Sprekende Cijfers Woningmarkten Q2. Gemeenten Groningen, Appingedam & Delfzijl, Assen, Aa en Hunze & Tynaarlo, Emmen en Hardenberg

Transcriptie

1 17 Sprekende Cijfers Woningmarkten Q2 Gemeenten Groningen, Appingedam & Delfzijl, Assen, Aa en Hunze & Tynaarlo, Emmen en Hardenberg

2 Sprekende Cijfers Sprekende Cijfers Woningmarkten 217 Q2 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 217 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Lamberink Makelaars & Adviseurs Orteliuslaan 5 Javastraat BA Utrecht 941 KZ Assen dynamis@dynamis.nl assen@lamberink.nl Woningmarkten 217 Q2

3 Voorwoord Voor u ligt het kwartaalbericht Sprekende Cijfers Woningmarkten van Lamberink Makelaars & Adviseurs, partner in Dynamis. Door middel van dit rapport willen we u inzicht verschaffen in de woningmarkten van de gemeenten in Noordoost waar wij als Lamberink Makelaars vestigingen hebben. Dit doen we door cijfers te laten zien van de aanbod- en transactieontwikkelingen en de prijs- en nieuwbouwontwikkelingen. Harry Lamberink RM RT NVM Makelaar/directeur Pieter Rozema RM RT NVM makelaar/ vennoot Groningen Arjan Lamberink Directeur nieuwbouw In de rapportage zijn de cijfers gehanteerd van de bestaande- en nieuwbouw die worden aan- en afgemeld op het vastgoedplatform Funda. Bijgaande rapportage wijkt zo af van de eerder gepubliceerde cijfers van de NVM, die zijn gebaseerd op alleen bestaande bouw en NVM-woningmakelaars registraties. Landelijk worden de groeicijfers van het aantal verkopen aanzienlijk minder groot als in de afgelopen anderhalf jaar. Inmiddels is eerder sprake van een stabilisatie van het aantal verkopen dan groei. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met een sterke daling van het beschikbare woningaanbod en de sterk gestegen prijzen. In totaal staan er nog slechts woningen in aanbod en is de mediane woningprijs gestegen naar De gemiddelde verkooptijd komt op dit moment uit op 82 dagen. Zoomen we in op ons werkgebied (Groningen, Drenthe en N-O Overijssel) dan valt het volgende op. Provincie Groningen In de provincie Groningen zijn in het afgelopen kwartaal huizen verkocht. Hierdoor ligt de marktratio net als in het eerste kwartaal op 34%. Binnen de provincie zijn tussen de gemeenten enorme verschillen. Zo kent de provincie Groningen zowel de meest ruime woningmarkten als één van de meest krappe woningenmarkten van. In de gemeente Groningen ligt de marktratio bijna op het hoogste van met een ratio van 137%. Nabij gelegen gemeenten Haren en Zuidhorn ondervinden daarnaast een stevige druk doordat huishoudens vanuit Groningen naar deze gemeenten verhuizen. In onder andere De Marne en Veendam blijft vooralsnog sprake van ruime marktomstandigheden. Provincie Drenthe Ook de provincie Drenthe kent meerdere gezichten. In Assen draait de woningmarkt op volle toeren, dit is ook goed zichtbaar in de snelle verkoop van alle nieuwbouwprojecten binnen de gemeente. Buiten Assen is veelal nog steeds sprake van een kopersmarkt. Met name in De Wolden, Westerveld en Hoogeveen blijven de marktomstandigheden relatief ruim. Toch neemt ook daar het beschikbare woningaanbod gestaag af. Noordoost Overijssel De gemeente Hardenberg, waar we een vestiging hebben, heeft net als in het eerste kwartaal een sterk kwartaal achter de rug. In totaal werden er 167 woningen verkocht, een stijging van 2% ten aanzien van het eerste kwartaal. Het beschikbare woningaanbod loopt mede door het aanhoudende hoge aantal verkopen relatief rap terug. In totaal staan er nog 739 woningen te koop, 23% minder dan een jaar geleden. Caspar Woudt MScRE RM RT NVM makelaar/ woningmarktconsultant Mochten er naar aanleiding van de rapportage nog vragen zijn, dan staan wij u graag te woord. Lamberink Makelaars & Adviseurs Groningen, Appingedam, Assen, Rolde, Zuidlaren, Emmen en Hardenberg Voorwoord Woningmarkten 217 Q2

