VERKOOP- EN VERHUURGIDS

Transcriptie

1 VERKOOP- EN VERHUURGIDS

2

3 VOORWOORD Verkopen, verhuren, met of zonder makelaar, met of zonder notaris...de verkoop en verhuur van onroerend goed roept heel wat vragen op. En brengt vaak heel wat stress met zich mee. Hebbes! maakt het u graag een stuk gemakkelijker. Met dit infoboekje waarin u een antwoord vindt op de meest gestelde vragen. Logisch opgebouwd Dit boekje is in de eerste plaats een handige gids vol concrete antwoorden op tal van vragen over verkopen en verhuren. Om u een optimaal overzicht te bieden, hebben we de vragen per onderwerp gebundeld. Zo vindt u onmiddellijk het antwoord op de vraag die door uw hoofd spookt. Handige gids Dit boekje is in de eerste plaats een handige gids. Die u een goed beeld geeft van wat mag en kan. Hebt u een erg specifieke vraag? Wenst u meer details? Neem dan contact op met uw makelaar of notaris. Zij hebben de knowhow en ervaring om u snel de juiste informatie te bezorgen. Wij wensen u alvast veel leesgenot. Het HEBBES-team

4 INHOUD IK GA VERKOPEN DE MAKELAAR 1. Verkoop ik zelf of schakel ik een makelaar in? 9 2. Mag iedereen zich zomaar als makelaar vestigen? 9 3. Hoe verloopt een verkoop via uw makelaar? Welke makelaar kies ik? Is mijn makelaar betrouwbaar? Hoeveel kost een makelaar? Hoe professioneel is mijn makelaar? Kies ik voor een klein of groot kantoor? Welke dienstverlening krijg ik? Wat staat er in de makelaarsovereenkomst? Heeft de verkoper ook verplichtingen bij deze overeenkomst? Wat is een exclusiviteitscontract? Is exclusiviteit een voordeel voor de verkoper? Wat is de ideale duurtijd van de overeenkomst? Kan een makelaar in mijn naam de verkoop sluiten? Hoe verbreek ik mijn contract? Mijn verkoopopdracht is voorbij maar mijn woning is nog niet verkocht. Wat nu? Ik heb een makelaar maar verkoop zelf mijn onroerend goed? Moet ik hem dan nog betalen? 19 DE VERKOPER 19. Mag iedereen zomaar een onroerend goed verkopen? Mag ik mijn onroerend goed alleen verkopen? Mogen ouders hun eigendom verkopen zonder toestemming van de kinderen? Mag iemand die in een rusthuis zit zijn eigendom verkopen? Mag een eigendom van een minderjarige worden verkocht? 21 DE NOTARIS 24. Wat is een notaris? Wat kan een notaris voor u doen? Wanneer schakel ik een notaris in? Welke notaris moet ik kiezen? Wie kiest de notaris bij een verkoop? 23 4

5 DE VERKOOP 29. Wat is een verkoop uit de hand? 24 OPENBARE VERKOOP 30. Wat is een openbare verkoop? Hoe verloopt een vrijwillige openbare verkoop? Hoe verloopt een gedwongen openbare verkoop? Wat als de koper bij een openbare verkoop in gebreke blijft? Wat is een command-benoeming of -verklaring? Wat is een verkoop op lijfrente? 28 VERKOOP UIT DE HAND UW SLAAGKANSEN VERHOGEN 36. Is mijn vraagprijs realistisch? Wat bepaalt de waarde van mijn onroerend goed? Hoe maak ik mijn woning aantrekkelijker? Moet ik investeren om de verkoopprijs te verhogen? Wat is de beste periode om te verkopen? Hoe zet ik mijn onroerend goed in de schijnwerpers? Waarom een Te Koop -bord? Waar plaats ik een advertentie? Hoe plaats ik een advertentie in HEBBES? Wat zet ik in mijn advertentie? 35 DE OVEREENKOMST 46. Wat is een onderhandse verkoopovereenkomst? Wat mag er niet ontbreken in de overeenkomst? Is het onroerend goed in de overeenkomst omschreven? Is er bedenktijd mogelijk? Een kandidaat-koper wil een optie nemen. Wat doe ik? Mag ik een voorschot vragen aan de koper? Hoeveel? Wat gebeurt er tussen het tekenen van de onderhandse overeenkomsten het verlijden van de notariële akte? Wat betekent het verlijden van de akte? Waarom is een notariële akte nodig? Mijn koper wil nu al intrekken maar de notaris heeft de authentieke akte nog niet verleden. Wat doe ik? De koper overlijdt tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte. Wat nu? 41 5

