Verhuiskostenreglement Algemeen In dit Verhuiskostenreglement bij complexgewijze sloop, renovatie en/of woningverbetering, geeft Stichting Humanitas Huisvesting (verder te noemen Humanitas Huisvesting) het beleid weer, dat zij hanteert voor huurders van zelfstandige woningen die op complexniveau gesloopt, gerenoveerd of verbeterd worden. Het plan is alleen van toepassing voor huurders die vóór de ingangsdatum van de verhuurstop een huurcontract hadden voor onbepaalde tijd. Het Verhuiskostenreglement geldt vanaf het moment dat de sloop dan wel renovatie of woningverbetering schriftelijk door Humanitas Huisvesting is aangekondigd. Het reglement eindigt op de ingangsdatum van de huur van de nieuwe woning dan wel de voltooiing van de renovatie of woningverbetering. Het reglement heeft betrekking op rechten en plichten bij het vinden van een nieuwe woning, vergoedingen voor onkosten en het beheer van leegkomende woningen. Als de huurder tijdelijk de huidige woning verlaat, gaat het reglement ook over het recht op en het betrekken van een wisselwoning. Een wisselwoning is een woning waarin een huurder tijdelijk mag wonen in geval van renovatie. In het geval van woningverbetering heeft het Verhuiskostenreglement met name betrekking op vergoeding betreffende aantasting van het woongenot tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. 1. Doelstellingen Het reglement biedt een samenhangend pakket aan maatregelen met als doelen: a. Een optimale dienstverlening van Humanitas Huisvesting aan de huurder. b. Duidelijkheid verschaffen over rechten en plichten van Humanitas Huisvesting en van de huurders. c. Eenzelfde beleid te voeren voor alle huurders van Humanitas Huisvesting. d. Maatwerk te leveren als dat noodzakelijk is. 2. Kaders Bij het realiseren van deze doelstellingen houdt het reglement zich aan de volgende kaders: a. Het Besluit Beheer Sociale Huursector. b. De Wet Overleg Huurders Verhuurder. c. De Huisvestingsverordening van de Gemeente Rotterdam. d. Het Huurrecht. e. Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek. Indien wijziging van een van deze kaders consequenties heeft voor het reglement, wordt het reglement gewijzigd. 1
3. Definities a. Ingangsdatum verhuurstop Dit is de datum vanaf wanneer leegkomende woningen niet meer opnieuw voor onbepaalde tijd verhuurd worden. b. Renovatie Het zodanig verbeteren van de woning dat de huurder vanwege de aard van de werkzaamheden de woning dient te verlaten. c. Woningverbetering Het zodanig verbeteren van de woning dat de huurder tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, vanwege de aard van die werkzaamheden, de woning niet hoeft te verlaten. d. De geplande sloopdatum Dit is de datum waarop volgens planning begonnen wordt met de sloop van een complex of blok woningen; deze datum geldt tevens als einddatum van de exploitatie. e. Wisselwoning Tijdelijke woning die de huurder huurt, gedurende de renovatie van de eigenlijke woning. 4. Communicatie met de huurders a. Op initiatief van de bewoners kan een bewonersvertegenwoordiging worden samengesteld. Humanitas Huisvesting maakt met deze vertegenwoordiging afspraken met betrekking tot het sloop-, renovatie- of woningverbeteringstraject. b. Huurders worden door Humanitas Huisvesting regelmatig op de hoogte gehouden van de voortgang van het project. 5.1 Leefbaarheid Tijdens de uitvoering van het project moet er voldoende aandacht zijn voor de leefbaarheid. Humanitas Huisvesting streeft ernaar deze zo lang mogelijk te garanderen en heeft daarbij ook aandacht voor de veiligheid en het aanzien van de woonomgeving. Humanitas Huisvesting zal waar nodig een actieve en coördinerende rol spelen. 5.2 Algemene maatregelen leefbaarheid Als algemene maatregelen ter handhaving van de leefbaarheid zal Humanitas Huisvesting indien nodig: a. Extra toezien op complexen. b. Portieken en andere gemeenschappelijke ruimten schoonhouden en verlichten tot kort voor de sloop dan wel start renovatie. c. Lege woningen tijdelijk om niet in gebruik geven of tijdelijk verhuren als langdurige leegstand van het complex voorzien wordt. 6. Onbewoonde woningen a. Humanitas Huisvesting draagt er zorg voor dat lege woningen zolang mogelijk een bewoond uiterlijk houden, maar wel ontoegankelijk en onbewoonbaar zijn. Dit laatste wordt bereikt als de voorzieningen (keuken, toilet, badkamer) onbruikbaar zijn en nutsvoorzieningen worden afgesloten. b. Als deze maatregel niet meer toereikend blijkt, worden lege woningen dichtgetimmerd of dichtgemetseld. 2
