te doen. Voor de huurders verandert er overigens vrijwel niets, omdat wij het beheer en onderhoud al deden. De Kleine Aarde 2.0 Begin 2016 presenteerden we het visiedocument De Kleine Aarde (DKA), naar een frisse start aan de gemeenteraad Boxtel. Uit de vijf ingediende plannen voor de herontwikkeling van DKA heeft de raad t Collectief - bestaande uit Heijmans Woningbouw BV, Maris Projects, Summa College, Helicon Opleidingen, SintLucas, Waterschap de Dommel en Woonstichting St. Joseph - de opdracht gegeven de plannen verder uit te werken. t Collectief heeft de 2 e helft van het jaar gebruikt om op drie deelgebieden, te weten Wonen/Energie, Onderwijs en Centrum/Horeca elementen verder uit te werken en toe te werken naar een samenwerkingsovereenkomst op intenties. Deze laatste ondertekenen de deelnemende partijen begin St. Joseph is verantwoordelijk voor het wonen. Het ontwikkelen van 20 bijzondere wooneenheden, waarbij bekende technieken en processen via een duurzame basis waar mogelijk gecombineerd wordt met innovaties. De woningen worden in samenspraak met toekomstige bewoners vorm gegeven, technische innovaties worden in samenwerking met het onderwijs en bedrijfsleven gerealiseerd. De woningen worden op termijn energieleverend om daarmee nog een stap verder te gaan dan nul-op-de-meter. Daarnaast maken we gebruik van duurzame biobased materialen die perfect passen in de cradle-to-cradle gedachte van een oneindige kringloop (circulaire economie). Naast dit project koopt St. Joseph ook de Van Coothhoeve (boerderij op het terrein van DKA) en ontwikkelt daar twee woningen. In het achterhuis komt een gemeenschapshuis duurzaamheid. Een broedplaats voor startende innovatieve bedrijfjes en organisaties op het terrein van duurzaamheid. Naar de bedoeling Intern hebben we in 2016 hard gewerkt om de dienstverlening aan onze klanten verder te verbeteren. We laten ons hierbij inspireren door de filosofie van Verdraaide organisaties van Wouter Hart. Kort gezegd komt het erop neer dat we ons primair richten op de bedoeling van onze organisatie: het huisvesten van kwetsbare groepen op de woningmarkt. Veel organisaties raken verstrikt in procedures, regels en protocollen, waardoor de bedoeling in het gedrang komt. Door weer vanuit de bedoeling te werken, bedienen we klanten beter. Het gaat om de klant, niet om de regels. Dat vergt een andere manier van werken en een ander manier van leidinggeven. Medewerkers krijgen meer verantwoordelijkheid en de ruimte om regels flexibel toe te passen als dat in het belang is van de klant. De medewerker moet het wel kunnen uitleggen. Deze werkwijze vraag coachend leiderschap in plaats van directief leiderschap, vertrouwen en de ruimte om fouten te maken. Tot mijn vreugde zie ik dat medewerkers en managers van St. Joseph deze filosofie omarmen en zich eigen maken. 8

9 Mooie projecten Het gaat bij St. Joseph om de huurders, niet om de stenen. Toch ben ik als directeur-bestuurder altijd verheugd als we weer een nieuw project in gebruik nemen. Als ik terugkijk op 2016, schieten mij drie bijzondere projecten te binnen: Cronenborg, Herbergier en De Tijvert. Cronenborg is het derde en laatste wooncomplex op het voormalig Emmaus-terrein, met 27 zorgstudio s voor cliënten van zorgorganisatie Cello en 17 seniorenwoningen. Herbergier is ons oude kantoor. We maakten dit geschikt voor zestien ouderen met geheugenproblemen. Die wonen daar kleinschalig met een beheerdersechtpaar en professionele ondersteuning. De Herbergierformule is afkomstig van de Stichting De Drie Notenboomen. Een voormalig opleidingsgebouw aan De Tijvert verbouwden we zodat er dertien vergunninghouders kunnen wonen. Ik ben er trots op dat we de afspraken met de gemeente over woonruimte voor vergunninghouders ruimschoots hebben gehaald. Van bedrijfswaarde naar marktwaarde Later in dit verslag (hoofdstuk 5) leest u onze balans en kengetallen. Daarin vindt u ook ons vermogen en zult zien dat is gestegen. Op het eerste gezicht lijkt het alsof we vermogender zijn geworden. Maar dat is niet zo. De stijging is te verklaren doordat we ons bezit anders moeten waarderen. Dit jaar is officieel de eerste keer dat we ons bezit waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Dat moet het makkelijker maken om ons vermogen te vergelijken met dat van andere corporaties en marktpartijen. Tot nu toe waardeerden we ons vastgoed in exploitatie op basis van bedrijfswaarde: het totaal aan inkomsten uit (sociale) huur dat een woning de komende jaren oplevert. Doordat we waarderen op marktwaarde in plaats van op bedrijfswaarde stijgt ons eigen vermogen flink. In dit jaarverslag leest u wat we in 2016 nog meer deden om onze klanten goed te bedienen, de woonlasten omlaag te brengen en ons bezit in goede conditie te houden. In 2017 gaan we hiermee verder, met ons koersplan Samen voor meer als leidraad en met als motto: St. Joseph geeft mensen de ruimte. Rob Dekker, directeur-bestuurder 9

10 1.2 Missie en visie Missie De missie van St. Joseph luidt: St. Joseph geeft ruimte voor mensen, door goed en betaalbaar wonen mogelijk te maken in Boxtel en omgeving. De centrale begrippen uit deze lichten we hieronder toe. Ruimte voor mensen: ruimte is essentieel voor ons welzijn. Ruimte om te wonen in een passende woning in een veilige buurt. Maar ook ruimte om mee te denken over woning en woonomgeving en zelf een bijdrage te leveren. Goed: de woning en de buurt zijn van goede kwaliteit en huurders wonen er met plezier. Betaalbaar: we zetten een groot deel van onze middelen in om woningen bereikbaar te houden voor kwetsbare huishoudens en bijzondere doelgroepen. Betaalbaarheid weegt voor ons zwaarder dan rendement. We investeren in voorzieningen om de woonlasten te verlagen, zoals maatregelen die energie besparen, zonder de huur te verhogen. Mogelijk maken: we nodigen bewoners en maatschappelijke partners uit ons te inspireren en samen te werken om het woonplezier van onze huurders te vergroten. Boxtel en omgeving: We hebben onze wortels en het leeuwendeel van ons bezit in de gemeente Boxtel. Maar we kijken ook over de gemeentegrenzen of we een bijdrage kunnen leveren aan de volkshuisvesting. Visie Uitgaande van onze missie hebben we het koersplan opgesteld: Samen voor meer. De belangrijkste speerpunten hiervan zijn: Verbinden met klanten en partners Betaalbaar wonen Deskundige en zichtbare ondersteuning Verbinden We zoeken nieuwe relaties met klanten en partners. We willen intensief samenwerken. Huurders hebben vaak goede ideeën om de woonomgeving te verbeteren en de woonlasten te verlagen. Ze kunnen daarbij ook zelf een rol spelen waarbij wij hen ondersteunen, bijvoorbeeld met advies en met geld. Ze krijgen daarbij het eigenaarschap ; ze zijn zelf (mede)verantwoordelijk. St. Joseph werkt samen met ketenpartners. Met sociaal-maatschappelijke organisaties, zoals Cello en ContourdeTwern, en ook met opdrachtnemers, zoals aannemers en onderhoudsbedrijven. We zoeken daarbij naar mogelijkheden om elkaars expertise optimaal te benutten en echt samen te werken. Waarbij St. Joseph steeds vaker als regisseur optreedt en minder als uitvoerder. Daar worden onze huurders beter van. Betaalbaar wonen Wij zien het als onze taak om de woonlasten voor onze huurders betaalbaar te houden en tegelijk de kwaliteit van de woningen te verbeteren. We brengen daarom verbeteringen aan zonder daar een huurverhoging voor te vragen. We hebben in 2016 onder meer zonnepanelen aangebracht op enkele woongebouwen en de opbrengst gebruikt om de servicekosten te verlagen. Daarnaast pasten we woningen 10

11 aan volgens het Politiekeurmerk Veilig Wonen zonder huurverhoging. We nodigen huurders van harte uit om zelf met ideeën te komen om de woonlasten te verlagen. Deskundige en zichtbare ondersteuning St. Joseph geeft mensen de ruimte. We leveren maatwerk. Onze medewerkers krijgen de ruimte om klanten zo goed mogelijk te bedienen. Regels moeten hieraan bijdragen. Als ze ons in de weg zitten en verhinderen dat we klanten goed van dienst zijn, passen we de regels aan of schrappen we deze. Medewerkers van St. Joseph stellen de klant boven de regels en hebben de ruimte om naar eigen inzicht te handelen Opgave en strategische doelen Onze opgave en strategische doelen vloeien voort uit ons Koersplan en de prestatieafspraken die we maken met de gemeente en de HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde. Vanuit de uitgangspunten van onze visie (verbinden, betaalbaar wonen, deskundige ondersteuning) formuleerden we een aantal doelen. Verbinden: maatwerk voor onze klanten, meer interactie via digitalisering, nauwere samenwerking met partners, meer verantwoordelijkheid bij onze huurders, focus op kwetsbare groepen op de woningmarkt. Betaalbaar wonen: inzicht in de totale woonlasten, passende woonruimte, investeren in duurzaamheid en nieuwe woonoplossingen, een adviesraad die meedenkt over het betaalbaar houden van de woningen. Ondersteuning: samenwerken met ketenpartners met een regierol voor St. Joseph, klant boven regels, sober en doelmatig huisvesten, samenwerking met collega-corporaties om doelmatiger te werken en kosten te verlagen. In hoofdstuk 3 lichten we deze doelstellingen verder toe Wensportefeuille Huisvesten is vooruitzien. Om ervoor te zorgen dat we in de toekomst huurwoningen aanbieden die aansluiten op de vraag, moeten we nu al bedenken hoe die vraag er straks uitziet. En daar ons beleid op aanpassen. In 2016 analyseerden we de huidige en toekomstige vraag op de woningmarkt. Onderzoeken, trends, prognoses en gegevens over onze huidige portefeuille combineerden we met elkaar. Zo zijn we gekomen tot enkele scenario s die de richting aangeven voor de wensportefeuille voor Het vastgoedbeleid van de komende jaren is gericht op het realiseren van die wensportefeuille. 11

12 Belangrijke trends in Boxtel en omgeving zijn de verdunning en de vergrijzing. Huishoudens worden kleiner (verdunning) en huurders worden ouder (vergrijzing). De behoefte aan eengezinswoningen neemt af. De vraag verschuift naar appartementen voor 55-plussers. We voldoen aan deze vraag door nieuwe woningen te bouwen en bestaande woningen aan te passen. We keken ook in welke wijken en kernen mensen graag willen wonen. In deze gebieden investeren we extra. Het gaat dan bijvoorbeeld om het centrum van Boxtel, in Liempde, Lennisheuvel en Munsel. Daarnaast gaan we bouwen op het terrein van De Kleine Aarde. 12

13 2. Governance In dit hoofdstuk geven wij inzicht in de wijze waarop de Raad van Commissarissen zijn taken en verantwoordelijkheden in 2016 invulde Goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance) De vernieuwde Governancecode Woningcorporaties 2015 wordt integraal door de Raad van Commissarissen (RvC) en het bestuur onderschreven en versterkt het besef dat de kwaliteit en de transparantie van het bestuur en toezicht aan hogere normen moeten voldoen. De inhoud van de code is helder, goed hanteerbaar en ondersteunt onze inspanningen ter versterking van bestuur en toezicht. In de code is meer aandacht voor cultuur en gedrag, passend bij een transparante en integere organisatie. De verschillen tussen de code en onze werkwijze zijn zeer beperkt. Een relevant punt waarbij wij afwijken van de code is de (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar voor de directeur-bestuurder. De RvC stelde de directeur-bestuurder in 2007 aan voor onbepaalde tijd. De RvC oriënteerde zich in 2016 op de gevolgen van de nieuwe Woningwet voor de governance en met name voor het intern toezicht. Zo brachten we in 2016 de statuten en diverse reglementen in lijn met de vereisten van de nieuwe Woningwet. De door ons gehanteerde governanceprincipes zijn neergelegd in de volgende documenten: Statuten Woonstichting St. Joseph; Reglement werkwijze Raad van Commissarissen; Profielschets voor de leden van de Raad van Commissarissen; Directiestatuut; Treasurystatuut; Investeringskader/-statuut; Reglement Auditcommissie; Reglement Selectie- en Remuneratiecommissie; Gedragscode en integriteitsbeleid; Klokkenluidersregeling. De directeur-bestuurder legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring voor aan de RvC. 13

14 Hieronder geven we de hoofdlijnen van ons ondernemingsbestuur weer Governancestructuur Woonstichting St. Joseph is een stichting, bestuurt door één directeur-bestuurder. De RvC houdt toezicht op deze directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken. De raad beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder. Taak De directeur-bestuurder bestuurt de corporatie. Dit houdt onder meer in dat hij verantwoordelijk is voor de strategie, het beleid, de realisatie van de doelstellingen van St. Joseph en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De directeur-bestuurder vertaalt die visie in een missie en in doelstellingen in het Koersplan (ondernemingsplan). St. Joseph betrekt jaarlijks haar belanghebbenden bij de beleidsvorming. Het maatschappelijk presteren van St. Joseph wordt één maal per vier jaar onder de loep genomen met een maatschappelijke visitatie. De directeur-bestuurder legt hierover verantwoording af aan de RvC. Hij richt zich bij de uitoefening van zijn taak naar het belang van St. Joseph en weegt de belangen daaraan af. De directeur-bestuurder geeft de RvC tijdig alle informatie die deze nodig heeft voor het uitoefenen van zijn taak. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico`s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de raad. De taak en werkwijze van de directeur-bestuurder en overige bepalingen zijn vastgelegd in een Directiestatuut. De raad stelt de bezoldiging van zijn leden en van de directeur-bestuurder vast. Die is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakt financiële berichten. De RvC benoemt de onafhankelijke externe accountant en stelt zijn beloning vast. De externe accountant woont in ieder geval de vergadering van de raad bij, waarin hij besluit over de vaststelling van de jaarrekening. De interne controle is een taak van de managers, de onafhankelijke controller en de afdeling Finance & Control Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken van Woonstichting St. Joseph. In dit hoofdstuk leest u het verslag van de Raad van Commissarissen over het afgelopen jaar. Werkwijze De RvC voert het intern toezicht binnen Woonstichting St. Joseph uit. Dit ligt vast in de Statuten Woonstichting St. Joseph en in het Reglement werkwijze Raad van Commissarissen. Het intern toezicht bestaat uit het uitoefenen van toezicht op het beleid van de directeur-bestuurder, op de werking en integriteit van de interne controle- en beheersingssystemen en -procedures, ingesteld door de directeur-bestuurder. Ook heeft de RvC de taak om toezicht uit te oefenen op de algemene gang van zaken 14

