Jaarverslag A journey with

Transcriptie

1 Jaarverslag 2008 A journey with

2 Cofinimmo is de belangrijkste Belgische beursgenoteerde vastgoedonderneming gespecialiseerd in vastgoed bestemd voor verhuring. De onderneming is vooral actief in kantoorvastgoed, waarin de Groep ten belope van 62,2% van haar portefeuille geïnvesteerd heeft. Haar vastgoedpatrimonium, dat hoofdzakelijk in België gelegen is (85,4%) omvat tevens zorginstellingen (22,2%) en de Pubstone portefeuille (13,3%). De buitenlandse eigendommen betreffen enerzijds de investeringen in de rust- en verzorgingssector in Frankrijk (9,7%) en anderzijds de Nederlandse Pubstone portefeuille (4,9%). De gebouwen vertegenwoordigen een totale oppervlakte van m², een investeringswaarde van 3 247,04 miljoen en een reële waarde van 3 134,70 miljoen. Cofinimmo is een onafhankelijke onderneming die zelf instaat voor het beheer van haar gebouwen en klanten-huurders. De onderneming is genoteerd op Euronext Brussels, waar ze deel uitmaakt van de BEL20 index, en op Euronext Paris. Cofinimmo geniet van het Belgische fiscale Vastgoedbevak-statuut en het Franse fiscale SIIC-statuut. Haar aandeelhouders zijn hoofdzakelijk Belgische en buitenlandse particulieren en institutionele investeerders, die een gematigd risicoprofiel met een hoog dividendrendement beogen. Risicobeheer 02 Brief aan de aandeelhouders 04 Kerncijfers in een notendop 10 Beheersverslag 12 Corporate Governance 46 Cofinimmo op de beurs 62 Vastgoedverslag 68 Jaarrekeningen 80 Permanent document 124

3 In deze sombere economische tijden vonden we het belangrijk ons voltallig personeel in de schijnwerpers te zetten en in beeld te brengen. Wij waarderen hun lovenswaardige ondernemingsgeest en danken hen voor hun dagelijkse inspanningen. 01 JAARVERSLAG 2008

4 Risicobeheer 02 Strategisch beheer Risico verbonden aan de economische context Cofinimmo s kernactiviteiten worden beïnvloed door de economische cycli vermits deze een indirecte impact op de oppervlakte-inname («take-up») van kantooroppervlakte door de privésector hebben. De impact van deze cycli op de resultaten en de waardering van Cofinimmo wordt echter afgezwakt door de looptijd van de huurovereenkomsten, de diversificatie van de klantenportefeuille en door het feit dat bijna één derde van haar klanten openbare instanties zijn. De andere sectoren waarin Cofinimmo investeert, met name de rusthuizen, het vastgoedpartnership met AB InBev (Pubstone) en de Publiek-Private Samenwerkingsverbanden zijn niet onderhevig aan economische cycli. Risico verbonden aan investerings- en projectontwikkelingactiviteiten De uitbreiding van het patrimonium van Cofinimmo staat borg voor een optimale risicospreiding en steunt op: de verwerving van kantoorgebouwen verhuurd op lange termijn aan eersterangshuurders; lange termijn vastgoedpartnerships met secuur geselecteerde uitbaters (rusthuizen, cafés); Publiek-Private Samenwerkingsverbanden voor gebouwen met bijzondere bestemming. In het kader van haar strategie heeft Cofinimmo een beperkte activiteit als vastgoedontwikkelaar voor eigen rekening, wat toelaat de nagestreefde rendementen op haar investeringen te optimaliseren. Om het risicoprofiel van de onderneming niet aan te tasten, wordt deze activiteit beperkt tot 10% van de investeringswaarde van de portefeuille. Vóór elke acquisitie voert de Groep een technische, administratieve, juridische, boekhoudkundige en fiscale «due diligence» uit, op basis van constante analyseprocedures en meestal met de ondersteuning van externe, gespecialiseerde consulenten. Risico verbonden aan de waardering van het vastgoed De vastgoedportefeuille van de Groep wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze deskundigen beschikken over een relevante ervaring in de markt. Daarnaast voert de Groep vóór elke acquisitie een interne waardering uit ter bepaling van een prijs die overeenstemt met de waarde van het gebouw in het licht van een lange termijn uitbating. Vastgoedbeheer Huurrisico De Groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de leegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te beperken. Het intern vastgoedteam is verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten van de huurders en het intern commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met hen om alternatieve mogelijkheden in de portfolio aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlaktes. Hoewel dit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten, heeft het weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan verhuurd worden, omdat deze prijs afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden. Bijna 100% van de huurovereenkomsten bevat een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd door een extern beoordelingskantoor. Voor huurders van de niet-openbare sector is vooraf een voorschot of bankwaarborg vereist, waarvan het bedrag overeenstemt met 6 maanden huur. De huur is vooraf betaalbaar, op maand-, kwartaal- of jaarbasis. Ook wordt op kwartaalbasis een voorschot aan de huurders gevraagd voor huurkosten en belastingen die de Groep verschuldigd is maar contractueel kan doorrekenen. Het totaal bedrag van wanbetalingen, uitgezonderd recuperaties, bedraagt 0,050% van de totale omzet over de periode In België worden de rusthuizen voor een initiële looptijd van 27 jaar verhuurd aan uitbaters die elk verschillende sites beheren. In Frankrijk is de initiële looptijd 12 jaar. Het geheel aan cafés wordt voor een gemiddelde initiële minimumduur van 23 jaar aan AB InBev verhuurd. Risico van de operationele kosten Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als gevolg van het onaangepast zijn of het falen van het beheer of de procedures. De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren: de leeftijd en kwaliteit van de gebouwen: zij bepalen de onderhouds- en herstellingskosten, die nauwgezet worden opgevolgd door het team dat instaat voor het gebouwenbeheer, terwijl de uitvoering van de werken wordt uitbesteed; het leegstandniveau van de kantoorgebouwen en het huurdersverloop: zij bepalen de kosten voor onverhuurde oppervlakte, de verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen verleend aan nieuwe klanten, enz. Het actieve commerciële portefeuillebeheer is bedoeld om deze kosten te beperken. Bouw- en renovatiewerken worden voorbereid en opgevolgd door het interne Project Management team van de Groep, dat de taak heeft ze tijdig en binnen het budget te voltooien. Voor de grotere projecten wordt een beroep gedaan op externe specialisten in projectbeheer.