6 FINANCIËLE KWESTIES 57. Wanneer krijg ik het geld van de verkoop? Moet ik belastingen betalen op de winst die ik maak? Hoeveel bedraagt de belasting op meerwaarde voor onbebouwde bouwgronden? Hoeveel is de belasting op meerwaarde voor gebouwen? Valt de verkoop soms onder het BTW-stelsel? Wanneer mag ik BTW aanrekenen? Wat is prijsbewimpeling? Wat is tekortschatting? 45 PRAKTISCHE VRAGEN 65. Wanneer zeg ik mijn brandverzekering op? Wat mag ik allemaal uit de woning meenemen? Wanneer overhandig ik de sleutel aan de koper? Welke kosten moet ik betalen nadat ik mijn flat heb verkocht? 47 PROBLEEMGEVALLEN 69. Wat als de woning verhuurd wordt? Wat als er een recht van voorkoop is? Wat als er vruchtgebruik is op het onroerend goed? Wat als de woning is opgenomen in een inventaris van leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid/onbewoonbaarheid? Wat als het onroerend goed geklasseerd is? Wat als de eigendom overbelast is met hypotheken? Wat als de eigenaar schulden heeft bij de belastingen? Wat als eigendom zondigt tegen stedenbouwkundige regels? Wat als er kans is op beslaglegging? Wat als het eigendom op een ruilverkaveling ligt? Wat als er erfdienstbaarheden zijn? Wat als er verhaalbelastingen verschuldigd zijn? 51 6

7 INHOUD IK GA VERHUREN OVEREENKOMST 81. Is een schriftelijke overeenkomst nodig? Moet de woning gedetailleerd worden beschreven? Waarom een huurcontract laten registreren? Wat is het voordeel van een notariële akte? Hoe lang kan een huurcontract lopen? 54 STOPPEN CONTRACT 86. Mag de verhuurder het contract vervroegd opzeggen? Kan de huurder het huurcontract vervroegd opzeggen? Wat als beide partijen akkoord zijn om de overeenkomst te verbreken? Maakt het overlijden van huurder een einde aan de verbintenis? Wat als de verhuurde eigendom van eigenaar verandert? 55 HUURPRIJS EN KOSTEN 91. Hoe hoog mag de huurprijs zijn? Kunt u de huurprijs herzien? Hoe gaat een herziening in zijn werk? Welke kosten betaalt u als verhuurder? Hoe betaalt de huurder de extra kosten? 57 VERPLICHTINGEN & SOCIALE VERHUURKANTOREN 96. Wat zijn uw verplichtingen als verhuurder? Is een huurwaarborg verplicht? Moet de huurder vermelden dat hij in het pand handel zal drijven? Mag de huurder het pand verbouwen in functie van zijn bedrijf? Is een huuroverdracht of onderverhuring toegestaan? Wat zijn sociale verhuurkantoren? Waarom verhuren aan een sociaal verhuurkantoor? Waar vindt u de Sociale verhuurkantoren? 60 7

8 INLEIDING Wilt u een huis, appartement, flat of bouwgrond verkopen? Dan streeft u ongetwijfeld naar een verkoop die: zoveel mogelijk opbrengt zo weinig mogelijk zorgen geeft zo snel mogelijk tot stand komt Wij helpen u hierbij. In het eerste deel van dit infoboekje vindt u waardevolle tips, advies en informatie voor iedereen die een onroerend goed wil verkopen. Zo weet u als verkoper perfect waar u aan toe bent, op welke dingen u moet letten én op wie u een beroep kunt doen om u te helpen. Zit u met vragen die op deze pagina s niet behandeld worden? Stel ze dan gerust aan uw makelaar of notaris. Zij beheersen de materie door en door en zijn u snel en goed van dienst. Ik ga verkopen

9 de rug en beheerst de juridische en administratieve regels van A tot Z. U bent dus zeker dat alles 100% wettelijk geregeld is. DE MAKELAAR 1. Verkoop ik zelf of schakel ik een makelaar in? Werk best met een makelaar. Dan bent u zeker dat: u de best mogelijke prijs ontvangt alles wettelijk perfect in orde is u zich op geen enkel moment zorgen moet maken. Vermijd geldverlies Staat u zelf in voor de verkoop? Dan bent u best goed geïnformeerd. Er zijn tal van verplichtingen waar u aan moet voldoen. Een kleine fout of vergetelheid is voldoende om een lucratieve verkoop te doen afspringen. Of om grote boetes te krijgen. De media-aandacht die een vastgoedmakelaar aan uw pand geeft, verhoogt de kans op een hogere verkoopprijs. Volledig up-to-date Makelaars scholen zich constant bij. Via opleidingen en interne omzendbrieven blijven zij volledig op de hoogte van de nieuwste evoluties in de wetgeving én de sector. Zo garanderen ze u een vlekkeloze en efficiënte afhandeling. Meer kans op succes De makelaar heeft veel commerciële ervaring en kent de vastgoedmarkt uit zijn omgeving op zijn duimpje. Bovendien beschikt hij over middelen die de kans op een succesvolle verkoop verhogen. Zoals: een website, speciale software, een (inter)nationaal netwerk, marketinginstrumenten, kanalen om kandidaat-kopers te bereiken,... Kies voor een kantoor dat in de buurt van uw woning gelegen is. Kandidaat kopers gaan tenslotte ook deze kantoren bezoeken. De beste prijs Vraagt u teveel? Dan krijgt u uw pand niet verkocht. Vraagt u te weinig? Dan loopt u een deel geld mis. De makelaar heeft voldoende ervaring om de juiste marktwaarde in zijn regio in te schatten. Zo haalt hij het maximum uit uw verkoop. 2. Mag iedereen zich zomaar als makelaar vestigen? Geen zorgen meer Een makelaar is een specialist in de verkoop van vastgoed. Hij heeft een speciale opleiding achter Neen. Er gelden strenge regels die ervoor zorgen dat u als klant maximaal wordt beschermd: DE MAKELAAR 9