15 binnen de stichting. Daarnaast staat de raad de directeur-bestuurder terzijde met advies en vervult de raad de werkgeversrol ten opzichte van de bestuurder. De RvC richt zich bij de vervulling van deze taak naar het belang van de corporatie en weegt daarbij de in aanmerking komende belangen van de corporatie en de belanghebbenden af. De RvC is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren. De commissarissen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de besluiten die de meerderheid van de raad neemt. Integriteit De raad waakt doorlopend over de onafhankelijkheid van haar leden. Een mogelijke belangenverstrengeling tussen leden van de RvC en de corporatie, moet men volgens het Reglement werkwijze Raad van Commissarissen melden bij de voorzitter. De samenstelling van de RvC is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de directeur-bestuurder en ten opzichte van welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Geconstateerd is dat alle leden in 2016 onafhankelijk waren. Van een mogelijke belangenverstrengeling is geen sprake geweest. De raad constateerde in zijn besloten vergadering dat in 2016 geen sprake is geweest van tegenstrijdige belangen. Over de onafhankelijkheid van de directeur-bestuurder zijn afspraken gemaakt in de arbeidsovereenkomst. Zo kan hij alleen nevenfuncties uitvoeren als de RvC dit goedkeurt. De directeur-bestuurder heeft in 2016 drie nevenfuncties, te weten: Lid Raad van Toezicht, Stichting Chapeau Woonkringen; Lid Raad van Commissarissen, Energie Coöperatie Boxtel; Bestuurslid Stichting AANtWERK. Er zijn in 2016 geen beslissingen genomen die conflicterend zijn met de belangen van St. Joseph. Woonstichting St. Joseph verstrekt geen leningen, dan wel garanties aan de leden van de RvC, aan de directeur-bestuurder of aan de medewerkers. Vergaderingen De RvC vergaderde in 2016 acht keer, waarvan één in besloten vorm. In de besloten vergadering van 23 november evalueerden de leden het functioneren van de raad en van de directeur-bestuurder. Dit onder leiding van de directeur van Atrivé, de heer Gerrit van Veghel. De vergadering van 6 juli bestond, naast een reguliere raadsvergadering, de gehele dag uit een strategiedag. Gesprekken met een externe spreker van de TIAS Business school Tilburg over de toekomst van de corporatiesector en een gesprek met het College van B&W van de gemeente Boxtel. Daarnaast waren er op een tweetal momenten gezamenlijke vergaderingen met de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Goed Wonen Liempde. Deze gesprekken resulteerden per 1 april 2016 in een juridische fusie tussen Stichting Goed Wonen Liempde en Woonstichting St. Joseph. Op zaterdag 2 juli is de RvC, met vertegenwoordigers van de werkorganisatie, fietsend het woningbezit in de kern Liempde gaan bekijken. Diezelfde ochtend maakten ze kennis met het Dorpsberaad Liempde. De vergaderingen van 18 mei en 21 december werden voorafgegaan door een overleg met de 15

16 Ondernemingsraad. De raadsleden op voordracht van de HBV, wonen twee maal per jaar de ledenvergaderingen van de HBV bij. De raad hecht eraan bij alle vergaderingen voltallig te zijn. Voor het kalenderjaar 2016 is dat ook het geval geweest. Daarnaast streven de raadsleden zoveel mogelijk aanwezig te zijn bij de stakeholdersbijeenkomsten, officiële feestelijke momenten bij projecten en bijeenkomsten in de verschillende wijken. In overleg met de directeur-bestuurder bepaalt de voorzitter van de RvC de agenda en leidt de vergaderingen van de RvC. Hij ziet toe op het goed functioneren van de RvC. De directeur-bestuurder informeert de RvC door middel van (informatieve) notities, met een (schriftelijke) toelichting en bijbehorende stukken per agendapunt. Per agendapunt wordt ter goedkeuring, ter bespreking of ter informatie het betreffende agendapunt behandeld. In de notities die de raad ter goedkeuring ontvangt, geeft de directeur-bestuurder de koppeling met de strategische doelstellingen standaard aan. Daarnaast zijn de fasedocumenten die over de nieuwbouw, renovatie of wijkontwikkeling gaan, voorzien van een investeringskadertoets, gebaseerd op de elementen strategie, techniek/duurzaamheid en financieel. Tevens zijn de fasedocumenten voorzien van een risicoparagraaf en worden de effecten op kasstromen en liquiditeitspositie inzichtelijk gemaakt. Klachtenadviescommissie De klachtenadviescommissie is afgelopen jaar qua werkgebied uitgebreid. De collega-corporatie Area (Veghel en Uden) sloot zich aan bij deze onafhankelijke commissie, die haar werk ook doet voor de woningcorporaties Huis & Erf (Schijndel/Sint-Michielsgestel), Wovesto (Sint-Oedenrode) en St. Joseph (Boxtel). De commissie toets op basis van ingediende klachten het beleid en het handelen van de corporaties. De directeur-bestuurder doet verslag van de activiteiten van deze klachtenadviescommissie tijdens de eerste RvC-vergadering van het jaar. Van de 3 klachten was een klacht ongegrond, een klacht afgewezen en de laatste klacht is (deels) gegrond verklaard. Inmiddels is deze klacht opgelost. Klachten over Woonstichting St. Joseph bij de Klachtenadviescommissie Totaal Gegrond Visie op Toezicht De behoefte om de wijze van toezicht tegen het licht te houden komt niet alleen voort uit de Governancecode Woningcorporaties Bij de bespreking van enkele onderwerpen in vergaderingen van de raad in 2016, kwamen wij al tot de conclusie dat een nadere explicitering van de wijze van toezicht in relatie tot de wijze van besturen nodig is. In de vergadering van de RvC van oktober 2016, is een eerste versie van de Visie op Toezicht besproken en vastgesteld. Geconcludeerd is dat de organisatie een cultuuromslag aan het maken is door te werken vanuit de bedoeling. Dit is evenzo een belangrijk onderwerp voor de raad. De Visie op Toezicht staat op de website en is een visiedocument dat jaarlijks (organisch) wordt doorontwikkeld. 16

17 Zelfevaluatie Tegen het einde van het jaar houden wij onze zelfevaluatie. Dit jaar is dat gedaan onder externe begeleiding. Onder leiding van Atrivé vond er een kritisch dialoog plaats tussen de raadsleden onderling en in het 2 e deel van de bijeenkomst samen met de directeur-bestuurder. Uitgangspunt van de zelfevaluatie is immers om de RvC en de relatie met de directeur-bestuurder te ontwikkelen en eenieder nog beter in zijn/haar kracht te zetten. In de zelfevaluatie benoemden we, aan de hand van de inventariserende enquête en discussie, de volgende aandachtspunten: Verdieping aanbrengen in de sparringpartner rol van de RvC, onder andere door dit steviger te agenderen. Daarmee verder terug naar de bedoeling ; In besprekingen van voorstellen meer de verbinding leggen met de strategie van St. Joseph en daarbij ook nadrukkelijker ingaan op de bedoeling, zodat het voorstel ook meer toetsbaar wordt; De opgedane kennis (in PE-sessies) met elkaar delen en samen bekijken welke opleidingen per commissaris waardevol zijn om te volgen; Afwegingen die een rol speelden bij de besluitvorming adequaat in de verslagen van de RvCvergaderingen vastleggen; Instellen auditcommissie. Permanente educatie Vanaf 1 januari 2015 zijn commissarissen en directeur-bestuurders van woningcorporaties verplicht tot Permanente Educatie (PE). Zo blijven ze zich ontwikkelen voor een goede uitvoering van hun taak. Het gaat om het geheel van vakkennis, beroepsvaardigheden en houding en gedrag die nodig zijn om de verantwoordelijkheden en taken efficiënt te kunnen uitvoeren. De commissarissen dienen 10 PE-punten te behalen in de jaren Naam Commissaris Aantal behaalde PE-punten A. van de Laar 10 G. Janssens 23 J. van Dijk 11 A. van Aert 10 A. Knijff 13 De gehele raad behaalde voldoende PE-punten voor de periode De commissarissen zijn aangesloten bij de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Dit is een beroepsvereniging en belangenhartiger van het interne toezicht bij woningcorporaties. 17

18 Informatie over de Raad van Commissarissen De raad bestaat uit vijf leden. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de HBV Boxtel/Liempde. Herbenoeming Op 25 mei 2016 liep de eerste zittingstermijn van mevrouw J. van Dijk af. Aan de hand van de geschiktheidsmatrix Autoriteit Woningcorporaties motivering (her)benoeming commissaris van een toegelaten instelling, is door de raad het voorgenomen besluit tot herbenoeming genomen. De woningwet bepaalt dat voor (her)benoeming van een commissaris een positieve zienswijze van de minister nodig is op de geschiktheid en de betrouwbaarheid van de betrokken persoon. Dit is de zogenaamde fit & proper -toets. Eind april ontvingen we een positieve zienswijze van de Autoriteit Woningcorporaties op de herbenoeming van mevrouw J. van Dijk. De voorgenomen herbenoeming per 25 mei 2016 is vervolgens door de raad bekrachtigd. Nevenfuncties Onderstaand overzicht geeft de samenstelling van de raad weer en de taken van de leden binnen de RvC, evenals de hoofdfunctie en nevenfunctie(s) van de commissarissen. Jaarlijks vindt herijking van de nevenfuncties plaats. Leden/ geboortejaar Functie RvC en RvC commissie Beroep Nevenfunctie(s) Deskundigheid Presentatie A.G.J.F. (Ad) van de Laar (m) Voorzitter Lid renumeratie commissie Lid Raad van Bestuur Stichting Sovak Gastdocent en assessor NHTV te Breda Vastgoed, Wonen & Zorg 7/ Klankbordgroep fusie Goed Wonen Liempde-St. Joseph G.J.B.M. (Giel) Janssens (m) 1963 Vice-voorzitter, op voordracht van de HBV Boxtel/Liempde Klankbordgroep fusie Goed Wonen Liempde - St. Joseph Advocaat Lid klachtencommissie van de Stichting Klachtenregeling Gezondheidsregio Nijmegen Juridische zaken, Governance, bestuurlijke vraagstukken 7/7 J.H.M. (José) van Dijk (v) 1954 Lid Voorzitter renumeratie commissie Wethouder gemeente Waalre, portefeuille economie, ruimte, volkshuisvesting, infrastructuur en accommodaties Vastgoed, Projectontwikkeling 7/7 A.G. (Alexander) Knijff (m) 1965 Lid, op voordracht van de HBV Boxtel/Liempde Accounting Manager van de ALBA Group Lid Raad van Toezicht Stichting Prins Heerlijk, Tilburg Financieel/economisc he kennis, risicomanagement 7/7 A.G.T. (Anton) van Aert (m) 1958 Lid Burgemeester van de gemeente Best Bestuurlijke vraagstukken, sociaal, maatschappelijk welzijn en maatschappelijke organisaties 7/7 18

19 Rooster van aftreden Mevr. José van Dijk is per 25 mei 2016 herbenoemd. Naam: Benoemd op: Herbenoembaar: (uiterste) Datum van aftreden A.G.J.F. van de Laar G.J.B.M. Janssens J.H.M. van Dijk A.G. Knijff A.G.T. van Aert Kerncommissies De raad kent in 2016 één commissie en één tijdelijke commissie. Allereerst de Selectie- en Remuneratiecommissie: de commissie die de zelfevaluatie, beoordeling directeurbestuurder en (her)benoemingen (voor zover het hen zelf niet betreft) voorbereiden en organiseren. Zij kwamen in 2016 drie keer samen. De samenstelling van de Selectie- en Remuneratiecommissie 2016 was als volgt: Selectie- en Remuneratiecommissie 2016 J.H.M van Dijk A.G.J.F. van de Laar Voorzitter Selectie- en Remuneratiecommissie Lid Selectie- en Remuneratiecommissie De tijdelijke commissie was de klankbordgroep fusietraject tussen Stichting Goed Wonen Liempde en Woonstichting St. Joseph. Deze klankbordgroep hield toezicht op het voorgenomen fusieproces en vervult de rol van adviseur. De klankbordgroep is per 1 april 2016, het moment van de juridische fusie, opgeheven en kwam slechts een keer samen. Namens Woonstichting St. Joseph namen de volgende raadsleden zitting in de klankbordgroep: Klankbordgroep fusietraject A.G.J.F. van de Laar G.J.B.M. Janssens Voorzitter Vice-voorzitter Remuneratiebeleid De bezoldiging van zowel de directeur-bestuurder, als commissarissen is gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens (WNT), genaamd de WNT-2. 19

20 Op grond van deze regeling is de functie van de bestuurder ingedeeld in klasse E. Omdat de bezoldiging vóór 1 januari 2014 op een hoger niveau is vastgesteld, geldt het overgangssrecht uit genoemde wet. Dit betekent dat de afspraken die vóór 1 januari 2014 zijn gemaakt ingeval van de directeur-bestuurder van St. Joseph in januari 2007 voor vier jaar worden gerespecteerd (te rekenen van 1 januari 2014). Daarna moet in drie jaar de bezoldiging teruggebracht worden tot het dan geldende normbedrag. De remuneratiecommissie van de RvC voerde begin december 2016 een beoordelingsgesprek met de bestuurder. Tijdens dit gesprek zijn onder andere de afspraken die in het vorige gesprek zijn gemaakt, geëvalueerd. Geconstateerd is dat de bestuurder, de heer Dekker, Woonstichting St. Joseph op adequate wijze heeft geleid. Dat de afgesproken resultaten nagenoeg allemaal zijn behaald en dat, waar nodig, tijdig is bijgestuurd. Apart is nog gesproken over het fusietraject/-proces met Stichting Goed Wonen Liempde. Geconcludeerd werd dat de fusie op een natuurlijke, bijna geruisloze manier is verlopen. Met de bestuurder is geen variabele beloning overeengekomen. De overige secundaire arbeidsvoorwaarden voor het bestuur zijn geheel volgens de CAO-Woondiensten. De heer Dekker rijdt in een leaseauto en bekleedt drie onbezoldigde nevenfuncties. Op grond van de CAO-Woondiensten is de pensioenregeling van het bestuur ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betaalde premies zijn conform de bepalingen in de CAO-Woondiensten. De directeur-bestuurder (1 fte) was heel 2016 in dienst van Woonstichting St. Joseph en de enige functionaris die op grond van artikel 4.1 van de WNT, onder de WNT valt. Krachtens artikel 2: 383 lid 1, vermelden wij de bezoldiging van de bestuurder, de heer Dekker, zijnde het totale bedrag dat in het boekjaar 2016 uit hoofde van artikel 32 bd van de Wet op de loonbelasting is uitbetaald, te weten Een volledig overzicht van de bezoldiging vindt u in de jaarrekening. De bezoldiging van de RvC is vastgesteld met inachtneming van de Honoreringscode Commissarissen van de VTW en het afgegeven advies door het VTW tot matiging. De bezoldiging is niet afhankelijk van de resultaten van Woonstichting St. Joseph. Er worden geen persoonlijke leningen of garanties aan de leden van de RvC verstrekt. De raad heeft unaniem besloten om vanaf 1 januari 2015 haar bezoldiging niet tot een maximum te verhogen. De maximale percentages van de vergoeding in verhouding met het salaris van de directeurbestuurder wordt hiermee voor de leden 6,3% (i.p.v. 10%) en voor de voorzitter 9,8% (i.p.v. 15%). Deze vergoedingen worden vastgesteld voor de duur van 4 jaar (2015 t/m 2018). De overige vergoedingen bestaan uit reiskosten. De vergoedingen van 2016 zijn exclusief BTW. 20