5 03 Risico op vernieling van de gebouwen Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen, wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van (1). Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is eveneens een indekking voorzien. Financieel beheer Liquiditeitsrisico De huidige crisis die de gehele economie en in nog grotere mate de banksector treft, maakt de toegang tot krediet voor ondernemingen moeilijker en duurder. Ze bevestigt dat het nodig is om het financieringsbeleid van de Groep te handhaven. Dit bestaat in grote lijnen uit: een diversificatie van de financieringsbronnen; een stabiele, uitgebreide bankpool met goede financiële ratings (voor de schuld en de afgeleide instrumenten); een homogene spreiding in de tijd van de vervaldata. Deze diversificatie waarborgt de best mogelijke financiële voorwaarden rekening houdend met de marktconjunctuur en beschermt de Groep tegen de liquiditeitsrisico s bij herfinancieringen. Tegenpartijenrisico Cofinimmo is aan dit risico blootgesteld wanneer zij afgeleide instrumenten gebruikt of het teveel aan kasgeld op korte termijn plaatst. De tegenpartij van de vennootschap in een afgeleid instrument, bijvoorbeeld in het kader van rente-indekking, kan haar tijdens de looptijd van het contract bepaalde bedragen verschuldigd zijn. In geval van insolvabiliteit, laattijdige of wanbetaling van deze tegenpartij, kan dit een negatieve invloed hebben op de resultaten van Cofinimmo. Ze beperkt dit risico door verbintenissen aan te gaan met een gediversifieerd aantal tegenpartijen met goede financiële ratings. Anderzijds wordt het overschot aan kasgeld meestal gebruikt voor de onmiddellijke terugbetaling van de financiële schuld zodat herplaatsingen beperkt worden. Desgevallend worden ze op zeer korte termijn bij solide tegenpartijen geplaatst. Renterisico Financiële schulden worden meestal afgesloten tegen een vlottende interestvoet. Indien dit tegen een vaste interestvoet gebeurt, wordt deze onmiddellijk omgezet naar een vlottende interestvoet. Dit beleid laat toe om voordeel te halen uit lage korte termijn interestvoeten. De financiële kosten worden hierdoor echter blootgesteld aan renteschommelingen. Om dit risico te beperken, wordt 50 tot 90% van de totale geconsolideerde financiële schuld ingedekt tegen rentestijgingen voor een periode van minimum 3 jaar. Hierdoor kan de Groep zich over de gekozen periode gedeeltelijk tegen het effect van een sterke stijging van deze interestvoeten indekken. Dit beleid wordt gerechtvaardigd door het feit dat, gezien de huurprijs contractueel geïndexeerd wordt, een stijging van de inflatie die een effect zou hebben op de nominale interestvoeten slechts na enkele jaren een positief netto effect op het netto resultaat van de Groep zou hebben. De indekkingsperiode van minimum 3 jaar werd enerzijds gekozen om het negatieve effect dat dit tijdsverschil op het netto resultaat zou hebben te compenseren en anderzijds om de ongunstigere impact van een eventuele stijging van de Europese korte termijn interestvoeten die niet zou gepaard gaan met een inflatiestijging te voorkomen. Tenslotte zou een stijging van de reële interestvoeten waarschijnlijk gepaard gaan of snel gevolgd worden door een opleving van de gehele economische activiteit, wat zou resulteren in betere huurvoorwaarden met een gunstig effect op het netto resultaat van de Groep. Uitgevoerde simulaties tonen aan dat het netto resultaat van de Groep historisch gevoelig is voor renteschommelingen. Echter, aannemend dat de structuur en het niveau van de schuld constant blijven t.o.v en rekening houdend met de bestaande indekkingsinstrumenten voor het jaar 2009, zou een gemiddelde stijging of daling van de interestvoeten met 0,5% in 2009 tot geen significante stijging van de financieringskost opgenomen in de vooruitzichten voor 2009 leiden. De Groep kan ook geval per geval de waarde van de financiële activa, zoals vorderingen uit huurcontracten op lange termijn (meestal geïndexeerd), indekken tegen schommelingen van de onderliggende interestvoeten door Interest Rate Swap contracten aan te gaan. Het onderliggende inflatierisico is evenwel niet ingedekt. JAARVERSLAG 2008 Wisselkoersrisico De Groep is momenteel niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico. 1 Verzekeringen die tijdens de werven of door de huurders van de gebouwen worden afgesloten zijn niet in dit bedrag vervat.

6 Brief aan de aandeelhouders 04

7 Dankzij het voorzichtige beleid van Cofinimmo kon ze zeer behoorlijk weerstand bieden aan de gebeurtenissen op de financiële markten en uitstekende operationele resultaten neerzetten die in de lijn van haar verwachtingen lagen. 05 JAARVERSLAG 2008 Dames en Heren, Menig economisten zullen ongetwijfeld jarenlang de oorzaken die aan de basis lagen van de crisis waarin we plots verzeild zijn geraakt trachten te verklaren, en velen zullen tot de conclusie komen dat de crisis voorspelbaar was. Van alle oorzaken die kunnen aangehaald worden, is er ons inziens één die benadrukt dient te worden gezien haar alomvertegenwoordiging in de markten waarin Cofinimmo actief is. Het betreft de opzet van bepaalde marktspelers om van vastgoed een speculatieve in plaats van een «goede huisvader» belegging te maken. De rendementsverwachting van een belegging moet het risicovrije niveau weerspiegelen vermeerderd met een premie naargelang het specifieke risico van deze belegging. Voor vastgoed wordt deze risicopremie bepaald door de eigenschappen van de transactie en het gebouw of de portefeuille die geanalyseerd worden. Het Belgische en meer in het bijzonder het Brusselse kantoorvastgoed geniet al jarenlang van een laag risicoprofiel. Dat is te danken aan de stabiliteit van de huurders in deze markt zijnde internationale en Belgische openbare instanties, Europese hoofdkantoren van multinationals, industriële groepen, traditionele financiële ondernemingen, enz.