10 DE MAKELAAR Wettelijk beschermd Vastgoedmakelaar is een wettelijk beschermd beroep. Een makelaar mag zich pas vestigen na erkenning door het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV). Een BIV-inschrijvingsnummer vormt hiervan het bewijs. Bewijs van betrouwbaarheid Het inschrijvingsnummer is hét bewijs dat u met een erkend makelaar handelt. Het nummer moet goed zichtbaar zijn in het makelaarskantoor. Op vindt u bovendien een actuele lijst van alle erkende vastgoedmakelaars in België. Een vastgoedmakelaar zonder BIV-nummer mag geen contracten met eigenaars tekenen. Doet hij dit toch dan is het contract nietig! Strenge procedure Voordat het BIV een makelaar erkent moet hij: de nodige diploma s en/of beroepservaring hebben één jaar stage in de praktijk hebben gevolgd over een blanco strafblad beschikken zich akkoord verklaren met de deontologie voor de vastgoedmakelaar Strenge controle Het BIV stelt ook na de erkenning hoge eisen. Zo moet de makelaar op elk moment: de deontologie van zijn beroep respecteren correct verzekerd zijn de nodige waarborgen kunnen voorleggen zich permanent bijscholen Houdt de makelaar zich hier niet aan? Dan legt het BIV hem sancties op. Hij kan zelfs een verbod krijgen om het beroep verder uit te oefenen. 3. Hoe verloopt een verkoop via uw makelaar? 1. U kiest uw makelaar. 2. U laat uw woning schatten. 3. U sluit een overeenkomst met uw makelaar. 4. De makelaar trekt kandidaat-kopers aan. 5. De makelaar overtuigt de juiste kandidaten. 6. U tekent een compromis of onderhandse verkoopovereenkomst met de koper of een wederzijdse aankoop/verkoop belofte. 7. De notaris verlijdt binnen de vier maanden de authentieke akte (of voor afgesproken datum). 4. Welke makelaar kies ik? Dat hangt af van uw prioriteiten. Verschillende elementen kunnen uw keuze bepalen: betrouwbaarheid prijs professionaliteit nabijheid klein of groot kantoor ervaring specialisatie referenties dienstverlening 5. Is mijn makelaar betrouwbaar? Ja. Het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV) verplicht de makelaar volgens bepaalde regels te werken. Zo bent u als klant optimaal 10

11 beschermd. En weet u zeker dat u met een betrouwbaar expert en professional in zee gaat. Uw samenwerking met de makelaar wordt vastgelegd in een overeenkomst of contract tot verkoopbemiddeling. Hierin staan al uw rechten en plichten én die van de makelaar duidelijk beschreven. De makelaar mag enkel bemiddelen en niet onderhandelen over de prijs. Kortom, hij is de tussenpersoon tussen u als verkoper en de koper. Duidelijk contract Het contract bevat geen valstrikken of verborgen clausules. Het kan niet verkeerd geïnterpreteerd worden. Het is altijd een geschreven contract. Het contract heeft altijd een bepaalde duur. Openheid U bent perfect op de hoogte van de reële verkoopwaarde van uw pand. De makelaar licht alle partijen in over de staat en eventuele gebreken van het onroerend goed. Correctheid De makelaar rekent een normaal loon aan. De makelaar plaatst alle ontvangen voorschotten op een derdenrekening of overhandigt ze aan de betrokken notaris. De makelaar voert geen enkele transactie door zonder dat u op de hoogte bent. Zekerheid De makelaar stelt uw belang voorop. Zo mag hij geen acties ondernemen die resulteren in belangenconflict of oneerlijke concurrentie. Aansprakelijkheid U bent maximaal beschermd tegen beroepsfouten die uw makelaar maakt. Hiervoor sluit hij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Beroepsgeheim Alles wat u met uw makelaar bespreekt, blijft geheim. Up-to-date Het BIV verplicht de makelaar om zich voortdurend bij te scholen. Zo blijft hij up-to-date met nieuwe regels en reglementen. Onderzoek De makelaar houdt voor u een oogje in het zeil. Zo gaat hij na of de kandidaat-kopers solvabel zijn. De makelaar speelt altijd open kaart. Hij informeert rechtuit over het kadastrale inkomen, erfdienstbaarheden, hypotheken, verkrotting, Hoeveel kost een makelaar? Hoeveel kost een auto? Dat hangt af van het merk, de opties, de uitvoering,... Bij een makelaar bepalen de ervaring, dienstverlening, efficiëntie,... mee de prijs. Kies een makelaar dus nooit alleen op basis van het kostenplaatje. Kijk steeds wat u er voor in de plaats krijgt. Ereloon plus diensten De makelaar vraagt meestal een commissie op de verkoopprijs van uw pand. Met dit percentage DE MAKELAAR 11

