INFORMATIEMEMO RAAD Kenmerk: 17UIT25113 Datum advies: 7 november 2017 Onderwerp: Prioritering woningbouw Kennis nemen van: Uitwerking en aanpak van het actiepunt prioritering woningbouw uit de Woonagenda. Status advies: Openbaar Portefeuillehouder: J.A.M. van Baal Argument: (indien niet openbaar) N.v.t. Datum B&W-vergadering: 7 november 2017 Bijlagen: Bijlage A: lijst Prioritaire projecten 2017 Bijlage B: lijst Huidige projectenlijst voor afweging 2018 Bijlage C: Persbericht Prioritering woningbouw noodzakelijk voor aansluiten op actuele woonbehoefte (7 november 2017, 17uit23332) Kennis nemen van Uitwerking en aanpak van het actiepunt prioritering woningbouw uit de Woonagenda. Aanleiding Op 7 februari 2017 stelde u de Woonagenda vast. Hoofdstuk 8 ( Vleugels bouwprogramma ) bevat de actie tot prioriteren van het woningbouwprogramma om ruimte te scheppen voor kansrijke projecten. Conform de bij de Woonagenda behorende Jaaragenda 2017 zijn we na raadsvaststelling daarmee direct aan de slag gegaan. In onze gemeente Overbetuwe zorgt een mismatch tussen vraag en aanbod er (zoals u weet) namelijk voor dat woningtypen niet altijd goed aansluiten op de lokale woonbehoefte. Projecten komen daardoor te langzaam van de grond. Tegelijkertijd zijn meer woningen in projecten opgenomen dan voor de lokale behoefte wordt geprognosticeerd. Om een wie het eerst komt, wie het eerst maalt werkwijze te voorkomen en te kunnen blijven sturen op kwaliteit, zal de gemeente keuzes moeten maken in de volgordelijkheid van projecten. Dat doen we door het woningbouwprogramma te prioriteren. Hiermee willen we ook realisatie versnellen en over-programmering oplossen. Doelstelling In de gemeente Overbetuwe willen we flexibel en adaptief inspelen op de woonbehoefte in de samenleving. Dit dient een drieledig doel: Faciliteren projecten die het beste aansluiten bij de lokale behoefte; Versnelling realisatie door focus op kansrijke projecten; Oplossen over-programmering (leidt tot focus en regie). Aanpak Wij geven de projecten die het beste aansluiten bij de lokale behoefte met voorrang (prioriteit) de kans om tot realisatie te komen. Hiertoe maken we onderscheid in prioritaire en (nog) niet prioritaire projecten. Alle projecten hebben in een jaarlijkse cyclus de kans zich op basis van eenduidige, verifieerbare en navolgbare criteria (het afwegingkader) zodanig aan te passen dat een zo maximaal mogelijke score wordt verkregen. Hierbij houden we nadrukkelijk rekening met de Ladder voor stedelijke verduurzaming en gemeentelijke beleidsdoelen. Pagina 1 van 9 7 november 2017
Kwantitatieve behoefte Om te voldoen aan de opgave die u ons in de Woonagenda hebt meegegeven (op basis van de geprognosticeerde behoefte) dient een minimaal programma van circa 160-180 woningen per jaar in de jaren tot 2025 te worden gerealiseerd. Wij hebben deze doelstelling aangescherpt met een streven om het programma voor 2021 in projecten te hebben voorzien om hiermee invulling te geven aan de doelstelling van versnelling. Streefprogramma Voor het bepalen van de kwalitatieve behoefte zijn we primair uitgegaan van de opgave in de Woonagenda. Het programma uit deze Woonagenda is geoptimaliseerd, waarbij de verdeling over de kernen enigszins is aangepast en de toevoeging van sociale huurwoningen is verhoogd. Deze aanpassingen zijn vervat in een streefprogramma. De optimalisatie is ingegeven door het beleidsstreven om woningbouw in alle deelgebieden te blijven faciliteren en aanvullende gegevens van de woningcorporaties. Dit streefprogramma vormt de basis voor de afweging voor de (nog) niet-prioritaire projecten. Met het