21 A.G.J.F v.d. Laar J.H.M van Dijk A.G Knijff A.G.T van Aert G.B.J.M. Janssens Functie(s) Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Vice-voorzitter RvC Duur dienstverband 1/1 31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 1/1 31/12 Bezoldiging 2016 Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Bezoldiging 2015 Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Aan de overige kosten, zoals het bijwonen van workshops, lidmaatschappen en ondersteuning in het kader van deskundigheidsbevordering van de raad, is in uitgegeven. Fusie met Stichting Goed Wonen Liempde (GWL) De juridische fusie met GWL vond plaats op 1 april In de eerste drie maanden van 2016 hebben de toenmalige bestuursleden (2) en leden van de RvC (3) van GWL de volgende vergoedingen ontvangen. Bestuur B. Welvaarts A. Vissers Functie Voorzitter penningmeester Duur dienstverband in /1 31/03 1/1 31/03 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? Nee nee (Fictieve) dienstbetrekking? Ja Ja Bezoldiging 2016 Beloning Belastbare onkostenvergoeding 0 0 Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 Totaal Bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum

22 Motivering indien overschrijding n.v.t. n.v.t. Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoeding 0 0 Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 Totaal Bezoldiging Raad van Commissarissen A. Baks F. v.d. Bosch L. v.d. Wiel Functie Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Duur dienstverband in /1 31/03 1/1 31/3 1/1 31/03 Bezoldiging 2016 Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Totaal Bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding n.v.t. n.v.t. n.v.t. Bezoldiging 2015 Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Totaal Bezoldiging Besproken onderwerpen/besluiten Raad van Commissarissen 2016 Raad van Commissarissen: Herbenoeming lid RvC mevr. J. van Dijk; Reglement werkwijze Raad van Commissarissen aangepast volgens de richtlijnen van de nieuwe Woningwet; Reglement Selectie- en Remuneratiecommissie; Visie op Toezicht; Zelfevaluatie

23 Directeur-bestuurder: Functioneringsgesprek met directeur-bestuurder; Bezoldiging directeur-bestuurder; Directiestatuut aangepast volgens de richtlijnen van de nieuwe Woningwet; Visie op Bestuur. Jaarplannen, verantwoording & financiën: Jaarrekening/-verslag 2015 (in aanwezigheid van de accountant); Kwartaalrapportages; Scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb; Geconsolideerde begroting ; Huurbeleid 2016; Financieel reglement; Treasury statuut 2016; Controller statuut; Uitgangspunten marktwaardewaardering; Meerjarenbegroting Jaarplannen Maatschappelijk presteren, vastgoed, overige: Aankoop panden van Zorggroep Elde; Volkshuisvestelijk bod gemeente Boxtel; Portfoliomanagement Wensportefeuille ; Reglement sloop, renovatie en (groot) onderhoud; Aanbestedingsbeleid Vastgoed. Algemeen De raad vindt de huidige samenstelling adequaat. Er is voldoende (lokale) binding en de expertisegebieden die nodig zijn, zijn vertegenwoordigd. Van een evenwichtige verdeling tussen mannen en vrouwen is in 2016 geen verandering opgetreden. In 2017 is er één vacature te vervullen. Hiermee is het mogelijk de evenwichtigheid in de verdeling mannen en vrouwen te verbeteren. De raad zal bij deze vacature de wet Bestuur en Toezicht in ogenschouw nemen, waarbij de geschiktheid voor de functie eveneens een belangrijk criterium blijft. De RvC werkt als team, vanuit de specifieke achtergrond van de leden en treedt als eenheid naar buiten wanneer nodig. De voorzitter draagt zorg voor effectieve vergaderingen en communicatie binnen de RvC en tussen de directeur-bestuurder en de raad. Alle leden geven samen eenduidig aan dat zij op een open en constructieve wijze samenwerken en daardoor tot weloverwogen besluiten komen. De RvC is evenwichtig samengesteld. Ook de relatie met de directeurbestuurder is goed; de onderlinge samenwerking functioneert goed; de voorzitter en de directeurbestuurder functioneren als team, met voldoende ruimte voor discussie en afstand naar elkaars rollen. 23

24 Tot slot De RvC waardeert de gedrevenheid waarmee de medewerkers van St. Joseph zich ook in 2016 weer hebben ingezet voor de organisatie en haar huurders. De fusie tussen Stichting Goed Wonen Liempde en Woonstichting St. Joseph is naar volle tevredenheid verlopen. Evenals het organiseren van het ontwikkeltraject Naar de bedoeling, werken vanuit je hart. De RvC wil de directeur-bestuurder, het management, de medewerkers, Ondernemingsraad en Huurdersbelangenvereniging Boxtel/Liempde bedanken voor hun bijdrage en complimenteren met de goede resultaten. Boxtel, juni 2017 Namens de Raad van Commissarissen, Ad van de Laar Giel Janssens Jose van Dijk Voorzitter Vice-voorzitter Lid Raad van Commissarissen Raad van Commissarissen Raad van Commissarissen Anton van Aert Lid Raad van Commissarissen Alexander Knijff Lid Raad van Commissarissen 24

25 3. Samen voor meer In 2015 stelden we onze koers tot 2020 vast in ons koersplan Samen voor meer. De drie hoofdpunten in het koersplan kwamen eerder aan bod. In dit jaarverslag vertellen we langs deze drie lijnen wat we in 2016 deden en hoe dat bijdroeg aan het realiseren van onze doelstellingen. Verbinden met de klant We versterken de samenwerking met onze huurders. Zij zijn niet louter klanten, maar ook partners in wonen. We zoeken nadrukkelijk de verbinding met bewonerscommissies en met onze sociaal-maatschappelijke partners. We luisteren naar onze huurders en stimuleren hen om met eigen ideeën en initiatieven te komen. En daarmee aan de slag te gaan. Wij ondersteunen hen daarbij. We denken mee met onze klanten in oplossingen. Samen met onze klanten bedenken we manieren om de doorstroming te bevorderen, zodat 55-plussers comfortabel kunnen wonen en starters een kans krijgen. We houden woningzoekenden actief op de hoogte van ons aanbod en leggen contact met huurders, woningzoekers en andere betrokkenen Maatwerk in Wonen Veel 55-plussers wonen alleen of samen in een eengezinswoning. Sommige huishoudens zouden beter op hun plek zijn in een kleiner appartement. Dan zou hun huurwoning vrijkomen voor jonge gezinnen. In de praktijk zijn er echter diverse belemmeringen om te verhuizen. Met Maatwerk in Wonen nemen we deze belemmeringen weg. Een van de knelpunten is dat de huur van een (nieuwer) appartement vaak hoger is dan die van de woning waar de mensen soms al decennia wonen. Het principe van Maatwerk in Wonen is dat 55-plussers verhuizen naar een geschikt appartement en dezelfde woonlasten houden. Voor de woning die vrijkomt, vragen we een huur die dichter in de buurt zit van de streefhuur. Daar realiseren we dus extra huurinkomsten. In 2016 maakten zeven huishoudens gebruik van deze mogelijkheid. Dat is minder dan we hadden verwacht. Uit contacten met 55-plussers is ons duidelijk geworden dat velen opzien tegen het gedoe van een verhuizing. We vroegen daarom offertes bij twee partijen die de verhuizing van start tot finish verzorgen, zodat de belasting voor de 55-plussers minimaal is. In 2017 gaan we deze verhuisregisseurs inzetten. Een derde knelpunt heeft te maken met de nieuwe regels voor het passend toewijzen van woningen (zie ook paragraaf 3.9). De huur moet in verhouding zijn met het inkomen van de huurder. Daardoor komen bijvoorbeeld 55-plussers met een goed inkomen niet in aanmerking voor bepaalde seniorenwoningen. Corporaties hebben echter de ruimte om uitzonderingen te maken. Die ruimte heeft St. Joseph in 2016 nog niet gebruikt. We bekijken hoe we in 2017 de ruimte kunnen inzetten om de doorstroming op de huurmarkt verder te bevorderen. 25

26 Tipbericht daarwilikwonen.nu Op vinden bezoekers het complete aanbod aan vrijgekomen woningen van St. Joseph, Huis & Erf (Schijndel, Sint-Michielsgestel) en Wovesto (Sint-Oedenrode). Samen bezitten de corporaties ruim negenduizend woningen in vier verschillende gemeentes. Sinds oktober 2016 waarschuwen we woningzoekers die dat willen wanneer er een woning vrijkomt die aansluit bij hun wensen met een zogenaamd tipbericht Dag van het Huren De jaarlijkse Dag van het Huren is een initiatief van branchevereniging Aedes en de woningcorporaties. In 2016 vond het evenement voor de tweede keer plaats en ook St. Joseph nam eraan deel. Op 1 oktober organiseerden we op de locaties Vinckenrode en Selissenwal activiteiten om inwoners van Boxtel te informeren over ons werk. In Vinckenrode vertelden medewerkers van St. Joseph en leden van de bewonerscommissie over het wonen en leven in het seniorencomplex. Honderden geïnteresseerden bezochten die dag complex Vinckenrode en/of Elisabethsdael. Veel mensen weten niet goed hoe het is om in een seniorencomplex te wonen en zijn daarom terughoudend om hun eengezinswoning te verruilen voor een appartement. Bezoekers konden ook een kijkje nemen in Elisabethsdael, het zorgcomplex van Zorggroep Elde aan de overkant van Vinckenrode. Bij de mobiele huiskamer van St. Joseph in Selissenwal gingen veel bezoekers in gesprek met medewerkers van de corporatie. Daarbij kwamen allerlei onderwerpen aan de orde, van het huisvesten van vergunninghouders en de huurverhoging tot vragen over wat St. Joseph kan betekenen voor een moeder op leeftijd met longproblemen die kleiner wil wonen Digitalisering St. Joseph zet nieuwe media in om de communicatie met klanten te vereenvoudigen en te bevorderen. Via ons nieuw klantenportaal zijn we altijd bereikbaar. Klanten kunnen steeds meer zaken zelf online regelen. Daarnaast gebruiken we digitale media om inzicht te krijgen in de mening en wensen van klanten Introductie huurdersportaal St. Joseph zet digitalisering in om het klanten gemakkelijker te maken. Dankzij nieuwe media reageren we sneller en efficiënter op bijvoorbeeld reparatieverzoeken. In februari 2016 is het portaal Mijn St. Joseph gelanceerd. Huurders kunnen hierop inloggen met hun eigen gebruikersnaam en wachtwoord. Via het huurdersportaal krijgen huurders toegang tot hun eigen gegevens, zoals informatie over huurbetalingen. Met een eenvoudig menu kunnen zij ook reparatieverzoeken indienen en een afspraak inplannen. De aanvraag gaat rechtstreeks naar onze aannemer, die de reparatie op het gewenste tijdstip uitvoert. Bij grotere reparaties neemt een opzichter eerst poolshoogte. Huurders kunnen ook de huur opzeggen via het portaal. We onderzoeken hoe we het huurdersportaal in de toekomst ook voor andere zaken kunnen gebruiken, bijvoorbeeld om watermeter- en warmtemeterstanden door te geven. 26

27 Gemiddeld maken 500 huurders maandelijks gebruik van dit portaal. In 2017 gaan we verder met de ontwikkeling van deze functionaliteit InspectieApp Als huurders gaan verhuizen, voert St. Joseph een voor- en een eindinspectie uit. Bij de voorinspectie kijkt de inspecteur wat de huurder moet doen om de woning in de gewenste staat achter te laten. Bij de eindinspectie controleert hij of dat ook is gebeurd en of we eventueel kosten in rekeningen moeten brengen. Sinds 2016 gebruikt de inspecteur hierbij een speciale app. Via de app kan hij gegevens over de woning oproepen, bijvoorbeeld over zelf aangebrachte verbeteringen, en invoeren welke zaken de huurder moet herstellen. De inspecteur en de huurder ondertekenen het formulier digitaal en de inspecteur mailt het direct naar de huurder. Die heeft zo alles duidelijk leesbaar op een rijtje. Huurders zonder adres krijgen het document per post. De inspecteur gebruikt de app sinds april Het proces verloopt dankzij de app sneller en beter. Groot voordeel is ook dat alle formulieren direct digitaal worden opgeslagen en ook weer vindbaar zijn Infoscherm entreehal In 2016 deden we proeven met informatieschermen voor huurders van wooncomplexen. Met deze schermen informeren we bewoners over wat er gaande is in en rond hun gebouw. Bijvoorbeeld als er een monteur komt voor onderhoud aan de lift en de lift tijdelijk buiten gebruik is. Of wanneer de glazenwasser komt. In 2017 gaan we de schermen plaatsen, vooralsnog in drie tot vijf complexen. Daarnaast werken we aan de ontwikkeling van kleinere schermen om bij makelaars te plaatsen. Het scherm toont dan ons actuele aanbod. We kunnen de inhoud van de schermen op afstand beheren Nauwere samenwerking met partners St. Joseph werkt samen met andere organisaties om klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn. We denken over onze eigen grenzen heen en nemen deel aan innovatieve platforms zoals Zorgzaam Boxtel. De woningcorporatie is een schakel in de dienstverlening aan kwetsbare groepen. Samen met gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen vormen we een krachtige keten Stakeholdersbijeenkomst Boxtel Bruist Begin van dit jaar nodigden we alle partijen met wie we samenwerken uit voor een bijeenkomst in Podium Boxtel. Onder de noemer Boxtel Bruist namen we de aanwezigen mee in ons nieuwe koersplan. Op welke thema s focussen we ons. Cabaretière Kiki Schippers zorgde voor luchtige onderbrekingen tijdens het serieuze verhaal. In het tweede deel van de avond vroegen we de aanwezigen om input/ideeën. We beloofden onze partners dat we jaarlijks op alle veertien deelterreinen terugkoppeling zouden geven. Dat deden we einde van dit jaar voor het eerst tijdens de bijeenkomst Boxtel Verbindt. 27

