Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 2

Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 Nibud, 2011 3 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

Inhoud 1 AANLEIDING... 5 2 METHODE... 6 2.1 Reguliere methode... 6 2.2 Aanpassing voor energiezuinige woningen... 7 3 RESULTATEN... 10 BIJLAGE 1: VERSCHILLEN IN MAXIMALE HYPOTHEEK VOOR WONINGEN MET EEN A+-LABEL T.O.V. DE REGULIERE TABEL... 13 BIJLAGE 2: VERSCHILLEN IN MAXIMALE HYPOTHEEK VOOR WONINGEN MET EEN A++-LABEL T.O.V. DE REGULIERE TABEL... 17 BIJLAGE 3: VOORBEELD VAN EEN BEREKENING... 21 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 4

1 Aanleiding Het Nibud stelt financieringslastpercentages op voor hypotheekverstrekking. Wanneer deze percentages gebruikt worden, is in verreweg de meeste gevallen sprake van een veilige en verantwoorde verstrekking. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) gebruikt deze percentages bij toekenning van de Nationale Hypotheek Garantie. Sinds 2007 zijn deze percentages ook opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Dit werkt volgens een comply-or-explain principe. Hypotheekverstrekkers moeten zich aan deze norm houden. In individuele gevallen kan worden. Voor extreem en -situatie op zijn plaats zijn. Bij de financieringslastpercentages is rekening gehouden met een gemiddeld energieverbruik, terwijl een individueel huishouden in een extreem energiezuinige woning minder energielasten heeft. Door deze lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Voor hypotheekverstrekkers is het van belang te kunnen kwantificeren hoe hoog deze extra last zou kunnen zijn om een verantwoorde hypotheek te verstrekken. Onderzoek Het WEW heeft het Nibud gevraagd de mogelijkheden te bezien van het creëren van extra leencapaciteit voor energiezuinige woningen in de bestaande bouw, in de nieuwbouw en specifiek voor A+ en A++-woningen. Het Nibud kan financieringslastnormen berekenen die horen bij het gebouwgebonden energieverbruik van woningen met een A+- en een A++-energielabel. Gegevens over het gebouwgebonden energieverbruik van A++-woningen is alleen beschikbaar voor meergezinswoningen (flat) en tussenwoningen (rijtje). Gebruik van de financieringslastnormen voor A++ is dan ook alleen voor deze woningtypen mogelijk. Bekeken wordt of er (vuist)regels opgesteld kunnen worden die praktisch toepasbaar zijn in de praktijk van de hypotheekverstrekking. Uit eerder onderzoek is gebleken dat een extra hypotheekbedrag een praktische en verantwoorde manier kan zijn. We beperken ons in deze rapportage daarom tot woningen met een A+- of een A++label. In deze rapportage wordt de methode beschreven om financieringslastnormen voor zeer energiezuinige woningen te berekenen en worden ze gepresenteerd. 5 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

2 Methode Voor de berekening van de financieringslastnormen voor energiezuinige woningen wordt de methode overgenomen, zoals die gebruikt wordt voor de berekening van de financieringslastnormen van de reguliere tabel en die voor 65-+ huishoudens. Zie voor een uitgebreide beschrijving daarvan het advies dat in april 2010 aan de Stichting WEW is uitgebracht. Uitgangspunt van de methode is dat er bij een maximale hypotheek voldoende ruimte overblijft om andere uitgaven te kunnen doen. Een tweede uitgangspunt is dat de methode niet te tijdsintensief is en makkelijk te gebruiken is voor hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs. De methodiek voor de berekening van de financieringslastnormen voor 2011 is aangepast in vergelijking met voorgaande jaren. Daarom zal de nieuwe, reguliere methodiek eerst worden beschreven. Vervolgens zullen mogelijke aanpassingen worden genoemd voor energiezuinige woningen. 2.1 Reguliere methode Het energieverbruik van een huishouden hangt van twee factoren af: de aard van de woning en het gedrag van de bewoners. Voor het berekenen van de reguliere financieringslastnormen wordt voor het gedrag van de bewoners een bij het inkomen passend gemiddelde gekozen. Dit is niet anders dan voor andere uitgavenposten als kleding, recreatie e.d. Een aanpassing van de financieringslastnormen kan dan ook alleen afhangen van het gebouwgebonden gedeelte van het energieverbruik. Uit eerder onderzoek 1 blijkt dat het gasverbruik zeer sterk afhangt van de aard van de woning en vrijwel niet van de samenstelling van het huishouden. Bij electriciteitsverbruik is dit precies andersom: dit hangt sterk af van de samenstelling van het huishouden; de aard van de woning heeft nauwelijks invloed. Voor differentiëring van de financieringslastnormen kijken we dan ook alleen naar het gasverbruik, niet naar het electriciteitsverbruik. Agentschap NL heeft uitgerekend wat het gemiddelde gebouwgebonden gasverbruik is naar woningtype (vrijstaand, twee-onder-een-kap, tussenwoning, meergezinswoning (flat)), bouwjaar en energielabel. 1 Energielastenbeschouwing, Nibud, februari 2010 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 6

