Dag van de Mede-eigenaar 2012

Dag van de Mede-eigenaar 2012 Nationaal Informatie Centrum voor Medeeigenaars Vzw NICM www.nicm.be 8-12-2012

Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 DE SYNDICUS VAN DE 21STE EEUW ZEVENDE SYMPOSIUM GEORGANISEERD OP 8 DECEMBER 2012 door vzw NICM Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars Elewijt (Zemst) Onder leiding van Veerle PUTTEMANS advocaat aan de Balie van Brussel www.dagvandemede-eigenaar.be www.qualitylabel.be www.nicm.be

Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 Thema van het Symposium 2012 De syndicus van de 21ste eeuw Naar traditie wordt ook dit jaar op de Dag van de Mede-eigenaar 2012 een zeer specifiek onderwerp aangekaart tijdens het symposium. De wet van 2 juni 2010 werd grondig aangepast aan de huidige tijd waarin Verenigingen van Mede-eigenaars (VME) worden geconfronteerd met eigentijdse beheersproblemen. Deze wetswijziging vergt niet alleen voor de VME een grondige en doordachte aanpassing van levenswijze maar ook voornamelijk voor de syndicus werden de kaarten grondig herschikt. En de wet maakt geen onderscheid tussen de occasionele syndicus of de professionele syndicus met betrekking op zijn aansprakelijkheid en minimale wettelijk taken of bevoegdheden. Dit betekende voor het NICM dan ook een uitgesproken moment om een studiedag te organiseren handelend over dit wettelijk verplicht uitvoeringsorgaan binnen een VME: de syndicus van de 21 ste eeuw. Welke zijn de actuele knelpunten in de relatie tussen de syndicus en medeeigenaars of organen van een VME? Over welke erkenning dient de syndicus van de 21ste eeuw te beschikken? Waarom is een nieuw publiekrechtelijk toezichtsorgaan voor de syndicus en rentmeesters noodzakelijk? Hoe kan een VME correct zijn syndicus kiezen? Welke zijn de benoemingsvoorwaarden van een syndicus? Welke zijn de wettelijke taken of aansprakelijkheden van de syndicus? Deze en nog vele andere vragen werden geanalyseerd vanuit verschillende invalshoeken door vrederechters, advocaten, juristen en beroepsorganisaties. Hun meningen en bevindingen werden samengebundeld en kunnen één of meer antwoorden bieden op de vele vragen van elke persoon die rechtstreeks of onrechtstreeks met appartementsmedeeigendom te maken heeft. De Dag van de Mede-eigenaar wordt voor heel wat appartementsmede-eigenaars maar ook voor een steeds groter worden groep geïnteresseerde beroepsmatige syndici de place to be. Tijdens dit evenement wordt een massa aan gegevens, kennis en nieuwigheden met betrekking op de mede-eigendom door gegeven aan alle deelnemers. Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 5

Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 Inhoud van de Syllabus DE SYNDICUS VAN DE 21STE EEUW 3 Thema van het Symposium 2012 5 De syndicus van de 21ste eeuw... 5 Inhoud van de Syllabus 7 De zevende editie van de Dag van de Mede-eigenaar 13 Organisatie van het Symposium 15 De sprekers van het symposium... 15 De locatie van het symposium... 15 De organisator van het symposium... 15 De workshops... 15 Netwerking tussen de mede-eigenaars. en professionelen van de mede-eigendom... 16 En last but not least. de vrijwilligersploeg van vzw NICM... 16 NATIONAAL INFORMATIE CENTRUM VOOR MEDE-EIGENAARS VZW 17 door Dhr Marc ANDRE 17 WAAROM HET NICM? 19 Professionele organisatie van het beroep syndicus... 19 Appartementsmede-eigendom... 19 De syndicus van een VME... 20 Onafhankelijke belangenvereniging van de mede-eigenaars meer dan noodzakelijk... 21 Het NICM ondertekent intentieverklaring met Unie van Vlaamse Syndici vzw (UVS)... 22 De tekst van de intentieverklaring tussen UVS en NICM... 23 Artikel 1: Commissie... 23 Artikel 2: Evaluatie... 23 Artikel 3: Duur intentieverklaring... 23 Artikel 4: Wijziging... 23 Samenwerking tussen NICM en het Studiecentrum Vastgoedrecht en Financieel Recht... 24 Duur van de samenwerking... 24 De studiedagen van het Studiecentrum... 25 Korting op de inschrijvingsprijs van de studiedagen... 26 NICM en de boekhouding van de VME, 27 Gegevens vzw NICM 29 Doelstelling Artikel 3 van de statuten... 29 Officiële benaming van de vzw... 29 Wettelijke zetel... 29 Administratieve zetel... 29 Statuten... 29 Kruispuntbank voor Ondernemingen... 29 Ledencategorieën 31 Effectieve leden van de vzw... 31 De individuele aansluiting als effectief lid... 31 Toegetreden leden van de vzw... 31 De individuele aansluiting als werkend lid... 31 De individuele aansluiting als gewoon lid... 31 De aansluiting in groep als gewoon lid... 31 De aansluiting van de leden van Raden van Mede-eigendom als gewoon lid... 31 De individuele aansluiting van een professioneel als gewoon lid... 31 De individuele aansluiting als steunlid... 31 Informatie voor de leden 32 Website van de vzw... 32 Gespecialiseerde websites:... 32 Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 7

Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 Leden nieuwsbrief: NICM Leden nieuwsbrief... 32 Elektronische nieuwsbrief: NICM enews... 32 Comité voor Technisch Toezicht en Advies (CTTA) 33 Contact 34 Permanentie... 35 Bestuur NICM: een overzicht 37 Raad van Bestuur... 37 Effectieve leden (niet-bestuursleden)... 37 Bijzondere aanstellingen... 38 DE RELATIE TUSSEN SYNDICUS EN DE MEDE-EIGENDOM 39 De knelpunten in de relatie tussen syndicus, bewoners en organen van de VME 39 door Mter Veerle PUTTEMANS 39 Presentatie... 41 DE ERKENNING VAN EEN PROFESSIONEEL SYNDICUS 45 door Prof. Dirk MEULEMANS 45 Presentatie... 47 DE KEUZE VAN EEN SYNDICUS 51 door Mter L. GOOVAERTS 51 I. Inleiding... 53 II. Wat wordt er concreet verwacht van een syndicus?... 53 a) Wettelijke opdracht... 53 b) Bijkomende taken... 54 III. Wat is de verhouding tussen de opdracht van de syndicus en de bevoegdheden van de vereniging van mede-eigenaars?... 55 a) De vereniging van mede-eigenaars en de algemene vergadering van mede-eigenaars... 55 b) De syndicus... 55 IV. Wie kan de taak van syndicus uitoefenen?... 55 a) Wat zijn de grote verschillen tussen een professionele en particuliere syndicus?... 56 b) Welke beroepscategorieën komen in aanmerking voor de uitoefening van syndicusactiviteiten? 56 c) De ideale syndicus?... 58 V. Sociaal statuut... 58 a) Syndicus in bijberoep in hoofdberoep... 59 b) Bijkomende opmerkingen... 59 DE BENOEMINGSVOORWAARDEN VAN DE SYNDICUS 63 DE AFSTEMMING VAN HET SYNDICUS-CONTRACT OP DE REËLE BENOEMINGS-VOORWAARDEN 63 door Mter Roland TIMMERMANS 63 I. Wijzen van aanstelling syndicus... 65 a) in de statuten... 65 b) door de algemene vergadering... 65 c) door de vrederechter... 65 II. Duurtijd van het mandaat van de syndicus... 66 III. Afsluiting syndicuscontract... 67 a) Statutair syndicus... 67 b) Door algemene vergadering aangewezen syndicus... 67 c) Door vrederechter aangewezen syndicus... 67 IV. Syndicuscontract, immer een conditio sine qua non... 68 V. Tijdstip opstelling... 69 a) Statutair syndicus... 69 b) Door de algemene vergadering benoemd syndicus... 69 c) Door de vrederechter aangewezen syndicus... 69 VI. Vorm... 70 VII. Identiteit partijen... 71 VIII. Ondertekening contract... 72 IX. Inhoud... 73 Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Thema van het Symposium 2012 Pagina 8

Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 a) Algemeen... 73 b) Beperking... 73 X. Vergoeding... 74 a) Eisbaarheid... 74 b) Gelijk recht... 75 c) Collectieve tariefregelingen en het recht op vrije onderhandeling... 76 XI. Basishonorarium... 77 a) Algemeen... 77 b) Berekening... 78 XII. Speciaal honorarium... 79 a) Informatie notaris... 79 b) Collectieve schuldenregeling... 79 c) Paraprocessuele invordering... 80 d) Opvolging collega... 80 e) Coördinatie statuten... 81 f) Boekhouding... 81 XIII. Occult honorarium... 82 XIV. Syndicuscontract bij ondersplitsing... 83 XV. Wijzigingen economische structuur of faillissement syndicuskantoor tijdens de contractduur... 84 XVI. Onderaanneming... 85 DE WETTELIJKE TAKEN VAN DE SYNDICUS 89 door Dhr. Winand VAN COILLIE 89 Ten geleide... 91 De wettelijke taken van de syndicus... 95 Gecoördineerde wet op de appartementsmede-eigendom... 95 Gewone mede-eigendom en gedwongen mede-eigendom in het algemeen]... 101 Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen]... 103 Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars... 104 Organen van de vereniging van mede-eigenaars... 105 Rechtsvorderingen - Openbaarheid - Tegenstelbaarheid en overdracht... 114 Ontbinding en vereffening... 119 Dwingend karakter... 120 Wijzigingsbepalingen]... 120 Overgangsbepalingen]... 122 Inwerkingtreding... 122 DE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS 131 door Dhr. Kurt STAS 131 DE BURGERRECHTELIJKE EN STRAFRECHTELIJKE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS 133 Inleiding... 133 I. Algemeen... 134 II. Burgerrechtelijke aansprakelijkheid... 135 a) De vereniging van mede-eigenaars... 135 b) De syndicus als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars... 144 c) De aansprakelijkheid van de syndicus (rechtspersoon)... 150 d) De syndicus als orgaan bij het vertegenwoordigen van de vereniging van mede-eigenaars... 151 e) De syndicus als orgaan bij het uitvoeren van een contractuele verbintenis van de vereniging van mede-eigenaars... 154 f) Verbintenis in solidum... 155 g) Pluraliteit van fouten en fout van het slachtoffer... 156 h) Rechtvaardigingsgronden... 156 i) Enkele toepassingen... 156 III. Strafrechtelijke aansprakelijkheid... 162 a) Verantwoordelijkheid van de natuurlijk persoon... 162 b) Verantwoordelijkheid van de rechtspersoon... 163 c) Verantwoordelijkheid van de rechtspersoon tezamen met de natuurlijk persoon of een van beide164 d) De aansprakelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus (rechtspersoon). 165 e) Rechtvaardigingsgronden... 166 f) Schulduitsluitingsgronden... 166 g) Enkele toepassingen... 166 h) Burgerrechtelijke aspecten bij misdrijven... 174 IV. Besluit... 177 TUSSENKOMST VAN DE VREDERECHTER 181 Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Thema van het Symposium 2012 Pagina 9

Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 DE ROL VAN DE VREDERECHTER 181 door Dhr. F. EVERS 181 Erevrederechter 181 DE ROL VAN DE VREDERECHTER 183 Alternatieve geschillenoplossing:... 183 Bemiddeling:... 183 Verzoening (minnelijke schikking, akkoord):... 183 Arbitrage:... 184 Bindende derdebeslissing:... 184 De bevoegde rechter:... 185 De syndicus en de vrederechter:... 185 De vereniging van mede-eigenaars en de vrederechter:... 185 De mede-eigenaars en de vrederechter:... 188 De bewoners die geen stemrecht hebben en de vrederechter:... 193 De vrederechter en het toezicht op de verdeelsleutels en de invordering van de gemeenschappelijke lasten: 195 Wat te doen bij betwisting van de verdeling?... 195 Wat is de bijdrage in de lasten van een bewoner die geen eigenaar is en heeft hij daartegen verhaal?196 Wat kan er ondernomen worden bij wanbetaling door een mede-eigenaar?... 197 Ten uitvoerlegging tegen een mede-eigenaar:... 198 De ontbinding en de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars:... 199 Het dwingende karakter van de wet:... 200 Procesrechtelijke aspecten:... 200 Kruispuntbank van de Ondernemingen (KBO):... 200 Termijnen:... 201 Hervatting van het geding:... 201 Tenuitvoerlegging tegen de vereniging van mede-eigenaars:... 202 De kosten van het geding en van verdediging (bij geschil tussen eigenaar en VME):... 202 HET MINIMUM GENORMALISEERD REKENINGSTELSEL VOOR DE VME 207 door Dhr. J. VERHOEYE 207 Presentatie... 209 DE AANSPRAKELIJKHEIDS-VERZEKERING VOOR DE PROFESSIONELE OF OCCASIONELE SYNDICUS213 door A. BAMPS 213 1. Het begrip aansprakelijkheid... 215 a. De drie elementen van aansprakelijkheid... 215 2. Diverse vormen van aansprakelijkheid... 216 a. De strafrechterlijke aansprakelijkheid... 216 b. De foutloze (= objectieve) aansprakelijkheid... 216 c. De contractuele aansprakelijkheid... 216 d. De niet-contractuele aansprakelijkheid... 216 e. De beroepsaansprakelijkheid... 217 3. De aansprakelijkheidsverzekering van de professionele en occasionele syndicus... 218 a. Doel van deze verzekering?... 218 b. Wie is verzekerde?... 218 c. Wat is verzekerd?... 218 d. Uitsluitingen... 219 e. Beperktheid in tijd... 219 f. Verzekerde bedragen... 219 g. Vrijstellingen... 220 4. De niet-contractuele aansprakelijkheidsverzekering voor de VME, individuele mede-eigenaars en aangestelden van de VME... 220 5. De contractuele aansprakelijkheid van de leden van de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen... 220 DE WETTEN, KB, OVER DE MEDE-EIGENDOM 223 verzameld door de werkgroep NICM 577 223 Burgerlijk wetboek Titel 2 - Hoofdstuk III... 225 AFDELING I. GEWONE MEDEEIGENDOM EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET ALGEMEEN.... 225 Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Thema van het Symposium 2012 Pagina 10

Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 AFDELING II. - GEDWONGEN MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN.... 226 Onderafdeling III. - Organen van de vereniging van mede-eigenaars.... 229 Koninklijk besluit tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars... 247 12 JULI 2012. - Koninklijk besluit tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars (B.S. 03.08.2012)... 247 12 JULI 2012. - Koninklijk besluit tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars. - Erratum (B.S. 13.08.2012)... 263 DE VME INFORMATIEMARKT 269 georganiseerd door vzw NICM 269 Lijst van de standen... 271 NICM vzw... 271 UVS vzw... 271 Atradius... 271 Creditum... 271 B-Cover... 271 Larcier... 271 WORKSHOPS 273 georganiseerd door vzw NICM 273 Lijst van de workshops 275 1. De voordelen en krachtpunten van een nieuw paritair publiekrechtelijk Instituut.... 275 2. De boekhouding VME 20 en meer... 275 3. Liften status Wordt de eigenaar van een lift beschermd door de FOD Economie?... 275 4. Hoe efficiënt een syndicus kiezen?... 275 5. Het reglement van mede-eigendom en de wet van 2010.... 275 6. Financiering van grote werken aan appartements-gebouwen.... 276 7. Kredietverzekering lasten en leenlasten voor de mede-eigenaar... 276 8. Onderhoud & Reservefonds.... 276 9. Actuele valstrikken of problemen bij de niet goed menende syndicus.... 276 HET GEBRUIK VAN HET EMAILADRES BINNEN DE VME 279 Strijdpunten binnen de mede-eigendom na de wet van 2 juni 2010: de syndicus, de mede-eigenaar en het e- mailadres 279 door Dhr. Kurt STAS 279 MET MEDEWERKING VAN 281 COLOFON 283 Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Thema van het Symposium 2012 Pagina 11

Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 De zevende editie van de Dag van de Mede-eigenaar Vzw NICM heeft het genoegen u de syllabus voor te stellen van de zevende editie van de Dag van de Mede-eigenaar. Door de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken heeft ook de positie van de syndicus, als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars enkele wijzigingen ondergaan. Het is dan ook niet onlogisch dat na een algemene bespreking van de wet tijdens het laatste symposium vervolgens dieper wordt ingegaan op de positie van de syndicus. Deze editie van de dag van de mede-eigenaar staat volledig in het teken van de syndicus. De syndicus van de 21ste eeuw. Ten opzichte van de vorige editie waar voornamelijk de wet van 2010 werd besproken, komen ook nu ook de latere wijzigingen aan bod. Het gaat hierbij om de verlenging van de termijn tot en met 31 augustus 2013 voor de coördinatie van de statuten waarvan minstens een ontwerp moet worden voorgelegd door de syndicus aan de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars voor het verstrijken van deze termijn. Maar ook om bepaalde verplichtingen of onverenigbaarheden van de syndicus die werden geïntroduceerd, bevestigd of geschrapt via de reparatiewet van 15 mei 2012. Hierbij kan gedacht worden aan de onverenigbaarheid tussen het uitoefenen van de taak van syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom en de opheffing van de verplichting om niet-privatieve documenten via een internetsite ter beschikking te stellen. Het spreekt voor zich dat ook het koninklijk besluit van 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars niet kan vergeten worden. Dit uitvoeringsbesluit werd genomen in uitvoering van Artikel 577-8, 4, 17, van het Burgerlijk Wetboek en geldt in beginsel voor elke mede-eigendom. Een belangrijke kanttekening hierbij is wel dat elke mede-eigendom die minder dan twintig kavels omvat met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen, een vereenvoudigde boekhouding mag voeren. Het spreekt voor zich dat de beslissing over deze afwijking een exclusieve bevoegdheid is van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars. De verplichting om een boekhouding te voeren is verworven. Ondertussen is de wet geruime tijd in werking en kan er een eerste balans worden opgemaakt voor de positie van de syndicus. Dit gebeurt aan de hand van concrete vraagstukken, zoals: Welke zijn de actuele knelpunten in de relatie tussen de syndicus en medeeigenaars of organen van een vereniging van mede-eigenaars? Over welke erkenning moet de syndicus van de 21ste eeuw beschikken? Waarom is een nieuw publiekrechtelijk toezichtsorgaan voor de syndicus en rentmeesters noodzakelijk? Hoe kan een vereniging van mede-eigenaars correct zijn syndicus kiezen? Welke zijn de benoemingsvoorwaarden van een syndicus? Welke zijn de wettelijke taken of aansprakelijkheden van de syndicus? Deze en nog vele andere vragen werden geanalyseerd vanuit verschillende invalshoeken door vrederechters, advocaten, juristen en beroepsorganisaties. Hun meningen en bevindingen werden samengebundeld en kunnen één of meer antwoorden bieden op de Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 13

Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 vele vragen van elke persoon die rechtstreeks of onrechtstreeks met appartementsmedeeigendom te maken heeft. Daarnaast biedt het NICM voor de tweede maal ook een aantal praktische workshops aan omtrent thema s die actueel blijven, zoals de voordelen en krachtpunten van een nieuw paritair publiekrechtelijk instituut, de boekhouding van een vereniging van mede-eigenaars, de problematiek van de liften, het reglement van mede-eigendom en de wet van 2010, hoe efficiënt een syndicus kiezen, het reservekapitaal, de financiering van grote werken aan appartementsgebouwen, de kredietverzekering lasten en leenlasten voor de medeeigenaar en de actuele valstrikken bij de niet goed menende syndicus. Net zoals in het verleden zal het NICM de verdere evolutie opvolgen en zich blijven inzetten om de belangen van de mede-eigenaars te behartigen. Een versterking van de informatiepositie ten opzichte van de mede-eigenaar, de interactie tussen de diverse componenten van een mede-eigendom, en de verankering van het NICM in het medeeigendomlandschap dragen ongetwijfeld in belangrijke mate bij tot het behalen van deze doelstelling. Mevrouw PUTTEMANS Veerle Advocaat aan de balie van Brussel Lid Raad van Bestuur vzw NICM Juridische Dienst vzw NICM Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 14

Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 Organisatie van het Symposium De sprekers van het symposium Dhr. F. EVERS - Ere-vrederechter Dhr J. VERHOEYE - Voorzitter CBN Prof. D. MEULEMANS - Directeur Studiecentrum Vastgoedrecht en Financiëel Recht Mter R. TIMMERMANS Advocaat (Rechtskundig assessor BIV) Mter L. GOOVAERTS Advocaat (NOVALEX) Mter V. PUTTEMANS Advocaat (Juridische dienst NICM) Dhr. W. VAN COILLIE Expert-Vastgoedmakelaar (Stichter Unie van Vlaamse Syndici - UVS) Mevr. A. BAMPS B-Cover Dhr K. STAS Juridische Dienst NICM De locatie van het symposium ELEWIJT CENTER meeting congress hotel Tervuursesteenweg 564 te 1982 Elewijt (Zemst) De organisator van het symposium Mter V. PUTTEMANS (Juridische dienst NICM) De workshops Zie p. 273. Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 15

Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 Netwerking tussen de mede-eigenaars. en professionelen van de mede-eigendom En last but not least. de vrijwilligersploeg van vzw NICM Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw Pagina 16

Dag van de Mede-eigenaar 2012 8 december 2012 COLOFON Uitgever vzw NICM (www.nicm.be) Lay-out Microsoft Word 2007 Credits fotos Druk SSN - 123RT, Marc André, Luc Matthijs Copyrights vzw NICM, 2012 COPY SHOP REPRO PRINTING (www.reproprintingvilvoorde.be) Niets uit deze uitgave mag worden gereproduceerd of opgeslagen in een retrievalsysteem, en evenmin worden overgedragen in welke vorm of welke wijze dan ook, elektronisch, mechanisch of door middel van fotokopieën, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vzw NICM. Colofon Pagina 283

Dag van de Mede-eigenaar 2012