1 Taxatie Hoeveel is jouw droomwoning waard? Een publicatie van
2 Wat lees je in dit ebook? Sta jij op het punt je eerste eigen woning te kopen? Als dit een bestaande woning is, dan krijg je binnenkort te maken met taxatie. Je hebt er weleens van gehoord, maar wanneer en hoe je zo n taxatie moet regelen, daar heb je geen kaas van gegeten. En hoeveel kost zo n taxatie eigenlijk? MEEUWENLAAN 98-100 1021 JL AMSTERDAM 020 303 1160 INFO@EYEOPEN.NL WWW.EYEOPEN.NL In dit ebook vind je antwoord op al je vragen over taxatie en wat daar allemaal bij komt kijken. Zo weet je zeker dat je straks alles op tijd kunt regelen en niets vergeet te vragen. Veel leesplezier!
3 Inhoud 1. Wat is taxatie? 04 2. Wat doet de taxateur? 08 3. Laten taxeren 11 4. Het taxatierapport 16 5. Taxatiewaarde versus koopsom 18 Handige downloads
4 01. Wat is een taxatie?
5 Wat is een taxatie? Taxeren betekent het inschatten van de waarde van een object, bijvoorbeeld een woning. De hypotheekverstrekker wil de woningwaarde weten voordat hij jou een hypotheek geeft met deze woning als onderpand. 1.1 Wat is een taxatie? Bij een taxatie komt een deskundige, de taxateur, de werkelijke waarde van de woning nauwkeurig inschatten. Hierbij kijkt hij naar alles wat zichtbaar is in en om de woning. Na de taxatie krijg je het taxatierapport, waarin de woningwaarde staat en wordt onderbouwd. Dit taxatierapport kun je voor officiële doeleinden gebruiken, waarover later meer. 1.2 Niet te verwarren met? Zoals net besproken is kijkt de taxateur naar alles wat zichtbaar is in en om de woning, dus niet naar wat er onder de vloer zit, tussen de muren en in het dak. Dat doet een bouwkundig ingenieur. Voor een bouwtechnische keuring kun je een bouwkundig ingenieur inschakelen, die specifiek verstand heeft van bouw en onderhoud.
Een taxatie is ook niet hetzelfde als een waardebepaling van een woning. Deze waardebepaling wordt bijvoorbeeld gedaan door de verkoopmakelaar, als hij de verkoopprijs wil bepalen van een te verkopen woning. Een taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijke partij die niets aan de verkoop of aankoop van de woning kan verdienen. 6 1.3 Waarom taxatie? Een taxatie van een woning kun je om verschillende redenen laten uitvoeren. De taxateur zal altijd vragen naar het doel van de taxatie. Dit doel bepaalt namelijk voor een deel op welke dingen hij precies let in en rondom de woning. Vaak worden taxaties uitgevoerd voor een van de volgende doeleinden: Aankoop of verkoop van een woning Financiering: een taxatierapport is nodig om een hypotheek af te sluiten Huur of verhuur van een woning of pand Verzekeringen Fiscale taxaties Successie of nalatenschap (Boedel)verdeling bij echtscheiding Overdrachtsbelasting
Per doel kan de taxatiewaarde flink verschillen. Voor de opstalverzekering is bijvoorbeeld een inschatting van de herbouwwaarde nodig. Deze zal waarschijnlijk erg afwijken van de getaxeerde marktwaarde. In het uitzonderlijke geval dat je woning tot de grond afbrandt, blijft de fundering nog intact. Omdat de fundering niet herbouwd hoeft te worden, is de taxatiewaarde voor opstalverzekering vaak lager, dan als je wilt weten voor hoeveel geld je de woning te koop zou kunnen zetten. 7 1.4 Taxatie voor financiering Als jij een woning koopt waarvoor je een hypotheek gaat afsluiten, dan heb je een taxatierapport van de woning nodig. De hypotheekverstrekker wil dit taxatierapport inzien om te beoordelen of en hoeveel geld hij jou wil uitlenen met deze woning als onderpand. Dit wordt taxatie voor financiering genoemd. Op basis van de woningwaarde in het taxatierapport, bepaalt de bank hoeveel hypotheek ze wil verstrekken op de woning. 1.5 Verplicht of niet? Meestal is een taxatierapport verplicht om een hypotheek af te sluiten, maar dat is niet altijd zo. Bijvoorbeeld als je een nieuwbouwwoning koopt. Als je zelf, in eigen beheer, een woning laat bouwen met een architect en aannemer, vraagt de hypotheekverstrekker wel om een taxatierapport.
8 03. Wat doet de taxateur?
