SCHATTINGSVERSLAG Plotersgracht 24, 9000 Gent Samenvatting Schattingsverslag van het herenhuis gelegen in Plotersgracht 24 te Gent. Marktwaarde bepaald aan de hand van verzoening tussen verende methode en de analytische methode. Gilles Tanghe, Anthes De Vreese & Birger Buysschaert Vastgoed - Makelaardij 2A 2016/2017 Waardebepaling 1 Docent Mieke Paelinck
INHOUD ILLUSTRATIELIJST... 1 TABELLENLIJST... 1 1. INLEIDING / OPDRACHT... 2 2. ALGEMENE BESCHRIJVING VAN HET OBJECT... 3 3. LIGGING EN OMGEVING VAN HET OBJECT... 4 4. GRONDGEBONDEN GEGEVENS... 5 5. INDELING VAN HET OBJECT... 6 6. ANALYSE STAAT & ONDERHOUD VAN HET OBJECT... 6 7. FOTO S VASTGOEDOBJECT... 10 8. TAXATIEMETHODEN... 12 9. ANALYSE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN... 12 10. TAXATIE... 15 11. VERZOENING VAN DE TWEE METHODES... 18 12. CONCLUSIE... 18 13. BIBLIOGRAFIE... 19 14. BIJLAGE: PLANNEN INDELING... 20 2
ILLUSTRATIELIJST Figuur 1: Kadastraal Plan... 3 Figuur 2: Ligging vastgoedobject... 4 Figuur 3: Bestemming volgens gewestplan... 5 Figuur 4: Voorkooprechten op het pand... 5 Figuur 5: Foto kelder... 10 Figuur 6: Foto keuken... 10 Figuur 7: Foto voorgevel... 10 Figuur 8: Foto badkamer... 10 Figuur 9: Zolder... 10 Figuur 10: Foto spantendak... 11 Figuur 11: Foto achtergevel... 11 Figuur 12: Foto kamer 1e verdiep... 11 Figuur 13: Foto gang 1e verdiep... 11 Figuur 14: Foto extra deur voorgevel... 11 TABELLENLIJST Tabel 1: ligging veringspunten... 14 Tabel 2: Taxatie - methode veringspunten... 17 Tabel 3: Gereduceerd V + Nieuwbouwwaarde... 18 Tabel 4: Berekenen van de vetustiteit... 19 Tabel 5: Verbare bouwgronden... 19 1
1. INLEIDING / OPDRACHT Op 25 oktober 2016 hebben wij, Anthes De Vreese, Birger Buysschaert en Gilles Tanghe, een plaatsbezoek gedaan in een pand gelegen in de Plotersgracht 24 te Gent met als doel het taxeren van het vastgoedobject. Deze taxatie wordt uitgevoerd aan de hand van de verende methode en voor een klein deel de analytische methode. Identificatie van de Taxateurs Anthes De Vreese Student 2 e Bachelor Vastgoed Makelaardij Vlaamsekaai 101 9000 Gent Birger Buysschaert Student 2 e Bachelor Vastgoed Makelaardij Nonnehofstraat 17 8670 Oostduinkerke Gilles Tanghe Student 2 e Bachelor Vastgoed Makelaardij Augustijnenstraat 75 8900 Ieper Identificatie van de aanvrager Dhr. En mevr. Pieters Doel van de taxatie Bepalen van de verkoopwaarde van het te taxeren pand tegen een correcte marktwaarde. Op die manier kan de bank dit bij een eventuele staking van afbetalen voorleggen. De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen de koper en verkoper na onderhandeling het pand zouden overdragen. Vastgoedobject Woningtype: Gesloten ééngezinswoning (herenhuis) Adres: Plotersgracht 24 9000 Gent Kadastrale gegevens: Gent Afdeling 1 Sectie A Perceel 0535/00B000 Datum van waardebepaling 23 november 2016 2
2. ALGEMENE BESCHRIJVING VAN HET OBJECT Bestemming: Een herenhuis in het woongebied van het historisch centrum van Gent. Het pand is opgenomen als onroerend erfgoed als monument sinds 3 september 1983. Oppervlakte terrein: 149m² Bewoonbare oppervlakte: 227m² Aantal bouwlagen: 3 lagen Aantal slaapkamers: 4 slaapkamers Aantal badkamers: 1 badkamer op de eerste verdieping Aantal toiletten: 1 toilet in de badkamer op de 1 e verdieping en 1 aparte toilet op het vloers. Lift: niet aanwezig Garage: niet aanwezig Zolder: aanwezig, moheid om bewoonbare ruimtes van te maken. Kelder: aanwezig, een laag gedeelte en een gedeelte op normale grootte. Verwarming: aardgas Gevelbreedte (straatkant): 10,1 m Diepte gebouw: 10 m Bijgebouw: niet aanwezig Bouwjaar: 1776. Gerenoveerd in 1989. KI: 1175 EPC: 513 kw/m² Kadastrale gegevens: Figuur 1: Kadastraal Plan 3