benoemen van prioritaire projecten wordt een deel van de behoefte die verwoord is in het streefprogramma ingevuld. Het resterende (niet ingevulde) programma dient als streefprogramma voor latere afwegingen. Afwegingsystematiek Voor de systematiek voor het afwegingskader is (o.b.v. geldend beleid) teruggegrepen op vier sets van criteria: 1. Locatie 2. Programma 3. Bijzondere kwaliteit 4. Bijdrage bijzondere beleidsdoelen Alle projecten worden jaarlijks per deelgebied gerangschikt op het totaal van de som van de vier scores. Op basis van de voor dat jaar beschikbare programmaruimte per deelgebied worden het hoogst scorende projecten als prioritair aangemerkt, net zolang het totaal aantal woningen in de projecten de beschikbare programmaruimte voor dat jaar (in redelijkheid) niet overschrijdt. Prioritaire status Een prioritaire status betekent een tijdelijke status waarbij projecten door de gemeente worden gefaciliteerd om tot realisatie te komen. De inspanning om tot realisatie te komen, ligt nadrukkelijk bij de ontwikkelende partijen (corporaties en projectontwikkelaars). Het tijdelijke in de status bestaat eruit dat een initiatiefnemer vanaf het collegebesluit tot toekenning van de prioritaire status 3 kalenderjaren de tijd heeft om een project tot realisatie te laten komen; dat wil zeggen te starten met de bouw en in een continue bouwstroom af te bouwen. Indien deze termijn wordt overschreden, heeft de gemeente de mogelijkheid om de prioritaire status in te trekken en geen medewerking aan verdere ontwikkeling te verlenen. Deze procedure, en de instemming van een initiatiefnemer met deze procedure, zullen in een na toekenning van een prioritaire status te sluiten (dan wel hernieuwde) anterieure overeenkomsten privaatrechtelijk worden verankerd. Programmaruimte De programmaruimte is de resterende kwantitatieve behoefte die op enig moment kan worden ingevuld met prioritaire projecten. De totale programmaruimte is dus de geprognosticeerde behoefte op 01-01- 2017 minus de in prioritaire projecten vastgelegde plancapaciteit. Omdat we in Overbetuwe adaptief en flexibel willen programmeren wordt jaarlijks een deel van de programmaruimte beschikbaar gesteld om in te vullen met nieuwe prioritaire projecten. Gereserveerde (flexibele) programmaruimte Omdat de woningmarkt dynamisch is, is het belangrijk om ruimte te reserveren voor nieuwe goede plannen die kunnen voorzien in de actuele woonbehoefte in de toekomst. Daarom hebben wij (in lijn met provinciale richtlijnen en ervaringen elders in het land) gekozen om 30% van de totale programmaruimte voor een planperiode toe te reserveren voor mogelijk nu nog niet bekende initiatieven. De reservering van deze 30% wordt per jaarschijf beschikbaar gesteld voor projecten die een concrete invulling geven aan de lokale behoefte. Ook kleine initiatieven (zogenaamde postzegelplannen tot en met 3 woningen, functieverandering en woningsplitsing) worden gefaciliteerd uit deze flexibele ruimte. Deze flexibele programmaruimte wordt verdeeld over de jaren 2017 tot en met 2020. Pagina 2 van 9 7 november 2017
