Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Zitting 1981-1982 Rijksbegroting voor het jaar 1982 17100 Hoofdstuk XI Departement van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Nr. 61 VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG Vastgesteld 10 juni 1982 De vaste Commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1 heeft een aantal vragen geformuleerd naar aanleiding van de brief van de Ministervan Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening d.d. 21 april 1982 over de financiering van het woningbouwprogramma 1982 (17 100, XI, nr. 52). Deze vragen werden op 7 mei 1982 aan de Minister ter beantwoording toegezonden. De Minister beantwoordde de gestelde vragen bij brief van 10 juni 1982. De commissie heeft de eer van het op deze wijze gevoerde schriftelijk overleg verslag uit te brengen. De waarnemend voorzitter van de commissie, Dijkman De griffier van de commissie, Eikerbout 1 Samenstelling: Tommei (D'66) plv. lid. De Beer (VVD), Salomons (PvdA), Scherpenhuizen (VVD), Müller-van Ast (PvdA), Eversdijk (CDA), Dijkman (CDA), wnd. voorzitter. Van Erp (WD), Duinker (PvdA), Veldhoen (PvdA), Van Baars (CDA), Van Noord (CDA), Van Vlijmen (CDA), Brokx (CDA), P. M. Blauw (VVD), Cotterell (D'66), De Pree (PvdA), De Waart (PvdA), Van der Vlies (SGP), Wolters (CDA), Lankhorst (PPR), Brouwer (CPN), Van Es (PSP). 3 vel Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 1

1 Kan de Minister aanduiden wanneer, op welke wijze en in welke mate hem is gebleken, dat problemen ontstonden bij het aantrekken van klimleningen in de woningbouw? 2 Welke stappen heeft de Minister vervolgens ondernomen om voor deze problemen een oplossing te vinden? 3 Heeft over de brief overleg plaatsgevonden met de Nationale en/of het NCIV en zo neen, waarom is daarvan afgezien? Woningraad 1,2,3 Uit contacten van mijn departement met onder andere gemeenten, toegelaten instellingen en leningverstrekkers is in de eerste maanden van 1982 gebleken, dat het aanbod van klimleningen op de kapitaalmarkt onvoldoende groot is. Ruwe schattingen duiden erop, dat in de eerste maanden van 1982 ongeveer de helft van de benodigde middelen op de kapitaalmarkt kon worden aangetrokken. Hierover is overleg gevoerd met de Ministervan Financiën, hetgeen heeft geleid tot de in MG 82-16 verwoorde maatregel. Aangezien deze maatregel onder de huidige omstandigheden als enige doeltreffende oplossing voor de ontstane problematiek wordt beschouwd, is afgezien van nader overleg met NWR en NCIV. 4 Hoe komt het, dat beleggers tot voor kort wèl bereid waren tot het verstrekken van klimleningen ten behoeve van de financiering van sociale huurwoningen en daartoe blijkbaar nu niet meer bereid dan wel in staat zijn? 5 Houdt dat verband met de zeer toegenomen vraag naar deze leningen op de kapitaalmarkt? 14 Waarop stoelt de verwachting dat de liquiditeitspositie van de kapitaalverstrekkende instellingen wèl het aangaan van leningen met een lineaire aflossing mogelijk maakt? 4,5, 14 Omdat in geval van klimleningen tevens in de toekomst beschikbaar komende middelen worden vastgelegd, maar ook omdat het wenselijk is een gevarieerde portefeuille te hebben, bestemmen leningverstrekkers slechts een deel van hun middelen voor de klimleningenmarkt. Dit deel bleek niet groot genoeg om klimleningen te verstrekken voor alle voor 1982 voorziene premie-a- en B-woningen en woningen van andere niet-winstbeogende instellingen. Een niet onaanzienlijk groter deel van hun middelen zullen beleggers verstrekken in de vorm van anders geaarde leningen, zoals lineair aflosbare leningen. Ook nu premiecorporatie-a-woningen kunnen worden gefinancierd met een gecombineerde financieringsvorm blijven leningverstrekkers overigens een deel van hun middelen verstrekken in de vorm van klimleningen. 