8 Brief aan de aandeelhouders 06 Op basis van deze specifieke kenmerken kan voor vastgoed een redelijk rendement van 6 à 8% verwacht worden, wat de belegger op een correcte en regelmatige wijze vergoedt voor het genomen risico in zijn belegging. Sommige marktspelers hebben jammer genoeg business plannen opgemaakt die op beduidend hogere rendementen rekenen, en in hun poging om deze te bereiken werden overdreven schulden of risico s aangegaan of eenvoudigweg te optimistische stellingen voor de toekomst opgebouwd. De financiële markten hebben uiteindelijk op deze excessen gereageerd waardoor de index van de Europese vastgoed waarden (EPRA Europe) in 2008 daalde met 50,9%. Cofinimmo kon echter weerstand bieden tijdens deze turbulente periode en is met slechts 26,6% gedaald. Tijdens de twee laatste jaren gaf Cofinimmo in deze woelige context voorrang aan haar voorzichtig beleid dat focust op twee belangrijke ontwikkelingsassen. In de eerste plaats concentreerde de onderneming zich op investeringen in kantoorgebouwen die op lange termijn verhuurd zijn aan kwaliteitsdebiteuren. Dit beleid heeft de doorstroming van haar activa versneld met verkopen en aankopen voor een totaal bedrag van respectievelijk 341 miljoen en miljoen sinds De gemiddelde duur van de huurcontracten bedraagt thans 12,3 jaar. De huurders uit de openbare sector vertegen woordigen 43% van de kantoorportefeuille. In de tweede plaats ontwikkelde Cofinimmo eveneens het concept van vastgoedsamenwer kingen in de sector van de rusthuizen en dit zowel in België als in Frankrijk. Sinds de eerste verwerving in oktober 2007 in Eigenbrakel werden 87 bijkomende eigendommen verworven waarvan 41 in België en 46 in Frankrijk. Op bedraagt de totale patrimoniumwaarde in dit segment 721 miljoen. In deze twee landen wordt de bejaardenzorgsector nauw omkadert door de overheid die zowel de toegang als de terugbetaling van de gezondheidszorg reglementeert. Dankzij deze vastgoedpartnerships kan Cofinimmo rekenen op bijzonder lange termijn en geïndexeerde huurvooruitzichten (27 jaar in België en 12 jaar in Frankrijk). Dit partnershipconcept werd uitgebreid met de verwerving in 2007 van een portefeuille van Belgische en Nederlandse cafés van de Groep Anheuser-Bush InBev. Deze partner is thans de grootste bierbrouwerij ter wereld en ondertekende een geïndexeerd en hernieuwbaar huurcontract van meer dan twintig jaar. In de twee situaties verwierf Cofinimmo gebouwen die zowel een stroom van geïndexeerde, zekere en regelmatige huurinkomsten, maar ook vooruitzichten van grondopwaardering op lange termijn bieden. Parallel met deze twee assen is Cofinimmo actief in het domein van Publiek-Private Samenwerkingen die toegang bieden tot vastgoedbeleggingen die beantwoorden aan haar streven naar een stabiele en regelmatige rendabiliteit. De situatie op de kredietmarkt heeft deze activiteit de voorbije maanden echter gevoelig vertraagd. Dankzij het voorzichtige beleid van uw onderneming kon ze zeer behoorlijk weerstand bieden aan de gebeurtenissen op de financiële markten en uitstekende operationele resultaten neerzetten die in de lijn van haar verwachtingen lagen. De portefeuillebezettingsgraad blijft bijzonder hoog (97,85%). Het courant resultaat bedraagt 46,47 miljoen, hetzij 7,56 per gewoon aandeel, zonder impact van IAS 39 en nietrecurrente elementen. De waarde van de portefeuille op , bepaald door de onafhankelijke experts, daalt met 1,96%, hetzij 63,78 miljoen ( 6,16 per aandeel). Dit weerspiegelt het onzekere klimaat dat in geheel Europa op de financiële en de vast goedmarkt heerst.

9 07 De goede weerstand van Cofinimmo s portefeuille in vergelijking met de situatie in verschillende andere landen wordt verklaard door de aard van de Belgische markt, de portefeuillesamenstelling, de duur van de huurcontracten, de kwaliteit van de debiteuren, de indexering en de belangrijke rentedaling. JAARVERSLAG 2008 Cofinimmo s constante strategie sinds meerdere jaren zal vastberaden worden verder gezet. In de huidige instabiele omgeving met een ongebruikelijk risicopotentieel waarvan de waarschijnlijkheid noch definieerbaar noch becijferbaar is, wordt daarbij tevens rekening gehouden met de evolutie van de economische situatie in het algemeen en van de financiële, bank- en vastgoedmarkten in het bijzonder alsook met de solvabiliteit van de tegenpartijen. Cofinimmo besteedt bijzondere aandacht aan het identificeren en anticiperen van deze ontwikkelingen, teneinde ze te beperken, en zal dat in de toekomst ook blijven doen. Alle vereiste maatregelen moeten daarbij zo snel mogelijk worden ingevoerd om hun impact te beperken en om Cofinimmo's vermogen om munt te slaan uit toekomstige opportuniteiten in het belang van de onderneming, haar aandeelhouders, haar personeel en al haar partners intact te houden André Dirckx Voorzitter van de Raad van Bestuur Serge Fautré Afgevaardigd Bestuurder

10 Kerncijfers 08 Resultaten per segment Kantoren Rust- en ziekenhuizen Pubstone (1) Andere (2) TOTAAL Reële waarde van het patrimonium (x ) 1 956,87 695,36 394,46 88, ,70 Bezettingsgraad 96,70% 100,00% 100,00% 100,00% 97,85% Oppervlakte m² m² m² m² m² Vastgoedresultaat (x 1 000) Directe kosten van de gebouwen (x 1 000) Vastgoedresultaat na directe kosten (x 1 000) Bruto huurrendement bij 100% verhuring 7,18% 6,24% 6,51% 7,19% 6,88% Patrimonium (x ) In reële waarde (3) 3 134, , , , ,55 In investeringswaarde (4) 3 247, , , , ,77 Bezettingsgraad (5) 97,85% 97,37% 95,13% 95,76% 92,92% Oppervlakte m² m² m² m² m² Geconsolideerde resultaten (x ) Vastgoedresultaat 198,43 155,28 142,92 143,45 129,28 Operationeel resultaat (EBIT) (6) 170,57 130,63 120,13 119,20 105,88 Netto courant resultaat 56,37 90,72 93,96 93,17 81,54 Minderheidsbelangen 0,35 0, Preferent dividend - Voorstel 9,55 9,55 9,55 9,55 9,55 Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) 46,47 80,94 84,41 83,62 71,98 Resultaat op de portefeuille - aandeel Groep (gewone aandelen) -61,32 61,57 49,01 5,88-5,35 Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) -14,85 142,51 133,42 89,50 66,64 Geconsolideerde balans (7) (x ) Eigen vermogen - gewone aandelen 1 199, , , ,25 974,72 Eigen vermogen - bevoorrechte aandelen 168,61 168,61 168,61 168,61 168,61 Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio 1 874, , , , ,08 Balanstotaal 3 550, , , , ,19 Schuldratio 52,79% 49,80% 47,52% 46,30% 46,11% Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel (7) (in ) In reële waarde 108,98 115,44 115,10 108,20 106,78 In investeringswaarde 115,02 121,56 120,91 113,70 112,38 In reële waarde op «fully diluted» basis (8) 109,40 114,20 114,74 108,55 107,58 Evolutie van de bezettingsgraad van de geconsolideerde portefeuille (in %) Reële waarde van het patrimonium (x E ) ,87 Kantoren 695,36 Rust- en ziekenhuizen 394,46 Pubstone 88,02 Andere