Afweging en prioritering Dit kalenderjaar vormt een bijzonder jaar omdat de systematiek dit jaar wordt geïntroduceerd en uiteraard geen sprake is van een schone lei. Stap 1: prioritair juni 2017 Projecten waar het bestemmingsplan (nagenoeg) onherroepelijk is én er een (geldende) koop- of exploitatieovereenkomst is dienen realisatie op korte termijn en worden volledig gefaciliteerd. Voor deze prioritaire projecten heeft verificatie plaatsgevonden op voldoende aansluiting op het streefwoningbouwprogramma en secundair op voldoende aansluiting wat betreft ruimtelijke inpassing / ruimtelijke kwaliteit. Deze controle heeft secundair op onvoldoende aanleiding gegeven om prioritaire projecten alsnog af te wijzen. Met de initiatiefnemers van deze per juni 2017 zijnde prioritaire projecten gaat de gemeente het gesprek aan om te sturen op snelle realisatie van de ter beschikking gestelde planologische ruimte. Het programma in de projecten sluit immers goed aan bij de geprognosticeerde behoefte. Dit betreft 27 projecten die in totaal voorzien in 745 woningen. In bijlage A zijn deze projecten opgenomen met een groene arcering. Deze kunnen gealloceerd worden van de oorspronkelijke capaciteit van 1.397 (afgerond 1.400). In schema: Stap 2: afweging prioritaire projecten 2017 De resterende 17 projecten zijn onderworpen aan een eerste afweging. Uit een eerste screening blijkt dat de bouwprogramma s van de meeste projecten nog te weinig concreet zijn om zinvol een absolute toets met verregaande consequenties uit te kunnen voeren. Een beperkt aantal projecten met een concreet woningbouwprogramma is getoetst op de locatie- en programmascore. Die projecten zijn in bijlage A weergegeven met een lichtgroene arcering. Deze 7 projecten scoren goed op programma omdat ze voorzien in nog ontbrekende segmenten in het streefprogramma en (bijna exact) passen binnen de beschikbare flexibele jaarruimte (verdeeld over de deelgebieden). Ook vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking betreft het voor de hand liggende locaties. Bovendien zijn het relatief kleine projecten (toevoeging van minder dan 25 woningen). Om de voortgang in woningbouwrealisatie niet te frustreren, hebben we (vooruitlopende op de eerste volledige prioritering in het voorjaar van 2018) aan deze 7 projecten een prioritaire status toegekend. In totaal worden hiermee 119 woningen van de resterende programmaruimte ingevuld. Met de toekenning van een prioritaire status aan deze projecten kan de vereiste productie voor de komende jaren worden aangevuld. Omdat deze 7 projecten aansluiten bij het streefprogramma leidt dat ertoe dat ontbrekende segmenten nu ook worden toegevoegd. Zo worden er hiermee nu extra huurwoningen toegevoegd wat leidt tot 73 nieuwe woningen in het sociale huursegment. Stap 3: afweging prioritaire projecten 2018 en verder De overige projecten zullen in de beoordelingsronde van voorjaar 2018 aan een eerste volledige prioritering worden onderworpen. De huidige projecten die daarvoor (naast eventuele nieuwe initiatieven) in aanmerking komen zijn opgenomen in bijlage B. Met deze werkwijze hebben de betreffende initiatiefnemers een aantal maanden om hun project zo goed mogelijk aan de beoordelingscriteria aan te Pagina 3 van 9 7 november 2017
passen. De spelregels voor de prioritering van 2018 worden binnenkort bekend gemaakt, onder andere in een gespreksavond eind november met alle ontwikkelende partijen. Reguliere cyclus Vanaf voorjaar 2018 start dus een jaarlijkse cyclus waarbij ieder voorjaar projecten als prioritair worden benoemd op basis van hun score en de beschikbare programmaruimte. De beschikbare programmaruimte per jaar bestaat uit: de 30% flexibele jaarruimte na aftrek van de kleinschalige initiatieven; de resterende programmaruimte na de prioritering van het voorafgaande jaar; vrijgekomen programmaruimte ten gevolge van niet tijdig tot realisatie komende initiatieven. Op basis van de voor dat jaar beschikbare programmaruimte per deelgebied wordt het hoogst scorende project als prioritair aangemerkt, net zolang het totaal aantal woningen in de projecten de beschikbare programmaruimte voor dat jaar (in