3. LIGGING EN OMGEVING VAN HET OBJECT Supermarkt: gelegen op 300 meter wandelen. Stadshuis: gelegen op 400 meter wandelen. Overheidsgebouwen: Er zijn meerdere overheidsgebouwen binnen een straal van 2 km. Die zijn gemakkelijk te bereiken met tram 4 of tram 21. Onderwijs: In de buurt zijn verschillende kleuter- en basisscholen op wandelafstand aanwezig. Dit is binnen een straal van 1 km. Binnen een straal van 2 km zijn er meerdere scholen voor basisonderwijs en humaniora te vinden die makkelijk met de fiets te bereiken zijn. Verder is er een universiteit (UGent) binnen een straal van 3 km en een Hogeschool (Odissee) binnen een straal van 1 km. Bibliotheek: De stadsbibliotheek ligt op 3 km van het pand die tevens makkelijk met tram 4 of tram 21 te bereiken is. Groen: Op 200 meter wandelen is er een klein parkje aanwezig en op 500 meter afstand is er een groot park met speeltuin, namelijk het Baudelopark. Binnen een straal van 3 km zijn er nog verschillende grote parken aanwezig zoals onder andere het Zuidpark. Storende factoren: In eerste instantie zijn er weinig storende factoren, want het is een rustige buurt. Het is wel moeilijk om er met de auto te raken en die in de buurt te parkeren. Verkeersassen: Na een 5-tal minuten rijden ben je op de kleine ring rond Gent (R40) en na 10 minuten rijden ben je aan de oprit van de autostrade. Helaas is er op die baan vaak file tijdens de piekuren. Openbaar vervoer: De woning is makkelijk te bereiken via de tram of mits een kleine wandelafstand ook via de bus. Halte van tram 4 is op 100 meter afstand gelegen. Halte van tram 1 is op 200 meter afstand gelegen. Halte van bus 52, 53, 54, 55, 57, 58, 65, 68 en 69 is op 250 meterafstand gelegen. Exacte ligging: Figuur 2: Ligging vastgoedobject 4
4. GRONDGEBONDEN GEGEVENS Fysische aspecten Bodemconditie: Geen problemen vastgesteld via OVAM. Oriëntatie van het perceel: De tuin is in Zuidoostelijke richting georiënteerd. Uitrusting van het terrein: Het perceel is toegankelijk en bereikbaar voor voetganger en fietser. Het is een autovrije zone waar men enkel kan laden en lossen. De voordeur kent wel een opstapje van 2 treden waardoor het moeilijker bereikbaar is voor mindervaliden. De nodige nutsvoorzieningen zijn aanwezig in het pand. (riolering, elektriciteitsnet, stadswater, telefonie en internet). Overstromingsgevoeligheid: Er is geen risico op overstromingen. Juridische aspecten Volgens het gewestplan is het gebouw gelegen in een zone van culturele, historische en/of esthetische waarde. Figuur 3: Bestemming volgens gewestplan Gebruiksrechten Verkooprecht: Op onderstaande afbeelding zie je de vele begunstigden die van voorkooprecht genieten: Figuur 4: Voorkooprechten op het pand 5
5. INDELING VAN HET OBJECT Perceelsoppervlakte - Bebouwd oppervlakte: 100 m² - Tuin: 49 m² Bewoonbare oppervlakte - (Kelder: 23 m²) - Gelijkvloers: 72 m² - 1 e verdieping: 74 m² - 2 e verdieping: 81 m² - TOTAAL: 250 m² - 23 m² = 227 m² Verdere indeling - Kelder: o Deel 1: 10,5 m² o Deel 2: 12,5 m² - Gelijkvloers: o Keuken: 10,5 m² o Kamer 1: 23,5 m² o Kamer 2: 15,5 m² o Kamer 3: 10,5 m² o Gang: 11 m² o Wc: 1,5 m² - 1 e verdieping: o Kamer 1: 16 m² o Kamer 2: 15 m² o Kamer 3: 16 m² o Kamer 4: 12,5 m² o Gang: 8 m² o Badkamer: 7,5 m² - 2 e verdieping: o Kamer 1: 40,5 m² o Kamer 2: 33,5 m² o Kamer 3: 7 m² Plannen indeling Zie bijlage Gevel 6. ANALYSE STAAT & ONDERHOUD VAN HET OBJECT Voorgevel: - Dateert van 1776 - Enkele barsten in gevel - Opstapje aan voordeur (2 treden) - Afwerking schrijnwerk in goede staat 6
