Provinciaal Blad Nr. PB2011/148 13 oktober 2011 ISSN: 0920-069X HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH Vaststelling Beleidsregel waardering glastuinbouw- en grondgebonden landbouwbedrijven HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH GEDEPUTEERDE STATEN VAN GELDERLAND Maken bekend dat zij op 11 oktober 2011 het hierna volgende besluit hebben vastgesteld: GEDEPUTEERDE STATEN VAN GELDERLAND Gelet op artikel 4:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht; Gelet op artikel 1.2, eerste lid, van de Subsidieverordening vitaal Gelderland 2011; Gelet op artikelen 2.1.2 en 2.1.4 van de Regels subsidieverordening vitaal Gelderland 2011; BESLUITEN Vast te stellen de volgende beleidsregel: Beleidsregel waardering glastuinbouw- en grondgebonden landbouwbedrijven Artikel 1 Begripsomschrijving In deze beleidsregel wordt verstaan onder: a. representatieve marktwaarde: het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld; b. bedrijfsgebouwen: de gebouwen die benodigd zijn om de productie van het bedrijf plaats te laten vinden, inclusief de bouwwerken of installaties die functioneel met deze gebouwen verbonden zijn of benodigd zijn om het bedrijfsgebouw te laten functioneren voor het productieproces. Artikel 2 Reikwijdte Deze beleidsregel is van toepassing op artikel 2.1.2, zesde lid, onder a, tweede onderdeel en artikel 2.1.4, vijfde lid, onder a, tweede onderdeel, van de Regels subsidieverordening vitaal Gelderland 2011. Inlichtingen bij dhr. B.T. Jansen, telefoonnummer (026) 359 95 31 e-mailadres: post@gelderland.nl code: 01220387.doc
Artikel 3 Waarde te verplaatsen bedrijfsgebouwen 1. De waarde van de bedrijfsgebouwen van het: a. te verplaatsen bedrijf wordt geabstraheerd uit een taxatie van het gehele bedrijf, waarbij wordt uitgegaan van de representatieve marktwaarde na eventuele bestemmingswijziging; b. vervangende bedrijf wordt geabstraheerd uit een taxatie van alle onderdelen die in de koopovereenkomst zijn betrokken, waarbij wordt uitgegaan van de representatieve marktwaarde. 2. Onverminderd het eerste lid wordt, indien de te taxeren bedrijfsgebouwen in gebruik zijn bij een duurzaam gebruiksgerechtigde, de waarde bepaald van dit duurzame gebruiksrecht. 3. Indien in het eerste lid, aanhef en onder b, de waarde van de bedrijfsgebouwen afwijkt van de koopsom wordt dit nader onderbouwd. 4. De waarde wordt vastgesteld door een taxateur en vastgelegd in een taxatierapport. Artikel 4 Taxateur De in artikel 3, vierde lid, bedoelde taxateur staat ingeschreven in: a. de kamer Landelijk Vastgoed van de Stichting VastgoedCert, of b. de kamer Agrarisch Vastgoed van de Stichting Certificering Voor Makelaars en taxateurs. Artikel 5 Taxatierapport 1. Het in artikel 3, vierde lid, bedoelde taxatierapport bevat in ieder geval: a. de kadastrale gegevens; b. de gegevens van de eigenaar; c. de waardepeildatum; d. de opnamedatum; e. een duidelijke beschrijving van de gehanteerde uitgangspunten; f. voor zover een glastuinbouwbedrijf wordt verplaatst een opgave van de totale oppervlakte van glasopstanden, en g. de volgende bijlagen: 1 e. situatietekening; 2 e. tekening en uittreksel van de kadastrale gegevens; 3 e. vigerend bestemmingsplan; 4 e. koopovereenkomst van de vervangende bedrijfsgebouwen; 5 e. eigendombewijs, erfpachtbewijs of gebruiksovereenkomst van de te verplaatsen bedrijf; 2. Indien bij de berekening van de marktwaarde uit wordt gegaan van het huidige gebruik, bevat het in artikel 3, vierde lid, bedoelde taxatierapport tevens: a. een uitgebreide en gedetailleerde omschrijving van de gebouwen, voorzieningen, installaties en terrein aanbehoren; b. een lijst van de WKK installaties, installaties voor warmteterugwinning, mestvergisters en andere installaties die niet noodzakelijk zijn voor het agrarisch productieproces; c. de afmetingen