oktober 2011 In deze nieuwsbrief geven we een overzicht van enkele werkzaamheden die in de komende weken en maanden zullen plaatsvinden. We geven tevens wat toelichting bij enkele thema s. Infrastructuurwerken verhardingen en halfverhardingen De verharding met grootformaat betontegels en uitgespaarde groen- en infiltratievakken is een ontwerp van masterarchitect Beel-Achtergael Architecten in samenspraak met de landschapsarchitect Paul De Roose. Tussen de tegels zijn brede voegen aanwezig. Het hemelwater infiltreert in deze voegen en in de infiltratiezones. Op deze manier is het hemelwaterstelsel volledig afgekoppeld van de (vuilwater- )riolering. Doordat de site zich in duinengebied bevindt is de bodem erg zanderig en is er een grote doorlaatbaarheid van de bodem. Op deze wijze wordt vermeden dat zoals dat elders in Vlaanderen wel gebeurt de grondwatertafel steeds lager komt. Zo wordt tevens verzilting van het grondwater vermeden door de nabijheid van zeewater. In de voegen tussen de stenen hoeft de begroeiing niet tegen gegaan te worden. De grassen zorgen voor het vasthouden van de steentjes, voor het opnemen van water en het geleiden van water naar de wortels. Dit concept van brede voegen geeft een bijzondere aanblik maar heeft ook nadelen. Het vergt bijvoorbeeld aandacht bij het fietsen. We zullen bij de overdracht van het onderhoud aan de VME de voegen nog wat bijvullen op plaatsen waar dat nodig is. De verharding rondom de kapel zal worden uitgevoerd nadat de gebouwschil is gerenoveerd. De gevelrenovatiewerken zijn momenteel volop bezig. De eigenaars van bovengrondse parkeerplaatsen in de Godschalckstraat zullen binnenkort hun plaats duidelijker privatiseren met een nummerplaat of appartementsnummer. Momenteel zijn er werken aan de gang bij de buren van Residentie Godschalck (Regie der Gebouwen). De omgevende muur wordt gerestaureerd en dat brengt een tijdelijke onbruikbaarheid van de parkeerplaatsen met zich mee. Daarnaast zijn er eveneens werken van C-Power aan de gang. Zoals geweten is er een aanlanding van de hoogspanningskabels van windmolens op de Thorntonbank ter hoogte van de Godschalckstraat. De connectie van kabels gebeurt in verschillende fasen. Destijds werden onder de parkeerplaatsen behoorlijk wat wachtbuizen geplaatst zodat niet bij elke fase opbraakwerken nodig zijn. Onlangs zijn er werken beëindigd op de kop van de Godschalckstraat en langs de Ed. Moreauxlaan. De groenvakken met helmgras zullen door toedoen van C-Power hersteld worden. Verbinding tussen Paviljoen 6 en Paviljoen 8 voor niet-gemotoriseerd verkeer. Tijdens het bouwverlof hebben we deze verbinding mogelijk gemaakt omdat dit praktische voordelen oplevert voor de bewoners van paviljoen 7 en 8. Nu er weer werfactiviteit is rondom de kapel is het beter dat de werf opnieuw een aaneengesloten geheel is. Van zodra de werken aan de buitenschil van de kapel zijn afgewerkt
kunnen de omgevingswerken er rond doorgaan en kan ook de centrale groene zone verder aangelegd worden. De verbinding tussen paviljoen 6 en 8 kan dan weer opengesteld worden voor niet-gemotoriseerd verkeer. Verbinding tussen Paviljoen 6 en de Fortstraat voor niet-gemotoriseerd verkeer Vele bewoners vragen naar een snellere verbinding (voor voetgangers en fietsers) tussen paviljoen 6 en de Fortstraat. We hebben begrip voor deze vraag maar moeten ook de werforganisatie voor de nieuwbouw van fase 2 in ere houden. Van zodra de aanvulling rondom de bouwput van de parkeergarage fase 2 een feit is, komt een deel van de zuidelijke parkzone vrij. We zullen dan een tijdelijke doorgang realiseren voor voetgangers en fietsers. De zuidelijke parkzone zal definitief ingericht worden na de werken aan de Officierswoning en Spinnaker. Aan de achterzijde van Hoge Duin is er een halfverharding in grasbetontegels aangelegd om de toegankelijkheid van de ramenwas te verbeteren (verreiker). Dit is gebeurd op vraag van het schoonmaakbedrijf, via de syndicus. We hebben gemerkt dat dit door bezoekers verkeerdelijk werd aangegrepen om deze zone als parkeerzone