- Extra deur in gevel (voor handelspand) - Uitsteek voor een bloembak in gevel Achtergevel: - Proper onderhouden - Voegen niet volledig afgewerkt - Volle muren (geen spouwen) - Alleen aan rechter raam een dorpel Ramen: - Enkele beglazing, te vernieuwen - Geen rot in houtwerk, goede staat - Loskomende siliconen, te verstellen Dak Dak: - Oud-Hollands spantendak - Dakpannen in dee staat Dakgoot: - Proper onderhouden, goede staat - Zinken dakgoot, afwerking met lood Kelder - Kelder verdeeld in 2 delen - Tweede deel is lager dan eerste (geen trap, wel schuine vloer) - Gecementeerde kelder - Tweede deel ondersteund door potrel - Geïsoleerde buizen - Verouderd klein kelderluik voor isolatie, te vernieuwen - Een tweede kelder trap in het tweede deel is toegemaakt - Muur: afbrokkelend pleisterwerk - Voer: gegoten beton Gelijkvloers Kamer 1 (aan de voorkant): - Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Tabletten: eenvoudig, hout, niet perfect aangesloten tegen raam, herstelbaar - Vloer: granieten tegel, goede staat, zelfde granieten plint - Extra deur in voorgevel. Moheid tot handelsruimte of bureauruimte. Kamer 2 ( aan de achterkant): - Plafond: moeder-met kinderbalken structuur - Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Vloer: witte natuursteen tegels, zelfde natuursteen plint Kamer 3 (voorkant naast gang): - Trap naar 1 e verdiep - Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar 7
Keuken: - Inrichting: o elektrisch vuur o lekkende kraan, herstelbaar o oven aan vernieuwing toe o goede gootsteen o schoorsteen (werking onbekend) o eenvoudige witte kastjes en aanrecht - Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Vloer: witte natuursteen tegels Toilet: - smal, lavabo in toilet, goede staat Verdieping 1 Alle kamers in dezelfde staat: - Muur: onafgewerkt op vlak van schilderwerk, herstelbaar - Vloer: Houten vloer, stevig, oneffen, herstelbaar - Plint: niet goed aangesloten tegen elkaar, herstelbaar Badkamer: - Wastafel: eenvoudig wit, goede staat - WC: goede staat, geen spaarknop - Bad: proper, zeer laag en langs kleine kant. - Kraanwerk: loopt niet goed door, verkalkt, te vernieuwen - Waterleiding: in opbouw, te herstellen - Waterafvoer: loopt goed door, in goede staat Gang: - Muur: : onafgewerkt, slecht schilderwerk, herstelbaar - Vloer: o ligt schuin, loopt af, te vernieuwen o verhoog van 2cm tussen kamer en gang o opstap van 1 trede voor de badkamer Verdieping 2 (zolder) - Ruime zolderkamer - In slechte staat, te vernieuwen - Kleine extra ruimte gemaakt uit gyproc, gebruikt om gasbrander en boiler te verbergen. - Muur: gebarsten, niets afgewerkt noch geschilderd - Vloer: hout, barsten, niets afgewerkt - vochtprobleem rond de ramen - schimmel onder dak - Zolder is mo bewoonbaar (extra kamers) mits grondige renovatiewerken. - Isolatie nodig Tuin - koertje - klein gras/bloemenperk 8