4 Sprekende Cijfers Woningmarkten 1. Groningen 217 Q2 Voor het eerst sinds begin 214 is het beschikbare woningaanbod in Groningen gestegen. Het voor verkoop beschikbare aanbod lag aan het einde van het tweede kwartaal op 523 woningen. Dit ligt 17% boven het beschikbare aanbod van het vorige kwartaal, echter nog wel ruim 32% lager dan het aanbodniveau van een jaar geleden. De aanbodstijging komt hoofdzakelijk door een sterke stijging van de beschikbaarheid van appartementen. De sterke stijging van dit woontype wordt verklaard door de in verkoopname van het nieuwbouwproject Powerhouse Helperpark waarin 7 appartementen worden gerealiseerd in het Europapark. Ondanks deze nieuwbouw blijft de marktdruk in Groningen hoog. Ook afgelopen kwartaal lag het aantal transacties hoog met een transactievolume van 714 woningen. Opvallend daarbij is dat over de gehele breedte van de markt de marktdruk toeneemt, waar in de eerste fase sprake was van een sterke marktdruk in het lagere en middensegment, blijkt nu dat ook het hogere marktsegment een vergelijkbare marktdruk begint te kennen. Dit is ook de reden dat gemiddeld genomen woningen in Groningen nu binnen een maand zijn verkocht. Vraag & aanbod Aantal transacties 714 woningen verloop naar woningtype 3. naar woningtype Looptijd aanbod/transacties > 3 jaar 1 tot 3 jaar 6 tot 12 maanden 3 tot 6 maanden < 3 maanden /transacties naar m² > 25 m² 2 m² - 25 m² 16 m² - 2 m² 12 m² - 16 m² 8 m² - 12 m² < 8 m²

5 Prijsmutaties Mediane transactieprijs euro Transactieprijs Transactieprijs per m² Groningen Groningen De mediane verkoopprijs kwam, mede door een toename in het aantal verkopen in het hogere segment uit op Op jaarbasis betekent dit een stijging van 13,9% en ligt daarmee beduidend boven de se ontwikkeling (1,2%). De mediane meterprijs laat echter een gematigdere ontwikkeling zien. Deze prijs ligt op dit moment op 2.15, een stijging op jaarbasis van 7,9%. Ten aanzien van de piek in 28, liggen de meterprijzen in Groningen inmiddels 13% hoger. Nieuwbouw Marktdruk Nieuwbouwratio 8% 6% 4% 2% % 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Marktratio Groningen Groningen Doordat er de afgelopen maanden enkele nieuwbouwprojecten in verkoop zijn gekomen is de marktdruk op Groningen licht afgenomen. Op dit moment is er nog sprake van een marktratio van 137%, terwijl dit vorig kwartaal op 174% lag. Langjarig ligt de marktratio echter op 55% in Groningen, waardoor er nog steeds sprake is van een uitzonderlijke situatie. Om aan de vraag te kunnen voldoen zullen er in de komende periode derhalve meer nieuwbouwprojecten moeten worden opgestart. Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Lamberink Woningmakelaars Westerkade AN Groningen groningen@lamberink.nl