28 Boxtel Verbindt Verbinden. Dat was het thema van een bijeenkomst voor relaties van St. Joseph op 23 november. De opkomst was groot. Samenwerkingspartners, zoals de gemeente, ContourdeTwern, Cello, Zorggroep Elde en De La Salle, maar ook aannemers, collega-corporaties, huurders, buurtverbinders en mensen van wijkplatforms. Medewerkers van St. Joseph vertelden de bezoekers wat we als corporatie in 2016 deden. Net als in dit jaarverslag waren de diverse thema s uit ons koersplan het uitgangspunt. De bijeenkomst was interactief: we kregen waardevolle opmerkingen en suggesties uit de zaal die we zeker zullen meenemen bij het formuleren van ons beleid. Zo waarschuwde iemand tegen te vergaande digitalisering. Het is weliswaar fijn dat huurders veel zaken kunnen regelen vanachter hun computer of tablet, maar zorg dat mensen ook nog gewoon op kantoor terecht kunnen. En goed dat de corporatie speciale aandacht geeft aan bepaalde doelgroepen, maar vergeet ook de reguliere woningzoekenden niet HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde De contacten met de HuurdersBelangenVereniging (HBV) Boxtel/Liempde kreeg in 2016 een extra impuls doordat de HBV een grotere rol heeft gekregen bij het opstellen van prestatieafspraken. Voorheen was dit vooral een zaak van gemeente en St. Joseph, maar sinds de nieuwe Woningwet praat de HBV ook mee. Om wederzijds begrip tussen gemeente, HBV en St. Joseph te kweken, hebben we in 2016 diverse gezamenlijke bijeenkomsten gehouden. Hier heeft iedere partij vanuit zijn eigen perspectief vertelt welke zaken er spelen op de woningmarkt en welke knelpunten er zijn. Dit kijkje in de keuken heeft ertoe bijgedragen dat we prestatieafspraken sloten die door alle partijen gedragen worden Bewonerscommissies/VvE s In diverse complexen van St. Joseph zijn bewonerscommissies actief. Deze commissies zijn voor ons een waardevol platform om met bewoners te overleggen. Zij vertellen ons wat er speelt binnen een complex en welke wensen er leven bij de huurders. Ze roepen ons ter verantwoording als we steken laten vallen en komen met goede ideeën waar we samen mee aan de slag kunnen. Daarnaast dragen de bewonerscommissies met hun activiteiten bij aan de leefbaarheid in de complexen (zie ook 3.5.). In 2016 participeerden wij als eigenaar in tien VvE s. Bij de meeste VvE s werken wij in het beheer samen met de firma Ibotec. Eén VvE heeft een eigen beheerorganisatie in de arm genomen. Daarnaast zijn er enkele beheerverenigingen voor complexen met een mix van koop- en huurwoningen. Onze rol in de beheervereniging lijkt op die in een VvE Zorgzaam Boxtel Zorgzaam Boxtel is een samenwerkingsverband van St. Joseph en Cello, ContourdeTwern, Vivent, Reinier van Arkel, WSD en Zorggroep Elde. De organisaties werken samen om voor hun klanten nieuwe oplossingen op het gebied van wonen, welzijn en zorg te bedenken en uit te voeren. Het samenwerkingsverband bestaat sinds juni NaasteBuur In 2016 is onder de vlag van Zorgzaam Boxtel het platform NaasteBuur gelanceerd. Via de website van NaasteBuur komen buurtbewoners met elkaar in contact. Ze kunnen er verzoeken en vragen kwijt en reageren op vragen van anderen. Van samen een wandeling maken tot hulp bij het leggen van laminaat. 28

29 In diverse wijken van Boxtel zijn Buurtverbinders van NaasteBuur actief. Zij zetten zich in om mensen met elkaar te verbinden en de samenleving te verbeteren. Tuktuk In 2017 gaat een tuktuk-service van start. Zij verzorgt het transport van 55-plussers op de route treinstation, centrum, verzorgingshuis Simeonshof en Oertijdmuseum De Groene Poort. De tuktuk is een aanvulling op het openbaar vervoer en draagt bij aan de mobiliteit van bewoners van en naar Simeonshof. De tuktuk rijdt elektrisch en kan vier personen vervoeren. De aanschaf is grotendeels gedaan met subsidiegeld. St. Joseph stelt een garagebox beschikbaar voor het voertuig Sociaal Wijkteam Sinds februari 2015 kent Boxtel een Sociaal Wijkteam. Het basisteam bestaat uit medewerkers van Loket WegWijs, Basisteam Jeugd en Gezin, ContourdeTwern, de sociaal wijkverpleegkundige en MEE. Wijkconsulenten van St. Joseph nemen elke drie weken deel aan het overleg van het Sociaal Wijkteam, en vaker als de situatie dat vraagt. Binnen het team zijn de lijnen kort en de samenwerking verloopt goed. We signaleren en handelen sneller. Er is één meldpunt voor de klant, en één regievoerder vanuit het team. Samen bekijken we wat de beste oplossing is voor een klant. Dat levert soms stevige discussies op, omdat ieder teamlid vanuit zijn eigen discipline en het belang van de eigen organisatie redeneert en handelt. Maar uiteindelijk wordt de klant er beter van. Zo hebben we bijvoorbeeld dankzij de goede samenwerking kunnen voorkomen dat we mensen uit hun huis moesten zetten. Door de terugtrekking van de GGZ zal de rol van het Sociaal Wijkteam de komende jaren belangrijker worden Prestatieafspraken In december 2016 bereikten St. Joseph, de gemeente Boxtel en de HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde een akkoord over de prestatieafspraken voor de komende vijf jaar. St. Joseph heeft toegezegd de komende vijf jaar zeker tweehonderd nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. De woningen komen in Boxtel en in de kernen Liempde en Lennisheuvel. Daarnaast gaat St. Joseph fors investeren om energie te besparen en woningen duurzamer te maken. In 2017/18 investeren we 9,5 miljoen euro in planmatig onderhoud. Het streven is dat in 2025 alle sociale huurwoningen minimaal een energielabel B hebben. Hierdoor gaan de woonlasten voor huurders omlaag. Dit sluit aan bij de wens om woningen betaalbaar te houden. Nieuwbouwwoningen worden zoveel mogelijk energieneutraal. Mede op verzoek van de HBV gaat St. Joseph spaarzaam om met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Daarnaast is er bij de nieuwbouw speciale aandacht voor starterswoningen en zal St. Joseph terughoudend zijn met de verkoop van woningen. HBV gaat vrijwillige energiecoaches werven en inzetten die huurders helpen energie te besparen Social Return St. Joseph wil mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt een kans geven om aan het werk te komen. Daarom eisen we van opdrachtnemers dat ze bij grote opdrachten (> ) mensen uit deze doelgroep inzetten. Met dit doel is St. Joseph in april 2016 een samenwerking gestart met WSD. WSD begeleidt en 29

30 adviseert gemeenten en werkgevers om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt aan een baan te helpen. WSD kan hiervoor kandidaten voordragen aan de opdrachtnemer. Opdrachtnemers maken zo kennis met werkzoekenden uit de doelgroep en de kandidaat kan werkervaring opdoen en wellicht bij het bedrijf blijven werken. In 2016 zijn bij twee projecten afspraken gemaakt om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt in te zetten Bestuursdwang Hennep Nog steeds worden er van tijd tot tijd wietplantages aangetroffen in huurwoningen van St. Joseph. Als dit gebeurt vragen we de huurder om het huurcontract zelf op te zeggen. Doet de huurder dit niet, dan starten we een uitzettingsprocedure. Zo n procedure kan echter maanden duren. Een snellere oplossing is directe sluiting van de woning. De burgemeester heeft op grond van de Opiumwet deze bevoegdheid. Gemeente, politie, St. Joseph en netwerkbeheerder Enexis hebben afgesproken deze maatregel toe te passen als een huurder uit zichzelf weigert de huur op te zeggen. De huurder mag dan de woning niet meer in. Aan de ene kant kunnen we nu sneller optreden als er een wietplantage wordt aangetroffen. Aan de andere kant heeft de maatregel een preventieve werking: huurders bedenken zich wel twee keer voordat ze een hennepplantage beginnen. In 2016 heeft burgemeester Buijs deze maatregel drie keer toegepast bij woningen van St. Joseph Talent op de Vlucht St. Joseph was de initiatiefnemer om de voorstelling Talent op de Vlucht naar Boxtel te halen. In het toneelstuk vertellen Syrische vluchtelingen over hun ervaringen in Syrië, tijdens hun vlucht en na aankomst in Nederland. De voorstelling vond plaats in Podium Boxtel op 12 mei. Overdag exclusief voor leerlingen van het Jacob Roeland Lyceum. In de avond waren de 250 plaatsen in het theater bijna allemaal bezet. Wij steunden de voorstelling omdat we het belangrijk vinden dat vluchtelingen een podium krijgen om hun verhaal te doen. En dat inwoners van Boxtel de kans krijgen om dat verhaal te horen. Het initiatief werd mede mogelijk gemaakt door ContourdeTwern, Bazaar Boxtel, stichting Brabants Centrum, Zorggroep Elde en de gemeente Boxtel Ketensamenwerking St. Joseph ontwikkelt zich tot een netwerkorganisatie. Wij bieden passende huisvesting van goede kwaliteit tegen zo laag mogelijke kosten. Hiervoor werken we samen met andere partijen in de keten, van de gemeente en het sociaal wijkteam tot partners in de bouwkolom. We werken daarbij zoveel mogelijk op basis van partnerschap en vragen daarbij een actieve inbreng van onze ketenpartners. De nieuwe werkwijze betekent dat St. Joseph meer initiatief en verantwoordelijkheid bij de ketenpartners legt. Wij geven aan welk eindresultaat we verwachten en dagen opdrachtnemers uit met de beste oplossing te komen. Zo zijn we samen verantwoordelijk voor het resultaat. We hebben deze methode in 2016 toegepast bij de grootonderhoudsprojecten Burgakker en Ronduutje Stenen Kamer. Als deze projecten in 2017 voltooid zijn, evalueren we de werkwijze met de betreffende 30

31 ketenpartners. In februari 2017 start het groot onderhoud aan 27 woningen in De Beukums. Ook hier werken we volgens de nieuwe methode Focus op een beperkte doelgroep St. Joseph zet zich in voor huishoudens met lage inkomens (tot circa euro). Ook mensen met een specifieke zorgvraag en vergunninghouders kunnen op ons rekenen. Verder zetten we ons in voor starters op de woningmarkt, onder meer door een deel van de vrijkomende woningen te verdelen via loting. Daarnaast geven we in 2017 voorrang aan mensen die vrijwilligerswerk doen Vliegende Start Starters op de woningmarkt in Boxtel hebben een lange wachttijd. St. Joseph besloot de wachttijd te verkorten wanneer starters daar een maatschappelijke prestatie tegenover zetten. Dan komt de kandidaat na zes maanden in aanmerking voor een huurwoning. We stellen een klein deel van de vrijkomende woningen hiervoor beschikbaar, ongeveer vijftien per jaar. Een externe commissie beoordeelt het vrijwilligerswerk. De commissie bestaat uit afgevaardigden van de HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde, welzijnsorganisatie CountourdeTwern en St. Joseph. De aspirant-huurder dient zich minimaal een jaar in te zetten als vrijwilliger en daar ten minste honderd uur aan te besteden. De commissie houdt de vinger aan de pols en toetst of de huurder zich aan de afspraken houdt. Het concept bereidden we in 2016 voor en wordt in 2017 toegepast Loting daarwilikwonen.nu Sinds september verdelen we een beperkt aantal vrijkomende woningen op daarwilikwonen.nu via loting. Zo krijgen ook mensen die nog maar kort staan ingeschreven kans om snel een huurwoning te krijgen. Bijvoorbeeld starters en mensen die gescheiden zijn. Niet alle woningen komen in aanmerking voor loting. Het gaat vooral om appartementen en duplexwoningen. Hiervan komen er relatief veel vrij. St. Joseph houdt eengezinswoningen gereserveerd voor mensen die het langst staan ingeschreven. Woningzoekenden met een urgentie kunnen niet op de lotingwoningen reageren. In 2016 zijn 3 woningen op deze manier aangeboden. Daar reageerden 70 woningzoekenden op Samenwerking De La Salle De La Salle is een specialistisch orthopedagogisch behandelcentrum voor jongeren met een licht verstandelijke beperking, gecombineerd met gedragsproblemen en/of psychiatrische problematiek. St. Joseph en De La Salle onderzoeken samen hoe we cliënten van De La Salle het beste kunnen huisvesten. De jongeren van De La Salle willen het liefst zo zelfstandig mogelijk wonen. Een knelpunt hierbij is dat zij weinig opleiding hebben, vaak zonder werk zitten en goede begeleiding nodig hebben. In 2016 overlegden we met De La Salle hoe we jongeren die 18 worden een eigen plekje kunnen bieden. De jongeren kunnen 31

32 bijvoorbeeld deelnemen aan de Vliegende Start (zie ). Het gaat om ongeveer vijf jongeren per jaar. In 2017 zullen we hier verder uitvoering aan geven Sociaal Pension Het Sociaal Pension is een volstrekt unieke voorziening in Boxtel, circa dertig jaar geleden opgezet door de familie Korthout om tijdelijk onderdak te bieden aan mensen die zelfstandig moeilijk woonruimte konden vinden. In 2008 heeft St. Joseph het gebouw gekocht. Het beheer van het Sociaal Pension is in handen gebleven van het echtpaar Korthout. Na een incident in 2015 besloten we in overleg met de beheerders ons meer met het beheer te bemoeien. We screenen nieuwe bewoners en sluiten alleen nog huurcontracten af voor een periode van twee jaar. De nieuwe Woningwet biedt ons deze mogelijkheid. Zo voorkomen we dat mensen woonruimte bezet houden terwijl ze eigenlijk naar een reguliere huurwoning zouden moeten. Bovendien hebben we meer middelen om overlast tegen te gaan. In 2017 bekijken we samen met onze maatschappelijke partners (gemeente, WSD, Cello, ContourdeTwern) hoe we het Sociaal Pension in stand kunnen houden als waardevolle aanvulling op het reguliere woningbestand Vergunninghouders St. Joseph verbouwde in 2016 het voormalige opleidingsinstituut BGA aan De Tijvert en maakte het geschikt voor bewoning door dertien vergunninghouders. Die hebben elk hun eigen woonruimte met douche en toilet. We hebben drie keukens aangebracht voor gedeeld gebruik. Het pand is eigendom van de gemeente. De huuropbrengsten gaan de komende tien jaar naar St. Joseph om de kosten van de verbouwing en het beheer te dekken. Een complex van vijf woningen aan de Adrianastraat namen we over van zorgorganisatie Cello. We maken drie van deze woningen geschikt voor de opvang van elf minderjarige meisjes, met name uit Eritrea. We werken hierbij onder meer samen met Nidos (jeugdbescherming voor vluchtelingen) en Oosterpoort (organisatie voor jeugdhulp). Als de meisjes de leeftijd van 18 jaar bereiken, zoeken we reguliere woonruimte voor hen. Het complex Adrianastraat kwam leeg doordat de cliënten van Cello verhuisden naar Cronenborg. Naast De Tijvert en de Adrianastraat wezen we in 2016 achttien woningen toe aan vergunninghouders. In totaal wonen in deze 18 woningen 29 personen. In de eerste helft van 2017 willen we 16 vergunninghouders aan woonruimte helpen. De taakstelling voor de tweede helft van het jaar is nog onzeker. Die zal mede afhangen van de groei van het aantal vergunninghouders. De verwachting is dat die zal afnemen Verantwoordelijkheid bij huurders Huurders zijn niet alleen onze klanten, maar ook onze partners. Wij bepalen niet meer eenzijdig wat er aan een woning gebeurt, maar overleggen met bewoners en vragen naar hun wensen. We stimuleren bewoners om met eigen ideeën te komen die hun woongenot vergroten en de leefbaarheid in hun buurt bevorderen. Waar mogelijk en nodig ondersteunen wij met raad en daad. In 2016 verbeterden we in diverse complexen samen met huurders zaken. 32

