RUP Deefakker West toelichtingsnota stedenbouwkundige voorschriften bijlagen

Transcriptie

1 studiebureau opmetingen schattingen plaatsbeschrijvingen EPC-EPB verkavelingen infrastructuur stedenbouw Provincie West-Vlaanderen Gemeente Ingelmunster RUP Deefakker West toelichtingsnota stedenbouwkundige voorschriften bijlagen Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001 O. ref. 13R01201 ontwerp augustus 2015 Geomex bvba Kapelleriestraat STADEN BE info@geomex.be

2 Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker - West Provincie West-Vlaanderen Gemeente Ingelmunster Plan ID: RUP_36007_214_00011_00001 Opdrachthouder: Geomex bvba François Brouwers Zaakvoerder Hans Vanroose Zaakvoerder Dit plan werd opgesteld door studiebureau Geomex bvba in samenwerking met erkend ruimtelijk planner Rien Gellynck: Natasja Rotsaert ruimtelijk ontwerper voor Geomex Rien Gellynck ruimtelijk planner Gezien om te worden gevoegd bij het gemeenteraadsbesluit van houdende de voorlopige vaststelling van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker-West. Ir. Dominik Ronse gemeentesecretaris Dirk Debaere voorzitter gemeenteraad Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek werd neergelegd gedurende het openbaar onderzoek van tot. Ir. Dominik Ronse Gemeentesecretaris Kurt Windels burgemeester Gezien om te worden gevoegd bij het gemeenteraadsbesluit van houdende de definitieve vaststelling van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West. Ir. Dominik Ronse gemeentesecretaris Dirk Debaere voorzitter gemeenteraad Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

3 Inhoudsopgave Deel 1 Toelichtingsnota Inleiding Algemeen Aanleiding tot opmaak van het RUP Afbakening van het plangebied Situering en ligging Situering Ligging Beleidsmatige context Relatie met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) Relatie met het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) West-Vlaanderen Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) Feitelijke toestand Fotoreportage Watertoets Bodem Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen (Natura 2000) VEN- en IVON gebieden Biologische waarderingskaart Beoordeling Juridische toestand Gewestplan Herbevestigd agrarisch gebied APA/BPA/RUP Gemeentelijke verordening Verkaveling Voorkooprecht Rooilijnen Trage wegen Onroerend erfgoed Beschermde landschappen Traditioneel landschap Relictzones en ankerplaatsen Planopzet Bestemmingsplan Inrichtingsvoorstel Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

4 7. Plan-M.E.R Ruimtebalans Op te heffen plannen en voorschriften Register planbaten, planschade en/of compensatie Planproces Deel 2 Stedenbouwkundige voorschriften Bijlagen Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

5 Deel 1 Toelichtingsnota 1. Inleiding 1.1. Algemeen Voorliggend document is een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) in de zin van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Een ruimtelijk uitvoeringsplan bevat volgens artikel van de VCRO: 1. een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; 2. de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer, en, desgevallend, de normen, vermeld in artikel en van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid; 3. een weergave van de feitelijke en juridische toestand; 4. de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is; 5. in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; 6. in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van: a) het planmilieueffectenrapport, b) de passende beoordeling, c) het ruimtelijk veiligheidsrapport, d) andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten; 7. in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. In voorkomend geval wordt de verklaring, vermeld in artikel , 4, eerste lid, 2, van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid opgenomen in een toelichtingsnota bij het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het grafische plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

6 1.2. Aanleiding tot opmaak van het RUP Het voorliggende gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Deefakker-West wordt opgemaakt in uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) Ingelmunster, goedgekeurd door de deputatie van de provincie West-Vlaanderen dd. 19 april Het RUP geeft invulling aan enkele taakstellingen zoals geformuleerd in de bindende bepalingen van het GRS. Bij de opmaak van het GRS was er binnen de gemeente een netto-behoefte van 3,8 ha of 4,56 ha bruto aan lokale bedrijventerreinen. Het grootste deel van deze behoefte wenste de gemeente onder te brengen op een nieuw te ontwikkelen zone ten westen van Deefakker en dit enkel indien bleek dat de Zandberg volledig volzet raakte. De Zandberg, oorspronkelijk bestemd als lokaal bedrijventerrein met openbaar karakter volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB. 17/12/1979) werd echter omgezet in een regionaal bedrijventerrein via het gewestelijk RUP Afbakening regionaalstedelijk gebied Roeselare (dd. 21/11/2008). Met de goedkeuring van het gewestelijk RUP verdween dan ook het aanbod aan lokale bedrijvigheid binnen de gemeente. Op vandaag wordt het noodzakelijk om de gronden ten westen van Deefakker, Deefakker-West, aan te snijden om te kunnen voldoen aan de vraag naar lokale bedrijventerreinen. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

7 1.3. Afbakening van het plangebied Het plangebied wordt als volgt afgebakend: - ten noorden door woonkavels langsheen de Lammekensknokstraat; - ten oosten door een regionaal bedrijventerrein met specifiek de site Bekaert; - ten zuiden door de Meulebekestraat (N399); - ten westen door de Lammekensknokstraat. Het RUP Deefakker-West beslaat een oppervlakte van ca. 8ha 71are en 71ca. Figuur: afbakening plangebied (bron: agiv.be) Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

8 2. Situering en ligging 2.1. Situering Figuur: situering plangebied (bron: bingmaps.com) RUP Deefakker-West situeert zich in de gemeente Ingelmunster. De gemeente Ingelmunster is gelegen in het midden van de ruit van steden Roeselare (10 km), Tielt (10 km), Waregem (16 km) en Kortrijk (10 km). De gemeente maakt deel uit van de industriële as die zich langsheen het kanaal Roeselare-Leie heeft ontwikkeld. Deze zone bestaat uit twee sterk verstedelijkte gebieden met name, het gebied Roeselare (Roeselare, Izegem, Ingelmunster) in het westen en het gebied Waregem (Waregem, Wielsbeke, Oostrozebeke) in het oosten, en is te beschouwen als een geïndustrialiseerd stedelijk netwerk op provinciaal niveau. De gemeente is op hoger schaalniveau gelegen in de benedendriehoek van de driehoek van autosnelwegen E40/A10 (Oostende/Jabbeke - Gent/Brussel), E17/A14 (Kortrijk/Lille - Gent/Antwerpen) en E403 (Kortrijk/Brugge met op/afrit te Roeselare op 7 km). Bovenlokale verbindingswegen die de gemeente doorkruisen zijn de N50, de N382 en de N399 (Meulebekestraat). De spoorverbinding Kortrijk - Roeselare loopt in het zuidwesten over het grondgebied van Ingelmunster. Een belangrijke waterweg die de gemeente doorkruist is het kanaal Roeselare - Leie. Dit kanaal heeft een rechtstreekse ruimtelijke impact op de gemeente, niet alleen door zijn ligging en zijn breedte, ook door de talrijke watergebonden activiteiten, die zich in de loop der jaren aan dit kanaal ontwikkeld hebben: industrie, natuur, ontspanning en dergelijke (bron: GRS Ingelmunster B.D. 19/04/ 07). Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

9 2.2. Ligging RUP Deefakker-West is gelegen langsheen de N399 (Meulebekestraat) en langsheen de Lammekensknokstraat. Figuur: ligging RUP Deefakker-West langsheen de 399 (Meulebekestraat). Figuur: ligging RUP Deefakker-West langsheen de Lammekensknokstraat. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

