MRT 2011 OFFICE MARKET REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA RESEARCH & FORECAST REPORT Kantorenmarkt Regio Office Market Area MARKET INDICATORS INFLATION 10 YR INTEREST RATE AVAILABILITY TAKE UP STOCK AMSTERDAM INCENTIVES 2010 2011 ECONOMIC GROWTH NETHERLANDS AND OFFICE TAKE-UP AMSTERDAM AREA >500 M² 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Take-up/Opname Q4 2009, excl KPMG (62,000 m²) Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 3% 0% - - -3% -4% -5% -6% Economic growth/economische groei TERUGBLIK EN VOORUITZICHT De economische groei laat een positief verloop zien voor dit jaar en naar verwachting voor 2012. Er zal sprake zijn van een daling van de werkloosheid en de overheid zal het begrotingstekort op orde proberen te krijgen. De economische omstandigheden lijken daarmee aan de beterende hand, het is echter de vraag hoe de kantorenmarkt hierop reageert. Er is namelijk wederom sprake van een kwartaal op kwartaal stijging van het aanbod kantoorruimte in de Regio. Daarnaast is de opname van kantoorruimte ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden gedaald. Monofunctionele locaties zijn niet gewild, goed bereikbare prime locaties zoals de Zuidas echter wel. De kantorenmarkt zal de komende jaren aan verschillende factoren onderhevig zijn. Zo zal de overheid door middel van zware bezuinigingen en inkrimpingen minder kantoorruimte nodig hebben. De Rijksgebouwendienst geeft aan binnen enkele jaren 1,2 miljoen vierkante meter terug te geven aan de markt. Daarnaast komt het nieuwe werken steeds meer om de hoek kijken en is de beroepsbevolking aan het stabiliseren. De verwachting is dat daarmee de vraag naar kantoorruimte zal verminderen, maar ook veranderen. Daarnaast heeft ook de verduurzaming effect op de vraag. Het bouwen van nieuwe duurzame gebouwen met sublieme labels welke tot resultaat hebben dat grote gebruikers verhuizen met leegstand tot gevolg doet de vraag opwerpen in hoeverre dit duurzaam is. Transformatie van kantoren is echter wel een duidelijk voorbeeld van duurzaamheid. Het transformeren van leegstaande kantoren naar woningen, hotels en andere functies komt bij marktpartijen, overheden en andere betrokkenen steeds hoger op de agenda te staan. Dit heeft in de Regio onder andere geresulteerd in een onttrekking van 62.500 m² kantoorruimte ten behoeve van hotels. Om transformatie te stimuleren heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken onlangs aangegeven de bouwvoorschriften te gaan versoepelen. De aanpassing van de bouwvoorschriften zal per 2012 ingaan. De dynamiek en innovatie in de Regio zal bedrijven aan blijven trekken. Daarnaast zijn er interessante projecten gerealiseerd met betrekking tot transformatie, een ontwikkeling die zich door zal zetten. Desondanks is de verwachting dat het aanbod van kantoorruimte verder zal gaan stijgen in de loop van 2011 in de se regio. www.colliers.nl
RESEARCH & FORECAST REPORT MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA LOOKING BACK AND AHEAD GDP GROWTH RATE Economicgrowth/economische groei 5% 4% 3% 0% - - -3% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011-4% Economic growth/economische groei Source: CBS UNEMPLOYMENT IN THE NETHERLANDS 7,00% 5% 4% 3% 0% 3% 4% Inflation/inflatie Inflation/inflatie Economic growth for this year is showing signs of positive progress and the same is forecast for 2012. There will be a fall in unemployment and the government will attempt to take control of the budget deficit. With clear signs of improvement in economic conditions, the question remains as to how the office market will respond. This is of relevance because there has been another quarter-on-quarter increase in the supply of office space in the Region. In addition, there has been a drop in the office space absorption rate compared to the same quarter last year. Demand for monofunctional locations is low, whereas prime locations that offer good accessibility, such as the Southern Axis, are in demand. The construction of new sustainable buildings with outstanding labels is causing major users to relocate, leaving behind vacant properties, which raises the question of how sustainable this process actually is. However, the process of office transformation is clearly a positive example of sustainability. The transformation of vacant offices into homes, hotels and other functions is an issue that is increasingly high on the agenda of market players, government authorities and others. In the Region, this has resulted in the withdrawal of 62,500 m² of office space in favour of hotels. In order to provide incentives for this kind of transformation, the Dutch Ministry of Interior Affairs has recently announced