9 Wat doet de taxateur? Dat de taxateur de woning heel nauwkeurig komt inspecteren, is inmiddels duidelijk. Maar waar let hij nou precies op bij zo n taxatie? Om een zo goed mogelijke inschatting van de woningwaarde te doen, kijkt de taxateur eigenlijk naar alles wat van invloed is op de woningwaarde. De woningwaarde hangt van heel veel dingen af, zoals: Locatie en ligging Grootte, aard en inrichting van het terrein of de opstal; eigenlijk alles wat bij de woning hoort Is de woning verhuurd of niet? Is er sprake van erfpacht of eigendom van de ondergrond? Bereikbaarheid van de woning Eigen parkeergelegenheid, parkeergelegenheid dicht bij? Staat van onderhoud en installatietechnische kwaliteit (staat van elektra en CV ketel) Situatie van de huizenmarkt Energielabel
10 3.1 Locatie Het allerbelangrijkste voor de woningwaarde, is de locatie. Dat aan een huis op het Zeeuwse platteland een ander prijskaartje hangt dan een Amsterdams grachtenpand, dat wist je waarschijnlijk al. Maar ook de ligging van de woning aan een drukke weg of vrij uitzicht, doen veel met de waarde. 3.2 Oppervlak Natuurlijk is het aantal vierkante meters ook bepalend voor de woningwaarde. Tijdens de taxatie meet de taxateur de ruimtes precies na om te checken wat het werkelijke aantal vierkante meters van de woning is. Dit gebeurt volgens de Nederlandse Norm NEN 2580. 3.3 Staat van onderhoud, energielabel en ligging Verder zijn de staat van onderhoud en de energiezuinigheid van de woning belangrijk, net als een balkon of tuin en de ligging daarvan ten opzichte van de zon.
11 04. Laten taxeren
12 Laten taxeren Zoals je net hebt gelezen, is de taxatie nodig om de hypotheek aan te vragen bij de hypotheekverstrekker. Wanneer is het dan tijd om de taxatie te gaan regelen en hoe pak je dat aan? 4.1 Wanneer laat je taxeren? Nadat je met de verkoper van de woning een prijs overeengekomen bent, teken je het koopcontract van de woning. Daarna regel je de taxatie voor je nieuwe woning. Koop jij een woning zonder aankoopmakelaar? Dan kun je ervoor kiezen een aankooptaxatie te laten doen vóórdat je een bod uitbrengt. Deze taxatie helpt je bepalen hoeveel je voor de woning wilt betalen. In sommige gevallen kun je dit taxatierapport ook gebruiken voor je hypotheekaanvraag. Dan moet het alleen wel voldoen aan de voorwaarden van jouw hypotheekverstrekker, waarover later meer.
13 4.2 Wie doet de taxatie? De taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijk en beëdigd taxateur. Makelaars zijn vaak ook taxateurs. De aankoop- en verkoopmakelaars van de woning zijn natuurlijk niet meer onpartijdig. Dus moet een derde makelaar, die niets kan verdienen aan de aan- of verkoop van de woning, de taxatie uitvoeren. Wel moet de taxateur de directe omgeving van de woning goed kennen om de waarde goed te kunnen bepalen. Daarom wordt de taxatie meestal uitgevoerd door een makelaar uit de buurt. 4.3 Hoe regel je de taxatie? Als je een woning koopt met hulp van een aankoopmakelaar, dan regelt de makelaar ook een taxateur die de taxatie komt doen. Koop je zonder aankoopmakelaar? Dan zul je zelf een taxateur moeten vinden. Even googelen dus...
14 4.4 Waar moet de taxatie aan voldoen? De taxatie laat je uitvoeren omdat je hypotheekverstrekker een taxatierapport wil hebben voor jouw hypotheekaanvraag. Het is dus essentieel dat dit taxatierapport voldoet aan de voorwaarden van jouw hypotheekverstrekker. Drie eisen gelden sowieso: 1. Check in ieder geval of de taxateur ingeschreven staat in een register voor makelaars en taxateurs: VastgoedCert of SCVM Banken accepteren eigenlijk alleen taxateurs die bij een van deze twee geregistreerd zijn. Bespreek daarnaast goed met je hypotheekadviseur welke voorwaarden jouw hypotheekverstrekker stelt aan de taxateur. 2. Wil jij een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie? (NHG) Dan moet de taxateur zijn aangesloten bij een door de NHG erkende taxateursinstantie. 3. Het taxatierapport moet worden gevalideerd door een validatie-instituut die wordt vermeld op de site van De Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Dit validatie-instituut bekijkt het taxatierapport en ziet erop toe dat dit volgens de richtlijnen is opgesteld. Zo weet je zeker dat jij en je hypotheekverstrekker een helder, objectief en betrouwbaar taxatierapport van de woning krijgen, waarin wordt onderbouwd hoe de woningwaarde tot stand is gekomen.