10 3. Beleidsmatige context 3.1. Relatie met het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) Het GRS Ingelmunster werd door de Bestendige Deputatie goedgekeurd op 19 april Rekening houdend met een beperkt aanbodbeleid voor lokale bedrijvigheid, ontstaat er binnen de gemeente een netto behoefte van 3,8 ha of 4,56 ha bruto. Het grootste deel van deze behoefte wenste de gemeente onder te brengen op een nieuw te ontwikkelen zone ten westen van Deefakker (Deefakker-West) en dit enkel indien bleek dat de oppervlakte aan percelen voor lokale en regionale bedrijven op Zandberg 75% volzet raakte. Daarnaast diende de beslissing naar tijdstip, om het terrein Deefakker-West aan te snijden, te gebeuren in samenspraak met het Vlaamse Gewest (GRS, RD, pg. 30, 63). Echter werd de Zandberg, oorspronkelijk bestemd als lokaal bedrijventerrein met openbaar karakter volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB. 17/12/1979), omgezet in een gemengd regionaal bedrijventerrein via het gewestelijk RUP Afbakening Stedelijk Gebied Roeselare (dd. 21/11/2008). Hierdoor verdween het aanbod aan lokale bedrijvigheid binnen de gemeente. Gelet op de gewijzigde planologische context waarbinnen in het gewestelijk RUP Afbakening Stedelijk Gebied Roeselare (dd. 21/11/2008) enkel regionale bedrijven worden toegelaten ter hoogte van het bedrijventerrein Zandberg, weliswaar voor een deel met kavels mogelijks kleiner dan 5000m², kan op basis van art van het VCRO afgeweken worden van het richtinggevend gedeelte van het GRS (onvoorziene ontwikkelingen van de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten). In navolging hiervan wenst de gemeente Deefakker-West aan te snijden ter realisatie van een bedrijventerrein voor lokale, niet hinderlijke bedrijvigheid. Dit voornamelijk naar de aangrenzende woonomgeving toe. Onder hinder wordt hier verstaan: - architecturale en ruimtelijke hinder; - abnormaal verwekken van mobiliteit; - abnormaal verwekken van licht-, geluids-, geur- en/of stofhinder; - Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

11 Figuur: Schematische weergave gewenste ruimtelijke structuur strip N399 (bron: GRS Ingelmunster, richtinggevend gedeelte). De gegroepeerde lintbebouwing langsheen de Lammekensknokstraat maakt deel uit van de Ezelshoek en is ingesloten door industriële bedrijvigheid. Bovendien is binnen de Ezelshoek, waartoe ook de gegroepeerde lintbebouwing langsheen de Meulebekestraat en de Bollewerpstraat behoort, de verweving tussen wonen en werken nadrukkelijk aanwezig. Een aantal bedrijven zal in de toekomst problemen krijgen met haar milieuvergunning. Om hieraan te verhelpen wordt geopteerd om het gebied om te dopen tot een ambachtelijke woon-werk enclave, waar de reeds gevestigde niet-hinderlijke ambachtelijke bedrijven beperkte uitbreidingskansen krijgen op voorwaarde dat de omliggende woonfunctie gerespecteerd blijft. Naast beperkte ruimtelijke uitbreidingsmogelijkheden kunnen de bedrijven een hogere klasse milieuvergunning bekomen wanneer de te vergunnen activiteit verenigbaar is met het wonen. Het gaat hier dus veeleer om een milieutechnische uitbreiding. Verder kunnen in het gebied ook laagdynamische activiteiten toegelaten worden, voor zover verenigbaar met het wonen. Er wordt geen actief beleid gevoerd om nieuwe bedrijven in de zone aan te trekken, daarvoor dienen de eigenlijke ambachtelijke zones (GRS, RG, pg. 50). Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

12 3.2. Relatie met het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) West-Vlaanderen. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen is definitief vastgesteld door de provincieraad op 6 maart Het omvat een informatief (bestaande ruimtelijke structuur), een richtinggevend (visie en gewenste ruimtelijke structuur) en een bindend gedeelte (bindende bepalingen). De visie en gewenste ruimtelijke ontwikkeling geschetst in het PRS sluit aan bij het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en geeft een nadere uitwerking en invulling aan de elementen die vragen om een samenhangend beleid over de gemeentelijke grenzen heen. De bindende bepalingen vormen het kader voor de maatregelen waarmee de provincie de gewenste structuur wil realiseren. De gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt uitgewerkt volgens deelstructuren, de gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur, de gewenste ruimtelijke natuurlijke structuur, de gewenste ruimtelijke agrarische structuur, de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid, de gewenste ruimtelijke structuur kleinhandel, de gewenste ruimtelijke structuur toerisme en recreatie, de gewenste ruimtelijke structuur van verkeer en vervoer en de gewenste ruimtelijke structuur van het landschap. Ingelmunster behoort naar gewenste nederzettingsstructuur tot het stedelijk netwerk op Vlaams niveau Regio Kortrijk. De toepassing van een bundeling van wonen, werken en voorzieningen naar stedelijke gebieden, van lokale voorzieningen naar kernen en een enten van industriële activiteiten en distributiefunctie op de lijninfrastructuur moet voorkomen dat de stedelijke gebieden en kernen aaneenrijgen tot één stedelijk gebied. De taakstelling voor de regionaalstedelijke gebieden Brugge, Oostende, Roeselare en Kortrijk samen, in de periode , wordt volgens de hypothese van het ontwerp PRS West-Vlaanderen geschat op woningen. Het is de bedoeling dat de woningbehoefte voor Roeselare, Izegem en Ingelmunster volledig wordt gerealiseerd binnen de afbakening van het regionaal stedelijk gebied Wat de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid betreft, zou Ingelmunster, als gemeente buiten een economisch knooppunt enkel recht kunnen hebben op een lokaal bedrijventerrein van maximum 5 ha. Maar aangezien delen van Ingelmunster binnen het regionaalstedelijk gebied Roeselare vallen, bestaat er ook een mogelijkheid een bijkomend aanbod aan regionale bedrijventerreinen te realiseren, afhankelijk van de werkgelegenheid en de draagkracht van de omgeving. Specifieke bedrijventerreinen voor watergebonden activiteiten zijn volgens het PRS verder te voorzien in samenhang met het kanaal Roeselare - Leie. (bron: PRS W-VL) Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

13 3.3. Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) In het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling aangegeven voor vier structuurbepalende elementen en componenten op Vlaams niveau: stedelijke gebieden & stedelijke netwerken, elementen van het buitengebied, economische knooppunten en lijninfrastructuren. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd door de Vlaamse Regering voorlopig vastgesteld op 24 juli 1996 en definitief goedgekeurd op 23 september Het vormt een kader voor de provinciale en gemeentelijke structuurplannen. Elementen uit het richtinggevend gedeelte en bindende bepalingen werken door op het provinciale en gemeentelijke niveau. Hierna wordt een overzicht gegeven van elementen die betrekking hebben op Ingelmunster. Binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) wordt een onderscheid gemaakt tussen gemeenten gelegen in het stedelijk gebied en gemeenten gelegen in het buitengebied. Van de gemeenten gelegen in het buitengebied zijn een aantal geselecteerd als economisch knooppunt. De groei van activiteiten moet zoveel mogelijk worden opgevangen in de stedelijke gebieden en de economische knooppunten. Dit enerzijds om de leefbaarheid en economische slagkracht van de steden te versterken en anderzijds om verdere versnippering en aantasting van de open ruimte tegen te gaan. Ingelmunster is gelegen in het buitengebied, valt gedeeltelijk binnen het regionaalstedelijk gebied Roeselare en maakt deel uit van het stedelijk netwerk op Vlaams niveau regio Kortrijk. Stedelijke netwerken op Vlaams niveau zijn door hun ligging en samenhang van infrastructurele, ecologische, functioneel- en/of fysiek-ruimtelijke kenmerken structuurbepalend voor Vlaanderen. De regio Kortrijk bestaat uit de stedelijke gebieden Roeselare, Kortrijk, Menen en Waregem, waarbij de twee eerst genoemde stedelijke gebieden regionaalstedelijke gebieden zijn, Waregem een structuurondersteunend kleinstedelijk gebied en Menen een kleinstedelijk gebied op provinciaal niveau. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft voor de provincie West-Vlaanderen voor de periode een taakstelling van 2037 ha bijkomende bedrijventerreinen vooropgesteld. Het aanbod dat beschikbaar was in 1994 moet daar nog van afgetrokken worden. Hiervan dienen 76 tot 81% (1550 tot 1650 ha) gerealiseerd te worden als lokaal en regionaal bedrijventerrein of bedrijventerrein voor historisch gegroeide bedrijven in de economische knooppunten en 19 tot 24% als lokaal bedrijventerrein en als bedrijventerrein voor historisch gegroeide bedrijven in de gemeenten buiten de economische knooppunten (= Ingelmunster). Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

