Besluitenlijst d.d. d.d. d.d. [X]Akkoordstukken [ ]Openbaar -- [ ]Besloten --

Transcriptie

1 Nota voor burgemeester en wethouders Onderwerp Vervolgfase Eikendal-Zuid aardgasloos 1- Notagegevens Notanummer Datum Programma: 06 Herstructurering en vastgoed Portefeuillehouder Weth. Rorink Team DEV-PRO 2- Bestuursorgaan [X]B & W [ ]Raad -- [ ]Burgemeester -- College van B & W - Burgemeester - Weth. Kolkman - Weth. Grijsen - Weth. Rorink Besluitenlijst d.d. d.d. d.d. [X]Akkoordstukken [ ]Openbaar -- [ ]Besloten -- Routing d.d. Programmamanager Regiemanager Wethouder par. [ ]adj.secr. -- [X]gem.secr BIS Openbaar Status Definitief Bijlagen Kaart Eikendal-Zuid fase 2 t.b.v. gebiedsaanduidiging B & W d.d.: Besloten wordt: 1 Vooruitlopend op de behandeling van het wetsvoorstel tot wijziging van de Gaswet, in het gebied Eikendal Zuid fase 2, geen aardgasnet aan te leggen; 2 Kopers en bouwers in het gebied Eikendal Zuid fase 2 uit te dagen om meer te doen dan het bouwbesluit vereist, door het verlenen van een bijdrage voor de bouw van woningen die voldoen aan de BENG-norm; 3 De raadsmededeling vast te stellen en aan te bieden aan de raad; 4 de nota en het besluit openbaar te maken. Financiële aspecten: Financiële gevolgen voor de gemeente? Begrotingswijziging Financiële gevolgen opvangen in grondexploitatie Eikendal Ja Nee Voorstel openbaarmaking conform Wet Openbaarheid Bestuur (Wob) [ ] De nota en het besluit openbaar te maken [X] De nota en het besluit openbaar te maken vergezeld van bijgaand persbericht [ ] De nota en het besluit openbaar te maken nadat [ ] De nota en het besluit openbaar te maken, behalve [ ] Het besluit openbaar te maken, maar niet de nota, gelet op artikel: [ ] De nota en het besluit niet openbaar te maken, gelet op artikel:

2 Kennisgeving/ Bekendmaking Awb Kennisgeving (publicatie) conform Awb Bekendmaking conform Awb Nee Nee ADVIESRADEN: Moet een van de adviesraden gehoord worden of op de hoogte gesteld? Nee Toelichting Inleiding Met het onherroepelijk worden van het uitwerkingsplan (zomer 2017) voor de vervolgfase Eikendal-Zuid kan de verkoop van kavels in dit gebied (fase 2) worden opgestart. Eikendal Zuid fase 2 voorziet in de bouw van maximaal 50 woningen. Dit deel van Eikendal is nog niet bouwrijp gemaakt. Er liggen dus nog mogelijkheden om de moties ("Stimulering duurzame nieuwbouw" en "Deventer aardgasvrije gemeente" beide van 12 juli 2017) op het gebied van duurzaamheid in de ontwikkeling van Eikendal Zuid fase 2 mee te nemen. Gelet op genoemde moties van de gemeenteraad, en gelet op het regeerakkoord kabinet Rutte III, is het voorstel om in de vervolgfase van Eikendal-Zuid geen nieuw aardgasnet aan te leggen en tevens in te zetten op extra verduurzaming van woningen ten opzichte van het wettelijk minimum, zoals vastgelegd in het bouwbesluit. Beoogd resultaat Het realiseren van een aantrekkelijk, leefbare en toekomstbestendige woonwijk in het dorp Diepenveen door te besluiten om in Eikendal-Zuid fase 2 geen aardgasnet aan te leggen en maximaal in te zetten op (bijna) energieneutrale woningen. Kader Moties: "Stimulering duurzame nieuwbouw" en "Deventer aardgasvrije gemeente" beide van 12 juli Grondexploitatie Eikendal 2017 Bestemmingsplan Eikendal 2014, eerste uitwerking Gaswet Woningwet Argumenten voor en tegen Aardgasloos bouwen Vooruitlopend op de wijziging van de Gaswet (op dit moment verwacht per ), waardoor de huidige aardgasaansluitplicht voor de netbeheerder binnen afzienbare tijd komt te vervallen, is het voorstel om hierop nu al praktisch te anticiperen door te besluiten geen nieuw aardgasnet aan te leggen in de vervolgfase van Eikendal-Zuid. Met de netwerkbeheerder (Enexis) zullen afspraken worden gemaakt over het aanleggen van een verzwaard elektranet, als alternatieve warmtebron. Op grond van de huidige wetgeving (Gaswet) kan een koper zich beroepen op de aansluitplicht voor aardgas. Aardgasloos bouwen in Eikendal (waar aanleg van een alternatief warmtenet zoals een distributienet voor warmte gelet op de schaalgrootte en ligging geen optie is) kan de gemeente dan ook op dit moment juridisch niet afdwingen. De verwachting is dat met de nieuwe wetgeving een (verzwaard) elektriciteitsnet voldoende is als alternatieve warmtebron en het aardgasloos bouwen dan wel juridisch afdwingbaar is. De kavels worden op de markt gebracht vanaf eind De eerste koopcontracten worden op zijn vroegst gesloten in de periode mei/juni Mogelijk is dan de nieuwe wetgeving inmiddels van kracht en is daarmee aardgasloos bouwen wel juridisch afdwingbaar. Indien het van kracht worden van nieuwe wetgeving wordt uitgesteld en kopers een beroep doen op de aansluitplicht voor aardgas, dient in het gebied alsnog aardgas te worden aangelegd. De kosten