7. Bewoonde woningen a. Woningen worden qua onderhoud wind- en waterdicht gehouden en in technische verantwoorde staat gehouden. Verder worden alleen onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd als zij strikt noodzakelijk zijn voor de handhaving van het woongenot. b. Als de onder a. bedoelde werkzaamheden te ingrijpend en/of te duur zijn, overlegt Humanitas Huisvesting met de huurder over een andere oplossing, waaronder versnelde herhuisvesting. 8. Woonomgeving a. Humanitas Huisvesting maakt indien nodig handhavingsafspraken met politie, toezichthouders, Roteb en/of bewakingsdienst(en). b. Zodra een sloopcomplex of woonblok op eigen grond of op in erfpacht verkregen grond leeg is, worden de woningen zo snel mogelijk gesloopt. c. Als een slooplocatie met eigen grond of met in erfpacht verkregen grond langer dan een jaar braak ligt, zal Humanitas Huisvesting het terrein tijdelijk inrichten, waar mogelijk in overleg met omwonenden. Als het noodzakelijk is, zal Humanitas Huisvesting de nodige beveiligingsmaatregelen treffen. d. Bij sloopcomplexen op gemeentegrond die ontwikkeld worden door Humanitas Huisvesting, zal Humanitas Huisvesting er bij de gemeente op aandringen dat de onder c. aangegeven gedragslijn ook door de gemeente gevolgd zal worden. 9. Beperking overlast bij woningverbetering a. Bij de uitvoering van woningverbetering, treft Humanitas Huisvesting voorzieningen om de overlast voor de huurders te beperken. b. Met dat doel wordt er, indien nodig, voor gezorgd dat er in de nabije omgeving van de te verbeteren woningen voor de huurders een woning beschikbaar is. Hier kunnen de huurders gebruik maken van sanitaire voorzieningen. Tijdens arbeidsuren kan de ruimte door de huurders worden gebruikt als rustruimte. 10. Herhuisvesting Bij het vinden van herhuisvesting staat de huurder centraal en houdt Humanitas Huisvesting zich aan de regels die hiervoor in Rotterdam gelden. 11. Begeleiding door Humanitas Huisvesting a. De bewoners worden van tevoren uitgenodigd voor een bewonersbijeenkomst. Op deze bewonersbijeenkomst wordt de ingangsdatum van de verhuurstop bekendgemaakt. Na deze bijeenkomst neemt Humanitas Huisvesting met elke huurder contact op voor het inventariseren van diens woonwensen. b. Aan de hand van de gegevens en de woonwensen van de huurder geeft Humanitas Huisvesting informatie over diens mogelijkheden op de woningmarkt. Tevens worden afspraken gemaakt inzake de herhuisvesting. c. Als een huurder aangeeft na de renovatie te willen terugkeren naar de woning, onderzoekt Humanitas Huisvesting of dit mogelijk is. Als dit het geval is, zal Humanitas Huisvesting zorgdragen voor tijdelijk huisvesting in een wisselwoning. 3
d. Humanitas Huisvesting meldt elke huurder met een huurcontract van voor de ingangsdatum van de verhuurstop aan als woningzoekende en geeft indien mogelijk een stadsvernieuwingsurgentie af. e. Inwonenden worden geacht met de hoofdhuurder mee te verhuizen; voor hen wordt geen stadsvernieuwingsurgentie aangevraagd. Ook zal voor inwonenden niet actief worden bemiddeld bij het vinden van vervangende woonruimte. 12.1 Aanbiedingen Humanitas Huisvesting houdt bij het aanbieden van een andere woning zo veel mogelijk rekening met individuele woonwensen. Humanitas Huisvesting hanteert daarbij onderstaande richtlijnen. 