14 4. Feitelijke toestand Zie plan feitelijke toestand alsook plan luchtfoto voor aanduiding van de opnamepunten van de foto s. Binnen de contouren van het plangebied zijn verschillende functies terug te vinden: - Ter hoogte van de Meulebekestraat bevinden er zich enkele bedrijfjes, gaande van een aannemersbedrijf, fruithandel tot een decoratiebedrijf. - Op de hoek tussen de Meulebekestraat en de Lammekensknokstraat en in de Lammekensknokstraat zelf treffen we vooral bebouwing onder de vorm van eengezinswoningen aan. - Het achterliggend gebied tussen de Lammekensknokstraat en de Meulebekestraat, dat paalt aan de bedrijfssite van Bekaert, is onbebouwd en wordt op vandaag gebruikt als akker- en weiland Fotoreportage Foto 1: Lammekensknokstraat noordwestelijke hoek plangebied Foto 2: Lammekensknokstraat Foto 3: Lammekensknokstraat Foto 4: Hoek Lammekensknokstraat Meulebekestraat. De zuidelijke hoek van het plangebied Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

15 Foto 5: Meulebekestraat Foto 6: Meulebekestraat Foto 7: Meulebekestraat Foto 8: Meulebekestraat Foto 9: Inrit naar personeelsparking Bekaert zuidoostelijke hoek plangebied. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

16 4.2. Watertoets Er zal een ruim gedimensioneerd gemeenschappelijk bufferbekken moeten aangelegd worden op het bedrijventerrein. De principes van het decreet integraal waterbeleid worden toegepast Vlaamse hydrografische atlas Het plangebied bevindt zich volgens de Vlaamse hydrografische atlas in het Leiebekken (bron: Er zijn geen bevaarbare of onbevaarbare waterlopen aanwezig in de nabij omgeving Overstromingsgevoelige gebieden Een van de belangrijkste indicatoren inzake de watertoets is de overstromingsgevoeligheid van het gebied. Binnen de contouren van het RUP is een zone terug te vinden die mogelijk overstromingsgevoelig is. Dit kunnen we verklaren door de topografie van het terrein, in combinatie met een bestaande open gracht die doorheen het plangebied van het RUP snijdt. Er zijn geen effectief overstromingsgevoelige gebieden aanwezig in de directe omgeving. Geen enkele zone wordt aangeduid als recent overstroomd gebied (ROG). Figuur: overstromingsgevoelige gebieden 2014 (bron: Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

17 Infiltratiegevoelige gebieden De kaart met de infiltratiegevoelige bodems, ten behoeve van de watertoets, werd opgemaakt om te kunnen nagaan in welke gebieden er relatief gemakkelijk hemelwater kan infiltreren naar de ondergrond. Infiltratie van hemelwater naar het grondwater is van groot belang omdat daardoor de oppervlakkige afstroming en dus ook de kans op wateroverlast afneemt. Bovendien staat infiltratie in voor de aanvulling van de grondwatervoorraden en zodoende voor het tegengaan van verdroging van watervoerende lagen en van waterafhankelijke natuur. De betreffende gronden worden hoofdzakelijk aangeduid als infiltratiegevoelig. Bijgevolg kunnen infiltratievoorzieningen bij individuele ingrepen op perceelsniveau zinvol zijn om de infiltratie van hemelwater in de bodem te bekomen binnen het plangebied, dit ter compensatie van bijkomende verharding en constructies. Figuur: infiltratiegevoelige gebieden (bron: Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

18 Erosiegevoelige gebieden De afbakening van de erosiegevoelige gebieden heeft tot doel om belangrijke wijzigingen in bodemgebruik, die mogelijk aanleiding kunnen geven tot versnelde afstroming van oppervlaktewater van hellingen en tot afspoelen van bodemdeeltjes, voorafgaandelijk aan een vergunning of de goedkeuring van een plan of programma, voor advies voor te leggen aan de afdeling Landbouwontwikkeling van het Vlaams Gewest. Het plangebied is niet erosiegevoelig, op enkele kleine fragmentjes na. Figuur: erosiegevoelige gebieden (bron: Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

19 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden Op basis van de actuele watertoets worden een aantal indicatoren inzake gevoeligheid voor ingrepen van grond- en oppervlaktewater bestudeerd. De gevoeligheid is hierbij vaak gerelateerd aan de betrokken bodemopbouw en bodemsoort. Op het vlak van grondwaterstromingsgevoeligheid is het plangebied in hoofdzaak weinig gevoelig voor grondwaterstroming (= type 3). Indien er in een type 3 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 10 m en een horizontale lengte van meer dan 100m dient er advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Het plangebied is gedeeltelijk zeer gevoelig voor grondwaterstroming (= type 1). Indien er in type 1 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 meter of een horizontale lengte van meer dan 50 meter dient er advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Figuur: infiltratiegevoelige gebieden (bron: Kwetsbaarheid van het grondwater De kwetsbaarheid van het grondwater van het Vlaamse Gewest geeft de risicograad aan voor verontreiniging van het grondwater in de bovenste waterlaag door stoffen die van op de bodem in de grond dringen. De kwetsbaarheid van het grondwater binnen het plangebied heeft als type Cc, wat inhoudt dat het grondwater in casu weinig kwetsbaar is. De deklaag is kleiig, de watervoerende laag bestaat uit zand. De onverzadigde zone is meer dan 10 meter dik. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

20 Grond- en oppervlaktewaterwingebied Binnen het plangebied bevinden zich geen waterwingebieden en beschermingszones type I, II of III, afgebakend volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 maart 1985 houdende nadere regelgeving voor de afbakening van waterwingebieden en de beschermingszones. Het plangebied ligt niet in een oppervlakte-waterwingebied. In het plangebied liggen geen waterlopen die moeten voldoen aan de waterkwaliteitsnormen voor water bestemd voor waterproductie Milderende maatregelen Bij de aanleg van verharde oppervlakten dient er zoveel mogelijk gebruik gemaakt te worden van waterdoorlaatbare materialen of dient het hemelwater afgevoerd te worden naar onverharde zones. Wanneer er nieuwe gebouwen worden opgericht of bestaande gebouwen verbouwd worden, dient het regenwater zoveel mogelijk hergebruikt te worden. Het overtollige regenwater dient geïnfiltreerd en gebufferd te worden en, in laatste instantie, vertraagd te worden afgevoerd. Bijkomend zullen alle te ondernemen acties moeten voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en regenwater. Indien er in type 1 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 meter of een horizontale lengte van meer dan 50 meter dient er advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Indien er in type 3 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 10 meter en een horizontale lengte van meer dan 100 meter dient er advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