te gebruiken. Om foutief parkeren te ontmoedigen hebben we biggenruggen aangebracht. Nu kan er opnieuw wat duinherstel plaatsvinden. Er is een grasinzaaibeurt gepland in de week van 17/10. De zones zullen met nadars beschermd worden. De bestrating aan de inkomzone van Oceaan werd inmiddels verder aangepakt. De boordstenen werden beter op hoogte gesteld en ook de uplighters werden geplaatst (door Eandis). Infrastructuurwerken - Beplanting collectieve zones In de week van 10 oktober 11 zijn er op verschillende plaatsen nieuw helmgrasplantjes aangebracht. We hebben deze werken niet eerder kunnen uitvoeren omdat hier ook de seizoenseffecten spelen. Aanplanting in de zomer heeft nauwelijks kans op slagen. We willen met aandrang vragen aan alle mede-eigenaars om deze collectieve zones met eerbied te behandelen. De toegankelijkheid voor gemotoriseerd verkeer is mogelijk ten behoeve van laden en lossen. Groenvakken zorgen voor een groene aanblik en hebben een verkeersremmend effect. Ze zijn echter ook kwetsbaar omdat automobilisten gemakkelijk de hoeken kunnen afsteken en de plantvakken beschadigen. Het afrasteren van elk plantvak om beschadiging onmogelijk te maken is wat ons betreft niet gewenst. We hopen dat alle medeeigenaars er zich van bewust zijn dat ze ook mee verantwoordelijk zijn voor de staat van deze collectieve zones. De (her-)aanplanting van struiken (o.a. in de plantvakken tussen de parkeerplaatsen) kan pas gebeuren in de peri-
Bron: Johan De Swaef ode november. Dat is dan ook zo voorzien. Het vervangen van dode bomen gebeurt in de winter (om enige kans op slagen te hebben). Dat er heel wat bomen vervangen moeten worden (in garantie) toont alvast aan dat het (bij momenten erg winderig) zeeklimaat niet zo gemakkelijk te trotseren is voor jonge bomen. Het landschapsplan voorziet in een gelaagdheid van graszones. Er zijn helmgraszones die refereren naar de duinenzone. Er zijn gazonzones die betreedbaarheid voor bewoners bewerkstelligen en een park -indruk geven. Er zijn ook zones waar het (gewoon) gras hoger mag groeien en waar maaien bedoeld is om slechts tweemaal per jaar te gebeuren. Om onkruid te vermijden moeten deze laatste zones in de beginperiode wel korter gemaaid worden. Zo kan het gras de concurrentiestrijd met het onkruid beter aan. Eens die concurrentiestrijd gewonnen is, kan het maaien in frequentie afnemen. Zo zal er in de zone tussen Oceaan en Hoge Duin niet langer frequent gemaaid worden. Via de syndicus (en eventueel de RME) zal nauwer geïnformeerd worden hoe een gepast onderhoudsprogramma kan opgemaakt worden. Tuinaanleg in de private tuintjes Zoals hoger aangehaald is de bodem erg zanderig. Dat betekent dat het voor begroeiing (graszones) moeilijk is om te groeien. In een periode van droogte, zoals in het voorjaar het geval is geweest, is het extra moeilijk voor het jonge gras. Door de natte zomer is het gras dan weer extra verwend geworden. Met wat tijd en geduld komt het gras op alle plaatsen (collectieve en privatieve zones) uiteindelijk wel goed. De natuur van de bodem zal echter steeds zandig (en dus schraal) blijven. Wie een echt rijk gazon wil kan op zijn privatief grasmatten leggen waarin meer voedingsstoffen voor het gras aanwezig zijn. Vlakbij paviljoen 8 werd door aangelanden extra aandacht geschonken aan een collectieve graszone (besproeien in een droge periode), hetgeen in het voordeel is van elkeen en lovenswaardig. Bijkomende fietsenberging Eerder werd een schaarste aan beschikbare fietsenbergruimte gesignaleerd. Milho heeft eerder aangegeven hiervoor een extra inspanning te doen in de vorm van een bijkomende fietsenstalling ter hoogte van de hoogspanningscabine. De vergunningsaanvraag voor deze fietsenbergplaats werd inmiddels aangevraagd. Uitvoering is voorzien na vergunningverlening. Omgevende muur De herstelling van de omgevende muur rond de site van het Militair Hospitaal is voorzien in het najaar, aansluitend op de renovatiewerken van de kapel. In één beweging zal de ganse muur gerenoveerd worden (ook het deel ten westen van fase 2).