Met behulp van de landelijke verdeling van bouwjaren voor koopwoningen is een gewogen gemiddelde berekend van het gebouwgebonden gasverbruik per label per woningtype. Met de gemiddelde gastarieven van de afgelopen vier jaar zijn de maandelijkse kosten berekend die horen bij deze verbruikscijfers. Deze middeling over vier jaar is analoog aan de berekening van de hoogte van andere uitgaven van huishoudens. Om de ruimte te berekenen die voor hypotheek beschikbaar is, maakt het Nibud gebruik van twee typen referentiebedragen voor de overige uitgaven. Als eerste minimale bedragen, basisbedragen genoemd, en als tweede bedragen die passen bij het inkomen. Deze laatste worden voorbeeldbedragen genoemd. De methode werkt vervolgens zo, dat bij een maximale hypotheek de ruimte voor de overige uitgaven precies op het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag ligt. Bij een maximale hypotheek levert de consument dus net zo veel in op het voorbeeldbedrag als dat hij overhoudt ten opzichte van het basisbedrag. De basisbedragen zijn gebaseerd op pakketten goederen en diensten die het Nibud voor iedereen in Nederland noodzakelijk acht. Ze zijn onafhankelijk van het inkomen. In dit pakket zit het gasverbruik dat hoort bij een meergezinswoning met energielabel C. Dit varieert dus niet naarmate het inkomen hoger wordt. Zoals gezegd hangen de voorbeeldbedragen wel samen met het inkomen. Bij een hoger inkomen kopen mensen immers extra producten, duurdere varianten, etc. Dit geldt ook voor de gaskosten en wel op de volgende manier. Deze gaskosten hangen samen met het type woning. De verdeling van woningtypen varieert sterk met de waarde van de woning. Bij een lage woningwaarde zijn relatief veel flats en weinig vrijstaande woningen en bij een hoge woningwaarde is dat net andersom. Met behulp van de relatieve verdelingen van woningtypen naar woningwaarde (gegevens CBS), wordt een koppeling gemaakt tussen de woningwaarde en de gaskosten. Aangezien de woningwaarde gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheek (100%/112%), worden de gaskosten meegenomen in de iteratie om de maximale hypotheek te bepalen. Hierbij wordt steeds uitgegaan van energielabel C. Aangezien bij een maximale hypotheek de niet-woonuitgaven precies op de helft tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen uitkomen, worden de extra gaskosten bij duurdere woningen voor de helft meegenomen in de noodzakelijke kosten. Voor de andere helft vallen ze in de extra ruimte die een bewoner heeft. 2.2 Aanpassing voor energiezuinige woningen Zoals hierboven beschreven, wordt voor de reguliere tabel steeds uitgegaan van woningen met energielabel C. Door uit te gaan van het gasverbruik dat hoort bij een 7 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