11 09 Geconsolideerde resultaten per gewoon aandeel (in ) Netto courant resultaat - aandeel Groep 4,27 8,20 8,69 8,60 8,12 Resultaat op de portefeuille - aandeel Groep -5,64 6,24 5,04 0,61-0,60 Netto resultaat - aandeel Groep -1,36 14,44 13,73 9,21 7,52 Netto courant resultaat - aandeel Groep - exclusief impact IAS 39 en niet-recurrente elementen 7,56 7,54 8,40 8,95 - Netto resultaat - aandeel Groep - exclusief impact IAS 39 2,45 15,35 13,44 9,56 - JAARVERSLAG 2008 Dividenden (in ) Gewoon bruto 7,80 7,75 7,40 7,35 7,30 Gewoon netto 6,63 6,59 6,29 6,25 6,21 Preferent bruto 6,37 6,37 6,37 6,37 6,37 Preferent netto 5,41 5,41 5,41 5,41 5,41 Aantal aandelen (op 31.12) Gewone (9) Gewone die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode Bevoorrechte die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode Kernratio s (in %) Operationeel resultaat (6) op vastgoedresultaat 85,96 84,12 84,05 83,10 81,90 Vastgoedresultaat op geherwaardeerde activa (10) 6,37 6,27 6,23 6,78 6,88 Netto courant resultaat op geherwaardeerd eigen vermogen (10) 3,93 6,71 7,86 8,13 7,77 Resultaat op de portefeuille op geherwaardeerd eigen vermogen (10) -5,18 5,11 4,56 0,49-0,52 Schuldkost 4,79 4,55 3,43 3,21 3,69 Terugblik (x ) PORTEFEUILLE OP (IN INVESTERINGSWAARDE) 608,57 Investeringen 3 407,14 Acquisities 3 024,12 Constructies en renovaties 383,02 Verkopen Realisatiewaarde ,69 Gerealiseerde meer- en minwaarden ten opzichte van de laatste kwartaalwaardering 108,21 Vroeger geboekte en gerealiseerde latente meer- en minwaarden 48,85 Niet-gerealiseerde latente meer- en minwaarden 198,96 PORTEFEUILLE OP (IN INVESTERINGSWAARDE) 3 247,04 1 De subgroep Pubstone bezit cafés in België en Nederland (zie pagina 30). 2 Semi-industriële gebouwen, handelspanden en een vrijetijdsclub. 3 IAS/IFRS boekwaarde van de vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en activa bestemd voor eigen gebruik. 4 De investeringswaarde is de waarde van de portefeuille zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de transactiekosten niet werden afgetrokken. 5 Berekend in functie van de reële huren voor de verhuurde gebouwen en de geschatte huurwaarde voor de leegstaande gebouwen. 6 Vóór resultaat op de portefeuille. 7 Vóór verdeling. 8 De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5 de verjaardag van de emissie ( ) naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel (zie ook pagina 133). Het geherwaardeerd netto-actief per aandeel wordt pro forma berekend op een «fully diluted» basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel weer te geven. 9 Eigen Cofinimmo aandelen in handen van de Groep niet inbegrepen. 10 Berekend op basis van het gemiddelde van de gebouwen in portefeuille in Evolutie van het vastgoedresultaat (x E ) Evolutie van het bruto dividend (in e) 200 8, , , , , , , , , , ,

12 2008 in een notendop 10 Verwerving van de rusthuizen Diamant, Rinsdelle en Linthout ( 18,6 miljoen) Verkoop van 21 kantoorgebouwen ( 77,0 miljoen) Verwerving (PPS) van het Politiecommissariaat Zone HEKLA ( 7,2 miljoen) Verwerving van de rusthuizen Vigneron, L Adret en Top Senior ( 12,3 miljoen) Verwerving van de rusthuizen Damiaan, Ter Kameren, Schweitzer en Van Zande ( 77,6 miljoen) Verwerving van het kantoorgebouw Omega Court ( 41,5 miljoen) 2008 JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI Uitgifte van nieuwe gewone aandelen Overdracht van 50% van de erfpachtvorderingen op het gebouw Belliard I-II ( 77,8 miljoen) Vestiging in Frankrijk door de verwerving van 32 zorghuizen van de Korian Groep ( 229,0 miljoen) Uitgifte van nieuwe gewone aandelen ( 63,0 miljoen) Verwerving van het rusthuis L Orée du Bois ( 8,7 miljoen) met uitbreidingsproject ( 5,4 miljoen) Verwerving van een site te Antwerpen, Wipstraat, 24 ( 2,5 miljoen) ter heropbouw van een rusthuis ( 8,8 miljoen) Notering op Euronext Paris Rusthuis Vigneron Politiecommissariaat Zone HEKLA Kantoorgebouw Omega Court

13 11 Verkrijging van het SIIC-statuut Verkrijging van het ISO 14001:2004 milieucertificaat Verwerving van het rusthuis Zevenbronnen ( 5,2 miljoen) Verwerving (PPS) van de Brandweerkazerne van Antwerpen ( 30,2 miljoen) Voltooiing en herstructurering van de Pubstone transactie Verwerving van de rusthuizen Résidence du Parc en Les Jours Heureux ( 10,9 miljoen) JAARVERSLAG 2008 AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER > Verwerving van het rusthuis Hof ter Dennen ( 3,6 miljoen) Verwerving van 14 zorginstellingen in Frankrijk uit handen van de Korian Groep ( 104,5 miljoen) en acquisitieakkoord voor het verwerven van 5 extra instellingen in aanbouw ( 39,9 miljoen) Verkoop van vruchtgebruikvorderingen op de kantoorgebouwen Everegreen, Wet 56 en Luxemburg 40 ( 59,5 miljoen) Verkoop van de kantoorgebouwen Audent 12, Cleydaellaan en Horzel 100 ( 13,9 miljoen) Over het gehele jaar: verkoop van eigen gewone aandelen ( 71,7 miljoen) Rusthuis Zevenbronnen Rusthuis Ter Kameren Brandweerkazerne Antwerpen

14 Beheersverslag 12 Strategie 13 Transacties en verwezenlijkingen in Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen 33 Beheer van de financiële middelen 38 Transacties en verwezenlijkingen in Vooruitzichten Resultaatbestemming 45

15 De strategie van de 3 investeringssegmenten van Cofinimmo wordt ondersteund door de knowhow van eigen Project Management en Property Management teams. 13 JAARVERSLAG 2008 Strategie Investeringssectoren Kantoren Kantoorgebouwen blijven het belangrijkste investeringssegment van Cofinimmo. De investeringsstrategie is gericht op lange termijn huurcontracten, de kwaliteit van de huurder, de ligging van het vastgoed en de ontwikkelingsprojecten voor eigen rekening. Ze omvat eveneens een activa-arbitragebeleid met als doel te allen tijde een kwaliteitspatrimonium te behouden. Cofinimmo staat zelf in voor het operationeel beheer van haar vastgoedpark en haar klanten-huurdersportefeuille. De commerciële medewerkers en het Property Management team, die regelmatige en duurzame relaties met de klanten onderhouden, streven er in de eerste plaats naar hen een totale vastgoedoplossing te bieden, bestaande uit kwaliteitsgebouwen, huurflexibiliteit en aanverwante diensten. Vastgoedsamenwerkingen op lange termijn: Rust- en verzorgingshuizen en cafés Cofinimmo ontwikkelt sinds enkele jaren vastgoedsamenwerkingen op lange termijn met belangrijke marktspelers die actief zijn in gespecialiseerde sectoren, meer bepaald in de rusthuizen- en cafésector (Pubstone). Teneinde deze operationele ondernemingen de mogelijkheid te bieden zich te concentreren op hun hoofdactiviteit of de financiële middelen vrij te maken om hun uitbreiding te financieren, verwerft Cofinimmo hun vastgoedpatrimonium en neemt ze de verantwoordelijkheid op zich voor het structureel onderhoud van de muren, daken en gevels. Ze draagt geen enkel risico m.b.t. de operationele exploitatie van de uitbater en heeft slechts één enkele corporate huurder/debiteur en één enkel huurcontract. De lange termijn huurcontracten die met deze huurders worden ondertekend hebben een positieve impact op de resultaten van Cofinimmo en verbeteren de risicospreiding van de portefeuille. De initiële huurrendementen, die nadien worden geïndexeerd, komen overeen met die van kantoorgebouwen die voor vergelijkbare looptijden verhuurd worden. De kwaliteitsligging van deze gebouwen staat borg voor een aantrekkelijke restwaarde waardoor een positieve evolutie van de netto inventariswaarde van het Cofinimmo aandeel mag verwacht worden. De rust- en verzorgingssector kent bovendien belangrijke demografische eigenschappen en biedt een belangrijk expansiepotentieel. Publiek-Private Samenwerkingsverbanden voor gebouwen met een bijzondere bestemming De overheid heeft een steeds grotere behoefte om gebouwen te renoveren of te bouwen en zo kwalitatief betere ruimten voor collectief gebruik of betere werkomstandigheden te creëren. Ze wenst ook steeds meer de verantwoordelijkheid voor de bouw en het onderhoud van deze gebouwen uit handen te geven. De Publiek-Private Samenwerking is één van de mogelijkheden voor dergelijke behoeften. Daar Cofinimmo constant op zoek is naar stabiele investeringen met weinig risico s en ze zich bewust is van de rol die ze kan spelen bij de renovatie en de duurzame verbetering van het patrimonium in het stedelijk milieu, investeert ze in dit type projecten, zelfs voor niet-traditionele gebouwen zoals gerechtshoven, brandweerkazernes of politiecommissariaten. Deze operaties resulteren over het algemeen in financiële leasingcontracten en verlenen Cofinimmo de definitieve eigendom van de gebouwen niet (1). 1 Namelijk wanneer Cofinimmo niet geniet van de restwaarde omwille van de toekenning van een aankoopoptie aan de tegenpartij op het einde van het contract.