33 Woonkamer Hoogheem In het complex Hoogheem (totaal 476 woningen) wonen relatief veel 55-plussers. De bewonerscommissie had als wens om een plaats voor ontmoeting en activiteiten te creëren. Ze liet zich inspireren door een soortgelijk project in s-hertogenbosch. St. Joseph stelde tegen een gereduceerde huur een woning beschikbaar. Met diverse subsidies weet de commissie de kosten te dekken. De woonkamer wordt gerund door een groep van circa twintig vrijwilligers. De ontmoetingsruimte blijkt in een behoefte te voorzien: per maand komen er ruim driehonderd bezoekers naar verschillende activiteiten. Rond Kerstmis organiseerde de bewonerscommissie een kerstbrunch. De opbrengst wordt gebruikt voor andere activiteiten. De bedoeling is dat de woonkamer op termijn zichzelf kan bedruipen Afvalscheiding Hoogheem Afvalscheiding bij hoogbouw is problematisch. Dat weerhoudt de bewonerscommissie van Hoogheem niet om zich in te zetten voor het scheiden van afval. In december 2016 organiseerde de commissie een bijeenkomst voor bewoners over apart inzamelen van afval en het hergebruik van grondstoffen. De wijkbeheerder van St. Joseph liet bewoners de containerruimte zien waar plastic, metalen, glas en kleding gescheiden worden ingezameld. Het gescheiden afval brengt geld op. De commissie kan dit gebruiken voor activiteiten in de woonkamer van Hoogheem Boekenboom Vinckenrode De bewonerscommissie van Vinckenrode vond dat de hal wel wat mocht worden opgefleurd. De commissie zocht contact met de creatieve opleiding van het Jacob Roelandslyceum. Leerlingen bedachten diverse manieren om de hal een vrolijker aanzicht te geven. De bewoners kozen uit verschillende opties de boekenboom. De realisatie van het kunstwerk bleek iets ingewikkelder dan gedacht, maar dankzij de hulp van de technische onderhoudsmensen van St. Joseph is het er toch gekomen Hallen Princenlant Woongebouw Princenlant is in 2012 opgeleverd. De bewoners wonen er met veel plezier, maar de hal vonden ze wat saai. Ze vroegen SintLucas in Boxtel om mee te denken. De leerlingen bedachten een ontwerp met aan de ene kant een skyline en aan de andere kant een bushalte. Het ontwerp wordt in 2017 uitgevoerd in samenwerking met een schildersbedrijf Burenrechter St. Joseph probeert eraan bij te dragen dat huurders harmonieus met elkaar samenleven. Dat lukt helaas niet altijd. Soms helpt buurtbemiddeling. Een enkele keer beginnen we een juridische procedure om mensen te dwingen hun gedrag te veranderen of te verhuizen. Sinds 2015 bestaat er nog een optie: de Burenrechter. In 2016 hebben we de Burenrechter ingeschakeld bij een conflict tussen twee huurders. De Burenrechter is te vergelijken met de rijdende rechter van de televisie. De Burenrechter helpt buren bij het vinden van een duurzame oplossing voor een conflict. Hij bekijkt daarvoor altijd de situatie ter plekke. Eerst kijkt de Burenrechter of er via een gesprek een oplossing mogelijk is. Blijft het conflict bestaan, dan kan hij een beslissing nemen waaraan de buren gebonden zijn. De Burenrechter is als proef actief in het werkgebied van de rechtbank Midden-Nederland (locatie Utrecht) en in het werkgebied van de rechtbank Oost-Brabant. In het onderhavige geval heeft de Burenrechter uiteindelijk geen uitspraak gedaan. Een van de buren besloot de uitspraak niet af te wachten en is verhuisd. 33

34 Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is een samenwerking van de gemeente Boxtel, St. Joseph, politie Brabant-Noord en ContourdeTwern. We zetten Buurtbemiddeling in bij conflicten tussen buren in Boxtel, Liempde en Lennisheuvel. Buurtbemiddeling brengt mensen aan tafel, creëert begrip en stimuleert het zoeken naar een oplossing. In 2016 zijn in Boxtel 50 casussen aangemeld voor buurtbemiddeling. In 37 situaties zijn er huurders van St. Joseph bij betrokken. De meeste conflicten tussen buren ontstaan door geluidsoverlast. In maart 2016 vierde Buurtbemiddeling Boxtel haar vijfjarig bestaan met een themadag voor de vrijwillige bemiddelaars en verwijzers. De dag werd afgesloten met een interactief toneelstuk over buurtbemiddeling. Betaalbaar Wonen Het beheersen en zo mogelijk verlagen van de woonlasten is een van de speerpunten van ons koersplan Samen voor meer. Tussen nu en 2030 krijgt waarschijnlijk bijna één op de drie huurders te maken met problemen om de woonlasten te betalen. Als corporatie vinden we het onze plicht om de betaalbaarheid van woningen te bewaken. We vinden betaalbaarheid belangrijker dan rendement Adviesraad Om mee te denken hoe we woningen betaalbaar kunnen houden, hebben we in 2016 een adviesraad opgericht. De raad is een platform dat innovatieve manieren bedenkt om de woonlasten te verlagen. In de raad zitten vertegenwoordigers van huurders (HBV), gemeente, ContourdeTwern en St. Joseph. Aanvankelijk waren de Voedselbank en Vincentiusvereniging Boxtel lid van de raad. Zij hebben er echter voor gekozen om zich op hun eigen manier te bekommeren om mensen met een kleine beurs. De raad is in 2016 drie keer bijeen geweest. Besloten is om niet te experimenteren met maatregelen, maar vooral instrumenten over te nemen die zich elders in het land al bewezen. Zo onderzoeken we de mogelijkheid om in samenwerking met Bosch huurders de mogelijkheid te bieden om witgoed te leasen. Ze hoeven dan geen duur nieuw apparaat te kopen en kunnen wel profiteren van het lagere energieverbruik van een nieuwe wasmachine of koelkast. 34

35 3.7. Nieuwe woonoplossingen St. Joseph heeft speciale aandacht voor eenpersoonshuishoudens, 65-plussers en vergunninghouders. We zoeken voor hen woonoplossingen. Daarmee komt ook doorstroming op gang vanuit eengezinswoningen. We bouwen geen dure huurwoningen maar kleinere woningen in de sociale sector. Tot 2030 zijn er ongeveer 350 nieuwe huurwoningen nodig. Die realiseren we vooral in het centrum van Boxtel en in de kernen Liempde en Lennisheuvel. We houden onze ogen open voor kansen in aangrenzende gemeenten Herbergier Het oude kantoor van St. Joseph is verbouwd en geschikt gemaakt voor zestien ouderen met geheugenproblemen. Daarnaast is er een woning gemaakt voor het beheerdersechtpaar. Herbergier is een kleinschalig woonconcept voor mensen die niet meer zelfstandig kunnen wonen. De verhuur van de woningen verloopt via moederorganisatie De Drie Notenboomen in Gouda Cronenborg Cronenborg is het derde en laatste wooncomplex op het voormalig Emmaus-terrein. Het gebouw biedt ruimte aan 44 eenheden. In 27 zorgstudio s in de onderste twee etages wonen cliënten van zorgorganisatie Cello. Daarnaast telt Cronenborg 13 appartementen en 4 patiowoningen. Het gebouw is flexibel gebouwd; mocht er geen behoefte meer zijn aan zorgstudio s, dan kunnen die eenvoudig worden verbouwd tot zelfstandige appartementen Donatus De achttien eengezinswoningen van het complex Donatus zijn het eerste project van St. Joseph in Haaren. We hebben de woningen turnkey afgenomen van bouwbedrijf Hazenberg. De woningen zijn gebouwd rond een hofje. Dankzij het gebruik van prefab-elementen was de bouwtijd kort. De woningen zijn aangeboden aan woningzoekenden die ingeschreven stonden bij collega-corporatie Woonveste in Drunen. 35

36 Projecten (ver)nieuwbouw in voorbereiding Harde projecten Omschrijving Aantal huurwoningen Witte Duplexwoningen Breukelen Sloop/Nieuwbouw 32 Nieuw Beekvliet (revitalisatie) 40 Adrianastraat (ombouw) 5 Zachte projecten Omschrijving Aantal huurwoningen Albinonistraat 27 Ronduutje 20 Lennisheuvel 10 Bibliotheek 4 Kleine Aarde (nieuwbouw) 20 Kleine Aarde (van Coothhoeve) 2 Elisabethdael (aankoop bestaand vastgoed) 26 Liempde 20 Liduina (samen met Woongewoon) 9 Stapelen Inzicht in totale woonlasten St. Joseph gaat terughoudend om met huurverhogingen. Maar woonlasten omvatten meer dan de huur. Ook de kosten van energie en verzekeringen wegen mee. We willen huurders inzicht geven in de kosten en helpen om de woonlasten te beheersen. Daarom investeren we bijvoorbeeld in energiebesparing zonder dat door te berekenen in de huurprijs Zonnepanelen op flatgebouwen Zes appartementengebouwen in Boxtel zijn in december 2016 voorzien van in totaal 250 zonnepanelen. De stroom die de panelen opwekken, wordt gebruikt voor algemene voorzieningen, zoals liften, pompen en verlichting in algemene ruimtes. Daarnaast heeft St. Joseph ledverlichting aangebracht. De energiebesparing geven we terug aan de huurders; hun servicekosten gaan omlaag. De zonnepanelen passen in het beleid van St. Joseph om energie te besparen en woonlasten te verlagen. De 250 huishoudens die in de gebouwen wonen, besparen jaarlijks tot 40 euro. Doordat we het voordeel aan de huurders laten, verdienen we de investering niet terug. Dat is een bewuste keuze. 36

37 Verlaging kosten rioolfonds en glasfonds Huurders van St. Joseph kunnen lid worden van het glasfonds en het rioolfonds. Ze betalen een vast bedrag en zijn dan verzekerd tegen glasschade en tegen rioolverstopping in de woning. Dankzij gunstige inkoopcontracten met leveranciers zijn de reserves van beide fondsen de afgelopen jaren toegenomen. In 2016 hebben we de bijdrage in het fonds daarom vereenvoudigd en verlaagd. Alle deelnemers zijn hierdoor minder gaan betalen. Huurders betaalden in het oude systeem een bijdrage in het glasfonds die afhankelijk was van het aantal vierkante meters glas in hun woning. Dit hebben we versimpeld tot 30 cent per maand voor eengezinswoningen en 25 cent per maand voor appartementen. De bijdrage voor het rioolfonds is verlaagd naar 1,10 euro per maand per woning. De reserves in de fondsen zullen de komende jaren dalen. We bekijken per jaar of de tarieven aanpassing behoeven. 3.9 Passende woonruimte We houden bij het toewijzen van woningen meer rekening met het inkomen van huurder. Klanten met een laag inkomen bieden we een passende, niet te dure woning. We experimenteren met tijdelijk contracten om te voorkomen dat mensen met een te hoog inkomen in een goedkope huurwoning wonen Passend toewijzen De nieuwe Woningwet van 1 juli 2015 verplicht woningcorporaties om vanaf 1 januari 2016 woningen passend toe te wijzen. Dit betekent dat minimaal 95 procent van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens een woning krijgt toegewezen waarvan de huur niet hoger is dan de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. De huurtoeslaggrens ligt voor alleenstaanden op en voor meerpersoonshuishoudens op In 2016 was de aftoppingsgrens 586,68 voor een- en tweepersoonshuishoudens en 628,76 voor huishoudens met meer dan twee personen. Bij de toewijzing van een sociale huurwoning moet de corporatie rekening houden met het inkomen van de huurder. Huurders met een inkomen boven (2016) komen in principe niet in aanmerking voor een huurwoning met een huurprijs onder 710,68 (prijspeil 2016). Een corporatie heeft daarbij wel enige bewegingsruimte. Tot 1 januari 2021 geldt de zogenoemde regel. De corporatie mag: 80% van de woningen toewijzen aan huurder(s) met een inkomen tot (de primaire doelgroep); 10% van de woningen toewijzen aan huurder(s) met een inkomen van tot (de middeninkomens); 10% van de woningen vrij toewijzen, met voorrang voor mensen met een urgentie. St. Joseph heeft in 2016 bij nieuwe toewijzingen ongeveer 97,5 procent van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens een woning toegewezen met een huur lager dan de aftoppingsgrens. We hebben ongeveer 90 procent van de sociale huurwoningen toegewezen aan de primaire doelgroep. Specifieke cijfers vindt u in hoofdstuk 4. 37

38 De uitzonderingsregels hebben we onder meer toegepast bij het nieuwe complex Cronenborg, speciaal voor 55-plussers. De inkomensgrens bleek voor veel mensen uit de doelgroep een beperking. Daardoor trokken we in eerste instantie weinig belangstellenden. Toen we de inkomensgrens lieten vallen, bleek er wel degelijk interesse te zijn. Alle appartementen waren vanaf de oplevering verhuurd. We onderzoeken hoe we in 2017 de uitzonderingsregels vaker kunnen toepassen om knelpunten op de woningmarkt op te lossen Tijdelijke contracten vergunninghouders De Wet doorstroming huurmarkt geeft corporaties sinds 1 juli 2016 meer armslag om tijdelijke huurcontracten te sluiten. Voor zelfstandige woningen is de termijn verlengd tot twee jaar, voor onzelfstandige woonruimte geldt een termijn van maximaal vijf jaar. St. Joseph hanteert tijdelijke huurcontracten voor twee projecten: De Tijvert en het Sociaal Pension. Zo voorkomen we dat mensen op termijn woonruimte bezet houden terwijl ze eigenlijk niet meer in die woonvorm zouden moeten wonen Innovatie duurzame ideeën In 2025 hebben al onze woningen minimaal energielabel B. Initiatieven zoals Stroomversnelling Brabant, Greentech en nul-op-de-meter helpen ons daarbij. Daarnaast stimuleren we huurders om bewuster met energie om te gaan. We werken hiervoor samen met de Energie Coöperatie Boxtel. De HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde gaat energiecoaches inzetten. Labelverschuiving 38