3 daarvoor komen voor rekening van de gemeente en worden geraamd op eenmalig ca ,-. Extra verduurzaming woningen Omdat aardgasloos bouwen alleen de basis legt voor een duurzame woning, maar niet per definitie tot een energiezuinige woning leidt, is het van belang om extra duurzaamheidsambities in het plan te realiseren. De ambitie is dat in dit gebied volledig of bijna energieneutrale woningen worden gerealiseerd. Een bijna energieneutrale woning heeft een EPC van 0. Een woning is bijna energieneutraal als deze woning zelf de energie opwekt die nodig is voor het gebouw en niet voor het gebruik van apparatuur (gebouwgebonden energiegebruik). Voor nieuwbouwwoningen wordt op dit moment (2017) een EPC van 0,4 gehanteerd (eis landelijk Bouwbesluit). Vanaf 2021 is dat een EPC van 0 (BENG-norm). Echter, de huidige Woningwet maakt het niet mogelijk om als gemeente strengere duurzaamheidseisen af te dwingen ten opzichte van het huidige niveau in het Bouwbesluit. Dit wordt mogelijk in de toekomst met de komende Omgevingswet wel een optie. Vooruitlopend op nieuwe wetgeving willen wij nu al inzetten op het bouwen van bijna energie neutrale woningen zoals dat pas van af 2021 de wettelijke eis zal worden. Dit doen we door kopers van een kavel in Eikendal Zuid fase 2, te prikkelen om duurzamer te bouwen dan in het huidige Bouwbesluit vereist wordt, middels extra informatieverstrekking via website en informatieavonden. Daarnaast zal een koper, die kan aantonen dat hij een (bijna) energieneutrale woning bouwt, een financiële bijdrage van 2.500,- ontvangen. Spelregels voor duurzaambouwen en het ontvangen van deze financiële bijdrage zullen nader worden uitgewerkt. Voor Het actief inzetten op de bouw van duurzame en aardgasloze woningen past binnen de ambities van zowel de gemeenteraad (moties: "Stimulering duurzame nieuwbouw" en "Deventer aardgasvrije gemeente" beide van 12 juli 2017) als het college. Ook heeft het nieuwe kabinet in haar regeerakkoord nadrukkelijk het vervallen van de verplichte aardgasaansluitplicht benoemd als belangrijke peiler. Kopers en bouwers worden uitgedaagd om meer te doen dan het Bouwbesluit vereist en echt duurzame woningen te bouwen. Tegen Op grond van het huidige regime van de Gaswet (aardgasaansluitplicht voor netbeheerders als bewoners daarom vragen), is het op dit moment niet mogelijk om aardgasloos bouwen in het plangebied Eikendal juridisch af te dwingen. Dit betekent dat indien de wetswijziging niet of later wordt ingevoerd en kopers vragen om een aardgasaansluiting, dit door de netbeheerder niet kan/mag worden geweigerd. De desinvesteringskosten van het elektranet en de meerkosten van het solo aanleggen van het aardgasnet zijn dan voor rekening van de gemeente (ca ,-). Er kan geen vergelijking worden gemaakt met gebieden waarbij afspraken worden gemaakt met één of enkele projectontwikkelaars cq. bouwers over aardgasloos en energieneutraal bouwen. In Eikendal is namelijk alleen sprake van particuliere kavelverkoop. Dit betekent dat de gemeente met elke individuele kavelkoper apart een contract sluit. De verwachting is echter dat de voorgestelde wetswijziging (Gaswet) parallel aan de verkoop van de kavels van kracht wordt, waardoor het risico beperkt is. Het verlenen van een bijdrage voor bijna energieneutraal bouwen is een kosten verhogende maatregel, maar kan worden opgevangen binnen de grondexploitatie. Extern draagvlak (partners) n.v.t. Financiële consequenties Autonome stijging kavelprijs