6 Sprekende Cijfers Woningmarkten 1. Appingedam en Delfzijl 217 Q2 Ook in het tweede kwartaal van 217 daalde het beschikbare woningaanbod in Appingedam en Delfzijl. De regio heeft daarmee en duidelijke dalende trend te pakken, immers is er inmiddels voor het zesde kwartaal op rij sprake van een daling. Hiermee kan worden vastgesteld dat ook in Appingedam en Delfzijl additionele vraag loskomt die ervoor zorgt dat het beschikbare aanbod daalt. In totaal stonden er aan het einde van het tweede kwartaal nog 54 woningen te koop, een daling van 23% ten aanzien van een jaar geleden. Ook het aantal transacties op kwartaalbasis laat een robuust hoog beeld zien. In het tweede kwartaal werden er 97 woningen verkocht, ter vergelijking langjarig lag dit gemiddeld op slechts 65 woningen. Wel zijn er duidelijke verschillen zichtbaar tussen de twee gemeenten. Zo daalt het aanbod in Appingedam sterker (-31% op jaarbasis), terwijl juist in Delfzijl op jaarbasis sprake is van een stijging van het aantal transacties. In Appingedam is daarbij juist sprake van een lichte daling van 3%. Vraag & aanbod Aantal transacties 97 woningen verloop naar woningtype 8 naar woningtype Looptijd aanbod/transacties > 3 jaar 1 tot 3 jaar 6 tot 12 maanden 3 tot 6 maanden < 3 maanden /transacties naar m² > 25 m² 2 m² - 25 m² 16 m² - 2 m² 12 m² - 16 m² 8 m² - 12 m² < 8 m²

7 Prijsmutaties Mediane transactieprijs 141. euro Transactieprijs Transactieprijs per m² Appingedam en Delfzijl Appingedam en Delfzijl De mediane verkoopprijs kwam in Appingedam en Delfzijl over het tweede kwartaal uit op Met deze ontwikkeling kan worden geconcludeerd dat de woningprijzen zich de laatste anderhalf jaar duidelijk stabiliseren, echter is er geen sprake van prijsherstel, wat elders in de provincie wel het geval is. De mediane meterprijs lag in het tweede kwartaal op 1.325, dit ligt nog steeds ruim 12,5% onder de piek van 28. Nieuwbouw Marktdruk Nieuwbouwratio 8% 6% 4% 2% % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Marktratio Appingedam en Delfzijl Appingedam en Delfzijl Mede vanwege de daling van het aanbod in de laatste anderhalf jaar en de robuuste groei van het aantal transacties op kwartaalbasis is zichtbaar dat de marktdruk weer vergelijkbaar is met 28. Wel kan worden gesteld dat er sprake blijft van ruime marktomstandigheden, waardoor nieuwbouwtoevoegingen alleen hoeven worden gerealiseerd om op langere termijn voldoende kwalitatief goede woningen aanwezig te laten zijn om de doelgroep duurzaam te bedienen. Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Lamberink Woningmakelaars Zwet 35a 992 RM Appingedam appingedam@lamberink.nl

8 Sprekende Cijfers Woningmarkten 1. Assen 217 Q2 Aan het einde van het tweede kwartaal staan er nog slechts 446 woningen te koop in de gemeente Assen. Dit betekent dat er inmiddels al ruim anderhalf jaar sprake is van een dalend beschikbaar aanbod op de woningmarkt van Assen. Hiermee wordt de markt in Assen beduidend krapper, zeker als dat wordt afgezet tegen het aantal transacties op kwartaalbasis. In het meest recente kwartaal lag het transactievolume op 292 woningen. Dit betreft weliswaar een daling van 7% ten aanzien van het vorige kwartaal, maar blijft ruim 1% hoger dan dezelfde periode vorig jaar. Hiermee stevent Assen dan ook af op een transactierecord in 217. Wel zal dit afhankelijk zijn in hoeverre de vraag kan worden bediend, indien hiervoor niet afdoende nieuwe woningen beschikbaar komen voor verkoop, zal op termijn de dynamiek op de markt stagneren, met dalende transactievolumes als gevolg. Opvallend is dat de marktdruk zich vergelijkbaar uit over de verschillende woningtypologieën. Wel ligt de marktdruk wat lager bij woningen met een woonoppervlakte boven de 2 m². Vraag & aanbod Aantal transacties 292 woningen verloop naar woningtype 1.5 naar woningtype Looptijd aanbod/transacties > 3 jaar 1 tot 3 jaar 6 tot 12 maanden 3 tot 6 maanden < 3 maanden /transacties naar m² > 25 m² 2 m² - 25 m² 16 m² - 2 m² 12 m² - 16 m² 8 m² - 12 m² < 8 m²