39 Inmiddels hebben ruim 40% van onze woningen een B-label of hoger De Kleine Aarde De Kleine Aarde was sinds 1972 een symbool van duurzaamheid in Boxtel met een landelijke uitstraling. In 2011 werd het centrum gesloten. Het beheer van De Kleine Aarde kwam begin 2015 bij de gemeente te liggen. Op 19 april van dit jaar wees de gemeenteraad t Collectief aan om hun visie Een frisse, nieuwe start verder uit te werken. Samen met zeven andere partijen neemt St. Joseph deel in het Collectief, een samenwerking die de erfenis van De Kleine Aarde vertaalt naar de toekomst. De andere partijen zijn Summa College, Helicon Opleidingen, SintLucas, Heijmans, Maris Projects en Waterschap de Dommel. In 2016 werkten we de plannen voor De Kleine Aarde uit. Begin 2017 kwam hierover overeenstemming met de gemeente Boxtel. Dit Collectief gaat nu, na goedkeuring van de gemeenteraad, de doelstellingen van De Kleine Aarde opnieuw vorm geven. Eigentijds en met als leidraad de principes van de circulaire economie. De doelstelling is dat De Kleine Aarde een living lab wordt. Daarmee krijgt het een voorbeeldrol om een duurzame, circulaire gemeenschap te worden waar men experimenteert en innoveert met nieuwe ontwikkelingen en technologieën. Dit wordt uitgewerkt binnen drie pijlers: - Wonen/Energie - Onderwijs - Centrum/Horeca De bijdrage van St. Joseph bestaat uit het realiseren van een twintigtal woningen. Daarnaast neemt St. Joseph de Van Coothhoeve over van de gemeente. In dat gebouw ontwikkelen we twee woningen en een gemeenschapscentrum Duurzaamheid samen met diverse regionale/lokale vrijwilligersorganisaties op het gebied van circulaire economie en duurzaamheid Stroomversnelling Brabant Stroomversnelling Brabant is een initiatief van de provincie Noord-Brabant, gemeenten, corporaties, bouwers, adviseurs, kennisinstituten en opdrachtgevers. Hun inzet is dat de Brabantse woningvoorraad in 2050 energieneutraal is. Dat betekent dat in de komende 35 jaar maar liefst woningen Nul Op de Meter (NOM) worden gemaakt. St. Joseph behoorde in 2015 bij de eerste ondertekenaars van Stroomversnelling Brabant. In de prestatieafspraken beloofde St. Joseph de komende jaren tweehonderd nieuwe woningen te bouwen. Deze worden zoveel mogelijk energieneutraal. Daarnaast investeren we binnen grote onderhoudsprojecten in het energiezuiniger maken van bestaande woningen. Dat draagt bij een aan een lagere CO 2 -uitstoot en lagere woonlasten. 39

40 Greentech Als potentiële afnemer van schone warmte volgen we de ontwikkelingen bij Greentech Park Brabant met grote belangstelling. Het project van bedrijfsleven, Helicon MBO Boxtel en de Hogere Agrarische School is gericht op het omzetten van bioafval in energie. Bij Helicon staat een proefopstelling om biogas te maken. Mogelijk kan dit biogas op termijn gebruikt worden voor een lokaal warmtenet in Boxtel. Woongebouwen van St. Joseph kunnen hier dan op worden aangesloten. Voorwaarde is wel dat de huurders er beter van worden. Ondersteuning Met 33 fte werken we aan de realisatie van onze doelen. Onze organisatie is eind 2016 als volgt georganiseerd: 40

41 We hebben onszelf niet alleen doelen opgelegd die extern gericht zijn. Ook intern stelden we een viertal uitdagingen vast. Daarover leest u hieronder Regie in plaats van uitvoering We kijken steeds kritischer naar wat we doen. Wanneer moeten we iets zelf doen? Welke werkzaamheden kunnen we beter uitbesteden? Wat is de meest doelmatige en voordelige oplossing? Onze rol verandert. We zijn meer opdrachtgever en regisseur en minder zelf ontwikkelaar en uitvoerder Servicelijn Van Wijnen St. Joseph gelooft in ketensamenwerking. We willen dat elke partner doet waar hij goed in is. Dit heeft ons in 2016 doen besluiten om telefonische reparatieverzoeken voortaan direct door te sturen naar onderhoudsbedrijf Van Wijnen in Rosmalen, zonder onze tussenkomst. Het telefoonnummer is hetzelfde gebleven, maar de verzoeken komen binnen bij Van Wijnen. Die handelt ze direct af. St. Joseph heeft twee eigen onderhoudsmonteurs. Die blijven in dienst bij de corporatie, maar Van Wijnen stuurt ze aan. De afspraak is dat Van Wijnen eerst de agenda van onze monteurs vult en dat Van Wijnen daarna eigen mensen of eventueel derden inschakelt. Deze nieuwe aanpak is efficiënter, omdat we een schakel uit de keten haalden. Voor onze huurders betekent het dat klachten sneller worden verholpen Turnkey nieuwbouw De achttien woningen in Haaren (Donatus) namen we over van bouwbedrijf Hazenberg. Deze methode zullen we vaker toepassen, bijvoorbeeld in Liempde en Lennisheuvel. Een projectontwikkelaar/bouwbedrijf bouwt de woningen, wij kopen ze als ze kant-en-klaar zijn. Vervolgens verhuren en beheren wij de woningen. Zo doet ieder waar hij goed in is Basistaken We kijken scherp naar de inkomsten en uitgaven per wooncomplex, en naar de betaalbaarheid voor de klant. We huisvesten sober en doelmatig. We zijn transparant over hoe we het geld van onze huurders besteden. En we laten zien wat dit de Boxtelse gemeenschap oplevert Mutatie-/planmatig onderhoud Het is voor het woongenot van onze huurders en de continuïteit van onze organisaties van groot belang dat onze woningen in een goede staat verkeren. We investeren daarom veel geld in onderhoud. 41

42 Dat gebeurt op diverse manieren: Mutatieonderhoud: de woning gereed maken voor een nieuwe huurder Reparatieonderhoud: zaken herstellen die kapot zijn Planmatig onderhoud: werkzaamheden aan een heel complex woningen, zoals schilderwerk Groot onderhoud: vervangen en herstellen van bouwdelen die langer meegaan, zoals gevels en daken. Sinds 1 juni 2015 is Van Wijnen verantwoordelijk voor het mutatie- en reparatieonderhoud (zie ). In 2016 hebben we de samenwerking met Van Wijnen uitgebreid en geoptimaliseerd, onder meer door vaste prijsafspraken te maken en de planning geheel aan Van Wijnen over te dragen. In 2017 willen we de reparaties tot een bedrag van 500 afkopen. Dat draagt bij aan de vermindering van administratieve handelingen Onderhoud woningen In 2016 pleegden we groot onderhoud aan diverse complexen. Hieronder geven we een overzicht van de complexen en wat we er deden. Zusterspad: 28 woningen, schuiframen vernieuwd, goten en hemelwaterafvoer, dakramen vernieuwd, CO 2 - gestuurde mechanische ventilatie, badkamer, keuken en toilet vernieuwd, HR++-glas. Woningen hadden een C-label, nu 20 woningen een A-label en 8 een B-label. Totale investering: Burgakker (in uitvoering): 33 woningen in 2 blokken, HR++-glas, kozijnen vernieuwen, schilderwerk, balkononderhoud, hardglazen klepramen, badkamer, keuken en toilet vernieuwen, CO 2 -gestuurde mechanische ventilatie, asbest verwijderen, dakbedekking vervangen, goten en hemelwaterafvoer. Dit project realiseerden we in ketensamenwerking. Totale investering: Annastraat/Den Bongerd: 66 woningen, asbest verwijderd, gevelbekleding vernieuwd, schilderwerk, bij aantal woningen badkamer, keuken en toilet vernieuwd, algemene ruimtes verfraaid, woningen aangepast aan Politiekeurmerk Veilig Wonen. 54 Woningen energetisch naar B-label gebracht, 12 woningen naar A- label. Complex was voor 55-plussers, staat nu ook open voor jongere mensen. Totale investering: Keefheuvel (Liempde): 15 woningen, badkamer en toilet vergroot en vernieuwd, keuken, HR++-glas, schilderwerk, asbest verwijderd bij twee woningen, elektra aangepast, woningen aangepast aan Politiekeurmerk Veilig Wonen, energetisch opgewaardeerd van E- en D-label tot B- en A-label. Bewoners woonden tijdens de verbouwing in een wisselwoning. Totale investering: VVV-gebouw: Het monumentale pand t Hofje in het centrum van Boxtel verhuren we aan de VVV. Aan de achterkant van het gebouw zit een woning die we apart verhuren. In 2016 hebben we het pand verbouwd. De ingang is verplaatst naar het Magdalena s Pad, het steegje tussen t Hofje en het gemeentehuis. Hierdoor is de VVV Boxtel beter zichtbaar en bereikbaar. 42

43 Aan de buitenkant van het gebouw hebben we planmatig onderhoud gepleegd. We hebben onder meer speciale dakramen aangebracht die passen bij de uitstraling van het gebouw. Ook van binnen hebben we het pand gemoderniseerd. De verbouwing liep wat vertraging op door bezwaren van enkele burgers. Het gemeentebestuur heeft de bezwaren echter verworpen. t Hofje was een van de elf genomineerde panden voor De Sluitsteen, een onderscheiding voor monumentale panden in de gemeente Boxtel. In 2016 bereidden we groot onderhoud aan enkele andere complexen voor. Dit voeren we in 2017 uit. Het gaat hierbij om 113 woningen aan de Gildenhof en omgeving in de wijk Selissenwal, 27 woningen aan De Beukums, De Linnenbleker en De Pellenwever en 20 woningen aan het Ronduutje en Stenen Kamer. De laatste twee projecten realiseren we wederom in ketensamenwerking Klant boven regels St. Joseph is er voor de samenleving en voor de huurders. We willen onze klanten zo goed mogelijk bedienen. Regels kunnen daarbij in de weg zitten. Waar het kan, verminderen we het aantal regels. Onze medewerkers krijgen de ruimte om naar eigen inzicht te handelen en klanten zo goed mogelijk te helpen. Procedures en regels mogen daarbij niet knellen, maar moeten ondersteunen Naar de bedoeling: werken vanuit je hart St. Joseph wil haar klanten optimaal van dienst zijn. Dit doen we door verbinding met onze klanten en nauwere samenwerking met onze partners te zoeken. Onze focus ligt op maatwerk. In 2020 willen we met onze klanttevredenheid bij de beste corporaties van onze sector horen. Het gedachtegoed 'naar de bedoeling, werken vanuit je hart' sluit goed bij aan het leveren van maatwerk. Om maatwerk te kunnen leveren, hebben medewerkers ruimte nodig. Ruimte om echt te luisteren naar de klant en creatieve oplossingen te zoeken. Medewerkers krijgen meer eigenaarschap. Dat maakt het werk betekenisvoller en leuker. In 2016 besteedden we veel aandacht aan het gedachtegoed. Van onderaf. Samen bepaalden we wat de bedoeling van St. Joseph is. En wat dit dan betekent voor het team en voor de medewerker. We verminderen onze regels waar we kunnen en maken onze processen eenvoudiger. Onze managers Op dezelfde manier kijken we naar andere regels. Dragen ze bij aan onze bedoeling, of beperken ze ons? En hoe gaan we daar dan mee om? In 2017 gaan we op deze voet verder. We houden het gedachtegoed onder de aandacht, delen voorbeelden en vieren successen. 43

44 3.14. Schaalvergroting St. Joseph beheert en verhuurt ongeveer woningen in Boxtel en omgeving. Om onze huurders zo goed mogelijke kwaliteit te bieden, zoeken we mogelijkheden om de schaal te vergroten. Dan kunnen we doelmatiger werken, kosten verlagen en meer specialistische medewerkers aantrekken. Optimaal zou zijn als we tussen en woningen zouden beheren. In 2016 werkten we aan schaalvergroting door te fuseren met Goed Wonen Liempde en samen te werken met andere corporaties. De komende jaren gaan we door op deze koers Fusie Goed Wonen Liempde Na zestien jaar samenwerken fuseerden we in 2016 met Goed Wonen Liempde (GWL). De nieuwe Woningwet met al zijn verplichtingen was een van de aanleidingen voor de fusie. Daarnaast ligt er voor de komende jaren een opgave om honderd nieuwe huurwoningen te bouwen in Liempde. Sinds 1996 beheerden en onderhielden we de woningen van GWL al Uitwisseling medewerkers Kleinere corporaties kunnen van elkaar profiteren door medewerkers uit te wisselen. Op dit vlak hebben we in 2016 samengewerkt met Woonveste in Drunen. St. Joseph had het afgelopen jaar relatief weinig nieuwbouwprojecten, terwijl Woonveste een piek had. Een projectleider van ons heeft daarom een deel van zijn tijd doorgebracht bij Woonveste. Als wij in de toekomst extra capaciteit nodig hebben, kunnen we die wellicht bij Woonveste halen. Zo zijn we beide flexibeler Samenwerking collega-corporaties Sinds februari 2015 presenteren St. Joseph, Huis & Erf (Schijndel, Sint-Michielsgestel) en Wovesto (Sint- Oedenrode) hun woningaanbod op één website: daarwilikwonen.nu. Woningzoekenden zien in één oogopslag welke woningen beschikbaar zijn en kunnen reageren bij alle drie de corporaties. Het aanbod wordt dagelijks vernieuwd. De drie corporaties werken ook op andere terreinen samen. Zo maken zij samen met woningcorporatie Area (Uden/Veghel) gebruik van dezelfde Klachtenadviescommissie. St. Joseph streeft ernaar de samenwerking verder uit te breiden. Samen beheren de corporaties nu circa woningen. 44

45 4. Verantwoording verhuur 2016 In dit hoofdstuk vindt u de resultaten van onze activiteiten op het gebied van huren, huurincasso, en het aanbieden en toewijzen van vrijgekomen woningen. Met ingang van 2016 kregen we het hele jaar te maken met het passend toewijzen. Passend toewijzen betekent dat we vanuit de Woningwet uitgebreide huur- en inkomenseisen moeten stellen. Woningzoekenden met een laag inkomen kunnen in principe alleen nog een woning met een lage huur huren. Het voordeel is dat de betaalbaarheid voor onze huurders hiermee verbetert en het beroep op huurtoeslag minder wordt. Nadeel is dat een deel van ons bezit niet meer toegankelijk is voor de lage inkomens. Daarmee wordt het aantal woning dat beschikbaar is voor onze doelgroep van beleid minder. In 2016 kunnen we terugkijken op een succesvolle implementatie van het passend toewijzen waarbij voldoende woningen beschikbaan bleven voor onze doelgroep. In 2016 zijn de EU-toewijzingsgrens, de huurtoeslaggrenzen aangepast. De vrije sectorgrens bleef gelijk op 710,68. Intern blijven we sturen op betaalbaarheid. Regelmatig komt het voor dat we om die reden klanten adviseren te reageren op goedkopere woningen Huurbeleid Huurprijs- en verkoopbeleid leveren een bijdrage om de ambities uit ons portefeuillebeleid te betalen. Dat gaat om groot onderhoud, sloop en nieuwbouw, verbeteringen en leefbaarheid. Sinds 2015 wordt ook de WOZ-waarde meegenomen in de puntentelling. Daarnaast veranderden de inkomenseisen per 1 januari 2016 met het passend toewijzen. Dit was reden om in het voorjaar kritisch de streefhuren door te spreken en waar nodig bij te stellen om zo voldoende woningen in de verschillende huurprijsklassen beschikbaar te houden. Uitgangspunt voor ons is dat met de nieuwe streefhuren onze doelgroep van beleid gelijke kans blijft houden op een sociale huurwoning. Hiertoe verlaagden we een aantal huurprijzen in Betaalbaarheid Betaalbaar Wonen is een van de pijlers uit ons koersplan. Het passend toewijzen zorgde ervoor dat huurders met een laag inkomen een woning huren die past bij hun inkomen. Hierdoor zijn de woonlasten betaalbaar voor de huurders. Huurverhoging Daarnaast voerden we een zeer gematigde huurverhoging door in 2016 om de woonlasten van onze huurders betaalbaar te houden. Voor de bepaling van ons huurbeleid 2016 bekeken we drie scenario s. In tegenstelling tot het huurverhogingsbeleid in 2015 kozen we in 2016 voor het scenario waarin we betaalbaarheid voor de primaire doelgroep en de middeninkomens voorop stellen. In 2015 werden de middeninkomens niet ontzien. We vinden dat de middeninkomens ook tot onze doelgroep behoren. In 2016 rekenden we enkel een huurverhoging door als de huidige huur onder het streefhuurniveau lag. De huurverhoging bleef ook dan beperkt tot de inflatie. De hogere inkomens in een sociale huurwoning, werden niet ontzien. Bij hen berekenden we de maximale huurverhoging door van 4,6%. De HuurdersBelangenVereniging Boxtel/Liempde vond dit positief. Samen met de gemeente trokken we op om de huurders die een bijstandsuitkering ontvangen geen huurverhoging door te berekenen. Aangezien wij daar geen zicht op hebben, lag de bewijslast bij de huurders zelf. 45

