15 oktober 2014 - Editie 24 Nieuwsbrief Vastgoed Fiscaal Termijn overdrachtsbelastingvrijstelling nieuw vastgoed weer terug naar 6 maanden De termijn om verhuurd of in gebruik genomen nieuw vastgoed zonder overdrachtsbelasting te leveren, is tijdelijk van 6 naar 24 maanden verlengd. Deze crisismaatregel wordt niet verlengd. De staatssecretaris van Financiën heeft 3 oktober jl. de eerste nota van wijziging gestuurd op het Belastingplan 2015 waarin wordt voorgesteld om de termijn weer terug te brengen naar 6 maanden zoals bij de oude zogeheten projectontwikkelaarsresolutie het geval was. De overdracht van nieuw ongebruikt vastgoed is belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting (de zogenoemde samenloopvrijstelling). Voor verhuurd of in gebruik genomen vastgoed geldt dat wanneer de eerste ingebruikname of (indien eerder) de ingangsdatum van de verhuur op uiterlijk 31 december 2014 ligt, dat vastgoed binnen 24 maanden daarna nog vrijgesteld van overdrachtsbelasting kan worden overgedragen. Ligt de datum van eerste ingebruikname én de huuringangsdatum op of na 1 januari 2015, dan geldt weer de oude termijn van 6 maanden. De wijziging heeft alleen betrekking op vastgoed waarvoor de koper recht heeft op aftrek van btw. Als de koper geen recht op aftrek van btw heeft, dan blijft de termijn ongewijzigd 24 maanden. Het kan voor projectontwikkelaars interessant zijn om met een huurder zodanige afspraken te maken, dat bij verkoop gebruik kan worden gemaakt van de termijn van 24 maanden, bijvoorbeeld door een huurovereenkomst alsnog op uiterlijk 31 december 2014 in te laten gaan. Bij het maken van een dergelijke afspraak is het wel van belang rekening te houden met de voorwaarden voor btw-belaste verhuur. Ynze van der Tempel e-mail: ynze.van.der.tempel@loyensloeff.com; tel. +31 10 224 66 64
Termijn vermindering overdrachtsbelasting bij doorverkoop weer terug naar 6 maanden Het gaat om de termijn die geldt voor de zogenoemde doorverkoopregeling (zie ook nieuwsbrief 19). Volgens de wettelijke doorverkoopregeling wordt het bedrag waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd verminderd met het bedrag waarover bij een eerdere verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd als de opvolgende verkrijging binnen zes maanden plaatsheeft. Deze termijn dus is tijdelijk (tot 1 januari 2015) verlengd naar 36 maanden. Wij hebben vooralsnog geen signalen vernomen dat deze regeling zal worden verlengd. Deze doorverkoopregeling geldt ook als de eerdere verkrijging nieuwbouw betrof en de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd was, maar (niet-aftrekbare) btw. De regeling is ook van toepassing als de eerste en/of opvolgende verkrijging (indirect) via een aandelenoverdracht plaats heeft. Voor de toepassing van de doorverkoopregeling kunnen eerdere verkrijging(en) van voor 1 januari 2015 nog 36 maanden invloed hebben op het bedrag waarover ter zake van (een) latere verkrijging(en) overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dus ook als die latere verkrijging(en) ná 1 januari 2015 plaatsvindt. Eerste verkrijgingen ná 1 januari 2015 kunnen straks maar 6 maanden van invloed zijn op het bedrag waarover ter zake van een opvolgende verkrijging overdrachtsbelasting is verschuldigd. Ynze van der Tempel e-mail: ynze.van.der.tempel@loyensloeff.com; tel. +31 10 224 66 64 Verlaagd tarief in de bouw verlengd Deze maatregel, waar wij eerder in nieuwsbrief 20 aandacht aan besteedden, is verlengd. Op verbouwing- of renovatiediensten aan woningen ouder dan 2 jaar, die vóór 1 juli 2015 zijn afgerond blijft het 6% btw-tarief van toepassing. Luca van Silfhout e-mail: luca.van.silfhout@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 92 Herziening van btw bij leegstand Eerder berichtten wij u over een belangrijke ontwikkeling in de rechtspraak (nieuwsflash van 16 juni 2014 en nieuwsbrief 20). Verhuurders kunnen naar aanleiding hiervan de btw op investeringskosten in sommige situaties deels terugvragen wanneer sprake is van tussentijdse leegstand. Eerder weigerde de belastingdienst zulke verzoeken om teruggaaf. Het gaat hierbij om tussentijdse leegstand in panden die nog in de tienjaarstermijn van de btw-herzieningsregels verkeren. Eerder nam de belastingdienst het standpunt in dat tussentijdse leegstand geen verandering in het gebruik van een (deel 2
van) het pand kon zijn. Leegstand in een (deel van een) pand dat voorheen gehuurd werd door een vrijgestelde huurder werd geacht nog steeds vrijgesteld gebruik van dat (deel van het) pand te zijn, waarbij volgens de belastingdienst geen sprake kan zijn van recht op teruggaaf. Door deze rechtspraak is vast komen te staan dat dit standpunt van de belastingdienst onjuist is. Voorgenomen belast gebruik van het leegstaande deel is voldoende om dit deel aan te merken als bestemd voor belast gebruik en op basis van de herzieningsregels in voorkomende gevallen btw terug te vragen. Hiertoe is van belang dat deze bestemming objectief kan worden aangetoond. Idealiter wordt het beoogde gebruik daarom correct vastgelegd en kenbaar gemaakt (bijvoorbeeld in de opdracht aan een makelaar). Desondanks kan in onze visie ook zonder een dergelijke vastlegging op basis van andere omstandigheden het standpunt in worden genomen dat belast gebruik beoogd wordt. Dat laatste zal naar onze mening weer lastiger zijn wanneer het betreffende vastgoed bijvoorbeeld naar zijn aard bestemd is voor huurders die geen recht op aftrek hebben. Zo kan bijvoorbeeld voor een unit op een meubelboulevard naar onze inschatting wel aannemelijk worden gemaakt dat die belast met btw zal worden verhuurd, terwijl dat niet weer niet aannemelijk is bij een gebouw dat bestemd is als ziekenhuis. Luca van Silfhout e-mail: luca.van.silfhout@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 92 Nieuw besluit overdrachtsbelasting Nieuw besluit overdrachtsbelasting Recent heeft de Staatssecretaris van Financiën het beleidsbesluit over het belastbare feit in de overdrachtsbelasting aangepast. Wij signaleren in deze bijdrage de naar onze mening belangrijkste wijzigingen voor de vastgoedpraktijk. Inkoop van eigen aandelen door beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal Inkoop en uitgifte van eigen aandelen door een vastgoedlichaam met rechtspersoonlijkheid kan volgens de Staatssecretaris tot heffing van overdrachtsbelasting leiden. Voor rechtspersonen was er al beleid op grond waarvan in zo n situatie de inkoop en uitgifte van aandelen op verzoek niet tot heffing van overdrachtsbelasting leidt. Een voorwaarde voor toepassing van dat beleid is dat de ingekochte aandelen direct worden