6 Welke omvang heeft naar schatting het aanbod van klimleningen op de kapitaalmarkt in 1982? 6 Gelet op het grote aantal leningverstrekkers op de markt, die elk hun eigen overwegingen laten gelden ten aanzien van het wel of niet verstrekken van klimleningen, is het niet goed mogelijk een verantwoorde schatting te maken van de omvang van het aanbod van klimleningen op de kapitaalmarkt in 1982. Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 2

7 Is het waar, dat door de verstrekkers van klimleningen daarvoor een opslagrente werd berekend van ± 1 %? gemiddeld 7 In het algemeen kan worden gesteld, dat het rentepercentage van op de kapitaalmarkt aangetrokken klimleningen gemiddeld een 1 /2% hoger ligt dan dat van rijksleningen. 8 Werden respectievelijk worden de klimleningen gemeenten gegarandeerd? door alle betrokken 8 De betaling van rente en aflossing van op de kapitaalmarkt aangetrokken klimleningen werd en wordt door alle gemeenten gegarandeerd. 9 Onder welke belangrijke condities worden thans klimleningen aangegaan? 9 Een belangrijke conditie betreft de hoogte van het rendement. Verder is van belang, dat beleggers niet bereid zijn klimleningen te verstrekken zonder gemeentegarantie. Het Rijk neemt de risico's die de gemeente loopt geheel voor zijn rekening wanneer is voldaan aan de condities, genoemd in de «Beschikking deelneming van het Rijk in garanties van de gemeente voorde bouwvan woningen en woongebouwen door toegelaten instellingen en andere rechtspersonen, die geen winst beogen». 10 Is het waar, dat met name vanwege de moeilijke verhandelbaarheid van klimleningen onder meer banken, levensverzekeringsmaatschappijen en kleine pensioenfondsen deze niet dan wel niet meer verstrekken? 10 Onderhandse leningen, zoals klimleningen, zijn over het algemeen minder makkelijk verhandelbaar dan bij voorbeeld obligatieleningen. Bij het bestemmen door leningverstrekkers van middelen voor de klimleningenmarkt, is de verhandelbaarheid overigens over het algemeen niet van doorslaggevende betekenis. 11 Is de gecombineerde kapitaalmarktlening-rijkslening uitdrukkelijk beperkt tot het woningbouwprogramma 1982? Zo ja, welke voornemens heeft de Minister voor latere jaren? 11 De gecombineerde kapitaalmarktlening-rijkslening is beperkt tot het woningbouwprogramma 1982. Voor de beantwoording van het tweede deel van de vraag wordt verwezen naar het laatste gedeelte van antwoord 29. woningwetverbeterings- 12 Kan de Minister meedelen hoe de financiering van projecten op de kapitaalmarkt verloopt? 12 Zoals bekend, worden voor Woningwetverbeteringsprojecten, die gefinancierd worden op de kapitaalmarkt, annuïtaire leningen afgesloten. Het is mij tot heden niet gebleken, dat zich daarbij moeilijkheden voordoen. Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 3