21 4.3. Bodem Bodemkaart Het plangebied RUP Deefakker-West is gelegen in de zandstreek en omvat verschillende bodemtypes. Figuur: bodemkaart (bron: OB (bebouwde zone) Matig droge licht zandleembodem met sterk gevlekte, verbrokkelde textuur B horizont Matig geschikt: grasland; Geschikt: akkerbouw, extensieve groententeelt, fruitteelt, en boomkwekerij; Zeer geschikt: intensieve groententeelt en glasteelten. Droge licht zandleembodem met sterk gevlekte, verbrokkelde textuur B horizont Matig geschikt: grasland, akkerbouw, extensieve groententeelt Geschikt: fruitteelt Zeer geschikt: intensieve groententeelt, glasteelten, boomkwekerij Zeer natte licht zandleembodem zonder profiel Ongeschikt: akkerbouw, extensieve en intensieve groententeelt, glasteelten, fruitteelt en boomkwekerij Matig geschikt: grasland Droge lemige zandbodem met sterk gevlekte, verbrokkelde textuur B horizont Weinig geschikt: grasland, extensieve groententeelt, Matig geschikt: akkerbouw, fruitteelt Geschikt: intensieve groententeelt, glasteelten, boomkwekerij Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

22 Bodemverontreiniging Figuur: OVAM bodemdossierinformatie (bron: services.ovam.be/geoloket/) Binnen het plangebied komen geen gronden voor waar bodemverontreiniging gekend is. Grenzend ten oosten aan het plangebied wordt ter hoogte van Bekaert Engineering nv een bodemsaneringsproject voorzien (dossiernr ). Daarnaast werden op verschillende plaatsen in de omgeving oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

23 4.4. Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen (Natura 2000) De Europese Vogelrichtlijn is bedoeld om alle vogelsoorten in Europa in stand te houden en te herstellen. In deze gebieden dienen maatregelen getroffen te worden voor de bescherming van de vogelsoorten en van hun leefgebieden. Bovendien moet men ook de rui-, overwinterings- en rustplaatsen van geregeld voorkomende trekvogelsoorten, onder andere watervogels en ganzen, beschermen. De Europese Habitatrichtlijn streeft naar de instandhouding en het herstel van de natuurlijke habitats en de wilde fauna en flora in de verschillende lidstaten. Het RUP ligt niet in een als speciale beschermingszone te beschouwen gebied in de zin van de Vogelrichtlijn/Habitatrichtlijn. Figuur: Natura 2000 (bron: De afstand tussen het plangebied en de dichtstbijzijnde speciale beschermingszone bedraagt ca. 14,5 km (habitatrichtlijn Bossen en heiden van zandig Vlaanderen). Tussen het plangebied en de speciale beschermingszone zijn er geen directe relaties omdat de afstand ertussen te groot is om een impact te kunnen hebben. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

24 4.5. VEN- en IVON gebieden Het betreft gebieden die de Vlaamse Regering afbakende in uitvoering van het Decreet betreffende het Natuurbehoud en het Natuurlijk Milieu van 21 oktober 1997 en het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) is een selectie van de waardevolste en gevoeligste natuurgebieden in Vlaanderen. Het zijn die gebieden waar natuurbehoud en natuurontwikkeling op de eerste plaats moeten komen om een representatief staal van de Vlaamse natuur duurzaam in stand te kunnen houden. De Vlaamse overheid zal daarom in die gebieden een beleid voeren dat is gericht op het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu. Figuur: Gebieden van het VEN en IVON (bron: Het RUP Deefakker-West is niet gelegen in of in de nabijheid van een VEN- of IVON gebied. De afstand tussen het plangebied en de dichtstbijzijnde VEN-gebied, bedraagt ca. 1,7 kilometer (VENgebied De Mandelhoek (grote eenheid natuur) ten zuidwesten van de site). Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

25 4.6. Biologische waarderingskaart Volgens de biologische waarderingskaart (BWK) bevindt het plangebied zich niet in biologisch waardevol gebied. In de nabije omgeving herkennen we wel verschillende biologisch waardevolle complexen, namelijk: - Ten oosten van het terrein: biologisch waardevol gebied (eutrofe plas met verstevigde oevers, arm aan oever- en waterplanten). - Ten zuidoosten van het terrein: complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen (soortenarm permanent cultuurgrasland bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg (Salix sp.)). - Ten westen van het terrein: biologisch waardevol complex (verruigd grasland eutrofe plan met verstevigde oevers, arm aan oever- en waterplanten bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg (Salix sp.) bomenrij met dominantie van populier (Populus sp.)). Figuur: Biologische waarderingskaart (bron: Beoordeling Door het invoeren van het onderhavig RUP zal er geen vermijdbare en onherstelbare schade optreden ter hoogte van het plangebied. Het onderhavig RUP geeft geen invloed op: - de bodemstructuur; - de waterhuishouding; - Natura 2000-gebieden; - VEN- en IVON gebieden; - biologisch waardevolle gebieden. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

26 5. Juridische toestand Zie plan juridische toestand 5.1. Gewestplan Het terrein ligt in het goedgekeurd gewestplan Roeselare Tielt, vastgesteld bij koninklijk besluit op 17 december Figuur: gewestplan Roeselare - Tielt (bron: Volgens het gewestplan is het plangebied deels gelegen in woongebied met landelijk karakter, deels in agrarisch gebied en deels in gebieden voor milieubelastende industrieën. De bestaande bedrijfjes langsheen de Meulebekestraat zijn gelegen in agrarisch gebied, net zoals het nog te ontwikkelen terrein. De woningen op de hoek van de Meulebekestraat Lammekensknokstraat en de woningen langsheen de Lammekensknokstraat zelf zijn gelegen in landelijk woongebied. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

27 5.2. Herbevestigd agrarisch gebied In uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen heeft de Vlaamse overheid, in overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen, een ruimtelijke visie opgesteld voor de regio Leiestreek. Hierin geeft de overheid aan hoe zij de open ruimte in deze regio de komende jaren willen zien ontwikkelen en welke acties ondernomen kunnen worden om dit te realiseren. Het plangebied is niet gelegen binnen herbevestigd agrarisch gebied noch zijn de percelen opgenomen als te behouden agrarisch gebied binnen de gewenste agrarische structuur (GAS). Figuur: overzichtskaart gebieden operationeel uitvoeringsprogramma regio Leiestreek (bron: rsv.vlaanderen.be/rsv/ruimtelijkstructuurplanvlaanderen/planningsprocessen/landbouwnatuurenbos/leiestreek) Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

28 5.3. APA/BPA/RUP Er is noch een algemeen plan van aanleg (APA) noch een bijzonder plan van aanleg (BPA) van toepassing op het terrein. Het plangebied van onderhavig RUP is gelegen binnen de grenslijn van het regionaal stedelijk gebied Roeselare (artikel 1), dit volgens het gewestelijk RUP Afbakening regionaal stedelijk gebied Roeselare (Vl. Reg. 21/11/2008). Artikel 1: Grenslijn regionaal stedelijk gebied Roeselare Specifiek voor het plangebied blijven de op het ogenblik van de vaststelling van het gewestelijk RUP bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften onverminderd van toepassing. De bestaande voorschriften kunnen door voorschriften in nieuwe gewestelijke, provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen worden vervangen. Bij de vaststelling van die plannen en bij overheidsprojecten binnen de grenslijn gelden de relevante bepalingen van de ruimtelijke structuurplannen, conform de decretale bepalingen in verband met de verbindende waarde van deze ruimtelijke structuurplannen (bron: stedenbouwkundige voorschriften gewestelijk RUP Afbakening regionaal stedelijk gebied Roeselare ) Gemeentelijke verordening Gemeentelijk stedenbouwkundige verordening met oog op het versterken van de woonkwaliteit van 26 mei Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening op het aanleggen van parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen van 13 maart Verkaveling Binnen de contouren van het plangebied zijn volgende verkavelingen terug te vinden: Volgnummer plan Dossiernummer Jaartal Datum goedkeuring V /2224/V/1965/ /12/1965 V /2224/V/2005/ /07/2005 V /5407/V/2009/ /02/2010 V /4686/V/1966/ /06/1966 V /4710/V/1973/ /07/1973 V /5592/V/2012/ /06/2012 V /4336/V/1963/ /12/1963 V /4336/V/1968/ /02/1968 Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