ingetrokken. Voor beleggingsmaatschappijen met een veranderlijk kapitaal is dat laatste in de praktijk niet mogelijk, omdat zo n maatschappij de aandelen soms kort in eigen portefeuille moet houden om deze later weer te kunnen uitgeven. Er is nu beleid toegevoegd dat specifiek is toegesneden op een inkoop van eigen aandelen door zo n beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. Onder strikte voorwaarden kan heffing van overdrachtsbelasting ook voor dit type rechtspersonen achterwege blijven. Aan- en verkoop vastgoed door fonds zonder rechtspersoonlijkheid Vastgoedbeleggingsfondsen hebben vaak een rechtsvorm zonder rechtspersoonlijkheid (zoals bijvoorbeeld een CV, VOF, maatschap of een Duits Sondervermögen). Bij de verwerving van vastgoed door zo n rechtsvorm ontstaat voor de heffing van overdrachtsbelasting dan een scheiding tussen de juridische en economische eigendom. De economische gerechtigdheid tot het vastgoed komt dan meestal (nagenoeg volledig) toe aan de participanten in dat lichaam, terwijl de juridische eigendom bij een andere entiteit is ondergebracht (bijvoorbeeld de beherend vennoot of een stichting bewaarder). Bij de verwerving en vervreemding van vastgoed door een dergelijke rechtsvorm komt in de praktijk de vraag 3
op bij wie en op welke wijze overdrachtsbelasting moet worden geheven. De staatssecretaris keurt in dit besluit goed dat bij verwerving en vervreemding van fiscaal oud vastgoed door een rechtsvorm zonder rechtspersoonlijkheid effectief slechts één keer overdrachtsbelasting wordt geheven. Nu bestond in de praktijk nog de vrees dat over een hoger bedrag dan de koopsom/marktwaarde overdrachtsbelasting was verschuldigd, omdat in het wettelijk systeem niet goed rekening is gehouden met dit type transacties. Voor de verwerving en vervreemding van fiscaal nieuw vastgoed, waarvoor normaal gesproken een vrijstelling van overdrachtsbelasting wegens de samenloop met btw zou moeten gelden, moet een ander besluit nog worden aangepast om in de praktijk bestaande problemen op te lossen. Alternatief koop- en leveringssysteem In de notariële praktijk is een nieuw koop- en leveringssysteem ontwikkeld, waarbij de koopovereenkomst wordt verwerkt in één akte waarbij tegelijkertijd onder opschortende voorwaarde geleverd wordt (doorgaans onder de opschortende voorwaarde van betaling van de koopprijs). Zodra de betaling is gedaan dient de opschortende voorwaarde vervolgens te worden geconstateerd in de akte van kwijting, die bestemd is om te worden ingeschreven in de openbare registers. De vraag komt op wanneer de (economische) eigendom van het vastgoed in dit systeem wordt verkregen en wanneer dan overdrachtsbelasting is verschuldigd. Volgens de wet vindt voor de heffing van overdrachtsbelasting de verkrijging plaats zodra de opschortende voorwaarde in vervulling gaat (betaling van de koopsom). Indien dan niet direct daarna de akte van kwijting wordt ingeschreven kan voor overdrachtsbelastingdoeleinden sprake zijn van de verkrijging van de economische eigendom op het moment van betaling van de koopsom, terwijl de juridische eigendom eerst overgaat bij inschrijving van de akte van kwijting. Dat zou bijvoorbeeld leiden tot extra administratieve verplichtingen. Volgens het besluit wordt een dergelijke verkrijging van de economische eigendom niet aangenomen indien de akte van kwijting binnen twee weken na betaling van de koopprijs wordt opgemaakt. Mogelijke administratieve complicaties rondom de betaling en aangifte van overdrachtsbelasting zijn daarmee weggenomen. Ynze van der Tempel e-mail: ynze.van.der.tempel@loyensloeff.com; tel. +31 10 224 66 64 Geen overdrachtsbelasting bij inkoop aandeel in BV met datacenter exploitatie Eerder berichtten wij u over een hofuitspraak in deze zaak (nieuwsbrief 23). De verkrijging van aandelen in een BV die een datacenter exploiteert, leidt niet tot heffing van overdrachtsbelasting, omdat niet voldaan wordt aan de zogenoemde doeleis (exploitatie van vastgoed). De Advocaat Generaal en de Hoge Raad komen tot dezelfde conclusie als het hof. Het dienstbetoon was overheersend in het geheel van prestaties richting cliënten en de terbeschikkingstelling van ruimten in de datacenters was daaraan ondergeschikt. Om die reden wordt niet voldaan aan de eerdergenoemde doeleis. De inkoop van aandelen was in dit geval dus niet belast met overdrachtsbelasting. Luca van Silfhout e-mail: luca.van.silfhout@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 92 4
Omzet verkoop voormalige huurwoningen niet in pro rata In Nieuwsbrief 23 berichtten wij u over de vraag of de omzet die wordt behaald met de verkoop van voormalig huurwoningen door een woningcorporatie, meegenomen zou moeten worden in de berekening van het recht op aftrek van voorbelasting (de zogenoemde pro rata berekening). In tegenstelling tot de conclusie van de Advocaat Generaal (nieuwsbrief 23) oordeelt de Hoge Raad op 6 juni 2014, dat de verkoopopbrengsten van de verkochte woningen geen invloed heeft op de pro rata die geldt voor de btw-aftrek op algemene kosten van de woningcorporatie. De overwegingen daarbij zijn dat een woningcorporatie gebruikte huurwoningen niet altijd verkoopt, en dat deze verkoop niet onlosmakelijk verbonden is met de core business van de woningcorporatie (namelijk: de verhuur van woningen). De verkoop is geen onlosmakelijk verlengstuk van de ondernemingsactiviteit van de woningcorporatie (verhuren van woningen), maar staat veeleer op zichzelf. Luca van Silfhout e-mail: luca.van.silfhout@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 92 Econoom niet in strijd met Europees recht De Hoge Raad heeft op 11 juli 2014 beslist dat de heffing van overdrachtsbelasting ter zake van de verkrijging van de economische eigendom van vastgoed niet in strijd is met Europees recht. Belanghebbende had onder meer in de procedure ingebracht dat de heffing van overdrachtsbelasting in die gevallen onvoldoende voorzienbaar was, en om die reden in strijd was met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europese Verdrag voor de rechten van de mens (EVRM). Net als de Advocaat Generaal is ook de Hoge Raad van mening dat de betreffende wettelijke bepaling voldoende duidelijk en kenbaar was. Luca van Silfhout e-mail: luca.van.silfhout@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 92 Btw op bouwkosten werkkamer terecht in aftrek gebracht In Nieuwsbrief 23 berichtten wij over twee uitspraken van de Hoge Raad over de verhuur van een onzelfstandige werkkamer aan de eigen BV. Op 6 juni heeft de Hoge Raad in een soortgelijke zaak uitspraak gedaan, waarin ook een samenwerkingsverband bestaande uit de directeur groot aandeelhouder en zijn/haar echtgeno(o)t(e) een onzelfstandige werkkamer in de kelder van de hun woning btw-belast verhuurde aan de eigen BV. De werkkamer werd ook alleen zakelijk gebruikt. De Hoge Raad komt tot dezelfde uitkomst als in de vorige twee zaken; verhuur is een ondernemersactiviteit en het samenwerkingsverband heeft volgens de geldende btw-regels recht op aftrek van voorbelasting. Het standpunt van de staatssecretaris dat dit niet zou kunnen voor onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak, zoals een kamer in een woning, blijkt dus onjuist te zijn. 5