12 DE MAKELAAR betaalt u zijn ereloon én de dienstverlening. De commissie varieert van makelaar tot makelaar. Logisch: u krijgt niet overal dezelfde dienstverlening. In het commissieloon dienen alle kosten te zitten (publiciteit, administratie, plaatsbezoeken, ). Richtprijzen De commissie van de makelaar situeert zich meestal rond de 3 à 4% (+ 21% BTW). De commissie op dure huizen is meestal lager dan die op goedkopere huizen. Een gangbaar gemiddelde (+ 21% BTW) op de markt is: 5% voor panden onder euro 4% voor panden tussen en euro 3% voor panden boven euro Kiezen voor de goedkoopste? De goedkoopste makelaar is niet altijd de beste keuze. Een makelaar die meer vraagt, maar uw pand sneller verkoopt, levert u vaak meer geld op: Een huis dat niet verkocht geraakt, daalt in waarde. Uw pand is verbrand. Een huis dat lang leeg staat, krijgt gebreken. De kosten (elektriciteit, verwarming,...) stapelen zich stilaan op. Elk jaar moet de verkoper opnieuw belastingen, KI,... betalen. Kiezen voor dienstverlening? Makelaars die veel diensten verlenen en goede kwaliteit bieden, zijn meestal wat duurder. Daar staat tegenover dat een goede service vaak tot een snellere verkoop leidt. En u een pak zorgen uit handen neemt. Kies voor een vastgoedmakelaar met een positieve betrouwbare uitstraling. Kopers zullen dit ook ervaren en sneller geneigd zijn uw woning via die makelaar aan te kopen. Durf uzelf in de plaats te stellen van de koper. Welke makelaar in mijn omgeving heeft een positief imago?. Niet alleen kostprijs Laat u in de keuze van uw makelaar dus nooit alleen door de kostprijs leiden. Die vertelt immers maar het halve verhaal. Houd zeker ook rekening met de service en dienstverlening die u voor uw geld krijgt. En met de referenties die de makelaar kan voorleggen. Ook de specialisatie speelt een rol. 7. Hoe professioneel is mijn makelaar? Door de band genomen zijn makelaars erg professioneel. Het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars ziet daarop toe. Het BIV-nummer is een bewijs dat de makelaar de nodige theoretische achtergrond én praktijkervaring bezit. De volgende elementen wijzen ook op een grote professionaliteit: Beroepsorganisaties Makelaars die aangesloten zijn bij een beroepsorganisatie kunnen terugvallen op een grote bron van kennis en ondersteuning. Dergelijke organisaties: organiseren opleidingen voor hun leden wijzen hun leden constant op hun plichten bemiddelen indien nodig tussen makelaars en hun klanten ontwikkelen diensten die de verkoper en koper extra zekerheid bieden. (bv. overlijdensverzekering tussen compromis en akte). 12