29 De verkavelingen worden niet opgeheven bij goedkeuring van onderhavig RUP en blijven dus van toepassing Voorkooprecht Geen Rooilijnen Er bestaat een goedgekeurde rooilijnplan voor de Meulebekestraat. De rooilijn, volgens K.B. 30/04/1976, ligt op 11 meter uit de as van de rijweg. De bouwlijn ligt op 19 meter uit de as van de rijweg Trage wegen Het plangebied is gelegen langsheen: - Chemin nr. 1: Kalsijde van Thielt (lopend van Ingelmunster naar Tielt); - Chemin nr. 17: Lammekensknokstraet (lopende van het cabaret den Ezel aan de weiden van Verkinderen, langs de hoeve Demuyncks, Francois ). In de zuidelijke hoek van het plangebied lag er vroeger een oude voetweg, namelijk sentier nr. 58 sentier du cabaret dit: den Ezel au chemin dit Lammekensknockstraat. Deze werd afgeschaft door de Bestendige Deputatie van de Provinciale Raad van West-Vlaanderen in de zitting van 10 november Figuur: Uittrekstel Atlas der buurtwegen (bron: Gewijzigde en/of afgeschafte buurtwegen. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

30 5.9. Onroerend erfgoed Er is geen onroerend erfgoed gelegen binnen de contouren van het plangebied. Hoeve D heerlijkhede van Deefakker Figuur: Uittreksel geoloket Onroerend erfgoed ( Aanduiding inventarisitems Aanduiding monumenten Noemenswaardig is de historische waardevolle hoeve D heerlijkhede van Deefakker, wat gelegen is in de nabije omgeving, ten oosten van het plangebied. Hoeve D heerlijkhede van Deefakker is gelegen op adres Meulebekestraat 112. Deze hoeve werd beschermd als monument op 13 november 2002 (besluit nummer 3969 bron: beschermingen.onroerenderfgoed.be). De hoeve was ca een leen van de heer van Ingelmunster. Op de Ferrariskaart ( ) aangeduid als een volledig omwalde site met losse bestanddelen. Op de Poppkaart (ca. 1850) aangeduid met omwalling ten westen en ten zuidwesten. Het laatst genoemd gedeelte werd nadien gedempt. De hoeve omvat lage, losstaande bestanddelen U-vormig opgesteld rondom een deels gekasseid erf; verankerde baksteenbouw onder zadeldaken (mechanische en Vlaamse pannen). Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

31 In een weide ten westen van deze hoeve legde de Duitse bezetter tijdens de Eerste Wereldoorlog een vliegveld aan, getuige een bewaard gecementeerd gebouwtje onder schilddak, nu gebruikt als koeienstal. Orthofoto 2012 (Bron: Bron: Het erf is ten noorden toegankelijk via een gietijzeren hek tussen bakstenen pijlers met rondbogig heiligennisje in een omlijsting van gele sierbaksteen. Ten westen van het erf, naar de achterzijde toe, bevindt zich het boerenhuis (nok loodrecht op de straat) welke deels onderkelderd is (gewelfd). Het boerenhuis telt tien traveeën en dateert uit het vierde kwart van de 19 de eeuw. In 1892 stelt het kadaster een vergroting vast. De oudere kern is te herkennen aan vlechtingen van een lager gebouw in de rechter en linker zijgevel en bouwnaden in de achtergevel. Volgende dakaccenten typeren de woning: een getrapt dakvenster met laadluik; een klokkentorentje met windwijzer in de vorm van menner met paard. De erfgevel werd in het eerste kwart van de 20 ste eeuw met schijnvoegen gecementeerd en bevat een getoogde muuropening, deur onder bovenlicht met smeedijzeren initialen "L.D." in de vijfde travee, dienstdeur met ijzeren waaier in het bovenlicht in de negende travee, privaatdeur in de tiende travee; en groen en wit beschilderd houtwerk uit het eerste kwart van de 20ste eeuw. De achtergevel bevat beluikte vensters onder meer van opkamers en kelderramen met diefijzers en een deur met ijzeren waaier in het bovenlicht. Achter het boerenhuis, naar de wal, bevindt zich een afhellende tuin met onder meer essen, treurwilgen en hazelaars. Aan de westkant van het erf, voor de stalling, bevindt er zich een mestvaalt beschaduwd door seringen, berken en meerstammige linden. Daarnaast bevindt zich op het erf een hondenhok met gietijzeren hek. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

32 Ten noordwesten, rechts bovenaan het boerenhuis, is een stalling gelegen, bestaande uit veertien traveeën (nok parallel aan het huis) uit het vierde kwart van de 19de eeuw. Er is een inscriptie "P. Windels 1890" terug te vinden in het gebinte. Stalling bestaande uit 14 traveeën Bron: Het dak vertoont een dak-oversteek op gietijzeren I-profielen aan de voorzijde en twee laadluiken onder overkragend zadeldak aan de achterzijde. De geveltoppen vertonen een aflijning door middel van een getrapte baksteenfries, aan de straatzijde afgewerkt door middel van diamantkoppen en een overhoeks fiaal. Overwelving door middel van troggewelven op gietijzeren I-profielen. Ten zuiden van het erf is een dwarsschuur gelegen, onder gebogen zadeldak (nok loodrecht op het huis), uit het vierde kwart van de 19de eeuw - eerste kwart van de 20ste eeuw (jaarsteen 1900 in het getrapte laadvenster). Het dak vertoont een dakoversteek op houten modillons. De rechter zijgevel, geïntegreerd in het wagenhuis, vormt een oudere kern (zie smallere bakstenen en dichtgemetselde lichtgleuven). Aanpalend bevindt zich rechts een hoger wagenhuis met geïncorporeerde staltravee, gedeeltelijk gebouwd op de gedempte zuidwestelijke omwalling (zie eerder). Poorten onder gietijzeren I-profielen, voorts getoogde muuropeningen. Rechts, in het verlengde van het wagenhuis, staat een vrijstaand stalletje uit het tweede kwart van de 19de eeuw (nok loodrecht op het huis). Dit stalletje heeft een laadvenster onder overkragend zadeldak. Tabaksast Bron: Ten oosten van het erf bevindt zich een paardenstal uit de tweede helft van de 19de eeuw van zes traveeën onder licht gebogen pannen zadeldak (nok parallel aan het huis). Voor de paardenstal bevindt zich een tabaksast gebouwd tussen 1918 en De tabaksast omvat drie bouwlagen onder laag zadeldak met een verluchtingssysteem (nok parallel aan het huis). Het gebouw bevat een bewaarde ijzeren droogvloer op dito I-balken. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