12.2 Richtlijnen aanbiedingen a. Na de ingangsdatum van de verhuurstop inventariseert Humanitas Huisvesting de individuele woonwensen. Humanitas Huisvesting meldt de huurder aan als woningzoekende en zorgt indien mogelijk voor een stadsvernieuwingsurgentie. b. De woningzoekende zoekt aantoonbaar negen maanden actief naar een woning. c. Indien, ondanks lid b, in die negen maanden geen passende woning is gevonden start Humanitas Huisvesting met het aanbieden van woningen en/of met de actieve bemiddeling bij collega-corporaties, afhankelijk van de woonwensen van de huurder. d. Humanitas Huisvesting zorgt ervoor dat elke huurder maximaal twee passende aanbiedingen krijgt, ofwel van Humanitas Huisvesting zelf ofwel van een collegacorporatie. e. Aanbiedingen, weigeringen en weigeringsredenen worden schriftelijk vastgelegd met het oog op een eventuele huurbeëindigingsprocedure. f. Wanneer Humanitas Huisvesting de huurder een aanbieding heeft gedaan dient deze binnen drie werkdagen te reageren en aan te geven of nadere bedenktijd gewenst is. Wanneer de huurder niet binnen deze periode heeft gereageerd, kan Humanitas Huisvesting de aanbieding laten vervallen. Wanneer de huurder aangeeft dat nadere bedenktijd wenselijk is, wordt de duur van die bedenktijd in nader overleg tussen Humanitas Huisvesting en de huurder afgesproken. g. Bij aanbiedingen van collega-corporaties geldt een door die corporaties te bepalen bedenktijd. 12.3 Passende aanbieding a. Een aanbieding is passend als de nieuwe woning hetzelfde type woning (zoals omschreven door Humanitas Huisvesting) is als de huidige woning, tenzij dit in strijd is met artikel 10 lid 1 tot en met 3 van de Huisvestingsverordening van de Gemeente Rotterdam. b. Humanitas Huisvesting spant zich in om de technische kwaliteit van de aangeboden woning op het gebied van toegankelijkheid, veiligheid en aanpasbaarheid indien mogelijk in een redelijke relatie te laten staan tot de leeftijd van een of meer leden van het huishouden van de huurder (55 jaar of ouder) en/of tot lichamelijke handicaps van een of meer leden. c. Wanneer de huurder als woonwens een andere wijk heeft aangegeven, maar Humanitas Huisvesting kan in de eigen wijk of een naastgelegen wijk een aanbieding doen die voldoet aan de onder a. genoemde criteria, geldt deze aanbieding als een passende. 4
d. Elke aanbieding betreft uitsluitend het huishouden van de huurder conform de definitie van huishouden in de Huisvestingsverordening. e. Bij acceptatie van een aanbieding zal Humanitas Huisvesting geen administratiekosten berekenen aan huurders. 13. Na renovatie terug naar huidige woning a. Als een huurder aangeeft na de renovatie te willen terugkeren naar de woning, onderzoekt Humanitas Huisvesting of dit mogelijk is. b. Nadat een woning is gerenoveerd, wordt de huurprijs opnieuw vastgesteld aan de hand van de nieuwe woningwaardering of de marktprijs. c. Het is mogelijk dat de huurder terugkeert naar de gerenoveerde woning als Humanitas Huisvesting hiermee instemt. d. De huurder die terugkeert naar zijn oorspronkelijke woning, betaalt de huur zoals die gold bij zijn vertrek uit de te renoveren woning. Pas na leegkomen gaat de nieuwe huurprijs, conform lid b, gelden voor de nieuwe huurder. e. Na renovatie wordt voor de gerenoveerde woning een nieuw contract van onbepaalde tijd afgesloten tussen Humanitas Huisvesting en de huurder. 14. Wisselwoning a. De wisselwoning waarin de huurder tijdens de renovatie woont, is van tenminste gelijke kwaliteit als de te renoveren woning, tegen een huurprijs gelijk aan die van de te renoveren woning vóór de renovatie. b. Voor deze tijdelijke woning wordt een contract voor bepaalde tijd afgesloten 15. Juridische huurbeëindigingsprocedure a. Humanitas Huisvesting zegt uiterlijk zes maanden (als het huurreglement dit toestaat) voor de geplande sloopdatum of geplande renovatie per aangetekende brief formeel de huur op. De in de brief genoemde datum van huurbeëindiging is de geplande sloopdatum dan wel startdatum van de renovatie. b. Zodra er met de huurder niet tijdig overeenstemming wordt bereikt over herhuisvesting, in de vorm van het tekenen van een akkoordverklaring, zal Humanitas Huisvesting een juridische huurbeëindigingsprocedure starten. c. De laatst aangeboden woning wordt zo nodig, na aanvang van huurbeëindigingsprocedure, gedurende maximaal 14 dagen beschikbaar gehouden. 16. Verhuizen Het organiseren en uitvoeren van de verhuizing ziet Humanitas Huisvesting in de eerste plaats als een taak voor de huurder. In situaties waarin de huurder niet in staat is de verhuizing zelf te organiseren, hetgeen beoordeeld zal worden door Humanitas Huisvesting, zal Humanitas Huisvesting indien mogelijk in materiële of immateriële zin hulp bieden. De daarmee gemoeide financiële investeringen worden verrekend met de vergoedingen. 17. Huuropzegging a. De huuropzegtermijn voor de huurder van dertig dagen is niet van toepassing. Om dubbele huurbetaling te voorkomen, geldt de datum van huuringang van de nieuwe 5