its intention to relax the building regulations. The changes to the building regulations will take effect in 2012. Unemployment 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 E l t In the coming years, the office market will face a number of different factors. Serious cutbacks and reductions in government will lead to a fall in its need for office space. The Government Building Department (Rijksgebouwendienst) has indicated its intention to return 1.2 million square metres of office space to the private market. There is also the increasing prospect of the new way of working and the stabilisation of the working population. These are expected to lead to both a reduction and a change in the nature of the demand for office space. The move towards increasing sustainability also has an impact on demand. The dynamism and innovation offered by the Region will continue to attract businesses. In addition, there have been a number of interesting transformation projects: a trend that is set to continue. Despite this, the supply of office space in the Region is expected to continue to rise in the course of 2011. P. 2 COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA MANUFACTURER CONFIDENCE Manufacturer confidence / producentenvertrouwen 10 5 0-5 -10-15 -20-25 Dec 08 Feb 09 Apr 09 Jun 09 Aug 09 Oct 09 Dec 09 Feb 10 Apr 10 Jun 10 Aug 10 Oct 10 Dec 10 Feb 11 Year Source: CBS CONSUMER CONFIDENCE Avr positive and negative answers/ gemiddelde positieve en negatieve antwoorden 0-5 -10-15 -20 Source: CBS Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Consumer trust indicator/consumentenvertrouwen Consumer trust / consumentenvertrouwen DE NEDERLANDSE ECONOMIE De Nederlandse economie groeide in 2010 met 1,7%. In 2011 zal de economie naar verwachting met 1,75% groeien, aldus het CPB. De werkloosheid zal in 2011 naar verwachting 4,25% van de beroepsbevolking zijn. (volgens internationale definitie) De uitvoer van goederen is in 2010 gestegen met 12,7%. Verwacht wordt dat de groei wordt voortgezet in 2011 en 2012 met respectievelijk 7,25% en 5,25%. Er wordt een lichte stijging van de inflatie verwacht. De inflatie in 2010 bedroeg 1,3%. Volgens ramingen zal deze in 2011 toenemen tot. Reden hiervan is de prijsstijging van energie, voedsel en accijns. Verwacht wordt dat de inflatie in 2012 eenzelfde beeld laat zien als de inflatie in 2011. Het geraamde begrotingstekort bedroeg eind 2010 5, van het BBP en neemt in 2011 af tot 3,7% van het BBP. Onzekerheid over de economische vooruitzichten leidt tot terughoudendheid bij bedrijven om te investeren. Daarnaast zal het investeringsniveau van de overheid als bijdrage in de groei van het BBP miniem zijn in de komende jaren. THE ECONOMY IN THE NETHERLANDS In 2010, the Dutch economy grew by 1.7%. In 2011, the economy is expected to grow by 1.75%, according to the CPB (Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis). In 2011, unemployment is expected to be 4.25% of the working population (according to the international definition). Goods exports grew by 12.7% in 2010. This growth is expected to continue in 2011 and 2012, by 7.25% and 5.25% respectively. A slight increase in inflation is expected. In 2010, inflation was 1.3%. According to estimates, this will increase to in 2011. This is because of price increases for energy, food and excise duties. In 2012, inflation is forecast to be similar to that in 2011. The estimated budget deficit at year-end 2010 was 5. of GDP and will fall in 2011 to 3.7% of GDP. Uncertainty about the economic prospects is leading to a reluctance to invest on the part of companies. In addition, the contribution made to GDP by the level of government investments will be minimal in the coming years. P. 3 COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA AVAILABILITY PER DISTRICT AMSTERDAM AREA Diemen 4% Hoofddorp 10% Badhoevedor p Southeast 2 Southern IJcoasts Schiphol Airport 6% Southern Axis 10% Amstelveen 9% Centre 9% AVERAGE RENT LEVEL THE NETHERLANDS Average rents / Huurprijs gemiddeld [ /m²/year] 220 200 180 160 140 120 100 West 23% North East 5% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 The Netherlands AANBOD KANTOORRUIMTE Het aanbod in de regio telt op 31 maart 2011 circa 1.688.500 m². Dat is het hoogste niveau ooit. Het aanbod is 3,4% gestegen ten opzichte van 1 januari 2011 toen nog circa 1.633.000 m² in aanbod stond. Binnen bedraagt het aanbod ongeveer 1.186.000 m². Het aantal objecten in aanbod van 500 m² of meer in regio bestaat momenteel uit 548. In het vorige kwartaal waren dit nog 546 objecten. De grootste procentuele stijging in het aanbod vond plaats in Noord. Hier werd circa 14.300 m² aanboden. Op 1 januari 2011 bedroeg dit