Luca van Silfhout e-mail: luca.van.silfhout@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 92 Update btw-integratieheffing Hoewel de btw-integratieheffing inmiddels is afgeschaft zijn er een aantal lopende discussies over de toepassing van deze heffing nog niet beslecht. De Hoge Raad heeft onlangs vragen aan het HvJ EG voorgelegd. De vragen gaan over welke elementen moeten worden meegenomen in de integratieheffing. Zodra de antwoorden gegeven zijn, zullen wij u hierover uiteraard verder berichten. Het HvJ EG heeft recentelijk beslist dat een integratieheffing niet voor een deel (unit) maar voor een heel pand (complex) moet worden aangegeven. Het ging om de gemeente s-hertogenbosch die in 2000 liet aanvangen met de realisatie van een stadskantoor op eigen grond. Het voorgenomen gebruik van het stadkantoor hield in dat het 94% voor werkzaamheden als overheid zou worden gebruikt, en voor 6% gebruikt zou worden als btw-ondernemer. Deze 6% bestond vervolgens uit 5% btw-belaste activiteiten, en 1% btw-vrijgestelde activiteiten. Het belang voor de Gemeente was dat de integratieheffings-btw ineens en voor het gehele complex verschuldigd was, omdat het tijdstip ervan lag na invoering van het Btw-compensatiefonds en de btw toerekenbaar aan het overheidsgebruik (94%) dan terug vorderbaar was uit dit fonds. Luca van Silfhout e-mail: luca.van.silfhout@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 92 WOZ updates Waarderingsficties verhuurd kantoorpand De Hoge Raad heeft geoordeeld dat door de waarderingsficties zoals opgenomen in de Wet WOZ (de verkrijgingsfictie en de overdrachtsfictie) de transactieprijs van een volledig verhuurd pand wel meegenomen wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde, maar niet doorslaggevend is voor het bepalen van die waarde. Op basis van de twee waarderingsficties van de Wet WOZ wordt bij het bepalen van de waarde er van uitgegaan dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en dat de verkrijger de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie), zodat een vrije opleverbaarheid wordt verondersteld. Met haar arrest geeft de Hoge Raad aan dat het in strijd is met objectivering die deze ficties beogen om de WOZ waarde gelijk te stellen aan de transactieprijs van een rondom de waardepeildatum verkocht beleggingspand dat volledig wordt verhuurd. Als wel rekening met de huurcontracten zou moeten worden gehouden, zouden WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden enkel van elkaar verschillen, omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Overigens merkt de Hoge Raad nog wel op dat verkoopprijzen van verhuurd vastgoed niet zonder meer buiten 6
beschouwing moet blijven bij de WOZ-waardering; de mogelijkheid bestaat dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij het vaststellen van WOZ-waarden. Identificatie referentieobjecten Hof Den Bosch heeft geoordeeld dat de gemeente aan een belanghebbende, in dit geval de mede-eigenaar en gebruiker van een winkel, op diens verzoek alle relevante gegevens moet verstrekken van de referentieobjecten die zijn gebruikt bij het bepalen van de WOZ-waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, waaronder de volledige adresgegevens. De heffingsambtenaar had in deze zaak in de bezwaarfase de referentieobjecten geanonimiseerd door onder meer de huisnummers van de objecten niet te vermelden. Hof Den Bosch verduidelijkt dat als de gemeente op basis van de referentiemethode tot een waardering komt, hij in de bezwaarfase verplicht is de belanghebbende in staat te stellen deze vergelijking te controleren. Hiertoe is het van essentieel belang om precies te weten om welke referentieobjecten het gaat, anders is het immers niet goed mogelijk om aan te geven waarin deze referentieobjecten nu juist verschillen van het onderhavige object. In een voorkomend geval is het dus van belang om als belanghebbende alle relevante informatie om referentieobjecten te kunnen identificeren op te vragen bij de gemeente. WOZ-waarde slooppand op vervuilde grond Op 1 juli 2014 heeft de rechtbank Gelderland beslist dat de WOZ-waarde van een bedrijfscomplex op vervuilde grond, ter zake waarvan op de waardepeildatum al een sloopvergunning was verkregen, diende te worden gewaardeerd inclusief btw. De gemeente had in deze zaak de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij is uitgegaan van de waarde van de grond zonder opstallen. De Rechtbank was het eens met deze methode, aangezien reeds op de waardepeildatum beoogd was de panden te slopen. Voor wat betreft de waardering van de grond inclusief btw overwoog de Rechtbank dat sprake is van de levering van een bouwterrein en dat levering daarvan van rechtswege belast is met btw. De prijs die in het economisch verkeer voor een bouwterrein betaald zal worden is dan ook inclusief btw. Of die bij de koper in aftrek zal komen, is voor de WOZ-waardering niet relevant, omdat dit niet samenhangt met de grond, maar met de persoonlijke omstandigheden van de koper. De Rechtbank acht dit in lijn met een arrest waarin de Hoge Raad op 30 oktober 1991 heeft geoordeeld dat voor een bedrijfscomplex dat meer dan 2 jaar in gebruik is, de WOZ-waarde dient te worden bepaald exclusief btw. Verder oordeelt de Rechtbank dat de WOZ-waarde moet worden verminderd met de sloop- en saneringskosten exclusief btw. Het feit dat de waardering plaatsvindt op basis van een bedrag inclusief btw, brengt niet mee dat de btw op de sloopen saneringskosten ook als waardedrukkende factor in aanmerking mag worden genomen, omdat het aannemelijk is dat de btw voor een eigenaar aftrekbaar is. Geen werktuigenvrijstelling voor leidingwerk en laad- en losarmen Op 13 juni 2014 heeft de Hoge Raad na terugverwijzing geoordeeld dat bij het bepalen van de WOZ-waarde de zogenoemde werktuigenvrijstelling niet van toepassing is op leidingwerk en/of laad-en losarmen van een tankterminal. Op basis van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van werktuigen niet in aanmerking genomen bij het bepalen van de WOZ-waarde van het object als: 1. Sprake is van een onroerend werktuig; 2. Het werktuig van een onroerende zaak kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan het werktuig wordt toegebracht; 7