ander energielabel, kunnen financieringslasttabellen en maximale hypotheken berekend worden die passen bij dat andere energielabel. Hierbij wordt dezelfde methodiek gehanteerd als bij de reguliere tabel. Dus de basisbedragen worden niet aangepast, maar de voorbeeldbedragen wel. 2.2.1 Bestaande bouw Het Nibud berekent voor het WEW op basis van de energieuitgaven van de vier onderscheiden woningtypen welke uitgaven horen bij het label C. Deze uitgaven representeren grosso modo de gemiddelde energieuitgaven in de Nederlandse koopwoningmarkt. Op grond van de door het WEW beschreven pakket aan energiebesparende maatregelen (zie Voorwaarden en Normen 2011) is een vrijstelling van de at wil zeggen dat voor dit bedrag een extra lening kan worden afgesloten zonder dat dat ten koste gaat van verantwoord tussen woningen met energielabel C tot en met G (CDEFG-tabel) en woningen met energielabel A tot en met B. Het WEW hanteert in zijn Voorwaarden en Normen niet deze labelsprongen, maar gebruikt een lijst van energiebesparende maatregelen. Bedacht moet worden dat gebruik van een CDEFG-tabel een ander uitgangspunt is dan wat wordt gebruikt voor het opstellen van de reguliere tabel (die immers uitgaat van label C). Het maximum van de reguliere tabel plus het hierboven berekende maximale bedrag zou kunnen leiden tot een hogere hypotheek. Voor de extra vrijlating wordt echter niet getoetst door middel van energielabels, maar via een lijst van maatregelen. Wanneer op deze lijst alleen kosten-efficiënte maatregelen staan (in verhouding tot de investering leveren ze een duidelijke energiebesparing op) én er een scherpe depotverplichting is (de hypotheek kan slechts verhoogd worden ter hoogte van het bedrag van de investering) is dat een afdoende toets om het maximale bedrag dat berekend is op basis van energielabels, over te nemen. Het verschil in maximale hypotheek tussen een woning met een label A of B en de reguliere tabel (label C) bedraagt voor 2011 overigens gemiddeld 2423 euro. 2.2.2 Nieuwbouw Mede door strengere regelgeving zullen nieuw te bouwen woningen energiezuiniger zijn dan bestaande woningen. Dat zou kunnen pleiten voor een verschil in financieringslastpercentages tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Er zijn ons echter geen gegevens bekend over de gemiddelde mate van energiezuinigheid van bestaande woningen of van nieuwbouwwoningen. Daardoor kunnen we op dit mome Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 8

niet kwantificeren. De vraag is ook in hoeverre dit verschil bruikbaar zou zijn, aangezien de verschillen in energieverbruik van bestaande woningen onderling en van nieuwbouwwoningen onderling al fors zijn. Zoals hierboven vermeld is het verschil in maximale hypotheek tussen een woning met een label A of B en de reguliere tabel (label C) bedraagt voor 2011 overigens gemiddeld 2423 euro. 2.2.3 A+ en A++-woningen In plaats van te kijken naar de hele groep nieuwbouwwoningen is het daarom kansrijker te kijken naar woningen waar de energiezuinigheid specifiek is vastgesteld. De meest energiezuinige woningen zijn die met een A+- of een A++-label. Voor het bepalen van het energielabel wordt gebruik gemaakt van een energieindex. Bij een energieindex lager dan 1,05 wordt het label A toegekend. Ligt de energieindex tussen de 0,51 en de 0,7, dan wordt het label A+ toegekend. Bij een energieindex van 0,5 of lager wordt het energielabel A++ toegekend. Voor het berekenen van maximaal verantwoorde hypotheken bij A+ en A++-woningen gelden twee aanpassingen. Voor bepaalde typen A+-woningen en A++-woningen verandert niet alleen het gebouwgebonden gasverbruik, maar ook het gebouwgebonden elektriciteitsverbruik. Soms betekent dit een hoger elektriciteitsverbruik, maar in bepaalde gevallen wordt zelfs per saldo elektriciteit teruggeleverd aan het energiebedrijf. De stricte scheiding tussen gas en elektriciteit wordt dan ook losgelaten. De extra elektricteitskosten of - opbrengsten worden dan ook meegenomen bij de berekening. Voor A++-woningen zijn alleen verbruiksgegevens beschikbaar voor meergezinswoningen en tussenwoningen. Bij de relatieve verdeling van woningtypen naar woningwaarde zijn bij de A++-woningen alleen de meergezinswoningen en tussenwoningen meegenomen. 9 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