4 De huidige verliesvoorziening bij de jaarrekening 2016 bedraagt ,-. Voor de bepaling van de kaveluitgifteprijzen van de kavels in Eikenldal Zuid fase 2 is in september 2017 door een externe deskundige een taxatie afgegeven van 263,- per m2. (prijspeil begin 2017 was 253,75 per m2). Reden voor deze stijging is de aantrekkende markt en de belangstelling voor de kavels. Deze autonome waardestijging heeft een potentieel effect van op de contante waarde in de grondexploitatie. Met het verwerken van de prijsstijging, zonder de hieronder genoemde kosten voor duurzaamheid en gasloos, zou de huidige verliesvoorziening kunnen vervallen. Extra kosten Het invoeren van extra duurzaamheidsmaatregelen vraagt om onderzoek en voorbereiding. Daarnaast geeft dit een kleine vertraging in de gronduitgifte. De kosten hiervoor (ca ,-) zijn meegenomen in de hieronder genoemde bedragen. Kosten duurzaamheidsmaatregelen effect grondexploitatie Bij de berekeningen is het uitgangspunt dat er alleen sprake is van een bijdrage tot en met 2019, daarna is er geen sprake meer van pionieren en is de stimuleringsmaatregel niet meer nodig. Indien de kopers van alle kavels in Eikendal Zuid fase 2, die conform de huidige fasering tot en met 2019 worden uitgegeven, een beroep doen op de financiële bijdrage van 2500,-, gaat dat om ca 15 kavels. Rekening houdend met bovengenoemde kosten voor het invoeren van extra duurzaamheidmaatregelen, (onderzoek, voorbereiding en vertraging in de gronduitgifte) bedragen de totale kosten voor duurzaamheidsmaatregelen ca ,-. Het resultaat van de grondexploitatie is dan ca ,- lager. Er moet dan ook een verliesvoorziening intact blijven van eenzelfde bedrag. Het is mogelijk dat er vanwege gunstige marktomstandigheden sprake is van versnelde uitgifte. In het geval alle kavels worden verkocht vóórdat de aanscherping van het bouwbesluit van kracht is, is er een mogelijkheid dat de gemeentelijke bijdrage met maximaal 35 woningen maal = hoger uitvalt. De manier waarop de regeling moet worden vormgegeven wordt nog onderzocht. Bij de actualisatie van de grondexploitatie bij de jaarrekening per 1 januari 2018 wordt hier nader op ingegaan. De mogelijkheid dat kopers een beroep doen op de aansluitplicht voor aardgas die voor rekening komt van de gemeente, betreft een eenmalig risico van ca ,-. Aanpak/uitvoering Na besluitvorming zal duurzaamheid worden verwerkt in de verkoopdocumentatie. Verwachting is dat eind dit jaar met de verkoop van de kavels Eikendal Zuid fase 2 wordt gestart. Parallel aan de verkoop wordt in het voorjaar van 2018 gestart met bouwrijpmaken van het gebied.

