Notitie Herbestemming van verzorgingshuizen voor starters & nieuwe statushouders, valt snel te regelen Project Herbestemming verzorgingshuizen Plaats/datum Houten, 23 september 2015 Behandeld door de heer R.J.M. Middelkoop MRE E-mail rjm.middelkoop@bbn.nl Doorkiesnummer 088-226 24 58 Leegstaand zorgvastgoed Veel vluchtelingen die het statushouderschap hebben gekregen, blijven op dit moment wonen in COA opvanghuizen, aangezien het reguliere sociale huuraanbod onvoldoende capaciteit biedt. Er wordt gezocht naar alternatieve mogelijkheden. Zo ook naar vrijgekomen capaciteit in verzorgingshuizen als gevolg van de transitie op het gebied van langdurige zorg. bbn-bob Advies heeft in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, aan de hand van een pilotproject met de gemeente Den Haag een zorginstelling en een corporatie onderzoek gedaan naar de (on)mogelijkheden. Daarbij heeft bbn BOB Advies checklists ontwikkeld waarmee strategische keuzes onderbouwd kunnen worden. Hiernaast wordt in opdracht van Opnieuw thuis een huurtool ontwikkeld waarmee de bestedingsmogelijkheden van de nieuwe statushouders snel inzichtelijk gebracht kunnen worden. Wijziging bestemming In het bestemmingsplan zijn verzorgingshuizen opgenomen als maatschappelijke doeleinden. Hierbij voert het aanbod van zorg de boventoon en wonen de gebruikers niet zelfstandig. Bij een herbestemming naar wonen, zonder dat daarbij sprake is van zorg, is het nodig om het bestemmingsplan te wijzigen naar een woonfunctie. Op basis van de huidige regelgeving valt dat snel te regelen. bbn-bob Advies heeft daar de nodige tools voor ontwikkeld. In de tweede kamer liggen plannen om een nieuwe omgevingswet in te voeren (naar verwachting in 2018 ). Als voorloper hierop is per 1 november 2014 al het besluit genomen om bij afwijking van het bestemmingsplan vaker de korte procedure van 8 weken (met een maximale verlenging van 6 weken) te laten gelden. Hierdoor is bij een gelijkblijvend bouwvolume geen procedure van 26 weken nodig, daardoor is de stap om een andere functie in een verzorgingshuis te faciliteren eenvoudiger geworden. Indien het voornemen is om af te wijken van het bestemmingsplan toegestane gebruik zijn er 3 mogelijkheden (los van de mogelijkheid van het vaststellen van een geheel nieuwe bestemmingsplan) te weten: 1. Het bestemmingsplan biedt zelf de mogelijkheid een gewijzigd gebruik te vergunnen (de zogenoemde binnenplanse ontheffing) of, 2. Het gewijzigd gebruik kan worden vergund in een aantal bij algemene maatregel van bestuur genoemde gevallen (de kruimelgevallen) of, 3. Er wordt omgevingsvergunning verleend waarbij moet worden aangetoond dat het verlenen van de vergunning niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Naast het permanent wijzigen van het bestemmingsplan is er ook de mogelijkheid om in een periode van maximaal 10 jaar tijdelijk een andere bestemming aan het pand te geven. De voorwaarde die daarvoor telt is dat het gebouw aan een vraag voldoet die ook van tijdelijke aard is. (Bijlage II artikel 4 lid 11 Besluit omgevingsrecht Bor) De aanvrager zal bijvoorbeeld aannemelijk moeten maken dat na de vergunde periode de tijdelijke functie wordt beëindigd. Herbestemming verzorgingshuizen pagina 1 van 5
Het bevoegd gezag kan dit ook vastleggen in vergunningvoorschriften op grond van het nieuwe artikel 2.23a Wabo. Hoewel geen formele goede ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk is, zal de vergunning wel moeten worden gebaseerd op een belangenafweging en een afdoende motivering. In het afwegen van belangen kan het tijdelijke karakter een grote rol spelen ( de hinder is maar tijdelijk ). Indien dit een belangrijk onderdeel is van de afweging, ligt het vanuit het oogpunt van rechtszekerheid voor de hand dat het bevoegd gezag dit ook borgt. De nieuwe regeling voor tijdelijke vergunningen en