3. Het werktuig niet op zichzelf als gebouwd eigendom is aan te merken; en 4. Het afsplitsen van apparatuur (gedeelten van een werktuig) niet zover gaat dat de uiterlijke herkenbaarheid van dat werktuig verloren gaat. De gehele procedure spitst zich toe op de vraag of het leidingwerk en/of de laad- en losarmen werktuigen zijn die op zichzelf als gebouwd eigendom zijn aan te merken. In het eerste cassatie-arrest oordeelde de Hoge Raad al dat hierbij bepalend is of een onderdeel van een bedrijfscomplex in bouwkundig opzicht zelfstandigheid heeft binnen dat bedrijfscomplex. Niet van belang is de functie van het onderdeel binnen het productieproces. Hof Amsterdam komt na verwijzing door de Hoge Raad tot de conclusie dat de constructie van het leidingwerk binnen het complex van de tankterminal bouwkundige zelfstandigheid bezit en dus op zichzelf is aan te merken als een gebouwd eigendom, zodat in principe de werktuigenvrijstelling niet van toepassing is. De Hoge Raad kan dit oordeel van het Hof niet toetsen omdat het feitelijk van aard is, maar bevestigt dat het oordeel van het Hof niet uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting. Overigens is door de gemeente de werktuigenvrijstelling toegepast op bepaalde onderdelen van het leidingwerk en van de laad- en losarmen. Voor toepassing van de werktuigenvrijstelling op onderdelen van een gebouwd eigendom is van belang dat de onderdelen kunnen worden afgescheiden zonder dat de uiterlijke kenmerken van dat gebouwde eigendom verloren gaan. Woonzorgcentrum is geen woning voor de OZB Recent heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een woonzorgcentrum als geheel geen woning is voor de heffing van de OZB, zodat de eigenaar/gebruiker naast het eigenarendeel ook kan worden aangeslagen voor het gebruikersdeel OZB en het hogere OZB-tarief voor niet-woningen van toepassing is. Op basis van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning als 70% van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan delen daarvan die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woningen. De manier waarop de waarde van een object moet worden gesplitst in woondelen en niet-woondelen, is niet wettelijk geregeld. In de praktijk wordt veelal uitgegaan van de oppervlakte- of inhoudsverhoudingen. De Hoge Raad bevestigt met dit arrest dat om te bepalen of een onroerende zaak kwalificeert als een woning alleen moet worden gekeken naar delen die uitsluitend (dus voor 100%) een woonfunctie hebben. De gangen die meer dan incidenteel mede worden gebruikt in verband met het verlenen van verpleegkundige hulp, kunnen niet kwalificeren als delen die dienen tot woning dan wel uitsluitend dienstbaar zijn aan woningen. Doordat deze delen buiten beschouwing moeten worden gelaten bij de bepaling of sprake is van een woning, is in dit geval minder dan 70% van de WOZ-waarde van het betreffende woonzorgcentrum toerekenbaar aan delen die tot woning dienen dan wel aan delen die uitsluitend dienstbaar zijn aan woningen, zodat geen sprake is van een woning voor de OZB. Bij de bepaling of sprake is van een woning is het niet van belang dat voor het bepalen van de maatstaf van heffing (de toepassing van de woondelenvrijstelling) wordt gekeken naar wat in hoofdzaak (ten minste 70%) dient tot woning in plaats van wat uitsluitend dient tot woning. De gangen en hoofdentrees van het betreffende woonzorgcentrum worden echter wel aangemerkt als delen die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat de woondelenvrijstelling van toepassing is en de waarde van deze delen buiten de heffingsmaatstaf voor het gebruikersdeel OZB blijven. 8
In Nieuwsbrief 23 gingen wij nader in op de toepassing van de woondelenvrijstelling in de OZB en signaleerden wij dat mogelijk een koppeling bestond tussen de bepaling of sprake is van een woning en de toepassing van de woondelenvrijstelling. Dit blijkt dus niet mogelijk aldus de Hoge Raad. Carolijne Koornstra-Sturm e-mail: carolijne.sturm@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 59 96 Civiel Stand van zaken: nieuw puntenstelsel en huurindexatie In het Woonakkoord (2013) is afgesproken dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) (ofwel het puntenstelsel) gewijzigd zou worden. Het streven is inmiddels om de nieuwe regeling, waarin de WOZ-waarde mede bepalend is voor het aantal punten van de woning, medio 2015 in te voeren. Verder zal de overheid voor eind dit jaar een voorstel doen voor de huursombenadering, die in de loop van 2015 de huidige regels omtrent huurindexatie moet vervangen. Hieronder geven wij een korte toelichting op beide regelingen, die gelden voor sociale huurwoningen. Het nieuwe puntenstelsel De kritiek op het huidige puntenstelsel is dat dit te weinig rekening houdt met de locatie en gewildheid van een woning. Een kleine woning in centrum Amsterdam heeft minder punten en dus een lagere huurprijs dan een grote woning in een landelijk gebied. In het Woonakkoord is afgesproken dat het puntenstelsel zal worden gemoderniseerd. De grootste wijziging is dat de WOZ-waarde een rol gaat spelen, ter vervanging van de punten voor woonomgeving (hoe ver van de winkels, openbaar vervoer, speeltuin etc.) en woonvorm (flat, benedenwoning etc.). Verder komen de schaarstepunten ( Donnerpunten ) te vervallen. Al deze aspecten zijn namelijk verdisconteerd in de WOZ-waarde van een woning. In het nieuwe stelsel zal de WOZ-waarde gemiddeld voor circa 25% de maximale huurprijs bepalen. Doordat de WOZwaarde fluctueert, kan de maximaal redelijke huurprijs van een woning per jaar anders zijn. Voor nieuwbouwwoningen die bij oplevering geliberaliseerd zijn, zal gelden dat deze gedurende de eerste tien jaar geliberaliseerd zullen blijven, zelfs als (door een lagere WOZ-waarde) de maximaal redelijke huurprijs onder de liberalisatiegrens zou zakken. Deze woningen kunnen dan bij oplevering in een hiervoor (nieuw) op te stellen register opgenomen worden. Nieuwe huurindexatie: Huursombenadering Sinds 2013 bestaat de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij extra indexatie mogelijk is op basis van het inkomen van de huurder. Dit stelsel heeft veel kritiek gekend. Het punt is namelijk dat huurders die al lang ergens wonen, vaak een lagere huur hebben dan nieuwe huurders met een identieke woning en hetzelfde inkomen. Deze verschillen gaan onder het huidige systeem steeds verder uit elkaar lopen, omdat iedereen op gelijke wijze wordt geïndexeerd. Met name vanuit de corporatiehoek is daarom aangedrongen op het systeem van de huursombenadering. Daarbij wordt uitgegaan van de totale huuropbrengst (de huursom) die de verhuurder ontvangt, welke jaarlijks met een maximum percentage mag stijgen. De verhuurder heeft (binnen grenzen per individuele overeenkomst) de vrijheid om daarbinnen zelf de indexatie per huurovereenkomst te bepalen. Binnen de huursombenadering kan de verhuurder de lagere huren dan zwaarder indexeren dan de nieuwe huren, zodat de huren juist naar elkaar toe groeien naarmate de tijd verstrijkt (namelijk op hetzelfde (markt)niveau dat aansluit op de waarde en de kwaliteit van een woning). 9