13 Gaat dezelfde regeling gelden voor kapitaalmarktleningen ten behoeve van de verbetering van woningwetwoningen? Zo, neen, waarom is daarvan afgezien? 13 Neen. Aangezien verbetering van woningwetwoningen niet wordt gefinancierd met klimleningen, is daartoe geen aanleiding. 15 Waarom is voor de kapitaalmarktfinanciering periode? gekozen voor een 20-jarige 15 Hiervoor is gekozen, omdat op de kapitaalmarkt belangstelling bestaat voor het verstrekken van lineair aflosbare leningen met een looptijd van 20 jaren. 16 Tegen welk rentepercentage zullen naar verwachting de 20-jarige lineaire leningen kunnen worden afgesloten? Hoe verhoudt dit percentage zich tot de rente op staatsleningen en op klimleningen? 16 Met de nieuwe leningsvorm ten behoeve van premiecorporatie-a-woningen moet nog ervaring worden opgedaan. Verwacht wordt, dat het rentepercentage van de lineair aflosbare kapitaalmarktleningen met een looptijd van 20 jaren niet veel zal afwijken van dat van staatsleningen en derhalve lager zal zijn dan dat van op de kapitaalmarkt aangetrokken klimleningen. 17 Kan met behulp van een rekenvoorbeeld worden aangetoond wanneer het rendement van lineair aflosbare leningen lager uitpakken dan dat van klimleningen? 17 Het rendement van lineair aflosbare leningen is ongeveer 0,5% lager dan dat van klimleningen omdat minder beslag op toekomstige middelen wordt gelegd. Het is niet mogelijk om dit met een rekenvoorbeeld toe te lichten. 18 Hoe beoordeelt de Minister de kritische kanttekeningen die gemaakt zijn over de gevolgen van de thans gekozen oplossing voor de beleggersbouw en meer in het algemeen het dynamisch kostprijssysteem? 18 De omstandigheid, dat premiecorporatie-a-woningen in 1982 ook kunnen worden gefinancierd met een combinatie van een lineair aflosbare kapitaalmarktlening en een aanvullende rijkslening, heeft in beginsel geen gevolgen voor de beleggersbouw. Wanneer de lineair aflosbare kapitaalmarktlening en de aanvullende rijkslening te zamen worden bezien, ontstaat een financieringswijze, die op dezelfde wijze als de klimlening past in het sinds medio 1975 van toepassing zijnde systeem van de dynamische kostprijshuur. 19 Is de conclusie gewettigd dat na publikatie van de regeling in het geheel geen klimleningen meer zullen worden aangegaan (en dus alleen de combinatie kapitaalmarkt en rijkslening wordt gekozen)? 19 Er wordt van uitgegaan, dat het merendeel van de premiecorporatie-awoningen zal worden gefinancierd met een combinatie van een lineair aflosbare kapitaalmarktlening en een aanvullende rijkslening. Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 4

Premiecorporatie-B-woningen en woningen van andere niet-winstbeogende instellingen worden niet gefinancierd volgens deze financieringswijze. Deze woningen blijven gefinancierd worden met klimleningen. 20 Is het volledig aan betrokken toegelaten instellingen of gekozen wordt voor financiering op basis van een klimlening dan wel op basis van een 20-jarige lineaire lening? Zo neen, welke criteria dienen in acht te worden genomen? 20 Het wordt volledig aan de betrokken toegelaten instellingen overgelaten, of wordt gefinancierd op basis van een 20-jarige lineaire lening, dan wel op basis van een klimlening. 21 Voor hoeveel woningen zal naar schatting in 1982 een beroep worden gedaan op de nieuwe financieringsconstructie? 21 Het is vrijwel onmogelijk een schatting te maken, omdat de keuze tussen klimleningen en de gemengde financieringsvorm afhankelijk is van toekomstige ontwikkelingen op de kapitaalmerkt. Onder de huidige omstandigheden wordt verwacht, dat het merendeel van de premiecorporatie-a-woningen zal worden gefinancierd met de gemengde financieringsvorm. 22 Kunnen, van jaar tot jaar, de financieringskosten over de volle afschrijvingsperiode worden aangegeven voor 1000 premiecorporatie-a-woningen (prijspeil 1982), te splitsen naar het leningdeel op de kapitaalmarkt en het leningdeel ten laste van de rijksbegroting? 22 Bij onderstaande financieringskosten van 1000 premiecorporatie-a-woningen is uitgegaan van de volgende veronderstellingen: Variabele lasten bij begin van de exploitatie 1,2% Constante lasten bij begin van de exploitatie 0,5% Huurstijging gedurende de gehele looptijd 5 % Lastenstijging gedurende de gehele looptijd 7,5% Rente gedurende de gehele looptijd 9,5% Stichtingskosten per woning incl. risicoverrekening, meerwerk, etc. f125000. Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 5