13 Netwerk Heel wat makelaarskantoren hebben zich in een netwerk georganiseerd. Hierdoor genieten ze van schaalvoordelen en kunnen ze een bredere dienstverlening aanbieden. Zoals aanwezigheid op grote websites, in kranten, uitwisseling van gegevens over het hele land,... Referenties en ervaring Een goede waardemeter voor professionaliteit zijn de referenties die de kantoren kunnen voorleggen. Neem gerust contact met vroegere klanten van een bepaald kantoor en vraag hun naar hun ervaringen. Waren ze positief? Kwam de verkoop vlot tot stand? Dergelijke getuigenissen zijn vaak erg verhelderend. Klein én groot Klein of groot, jarenlange ervaring of frisse nieuwe wind: hét belangrijkste is natuurlijk dat u een makelaar kiest bij wie u zich goed voelt. En aan wie u uw volledige vertrouwen kunt schenken. Want de beste manier om tot een snel resultaat te komen is een vlotte en constructieve samenwerking. 8. Kies ik voor een klein of groot kantoor? De grootte van een kantoor is geen waardemeter voor de dienstverlening. Efficiëntie, ervaring, specialisatie en professionaliteit kunnen ook op enkele vierkante meter volop aanwezig zijn. De keuze voor klein of groot is dan ook vaak een kwestie van persoonlijke smaak. Grotere kantoren Grotere kantoren genieten van schaalvoordelen. Hierdoor: bereiken ze vaak in één klap meer kandidaatkopers wisselen ze vlot uw gegevens uit over heel België gebruiken ze meer kanalen om uw pand te promoten werken ze met beproefde en onderbouwde actieplannen Kleine kantoren Kleinere kantoren kiezen vaak voor specialisatie. Hierdoor: hebben ze een doorgedreven kennis van de lokale markt weten ze precies wat de kandidaat-kopers wensen hanteren ze regelmatig aparte communicatiekanalen ontwikkelen ze een erg persoonlijke dienstverlening Kiezen voor inhoud Laat u in de keuze van makelaar dus niet uitsluitend leiden door de grootte van het kantoor. Stap eerst eens vrijblijvend binnen, bespreek uw mogelijkheden en vergelijk de aanpak van de verschillende kantoren. Kies vervolgens voor een makelaar die professionaliteit koppelt aan efficiëntie en dienstverlening. En die u een goed gevoel geeft. Net als u een woning binnen stapt die u wenst aan te kopen is de eerste indruk van het kantoor in kwestie een belangrijk criterium. DE MAKELAAR 13

14 DE MAKELAAR 9. Welke dienstverlening krijg ik? Stel gerust hoge eisen aan uw makelaar. Als klant hebt u recht op een prima dienstverlening. Van de eerste tot en met de laatste minuut. Vraag een gratis schatting Sommige makelaars schatten gratis de waarde van uw vastgoed. Laat zo n kans niet liggen. Het is een goede manier om de makelaar aan het werk te zien en zijn professionaliteit te beoordelen. Kies niet voor de makelaar met de hoogste schatting maar voor de makelaar die volgens u de meest realistische, commerciële waarde heeft geschat. Vraag een actieplan Geen twee woningen zijn gelijk. Daarom pakken heel wat makelaars uit met een actieplan op maat. Hierin staat precies beschreven op welke manier zij kandidaat-kopers willen overtuigen: keuze van de communicatiekanalen (advertenties, websites, vitrines,...) inschakelen van marketinginstrumenten (mailings, gegevensbank,...) verhogen van de slaagkansen (opfrissen woning, verkooptips,...) Een goed actieplan vormt het bewijs dat uw makelaar beredeneerd tewerk gaat. Dit verhoogt uw kans op succes. Vraag garanties Sommige makelaars pakken uit met garanties die de verkoper extra zekerheid bieden: de garantie van een duidelijk omschreven dienstverlening de garantie dat u niet moet opdraaien voor beroepsfouten de garantie dat een neutrale partij bemiddelt bij geschillen Vaak biedt een makelaar ook garanties aan de koper. Met een snellere verkoop tot gevolg: de garantie dat het pand bouwtechnisch in orde is de garantie die de koper verzekert tegen verborgen gebreken. Vraag goede afspraken Een goede makelaar neemt u zoveel mogelijk zorgen uit handen. Ook wat de kandidaat-kopers betreft: hij licht de kandidaat-kopers door en houdt alleen de échte geïnteresseerden over. Zo verliest u geen tijd met kijktoeristen (huisjes kijkers); hij onderzoekt of de kandidaat-kopers solvabel zijn. Zo bent u zeker dat u uw geld ontvangt na verkoop; hij maakt goede afspraken met u over de rondleidingen en houdt zich daaraan; hij leidt zelf de kandidaat-kopers rond en beantwoordt vlot alle vragen; hij voert zelf de onderhandelingen en weet te overtuigen dankzij zijn kennis, ervaring en onderhandelingstechnieken. Vraag bijstand van A tot Z De dienstverlening stopt niet bij het mondelinge akkoord van de kandidaat-koper. Een goede makelaar: stelt de onderhandse verkoopsovereenkomst op of laat hem opstellen door een notaris; adviseert u in uw contacten met de notaris; staat u desgewenst na de koop bij in uw zoektocht naar uw nieuwe woning. 14