3 Resultaten Door de in hoofdstuk 1 beschreven aanpassingen aan de methodiek kunnen aparte financieringslasttabellen worden opgesteld voor A+-woningen en voor A++-woningen. Hiermee kunnen maximale hypotheken berekend worden voor deze woningen. Deze kunnen dan vergeleken worden met de maximale hypotheken die volgen uit de reguliere tabel 2. De maximale hypotheken liggen bij A+- en A++-woningen hoger dan bij gebruik van de reguliere tabel, vanwege de extra ruimte in het budget voor hypotheeklasten als gevolg van de lagere kosten voor energie. In bijlage 1 en 2 zijn deze extra hypotheekbedragen weergegeven. De hoogte van de extra hypotheek hangt af van rentestand en inkomen. Bij een hogere rentestand is de extra hypotheek lager dan bij een lagere rentestand. Tot een inkomen van 24.000 euro zijn de verschillen tussen de reguliere tabel en de A+-tabel nihil. Dit komt vanwege een extra correctie van de financieringslasttabellen om de basisbedragen van 2010 beschikbaar te houden in plaats van de gemiddelde basisbedragen van de afgelopen vier jaar. Vanaf een inkomen van 25.000 euro zijn de verschillen in maximale hypotheek bij elk inkomen redelijk gelijk. De extra hypotheek t.o.v een hypotheek bij een woning met label C, berekend vanaf een inkomen van 25.000 euro over 93 inkomens en vijf rentestanden, bedraagt bij woningen met een A+-label gemiddeld 4.919 euro en bij woningen met een A++-label gemiddeld 8.683 euro. Bij A+-woningen varieert dit tussen 4612 en 5247 euro; bij A++woningen tussen de 7976 euro en 9448 euro. Voor de A++-tabel staan de verschillen hieronder grafisch weergegeven. 2 De effecten van de nieuwe systematiek van de berekening van energiekosten worden over twee jaar uitgespreid (2011 en 2012). Voor deze rapportage is er echter van uitgegaan dat de nieuwe systematiek volledig is ingevoerd, zowel bij de reguliere tabel als bij de tabel voor woningen met een A+- of een A++-tabel. Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 10

In de brief van de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers werd gesproken over een mogelijk veel hogere extra hypotheek van 32.000 euro voor de gehele nieuwbouw. De resulterende extra hypotheek is echter een stuk lager. Dit heeft een aantal oorzaken: - Slechts de helft van de lagere gaskosten wordt in de norm meegenomen; de andere helft komt beschikbaar voor de overige uitgaven. Dit is analoog aan het opstellen van de reguliere tabel. Ook daar wordt slechts de helft van de extra gaskosten van een grotere woning in de norm meegenomen. - Bij duurdere woningen horen hogere kosten voor onderhoud, verzekeringen en lokale belastingen. - De financieringslasttabellen zijn zodanig opgesteld dat er annuitaire aflossing over 30 jaar plaatsvindt. Zie bijlage 3 voor een uitgebreid voorbeeld van de berekening. 11 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

4 Alternatief In het voorgaande zijn we uitgegaan van een gegeven energiebesparing. Op basis daarvan is bekeken hoeveel extra hypotheek mogelijk dan verantwoord is. We kunnen dit ook omdraaien. De vraag luidt dan hoe groot de gebouwgebonden energiebesparing moet zijn om een extra hypotheek van bijvoorbeeld Het gebouwgebonden gasverbruik bij de meergezinswoning met label C bedraagt 708 euro per jaar. Dat is het bedrag dat in het basispakket wordt gebruikt. Voor de voorbeeldbedragen wordt een ingewikkelde methodiek gebruikt. Om een idee te geven van de orde van grootte van de energieuitgaven geven we twee voorbeelden: Het gemiddelde van alle woningtypen van label C bedraagt 1006 euro. Voor A++-woningen (alleen flat en rijtje) wordt een gemiddeld bedrag aan energiekosten gehanteerd van ca. 25 euro per jaar. Voor A+-woningen een gemiddeld bedrag van ca. 450 euro per jaar. Aangezien het niet onmogelijk is om negatieve energiekosten te hebben (er wordt dan per saldo energie geleverd aan het energiebedrijf), kunnen we deze theoretische exercitie uitvoeren, ook voor energiekosten die minder dan 0 bedragen. Uit onderstaande tabel zijn de extra hypotheekbedragen af te lezen die mogelijk zijn bij een bepaald gebouwgebonden energieverbruik. De extra hypotheek t.o.v de reguliere tabel, berekend vanaf een inkomen van 25.000 euro over 93 inkomens en vijf rentestanden, bedraagt bij een gebouwgebonden energieverbruik van 0 euro per jaar gemiddeld 9.339 euro. De bedragen van het gebouwgebonden energieverbruik zijn zo gekozen dat ongeveer gemiddelde extra hypotheken vanaf 25.000 euro inkomen, van 10.000, 15.000, 20.000, 25.000 en 30.000 euro mogelijk zijn. Extra hypotheek bij bepaalde gebouwgebonden energieverbruiken Totaal Gemiddelde extra Gemiddelde extra Laagste extra Hoogste extra gebouwgebonden hypotheek hypotheek vanaf hypotheek hypotheek vanaf energieverbruik 25.000 vanaf 25.000 25.000 8.223 9.339 8.918 9.782-600 12.806 14.563 13.737 15.442-1.200 17.429 19.832 18.879 20.838-1.900 22.811 25.966 24.988 26.983-2.500 26.541 30.218 28.832 31.678 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 12