Kapitaalmarkt Rijksbegroting Jaar Aflossing Schuldrestant Lening Aflossing Schuldrestant (x f 1000) 125 000 1 6 250 118 750 11 188 11 188 2 6 250 112 500 11 317 22 505 3 6 250 106 250 11 433 33 948 4 6 250 100 000 11 567 45 515 5 6 250 93 750 11 687 57 202 6 6 250 87 500 11 804 69 006 7 6 250 81 250 11 914 80 920 8 6 250 75 000 12 019 92 939 9 6 250 68 750 12 116 105 055 10 6 250 62 500 12 205 117 260 11 6 250 56 250 12 283 129 543 12 6 250 50 000 12 350-141 893 13 6 250 43 750 12 404 154 297 14 6 250 37 500 12 443 166 740 15 6 250 31 250 12 456 179 196 16 6 250 25 000 12 468 191 664 17 6 250 18 750 12 449 204 113 18 6 250 12 500 12 407 216 520 19 6 250 6 250 12 338 228 858 20 6 250 12 240 241 098 21 5 858 246 956 22 5 690 252 646 23 5 482 258 128 24 5 230 263 358 25 4 929 268 287 26 4 574 272 861 27 4 161 277 022 28 3 862 280 704 29 3 133 283 837 30 2 507 286 344 31 1 796-288 140 32 994 289 134 33 91 289 225 34 921 288 304 35 2 052 286 252 36 3312 282 940 37 4 712 278 228 38 6 264 271 964 39 7 980 263 984 40 9 875 254 109 41 11 963 242 146 42 14 259 227 887 43 16 781 211 106 44 19 546 191 560 45 22 573 168 987 46 25 884 143 103 47 29 500 113 603 48 33 444 80 159 49 37 742 42 417 50 42 417 23 Wat is het effect van de getroffen regeling voor: a. het rendement van de belegger; b. de door het Rijk te financieren liquiditeitstekorten; c. de objectsubsidiëring; d. de hoogte van het financieringstekort? Kan elk van deze (mogelijke) effecten cijfermatig worden onderbouwd? 23a Als gevolg van het andere aflossingspatroon is het rendement van lineair aflosbare leningen over het algemeen lager dan dat van klimleningen. Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61

b Zie voor het effect van de getroffen regeling voor de door het Rijk te financieren liquiditeitstekorten (klimgedeelte + de lineaire aflossingen) het antwoord op vraag 26. c Aangezien wordt verwacht, dat het rendement van lineair aflosbare kapitaalmarktleningen schommelt rond dat van rijksleningen behoeft er geen subsidie meerte worden verstrektter financiering van het zogenaamde rente-écart. Voor de omvang van de budgettaire consequenties verwijs ik u naar de antwoorden op de vragen 24 en 25. d Over de periode van 20 jaar neemt het financieringstekort ceteris paribus (jaarlijks) toe met dezelfde omvang als de kapitaalmarkt wordt verlicht. 24 Welke budgettaire consequenties vloeien, bij het huidige rendement op de kapitaalmarkt, voort uit de nieuwe gemengde leningvorm als gevolg van de subsidiëring van deze woningen? Hoe wordt het «plaatje» beïnvloed bij een stijging, c.q. daling van het rendement met 1%? 24 De gevolgen voor de subsidiëring van deze woningen (lagere subsidies ten gevolge van wegvallen van het rente-écart), voortvloeiend uit de nieuwe gemengde leningvorm, bedragen voor de gunningen 1982: 1984 1985 1986 1987 x 1 min. -10-17 -18-19 Bij de berekening van deze bedragen is er voorlopig van uitgegaan, dat bij het merendeel (ongeveer 80%) van de voor 1982 voorziene premiecorporatie-a-woningen gebruik wordt gemaakt van de geboden mogelijkheid. Een stijging c.q. daling van het rendement met 1% heeft voor de subsidiëring van het programma 1982 (eveneens gunningen van 1 mei 1982) de volgende gevolgen: 1984 1985 1986 1987 x 1 min. 17 28 30 32 Voor de goede orde wordt opgemerkt, dat deze effecten voor de objectsubsidiëring zich voordoen, ongeacht de wijze waarop de financiering van de woningen plaatsvindt. 