Conclusie voor de praktijk Het nieuwe puntenstelsel lijkt voor woningbeleggers goed nieuws. Doordat de WOZ-waarde een rol gaat spelen, zullen kleinere woningen in gewilde (Randstedelijke) locaties naar verwachting een hogere maximaal redelijke huurprijs kennen dan nu het geval is. Dit betekent voor woningbeleggers een betere business case voor hun beleggingen in deze gebieden. Of de huursombenadering uiteindelijk voor verhuurders een verbetering zal betekenen, is pas echt te beoordelen zodra de regering hier een concreet voorstel voor doet. Het argument van het zwaarder kunnen indexeren van oudere, lagere huren lijkt terecht. Door echter alleen te kijken naar huurprijs in relatie tot woning, wordt het scheefwonen (huurprijs in relatie tot inkomen) niet langer bestreden. Mogelijk dat de regering in het voorstel voor de huursombenadering een vorm van toetsing aan inkomen weet te verwerken, ter bestrijding van scheefwonen. Steven Lucas e-mail: steven.lucas@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 46 Schade van derden door bouwproject: wie pakt de rekening op? Ondanks alle maatregelen gebeurt het nog wel eens dat bij de uitvoering van een bouwproject schade ontstaat aan de eigendommen van derden. Een voorbeeld is dat door heiwerkzaamheden scheurvorming optreedt bij een buurpand. De eigenaar zal die schade hersteld of vergoed willen zien van de aannemer, de projectontwikkelaar of de opdrachtgever. De schadeafwikkeling tussen opdrachtgever en aannemer onderling verloopt niet altijd vlekkeloos, maar is op voorhand goed te regelen. Aansprakelijkheid van opdrachtgever en aannemer Als een derde bij de uitvoering van een bouwproject schade lijdt, zal dit vaak het gevolg zijn van onrechtmatig handelen onder verantwoordelijkheid van de aannemer. Voor de derde kan het echter eenvoudiger zijn de opdrachtgever te traceren. De wetgever heeft geregeld dat een professionele opdrachtgever (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, belegger of overheid) aansprakelijk is voor fouten van de aannemer bij de uitvoering (artikel 6:171 BW). Daarom zal de derde ook vaak bij de opdrachtgever, die zelf niets fout heeft gedaan, terecht kunnen met zijn claim. Contractuele regeling opdrachtgever aannemer: CAR-verzekering Bij het afwentelen van de schade, kan een CAR-verzekering uitkomst bieden, mits dit goed geregeld is. Deze verzekering dekt doorgaans het werk zelf, de eigendommen en hulpmaterieel van opdrachtgever en aannemer, en de aansprakelijkheid jegens derden. Alle bij de bouw betrokken partijen kunnen meeverzekerd worden. Het is in de onderlinge verhouding niet van belang wat de precieze oorzaak van de schade is; een ontwerpfout voor rekening van de opdrachtgever of een uitvoeringsfout door de aannemer. Verder kan onderling regres worden uitgesloten. Bij aansprakelijkheid voor schade van derden pakt de verzekeraar de rekening op. In de aannemingsovereenkomst is meestal geregeld welke partij voor de CAR-verzekering zorgdraagt. Dikwijls is dat de aannemer, die de premie doorberekent in de aanneemsom. Het beste is om direct bewijs van een afdoende CARverzekering en van de premiebetaling aan de aannemingsovereenkomst te hechten. Mocht echter de aannemer nalaten de verzekering daadwerkelijk af te sluiten, dan is in ieder geval duidelijk dat hij tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de opdrachtgever. Hij is dan om die reden zelf aansprakelijk. 10
Discussie zonder CAR-verzekering Zonder (verplichting tot het aangaan van een) CAR-verzekering is het mogelijk dat de professionele opdrachtgever blijft zitten met de rekening van de schade. Een gebruikelijke bepaling in aannemingsovereenkomsten, die ook deel uitmaakt van de UAV 1989 en UAV 2012, is dat de aannemer de opdrachtgever vrijwaart tegen aanspraken van derden tot vergoeding van schade, voor zover deze door de uitvoering van het werk is toegebracht. De vrijwaring geldt slechts voor schade die te wijten is aan nalatigheid, onvoorzichtigheid of verkeerde handelingen van de aannemer. Die beperking blijkt in de praktijk nogal eens een onneembare horde voor de opdrachtgever. Enkele aandachtspunten voor bouwpraktijk Schade en claims van derden zijn niet te voorkomen. Voor de opdrachtgever kan er veel aan gelegen zijn dat de schadeclaim van de buurman voortvarend wordt afgewikkeld, sneller dan de CAR-verzekeraar of de aannemer doet. In dergelijke gevallen willen opdrachtgevers alvast een schadevergoeding betalen, met het idee die schade later gewoon op de verzekeraar of de aannemer te verhalen. Aan die aanpak kleven risico s. De verzekeraar en de aannemer kunnen mogelijk tegenwerpen dat de opdrachtgever überhaupt niet aansprakelijk was, of dat teveel aan schadevergoeding is betaald. Deze risico s kunnen (deels) worden beperkt, bijvoorbeeld door verzekeraar en aannemer in ieder geval op de hoogte te houden van de schadebegroting en het voornemen tot vergoeding. Om de positie tegenover de aannemer verder te verbeteren, zeker als deze heeft verzuimd om de CAR-verzekering af te sluiten, is aan te bevelen om aan de schadevergoeding aan de buurman voorwaarden te verbinden. Bijvoorbeeld de voorwaarde dat hij zijn schadevordering op de aannemer overdraagt aan de opdrachtgever. Als de opdrachtgever niet zelf aansprakelijk is jegens de buurman en dus zonder grond een schadevergoeding heeft betaald, kan hij de schadevordering van de buurman alsnog geldend maken tegenover de aannemer. Tot slot is bij complexere projecten de collateral warranty het overwegen waard, een fenomeen dat uit de Angelsaksische bouwpraktijk is komen overwaaien. Daarbij geeft de aannemer, samengevat, de garantie aan de buurman (en de opdrachtgever) dat er geen schade zal ontstaan door de uitvoering van het bouwproject en dat hij anders die schade zal vergoeden. Ook bij herontwikkelingen van kantoorgebouwen tegenover zittende huurders, of bij inrichtingswerkzaamheden tegenover de eigenaar, kan deze garantie van de aannemer een nuttig instrument zijn voor de opdrachtgever. De aannemer kan op zijn beurt dergelijke risico s verzekeren. Eileen van der Wiel e-mail: eileen.van.der.wiel@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 54 10 Timo Huisman e-mail: timo.huisman@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 59 94 11