nog 9.700 m². De verklaring hiervoor is het in aanbod komen van het gebouw The Curve aan de tt. Vasumweg. In de gebieden Zuidelijke IJ-oevers, Diemen, Hoofddorp en Schiphol was sprake van een daling van het aanbod. De economische achteruitgang heeft de afgelopen jaren zijn weerslag gehad op het aanbod van kantoorruimte. De verwachting is dat ondanks het feit dat de economie enigszins aantrekt, het aantal vierkante meters in aanbod verder zal stijgen. De behoefte aan kwalitatieve kantoorruimte lijkt te verschuiven. Men geeft steeds meer de voorkeur aan duurzame gebouwen. Daarnaast wordt het nieuwe werken steeds meer geïmplementeerd en stabiliseert de beroepsbevolking waardoor de vraag naar ruimte afneemt. Transformatieprojecten kunnen leiden tot een vermindering van het aanbod. Ondanks dat er meer kantoren getransformeerd zouden kunnen worden is er al een aantal projecten te noemen waarin kantoren herontwikkeld zijn tot hotel. Om verdere leegstand tegen te gaan en transformatie te bevorderen gaan het Rijk, gemeenten, banken, beleggers en andere betrokken partijen samenwerken. Vanuit het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren zullen de betrokken partijen de bestaande leegstand bestrijden, een gezondere kantorenmarkt proberen te creëren en een betere (regionale) afstemming tussen vraag en aanbod te laten ontstaan. SUPPLY OF OFFICE SPACE As of 31 March 2011, supply in the Region is approximately 1,688,500 m². This is the highest ever level. Supply has increased by 3.4% compared to 1 January 2011, when it was approximately 1,633,000 m². The supply within is approximately 1,186,000 m². The number of properties available of 500 m² or more in the Region is currently 548. In the previous quarter, this figure was 546. The largest percentage increase in supply was in North, where approximately 14,300 m² was available. On 1 January 2011, this figure was 9,700 m². This increase can be accounted for by the addition of The Curve building in tt. Vasumweg. In the areas of the Southern banks of the IJ, Diemen, Hoofddorp and Schiphol there was actually a fall in supply. The decline in the economy in recent years has had an impact on the supply of office space. Despite the fact that the economy is recovering to some extent, it is expected that supply will continue to increase. There is a noticeable shift in the need for quality office space, with sustainable buildings being increasingly preferred. The increasing introduction of the new way of working and the stabilisation of the working population have also contributed to the fall in demand for office space. Transformation projects could lead to a reduction in the supply. Although more offices could be transformed, there are already a number of notable projects in which offices have been redeveloped into hotels. In order to further reduce the number of vacant properties and promote transformation, central government, the municipalities, banks, investors and other stakeholders intend to work together. Within the Action Programme to Tackle Vacant Offices (Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren), the parties involved will work to combat existing vacancy, attempt to create a healthier office market and enable better regional coordination between supply and demand. P. 4 COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA ABSORPTION PER DISTRICT Hoofddorp 2 Diemen 9% Schiphol 1 Amstelveen Zuidoost 1 Centrum 16% Oost 6% West 2 ABSORPTION BY SIZE CATEGORY [M²] 1500 - <2500 7% 1000 - <1500 23% 2500 > 13% 750 - <1000 7% 500 - <750 50% OPNAME KANTOORRUIMTE In het eerste kwartaal van 2011 is er in de regio 35.800 m² kantoorruimte opgenomen. Dat is minder dan het opnameniveau van hetzelfde kwartaal een jaar geleden toen er nog 53.000 m² kantoorruimte werd opgenomen. De daling ten opzichte van het eerste kwartaal 2010 is fors maar wel in lijn met de daling van de opname van de afgelopen kwartalen. In het eerste kwartaal vonden er 30 transacties plaats met een metrage van 500 m² of meer. De meeste vierkante meters werden opgenomen in West, Hoofddorp en Centrum. West was verantwoordelijk voor 2 van het aantal opgenomen vierkante meters, Hoofddorp voor circa 2 en Centrum voor 16%. In Centrum, West en Hoofddorp vonden eveneens de meeste transacties plaats. Met een metrage van 7.700 m² werd in West het meeste aantal vierkante meters opgenomen. Het betrof hier zes transacties. In Hoofddorp vonden vijf transacties plaats met een totaal metrage van 7.600 m² en in Centrum vonden zes transacties plaats met een totaal metrage van 5.700 m². De grootste opname in de regio betrof de opname van Fokker. Deze heeft circa 4.000 m² opgenomen in Hoofddorp. ABSORPTION OF OFFICE SPACE In