Bijlage 1: Verschillen in maximale hypotheek voor woningen met een A+label t.o.v. de reguliere tabel Inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% 18500 0 0 0 0 0 19000 0 0 0 0 0 19500 0 0 0 0 0 20000 0 0 0 0 0 20500 0 0 0 0 0 21000 0 0 0 0 0 21500 0 0 0 0 0 22000 0 0 0 0 0 22500 0 0 0 0 0 23000 0 0 0 0 0 23500 0 0 0 0 0 24000 767 724 685 650 617 24500 2740 2588 2449 2321 2203 25000 4793 4527 4284 4060 3854 25500 4888 4618 4370 4142 3932 26000 4984 4708 4455 4223 4009 26500 5080 4799 4541 4304 4086 27000 5176 4889 4627 4385 4163 27500 5272 4980 4712 4466 4240 28000 5368 5071 4798 4548 4317 28500 5463 5161 4884 4629 4394 29000 5559 5252 4969 4710 4471 29500 5655 5342 5055 4791 4548 30000 5751 5433 5141 4872 4625 30500 5847 5523 5226 4954 4702 31000 5943 5614 5312 5035 4780 31500 6039 5704 5398 5116 4857 32000 6134 5795 5483 5197 4934 32500 6230 5886 5569 5278 5011 33000 6326 5976 5655 5360 5088 13 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

33500 6422 6067 5741 5441 5165 34000 6518 6157 5826 5522 5242 34500 6614 6248 5912 5603 5319 35000 6710 6338 5998 5684 5396 35500 6805 6429 6083 5766 5473 36000 6901 6519 6169 5847 5550 36500 6997 6610 6255 5928 5628 37000 7093 6700 6340 6009 5705 37500 7189 6791 6426 6090 5782 38000 7285 6882 6512 6172 5859 38500 6765 6391 6048 5732 5441 39000 6853 6474 6126 5806 5512 39500 6310 5961 5641 5346 5075 40000 5751 5433 5141 4872 4625 40500 5823 5501 5205 4933 4683 41000 5240 4950 4684 4439 4214 41500 4641 4384 4148 3932 3732 42000 4697 5071 5398 5684 5936 42500 4074 4490 4855 5177 5460 43000 4808 5191 5526 5820 6077 43500 4864 5252 5591 5887 6148 44000 4920 5312 5655 5955 6219 44500 4976 5372 5719 6023 6289 45000 4313 4754 5141 5481 5782 45500 4361 4806 5198 5542 5846 46000 4409 4859 5255 5603 5910 46500 4457 4912 5312 5664 5974 47000 4505 4965 5369 5725 6039 47500 4553 5018 5426 5786 6103 48000 4601 4346 4113 3898 3700 48500 4649 4391 4155 3938 3739 49000 5479 5176 4898 4642 4407 49500 4745 4482 4241 4020 3816 50000 4793 4527 4284 4060 3854 50500 4840 4573 4327 4101 3893 51000 4888 4618 4370 4142 3932 51500 4114 3886 3677 3485 3308 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 14

52000 4984 4708 4455 4223 4009 52500 5032 4754 4498 4263 4047 53000 5080 4799 4541 4304 4086 53500 4273 4037 3820 3620 3437 54000 4313 4075 3856 3654 3469 54500 5224 4935 4670 4426 4201 55000 5272 4980 4712 4466 4240 55500 4433 4188 3963 3756 3565 56000 4473 4225 3998 3790 3598 56500 4513 4263 4034 3823 3630 57000 4553 5161 5698 6172 6591 57500 4593 5206 5748 6226 6649 58000 4633 5252 5798 6280 6707 60000 4793 4527 4284 4060 3854 62000 4952 4678 4427 4196 3983 64000 5112 4829 4570 4331 4111 66000 5272 4980 4712 4466 4240 68000 4345 4105 3884 3681 3495 70000 4473 4225 3998 3790 3598 72000 4601 4346 4113 3898 3700 74000 4729 4467 4227 4006 3803 76000 4856 4588 4341 4114 3906 78000 4984 4708 4455 4223 4009 80000 5112 4829 4570 4331 4111 82000 5240 4950 4684 4439 4214 84000 5368 5071 4798 4548 4317 86000 5495 5191 4912 4656 4420 88000 5623 5312 5027 4764 4523 90000 5751 5433 5141 4872 4625 92000 4409 4165 3941 3735 3546 94000 4505 4256 4027 3817 3623 96000 4601 4346 4113 3898 3700 98000 4697 4437 4198 3979 3777 100000 4793 4527 4284 4060 3854 102000 4888 4618 4370 4142 3932 104000 4984 4708 4455 4223 4009 106000 5080 4799 4541 4304 4086 15 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