5 RAADSMEDEDELING Onderwerp Vervolgfase Eikendal-Zuid aardgasloos Mededelingennr Portef.houder Weth. Rorink Team DEV-PRO BenW-besluit d.d.: 28 november Inleiding: waarom deze mededeling Met het onherroepelijk worden van het uitwerkingsplan (zomer 2017) voor de vervolgfase Eikendal- Zuid kan de verkoop van kavels in dit gebied (fase 2) worden opgestart. Eikendal Zuid fase 2 voorziet in de bouw van maximaal 50 woningen. Dit deel van Eikendal is nog niet bouwrijp gemaakt. Er liggen dus nog mogelijkheden om de moties ("Stimulering duurzame nieuwbouw" en "Deventer aardgasvrije gemeente" beide van 12 juli 2017) op het gebied van duurzaamheid in de ontwikkeling van Eikendal Zuid fase 2 mee te nemen. Deze raadsmededeling geeft aan op welke wijze beide moties worden toegepast in Eikendal Zuid. Gelet op zowel landelijke (regeerakkoord nieuwe kabinet Rutte) als gemeentelijke duurzaamheidsambities is het dan ook het voorstel om in de vervolgfase van Eikendal-Zuid geen nieuw aardgasnet aan te leggen en tevens in te zetten op extra verduurzaming van woningen ten opzichte van het wettelijk minimum. 2. Kader Moties: "Stimulering duurzame nieuwbouw" en "Deventer aardgasvrije gemeente" beide van 12 juli 2017 Grondexploitatie Eikendal 2017 Bestemmingsplan Eikendal 2014, eerste uitwerking Gaswet Woningwet 3. Kern van de boodschap Gezien de ambities van Deventer op het gebeid van duurzaamheid, stelt het college voor om voor het gebied Eikendal Zuid fase 2 geen aardgasnet aan te leggen én kopers met een financiele bonus te verleiden om (bijna) energieneutrale woningen te bouwen (BENG-norm). 4. Nadere toelichting Aardgasloos bouwen Vooruitlopend op de wijziging van de Gaswet (op dit moment verwacht per ), waardoor de huidige aardgasaansluitplicht voor de netbeheerder binnen afzienbare tijd komt te vervallen, is het voorstel om hierop nu al praktisch te anticiperen door te besluiten geen nieuw aardgasnet aan te leggen in de vervolgfase van Eikendal-Zuid. Met de netwerkbeheerder (Enexis) zullen afspraken worden gemaakt over het aanleggen van een verzwaard elektranet, als alternatieve warmtebron. Op grond van de huidige wetgeving (Gaswet) kan een koper zich beroepen op de aansluitplicht voor aardgas. Aardgasloos bouwen in Eikendal (waar aanleg van een alternatief warmtenet zoals een distributienet voor warmte gelet op de schaalgrootte en ligging geen optie is) kan de gemeente dan ook op dit moment juridisch niet afdwingen. De verwachting is dat met de nieuwe wetgeving een (verzwaard) elektriciteitsnet voldoende is als alternatieve warmtebron en het aardgasloos bouwen dan wel juridisch afdwingbaar is.