16 Beheersverslag 14 De strategie van deze 3 investeringssegmenten wordt ondersteund door de knowhow van eigen Project Management en Property Management teams. Dankzij de coördinatie van de bouwwerken, renovatieprojecten, uitbreidingen en ontwikkelingsprojecten is het mogelijk op lange termijn een gebouwenportefeuille van hoge kwaliteit te behouden en het patrimonium in elke tak te laten groeien. Acquisitiecriteria Cofinimmo heeft 25 jaar ervaring op het vlak van het verwerven en beheren van vastgoed. Enkel aankoopdossiers die financiële perspectieven bieden met een positieve invloed op de resultaten en het risicoprofiel van Cofinimmo worden weerhouden. De financiële doelstellingen steunen op nauwkeurige evaluatiemodellen die opgebouwd zijn rond precieze financiële criteria. Voor acquisities van gebouwen waarvan de investeringswaarde binnen het portefeuille gemiddelde ligt en waaraan er geen specifieke financiering gekoppeld is, wordt het beslissingscriterium bepaald door de geactualiseerde waarde (tegen de gemiddelde gewogen kost van het eigen vermogen en de schuld) van, enerzijds, de door de exploitatie van de investering gerealiseerde cashflow op lange termijn, en, anderzijds, de restwaarde, vergeleken met de aanschaffingsprijs, kosten inbegrepen. Voor grootschalige operaties (> 7% van de waarde van het patrimonium) en/of operaties waaraan een specifieke financieringsstructuur gekoppeld is, bestudeert de onderneming bovendien de gemiddelde waardecreatie op 5 jaar van het netto courant resultaat per aandeel en van de geherwaardeerde netto-actiefwaarde per aandeel. Indien een contract voorziet dat Cofinimmo niet de definitieve eigenaar van het gebouw is (zoals bijvoorbeeld in de meeste Publiek-Private Samenwerkingsverbanden), wordt het potentieel van de investering gemeten door de «Internal Rate of Return» (IRR), die het rendement van het geïnvesteerd kapitaal berekent. Dit moet hoger zijn dan de gemiddelde gewogen kost van het kapitaal. Naast de gebruikelijke «due diligence» studies wordt voor elk bestudeerd gebouw ook een rating opgemaakt die zowel de intrinsieke eigenschappen evalueert (voor kantoorgebouwen: de omvang en de opdeelbaarheid van de ruimten, de parkingratio, de vrije hoogten, het daglicht, de energieprestatie,...), als de eigenschappen betreffende de ligging (bereikbaarheid met de auto of het openbaar vervoer, activiteit van de submarkt, niveau van de plaatselijke taksen,...) en de omgeving rond het gebouw (aanwezigheid van winkels, hotels, mooi uitzicht,...). Elke nieuwe investering moet uiteraard een rating krijgen die het gemiddelde van de hele portefeuille verbetert. Geografische aanwezigheid Tot 2006 was Cofinimmo uitsluitend aanwezig in België. In 2007 heeft de onderneming zich tevens gevestigd in Nederland (deel van de Pubstone portefeuille) en in 2008 in Frankrijk (rust- en ziekenhuizen). In beide gevallen gebeurde dit via lange termijn partnerships met huurdersuitbaters. Vanuit geografisch standpunt geeft Cofinimmo er enerzijds de voorkeur aan zich te vestigen in buurlanden van België en anderzijds een vestigingsritme te volgen dat de onderneming toelaat een gedegen kennis op te doen van de gekozen buitenlandse vastgoedmarkten, zoals bijvoorbeeld van de lokale gebruiken. Als in een buurland een fiscaal regime van «real estate investment trust» bestaat dat gelijkaardig is aan dat van de Vastgoedbevak, dan zal de voorkeur van Cofinimmo naar dit land uitgaan. Investeringsstrategie Kantoren Vastgoedpartnerships Publiek-Private Samenwerkingen (Her)ontwikkeling Huurrisico Lange termijn huurcontracten Ligging Rust- en ziekenhuizen Pubstone Financiële leasing op lange termijn Ondersteund door de Project en Property Management teams