108000 5176 4889 4627 4385 4163 110000 5272 4980 4712 4466 4240 Totaal gemiddelde Gemiddelde vanaf 25000 Gemid- delde over alle rentes 4636 4481 4336 4200 4073 4345 5247 5072 4908 4755 4612 4919 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 16

Bijlage 2: Verschillen in maximale hypotheek voor woningen met een A++label t.o.v. de reguliere tabel inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% 18500 0 0 0 0 0 19000 0 0 0 0 0 19500 0 0 0 0 0 20000 0 0 0 0 0 20500 0 0 0 0 0 21000 0 0 0 0 0 21500 0 0 0 0 0 22000 0 0 0 0 0 22500 0 0 0 0 0 23000 0 0 0 0 0 23500 0 0 0 0 0 24000 767 724 685 650 617 24500 2740 2588 2449 2321 2203 25000 4793 4527 4284 4060 3854 25500 6925 6542 6190 5867 5570 26000 7476 7063 6683 6334 6013 26500 7620 7198 6811 6456 6129 27000 7764 7334 6940 6578 6244 27500 7908 7470 7069 6700 6360 28000 8051 7606 7197 6821 6476 28500 8195 7742 7326 6943 6591 29000 8339 7878 7454 7065 6707 29500 8483 8013 7583 7187 6822 30000 8627 8149 7711 7309 6938 30500 8770 8285 7840 7430 7054 31000 8914 8421 7968 7552 7169 31500 9058 8557 8097 7674 7285 32000 9202 8692 8225 7796 7401 32500 9345 8828 8354 7918 7516 33000 9489 8964 8482 8039 7632 33500 9633 9100 8611 8161 7747 17 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

34000 9777 9236 8739 8283 7863 34500 9920 9372 8868 8405 7979 35000 10064 9507 8996 8527 8094 35500 10208 9643 9125 8648 8210 36000 10352 9779 9253 8770 8326 36500 10496 9915 9382 8892 8441 37000 10639 10051 9510 9014 8557 37500 10783 10186 9639 9136 8673 38000 10927 10322 9767 9257 8788 38500 10456 9877 9346 8858 8409 39000 10591 10005 9468 8973 8518 39500 10096 9538 9025 8554 8120 40000 9585 9055 8568 8121 7709 40500 9705 9168 8675 8222 7805 41000 9170 8662 8197 7769 7375 41500 8619 8142 7704 7302 6932 42000 8722 8240 7797 7390 7015 42500 8147 7696 7283 6903 6553 43000 8243 8436 8596 8730 8840 43500 8339 8534 8696 8831 8942 44000 8435 8632 8796 8933 9045 44500 8531 8730 8896 9034 9148 45000 7908 8149 8354 8527 8673 45500 7996 8240 8447 8621 8769 46000 8083 8330 8539 8716 8865 46500 8171 8421 8632 8811 8962 47000 8259 8511 8725 8906 9058 47500 8347 8602 8818 9000 9154 48000 8435 7968 7540 7146 6784 48500 8523 8051 7618 7221 6855 49000 8611 8134 7697 7295 6925 49500 7908 7470 7069 6700 6360 50000 8786 8300 7854 7444 7067 50500 8874 8383 7932 7518 7137 51000 8962 8466 8011 7593 7208 51500 8227 7772 7354 6970 6617 52000 9138 8632 8168 7742 7349 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 18