Doorsteek over de duinen Het verbeteren van de doorsteek over de duinen is in handen van het Vlaams Gewest, Afdeling Kust. Er zijn werken gepland in de komende maanden, volgens de ons beschikbare informatie. (aan te vullen) Riolering algemeen stelsel De omgeving Oosteroever Oostende en Bredene-Duinen werd in oktober 2010 getroffen door een uitzonderlijke stormbui (erkend als ramp). Er werd toen een terugsteek van water vastgesteld vanuit het afwaarts stelsel naar Milho toe (ondanks het feit dat er bij Milho geen hemelwater terecht komt in het afvalwaterstelsel, en de druk op het hemelwater wel degelijk van buitenaf kwam). Hierdoor zijn enkele souterrains in Commanderie onder water gekomen. Om het stelsel tegen dergelijke uitzonderlijke omstandigheden te wapenen, heeft Milho in samenspraak met de Stadsdiensten besloten een pompstation te bouwen nabij Spinnaker. De vergunning voor deze werken werd op het schepencollege van 10/10/2011 goedgekeurd. De stad, zoals we dit telefonisch vernemen, zou bereid zijn het pompstation op te nemen in het openbaar stelsel (en dus het onderhoud van de installatie voor haar rekening nemen). Er is een dataverbinding tussen het pompstation en de stedelijke riooldienst voorzien. Calamiteiten of disfuncties worden hierdoor snel gedetecteerd. Er is inmiddels een aannemer aangesteld om deze werken in de komende weken aan te vatten. Gemeenschappelijke delen renovatie In de Commanderie zijn er technische problemen met de schuiframen. Er is een te hoge schuifkracht nodig om de vensters te openen. Bij het verwijderen van dichtingsrubbers is er onvoldoende winddichtheid. Gezien de betrokken onderaannemer dit probleem niet afdoende heeft opgelost binnen een redelijke periode, heeft Vanhaerents de tussenkomst van de rechtbank verzocht. Op 17/10/2011 is er een expertise gepland met alle partijen. Hierop volgend verwachten we een snelle vrijgave zodat de problemen daadwerkelijk opgelost kunnen worden, met deze of met een andere onderaannemer. We zijn er ons van bewust dat dit ongemakken heeft veroorzaakt bij de bewoners en verontschuldigen ons hiervoor. Dampkapafzuiging. Bij verschillende eigenaars hebben we vastgesteld dat er een afsluitklep ontbreekt achter de dampkap. Een dergelijke klep is nodig indien er verschillende dampkappen op een gekoppelde afzuigleiding geplaatst zijn. Als die klep ontbreekt kan er geurhinder optreden. De bewoners van een privatief waar de dampkap op een gemeenschappelijke afzuigleiding is aangesloten (de meeste bewoners van Commanderie en paviljoen 3), zullen apart door ons gecontacteerd worden. Daarop zal nagezien worden of de afsluitklep aanwezig is. Indien deze klep niet aanwezig is, zal de aannemer alsnog instaan voor de plaatsing ervan.
Gemeenschappelijke delen nieuwbouw fase 1 Er treedt vooralsnog storing op in de parlofonie op momenten dat de ventilatoren geactiveerd worden. Er is een ontstoringsinstallatie besteld die dat probleem zal oplossen. In de inkomhal hebben we een controleluik aangebracht op de koker zodat deze toegankelijk is voor nazicht (zonder dat de wand opgebroken moet worden). Algemeen nazorg fase 1 (gemene en particuliere delen) Deze werken draaien op volle toeren. De voorbereiding voor de bouw van de woonverdiepingen is volop aan de gang. Klanten zijn in de weer met het maken van keuze inzake binneninrichting en materialen. Nieuwbouw fase 2.2 deel 2: Spinnaker Voor deze fase wachten we op de grondoverdracht van de rijwoningen aan de Fortstraat om definitief uit de startblokken te schieten. Wellicht starten de werken in februari 2012 op. Kapel Er is in de voorbije maanden met verhoogde inspanning gewerkt aan de nazorg van fase 1. Heel wat probleempjes en ongemakken werden inmiddels weggewerkt. De inspanning wordt onverminderd verder gezet. Nieuwbouw fase 2.2 deel 1: Zeebries, Armada, Beaufort De werken aan de gebouwschil zijn aan de gang. Wie inmiddels ideeën heeft over een herbestemming van deze kapel (met eerbied voor het historisch karakter en de omgeving) die kan dat altijd laten weten. We hebben mogelijkheden in gedachten maar een definitieve beslissing van herbestemming is nog niet gevallen. Kandidaat-investeerders in dit gebouw kunnen zich melden. Los van de herbestemming is de renovatie van de gebouwschil nu prioritair zodat ook de aansluitende omgevingswerken kunnen uitgevoerd worden en de aanblik opgewaardeerd wordt.
Officierswoning Er is een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd voor de renovatie van de Officierswoning. Het ontwerp voorziet in 3 appartementen. De architecten van Groep 3 Architectuurbureau hebben een mooi geheel ontworpen waarin de eigenheid van het gebouw bewaard blijft en waarbij een nieuw volume in de oksel van het gebouw wordt ingeschoven. De appartementen kunnen zich dan ook naar de site richten.