Trappen - afdak met gemetste muur - goed onderhouden - buitenkraantje en tuinverlichting - twee deuren tot de koer Trap naar kelder: - gemetste trap - steil - eerste trede naar beneden is vrij diep - gevaarlijk Trap naar eerste verdiep: - steil - bekleed met tapijt - muurleuning links Trap naar tweede verdiep (zolder) - steil - houten treden, onafgewerkt - voegen onafgewerkt - muurleuning rechts Deuren Deuren eerste verdiep: - lichte houten deuren, niet helemaal afgewerkt, te herstellen - slecht geïsoleerd Deuren vloers: - Binnenshuis: o houten deuren o steviger en e kwaliteit dan de eerste verdieping - Buitenshuis: o Stevige voordeur o Houten kozijn met raam, in goede staat Elektriciteit Aansluiting: - 3 x 380 + N Centrale verwarming Verwarmingssysteem: - Aardgas Roest radiatoren: - Goed onderhouden, langs kleine kant, maar wel 2 per kamer Isolatie - Niet volgens de huidige normen. - Vocht in de zolderkamer 9
7. FOTO S VASTGOEDOBJECT Figuur 6: Foto keuken Figuur 7: Foto voorgevel Figuur 5: Foto kelder Figuur 8: Foto badkamer Figuur 9: Foto zolder 10
Figuur 10: Foto spantendak Figuur 11: Foto achtergevel Figuur 12: Foto kamer 1e verdiep Figuur 13: Foto gang 1e verdiep Figuur 14: Foto extra deur voorgevel 11
8. TAXATIEMETHODEN Methode van veringspunten Deze methode is gebaseerd op enkele verbare panden in de buurt van ons te schatten woning. Deze dienen dezelfde bestemming en min of meer dezelfde indeling te hebben. Door de woningen te veren op 5 vlakken: ligging, grootte, milieu, leeftijd/staat en kwaliteit, kunnen we voor elk van de verbare panden een nieuwe, gecorrigeerde prijs uitwerken. Deze worden gebruikt om via het gemiddelde een marktwaarde voor onze woning te vinden. Van panden die een of meerdere jaren eerder zijn verkocht, wordt de verkoopprijs geïndexeerd volgens de inflatie op de woningmarkt om zo een correctere waarde te bekomen. Analytische methode Vervolgens wordt ook de analytische methode toegepast om tot een schattingswaarde te komen. Deze methode, ook wel de schatting op basis van intrinsieke waarde genoemd, is gebaseerd op de nieuwbouwwaarde van het pand dat via de eenheidsprijzen en het volume te berekenen is. Dit wordt dan omgezet in de huidige waarde aan de hand van de vetustiteit, waarna we de grondwaarde bepalen en erbij optellen. Tenslotte wordt, om de marktwaarde te berekenen, nog gekeken naar de verkoopbaarheid van de woning. 9. ANALYSE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN Ligging van de veringspunten VASTGOEDOBJECT VERGELIJKINGSPUNT 1 VERGELIJKINGSPUNT 2 VERGELIJKINGSPUNT 3 VERGELIJKINGSPUNT 4 Tabel 1: ligging veringspunten PLOTERSGRACHT 24, 9000 GENT Gewad 26, 9000 Gent Papegaaistraat 71, 9000 Gent Plotersgracht 21, 9000 Gent Plotersgracht 12, 9000 Gent Figuur 15: Ligging veringspunten 12
Veringspunt 1 Adres: Gewad 26, 9000 Gent Type vastgoed: Herenhuis Verkoopprijs: 380 000 Verkocht op: 10/06/2016 Perceelsoppervlakte: 88 m² Bewoonbare oppervlakte: 140 m² Gevelbreedte: 5m Aantal bouwlagen: 3 GV: inkom, traphal, living, toilet, keuken, koertje, kelder 1 e verdiep: 2 ruime slaapkamers 2 e verdiep: 2 ruime slaapkamers Dakverdiep: 2 kamers Aantal slaapkamers: 4 Badkamers: 1 Toiletten: 2 tuin: ja, NO Figuur 16: Veringspunt 1 De oppervlakte is heel wat kleiner maar het aantal kamers en bouwlagen is wel identiek. De ligging is ook grotendeels verbaar. Dit pand is wel iets bereikbaar. Qua beglazing en verwarming is het maar het heeft wel een iets slechtere EPC-waarde. Het gebouw is wel veel nieuwer maar de staat (uitzicht/onderhoud) is slechter. De tuin is naar het NO gericht (minder goed) en is ook kleiner. Dat maakt de kwaliteit iets minder. Veringspunt 2 Adres: Papegaaistraat 71, 9000 Gent Type vastgoed: Herenhuis Verkoopprijs: 425 000 Verkocht op: 29/08/2016 Perceelsoppervlakte: 158 m² Bewoonbare oppervlakte: 195 m² Aantal bouwlagen: 3 (onderkelderd) GV: living, eetplaats, keuken, bergruimte, toilet/lavabo 1 e verdiep: 2 ruime slaapkamers, badkamer, bergruimte 2 e verdiep: 3 slaapkamers Af te werken zolder Aantal slaapkamers: 5 Badkamers: 1 Toiletten: 2 tuin: ja, Z De bewoonbare oppervlakte is wat kleiner maar er is één slaapkamer meer. De rest is. Figuur 17: Veringspunt 2 13