15 4.5 Wat kost een taxatie? Er geldt geen standaardprijs voor een taxatie, maar reken erop dat je tussen de 300 en 400 kwijt bent voor een aankooptaxatie. Hier zitten de kosten voor verschotten en kadasterkosten nog niet bij. Kosten voor verschotten zijn kosten die de taxateur maakt omdat hij extra tijd moet investeren in een onderzoek naar bepaalde dingen die van invloed zijn op de woningwaarde. Bijvoorbeeld verder onderzoek naar de staat van het dak, als daar een lekkage is geweest. Kadasterkosten zijn kosten voor het opvragen van bepaalde documenten bij het kadaster, bijvoorbeeld of er boetes openstaan voor (aan)bouw zonder vergunning of wanneer de erfpachtperiode afloopt. Wist je dat je de kosten voor een taxatie, als je die laat uitvoeren om een hypotheek te krijgen, aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting? 4.6 Hoe lang duurt het om te laten taxeren? Het hangt ervan af hoe snel de taxateur in jouw woning kan langskomen, meestal lukt dat binnen een of twee werkdagen. Reken erop dat je een week na het moment dat je een taxateur benadert, het taxatierapport binnen hebt.
16 05. Taxatierapport
17 Taxatierapport Nadat de taxateur de woning heeft geïnspecteerd en opgemeten, gaat hij aan de slag met het taxatierapport. Hij documenteert alle informatie die hij tijdens de inspectie heeft verzameld, in een taxatierapport. Hierin noemt hij de waarde van de woning en onderbouwt deze waarde aan de hand van zijn bevindingen.! Een taxatie is mensenwerk, dus het kan zo zijn dat de ene taxateur op een andere woningwaarde uitkomt dan een andere taxateur. Maar dit mag en kan nooit een groot verschil in waarde zijn! Een link naar het taxatierapport wordt opgestuurd naar je hypotheekadviseur en naar jou. Als de hypotheekadviseur jouw hypotheekaanvraag in orde gaat maken, levert hij het taxatierapport van je woning aan bij de hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker bekijkt hoeveel geld hij aan jou wil uitlenen, met deze woning als onderpand.
18 06. Taxatiewaarde versus koopsom
19 Taxatiewaarde versus koopsom Natuurlijk wil de bank jou geen hypotheek geven voor een woning die dat geld helemaal niet waard is. Hier komt de woningwaarde dus in beeld! Jouw hypotheekverstrekker neemt de taxatiewaarde van jouw nieuwe woning mee in jouw hypotheekaanvraag. De hypotheekverstrekker rekent voor jouw hypotheek met de laagste van deze twee bedragen: de koopsom die jij overeen bent gekomen met de verkoper en de woningwaarde in het taxatierapport. 6.1 Koopsom hoger dan taxatiewaarde Is de koopsom die jij bent overeengekomen hoger dan de taxatiewaarde van de woning? Dan heb je pech, want de bank gaat uit van de lagere taxatiewaarde voor de berekening van jouw hypotheek. Het overige geld wat je nodig hebt kun je niet lenen, maar moet je zelf inleggen met eigen geld.
20 6.2 Koopsom lager dan taxatiewaarde Andersom kan het ook: als jij met de verkoper een prijs overeen bent gekomen die lager ligt dan de taxatiewaarde, heb je een goede deal gesloten! Je maximale hypotheek wordt natuurlijk wel gebaseerd op het laagste bedrag, dus in dat geval de koopsom. Wel kan het een gunstig effect hebben op je hypotheekrente, als de taxatiewaarde hoger ligt dan de koopsom. 6.3 Hypotheekrente Koop je een woning voor minder geld dan de taxatiewaarde? Dan wil de bank jou wellicht een lagere hypotheekrente geven, omdat zij minder risico loopt. Voor de bank is het aantrekkelijk om geld uit te lenen met een onderpand dat meer waard is dan het geleende bedrag. Dit rentevoordeel geldt alleen als je een hypotheek afsluit zonder Nationale Hypotheek Garantie. Stel: je koopt een huis voor 300.000 dat wordt getaxeerd op 320.000. Dan heb jij ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde een kleinere schuld, namelijk 20.000 minder. De bank loopt dus minder risico over de 300.000 die zij jou uitleent, met deze woning als onderpand, dan als zij jou dit bedrag uitleent voor een woning die exact 300.000 waard zou zijn. Sluit je een hypotheek zonder NHG af? Dan is de bank in zo n geval wellicht bereid jou een rentevoordeel te bieden.
Handige downloads 21 Als het goed is, ben je nu weer een stap dichterbij jouw droomwoning! Wil je meer weten over alles wat er komt kijken bij het afsluiten van een hypotheek? Check dan ook deze ebooks: ebook Tekenen voor je droomwoning Ontvang jij binnenkort het voorlopig koopcontract voor je woning? In dit ebook vind je alle ins & outs, zodat je weet waar je voor tekent. Download gratis! ebook Zo sluit je jouw hypotheek af Bij het afsluiten van een hypotheek komt nogal wat kijken. Lees welke stappen je gaat doorlopen en waar je op moet letten. Download gratis!