9 Prijsmutaties Mediane transactieprijs euro Transactieprijs Transactieprijs per m² Assen Assen De mediane vierkante meterprijs lag in het tweede kwartaal voor het eerst weer boven de piek die in 28 werd gerealiseerd. De mediane meterprijs ligt op dit moment op 1.65, ruim 1% boven de piek in het eerste kwartaal van 28. De mediane verkoopprijs kwam in het tweede kwartaal uit op , dit ligt nog onder het niveau van 28, dit heeft echter te maken met een andere samenstelling van de verkopen. Nieuwbouw Marktdruk Nieuwbouwratio 8% 6% 4% 2% % 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Marktratio Assen Mede doordat er regelmatig nieuwe nieuwbouwprojecten starten in Assen, kan de vraag tot op heden goed worden gefaciliteerd. Ook afgelopen kwartaal zijn er weer enkele nieuwbouwprojecten gestart met de verkoop waaronder de nieuwe fases in de nieuwbouwprojecten Woonpark Diepstroeten en het project Oostergracht in de woonwijk Kloosterveste. Deze nieuwbouwprojecten zorgen ervoor dat de marktdruk in Assen de laatste kwartalen wat afvlakt, wel blijft de marktdruk groter dan landelijk wordt gemeten. Assen Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Lamberink Woningmakelaars Javastraat KZ Assen assen@lamberink.nl

10 Sprekende Cijfers Woningmarkten 1. Aa en Hunze, Tynaarlo 217 Q2 In de gemeenten Aa en Hunze en Tynaarlo is over gehele breedte van de woningmarkt een daling van het beschikbare aanbod zichtbaar. In totaal daalde het aanbod met maar liefst 14% in het meest recente kwartaal. Inmiddels staan er 31% minder woningen te koop ten aanzien van een jaar geleden. De stevige daling komt hoofdzakelijk voort uit een groeiend aantal verkopen in beide gemeenten. Inmiddels is zelfs sprake van een zekere krapte van hoekwoningen in de gemeenten, terwijl er juist bij vrijstaande woningen nog sprake is van een relatief ruime markt. In het tweede kwartaal kwam het aantal verkopen uit op 23 woningen. Dit is een stijging van 27% ten aanzien van het eerste kwartaal van 217. De voornaamste verkopen betreffen woningen met een woonoppervlakte van 8 tot 16 m², terwijl woningen met een kleinere metrage op dit moment nog een stuk lastiger worden verkocht. Al met al kan wel worden geconcludeerd dat de woningen in beide gemeenten aanzienlijk sneller verkopen dan een jaar geleden. Inmiddels duurt de mediane verkooptijd nog slechts 71 dagen, terwijl dit een jaar geleden nog het dubbele was. Vraag & aanbod Aantal transacties 23 woningen verloop naar woningtype 1.5 naar woningtype Looptijd aanbod/transacties > 3 jaar 1 tot 3 jaar 6 tot 12 maanden 3 tot 6 maanden < 3 maanden /transacties naar m² > 25 m² 2 m² - 25 m² 16 m² - 2 m² 12 m² - 16 m² 8 m² - 12 m² < 8 m²

11 Prijsmutaties Mediane transactieprijs euro Transactieprijs Transactieprijs per m² Aa en Hunze, Tynaarlo Aa en Hunze, Tynaarlo De sterk toegenomen marktdynamiek en de toenemende schaarste zorgen ervoor dat de woningprijzen in Aa en Hunze en Tynaarlo stijgen. De mediane verkoopprijs kwam in het tweede kwartaal uit op Dit ligt 1% hoger dan een jaar terug. De mediane meterprijs laat een minder sterke prijsontwikkeling zien. De meterprijs lag in het tweede kwartaal op Het verschil in ontwikkeling is te verklaren door een groter aantal verkopen in het hogere segment in het meest recente kwartaal. Nieuwbouw Marktdruk Nieuwbouwratio 8% 6% 4% 2% % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Marktratio Aa en Hunze, Tynaarlo Aa en Hunze, Tynaarlo De marktdruk in Aa en Hunze en Tynaarlo neemt in sterke mate toe en bevindt zich inmiddels op een recordhoogte. De marktdruk is dan ook niet eerder zo hoog geweest. De huidige marktratio ligt op 38%. Wel zijn er enige verschillen tussen beide gemeenten. Zo ligt de marktdruk in Aa en Hunze op 31%, terwijl de marktdruk in Tynaarlo inmiddels op 48% ligt en inmiddels dus bijna sprake is van een verkopersmarkt. In Tynaarlo is het derhalve ook lastiger om aan de gewenste woning te komen in vergelijking tot Aa en Hunze. Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Lamberink Woningmakelaars Grolloërstraat KB Rolde rolde@lamberink.nl