functiewijziging biedt dus veel mogelijkheden om snel in te spelen op veranderende behoeftes. De zogenaamde kruimelregeling kan hiervoor benut worden. Bestaand vastgoed dat niet meer voor de oorspronkelijke functie wordt gebruikt kan via een snelle procedure van functionele kleur verschieten. In de onderbouwing dient aandacht besteed te worden aan de parkeernormen en de eisen die gesteld worden vanuit de Wet geluidhinder. Beide zijn mits goed onderbouwd, niet van toepassing c.q. hoeven geen belemmeringen voor een tijdelijke bestemmingswijzigingen op te leveren. Leegstandswet De leegstandswet biedt mogelijkheden om de wooneenheden tijdelijk te verhuren. Bij verhuur via de leegstandswet hoeft de verhuurder, in tegenstelling tot de gewone verhuur, niet met alle huurbeschermingsbepalingen rekening te houden waardoor de verhuurder de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst op te zeggen. Wel dient de verhuurder bij deze manier van verhuren een vergunning aan te vragen bij de gemeente. Voor woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting(art.15lid a), wordt een vergunning afgegeven ineens voor maximaal 10 jaar indien men ontheffing van het bestemmingsplan heeft gekregen (art.15lid 6). Burgemeester en Wethouders kunnen de eigenaar van de woonruimte vergunning verlenen tot het aangaan van huur en verhuur van woonruimte voor welke overeenkomsten geen huurbescherming geldt. Het gaat dan om woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en of onderwijs dat in afwachting is van sloop of renovatie. De vergunning wordt verleend aan de eigenaar. De huurovereenkomst moet worden aangegaan voor minimaal 6 maanden. Bouwbesluit Vanuit het perspectief van het bouwbesluit kunnen de voormalige zorgappartementen zowel als woonfunctie en logiesfunctie ingezet worden. De wet en regelgeving is niet eenduidig in haar definiëring van woonruimten. De terminologie van het bouwbesluit en het bestemmingsplan, komen niet overeen met de aanduidingen van de belastingdienst en het WoningWaarderingsStelsel. Ook de wet BAG kent haar eigen definitie van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Er zitten tussen diverse definities veel lastige nuances. In grote lijnen gaat het er bij zelfstandig wonen om dat alle voorzieningen (keuken, douche en toilet) achter de voordeur van de woning zitten. Bij onzelfstandig wonen kan één of meerdere voorzieningen worden gedeeld. Een zelfstandige wooneenheid in het kader van de huurtoeslag hoeft dan ook geen gevolgen voor de eisen van het bouwbesluit in het kader van bijvoorbeeld de zwaardere eisen voor brandveiligheid, geluidisolatie, en een hogere parkeernorm. Het is echter aanbevelingswaardig om bij de aanvraag van de bestemmingswijziging een algemeen eenduidig uitgangspunt te kiezen te weten kamergewijze verhuur in onzelfstandige eenheden. Herbestemming verzorgingshuizen pagina 2 van 5
College sanering Er dient goedkeuring te worden gevraagd aan het College Saneringen zorginstellingen. Wanneer het gebouw wordt onttrokken voor de zorg. Naar onze verwachting zal het College Saneringen haar goedkeuring verlenen, indien wordt voldaan aan het gestelde onder artikel 14 van de beleidsregel vervreemding onroerende zaken, waarbij minimaal 70% van de maximaal berekende kale huur op basis van WWS als uitgangspunt geldt. Tools voor het maken van een goed onderbouwde strategische keuze Om te komen tot een goede onderbouwing voor de strategische keuze om een voormalig verzorgingshuis te transformeren/herbestemmen voor andere doelgroepen. Heeft bbn BOB Advies een 3 tal handige tools ontwikkeld; te weten: 1. Checklist transformatie zorgcentrum tot woontrainingscentrum starters op de woningmarkt en nieuwe statushouders. 2. Strategische keuze kaart verhuur zelfstandige versus onzelfstandige woonruimte. 3. bbn BOB huurtool, waarmee snel inzicht verkregen kan worden in de bestedingsruimte van een bewoner. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met René Middelkoop 088-226 24 58. Bijlagen: Checklists. Herbestemming verzorgingshuizen pagina 3 van 5