15 10. Wat staat er in de makelaarsovereenkomst? Best zoveel mogelijk informatie. Op die manier is er geen discussie mogelijk over uw rechten en de plichten en die van de makelaar. En weet u ook precies wat u aan elkaar hebt. Op papier Uw overeenkomst met de makelaar is altijd schriftelijk. Bovendien bepaalt het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars dat de tekst ondubbelzinnig en duidelijk is. Er mag dus geen ruimte zijn voor misverstanden of interpretatie. Bepaalde duur U bepaalt de duur van de overeenkomst. 3 maanden, 6 maanden, 1 jaar... de begin- en einddatum van de overeenkomst staan duidelijk vermeld. Geef uw makelaar de kans om een koper te zoeken. Een periode van 6 maanden wordt vooropgesteld. Opzegvoorwaarden In elke overeenkomst staan de opzegvoorwaarden vermeld. Zij geven aan wanneer en hoe u het contract met de makelaar kunt beëindigen. Hoe? Meestal via een aangetekend schrijven. Wanneer? Meestal 1 maand of langer voor afloop van het contract. Zegt u niet op voor deze datum? Dan wordt het contract meestal automatisch (stilzwijgend) verlengd met een nieuwe periode van bepaalde duur (deze duur moet beperkt zijn). Langere opzeg Hoed u voor een te lange opzegperiode. Opzegtermijnen van drie maanden of meer zijn niet aan te raden. Zo ver voor het verstrijken van het contract, kunt u niet altijd zeggen of u de samenwerking nog wilt voortzetten. Verplicht aanwezig In de overeenkomst staan verplicht vermeld: de startdatum en de duur van de overeenkomst de correcte gegevens van verkoper en makelaar (naam, adres,...) beschrijving en ligging van het onroerende goed de vraagprijs voor het te verkopen pand; ereloon van de makelaar en berekeningswijze het BIV-nummer van de makelaar. Speciale omstandigheden Wordt het pand verhuurd? Staat er een hypotheek op? Ligt het onder bezwarend beslag? Is er sprake van erfdienstbaarheden? Staat het op een inventaris van leegstand? Staat het op een inventaris van onbewoonbaarheid? Zijn er bouwovertredingen geconstateerd? Is het zonevreemd? Al deze elementen zijn uiterst belangrijk voor de waarde van het pand en mogen dus eigenlijk niet op de overeenkomst ontbreken. Dienstverlening en afspraken Wilt u er 100% zeker van zijn dat u de service krijgt die uw makelaar heeft beloofd? Laat hem dan de mondeling gemaakte afspraken mee in het contract opnemen. Manier van werken, garanties, in te schakelen media worden zo ook wettelijk een deel van de overeenkomst. DE MAKELAAR 15

16 DE MAKELAAR 11. Heeft de verkoper ook verplichtingen bij deze overeenkomst? Een overeenkomst geeft beide partijen rechten en plichten. U moet dus ook uw deel van de afspraak nakomen. Juiste informatie Een makelaar handelt te goeder trouw op basis van de gegevens die u hem verstrekt. Bovendien heeft de kandidaat-koper recht om te weten wat hij koopt... ook de eventuele tekortkomingen of gebreken. Als verkoper bent u verplicht om uw makelaar in te lichten over de huidige staat van uw onroerend goed. Bouwovertredingen, erfdienstbaarheden, verborgen gebreken... u mag ze niet verborgen houden. Goede afspraken! Natuurlijk moet u zich houden aan de overeenkomsten in het contract. Dat betekent dat u de makelaar na verkoop keurig betaalt, dat u de opzegtermijnen respecteert en andere gemaakte afspraken stipt nakomt. 12. Wat is een exclusiviteitscontract? Een overeenkomst met uw makelaar waarin u hem voor een bepaalde periode het alleenrecht geeft op de verkoop van uw onroerend goed. Concreet Gedurende de periode die in het contract staat vermeld, mag niemand anders uw onroerend goed verkopen. Ook u zelf niet! Voorstander Makelaars zijn voorstanders van een exclusiviteitscontract. Logisch. Met het contract zijn zij verzekerd dat niemand anders profiteert van de inspanningen die zij voor u leveren. De zoektocht naar kopers kost immers veel tijd, geld en energie: advertenties, websites, foto s nemen, borden plaatsen, schatting,... Clausule in het contract De exclusiviteit zelf wordt beschreven in een aparte clausule van het contract. Ze is van bepaalde duur en loopt pas af nadat u het contract hebt opgezegd. En dit volgens de opzegvoorwaarden die in de overeenkomst staan vermeld. Contractbreuk Verkoopt uzelf of een andere makelaar toch het onroerend goed? Dan wordt dit gezien als een inbreuk op de exclusiviteit en dus als contractbreuk. U bent dan een fikse schadevergoeding verschuldigd. Soms zelfs 100% van de commissie die in het contract staat vermeld. 13. Is exclusiviteit een voordeel voor de verkoper? Exclusiviteit heeft voordelen én nadelen. U bent als verkoper niet verplicht om een makelaar exclusiviteit te geven. In principe mag u verschillende makelaars tegelijk inschakelen. Als u toch een 16