12 Sprekende Cijfers Woningmarkten 1. Emmen 217 Q2 De gemeente Emmen kende het afgelopen kwartaal een record aantal transacties op de woningmarkt. In totaal werden er 429 woningen verkocht, ruim 24% meer dan een kwartaal geleden en zelfs 27% meer als dit kwartaal vergeleken wordt met dezelfde periode vorig jaar. Vooral de verkoop van vrijstaande woningen en rijwoningen stegen sterk met respectievelijk 69% en 28%. Mede door de sterke transactiegroei is het beschikbare woningaanbod binnen de gemeente het afgelopen kwartaal ook sterk gedaald. In totaal staan er nog woningen te koop, waarvan bijna de helft vrijstaande woningen. De grootste marktkrapte is zichtbaar bij woningen tot 8 m², potentiële kopers ondervinden hier de grootste problemen om in hun vraag te voorzien, omdat in dit segment het aanbod inmiddels schaars begint te worden. In het hogere segment is zichtbaar dat er nog sprake is van ruimere marktomstandigheden, maar ook daar is zichtbaar dat de laatste kwartalen het aanbod terugloopt en zo de krapte toeneemt. Door deze hogere marktkrapte is de verkooptijd van een woning ook aanzienlijk teruggelopen. Intussen wordt een woning gemiddeld binnen drie maanden verkocht. Vraag & aanbod Aantal transacties 429 woningen verloop naar woningtype 2. naar woningtype Looptijd aanbod/transacties > 3 jaar 1 tot 3 jaar 6 tot 12 maanden 3 tot 6 maanden < 3 maanden /transacties naar m² > 25 m² 2 m² - 25 m² 16 m² - 2 m² 12 m² - 16 m² 8 m² - 12 m² < 8 m²

13 Prijsmutaties Mediane transactieprijs euro Transactieprijs Transactieprijs per m² Emmen Emmen De krappere marktomstandigheden zorgen ervoor dat ook de woningprijzen in Emmen gestaag een hoger niveau bereiken. De mediane vierkante meterprijs lag in het tweede kwartaal op 1.45, 3,1% hoger dan het vorige kwartaal en ruim 9% boven de meterprijs van een jaar geleden. Hiermee toont de prijsontwikkeling van Emmen het laatste jaar een vergelijkbare ontwikkeling met de se ontwikkeling. Wel blijft het in absolute zin achter bij het se prijsniveau. Nieuwbouw Marktdruk Nieuwbouwratio 8% 6% 4% 2% % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Marktratio Emmen Emmen Zichtbaar is dat sinds het eerste kwartaal van 216 de marktdruk in Emmen in een rap tempo toeneemt. Dit komt deels doordat het aantal uitbreidingen op de woningmarkt gering is in de regio. Dit zorgt ervoor dat, indien er additionele vraag ontstaat op de markt, dit van directe invloed is op de marktomstandigheden en de marktdruk van Emmen. In Emmen zal, gelet op de huishoudensontwikkeling, vooral moeten worden bezien in hoeverre het huidige aanbod de toekomstige vraag kan voorzien. Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl Lamberink Woningmakelaars Hoofdstraat EW Emmen emmen@lamberink.nl