Wettelijk verplichte energiebesparing Binnenkort praktische handvatten voor kantoren, zorginstellingen, scholen en bepaalde industrieën. Sinds 2008 bestaat er voor bedrijven, die jaarlijks meer dan 50.000 kwh aan elektriciteit of meer dan 25.000 m3 aan gas verbruiken, een wettelijke verplichting tot energiebesparing. Welke energiebesparende maatregelen kunnen worden genomen, is echter niet geregeld. Wetswijzigingen, die staatssecretaris Mansveld in augustus 2014 heeft voorgesteld, beogen bedrijven de broodnodige houvast te geven. Als het aan haar ligt, treden de wetswijzigingen medio 2015 in werking. Maatregellijsten De energiebesparingsverplichting voor bedrijven volgt uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer en de Activiteitenregeling. In september 2013 heeft het Rijk met ruim 40 organisaties in het Energieakkoord voor duurzame groei afgesproken dat er erkende maatregellijsten worden verankerd in de regelgeving; maatregelen waarmee voldaan kan worden aan de wettelijke verplichting tot energiebesparing en die binnen maximaal vijf jaar kunnen worden terugverdiend. Het doel is om duidelijkheid voor bedrijven te bieden en energie te besparen. Het treffen van energiebesparende maatregelen is verplicht, het gebruik maken van de voorgestelde maatregelen niet; de laatste zijn slechts bedoeld als hulpmiddel voor bedrijven om aan hun energiebesparingsverplichting te voldoen. Een keuze voor erkende maatregelen biedt bedrijven zekerheid dat wordt voldaan aan deze verplichting. Staatssecretaris Mansveld van Infrastructuur en Milieu heeft deze lijsten nu voor een aantal bedrijfstakken zorginstellingen, datacenters, scholen, bepaalde industrieën en publieke kantoren opgesteld. Voorbeelden van maatregelen zijn: energiezuinig koelen, innovatief verlichten, het installeren van een hoog rendementsketel en warmte die bij het produceren vrijkomt gebruiken als verwarming. Een lijst die specifiek ziet op andere kantoorintensieve sectoren is er nog niet, maar volgt waarschijnlijk spoedig. Een aantal van de genoemde maatregelen zal vermoedelijk ook gaan gelden voor gebruikers van kantoren. Afstemming milieu- en bouwregelgeving Het voorstel van Mansveld voorziet niet alleen in de maatregellijsten, maar beoogt ook de afstemming te bevorderen tussen milieuregelgeving en bouwregelgeving. Zo wordt in het Bouwbesluit 2012, waarin eisen worden gesteld aan de energiezuinigheid van gebouwen op het moment van de oplevering, nader geregeld gedurende hoeveel jaren na de oplevering mag worden aangenomen dat is voldaan aan de energiebesparingsverplichting. Het Besluit energieprestatie gebouwen (BEG), op grond waarvan men bij de verkoop/ verhuur van een gebouw een energielabel moet overleggen, wordt aangevuld met een regeling die voor specifieke typen gebouwen regelt met welk energielabel aan de energiebesparingsverplichting is voldaan. Deze zekerheid geldt dan gedurende tien jaar na het moment van afgifte van het energielabel. Wenk voor de praktijk De (binnenkort) erkende maatregelen scheppen zowel voor eigenaren en gebruikers van gebouwen als voor het bevoegd gezag meer duidelijkheid. Voor betrokken partijen wordt het eenvoudiger om bestuurlijke handhavingstrajecten te voorkomen. 12
Voor de bouwpraktijk, nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten, is het aan te raden om de maatregelen voor de desbetreffende bedrijfstak te nemen of, indien de lijst nog niet definitief is, daarop te anticiperen. In de praktijk leggen partijen zichzelf doorgaans al zwaardere eisen op, bijvoorbeeld door BREEAM-certificering. Ook voor de huur- en transactiepraktijk, of het nu gaat om bestaande bouw of turnkey objecten, verdienen de energiebesparende maatregelen aandacht: welke partij draagt verantwoordelijkheid? Voorkomen is beter dan genezen. Eileen van der Wiel e-mail: eileen.van.der.wiel@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 54 10 Guido Koop e-mail: guido.koop@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 53 53 Timo Huisman e-mail: timo.huisman@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 59 94 GEWIJZIGDE WETGEVING ENERGIELABEL OP KOMST Vanaf 1 januari 2015 riskeert men een boete als men afziet van het overleggen van het nieuwe energielabel. Sinds 1 januari 2008 is het zogeheten energiecertificaat bij de verkoop, verhuur of oplevering van veel gebouwen verplicht gesteld. Dit certificaat dient de verkrijger of de huurder inzicht te geven in de hoeveelheid energie die nodig is voor het normale gebruik van het betreffende gebouw. Hoewel een koper of huurder bij de rechter de afgifte van het certificaat kan afdwingen, blijkt men in de praktijk vaak in gezamenlijk overleg af te zien van het opmaken en overhandigen van het certificaat. Daarop staan geen sancties van de overheid. Om te bevorderen dat de energiecertificaten daadwerkelijk worden opgemaakt en overhandigd, bestaat al geruime tijd het plan om de regelgeving aan te passen. Het plan is nu om met ingang van 1 januari 2015 het zogeheten definitieve energielabel in te voeren. Dat label is verplicht bij oplevering, verkoop of verhuur van een gebouw. Daarnaast is er de zogenoemde Energie-Index (een uitgebreide opname). Het energielabel moet er zijn bij oplevering, verkoop of verhuur van een gebouw. Als blijkt dat het energielabel niet is overhandigd, kan een boete worden opgelegd aan de verkoper of verhuurder. Het ontbreken van het label heeft dus niet tot gevolg dat de overdracht of verhuur ongeldig wordt. Teneinde burgers ook zelf betrokken te laten zijn in het opstellen van het label, heeft de overheid een speciale campagne aangekondigd die met ingang van januari 2015 wordt gevoerd. Vanaf dat moment zal de Inspectie Leefomgeving en Transport erop toezien of het energielabel daadwerkelijk is overhandigd bij de verkoop, een nieuwe verhuur of de oplevering van een gebouw. Hoe dit toezicht eruit zal zien is nog onduidelijk, maar de huidige gedachte is om een koppeling te maken tussen het kadaster en de (her)nieuw(d) in te stellen databank waar alle energielabels worden geregistreerd. De Belastingdienst zal ook in dit traject betrokken worden. Voor verhuur wordt nog gezocht naar een andere vorm van controle. De voormelde datum van 1 januari 2015 is nog geen harde datum, maar is thans wel het uitgangspunt van het Ministerie. Let wel, voor nieuwe utiliteitsbouw en publieke gebouwen geldt al een vervroegde ingangsdatum van 1 juli 2014. Robert Bol e-mail: robert.bol@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 57 08 13