17 15 Ontwikkeling voor eigen rekening Onder ontwikkeling voor eigen rekening verstaat Cofinimmo de grondige renovatie van (kantoor)gebouwen die op lange termijn zullen worden verhuurd en in de portefeuille worden gehouden. Het bedrag geïnvesteerd in deze activiteit, die de optimalisatie van het investeringsrendement mogelijk maakt, blijft beperkt tot 10% van de investeringswaarde van de portefeuille, teneinde het risicoprofiel van de onderneming niet te beïnvloeden. Ze maakt het tevens mogelijk aan klantenbinding te doen door hen gebouwen aan te bieden die aan hun verwachtingen beantwoorden en de onderhoudskosten te beperken door duurzaam te bouwen. Het Project Management team van Cofinimmo is verantwoordelijk voor het beheer van de ontwikkelingsprojecten, de zware renovaties en de decoratieof inrichtingswerken van de kantoorruimten. Het team stelt de renovatieplannen op en staat in voor hun uitvoering. Zo kan Cofinimmo haar klanten kwaliteitsgebouwen waarborgen die op lange termijn comfortabel en economisch zijn. Bovendien stelt Cofinimmo alles in het werk om bij de ontwikkeling van haar patrimonium te streven naar milieubehoud en een minimale ecologische voetdruk (zie eveneens pagina 58). Financieringen De rendabele groei en de stabiele en proactieve relatie met de klanten zijn essentieel omdat ze bijdragen tot de financiële resultaten van de onderneming en het belang van haar aandeelhouders. Dankzij het behoud van een goede bezettingsgraad, het verlagen van de kosten m.b.t. de niet-verhuurde ruimten, de investering in kwaliteitsprojecten en de uitvoering van een beleid gericht op vastgoedpartnerships, kan de Groep operationele financiële resultaten conform de vooruitzichten realiseren en de nodige basis leggen voor de dividenduitkering. De investerings capaciteit van Cofinimmo is gebaseerd op haar bekwaamheid om nieuw eigen vermogen samen te brengen en op haar schuldcapaciteit. Hoewel het wettelijk statuut van Vastgoedbevak een schuldratio van 65% toelaat (schulden op het actieftotaal) is Cofinimmo met haar bankpartners een lagere schuldratio overeengekomen (< 60%), wat toelaat aantrekkelijkere bankmarges te verkrijgen. In het kader van de overeenkomsten met de banken, wordt deze schuldratio berekend door de netto financiële schulden te delen door de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (financiële vorderingen inbegrepen). Commercieel beleid Parallel voert Cofinimmo een commercieel beleid dat zich toespitst op de nauwe relatie met en het vertrouwen van haar klanten en de optimalisering van de bezettingsgraad van haar portefeuille. De onderneming biedt haar klanten de thans onontbeerlijke flexibiliteit wat betreft de voorwaarden en de looptijd van de lopende contracten in een context waarin ze zich snel moeten aanpassen aan veranderingen (fusies, overnames, herstructureringen, ) en aan de steeds evoluerende vereisten op het gebied van functionaliteit van hun gebouw (nieuwe technologieën, toegankelijkheid, comfort, verbruik, ). Concreet biedt Cofinimmo haar huurders de mogelijkheid de gehuurde oppervlakte te verkleinen of te vergroten of binnen de portefeuille te verhuizen, waarbij de modaliteiten en voorwaarden van de huurcontracten zo goed mogelijk worden nageleefd. Cofinimmo's omvang en het hieruit voortvloeiende concurrentievoordeel worden op die manier optimaal benut. Bovendien biedt Cofinimmo een uitgebreid gamma van vastgoeddiensten aan, met de bedoeling het beheer van de kantoorruimten te vergemakkelijken en dus de tijd die de klanten hieraan wijden te beperken. De onderneming stelt onderhouds- (reiniging, technisch onderhoud, kleine herstellingen, ), veiligheids- (bewaking, huisbe waarders, ) en beheersdiensten van de werkruimte (ontwerp en inrichting van de ruimten, ) ter beschikking. Hiervoor doet de onderneming beroep op gespecialiseerde onderaannemers. Deze diensten worden aangeboden aan competitieve prijzen, conform de marktmarges. Elke klant kiest vrij van welke diensten hij gebruik wil maken. Deze «one-stop shopping» biedt de klanten een grotere efficiëntie en draagt bij tot klantenbinding. Eén enkele contactpersoon, de Property Manager van het gebouw, is verantwoordelijk voor de gehele coördinatie van het vastgoedbeheer, waaronder de offertes, de opvolging van de uitvoering van de werken en de kwaliteitscontrole. JAARVERSLAG 2008

18 Beheersverslag 16 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN in 2008 Totale portefeuille Op bedraagt de reële waarde (1) van het geconsolideerde vastgoedpatrimonium 3 134,70 miljoen en de investeringswaarde (2) 3 247,04 miljoen. Het patrimonium bestaat uit gebouwen, goed voor een totale bovengrondse huuroppervlakte van m². De kantoren vertegenwoordigen 62,2% (3) van het patrimonium, de rusthuizen 22,2% en de Pubstone portefeuille 13,3%. De andere investeringssectoren zijn niet significant (2,3%). De gebouwen zijn hoofdzakelijk gelegen in België (85,4%). De gebouwen gelegen in het buitenland betreffen, enerzijds, de investeringen in de zorg- en gezondheidssector in Frankrijk (9,7%) en, anderzijds, de Nederlandse Pubstone portefeuille (4,9%). Investeringen (4) In 2008 investeerde Cofinimmo in nieuwe acquisities voor een totaal bedrag van 554,33 miljoen, waarvan 43,48 miljoen in de kantorensector, 472,83 miljoen in de rusthuizensector, 37,35 miljoen in Publiek-Private Samenwerkingen en tot slot 0,67 miljoen in de Pubstone portefeuille. Bovendien werden investeringsverbintenissen aangegaan voor een totaal bedrag van 54,50 miljoen, hoofdzakelijk in de rusthuizensector. Desinvesteringen Binnen het kader van haar beleid gericht op portefeuillearbitrage, heeft Cofinimmo 26 activa verkocht, hoofdzakelijk kantoorgebouwen, voor een totaal bedrag van 91,29 miljoen waarbij een meerwaarde van 4,71 miljoen werd gerealiseerd. De onderneming verkocht tevens erfpachtvorderingen en vruchtgebruikvergoedingen op verschillende kantoorgebouwen voor een totaal bedrag van 137,30 miljoen, met een meerwaarde van 6,81 miljoen. Bouw- en renovatiewerken Met als doel een optimale kwaliteit van haar patrimonium te waarborgen, realiseerde de onderneming in 2008 voor een totaal bedrag van 48,19 miljoen aan bouw- en renovatiewerken. Hiervan werd 21,96 miljoen besteed aan de kantorenportefeuille, 23,23 miljoen in de rusthuizensector en tenslotte 3,0 miljoen aan de Pubstone portefeuille. Commerciële en vastgoedresultaten Het huurleegstandrisico waarmee Cofinimmo elk jaar geconfronteerd wordt, bedraagt gemiddeld 8% van de totale portefeuille en 12 tot 15% van de kantorenportefeuille alleen. Dankzij de inspanningen van de commerciële teams kon de 5 laatste jaren gemiddeld 75% van het huurleegstandrisico worden veiliggesteld. In 2008 werd 79% van dit risico gevrijwaard dankzij hernieuwingen van aflopende huurcontracten; van de overige 21% werd 9% gevrijwaard dankzij nieuwe verhuringen gedurende het jaar. Risicobeheer van de huurleegstand (in %) % Evolutie van de bezettingsgraad (5) Cofinimmo vs. de markt (in %) Effectieve vertrekken Heronderhandelingen Niet-uitgeoefende opzeggingen of hernieuwde huurcontracten Cofinimmo Markt 5 De bezettingsgraad wordt berekend door de (geïndexeerde) contractuele huurprijzen van de lopende huurcontracten te delen door de som van deze contractuele huurprijzen en de geraamde huurwaarden van de leegstaande oppervlakten. Deze laatste worden berekend op basis van het niveau van de gangbare huurprijzen op de markt. 1 De reële waarde wordt bekomen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van registratierechten en/of BTW af te trekken. 2 De investeringswaarde is de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs verkregen kan worden in normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, vóór aftrek van de transactiekosten, en wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. 3 De uitsplitsing van de portefeuille gebeurt op basis van de investeringswaarde. 4 Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld, werd de investeringswaarde voor elkeen van de in 2008 gerealiseerde investeringen bepaald door de onafhankelijke deskundige niet overschreden.