46 Concluderend berekenden we de volgende huurverhogingen door: Primaire doelgroep Inkomen : Middeninkomens Inkomen > < : Hogere inkomens Inkomen : 4,6% 0% (als de netto huur gelijk is aan de streefhuur) 0,6% (als de netto huur lager is dan de streefhuur) 0% (als de netto huur gelijk is aan de streefhuur) 0,6% (als de netto huur lager is dan de streefhuur) Voor huurwoningen in de vrije sector verhoogden we de huur met 0,6%. Dat was alleen inflatievolgend, omdat de huur al marktconform is. Huurders kunnen bezwaar maken tegen de huurverhoging. In 2016 ontvingen we 18 bezwaren (in 2015: 20). Geen enkel bezwaar had betrekking op de staat van onderhoud. Alle bezwaren gingen over de inkomensafhankelijke huurverhoging en hiervan waren 13 gegrond en 5 ongegrond. Al deze bezwaren handelden we intern af. Geen enkel bezwaar stuurden we door naar de Huurcommissie. Huurharmonisatie Alleen bij mutatie harmoniseren wij de huur. Een leeggekomen woning bieden wij te huur aan voor de streefhuur die volgens het huurprijsbeleid bij de betreffende woning hoort. Huurharmonisatie levert extra huurinkomsten op. In 2016 was dat ca Dit is fors lager dan in 2015, maar het draagt bij aan onze betaalbaarheidsdoelstelling. Toen bedroeg de huurharmonisatie Door aanpassingen van het streefhuurbeleid is de harmonisatieopbrengst aanzienlijk lager geworden Huurincasso Wij proberen zo goed mogelijk huurachterstanden te voorkomen. Als dan toch een achterstand ontstaat, proberen wij daar, samen met de huurder, een oplossing voor te vinden. Bijvoorbeeld in de vorm van een betalingsregeling. Wij zijn snel met onze aanmaningen en het voeren van telefonische gesprekken of eventueel huisbezoeken. Hoe groter de huurachterstand, hoe moeilijker het wordt om deze te betalen. Eind 2016 liep het contract met Buytenshuis af. Dit bureau voert al enkele jaren de incassowerkzaamheden voor ons uit. Vanaf 1 december 2016 werken we op het gebied van incasso samen met Corp Support. Zij hebben ook veel ervaring met het innen van (huur)achterstanden, ook bij andere woningcorporaties. Het voordeel is dat dit bureau systematisch werkt en direct in actie komt als zich een storno voordoet. Zijn fysieke contacten met de huurder nodig? Dan doen medewerkers van St. Joseph dat. Zowel Corp Support als onze deurwaarder Bazuin & Partners werken volgens het beleid van St. Joseph. Eind 2016 bedroeg de huurachterstand van de zittende huurders (in 2015: ). In 2017 gaan we samen met Corp Support aan de slag om met nog meer inzichten de huurachterstanden verder omlaag te krijgen. 46

47 Zittende huurders Vertrokken huurders Subtotaal Voorziening oninbaarheid Totaal debiteuren In 2016 werkten we hard om de achterstanden bij de vertrokken huurders terug te dringen. Dit is gelukt, wat ook leidde tot een daling van de voorziening oninbaarheid. Ontruimingen In 2016 ontruimden we 3 woningen (in 2015: 8). In alle gevallen ging het om betalingsachterstanden. Jaar Aantal ontruimingen Aantal aangezegd Ontwikkeling van onze woningvoorraad Voor een groot deel van onze woningen bestaan lange wachttijden, oplopend tot ruim vier jaar (in 2015 was het ruim vijf jaar). Dit geldt niet voor seniorenwoningen, daar is de wachttijd veel korter. Verhuureenheden Verschil Zelfstandige woningen Parkeerplaatsen en garages Standplaatsen Onzelfstandige woongelegenheden nieuwbouw Overige (scootmobiel e.d.) Maatschappelijk vastgoed (Ursula) Bedrijfsruimte/ winkels Totaal * De woningen van GWL die op 1 april 2016 bij ons bezit kwamen, zijn in bovenstaande tabel al vanaf meegenomen. Door oplevering van de nieuwbouwprojecten in Haaren (18), Herbergier (17) en Cronenborg (44) voegden we eenheden toe aan onze voorraad. Daarnaast verkochten we 6 woningen en splitsen we een aantal woningen. In totaal bestaat de voorraad uit 85% zelfstandige woningen. De verdeling van zelfstandige verhuureenheden naar prijsklasse is als volgt: 35 nieuwbouw, 6 verkoop, 1 terugkoop koopgarantwoning en 4 woningsplitsingen 47

48 Door de verhoging van de huurgrens naar 409,92 en het zeer gematigde huurverhogingsbeleid in 2016 zijn er meer woningen terecht gekomen in het huursegment tot 409,92. Ook de andere categorieën laten als gevolg hiervan een verschuiving zien Verhuurcijfers In 2016 hadden we de volgende huuropzeggingen: Huur opzeggingen Zelfstandige woningen Studentenwoningen Overig Bedrijfsruimten 4 2 Totaal In 2016 is de huur van 361 woningen en overige eenheden opgezegd. Dit is een daling ten opzichte van Vooral het aantal opzeggingen bij de zelfstandige woningen is opvallend lager dan in Het geeft aan dat de verhuisgeneigdheid op een lager niveau ligt dan in Komend jaar zullen we met diverse projecten de doorstroming weer op gang proberen te brengen. Het aantal nieuwe verhuringen bedroeg in 2016: Nieuwe verhuringen Zelfstandige woningen Kamers Overig Bedrijfsruimten 7 1 Totaal De Kamers zijn studentenkamers en de kamers die we verhuren bij De Tijvert. Ook bij het aantal nieuwe verhuringen is de daling van de zelfstandige woningen ten opzichte van vorige jaar opvallend. Daarentegen hebben we in 2016 meer kamers verhuurd. Deze stijging wordt veroorzaakt door de kamers in De Tijvert die aan statushouders worden verhuurd. De overige verhuringen bestaan voornamelijk uit garages en parkeerplaatsen. Daarnaast verhuurden we ook alle bedrijfsruimten die vrij kwamen in 2016 en eind 2015 leeg stonden. Op totaal niveau bleef het aantal nieuwe verhuringen in 2016 nagenoeg gelijk aan Mutatiegraad Met een mutatiegraad van 7,7% over de (on)zelfstandige woningen is er ten opzichte van 2015 (8,9%) een daling te zien van ruim 1%. Deze daling is vooral te verklaren door de vermindering in aantal huuropzeggingen. 48

49 Aanbiedingen Alle woningen die verhuurd zijn aan statushouders en de woningen van de nieuwbouwprojecten zijn niet of niet in zijn totaliteit aangeboden op DWIW. Dit verklaart het verschil tussen het aantal nieuwe verhuringen en het aantal advertenties op DWIW. In 2016 boden we 61 woningen direct aan. Dit is inclusief een aantal studentenkamers die direct zijn toegewezen en woningen aan COA en andere instanties. In 2015 waren dat 40 woningen. Garages zijn buiten het systeem aangeboden, omdat geen mogelijkheden biedt ze via de website aan te bieden. Passend toewijzen Met ingang van 1 januari 2016 is het passend toewijzen van kracht. Het passend toewijzen is een onderdeel uit de Woningwet en zorgt ervoor dat woningzoekenden met een huurtoeslaginkomen geen te dure huurwoning kunnen huren en de overheid daardoor de hoogte van de huurtoeslag begrenst. In 2016 wezen we 223 woningen (66% van alle woningtoewijzingen) toe aan woningzoekenden met een inkomen tot één van de huurtoeslaggrenzen waardoor ze recht hadden op huurtoeslag. Van deze 223 toewijzingen wezen we 4 keer een woning toe aan een woningzoekenden die boven de wettelijke toegestane huurprijs lag, waardoor de overheid meet huurtoeslag moet uitkeren dan gewenst. Wettelijk is het toegestaan om in 5% van de woningtoewijzingen duurdere huurwoning toe te wijzen aan een woningzoekenden met een huurtoeslaginkomen. Met 4 toewijzingen realiseren we in ,8% en blijven we ruim binnen de toegestane marge. EU toewijzingscriteria Naast het passend toewijzen moeten we ook rekening houden met de EU toewijzingscriteria bij het toewijzen van huurwoningen tot de liberalisatiegrens van 710,68 (sociale huurwoningen). De wet eist hierbij dat we in 80% van de gevallen een sociale huurwoning toewijzen aan een woningzoekenden met een inkomen tot (primaire doelgroep). Daarnaast mag 10% van de sociale huurwoningen toegewezen worden aan de middeninkomens van tot en de overige 10% van de toewijzingen van de sociale huurwoningen mag toegewezen worden aan de hogere inkomens boven de (vrij toewijsbaar). In 2016 wezen we de woningen als volgt toe: Aantal toegewezen sociale huurwoningen Norm Realisatie Primaire doelgroep ( ) % 95% Middeninkomens ( ) 7 10% 2% Vrij toewijsbaar ( ) 10 10% 3% 49

50 Rechtstreekse verhuur Behalve de normale verhuur via het aanbodmodel, verhuren wij rechtstreeks aan statushouders en mensen met een medische urgentie. Voor woningen die moeilijk verhuurbaar zijn, maken wij gebruik van de module Woningen zonder inschrijftijd op Daarwilikwonen.nu. Studentenkamers in het complex St. Ursula bieden wij alleen via deze module aan. Wie het eerst op het aanbod reageert, krijgt de kamer. Statushouders In 2016 huisvestten wij 45 personen in 20 woningen en 10 kamers in De Tijvert (in 2015: 52 personen in 22 woningen). Daarmee voldoen wij aan de taakstelling voor In vergelijking met 2015 huisvestten we in 2016 meer eenpersoons statushouders. Daar waar in 2015 nog een grote stroom statushouders werd verwacht die gehuisvest moesten worden, is dat slechts ten dele werkelijkheid geworden. Samen met buurgemeenten zijn de kamers aan De Tijvert uiteindelijk allemaal bewoond met statushouders. Voor komend jaar verwachten we dat de huisvesting van statushouder weer zal normaliseren op het niveau van 2015 en 2016, met wellicht een lichte daling. Urgentie Wij maken onderscheid in sociale en medische urgenties. Om voor een sociale urgentie in aanmerking te komen bij Daarwilikwonen moet er sprake zijn van een acute noodsituatie die ontstaan is zonder toedoen of nalatigheid van de betrokkenen. Een regionale commissie besluit of een woningzoekende daarvoor in aanmerking komt. Als het nodig is, vragen ze advies aan Juvans Maatschappelijk Werk en Dienstverlening. In 2016 huisvestten we 9 sociaal urgent woningzoekenden. Medisch urgenten waren er niet. In 2015 waren dat er 20 (17 sociaal, 3 medisch). De sociaal urgent woningzoekende zoekt zelf een geschikte woning in het aanbodmodel en krijgt vervolgens, als aan de voorwaarden wordt voldaan, voorrang bij toewijzing Woningzoekenden Woningzoekenden met interesse in een woning van St. Joseph, schrijven zich sinds februari 2015 in via de website Dit is een samenwerkingsverband tussen de corporaties St. Joseph, Wovesto (St. Oedenrode), Huis & Erf (Schijndel). Eind 2016 stonden er totaal woningzoekenden ingeschreven voor alle drie de woningcorporaties. 50

51 4.6. Monitoring Bij het KWH-Huurlabel beoordelen onze klanten de kwaliteit van onze dienstverlening. In 2016 zijn de onderdelen Onderhoud en Ontevredenheid niet meer gemeten. Op vijf onderdelen hebben wij de klantbeleving continu in beeld en sturen we bij, daar waar nodig is. Onderdeel ( ) Totaalscore 7,86 7,71 - Contact 8.1 7,8 - Woning zoeken 7.6 8,0 - Nieuwe woning 7,7 7,9 - Huur opzeggen 7,9 8,1 - Reparaties 8,0 7,9 Met een gemiddelde score van 7,8 is de kwaliteit van onze dienstverlening met 0,1 punt gestegen t.o.v. het niveau in Met deze score staan we landelijk op plaats 50 van totaal 159 deelnemende corporaties. Klachtenmanagement Vanuit het huurlabel geven huurders via signaalmailtjes aan wanneer zij ontevreden zijn over bepaalde onderdelen van onze dienstverlening. In 2016 kregen wij 42 signaalmailtjes (in 2015: 19). Aantal signaalmails 2016: 22 reparaties 10 nieuwe woning 5 contact 2 huur opzeggen 3 dienstverlening Bij iedere signaalmail wordt direct contact opgenomen met de klant. Dit waarderen de mensen. Uit de signaalmails en de telefoongesprekken blijkt dat er extra aandacht nodig is voor onder andere, de staat van de woning, meer informatie over het hele toewijzingstraject, meer informatie bij de advertentie (foto s en advertentietekst). Bij reparaties zijn 22 signaalmailtjes binnengekomen (van de 5196 gemelde reparatieverzoeken). Het betrof met name feedback op de doorlooptijd van afhandeling. In 3 gevallen ging het om complexe reparaties waar meerdere partijen (zowel aannemers als woningen) bij betrokken waren. 51

52 Signalen ter verbetering halen we ook uit de klachtenbrieven die huurders ons stuurden. In 2016 ontvingen we 54 brieven waarin huurders aangaven ontevreden te zijn over onze dienstverlening. Dit betrof met name klachten over vochtproblemen, over het niet terugbellen en over de dienstverlening van de meldkamer. Nog eens 23 brieven zijn binnen gekomen met klachten over derden. Denk aan overlast buren, illegaal storten e.d. Benchmark Aedes In november 2016 werden de resultaten van de Aedes Benchmark 2015 bekend gemaakt. St. Joseph kreeg in deze benchmarkt net als vorig jaar een BB-score. Dat betekent dat we op de onderdelen huurdersoordeel en bedrijfslasten rondom gemiddelden in de sector scoren. Bedrijfslasten Wij zijn vooruitgegaan op de geharmoniseerde netto beïnvloedbare bedrijfslasten. Onze score is van 933 per verhuureenheid, naar 930 gegaan. Het gemiddelde in de sector ligt op 853. Om tot een A-score te kunnen komen, mogen de bedrijfslasten per verhuurde woning niet hoger dan 800 zijn. Deze grens wordt bepaald door alle corporatiescores op een rij te zetten en te kijken wat de hoogste geharmoniseerde netto beïnvloedbare bedrijfslasten per verhuurde woning van het eerste deel zijn. In dit eerste deel zitten veelal grote corporaties, die kosten zoals accountantskosten delen op een groter aantal woningen. Deze kosten stijgen dus niet evenredig met het aantal woningen. Huurdersoordeel De belangrijkste verbetering zit in het feit dat onze huurders ons beter zijn gaan beoordelen. Het huurdersoordeel bestaat uit 3 onderdelen: Landelijk gemiddelde Nieuwe huurder 7,7 7,4 7,5 Huurder met reparatieverzoek 7,7 7,4 7,4 Vertrekkende huurder 7,6 7,7 7,2 Met de score BB behoren we tot de middengroep van de 309 corporaties (97,5%) die meededen. 52