33 Ten noordoosten van het erf, palend aan de straat, staat een zogenaamde "suikerijdrogerij" (ast). Naar verluidt werd dit gebouw opgetrokken tijdens de Tweede Wereldoorlog (voor 1942), met Suikerijdrogerij Bron: integratie van de zijmuren van de tussen 1892 en 1906 gebouwde ast van twee bouwlagen. Het is een dominerend gebouw van vier bouwlagen onder zadeldak (nok loodrecht op de straat) met verluchtingssysteem, en plat dak. Links van de ast bevindt zich een oude muur met vierkante pijler. Tussen de ast en het toegangshek bevindt zich een laadbrug en, -kantoortje onder plat dak. Bron: beschermingen.onroerenderfgoed.be Beschermde landschappen Het plangebied in niet gelegen in een beschermd landschap Traditioneel landschap Het plangebied is gelegen in het traditioneel landschap Plateau van Tielt. Het Plateau van Tielt wordt visueel-landschappelijk gekenmerkt door een zacht golvend plateau met sterk verspreide bebouwing. Er zijn talrijke weidse panoramische zichten aanwezig. De impact van de bebouwing uit zich in geïsoleerde verspreide bebouwing die deel uitmaakt van de open ruimte. Verder herkennen we lineaire bebouwingslinten en uitgestrekte bebouwde oppervlakte, deze maken evenwel geen deel uit van de open ruimte. Kleine landschapselementen ontbreken nagenoeg en geïsoleerde bebouwing vormen de beelddragers. Beleidsmatig wil men in dit traditioneel landschap: - vermijden dichtslibben van de verstedelijking in de richting van Roeselare; - het tegengaan van versnippering door infrastructuur en verspreiding van (bio)industriële vestigingen; - versterken van de samenhang en buffering van de visuele verstedelijking door selectieve groenaanplanting Relictzones en ankerplaatsen Het plangebied is niet gelegen in een relictzone of ankerplaats. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

34 6. Planopzet Zie ook plan: bestemmingsplan. Zes jaar na de goedkeuring van het GRS blijkt het noodzakelijk om de gronden ten westen van Deefakker (Deefakker-West) aan te snijden om verder te kunnen voldoen aan de vraag naar lokale bedrijventerreinen. De Zandberg, wat oorspronkelijk bestemd was als lokaal bedrijventerrein met openbaar karakter volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB. 17/12/1979) werd omgezet in een regionaal bedrijventerrein via het gewestelijk RUP Afbakening Regionaalstedelijk Gebied Roeselare (dd. 21/11/2008). Met de goedkeuring van het gewestelijk RUP verdween het aanbod aan lokale bedrijvigheid binnen de gemeente. Met de opmaak van dit RUP worden verschillende doelstellingen voorop geplaatst: - de mogelijkheid ontstaat tot het aansnijden van de gronden ten westen van Deefakker (regionaal bedrijventerrein) en om deze te bestemmen als lokaal bedrijventerrein, conform het GRS; - het lokaal bedrijventerrein fungeert door zijn specifieke ligging als een overgangsgebied tussen de aanliggende woonbestemming enerzijds en het gemengd regionaal bedrijventerrein anderzijds; - het RUP kan een oplossing bieden aan de thans zonevreemde bedrijven, kleinhandelszaak en woningen ter hoogte van de Meulebekestraat, in de zuidoostelijke hoek van het plangebied, die in agrarisch gebied gelegen zijn. Bij dit planinitiatief wordt ca m² agrarisch gebied omgezet in: - zone voor bedrijvigheid - openbaar domein - woonzone - tuinzone De zone waar de bedrijvigheid gepland wordt omvat twee percelen in gebruik als weiland en drie percelen in gebruik als akkerland. Deze gronden werden reeds aangekocht door een ontwikkelaar i.h.k.v. de ontwikkeling van het lokale bedrijventerrein (bron: gemeente Ingelmunster). De omzetting naar een zone voor bedrijvigheid betekent dus dat deze gronden niet verder voor de landbouw gebruikt kunnen worden. Het betreft slechts enkele percelen die geen deel uitmaken van een groot aaneengesloten landbouwgebied. De gronden zijn volgens de gegevens van het Departement Landbouw en Visserij in gebruik door vier verschillende landbouwers, die door het wegvallen van het gebruik getroffen zullen worden in de bedrijfsuitvoering (cf. advies MER-screening - Departement Landbouw en Visserij, dd. 09/10/2014). Indien nodig, kan er bij de inname en dus bij het wegvallen van het gebruik van de landbouwgronden een financiële compensatie of een grondruil voorzien worden voor de gebruiker van de gronden. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

35 Echter kan dit niet verordenend opgenomen worden in het RUP en betreft dit een overeenkomst tussen de eigenaar van de gronden en de pachter. Gezien het lokale bedrijventerrein gelegen is nabij een woonbestemming, zal er een groenscherm/groenbuffer voorzien moeten worden tussen beiden. De bedrijfsconstructies zullen, in de mate van het mogelijke, aan het zicht dienen onttrokken te worden ten opzichte van de bestaande woningen langsheen de Lammekensknokstraat. Daarnaast dient er in het RUP voldoende garanties ingebouwd te worden voor een kwalitatief uitzicht van het lokaal bedrijventerrein zelf: - de zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn van de bedrijfsgebouwen dient kwalitatief aangelegd te worden. Parkeerplaatsen en eventuele circulatieruimte dienen te worden ingekleed in een groen kader. Daarbij wordt bijvoorbeeld geopteerd: op de scheidingslijn tussen het openbaar domein en de private kavels uniforme groenaanplant te verplichten; enkel streekeigen hagen of draad- en/of metaalafsluiting al dan niet gecombineerd met levende groenaanplantingen toe te laten als perceelsafluiting; - de bedrijfswoning dient geïntegreerd te worden in de bedrijfsgebouwen. Tenzij dit niet mogelijk is omwille van de bestaande perceels- en gebouwenconfiguratie; - gebouwen dienen maximaal gegroepeerd te worden waar de bedrijfsactiviteit dit toelaat; - er dient te worden toegezien op een doordachte materiaal- en kleurkeuze; - de niet-bebouwde delen dienen, met het oog op esthetische, duurzame en functionele aspecten, op een kwaliteitsvolle wijze te worden ingericht. Bij de ontwikkeling van het lokaal bedrijventerrein Deefakker-West dient de interne wegenis op een veilige locatie aan te sluiten op de Meulebekestraat. Onderstaande percelen worden, gezien hun verenigbaarheid met deze bestemming, opgenomen in de zone voor lokaal bedrijventerrein. Ingelmunster, sectie B, 288F2 (Meulebekestraat 125): - Vergunde en vergund geachte toestand. - 21/12/ vergunning voor het bouwen van een woning na het slopen van een woning. De woning werd herbouwd en de bestaande bergplaats wordt momenteel gebruikt als bergplaats voor de ruimdienst. Ingelmunster, sectie B, 289C (Meulebekestraat 127): - Hoofdzakelijk vergund. - 23/06/1989 vergunning voor het bouwen van een magazijn-atelier voor groenen en fruit + koelruimte. - 16/09/2011 vergunning voor functiewijziging naar opslag. De loodsen worden gebruikt als opslagplaats voor een aannemer van grond- en afbraakwerken. De buitenruimte achter het gebouw werd gedeeltelijk ingenomen als opslagplaats evenwel zonder vergunning. Ter hoogte van de Meulebekestraat 127 bevindt zich een aannemersbedrijf. Deze hoofdzakelijk vergunde toestand wordt opgenomen in de zone voor lokaal bedrijventerrein. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