25 Kan inzicht worden verschaft in de budgettaire consequenties, zowel betreffende de subsidiëring als financiering, voor meerjarenraming en latere jaren? 25 De budgettaire consequenties van de geboden mogelijkheid tot financieren met lineair aflosbare kapitaalmarktleningen, aangevuld met rijksleningen, bedragen voor de subsidiëring gedurende de eerste 10 jaar: (x 1 min.) (lagere subsidies) 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993-10 -17-18 -19-21 -22-23 -24-25 -26 De consequenties voor de financiering van 1000 woningen zijn gegeven in antwoord 22. Indien ervan uitgegaan wordt, dat voor ca. 80% van de gunningen 1982 van de premiecorporatie-a-woningen en -eenheden de Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 7

nieuwe financieringsvorm wordt gekozen, kunnen voor de berekening van de totale gevolgen voor de financiering, de in antwoord 22 genoemde bedragen vermenigvuldigd worden met een factor 28. Bij het bepalen van deze factor is rekening gehouden met zowel de woningen als de eenheden, alsmede met het verschil in stichtingskosten. 26 Met welk bedrag wordt het artikel voor woningwetwoningen op de VRO-begroting 1982 bijgesteld en wat zijn verder de gevolgen van de getroffen regeling voor de meerjarenramingen VRO? 26 De VRO-begroting 1982 behoeft niet te worden bijgesteld. De getroffen regeling is zodanig, dat de eerste betalingen worden geraamd in 1984. Rekening houdend met een bouwtijd van een jaar en eerste aflossingen op de kapitaalmarktleningen een jaar na het gereedkomen van de woningen, zullen de meerjarenramingen van het leningenartikel globaal met de volgende bedragen dienen te worden bijgesteld: 1984 1985 1986 1987 x 1 min. 180 310 310 310 27 Op welke wijze zal de overbruggingsfinanciering meerjarenraming worden gedekt? van rijkswege in de 27 Met de met de overbruggingsfinanciering gemoeide bedragen behoort in de meerjarenramingen van VRO rekening te worden gehouden. Over de wijze, waarop de rijksbegroting in haar totaliteit zal worden aangepast, is de besluitvorming niet afgerond. 28 Is overwogen de gehele financiering weer via de rijksbegroting te laten plaatsvinden, en zo ja, waarom is hiervan afgezien? Welke rol heeft in dit verband gespeeld het bepaalde in het Regeerakkoord, nl. dat de financiering van de woningwetbouw niet meer relevant zal zijn voor de begroting? 28 Voor het antwoord op deze vraag wordt verwezen naar het tweede gedeelte van het antwoord op vraag 29. 29 In hoeverre is de volgende uitspraak van de heer Kempen, directeur van de Nationale Woningraad juist: «Wij zijn op de kapitaalmarkt als corporaties een half a driekwart procent duurder uit dan de beste debiteur in Nederland, Vader Staat.» (citaat uit Elseviers Weekblad 17 april 1982)? Geeft een dergelijke uitspraak geen aanleiding de leningen ten behoeve van de sociale woningbouw volledig via het Rijk te laten lopen, ondanks een eventueel oplopend financieringstekort? 29 De uitspraak van de heer Kempen is juist; de corporaties zijn voor het aantrekken van klimleningen op de kapitaalmarkt doorgaans duurder uit dan waarvoor het Rijk in staat is Staatsleningen aan te trekken. Het verschil bedraagt ongeveer '/2%. In het regeerakkoord 1981 is mede naar aanleiding van de hogere kosten van deze financieringswijze een passage opgenomen over de wijze van financiering van een deel van het bouwprogramma. Met de Ministervan Financiën is gedurende de afgelopen maanden overleg Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 8