17 exclusiviteitscontract sluit, brengt dit heel wat verplichtingen met zich mee: Verplichte uitbetaling Breekt u de exclusiviteit en verkoopt u of een andere makelaar uw pand? Dan heeft de exclusieve makelaar toch recht op de afgesproken commissie. Ook al heeft hij zelf de verkoop niet tot stand gebracht. Dit bedrag wordt dan als een schadevergoeding gezien. Tot na het contract Soms bent u zelfs na afloop van het contract nog aan de exclusiviteit gebonden. Dat is het geval wanneer u uw pand verkoopt aan een persoon die eerder door de makelaar werd aangebracht. In dat geval droeg de makelaar in grote mate bij tot de verkoop en heeft hij recht op de commissie. Ook dit staat duidelijk in een clausule vermeld. Voordelen exclusiviteit Groot voordeel voor de verkoper U bouwt een vertrouwensrelatie op met 1 partner De makelaar is nauwer betrokken en vaak ook meer gemotiveerd U behoudt gemakkelijker het overzicht Kandidaat-kopers kunnen uw verkoopprijs niet drukken door meerdere makelaars tegen elkaar uit te spelen De makelaar zal meer publiciteit maken om uw woning te verkopen (anders heeft hij minder budget) Nadelen exclusiviteit U hebt veel minder vrijheid in de verkoop van uw woning U mag zelf uw onroerend goed niet verkopen Een derde mag uw onroerend goed ook niet verkopen Contractbreuk leidt meestal tot een fikse schadevergoeding. 14. Wat is de ideale duurtijd van de overeenkomst? Dat hangt af van het type overeenkomst dat u sluit. Kiest u voor een exclusieve verkoopopdracht? Dan opteert u best voor een korte duurtijd. Een dergelijk contract beperkt u immers in uw vrijheid als verkoper. Inschatting door vergelijking Dagen, weken, maanden... hoe snel een woning wordt verkocht, weet je nooit. De vraagprijs, staat van het huis, omgeving,... ze spelen stuk voor stuk een rol. Een goede makelaar geeft u een indicatie op basis van gelijkaardige panden. Op basis van een vergelijkende studie zal hij een realistische duurtijd voorstellen. De gemiddelde verkoop van een pand ligt tussen de 4 à 6 maanden. Exclusief beter kort Geeft u 1 makelaar het alleenrecht op de verkoop? Kies dan voor een beperkte duurtijd van 3 tot maximaal 6 maanden. Een overeenkomst voor 1 jaar of meer is niet aangewezen. Bent u na een tijdje niet tevreden over de aanpak van uw makelaar? Dan moet u de hele rit nagelbijtend uitzitten. Stilzwijgend verlengen Heel wat overeenkomsten worden op de einddatum automatisch (stilzwijgend) verlengd. Wilt DE MAKELAAR 17

18 DE MAKELAAR u het contract verbreken? Zorg dan dat u tijdig én op de juiste manier opzegt. De voorwaarden hiervoor staan altijd in de overeenkomst. De meeste contracten hanteren een opzegtermijn van 30 dagen. Met andere woorden: u moet het contract minstens 1 maand voor de einddatum opzeggen. Een langere termijn (2, 3 maanden of meer) is niet gunstig. In die relatief lange periode kunt u immers nog gemakkelijk van gedacht veranderen. 15. Kan een makelaar in mijn naam de verkoop sluiten? Ja, als in het contract een volmachtclausule is opgenomen. De makelaar kan dan ook in uw naam over de prijs onderhandelen met kandidaat-kopers. Dit is erg handig wanneer u bijvoorbeeld in het buitenland zit en zelf de zaak niet op de voet kunt volgen. Natuurlijk moet u uw makelaar in dit geval volledig vertrouwen. Bij een bemiddelingsopdracht is dit niet mogelijk en mag de makelaar enkel op zoek gaan naar kopers en deze voorstellen aan de eigenaar. Bedrag Laat best een vast verkoopbedrag (verkoopprijs of vraagprijs) in het contract opnemen. Op die manier bent u zeker dat de makelaar uw huis niet onder een bepaalde prijs van de hand doet. 16. Hoe verbreek ik mijn contract? Klikt het niet met uw makelaar? Dan zijn er verschillende mogelijkheden om de samenwerking stop te zetten: Verbreking U verbreekt het contract. In dat geval moet u een schadevergoeding of boete betalen. In de overeenkomst staat hoeveel. In geval van discussie brengt de rechtbank uitsluitsel. Opzeggen U zegt uw overeenkomst op. Dat gebeurt meestal met een aangetekende brief. In de overeenkomst staat tot wanneer u uw opzeg kunt indienen. Bent u te laat? Dan wordt de overeenkomst meestal stilzwijgend verlengd. Voortijdige opzeg Sommige makelaars geven u de kans om de overeenkomst voortijdig op te zeggen. Dat kan alleen wanneer deze mogelijkheid expliciet in het contract staat vermeld. Annulering U mag uw overeenkomst binnen de 7 dagen opzeggen als: de makelaar uit eigen beweging bij u thuis is langsgekomen én u de overeenkomst thuis hebt getekend. Opzeg binnen de 7 dagen is niet mogelijk wanneer in het contract staat dat: de ondertekening gebeurde op het kantoor van de makelaar. u de makelaar bij u thuis hebt uitgenodigd. 18