en bouwjaren van gebouwen en gebouwdelen; d. een beschrijving van het huidige gebruik van de gebouwen en gebouwdelen; e. een verklaring dat onderzoek gedaan is naar mogelijke alternatieve aanwendingen binnen het ruimtelijke ordeningsbeleid, functiewisselingsbeleid en andere te verwachten ontwikkelingen voortvloeiend uit ruimtelijke plannen, waarbij de taxateur aangeeft waarom deze niet als grondslag hebben gediend voor de bepaling van de marktwaarde; f. een berekening ter onderbouwing van de marktwaarde, verdeeld in de volgende waarde onderdelen: 1 e. ondergrond woning; 2 e. ondergrond bedrijfsgebouwen; 3 e. overige gronden; 4 e. bedrijfswoning; 5 e. bedrijfsgebouwen; 2
6 e. voorzieningen, en 7 e. overige aan- en toebehoren. 3. Indien bij de berekening van de marktwaarde rekening is gehouden met een alternatieve aanwendingsmogelijkheid bevat het in artikel 3, vierde lid, bedoelde taxatierapport tevens: a. een omschrijving van de bedrijfsgebouwen en voorzieningen, en b. een taxatieberekening waarin de opbouw van de waarde tot uitdrukking wordt gebracht, waarbij de waarde van de ondergrond van de woning, de waarde van de opstallen en de waarde van de overige gronden separaat worden vastgesteld. 4. De waardepeildatum van de taxatie ligt niet meer dan drie maanden voor de datum van indiening van de subsidieaanvraag. Artikel 6 Grond 1. Bij de berekening van de representatieve marktwaarde van de bedrijfsgebouwen wordt de hieraan gebonden grond en ondergrond betrokken. 2. Tot de gebonden grond behoort de grond die benodigd is om de bedrijfsgebouwen en hiermee verbonden bouwwerken te kunnen bereiken en onderhouden of die gronden die binnen het agrarische bouwblok liggen indien hiervan de oppervlakte kleiner is. 3. Cultuurgrond behoort niet tot de gebonden grond. Artikel 7 Bedrijfswoning 1. Bij de berekening van de representatieve marktwaarde van de bedrijfsgebouwen wordt de bedrijfswoning en de daarbij behorende grond niet betrokken. 2. De oppervlakte van de bedrijfswoning en de daarbij behorende grond bedoeld in het eerste lid heeft de omvang van die van het te verplaatsen bedrijf of die van het vervangende bedrijf indien deze kleiner is en bedraagt nooit meer dan 1000 vierkante meter. Artikel 8 Inwerkingtreding Deze beleidsregel treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van het Provinciaal Blad waarin zij wordt geplaatst. Artikel 9 Citeertitel Deze beleidsregel wordt aangehaald als: Beleidsregel waardering glastuinbouw- en grondgebonden landbouwbedrijven. Artikel II De volgende toelichting op de Beleidsregel waardering glastuinbouw- en grondgebonden landbouwbedrijven vast te stellen: Algemene toelichting Op grond van artikelen 2.1.2 en 2.1.4 van de Regels subsidieverordening vitaal Gelderland 2011 (hierna: Regels) kan subsidie worden verstrekt voor de verplaatsing van respectievelijk grondgebonden landbouwbedrijven en glastuinbouwbedrijven. Blijkens artikelen 2.1.2, zesde lid, onder a, tweede onderdeel en 2.1.4, vijfde lid, onder a, tweede onderdeel, van de Regels is de hoogte van de subsidie maximaal 40% van het positieve verschil tussen de waarde van de vervangende bedrijfsgebouwen (eventueel vermeerderd met investeringskosten ten behoeve van de oprichting, modernisering, vervanging of uitbreiding hiervan) en de waarde van de bedrijfsgebouwen van het te verplaatsen glastuinbouwbedrijf. Deze beleidsregel geeft aan op welke wijze de waarde van de bedrijfsgebouwen op zowel de te verplaatsen locatie als op de vervangende locatie moet worden getaxeerd. Deze taxatie moet gelet op het aanvraagformulier bij de aanvraag worden gevoegd. 3