Dit pand is wel bereikbaar, e parkeergelegenheid maar ook iets drukker. Er is dubbele beglazing en de EPC is ook iets lager. Het gebouw is veel nieuwer maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel slechter. De tuin/terras is naar het Z gericht en ongeveer even groot. De kwaliteit ligt iets hoger. Veringspunt 3 Adres: Plotersgracht 21, 9000 Gent Type vastgoed: Herenhuis Verkoopprijs: 600 000 Verkocht op: 29/12/2014 Perceelsoppervlakte: 139 m² Bewoonbare oppervlakte: 338 m² Aantal bouwlagen: 3 GV: eet- en woonkamer, bureel, keuken, badkamer, koer verdiep: 3 slaapkamers, badkamer, 2 e verdiep: Ingerichte zolder 1 e Aantal slaapkamers: 3 Badkamers: 2 tuin: ja, NW (koer en vijver) De bewoonbare oppervlakte is veel groter en er zijn 2 badkamers Figuur 18: Veringspunt 3 en een ingerichte zolder. Er is wel 1 slaapkamer minder. De ligging is nagenoeg identiek (zelfde straat). Er is dubbele beglazing en de EPC is ook lager. Het gebouw dateert ongeveer van dezelfde tijd maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel. De tuin is naar het NW gericht en ongeveer even groot maar de kwaliteit van materialen en installaties is wel. Veringspunt 4 Adres: Plotersgracht 12, 9000 Gent Type vastgoed: Huis Verkoopprijs: 950 000 Verkocht op: -/-/2015 Perceelsoppervlakte: 250 m² Bewoonbare oppervlakte: 300 m² Aantal bouwlagen: 2 GV: inkomhal, centr. Ruimte, salon, eetzaal, keuken, toilet 1 e verdiep: 2 ruime slaapkamer (1 mezzanine), moderne badkamer, bureau, waskamer Aantal slaapkamers: 4 Badkamers: 2 Toiletten: 2 tuin: ja, ZO (groot) Figuur 19: Veringspunt 4 14
De oppervlakte is heel wat groter. Er zijn slechts 2 bouwlagen maar wel evenveel slaapkamers en een badkamer meer. De ligging is opnieuw identiek (zelfde straat). Er is dubbele beglazing en de EPC is ook lager. Het gebouw is nog wat ouder maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel. Het heeft grotendeels een renovatie gehad. De tuin is hetzelfde georiënteerd maar is wel veel groter. Het materiaalgebruik is ook. 10. TAXATIE Methode van veringspunten Schatting op basis van veringspunten vastgoedobject Plotersgracht 24 9000 Gent - straat & huisnummer postcode & gemeente verkoopprijs 9000 Gent 380 000 9000 Gent 425 000 9000 Gent 600 000 jaar transactie 2016 2016 2016 2014 verkoopprijs na indexering - 380 000 425 000 1,41% 627 300 9000 Gent 950 000 2015 2,37% 972 515 Perceelsoppervlakte 149 m² 88 m² kleiner 158 m² groter 139 m² kleiner 250 m² veel groter bewoonbare oppervlakte 227 m² 140 m² veel kleiner 195 m² kleiner 338 m² veel groter 300 m² groter aantal slaapkamers 4 4 5 meer 3 minder 4 aantal badkamers 33% 1 1 1 2 meer 2 meer aantal toiletten 2 2 2 - - 2 aantal bouwlagen 3 3 3 3 2 minder appreciatie grootte bereikbaarheid drukte parkeergelegenheid omgeving 26% 100% slecht goed slecht woonwijk 65% 95% veel minder 125% 130% voorzieningen appreciatie ligging beglazing verwarming EPC 15% goed 100% enkel glas aardgas 513 (nogal slecht) 105% minder 110% iets 100% 100% appreciatie milieu 100% 95% 105% 115% 