gevoerd, zowel over de hoogte van het meerjarig-bouwprogramma, als over de differentiatie en de wijze van financiering, een en ander ter verdere uitwerking van het gestelde in het regeerakkoord. Door mijn ambtsvoorganger is daarbij gestreefd naar volledige financiering van de premie-corporatie-a-woningen via de Rijksbegroting vanaf 1983, in plaats van via de kapitaalmarkt (z.g. rebudgettering). Het gevoerde overleg heeft niet tot afrondende besluitvorming geleid. 30 Welk standpunt neemt de Minister in over het voorstel van de Nationale Woningraad om te komen tot een raamovereenkomst, die door de Minister wordt gesloten met de geldgevers ten behoeve van de sociale woningbouw, voorzover deze niet door rijksleningen kan worden veilig gesteld? 30 Tegenover de gedachte van een raamovereenkomst op vrijwillige basis met de geldgevers om de financiering van de sociale woningbouw veilig te stellen sta ik positief, in aanvulling op de bestaande methode van financiering door rijksleningen (zie ook antwoord 29). Daarbij zal moeten worden nagegaan of bij een dergelijke raamovereenkomst, in de toekomst zonder nadelen voor de rentelasten voor de woningwetbouw directe financiering (dat wil zeggen zonder de omweg van de rijksbegroting) tot de mogelijkheden behoort. 31 Kan de Minister zijn uitspraak (Profiel, 16 april 1982): «Als je ze (i.c. de beleggers) zou dwingen een bepaald bedrag, zeg twee miljard, extra in de woningbouw te investeren, dan lenen ze datzelfde bedrag minder aan Minister Van der Stee van Financiën. Daarmee schieten we niks op» nader toelichten? 31 Gegeven het aanbod van kapitaal gaat een verplichte belegging in de woningbouw ten laste van andere beleggingsvormen, waaronder die in staatsleningen. Ook een gulden bestemd voor belegging kan maar éénmaal worden uitgegeven. 32. Tot welke extra procedures (en administratieve rompslomp) geeft de getroffen regeling aanleiding voorde toegelaten instellingen? 32 Getracht is extra procedures zo veel mogelijk te voorkomen. Vandaar ook, dat de rijkslening in die zin aanvullend is, dat wanneer de lineair aflosbare kapitaalmarktlening en de aanvullende rijkslening in gecumuleerde vorm worden bezien, een financieringswijze ontstaat, die op dezelfde wijze als een klimlening past in het stelsel van de dynamische kostprijshuur. De aanvullende rijkslening wordt door de gemeente aangevraagd bij het Rijk ten behoeve van de toegelaten instelling. Aangezien het aanbod van lineair aflosbare leningen op de kapitaalmarkt groter is dan dat van klimleningen, behoeft de toegelaten instelling minder moeite te doen om voor een te bouwen complex premiecorporatie-a-woningen middelen aan te trekken, wanneer wordt gekozen voor de combinatie van lineair aflosbare kapitaalmarktlening en aanvullende rijkslening. Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 9

33 Kan worden toegelicht welke nauwkeurigheid kan worden bereikt in de vooruitberekening van de totale stichtingskosten, met name waar het betreft het meerwerk? 33 In verband met de prijstoetsing, die bij de woningwet" en premiecorporatie-a-woningen plaatsvindt, wordt bij gunning met een grote mate van nauwkeurigheid de hoogte van de stichtingskosten geraamd. Bij een zorgvuldige planvoorbereiding zal meerwerk, dat niet was te voorzien, gering van omvang zijn. Tweede Kamer, zitting 1981-1982, 17 100 hoofdstuk XI, nr. 61 10