6 De kavels worden op de markt gebracht vanaf eind De eerste koopcontracten worden op zijn vroegst gesloten in de periode mei/juni Mogelijk is dan de nieuwe wetgeving inmiddels van kracht en is daarmee aardgasloos bouwen wel juridisch afdwingbaar. Indien het van kracht worden van nieuwe wetgeving wordt uitgesteld en kopers een beroep doen op de aansluitplicht voor aardgas, dient in het gebied alsnog aardgas te worden aangelegd. De kosten daarvoor komen voor rekening van de gemeente en worden geraamd op eenmalig ca ,-. Hiervoor nemen wij een risico op.. Extra verduurzaming woningen Omdat aardgasloos bouwen alleen de basis legt voor een duurzame woning, maar niet per definitie tot een energiezuinige woning leidt, is het van belang om extra duurzaamheidsambities in het plan te realiseren. De ambitie is dat in dit gebied volledig of bijna energieneutrale woningen worden gerealiseerd. Een bijna energieneutrale woning heeft een Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0. Een woning is bijna energieneutraal als deze woning zelf de energie opwekt die nodig is voor het gebouw en niet voor het gebruik van apparatuur (gebouwgebonden energiegebruik). Voor nieuwbouwwoningen wordt op dit moment (2017) een EPC van 0,4 gehanteerd (eis landelijk Bouwbesluit). Vanaf 2021 is dat een EPC van 0 (BENG-norm). Echter, de huidige Woningwet maakt het nog niet mogelijk om als gemeente strengere duurzaamheidseisen af te dwingen ten opzichte van het huidige niveau in het Bouwbesluit. Vooruitlopend op nieuwe wetgeving willen wij nu al inzetten op het bouwen van bijna energie neutrale woningen zoals dat pas van af 2021 de wettelijke eis zal worden. Dit doen we door kopers van een kavel in Eikendal Zuid fase 2, financieel te prikkelen om duurzamer te bouwen dan in het huidige Bouwbesluit vereist. Een koper, die kan aantonen dat hij een (bijna) energieneutrale woning bouwt, kan een bonus van 2.500,- ontvangen. Ook draagt de gemeente zorg voor xtra informatieverstrekking via website en informatieavonden. De totale aanvullende kosten voor het realiseren van duurzaamheidsambities kunnen naar verwachting worden opgevangen binnen de grondexploitatie. De extra kosten voor deze duurzaamheidsmaatregelen worden gecompenseerd door prijsstijgingen in de te verkopen grond. Dit wordt nader uitgewerkt bij de actualisatie van de grondexploitatie bij de jaarrekening.

7 PERSBERICHT ** CONCEPT ** xx november 2017 Aardgasloos en duurzaam bouwen in Het Eikendal-Zuid fase 2 De 2 e fase van Het Eikendal-Zuid in Diepenveen wordt aardgasloos aangelegd. De gemeente moedigt kopers en bouwers aan een duurzame, (bijna) energieneutrale woning te realiseren. Kavels voor fase 2 komen half december 2017 op de markt. Dit stelt het college voor aan de gemeenteraad. De 2 e fase van Het Eikendal-Zuid wordt volgens de landelijke trend, vooruitlopend op nieuwe wetgeving, niet op het aardgasnet aangesloten, zegt wethouder Frits Rorink. En door maximaal in te zetten op duurzaamheid, realiseren we een aantrekkelijke, leefbare en toekomstbestendige woonwijk in het dorp Diepenveen. (Bijna) energieneutraal In de 2 e fase van Het Eikendal-Zuid worden bouwers aangemoedigd een (bijna) energieneutrale woning te realiseren. Deze huizen worden beloond met 2.500,- van de gemeente. Met bijna energieneutraal wordt bedoeld dat een woning de energie opwekt die nodig is voor het gebouw, maar niet voor het stroomverbruik van apparatuur. Uiteraard zijn volledig energieneutrale huizen ook welkom in de 2 e fase van Het Eikendal-Zuid. Invulling duurzaamheidsambitie Afgelopen zomer nam de gemeenteraad de moties Deventer aardgasvrije gemeente en Stimulering duurzame nieuwbouw aan. Met het voorstel aardgasloos en duurzaam te bouwen in de 2 e fase van Het Eikendal-Zuid, wordt invulling gegeven aan de duurzaamheidsambitie van de gemeenteraad en het college. Ook in het regeerakkoord van kabinet-rutte III wordt ingezet op duurzaam bouwen en wonen.

8