(wissel)woning tevens als de datum van de huuropzegging. De datum van de laatste inspectie en het inleveren van de sleutels is in principe een maand later. b. De huurder dient de woning leeg en bezemschoon op te leveren bij het inleveren van de sleutels. De woning hoeft niet in oude staat teruggebracht te worden. c. De huurder mag zelf aangebrachte veranderingen verwijderen mits dit correct en veilig gebeurt en geen risico's oplevert op schade door lekkage, kortsluiting en dergelijke. d. Humanitas Huisvesting zal een eventuele waarborgsom terugbetalen nadat de laatste inspectie heeft plaatsgevonden, de woning zoals afgesproken wordt opgeleverd en de sleutels zijn ingeleverd. 18.1 Verhuiskostenvergoeding Als een huurder verhuist in het kader van een sloop- of renovatieproject, staat daar een financiële compensatie tegenover. Welke vergoeding van toepassing is, verschilt per situatie. 18.2 Maatwerk en vergoedingen a. Humanitas Huisvesting beoordeelt in overleg met de huurder of maatwerk nodig is, afhankelijk van de specifieke situatie van de huurder. b. Vanaf de eerste schriftelijke aankondiging van de sloop of renovatie, zal er geen jaarlijkse huurverhoging meer plaatsvinden (totdat de renovatie is uitgevoerd). c. Bij sloop of renovatie vergoedt Humanitas Huisvesting aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van 5.200,- per woning. d. Het onder c. bedoelde bedrag wordt uitbetaald in twee termijnen: de eerste termijn à 2.600,- wordt overgemaakt direct na ontvangst van de schriftelijke huuropzegging. De tweede termijn à 2.600,- ontvangt de huurder nadat de sleutels zijn ingeleverd en de laatste inspectie heeft plaatsgevonden. e. Bij woningverbetering waarbij inpandige aanpassing van de inboedel (bijvoorbeeld gordijnen, behang, enz.) noodzakelijk is, vergoedt Humanitas Huisvesting aan de huurder een vergoeding van maximaal 550,00. f. Indien bij woningverbetering werkzaamheden in de woning en/of balkon moeten plaatsvinden, dient de huurder toegang te verschaffen tot de woning (volgens het Burgerlijk Wetboek 7 artikel 220). g. Humanitas Huisvesting kondigt uiterlijk drie weken vóór aanvang, de werkzaamheden schriftelijk aan. 19. Zelf aangebrachte veranderingen Voor zelfaangebrachte veranderingen stelt Humanitas Huisvesting vergoedingen beschikbaar volgens de brochure Zelf Aangebrachte Veranderingen. Deze brochure is bij Humanitas Huisvesting op te vragen. 20. Hardheid en geschillen a. Dit reglement beschrijft het beleid en de door Humanitas Huisvesting te nemen maatregelen gericht op de specifieke situatie van huurders die geconfronteerd worden met de sloop, renovatie of verbetering van hun woning. Daarom zijn uitzonderingen en afwijkingen van de normale procedures op hun plaats. Voor zover die niet in deze regeling staan aangegeven, geldt primair het normale beleid en zijn de gebruikelijke procedures van toepassing. 6
b. In situaties waarin deze regeling naar het oordeel van Humanitas Huisvesting leidt tot een onredelijke uitkomst voor de huurder kan Humanitas Huisvesting op verzoek in het voordeel van de huurder van het plan afwijken. c. In situaties waarin dit reglement naar het oordeel van Humanitas Huisvesting onredelijke gevolgen heeft of tot een voor Humanitas Huisvesting onredelijke of onwerkbare uitkomst leidt, kan Humanitas Huisvesting (ook ten nadele van de huurder) van het plan afwijken. d. Huurders die menen dat Humanitas Huisvesting zich niet houdt aan deze regeling en/of niet aan op grond van deze regeling gemaakte afspraken, kunnen hun klacht of probleem voorleggen aan de Geschillenadviescommissie. Besproken met de Stichting Overkoepelende Huurdersraad op 7 juli 2008 Vastgesteld op 10 juli 2008 7