36 6.1. Bestemmingsplan Artikel 1: lokaal bedrijventerrein Deze zone is bestemd voor lokale, niet-hinderlijke bedrijven met een van volgende hoofdactiviteiten: - opslag, productie, verwerking en/of bewerking van grondstoffen en goederen; - logistiek op lokaal niveau; - tankstation; - dienstverlenende bedrijven. Onder hinder wordt hier verstaan: - architecturale en ruimtelijke hinder; - abnormaal verwekken van mobiliteit; - abnormaal verwekken van licht-, geluids-, geur- en/of stofhinder; - Onder dienstverlenende bedrijven wordt verstaan: bedrijven die diensten leveren aan andere bedrijven, bvb. een landmeterskantoor. Louter administratieve diensten zijn hier niet toegelaten. Er wordt gestreefd naar kwalitatieve architectuur binnen deze bestemmingszone, daarom worden er enkele randvoorwaarden opgenomen die hiervoor een basis moeten vormen: - zo wordt de perceelsoppervlakte per bedrijf vastgelegd op maximaal 5.000m²; - de gebouwen dienen maximaal gegroepeerd te worden; - slechts een beperkte oppervlakte van het bedrijfsgebouw mag gebruikt worden voor nevenfuncties die ook effectief gekoppeld zijn aan de bedrijvigheid (max. 300m²). Er wordt een maximale kavelgrootte opgelegd, daar het de bedoeling is dat het bedrijventerrein voorbehouden blijft voor lokale bedrijven. De optie wordt open gelaten om een bedrijfswoning/conciërgewoning op te trekken bij elke bedrijfsentiteit dat geen deel uitmaak van een bedrijfsverzamelgebouw/doorgangsgebouw. Een bedrijfswoning/conciërgewoning dient te worden geïntegreerd in het bedrijfsgebouw en mag een maximale vloeroppervlakte van 200m² beslaan en een maximaal bouwvolume van 1.000m³ omvatten. Gezien bij een bedrijfsverzamelgebouw/doorgangsgebouw elk unit steeds een beperkte oppervlakte beslaat, wordt hier geen bedrijfswoning/conciërgewoning toegelaten. Er dient verplicht gewerkt te worden met een (verdoken) plat dak waarbij de kroonlijsthoogte maximaal 10 meter meet (maximale hoogtes t.o.v. de kruin van de aan te leggen ontsluitingsweg). Echter wordt ter hoogte van de overdrukzone specifieke bepalingen slechts maximale kroonlijshoogte toegelaten van 9 meter. Dit gezien de korte afstand ten opzichte van de woningen langsheen de Lammekensknokstraat. Gezien de beperkte afstand tussen de verplichte voorbouwlijn en de bouwvrije afstand ten aanzien van de bufferzone/achterkavelgrens, wordt binnen de overdrukzone specifieke bepalingen Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

37 koppelbouw verplicht. Koppelbouw zorgt voor een optimalere benutting van de beperkte bebouwbare oppervlakte binnen deze zone. Er wordt een verplichte en minimale voorbouwlijn aangeduid op het bestemmingsplan, welke dient te worden gerespecteerd. De verplichte voorbouwlijn ligt op: 7 meter van de rooilijn van de interne wegenis (artikel 5). 8 meter van de rooilijn van de Meulebekestraat. Het gebruik van een verplichte bouwlijn dient ervoor te zorgen dat er een harmonieus straatbeeld ontstaat met gelijkvormige gevelwanden. De minimale voorbouwlijn duidt op de minimale afstand die moet behouden blijven ten opzichte van het openbaar domein. Gezien de configuratie van de zone ( en daarmee samenhangend de eventuele configuratie van de kavels cf. het inrichtingsvoorstel van de zone) kunnen de gebouwen ter hoogte van de pijpenkop van de interne wegenis niet verplicht op 7 meter van het openbaar domein geplaatst worden. Daarom wordt ter hoogte van deze pijpenkop een minimale voorbouwlijn opgelegd, waardoor de mogelijkheid geboden wordt om hier de gebouwen verder achteruit te plaatsen. Minstens 25% van iedere kavel dient bebouwd te worden. Maximaal 85% van iedere kavel mag bebouwd worden. Er wordt een minimum percentage aan bebouwing opgelegd opdat er geen kavels zouden worden aangewend om enkel te gaan stapelen/stockeren in open lucht. Het is de bedoeling dat het bedrijventerrein een kwalitatief uitzicht te geven. De bestaande kleinhandelsfunctie en landbouwactiviteit langsheen de Meulebekestraat mogen behouden blijven. Een hoofdbestemming kleinhandelsfunctie/landbouwactiviteit ter hoogte van de bestaande kleinhandelsfunctie/landbouwactiviteit, is toegelaten. Op deze manier bestaan er voor de bestaande vergunde activiteiten de nodige garanties en is een omvorming naar lokale bedrijvigheid mogelijk. Vergunningstoestand: Landbouwactiviteit ter hoogte van de Meulebekestraat 129: - Vergund als landbouwactiviteit met bedrijfswoning. - 03/10/2002 vergunning voor het bouwen van een loods. - 15/02/2008 vergunning voor het verbouwen en uitbreiden van de bedrijfswoning. Kleinhandelsactiviteit ter hoogte van de Meulebekestraat 135: - Vergund geacht als niet woonactiviteit (horeca/kleinhandel). - 29/09/1972 vergunning voor uitbreiden van garage en berging. Op de bouwplannen staat dat in het aanpalende gebouw een drankgelegenheid aanwezig is. De vergunde/vergunde geachte woningen ter hoogte van de Meulebekestraat 131, 133 en 137 zijn op heden zonevreemd. Deze woningen behouden ook na goedkeuring van onderhavig RUP dit statuut. De basisrechten voor zonevreemde gebouwen en constructies zijn en blijven hier van toepassing. De omvorming naar een functie die verenigbaar is met de bestemming lokaal bedrijventerrein is eveneens mogelijk. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

38 Vergunningstoestand: Woning ter hoogte van Meulebekestraat 131: - Vergund. - 27/08/2004 vergunning voor het uitbreiden en renoveren van een vrijstaande eengezinswoning. Woning ter hoogte van Meulebekestraat 133: - Vergund geacht. - Van deze woning is in het vergunningenregister geen informatie terug te vinden. De woning dateert van voor 1962 en is bijgevolg vergund geacht. Woning ter hoogte van Meulebekestraat 137: - Vergund. - 29/06/1995 vergunning voor het ophogen van een lager gelegen weiland. - 21/05/1997 vergunning voor het verbouwen van een woning en garage. Per bedrijfskavel mag maximum één ontsluitingspunt voor dubbelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 6,00 meter voorzien worden. Uitzondering: voor de volledige overdrukzone specifieke bepalingen wordt het aantal ontsluitingspunten beperkt tot: - ofwel één voor dubbelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 6,00 meter; - ofwel twee voor enkelrichtingsverkeer met een maximale breedte van 4,00 meter. Dit omdat binnen deze overdrukzone koppelbouw verplicht wordt. Van het aantal ontsluitingspunten kan enkel afgeweken worden mits grondige motivatie. Ontsluitingspunten dienen maximaal gemeenschappelijk aangelegd en gebruikt te worden. De ontsluiting van de bedrijfskavels mag enkel gebeuren op de interne wegenis (artikel 5.: openbaar domein). Uitzondering: voor elk lot dat, - op heden nog geen ontsluiting kent op het openbaar domein; - paalt aan de Meulebekestraat; - niet paalt aan de interne wegenis; mag maximaal één ontsluitingspunt rechtstreeks op de Meulebekestraat voorzien worden, mits herinrichting van de Meulebekestraat ten behoeve van de verkeersveiligheid. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

39 Princiepstekening herinrichting Meulebekestraat in functie van de verkeersveiligheid: Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