19 17 Bovendien heeft de diversificatie in de rusthuizensector en de Pubstone portefeuille, waarvan de bezettingsgraad 100% bedraagt, een positieve impact op de globale bezettingsgraad en verbetert ze de risicospreiding. JAARVERSLAG 2008 Het patrimonium van Cofinimmo kent -bij ongewijzigde samenstelling- een negatieve variatie van de reële waarde van 1,92% over de 12 maanden van Bij reële samenstelling, bedraagt deze variatie -1,96%, wat neerkomt op een bedrag van 63,8 miljoen. Het bruto rendement van de totale portefeuille, eveneens bij reële samenstelling, evolueerde van 6,75% op naar 6,88% op ; die van de kantorenportefeuille alleen van 6,94% naar 7,18%. Deze waardevermindering wordt beperkt door: de indexering van de huurcontracten die afgesteld is op de inflatie, en dus bijzonder hoog ligt voor 2008; de uitstekende bezettingsgraad van de gebouwen die 97,85% bedroeg op ; de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten voor het patrimonium van Cofinimmo die evolueerde van 8,3 jaar (eind 2004) naar 9,7 jaar (eind 2006) en vervolgens naar 12,3 jaar eind 2008 voor de volledige portefeuille (1). Dit is een uitzonderlijk niveau onder de Europese vastgoedvennootschappen en is een bijzonder welkome zaak in de huidige conjuncturele context. Tijdens de periode , die door de marktwaarnemers doorgaans wordt omschreven als de «vastgoedbel», zijn de waarden in de grote Europese steden zoals Parijs, Frankfurt en Londen spectaculair gestegen terwijl de Brusselse markt nagenoeg stabiel is gebleven. Kapitalisatierentevoeten toegepast op het patrimonium van Cofinimmo en rendement van Belgische Staatsobligaties (in %) Cofinimmo Kantoren Portefeuille Cofinimmo Totale Portefeuille De «prime yield (2)» op de kantoormarkt in Brussel eind 2008 (6,00%) is identiek aan het niveau dat 3 jaar eerder werd geboekt. De grootste schommeling tijdens deze periode bedroeg slechts 50 basispunten (5,50% eind 2007, bron: DTZ Research) Belgische Staatsobligatie 10 jaar Bovendien is de waarde per m² van de kantorenportefeuille van Cofinimmo tijdens de 6 laatste jaren zeer weinig veranderd: begin 2005, begin 2007 en eind 2008; de waarden per m² van de rusthuizen en de cafés liggen aanzienlijk lager: respectievelijk en eind Daar de werkelijke waardetest pas bij de effectieve verkoop plaatsvindt, is het tot slot meldenswaardig dat Cofinimmo sinds haar erkenning als Vastgoedbevak in 1996 bij 53 verschillende transacties voor miljoen aan gebouwen heeft verkocht. Daarbij werd een gemiddelde meerwaarde (zonder honorering van de tussenpersonen en andere diverse kosten) van 11,3% geboekt in vergelijking met de laatste expertises (in investeringswaarde) die aan deze verkopen voorafgingen. Tijdens de jaren 2005 tot 2008 bedroeg dit gemiddelde +17,25% en voor 2008 alleen +7,2%. Evolutie van de waarde/m 2 kantoren (x E 1 000/m 2 ) Golfoorlog TMT crisis Subprime Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Brussel Frankfurt London WE London City Parijs 1 Voor de kantoren alleen: 7,7 jaar. 2 Het gaat om een maximaal rendement, m.a.w. van een gebouw dat verhuurd wordt tegen zijn volledige marktwaarde, met een superieure kwaliteit, een topligging en toonaangevende huurders.

20 Beheersverslag 18 Sectorinformatie Huursituatie per bestemming Gebouwen Bovengrondse oppervlakte (in m²) Contractuele huurgelden (x 1 000) Bezettingsgraad (in %) Huren + GHW op leegstand (x 1 000) Geschatte Huurwaarde (GHW) (x 1 000) Kantoren , Rusthuizen , Pubstone , Andere , Projecten & renovaties n.a Grondreserve n.a ALGEMEEN TOTAAL VAN DE PORTEFEUILLE , Uitsplitsing per bestemming - in investeringswaarde 62,2% Kantoren 22,2% Rusthuizen 13,3% Pubstone 2,3% Andere Relatief belang van de belangrijkste gebouwen - in investeringswaarde 5,7% Egmont I 4,8% Vorst 25 3,7% North Galaxy 3,1% Livingstone 6 2,4% Egmont II 2,2% Park Lane 2,0% Bourget 42 1,8% Montoyer Wetenschap 1,8% Mechelen Station 1,6% Serenitas 70,8% Andere Risicodiversificatie is één van de hoofdkenmerken van Vastgoedbevaks (2). De portefeuille van Cofinimmo heeft een evenwichtige spreiding, het grootste gebouw Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde vertegenwoordigt slechts 5,7% van de geconsolideerde portefeuille. 85,4% België 64,7% Brussels Gewest & Periferie 12,6% Vlaams Gewest 8,1% Waals Gewest 9,7% Frankrijk 4,9% Nederland Belangrijkste klanten (3) - in contractuele huurbedragen 18,7% Regie der Gebouwen 12,8% AB InBev Group 8,7% Internationale 47,4% Andere openbare sector 7,3% Korian Groep 5,1% AXA Groep Uitsplitsing per bestemming - in ontvangen huurbedragen (1) (x E 1 000) Kantoren Rusthuizen Pubstone Andere 1 Het verschil tussen de reëel ontvangen huur en de contractuele huur wordt verklaard door de huurvrije periode die aan het begin van bepaalde huurcontracten wordt toegekend en de prorata temporis leegstand van gebouwen tijdens de voorbije 12 maanden. Maturiteit van de portefeuille (4) 30% Huurcontracten < 6 jaar Kantoren 1% Huurcontracten < 6 jaar Rusthuizen 1% Huurcontracten < 6 jaar Andere 13% Huurcontracten 6-9 jaar Kantoren 20% Huurcontracten > 9 jaar Publieke sector (Kantoren) 19% Huurcontracten > 9 jaar Rusthuizen 13% Huurcontracten > 9 jaar Pubstone 2% Huurcontracten > 9 jaar Kantoren 1% Huurcontracten > 9 jaar Andere 2 Cf. Art. 43 van het KB van Eind 2008 vertegenwoordigden de 5 belangrijkste klanten van Cofinimmo 52,6% van de huurinkomsten. 4 Tot aan de eerstkomende opzegoptie.