the first quarter of 2011, a total of 35,800 m² of office space was absorbed in the Region. This is less than the absorption level in the same quarter a year ago, when 53,000 m² of office space were absorbed. This is a significant fall compared to the first quarter of 2010, but remains in line with the fall in absorption in previous quarters. In the first quarter, there were 30 transactions involving properties of 500 m² in size or greater. The highest absorption in terms of square metres was in West, Hoofddorp and City Centre. West accounted for 2 of this absorption, Hoofddorp for approximately 2 and City Centre for 16%. In City Centre, West and Hoofddorp, there were also the most transactions. With a total of 7,700 m², West accounted for the highest level of absorption. This involved six transactions. In Hoofddorp, there were five transactions involving a total of 7,600 m² and in City Centre there were six transactions, involving a total of 5,700 m². The largest single case of absorption in the Region involved Fokker, which absorbed approximately 4,000 m² in Hoofddorp. P. 5 COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA UPDATE Absorption 2011 Q1 some of the largest transactions within the Area OFFICE MARKET PROPERTY ADDRESS TRANSACTION DATE TENANT SIZE SQM PRICE / SQM / Y [ ] DITRICT Hoeksteen January 2011 Fokker 4,000 Hoofddorp Boeingavenue January 2011 UPC 2.665 Schiphol David Ricardostraat January 2011 Monsterboard 2,600 125 West Wisselwerking February 2011 Stichting Arkin 2,100 Diemen Herengracht January 2011 Nederlands Instituut Bank, Verzekerings- en Effectenbedrijf 2,000 Centre John M. Keynesplein March 2011 Readers House Brand Media 1.320 West Burgemeester van der Willigenlaan May 2011 UWV 1,310 Hoofddorp UPDATE Availability per 31 st of March 2011 some of the largest office buildings available within the Area OFFICE MARKET SIZE PROPERTY ADDRESS PROPERTY NAME [SQM] DISTRICT Burgemeester Rijnderslaan Ten Thirty 47,200 Amstelveen La Guardiaweg Telehouse 32,500 West Paalbergweg Holendrecht Centre 27,000 Southeast Basisweg 20,000 West De Entree Toren B 19,800 Southeast Hoekenrode Nieuw Gebouw 18,000 Southeast Stroombaan 16,000 Amstelveen P. 6 COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT I MRT 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA 480 offices in 61 countries on 6 continents United States: 135 Canada: 39 Latin America: 17 Asia Pacific: 194 EMEA: 95 $1.9 billion in annual revenue 2.4 billion square feet under management Over 15,000 professionals COLLIERS INTERNATIONAL Buitenveldertselaan 5 1082VA AMSTERDAM TEL +31 (0)20 540 55 60 FAX +31 (0)20 646 45 36 DEFINITIES / DEFINITIONS Regio bestaat uit, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol en Badhoevedorp. The Area covers, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol and Badhoevedorp. Aanbod: de op de vrije markt aangeboden kantoorruimte > 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komen en niet reeds uit de markt zijn genomen. Availability: office space > 500 m² that is offered in the free market. Available space exclusively includes existing and completed properties or properties under construction or renovation which will actually become available within twelve months and have not already been taken off the market. Opname: kantoorruimte >500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker binnen twaalf maanden betrokken wordt, met uitzondering van sale and lease back-transacties. Absorption: office space >500 m² that is rented or sold in the free market and will be occupied by the user within twelve months, with the exception of sale and lease back transactions. Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte per 1-1-2010. Er is geen rekening gehouden met renovaties. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een niet-bedrijfsbestemming wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande bedrijfsruimten en bestemmingswijzigingen van bedrijfsruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden. Stock: Surface area of the completed and existing space as at 1-1-2010. No account is taken of renovations. The stock is increased annually with the addition of completed new-build projects and buildings whose use is changed from a non-business to a business use. Against this, the stock is decreased due to the demolition of existing commercial, industrial or office space and changes in the designated use of commercial, industrial or office space to non-business uses. FOR FURTHER INFORMATION Eric Annaert Andrea van Buren TEL +31 (0)20 540 55 60 FAX +31 (0)20 646 45 36 EMAIL eric.annaert@colliers.com andrea.vanburen@colliers.com Accelerating success. P. 7 COLLIERS INTERNATIONAL