Notitie Checklist transformatie zorgcentrum tot woontrainingscentrum nieuwe statushouders Plaats/datum Houten, 18 september 2015 Behandeld door de heer R.J.M. Middelkoop MRE E-mail rjm.middelkoop@bbn.nl Doorkiesnummer 088-226 24 58 Strategische aandachtspunten Sociale en omgevingsfactoren Huisvestingsfactoren Wet en regelgeving 1. Omgevingsanalyse 2. Sociale beheerpartners 3. Vastgoedstrategie eigenaar mbt het pand 4. Gebruiksduur permanent of max 10 jaar. 1. Bouwkundige staat 2. Geschiktheid verhuur 3. Financiële parameters pand, Budgetanalyse verhuurder en huurder. 4. Huurtoeslag (on)mogelijkheden 5. Gebruik algemene ruimten 1. Leegstandwet 2. Warmtewet 3. Woningwet / bouwbesluit 4. Wet Ruimtelijke Ordening/ Bor 5. Parkeerverordening 6. Wet BAG, huisnummering 7. Wet geluidhinder Praktische aandachtpunten 1. Communicatieplan 2. Welzijn en trainingsaanbod 3. Arbeidsbegeleiding 4. Levering service en diensten 5. Toewijzingsbeleid 6. Klantcontact, voorlichting/intake. 7. Huurdersorganisatie(>25 won) 1. Brandveiligheidseisen 2. Geluidseisen 3. Obv WWS te berekenen huur 4. Kamergewijze verhuur 5. Zelfstandige of onzelfstandige ruimte verhuren 6. Servicekosten 7. Huurcontract 8. Huuradministratie 9. Sociaal en technisch beheer 1. College Sanering 2. Verhuurdersheffing 3. WOZ object 4. Tijdelijke vergunning bestemmingswijziging. Herbestemming verzorgingshuizen pagina 4 van 5
Strategische keuze kaart verhuur zelfstandige woonruimte versus onzelfstandige woonruimte bij transformatie van een voormalig zorgcentrum Definities Zelfstandige woning Onzelfstandige woning/kamergewijze verhuur Toelichting/aanbeveling Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Geen eigen toegang, of als keuken of toilet met de bewoners van andere woningen/kamers gedeeld worden. in principe voldoet een verzorgingshuiskamer aan de gestelde criteria voor zelfstandige woonruimte, obv jurisprudentie wordt veelal een uitgebreidere kookvoorziening vereeist. Huuropbrengst op basis van WWS zelfstandige woning handleiding gepubliceerd op 1 september 2015 op basis van WWS onzelfstandige woonruimte handleiding gepubliceerd 1 juli 2013 Algemene voorzieningen kunnen meegerekend worden, waardoor hogere huuropbrengst dan zelfstandige woning Zorgwoning toeslag 35% alleen in geval van zorg niet van toepassing voor beoogde doelgroep niet van toepassing Huurtoeslag mogelijk alleen na toestemming/aanwijzing indien zorg bij onzelfstandige woning voor doelgroep niet mogelijk Verhuurdersheffing van toepassing niet van toepassing kost de verhuurder circa 1,5 maandhuuropbrengst per jaar. Wet BAG van toepassing (was verplicht voor zorg) hoogstwaarschijnlijk niet van toepassing kan gebruikt worden voor GBA /BRP (Basis Registratie Personen) Warmtewet Niet van toepassing indien wooneenheden geen zelfstandig WOZ object zijn. niet van toepassing in principe is de warmtewet van toepassing, aangezien afzonderlijke bemetering aanzienlijke investeringen vergt, hoeft dit niet. College Saneringen toestemming vereeist toestemming vereeist toesteming wordt verkegen indien huurprijs minimaal 70% van met WWS berekende huur betreft. Bouwbesluit eisen kan ook als woonfunctie voor kamergewijze woonfunctie voor kamergewijze verhuur aanvrager bepaalt bouwbesluit 2012 kamergewijze verhuur verhuur van toepassing vanaf 5 wooneenheden vluchtweg beveiliging is vereist specifieke brandveiligheidseisen aan gezamenlijke ruimten Gebruiksvergunning in een woongebouw niet van toepassing van toepasssing vanaf 5 wooneenheden gebruiksmelding brandveilig gebruik bij gemeente. Herbestemming verzorgingshuizen Houten, 18 september 2015 pagina 5 van 5 R.J.M. Middelkoop MRE