21 19 JAARVERSLAG 2008 Gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten - in contractuele huurbedragen (in aantal jaren) 14 12,3 Gewaarborgde huurinkomsten - in contractuele huurbedragen (x E ) ,7 7, Totale portefeuille - Tot aan het einde van de huurcontracten Totale portefeuille - Tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid Kantoren - Tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid Gewaarborgde inkomsten tot aan het einde van de huurcontracten: 12,3 jaar AXA Groep Korian Groep Europese Unie Kantoren (andere huurders) Regie der Gebouwen Rusthuizen (andere operatoren) AB InBev Group De resterende looptijd tot aan de vervaldag van de huurcontracten die van kracht zijn op bedraagt 11,7 jaar indien elke huurder zijn contract bij de eerste mogelijke opzegoptie («break») zou opzeggen. Dit cijfer stijgt tot 12,3 jaar indien geen enkele opzegoptie zou worden uitgeoefend, m.a.w. als alle huurders tot aan het contractuele einde van de huurcontracten in hun gebouw blijven. Dankzij de in 2008 ondertekende huurovereenkomsten is de gemiddelde resterende looptijd van de portefeuille in 12 maanden tijd met 4,5% toegenomen. Een minimum van 70% van de huurinkomsten is contractueel gewaarborgd tot in Dit percentage stijgt tot 80% indien geen enkele opzegoptie («break») zou worden uitgeoefend en de huurders tot aan het contractuele einde van de huurovereenkomsten in hun gebouw zouden blijven.

22 Beheersverslag 20 Kantoren Hoewel vastgoed beter dan talrijke andere economische sectoren weerstand biedt, ontsnapt het niet aan de algemene vertrouwenscrisis die in 2008 is losgebarsten. Op de Brusselse kantoormarkt bedraagt de totale oppervlakteinname («take-up») bijna m², hetzij ongeveer 10% onder het gemiddelde niveau van de 5 laatste jaren. Er dient te worden opgemerkt dat de Europese Commissie op zich alleen al 10% van deze «take-up» voor haar rekening neemt, meer bepaald door een omvangrijke inhuurneming van m² in de Noordwijk, wat voor de broodnodige afname van de huurleegstand in deze wijk zorgde. De Commissie, die sinds 2 jaar afwezig was op de markt, tempert zo de terugval van de huuractiviteit van de privé sector, die iets is bekoeld door de financiële crisis van de voorbije maanden. De gemiddelde huurleegstand in Brussel handhaaft zich op een niveau dat zeer dicht in de buurt van 10% ligt en zal in 2009 niet verbeteren omdat een aantal grootschalige projecten op de markt komt. Dat is meer in het bijzonder het geval in het stadscentrum en in de Europese Wijk. Deze situatie zet de huur uiteraard onder druk, hoewel deze druk thans weliswaar tamelijk bescheiden is. In tegenstelling tot de buurmarkten van bijvoorbeeld Londen en Parijs, ligt het huurniveau in Brussel niet uitzonderlijk hoog. Dit verklaart waarom, samen met het belangrijke gewicht van de Europese Instellingen in onze markt, de conjunctuurcycli slechts gematigde huurschommelingen veroorzaken. Terwijl de Gedecentraliseerde regio een leegstand van 12% handhaaft omdat er nagenoeg geen nieuwe projecten zijn, geldt dit niet voor het Central Business District (CBD) met een leegstand van 7% en waar er in 2009 bijna m² nieuwe ruimtes bijkomen. Daar er geen belangrijke opleveringen zijn, zou de Periferie zijn gebruikelijke niveau van 18 tot 20% moeten handhaven. De Antwerpse kantoormarkt deed het goed in 2008 en zette het ritme van de voorbije jaren verder met een oppervlakteinname van m². Op de investeringsmarkt worden de laatste maanden van 2008 gekenmerkt door het nagenoeg uitblijven van belangrijke transacties. Het jaarvolume bedraagt met moeite 3 miljard, in vergelijking met 5 miljard de 2 vorige jaren. De financiële crisis is ook hier voelbaar: de investeerders met een belangrijke schuldenlast zijn verdwenen en de Duitse fondsen die sterk actief waren op onze markt, werden afgeschrikt en wachten betere tijden af wordt dus een uitdaging! Het ziet ernaar uit dat ondernemingen 2 keer zullen nadenken vooraleer ze risico s nemen, wat niet gunstig is voor de uitbreiding van kantoorruimtes. Portefeuilles met een overwicht aan lange termijn huurcontracten zullen hieronder minder lijden. Op bestaat de kantorenportefeuille van Cofinimmo uit 101 uitsluitend in België gelegen gebouwen, die een totale bovengrondse oppervlakte van m² en een investeringswaarde van 2 021,67 miljoen (1) vertegenwoordigen. Het interne team dat instaat voor het beheer ervan bestaat uit 55 personen, waarvan er 41 rechtstreeks betrokken zijn bij het portefeuillebeheer (Property en Project Management). De overige 14 personen leveren juridische, commerciële, fiscale en boekhoudkundige ondersteuning. Investeringen Op verwierf Cofinimmo 100% van de aandelen van de NV Omega 8-10, toen eigenaar van het kantoorgebouw Omega Court gelegen te Brussel. De aankoopwaarde van het gebouw bedraagt 41,5 miljoen. Deze nieuwbouw telt m² en 187 parkeerplaatsen. Het verwachte bruto huurrendement op deze investering bedraagt bij volledige verhuring 6,5 à 7,0%, afhankelijk van de verkregen huurprijzen. Op was het gebouw al voor 37% verhuurd. Op verwierf Cofinimmo voor een bedrag van 1,98 miljoen een semi-industriële grond gelegen in de Kouterveldstraat 6 te Diegem, aangrenzend aan het businesspark Park Lane. Desinvesteringen Gebouwen Op heeft Cofinimmo de erfpachtrechten voor een duur van 99 jaar op 19 gebouwen van het Keiberg Business Park te Zaventem overgedragen -dat zijn alle gebouwen die zij bezat in dit park-, evenals de 2 gebouwen Woluwe Garden 26 en 30 te St-Stevens-Woluwe. Het totaal bedrag van deze overdrachten bedraagt 77,0 miljoen. Dankzij de verkoop van deze gebouwen, realiseerde Cofinimmo een meerwaarde van 4,2 miljoen, i.e. 5,66% meer dan de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige en 5,81% meer dan de reële waarde (boekwaarde). Eind december 2008 heeft Cofinimmo een erfpachtrecht van 99 jaar op het gebouw Horzel 100 te Brussel afgestaan, en de gebouwen Audent 12 te Charleroi en Cleydaellaan te Aartselaar verkocht voor een totaal bedrag van 13,85 miljoen, met een meerwaarde van 0,49 miljoen. Financiële activa In het kader van een overeenkomst die eind 2007 ondertekend werd, betreffende de verkoop van 100% van de erfpachtvorderingen op het gebouw Belliard I-II, heeft Cofinimmo op % van deze erfpachtvorderingen afgestaan (de overige 50% werd reeds in 2007 afgestaan), voor een bedrag van 77,78 miljoen, met een meerwaarde van 4,68 miljoen. Op verkocht Cofinimmo de vruchtgebruikvergoedingen die de Europese Commissie verschuldigd is op de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen te Brussel, en waarvan de initiële looptijd 15 jaar bedraagt, aan een filiaal van de Groep Société Générale voor een totaal bedrag van 59,52 miljoen, i.e. met een meerwaarde van 2,13 miljoen. De vruchtgebruiken op deze gebouwen eindigen tussen december 2020 en april Cofinimmo blijft de naakte eigenaar ervan en behoudt het indexeringsgedeelte van de vordering met betrekking tot het gebouw Luxemburg De reële waarde bedraagt 1 956,87 miljoen.