Geen recht op wanprestatie van de curator tegenover de huurder De Hoge Raad heeft op 11 juli 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1681) duidelijkheid verschaft over de bevoegdheid van de curator van een failliete verhuurder, om lopende huurovereenkomsten te beëindigen: die bevoegdheid heeft hij niet. In deze procedure verzocht ABN AMRO Bank om haar schuldenaar Berzona in staat van faillissement te verklaren. Een faillissement kan een schuldeiser echter niet alleen bewerkstelligen; daarvoor is een zogenoemde steunvordering nodig. Een dergelijke vordering hoeft niet opeisbaar te zijn, hoeft geen betrekking te hebben op betaling van een geldsom en de omvang ervan hoeft evenmin vast te staan; als de vordering maar ter verificatie in het faillissement kan worden ingediend. In deze procedure was de vordering van een huurder, die recht heeft op de verschaffing van huurgenot, als steunvordering gebruikt. De Hoge Raad oordeelt dat dit niet mogelijk is, omdat de curator niet bevoegd is om lopende huurovereenkomsten te beëindigen als de huurder ten tijde van de faillissementsaanvraag het genot heeft van het gehuurde. Hiermee beantwoordt de Hoge Raad een vraag die sinds het arrest Nebula (HR 3 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX8838, NJ 2007/155) in de belangstelling stond. In dat arrest ging het over een huurovereenkomst die na het faillissement van de juridische eigenaar van de verhuurde zaak was aangegaan door de economisch eigenaar, op grond van een hem daartoe door de juridische eigenaar verleende contractuele bevoegdheid. De Hoge Raad kwam tot de conclusie dat de curator deze huurder mocht ontruimen, omdat anders het beginsel van gelijkheid van schuldeisers op onaanvaardbare wijze zou worden doorbroken. Daarbij overwoog de Hoge Raad dat, wanneer van de curator zou kunnen worden verlangd dat deze het voortgezet gebruik duldt, de wederpartij het faillissement in zoverre zou kunnen negeren. Daarvoor is aldus de Hoge Raad slechts plaats in uitzonderlijke, in de wet uitdrukkelijk geregelde, gevallen. Het is goed dat de Hoge Raad nu bevestigt dat, hoewel daarvoor een uitdrukkelijke wettelijke regeling ontbreekt, de huurder van de gefailleerde zelf, niet met een beroep op Nebula door de curator mag worden ontruimd. De curator heeft dus niet de mogelijkheid om gedurende het faillissement wanprestatie te plegen jegens de zittende huurder en de onroerende zaak bijvoorbeeld (tegen een hogere prijs) te verhuren aan een derde. De curator moet de zittende huurder, ook tijdens het faillissement, in het genot van het gehuurde laten. Pieter Jonkers e-mail: pieter.jonkers@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 56 Einde schenkingsvrijstelling EUR 100.000 nadert snel! De verhoogde schenkingsvrijstelling van EUR 100.000 voor de eigen woning wordt na 1 januari 2015 niet verlengd. Wie nog van dit voordeel wil genieten, dient dus voor het einde van dit jaar van de regeling gebruik te maken. De vrijstelling, in de wet opgenomen als een tijdelijk artikel 33a Successiewet, verhoogt in het jaar 2014 een aantal vrijstellingen van de schenkbelasting tot een bedrag van EUR 100.000. De regeling is van toepassing op de schenking van een eigen woning (als bedoeld in de Wet Inkomstenbelasting 2001) of van een geldbedrag, mits dat geldbedrag bestemd is voor: - de verwerving van een eigen woning; - de kosten van verbetering of onderhoud van die woning; - de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning; of - de aflossing van een eigenwoningschuld. 14
Onder deze vrijstelling is het is niet van belang of de schenker en de begunstigde familie van elkaar zijn en evenmin speelt de leeftijd van de begunstigde een rol. Als iemand van meerdere personen een schenking krijgt, worden die schenkingen niet opgeteld. Indien iemand meerdere schenkingen doet, worden die bedragen wel opgeteld. Partners worden voor de berekening van de schenkbelasting als één en dezelfde persoon aangemerkt, zowel als de partner optreedt als schenker, als wanneer de partner wordt aangemerkt als begunstigde. Als twee partners bijvoorbeeld ieder EUR 100.000 krijgen geschonken van dezelfde schenker, dan wordt dit als één schenking van EUR 200.000 aangemerkt, die derhalve slechts tot een bedrag van EUR 100.000 is vrijgesteld. De verruimde vrijstelling kent echter ook een inkortingsregeling, waardoor sommige al eerder benutte vrijstellingen in mindering kunnen komen. Deze inkortingsregeling is bijvoorbeeld van toepassing wanneer al eerder van de verhoogde vrijstelling van EUR 25.096 gebruik is gemaakt. Nu de regeling eindigt op 1 januari 2015, dient de schenking te zijn geëffectueerd in het jaar 2014. Dit betekent dat de genoemde verwerving, afkoop of aflossing nog dit jaar dient te geschieden. Is het bedrag bedoeld voor de verbetering of voor het onderhoud van de eigen woning, dan dient de schenking eveneens in 2014 plaats te vinden, onder de ontbindende voorwaarde dat het geschonken bedrag niet uiterlijk in de twee daarop volgende kalenderjaren voor het beoogde doel wordt aangewend. Er is dit jaar al veel gebruik gemaakt van de verhoogde vrijstelling, die met name is ingesteld om de woningmarkt op gang te krijgen. In veel gevallen kan er eenvoudig gebruik van worden gemaakt. Er kunnen echter ook veel haken en ogen opdoemen bij het gebruik van deze vrijstelling. Graag zouden wij u hier nader over informeren. Richard Schaefers e-mail: richard.schaefers@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 52 53 Short stay in huurrechtelijk perspectief Expats, buitenlandse studenten en stagiairs; allemaal zijn ze voor korte tijd in Nederland met de intentie om na hun uitzending of een aantal semesters weer terug te keren naar eigen land. Deze categorie zal vaak niet in hotelkamers verblijven, omdat het verblijf daarvoor net weer te lang is. Veelal zullen zij op zoek gaan naar een kamer of appartement. Dit tijdelijk gebruik wordt ook wel aangeduid als short stay. De vraag is welk huurregime van toepassing is op dit tijdelijk gebruik. Is het volledige (dwingendrechtelijke) regime met betrekking tot woonruimte van toepassing? In dat geval geniet de huurder een grote mate van huurbescherming, vooral als de verhuurder wenst op te zeggen. Bovendien kan de (hoogte van de) huurprijs en de servicekosten gereguleerd zijn. In het geval van een reguliere huurovereenkomst voor woonruimte, kan de verhuurder de huurovereenkomst slechts