52500 9226 8715 8247 7816 7420 53000 8467 7998 7568 7173 6810 53500 8547 8074 7640 7241 6874 54000 8627 8149 7711 7309 6938 54500 8706 8225 7783 7376 7002 55000 8786 8300 7854 7444 7067 55500 8866 8376 7925 7512 7131 56000 8946 8451 7997 7579 7195 56500 9026 9379 9682 9941 10163 57000 9106 9462 9767 10029 10253 57500 9186 9545 9853 10117 10343 58000 9266 9628 9939 10205 10433 60000 9585 9055 8568 8121 7709 62000 9905 9356 8854 8391 7966 64000 10224 9658 9139 8662 8223 66000 10544 9960 9425 8933 8480 68000 9777 9236 8739 8283 7863 70000 10064 9507 8996 8527 8094 72000 10352 9779 9253 8770 8326 74000 10639 10051 9510 9014 8557 76000 10927 10322 9767 9257 8788 78000 11214 10594 10024 9501 9019 80000 11502 10866 10281 9745 9251 82000 11790 11137 10539 9988 9482 84000 10735 10141 9596 9095 8634 86000 12365 11680 11053 10476 9945 88000 11246 10624 10053 9528 9045 90000 11502 10866 10281 9745 9251 92000 10288 9719 9196 8716 8274 94000 10512 9930 9396 8906 8454 96000 10735 10141 9596 9095 8634 98000 10959 10352 9796 9285 8814 100000 11183 10564 9996 9474 8994 102000 11406 10775 10196 9664 9174 104000 11630 10986 10396 9853 9354 106000 11853 11198 10596 10042 9533 108000 12077 11409 10796 10232 9713 19 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

110000 12301 11620 10995 10421 9893 Totaal gemiddelde Gemiddelde vanaf 25000 Gemidd elde over alle rentes 8323 7959 7623 7312 7024 7648 9448 9036 8655 8302 7976 8683 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 20

Bijlage 3: Voorbeeld van een berekening Onderstaande berekeningen zijn gemaakt bij een rentepercentage van 5,25% en een inkomen van 50.000 euro. Het betreft hier de oorspronkelijke berekeningen, dus voordat de voorwaarden van niet-dalendheid en evenwijdigheid zijn opgelegd. Het verschil in gaskosten tussen A++-labels en reguliere labels bedraagt in dit voorbeeld 926 euro per jaar. Dit resulteert in een extra hypotheek van 8287 euro. A++ regulier Verschil BRUTO INKOMEN 50000 50000 pensioenpremie 1534 1534 BASIS SOCIALE LASTEN 48466 48466 WW-premie 0 0 ZVW-premie 2340 2340 BELASTBAAR LOON 50805 50805 ZONDER EIGEN HUIS belasting schijf 1 6094 6094 belasting schijf 2 6091 6091 belasting schijf 3 7588 7588 belasting schijf 4 0 0 algemene heffingskorting *2 3709 3709 arbeidskorting *1 1433 1433 Belasting zonder eigen huis 14631 14631 Zorgtoeslag zonder eigen huis 0 0 Netto inkomen zonder eigen huis 33834 33834 Kosten basisbegroting 13818 13818 Kosten voorbeeldbegroting 25383 26310 926 Benodigd voor overige uitgaven 19601 20064 Theoretische hypotheek 254339 246053 Waarde woning 227089 219690 Eigenwoningforfait 1249 1208 Hypotheekrente 13353 12918 21 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

BELASTBAAR INKOMEN MET EIGEN HUIS 38702 39096 belasting schijf 1 6094 6094 belasting schijf 2 6091 6091 belasting schijf 3 2505 2670 belasting schijf 4 0 0 algemene heffingskorting *2 3709 3709 arbeidskorting *1 1433 1433 Belasting met eigen huis 9548 9713 Zorgtoeslag met eigen huis 589 569 Netto inkomen met eigen huis 39507 39321 bruto hypotheeklasten 16854 16305 overige eigenaarslasten 3053 2953 beschikbaar voor overige uitgaven 19601 20064 Verschil met benodigd 0 0 Overzicht bruto inkomen 50000 50000 financieringslastpercentage 33,7% 32,6% hoogte hypotheek 254339 246053 8287 factor 5,1 4,9 bruto hypotheeklasten 16854 16305 waarvan rente 13353 12918 waarvan aflossing 3501 3387 overige eigenaarslasten 3053 2953 belastingvoordeel 5084 4918 zorgtoeslagvoordeel 589 569 netto hypotheeklasten 11181 10817 bruto woonlasten 19906 19258 netto woonlasten 14234 13770 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 22

23 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011