40 Artikel 2: bufferzone De bufferzone is bedoeld voor de buffering van het lokaal bedrijventerrein ten opzichte van de omgeving. De bufferzone dient de constructies te onttrekken aan het zicht voor de woningen langsheen de Lammekensknokstraat. Aan de oostelijke zijde van het bedrijventerrein wordt geen buffer voorzien omdat dit niet nodig geacht wordt, daar dit de grens vormt met een gemengd regionaal bedrijventerrein. Langsheen de Meulebekestraat wordt logischerwijs eveneens geen bufferzone voorzien, daar dit nefast is voor de zichtbaarheid, en bijgevolg de herkenbaarheid, van het lokale bedrijventerrein. Echter wordt er ten behoeve van de visuele integratie van de bedrijvenzone ten opzichte van de Meulebekestraat, voorzien in kwalitatieve inkleding van de zone tussen de rooilijn en de voorbouwlijn van de bedrijfsgebouwen. Ook de zone tussen de voorbouwlijn van de bedrijfsgebouwen en de rooilijn van de interne wegenis dient op eenzelfde manier kwalitatief ingericht te worden. Circulatieruimte en parkeerplaatsen dienen te worden ingekleed in een groen kader. Daarbij wordt geopteerd om: - op de scheidingslijn tussen het openbaar domein en de private kavels uniforme groenaanplant te verplichten; - enkel streekeigen hagen of draad- en/of metaalafsluiting al dan niet gecombineerd met levende groenaanplantingen toe te laten als perceelsafluiting. Artikel 3: woonzone De woonzone is bestemd voor wonen. De bestemmingsvoorschriften van artikel 3 leggen algemene richtlijnen vast voor zowel de bestaande als nieuwe bebouwing. Bestaande vergunde of geacht vergunde constructies die in strijd zijn met de voorschriften mogen/ kunnen verder gehandhaafd worden. Er zijn enkel eengezinswoningen toegelaten. Gezien de grote afstand van de bestemmingszone ten opzichte van het centrum van Ingelmunster is het niet opportuun om hier te mogelijkheid te laten om meergezinswoningen op te trekken. Bovendien is het plangebied niet gelegen in buitenstedelijk gebied, maar in open gebied. In de bebouwing langs de Lammekensknokstraat zijn een aantal vergunde activiteiten aanwezig (kleinschalige drukkerij, drankenhandel, opslagloods ). Deze activiteiten zijn steeds gecombineerd met wonen en ook verenigbaar met wonen. De visie voor het woongebied bestaat er in om als nevenbestemming (complementair aan het wonen en maximum 100m² cf. vrijstellingsbesluit) aan het wonen verwante activiteiten toe te laten De gezamenlijke vloeroppervlakte aan nevenbestemmingen mag hierbij niet meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte innemen. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

41 Uitzonderingen: bestaande vergunde activiteiten en voorzieningen die een grotere vloeroppervlakte beslaan dan 50% van de totale vloeroppervlakte en/of 100m², mogen behouden blijven. Na stopzetting van de huidige activiteit mogen andere met het wonen verenigbare activiteiten plaatsvinden, mits deze maximum dezelfde of een kleinere vloeroppervlakte beslaan dan de bestaande vergunde activiteiten en voorzieningen. Wat bijgebouwen betreft wordt een bovengrens van 50m² opgelegd. Uitzonderingen: op percelen waar de bestaande vergunde bijgebouwen een grotere oppervlakte beslaan, geldt de vergunde oppervlakte als maximum. Artikel 4: tuinzone Artikel 4 zorgt ervoor dat de langgerekte kavels ter hoogte van de Lammekensknokstraat twee bestemmingen met zich meekrijgen. Het gedeelte aan de straatkant, 50m vanaf de voorkavelgrens, wordt bestemd als woonzone (zie artikel 3), het overige als tuinzone. De tuinzone is uitsluitend bestemd voor de aanleg van tuinen inclusief eventuele bijgebouwen en constructies die behoren tot de normale tuinuitrusting. Artikel 5: openbaar domein Het lokaal bedrijventerrein wordt ontsloten via de Meulebekstraat. De Meulebekestraat bevat voldoende draagkracht om een lokaal bedrijventerrein te bedienen. De interne wegenis van het bedrijventerrein wordt ingelijfd in het openbaar domein. Hoe de interne wegenis het beste op de Meulebekestraat aansloot, werd uitgebreid onderzocht, dit aan de hand van verschillende ontwerpschetsjes voor de volledige bedrijvensite (zie 5.2. Inrichtingsvoorstellen). Er dient een waterbuffer te worden aangelegd voor het lokaal bedrijventerrein. Hiervoor wordt ruimte voorzien binnen het openbaar domein. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

42 6.2. Inrichtingsvoorstel Het inrichtingsvoorstel is louter indicatief, dit zowel voor wat betreft de wegenis, de waterbuffer als de indeling van de percelen. Er zal op het bestemmingsplan een zone voor openbaar domein voorzien worden waar de interne wegenis dient gerealiseerd te worden. Voor de verdere inrichting van het terrein gelden de stedenbouwkundige voorschriften. Figuur: inrichtingsvoorstel site Deefakker West (bron: Geomex bvba). Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

43 De interne wegenis van het bedrijventerrein zal een minimale breedte hebben van 12 meter. De percelen die palen aan de interne weg zullen een streekeigen haag dienen op te trekken op de grens met het openbaar domein. Dit om het uniforme karakter van het bedrijventerrein verder te versterken alsook om een kwalitatief straatbeeld te bekomen. Figuur: Inrichtingsprincipe weg. HWP = Hoogwaterpeil NWP = Normaal waterpeil Figuur: principevoorstel waterbuffer cf. inrichtingsvoorstel. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

44 7. Plan-M.E.R. Op basis van een screeningsnota werd aan bevoegde MER-dienst een verzoek gericht tot ontheffing van de plan-m.e.r.-plicht. Er werd geconcludeerd dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-m.e.r. niet nodig is. De ontheffing werd verkregen op 17/12/2014. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

45 8. Ruimtebalans Uitgedrukt in vierkante meter, afgerond op 0 m². Categorieën zoals bepaald in VCRO Gewestplan Roeselare-Tielt (K.B. 17/12/1979) Onderhavig RUP Deefakker - West Saldo Wonen Landbouw Bedrijvigheid Overig groen Lijninfrastructuur Totaal Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

46 9. Op te heffen plannen en voorschriften Volgende plannen en voorschriften worden opgeheven na goedkeuring van onderhavig gemeentelijk RUP: - het gewestplan Roeselare Tielt (KB. 17/12/1979), voor wat betreft de delen gelegen binnen de contour van onderhavig RUP. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

47 10. Register planbaten, planschade en/of compensatie Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, HOOFDSTUK VI Planschade en planbaten Afdeling 2: Planbatenheffing - Onderafdeling 1 Grondslag, uitzonderingen, vrijstellingen en schorsingen - Art Een plantbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg op een perceel één of meer van de hiernavolgende bestemmingswijzigingen doorvoert: 1) De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding bedrijvigheid valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding wonen valt. ca ,8 m² 2) De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding landbouw valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding bedrijvigheid valt. ca ,2 m² 3) De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding landbouw valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding wonen valt. ca ,7 m² Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, HOOFDSTUK VI Planschade en planbaten Afdeling 1: Planschade Art Een planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking getreden uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen, vermeld in artikel 4.2.1, 1, of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Voor toepassing van planschadevergoeding moet voldaan worden aan enkele criteria aangehaald in art De lijst hieronder bevat enkele gevallen die mogelijk kunnen leiden tot planschade: 1) De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding wonen valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding bedrijvigheid valt. ca. 396,8 m² Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus

48 Figuur: Planbaten, planschade en gebruikers- en kapitaalschade cf. software Geo-IT RUP module Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Deefakker West Plan ID: RUP_37002_214_00011_00001 augustus