opzeggen op basis van gelimiteerde opzeggingsgronden. Het verlopen van een bepaalde termijn is geen reden voor een verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen. Voor verhuur aan studenten heeft de wetgever een extra opzeggingsgrond geïntroduceerd, het zogenoemde campuscontract. Als een overeenkomst aan bepaalde vereisten voldoet, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen indien de huurder niet binnen drie maanden een kopie van het bewijs van zijn inschrijving aan een instelling, universiteit of hogeschool kan overleggen. Op campuscontracten is het huurprijzenrecht wel onverkort van toepassing. Het puntensysteem bepaalt of een woonruimte geliberaliseerd is of niet. Als de woonruimte niet is geliberaliseerd, geldt een maximale huurprijs. Ook gelden er specifieke regels met betrekking tot servicekosten; wat wel en niet bij de huurder in rekening mag worden gebracht en hoe dient te worden afgerekend. Een belangrijke regel is dat de servicekosten moeten worden afgerekend op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. 15
Naast het campuscontract, kent de wet de huurovereenkomsten voor een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Onder deze contracten kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen, enkel omdat de overeengekomen termijn is verlopen. Ook het huurprijzenrecht is op deze contracten niet van toepassing. Omdat de huurder in deze situatie zo goed als geen huurbescherming geniet, betreft dit een uitzonderingscategorie die dus ook restrictief dient te worden toegepast. Een voorbeeld dat onder de regeling valt is de huur van een vakantiehuisje. De vraag is of ook huurovereenkomsten met expats, buitenlandse studenten en stagiairs binnen deze categorie kunnen vallen. Vooral bij deze huurders leidt de verplichting om servicekosten af te rekenen op basis van de werkelijke kosten, geregeld tot incassoproblemen als de bewoner weer vertrokken is. Ook is het voor verhuurders die zich specifiek op dit soort tijdelijke huurder richten vervelend als een bewoner besluit toch langer te blijven en een beroep doet op huurbescherming. De jurisprudentie geeft nog geen duidelijk beeld of deze short-stayers onder de uitzonderingscategorie kunnen worden geschaard. Er zijn echter aanknopingspunten te vinden voor de stelling dat short stay een huurovereenkomst oplevert die naar zijn aard van korte duur is. Marieke van der Velde e-mail: marieke.van.der.velde@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 56 04 Hoge Raad legt cessieverbod objectief uit De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een algemene voorwaarde die een partij verbiedt zijn rechten uit de overeenkomst over te dragen, objectief moet worden uitgelegd, arrest van 21 maart jl. (ECLI:NL:HR:2014:682). In het aan de rechter voorgelegde beding was geregeld dat de rechthebbende niet zou overdragen in plaats van dat hij niet kon overdragen. Een overdracht van de vordering in strijd met dat beding is volgens de Hoge Raad geldig. De overdrager pleegt weliswaar wanprestatie, maar de verkrijger ontvangt de vordering. Voor de contractspraktijk benadrukt dit arrest maar weer eens het belang van een zorgvuldige redactie van de gemaakte afspraken. Wie een overeenkomst sluit, wil in veel gevallen niet riskeren dat de wederpartij zijn rechten uit het contract overdraagt aan een derde. Toch is de hoofdregel in het Nederlandse recht dat vorderingen overgedragen kunnen en mogen worden. Wil men het anders, dan moet dat in de overeenkomst worden geregeld. Art. 3:83 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek schept de basis voor zo n regeling. Op grond van die bepaling kunnen partijen overeenkomen dat een tussen hen bestaande vordering niet kan worden overgedragen. Maakt men van die mogelijkheid gebruik, dan wordt de desbetreffende vordering onoverdraagbaar: een overdracht in strijd met een dergelijk beding, komt eenvoudigweg niet tot stand. De vordering verschilt op dit punt van de meeste andere goederen. Een (onroerende) zaak bijvoorbeeld, kan niet onoverdraagbaar worden gemaakt. Men kan wel rechtsgeldig afspreken dat de zaak niet mag worden overgedragen, maar een overdracht in strijd met die afspraak komt gewoon tot stand: de vervreemder pleegt wanprestatie en is schadevergoeding en mogelijk een boete verschuldigd, maar zijn verkrijger wordt gewoon rechthebbende. In het arrest van 21 maart jl. stond het bedrijf Intergamma centraal, dat geregeld elektronica kocht van AFK. Deze transacties kwamen tot stand op basis van de algemene voorwaarden van Intergamma, waarin geregeld was dat AFK haar vorderingen op Intergamma niet zou overdragen aan derden. In strijd met die afspraak draagt AFK de vorderingen tot betaling van de koopprijs, toch over aan Coface. Met een beroep op het overdrachtsverbod uit de algemene voorwaarden, weigert Intergamma betaling aan Coface. Het Amsterdamse gerechtshof stelt Intergamma nog in het gelijk, maar de Hoge Raad oordeelt anders: Als uitgangspunt bij de uitleg van bedingen die de overdraagbaarheid van een vorderingsrecht uitsluiten, moet worden aangenomen dat zij uitsluitend verbintenisrechtelijke werking hebben, tenzij uit de naar objectieve maatstaven uit te leggen formulering daarvan blijkt dat daarmee goederenrechtelijke werking als bedoeld in art. 3:83 lid 2 BW is beoogd. 16
Kortom, wie bijvoorbeeld in een aannemingsovereenkomst wil regelen dat de uit het contract voortvloeiende aanspraken onoverdraagbaar zijn, dient dat expliciet op te schrijven. Het enkel bedingen dat een vordering niet mag of niet zal worden overgedragen is in het licht van deze rechtspraak onvoldoende. Duidelijk moet worden gemaakt dat men de vordering onoverdraagbaar heeft gemaakt, bij voorkeur met een expliciete verwijzing naar art. 3:83 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Fokke Jan Vonck e-mail: fokke.jan.vonck@loyensloeff.com; tel. +31 20 578 59 35 Disclaimer De Nieuwsbrief Vastgoed is een uitgave van de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff. Deze praktijkgroep bundelt de specialistische kennis op civiele deelgebieden als civiel bouwrecht, administratief recht en ruimtelijke ordening, mededingings- en aanbestedingsrecht, ondernemingsrecht, financieringen, alsmede directe en indirecte belastingen. De Nieuwsbrief Vastgoed wordt uitsluitend verzonden aan relaties van Loyens & Loeff. Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden Loyens & Loeff N.V. en alle andere entiteiten, samenwerkingsverbanden, personen en praktijken die handelen onder de naam Loyens & Loeff, geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies. www.loyensloeff.com