Artikelsgewijze toelichting Artikel 1, onder b Bij grondgebonden landbouwbedrijven gaat het bijvoorbeeld om de ligboxenstallen, jongveestallen, werktuigenbergingen, kuilplaten, erfverhardingen, mestsilo s en de melkstallen. Bij glastuinbouwbedrijven gaat het bijvoorbeeld om de kassen, sorteerloodsen, waterbassins, verwarmingssystemen, schermdoeken, assimilatieverlichting, druppelbevloeiingen, meststoffensystemen, CO2 installaties en alle andere denkbare teeltondersteunende installaties. WKK installaties, installaties voor warmteterugwinning, mestvergisters en ander installaties die niet noodzakelijke zijn voor het agrarisch productieproces behoren niet tot de bedrijfsgebouwen en dienen separaat te worden benoemd. Artikel 3, eerste lid De gebouwen worden getaxeerd als onderdeel van een marktconforme transactie waarbij een geheel bedrijf overgedragen wordt. Het abstraheren van de bedrijfsgebouwen voor het doel van deze taxatie leidt niet tot de conclusie dat deze gebouwen niet kunnen functioneren en nog maar weinig waard zijn. Het gaat om de bijdrage die de bedrijfsgebouwen leveren aan de totale waarde van dit bedrijf. Artikel 3, eerste lid, aanhef en onder a Zowel het begrip marktwaarde als het begrip eventuele bestemmingswijziging schrijven voor dat de taxateur rekening moet houden met de bestaande mogelijkheden voor een alternatief gebruik. Binnen het marktwaarde begrip is het uitgangspunt dat partijen geïnformeerd zijn. Dat wil zeggen dat zij op de hoogte zijn van de vigerende bestemming en de mogelijkheden daarbinnen of via bestaande regelingen om een alternatief gebruik toe te staan of de bestemming aan te passen. Vertaald naar een aantal praktijksituaties houdt dit concreet in dat rekening gehouden moet worden met mogelijkheden vanuit het functiewisselingsbeleid (Vrijkomende Agrarische Bebouwing) zo deze mogelijkheden (nog) niet zijn ingeperkt. Het kan dus zijn dat de marktwaarde van een stal of glasopstand ontleend wordt aan de mogelijkheden die deze gebouwen met zich meebrengen om via functiewisseling ter plaatse een bouwkavel te realiseren. Ook dient bijvoorbeeld rekening te worden gehouden met bekende herontwikkelingsplannen waarbij de bedrijfsgebouwen bijvoorbeeld in een toekomstig bedrijventerrein of uitbreidingswijk komen te liggen. Partijen (zowel koper als verkoper dus) die geïnformeerd zijn zullen immers deze informatie betrekken bij hun prijsstelling. Artikel 3, eerste lid, aanhef en onder b Bij het bepalen van de waarde van de vervangende bedrijfsgebouwen kan niet zonder meer gekeken worden naar de koopsom. De praktijk is immers dat veelal een geheel bedrijf verworven wordt, geclusterde verkopen plaatsvinden of ruilingen plaatsvinden. Hierbij is in de meeste gevallen sprake van één totaalkoopsom van diverse soorten onroerend goed, waardoor het niet altijd even helder is welk deel van de koopsom betrekking heeft op de te subsidiëren onderdelen. Om deze duidelijkheid te verkrijgen dient er eveneens een taxatie gemaakt te worden van de representatieve marktwaarde van de vervangende bedrijfsgebouwen. Deze taxatie dient aan te sluiten bij de koopsom, dit omdat de koopsom in veel gevallen de beste weergave is van de representatieve marktwaarde. Afwijkingen dienen op grond van het derde lid te worden onderbouwd. Voorbeelden van situaties waarin het afwijken van de feitelijke koopsom is gerechtvaardigd, zijn aankopen in de familiesfeer of aankoop van vervangende bedrijfsgebouwen uit een failliete boedel of op een executieveiling. 4
Artikel 5 Indien het taxatierapport de in het eerste en, indien van toepassing, tweede en derde lid genoemde informatie niet bevat, dient aanvrager op grond van artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht verzocht te worden deze alsnog aan te leveren. Gedeputeerde Staten voornoemd Arnhem, 11 oktober 2011 - zaaknummer 2011-015558 Gedeputeerde Staten van Gelderland C.G.A. Cornielje - Commissaris van de Koningin drs. P.P.L. van Kalmthout - secretaris Uitgegeven 13 oktober 2011 De secretaris, drs. P.P.L. van Kalmthout 5