19 17. Mijn verkoopopdracht is voorbij maar mijn woning is nog niet verkocht. Wat nu? U verlengt uw overeenkomst met uw huidige makelaar, of U schakelt een andere makelaar in. Tevreden of niet? Alles hangt natuurlijk af van uw tevredenheid over de huidige makelaar. Vindt u dat de makelaar goed werk heeft geleverd? Doe gerust opnieuw een beroep op hem. Heeft hij daarentegen kansen laten liggen of onvoldoende service geleverd? Dan is het misschien tijd om een andere makelaar uw vertrouwen te geven. Overeenkomst verlengen Bent u tevreden? Dan kunt u de verkoopopdracht verlengen. Vaak gebeurt dit stilzwijgend. Heel wat contracten bepalen immers dat de opdracht automatisch wordt verlengd wanneer u niet tijdig opzegt. Andere oorden Zegt u wel op? In uw overeenkomst leest u hoe dat moet. Meestal gebeurt dit met een aangetekende brief binnen de juiste opzegtermijn. 18. Ik heb een makelaar maar verkoop zelf mijn onroerend goed? Moet ik hem dan nog betalen? Exclusieve overeenkomst U gaf de makelaar het alleenrecht om uw pand te verkopen. Verkoopt u het zelf? Dan wordt dit als contractbreuk gezien en betaalt u een schadevergoeding. In sommige gevallen is die even hoog als de commissie die de makelaar zou krijgen indien hij het pand wél had verkocht. Bij andere makelaars gaat het om een percentage van dit bedrag. Overeenkomst zonder exclusiviteit Hier hangt het volledig af van het contract. Komt het tot een geschil over het al dan niet betalen van een vergoeding? Dan doet de rechtbank uitspraak. Geen commissie verschuldigd In sommige gevallen oordeelt de rechtbank dat u geen of slechts een heel kleine vergoeding moet betalen. Dat gebeurt als u kunt bewijzen dat: de makelaar helemaal niet tot de verkoop heeft bijgedragen de koper niet door de makelaar is aangebracht de makelaar weinig tot geen inspanningen heeft geleverd. Verkoop na afloop contract Soms bent u zelfs een commissie verschuldigd aan uw makelaar wanneer u uw onroerend goed na afloop van het contract verkoopt. Bijvoorbeeld wanneer de koper eerder door uw makelaar werd aangebracht. In dat geval heeft de makelaar substantieel bijgedragen tot uw succes en heeft hij dus recht op een commissie. Dat hangt van de overeenkomst af: DE MAKELAAR 19

20 Hij/zij is onbekwaam verklaard (vanwege geestesziekte, mentale handicap of blijvende psychische stoornissen). DE VERKOPER Of u nu via een makelaar verkoopt, of de verkoop volledig in eigen handen houdt: de wet legt bepaalde voorwaarden op aan een verkoper. In de volgende antwoorden ontdekt u of u uw onroerend goed (alleen) mag verkopen. 19. Mag iedereen zomaar een onroerend goed verkopen? Neen. Sommige eigenaars zijn niet bekwaam (wettelijke term) om hun huis, flat of bouwgrond te verkopen. Bovendien kan het zijn dat een derde persoon een bepaald recht heeft op het onroerend goed. In dat geval heeft hij of zij ook een zeg in de verkoop. Makelaar en notaris controleren dit zorgvuldig op voorhand. Wanneer heeft iemand een recht? Het onroerend goed werd na een erfenis aan meerdere personen nagelaten. In dat geval moeten alle erfgenamen de overeenkomst tekenen. Het onroerend goed is volgens het huwelijkscontract eigendom van beide partners. In dat geval moeten beide partners de overeenkomst ondertekenen. Het onroerend goed wordt gebruikt als gezinswoning. In dat geval moeten beide partners de overeenkomst tekenen. Er is een vruchtgebruik. In dat geval moeten vruchtgebruiker én eigenaar (van het naakte eigendom) tekenen. 20. Mag ik mijn onroerend goed alleen verkopen? Ja, op voorwaarde dat u bekwaam bent, er geen mede-eigenaars zijn en er niemand een recht heeft op uw onroerend goed. Zie ook vorige vraag voor meer informatie. DE VERKOPER Wanneer is de eigenaar onbekwaam? Hij/zij is minderjarig. Hij/zij is failliet verklaard. 20