53 5. Maatschappelijke inbedding In dit hoofdstuk verantwoorden wij de financiële gang van zaken in Eerst op algemeen en daarna op beheerniveau. Daarna volgt een kort financieel verslag met tabellen, waaronder de balans en de kengetallen Algemeen Het jaar 2016 stond in het teken van het inrichten van alle eisen die voortvloeiden uit de Woningwet. Hierbij ging veel aandacht naar het inrichten en opstellen van een financieel reglement, een treasury statuut, de marktwaardeberekening van alle verhuureenheden en de splitsing van de Daeb en Niet-Daeb woningen. Ook stelden we een Controllerstatuut op waarmee we de onafhankelijkheid van de positie van de Controller organiseerden en inzichtelijk maakten. De marktwaarde-waardering in de jaarrekening van 2016 resulteerde in een stelselwijziging in de jaarrekening. Met het definitief worden van de jaarrekening van 2016 voldoen we aan alle eisen van de Woningwet. Gelukkig zijn er ook tal van onderwerpen uit de Woningwet die voor St. Joseph al vanzelfsprekend zijn. Denk hierbij aan het moment van opleveren van de jaarrekening en begroting aan onze externe toezichthouders en het werken met van een actueel treasury- en investeringsstatuut. Ook werken we inmiddels al een aantal jaar met kengetallen en normen die het WSW hanteert bij haar financiële beoordeling van woningcorporaties. Periodiek bekijken we de ontwikkeling van deze kengetallen en meten we de effecten van onze beleidskeuzes. De meetmomenten nemen we op in de meerjarenbegroting waarbij we vooruit kijken en scenario s doorrekenen. Ook in de jaarrekening maken we een doorkijk in de ontwikkeling van de kengetallen die onze financiële positie tot uiting brengen. De beoordeling door het WSW is opgebouwd uit vier niveaus. We noemen dit samen het WSW-huis`. In onze meerjarenbegroting toetsen wij de uitkomsten van onze meerjarenbegroting aan de normen van het WSW. Hieronder ziet u de uitkomsten hiervan. KPI Waarde St. Joseph Norm WSW Solvabiliteitsratio Solvabiliteitsratio 72% 30% Loan to value Loan to value 47% 75% Interest Coverage ratio Debt Service Coverage Ratio Interest Coverage Ratio 3,1 1,4 Debt Service Coverage Ratio 2,0 1,0 Dekkingsratio Dekkingsratio 24% 70% Tekening WSW-huis plus scores uit meerjarenbegroting Bij de toets met drie scenario s aan de beoordelingsratio s van het WSW-huis wordt zichtbaar dat in alle drie scenario s de kengetallen in orde blijven. Ook deed het WSW in 2016 een kwalitatieve toets middels een interview en bureauonderzoek. Op basis van deze uitkomsten en op basis van de beoordeling van de 53

54 meerjarenbegroting behoren we tot de laagste risicogroep. Dit resulteert in de afgifte van een 3-jarig borgingsplafond. Toelichting bij WSW-huis: Interest Coverage Ratio: geeft aan hoeveel keer de rente betaald kan worden uit de operationele kasstroom. Debt Service Coverage Ratio: laat zien in welke mate een corporatie aan haar eigen rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen. Loan to Value: geeft de verdiencapaciteit op lange termijn van de woningvoorraad aan. Solvabiliteit: meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen met als basis de bedrijfswaarde. Dekkingsratio: geeft aan wat het schuldrestant is van leningen Kasstromen Het denken in termen van kasstromen is niet meer weg te denken in onze bedrijfsvoering, als onderdeel van de planning-en-controlcyclus. Het is van groot belang om de ingaande en uitgaande kasstromen in evenwicht te hebben en te houden. Immers bij onevenwichtigheid komt op den duur de financiële continuïteit in gevaar. Wat wij uitgeven, moeten we eerst verdienen. Wanneer onevenwichtigheid op langere termijn dreigt, moeten wij bijsturen om het evenwicht te herstellen. Sinds enige jaren drukt de verhuurdersheffing zwaar op uitgaande kasstroom. De verhuurdersheffing is vanuit overheidswege ontstaan en dus een politieke keuze. Met verdergaande digitalisering, professionalisering en efficiencyslagen in onder andere het onderhoud, proberen wij de uitgaande kasstroom te beperken. Op korte termijn zijn de belangrijkste onderdelen van de ingaande kasstroom de huurinkomsten en de inkomsten uit de verkoop van woningen. In 2016 maakten we weer gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Waarbij we in 2016 meer dan ooit tevoren onze primaire doelgroep ontzagen Wij slagen er in om onze verkoopdoelstellingen te realiseren. Het is een bewuste keuze om minder woningen te verkopen om daarmee voldoende woningen beschikbaar te houden voor onze doelgroep in een tijd waarbij er een grote vraag is naar huurwoningen. In de meerjarenbegroting werken we onder andere de investeringsplannen financieel uit en kijken we kritisch naar de bedrijfslasten. In euro's (x 1.000) Operationele kasstroom Investeringskasstroom Financieringskasstroom Waarvan aflossingen Waarvan stortingen Mutatie liquide middelen Borging St. Joseph is, zoals alle woningcorporaties, een kapitaalintensieve organisatie. De manier waarop wij omgaan met kapitaal heeft grote invloed op ons financiële resultaat. Daarom sturen wij op kasstromen. In de maandelijkse rapportages is het (directe) kasstroomoverzicht, met daarin de operationele, investerings- en financieringskasstroom, van cruciaal belang. Zo beheersen wij permanent de ingaande en uitgaande liquide middelen en borgen we de financiële positie van St. Joseph. Het volgen van de kasstromen wordt ook steeds belangrijker voor het aantrekken van financiële middelen. Het WSW is kritischer geworden op het geven van borging op langlopende leningen. Sinds een aantal jaar hanteren we directe kasstroomsturing, waarbij elke 54

55 post en elke factuur bij de betaling of ontvangst direct wordt toegewezen aan de betreffende kasstroom. Daardoor is de kasstroomsturing zo optimaal mogelijk Beheer Instrumenten en rapportages In onze planning-en-controlcyclus zijn alle rapportages en rapportagemomenten in de organisatie opgenomen, inclusief de medewerkers die daarvoor verantwoordelijk zijn. Wij werken voortdurend aan de kwaliteitsverbetering van onderdelen van de cyclus. In 2016 actualiseerden we het investeringsstatuut en het treasurystatuut en stelden we het financieel reglement op, ingegeven door de Woningwet draagt het nu bij aan een betere verantwoording van besluiten en geeft het een betere sturing aan de organisatie. Vooral de functie van de maand- en kwartaalrapportages zijn diep in de organisatie doorgedrongen. De gegevens van de maandrapportages zijn voor elke medewerker beschikbaar, waarbij direct aangeven wordt wanneer een norm wordt overschreden. Dit waarschuwingssignaal wordt voorzien van informatie, waaronder vergelijkingen met voorgaande jaren. Dat maakt het voor budgethouders mogelijk hun controlefunctie goed uit te voeren. Ook de kwartaalrapportages zijn voorzien van een dashboard met stoplichten. In deze rapportages ligt het accent op het volgen van de voortgang van jaarplannen, die verbonden zijn aan (de uitvoering van) het ondernemingsplan en andere strategische informatie. Hierna volgt een overzicht van de instrumenten in onze planning-en-controlcyclus: Planninginstrumenten Koersplan met afgeleide jaarplannen en afdelingsplannen Prestatieafspraken met activiteitenverslag gemeente Boxtel Portfoliobeleid inclusief streefhuurbeleid Onderhoudsbegrotingen Liquiditeitsbegroting Treasury jaarplan Controlinstrumenten Maandrapportage Kwartaalrapportage Jaarrapportage Treasury kwartaalrapportage Investeringsstatuut met een investeringskader Treasurystatuut met bevoegdhedenmatrix Marktwaarde en bedrijfswaarde Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat (voortvloeiend uit de RJ-645). De waarde bedroeg in ,1 miljoen (in 2015 was het 13 miljoen). 55

56 De verschillen ontstaan door verschillen in de taxatie als gevolg van marktontwikkelingen en omdat na een woningmutatie een woningen van Daeb naar het niet-daeb bezit gaat als de nieuwe huurprijs hoger wordt dan de liberalisatiegrens van 710,68. De marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt in ,1 miljoen (in 2015 was het 355,9 miljoen). De bedrijfswaarde voor het sociale vastgoed bedroeg in ,6 miljoen (in 2015 was het 206,7 miljoen). De bedrijfswaarde daalt o.a. door aanpassing van de normen van onderhoud en beheer. Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie Per 31 december 2016 is in totaal 193,1 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen opgenomen (2015: 158,8 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting St. Joseph. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Het bestuur van Woonstichting St. Joseph heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa 203 mln. Dit impliceert dat circa 60% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is Treasury In 2016 herijkten we het treasury statuut zodat we voldeden aan de eisen uit de Woningwet. Het betroffen kleine aanpassing vooral gericht op het opnemen van een bevoeghedenmatrix. In 2016 werkten we volgens dit treasury statuut en optimaliseerden we onze leningportefeuille verder. De gemiddelde looptijd bedraagt 15 jaar en 4 maanden, met een gemiddeld rentepercentage van 3,5%. In 2015 bedroeg de gemiddelde looptijd 15 jaar en 8 maanden, met een gemiddeld rentepercentage van 3,7%. Aflossingen van oude leningen en het aantrekken van nieuwe goedkopere lening zorgde voor deze daling. Treasury is onderdeel van de planning-en-controlcyclus, waarbij op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting jaarlijks een treasuryjaarplan wordt opgesteld. Per half jaar vindt een rapportage van de uitgevoerde activiteiten plaats en een herijking van de activiteiten voor de rest van het jaar Schuldpositie Alle financiële middelen die niet nodig waren voor de financiële continuïteit, zetten wij in 2016 in voor de volkshuisvesting. Dat blijven we ook in de toekomst doen. De current ratio is in 2016 ruim voldoende om aan de korte termijnverplichtingen (excl. aflossingen aan kredietinstellingen) te kunnen voldoen vanuit de eigen liquide middelen en kortlopende vorderingen. 56

57 Netto schuldpositie Looptijd korter Looptijd langer Gewogen dan vijf jaar dan vijf jaar Totaal rentevoet Lening kredietinstellingen ,5% Terugkoopverplichting VOV* ,0% Waarborgsommen ,0% Totaal In 2016 trokken we voor 5 mln. aan nieuwe financieringen aan. We losten leningen af voor 6,8 mln. De investeringskasstroom en financieringskasstroom betaalden we volledig uit in het verleden opgebouwde eigen middelen en de operationele kasstroom. In vergelijking met andere corporaties is de lening portefeuille van St. Joseph laag te noemen. Dit vormt de basis voor een gezonde financiële bedrijfsvoering. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen daalde naar 3,5% (in 2015: 3,7%) door renteherzieningen, waarbij optimaal gebruik is gemaakt van de lage rente op de kapitaalmarkt in

58 Solvabiliteit In 2016 is de solvabiliteit (eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen) gestegen van 72% in 2015 naar 75% in Investeringen In 2015 investeerden we 7,5 mln. in nieuwbouwprojecten en aankoop van bestaand vastgoed voor onze sociale doelgroep. Daarnaast investeerden we ook 2,7 mln. in renovatieprojecten, waardoor de totale investeringskasstroom uitkwam op 10,2 mln. In 2015 bedroeg het totaal van de investeringen 11,1 mln. In 2016 leverden we de projecten Herbergier, Cronenborg en Tijvert op in Boxtel, Donatus in Haaren en de renovatieprojecten Annastraat/Den Bongerd, Zusterpad In Boxtel en Keefheuvel/Smidsepad in Liempde. Voor 2017 staan ook weer nieuwbouw- en renovatieprojecten gepland Verbindingen In 2016 hebben we geen juridische verbindingen Risicobeheersing In 2016 herijkten we ook onze risicobeheersing. Waar in 2015 en de jaren daarvoor vooral operationele risico s de basis vormden voor ons risicomanagement, beogen we met de opzet van het nieuwe risicomanagement de borging van de risico s die de realisatie van het koersplan kunnen belemmering. Het risicomanagement wordt daarmee strategischer ingezet in plaats van het borgen van operationele risico s omdat we vinden dat die in het reguliere proces met een set van maatregelen geborgd moeten worden, wat inmiddels ook al voor alle operationele risico s gebeurt. In de nieuwe opzet van het risicomanagement verdelen we de risico s in de volgende soorten, waarbij we ons vooral richten op de strategische risico s en de externe risico s. In grafiekvorm ziet het er als volgt uit: 58

59 Te voorkomen risico s De te voorkomen risico s kenmerken zich door een grote mate van beïnvloeding met een lage impact. Hierin bevinden zich de operationele risico s waarbij borging plaatsvindt door: In reguliere bedrijfsvoering middels process maatregelen Administratieve Organisatie en Interne controle Interim controle accountant Formele regels en procedures Strategische risico s De strategische risico s kenmerken zich door een grote mate van beïnvloeding met een grote impact als het mis gaat. Borging vindt plaats door: Managementrapportage Benoeming van risico-eigenaren Dialoog Raad van Commissarissen en Management Team Externe risico s De externe risico s kenmerken zich door een beperkte mate van beïnvloeding met een grote impact als het mis gaat. Borging vindt plaats door: Jaarlijkse analyse van ontwikkeling in de externe omgeving en de ontwikkeling beoordelen conform de volgende matrix: 59

60 Strategiekaart De strategiekaart vormt de basis waarin we de strategische risico s monitoren. In de strategiekaart zijn alle doelstellingen van St. Joseph opgenomen die onderdeel uitmaken van het koersplan. Aan iedere doelstelling zijn risico s gekoppeld. In onderstaand overzicht zijn de risico s genummerd en toegevoegd aan een doelstelling waar het risico zich voor kan doen. Het aantal keer dat het risico zich voor kan doen bij één van de doelstellingen bepaalt de kleur van het risico. Aan ieder risico zitten maatregelen gekoppeld, maar een rode en oranje risico behoeft meer aandacht omdat die risico s ervoor kunnen zorgen dat de strategische koers van St. Joseph kan verstoren. Risicomanagementsysteem Het benoemen van risico s en kansen ondersteunt ons bij het maken van keuzes en maakt ons bewuster van de impact van die keuzes. Bij het streven naar een optimale risicobeheersing zetten wij de volgende middelen in: Open en transparante organisatiecultuur Integriteit periodiek bespreken binnen de organisatie Integreren van de integriteitscode in onze dagelijkse processen 60