14 Sprekende Cijfers Woningmarkten 1. Hardenberg 217 Q2 Voor het derde achtereenvolgende kwartaal daalt het beschikbare woningaanbod in Hardenberg. Aan het einde van het tweede kwartaal stonden er nog 739 woningen te koop in de gemeente, dit betekent een daling van 7% ten aanzien van het vorige kwartaal. De scherpste daling is zichtbaar bij rij- en hoekwoningen waar sprake is van een daling van respectievelijk 15% en 2% ten aanzien van het vorige kwartaal. De stevige daling in de laatste drie kwartalen wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een robuust aantal transacties. Ook in het tweede kwartaal van 217 lag het aantal transacties hoog met in totaal 167 verkopen. In de laatste negen jaar lag dit aantal gemiddeld genomen op 15 woningverkopen per kwartaal. De hogere marktdynamiek zorgt ervoor dat woningen in Harderberg inmiddels ook sneller worden verkocht ten opzichte van vorig jaar. Gemiddeld staat een woning in de gemeente nu circa 3,5 maand te koop alvorens deze is verkocht. Toch blijft het aantal woningen dat langdurig te koop staat groot. Op dit moment staat 27% van het huidige aanbod langer dan drie jaar te koop. Vraag & aanbod Aantal transacties 167 woningen verloop naar woningtype 1.5 naar woningtype Looptijd aanbod/transacties > 3 jaar 1 tot 3 jaar 6 tot 12 maanden 3 tot 6 maanden < 3 maanden /transacties naar m² > 25 m² 2 m² - 25 m² 16 m² - 2 m² 12 m² - 16 m² 8 m² - 12 m² < 8 m²

15 Prijsmutaties Mediane transactieprijs euro Transactieprijs Transactieprijs per m² Hardenberg Hardenberg De hogere marktdynamiek zorgt er ook voor dat de woningprijzen zich in Hardenberg langzaamaan aan het herstellen zijn. In het meest recente kwartaal lag de mediane verkoopprijs op 22.75, een stijging van 7,4% ten aanzien van het vorige kwartaal. Ook de mediane meterprijs laat een vergelijkbare ontwikkeling zien. De meterprijs is inmiddels gestegen naar Toch blijft deze ontwikkeling nog achter bij de landelijke prijsontwikkeling op de woningmarkt. Het laatste jaar is daar een stijging van ruim 9% genoteerd. Nieuwbouw Marktdruk Nieuwbouwratio 8% 6% 4% 2% % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Marktratio Hardenberg Hardenberg Het robuuste aantal transacties in de laatste kwartalen en de dalende trend van het beschikbare aanbod zorgt ervoor dat de markt inmiddels minder ruim is. De marktratio kwam in het tweede kwartaal uit op 23%. Daarbij moet wel worden vermeld dat dit sterk per plaats verschilt, zo ligt de marktratio in de plaats Hardenberg aanzienlijk hoger, te weten op 49%, waardoor hier de woningmarkt langzaamaan omslaat in een verkopersmarkt. Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan BA Utrecht research@dynamis.nl "Lamberink Woningmakelaars Lage Doelen BL Hardenberg hardenberg@lamberink.nl

16 Groningen Appingedam Zuidlaren Assen Rolde Emmen Hardenberg Provincie Groningen Lamberink Makelaars & Adviseurs Groningen Westerkade AN Groningen Tel: groningen@lamberink.nl Lamberink Makelaars & Adviseurs Appingedam Zwet 35a 992 RM Appingedam Tel: appingedam@lamberink.nl Provincie Drenthe Lamberink Makelaars & Adviseurs Assen Javastraat KZ Assen Tel: assen@lamberink.nl Lamberink Makelaars & Adviseurs Rolde Grolloërstraat KB Rolde Tel: rolde@lamberink.nl Lamberink Makelaars & Adviseurs Emmen Hoofdstraat EW Emmen Tel: emmen@lamberink.nl Lamberink Makelaars & Adviseurs Zuidlaren De Millystraat AH Zuidlaren Tel: zuidlaren@lamberink.nl Provincie Overijssel Lamberink Makelaars & Adviseurs Hardenberg Lage Doelen BL Hardenberg Tel: hardenberg@lamberink.nl