115% ouderdom 1776 1907 nieuwer bg 20e E nieuwer 1785 1706 ouder onderhoud uitzicht 12% matig goed minder minder slecht slecht (reno) (reno) appreciatie leeftijd/staat tuin 100% 50 m² 80% minder 65% 120% 120% veel groter oriëntatie tuin ZO NO minder Z NW minder ZO materiaalgebruik 14% matig installaties appreciatie kwaliteit Totale appreciatie matig 100% 100% 90% 85,20% 105% 98,20% 110% 114,30% 130% 118,75% Gecorrigeerde prijs Doorweging 446 009,39 20% 432 790,22 20% 548 818,90 30% 818 960,00 30% Exacte prijs: Marktwaarde: 586 093,59 585 000 Tabel 2: Taxatie - methode veringspunten Veringspunt 1 Gewad 26 Veringspunt 2 Papegaaistraat 71 Veringspunt 3 Plotersgracht 21 Veringspunt 4 Plotersgracht 12 De verkoopprijs van de veringspunten wordt, na een eventuele indexering naar 2016, gecorrigeerd a.d.h.v. een appreciatie per onderdeel in vering met ons vastgoedobject. Elk onderdeel/thema heeft een verschillende waarde in de doorweging van de taxatie. Ook wegen de twee panden in de Plotersgracht iets meer door (30% tegenover 20% voor de andere twee), omdat die in dezelfde straat gelegen zijn en e veringspunten zijn. Wanneer we dan het gemiddelde van de 4 gecorrigeerde prijzen nemen, bekomen we een geschatte marktwaarde van 585 000 voor het pand in de Plotersgracht 24. 15
Analytische methode Schematisch: Nieuwbouwwaarde Huidige waarde Intrinsieke waarde Marktwaarde - vetusiteit + grondwaarde * verkoopbaarheid Nieuwbouwwaarde De nieuwbouwwaarde is de kostprijs van het bouwwerk bij volledige nieuwbouw volgens de regels van de kunst en met materialen die normaal gebruikelijk zijn op het ogenblik van de schatting. TYPE WONING: MONUMENTAAL HERENHUIS / G.B. < 350M³ EENHEIDSPRIJS / M³: 87,50 ABEX INDEX: 750 Volume (m³) Reductiefactor Gereduceerd V (m³) Huidige EP/m³ Nieuwbouwwaarde KELDER 42 0,2 8,4 656,25 5.512,50 GELIJKVLOERS 213 1 213 656,25 139.781,25 1 E VERDIEPING 223 0,95 211,85 656,25 139.026,56 BWB. ZOLDER 265 0,7 185,5 656,25 121.734,38 TOTAAL: 618, 75 M³ 406.054,69 Tabel 3: Gereduceerd V + Nieuwbouwwaarde Het volume van 743 m³ wordt gereduceerd naar 618,75 m³. Dit vermenigvuldigt met de huidige eenheidsprijs per m³ komt neer op een nieuwbouwwaarde van 406.054,69. Huidige waarde De huidige waarde van het pand is de waarde van het pand rekening houdend met de vetustiteit of sleet. Die technische vetustiteit berekenen we door te kijken naar 4 zaken in verband met onderhoud en gebruik van het gebouw op volgende manier: Figuur 20: Berekenen van de vetustiteit 16
VETUSTITEIT OUDERDOM > 100 jaar 25 % GEBRUIK Normaal 15 % FREQUENTIE Normaal 20 % ONDERHOUD KWALITEIT ONDERHOUD Normaal 18 % GEMIDDELD: 19,50 % Tabel 4: Berekenen van de vetustiteit De sleet bedraagt gemiddeld 19,50 %. Hierdoor daalt de waarde naar 326.874,02 als huidige waarde. Grondwaarde Om de grondwaarde van de Plotersgracht te schatten, maken we gebruik van enkele verende prijzen van bouwgronden die in de buurt gelegen zijn. De regressiemethode is ook een moe manier om de grondwaarde te schatten, maar daarvoor zijn er te weinig bouwgronden van ongeveer e grootte gevonden. We veren nu dus met gronden die vooral in de nabijheid van het vastgoedobject gelegen zijn. Zo kunnen we het gemiddelde nemen van de prijzen per m². VERGELIJKBARE BOUWGRONDEN OPPERVLAKTE PRIJS PRIJS / M² GOUDENSTERSSTRAAT 18 337 m² 250.000 741,84 MIMOSASTRAAT 67 170 m² 115.000 676,47 BUURT PATERSHOL 159 m² 90.000 566,04 GEMIDDELD: 661,45 Tabel 5: Verbare bouwgronden De te taxeren bouwgrond heeft een grote van 149 m², waardoor de grondwaarde op 98.555,95 neerkomt. Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde is de grondwaarde opgeteld bij de huidige waarde van het pand. Huidige waarde: 326.874,02 + Grondwaarde: 98.555,95 Intrinsieke waarde: 425.429,98 Marktwaarde De marktwaarde is de intrinsieke waarde vermenigvuldigt met de verkoopbaarheidscoëfficiënt. Aan deze waarde/prijs tracht men de woning te verkopen. De venaliteit of verkoopbaarheid van dit gebouw wordt geschat op 85 %. Zo vinden we een marktwaarde van 361.615,48 = 360.000. 17
11. VERZOENING VAN DE TWEE METHODES Om tot de uiteindelijke marktwaarde te komen, worden de verschillende schattingsmethoden samengebracht en leidt dit tot één marktwaarde. De methode op basis van de veringspunten: Dit is de beste en dus ook meest correcte methode voor het schatten van een goed. Er was een uitgebreid aanbod van verbare woningen in de buurt, waar voldoende gegevens uit te halen waren om ze te veren met het vastgoedobject. Daarom wordt deze methode voor 90% meegeteld. De methode op basis van de intrinsieke waarde (analytische methode): Deze methode is in de praktijk volgens velen minder goed omdat het vooral gebaseerd is op de grootte (volume en grondoppervlakte). Niet elke vierkante meter is : wanneer de oppervlakte van een woning verdubbelt, zal de waarde van de woning in de meeste gevallen niet verdubbelen. Ook is het zeer moeilijk de waarde van de grond te schatten. Elke grond is anders en is dus moeilijk op te maken uit een verende analyse. Deze methode wordt voor 10% meegeteld. Verende methode: 585.000 (90 %) Analytische methode: 360.000 (10 %) Marktwaarde: 560.500 MARKTWAARDE: 560.500 12. CONCLUSIE In opdracht van dhr. en mevr. Pieters stelden wij - Gilles Tanghe, Anthes De Vreese en Birger Buysschaert - dit taxatierapport betreffende de woning in de Plotersgracht 24 te Gent op. Na een schatting op basis van de methode van veringspunten en de analytische methode, komen we op een marktwaarde van 360.500. Normen en aansprakelijkheid De taxateurs verklaren de taxatie vanuit volledige onafhankelijkheid en onpartijdigheid te hebben verricht overeenkomstig de normen voor taxatierapporten. De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid opgenomen bij enig ander gebruik door derden. 18
13. BIBLIOGRAFIE (2016, 11 23). Opgehaald van Realo: https://www.realo.be/nl/plotersgracht-12-9000-gent/4353524 (2016, 12 5). Opgehaald van De Lijn: www.delijn.be (2016, 12 5). Opgehaald van Geopunt: www.geopunt.be/kaart (2016, 12 7). Opgehaald van Cadgis: http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/?local=nl_be (2016, 12 5). Opgehaald van Kadaster: www.kadaster.be Associatie van Belgische Experten. (2016, 11 21). Historisch overzicht van de index. Opgehaald van ABEX: https://www.abex.be/nl/indexen-tijdschriften/index-abex/historisch-overzicht-van-deindex/ bvba Carlo Eggermont. (2016, 11 23). Opgehaald van http://www.carloeggermont.be/tekoop/?pand_id=1103403&orderby=date_changed&order=desc FOD Economie. (2016, 11 24). Vastgoedprijzen. Opgehaald van http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/ Google. (2016, 12 5). Opgehaald van Google Maps: https://www.google.be/maps?hl=nl&tab=wl OVAM. (2016, 12 7). Bodem. Opgehaald van www.ovam.be Paelinck, M. (sd). Syllabus waardebepaling 1. Statistieken verkoop woningmarkt. (2016, 11 24). Opgehaald van https://bestat.economie.fgov.be 19
14. BIJLAGE: PLANNEN INDELING 20
21