redelijkheid) niet overschrijdt. Borging Om de ontwikkelde werkwijze te kunnen borgen is een samenspel van maatregelen vereist. Om de 3- jaars ontwikkeltermijn te kunnen handhaven, dient de expliciete acceptatie en spelregels van deze methodiek met ontwikkelende partijen in alle overeenkomsten te worden vastgelegd. Het recht op eventuele planschade wordt privaatrechtelijk minimaal geneutraliseerd. Hiermee kan nog steeds realisatie niet worden afgedwongen, maar kan de gemeente in geval van een weigerachtige initiatiefnemer wel relatief snel de betreffende programmacapaciteit vrijmaken om in te laten vullen door een kansrijk(er) project. Om de ontwikkelde systematiek te laten werken dient de betreffende borging in elke overeenkomst te worden opgenomen en is handhaving van gemaakte afspraken van belang. Fasering Om projecten beter te kunnen aanpassen op de concrete vraag staat het initiatiefnemers vrij (bestaande) projecten op te delen in verschillende fases. Randvoorwaarde hierbij is dat de betreffende fase op zichzelf functionerend is en een logisch afrond geheel vormt indien de andere fase(n) niet tot realisatie zou(den) komen. Alle fasen worden gezien als deelprojecten en worden vervolgens individueel gescoord en geprioriteerd. Toekennen van prioriteit aan een fase geeft daarbij geen garantie voor uitvoering van andere fasen. Handhaving Handhaven van overeenkomsten is de sleutel tot succes. Handhaving houdt in dit concrete geval in: Geen verlenging overeenkomsten Handhaven fatale termijnen Beperkte ondersteuning niet prioritaire initiatieven Handhaven beoordeelde criteria Ten slotte Deze raadsinformatiememo is tevens een aanvulling op onze eerdere beantwoording van de schriftelijke raadsvragen over betaalbare woningbouw (S-205, 17uit23834). Wij vertrouwen erop dat we hiermee nog meer duidelijkheid verschaffen. We zijn ervan overtuigd dat we als gemeente met de nieuwe systematiek goede regie voeren. Zodat we - in lijn met ons woonbeleid - de projecten kunnen faciliteren die het beste voldoen aan de lokale woonbehoefte in onze verschillende kernen. Nu zijn de ontwikkelende partijen aan zet. Behandelend adviseur voor technische vragen: S.W.A. Tempelman, tel.: (0481) 362300, e-mail: info@overbetuwe.nl HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, de gemeentesecretaris, de burgemeester, drs. C.W.W. van den Berg drs. A.S.F. van Asseldonk Pagina 4 van 9 7 november 2017
Pagina 5 van 9 7 november 2017
BIJLAGE A: PRIORITAIRE PROJECTEN 2017 Deelgebied Kern Projectnaam Noord Driel Breekenhof Noord Heteren CH - Beemdhof Noord Heteren CH - Haafakkers Noord Heteren CH - De Bongerd Brede school Noord Heteren CH - Schoutenkamp Oost Elst Rijksweg Zuid 1-3-5 Oost Elst Westeraam - Lingebuurt A Oost Elst Westeraam - Lingebuurt B Oost Elst Westeraam - Lanenbuurt Oost Elst Westeraam - Vierslag Oost Elst Westeraam - Groenoordstrip Oost Elst Westeraam - Sneeuwjacht Oost Oosterhout Hoge Wei 1 Oost Valburg Molenzicht 1 West Zetten Zetten Zuid fase 1 West Zetten Hoofdstraat 88 (Kastanjehof) Oost Oosterhout Park 15 Oost Elst Westeraam - Regenboog Noord Driel Fazantstraat Noord Heteren CH - Liefkenshoek Noord Heteren CH - Plein Oost Elst Elst Zuid (Kersenbongerd/Morel) Oost Elst CE - Europaplein Zuid Oost Oosterhout Hoge Wei 2 Oost Valburg Molenzicht 2 West Zetten Steenbeekstraat Oost Elst Westeraam - Aamsestraat Oost Elst EC - Stationsplein-West Oost Elst Schubertstraat-Brahmstraat Oost Elst Rijzenburg West Herveld/ Andelst Grintpad West Zetten Beatrixstraat West Zetten Wouterplasstraat Noord Driel Baltussenweg 37 Pagina 6 van 9 7 november 2017
BIJLAGE B: HUIDIGE PROJECTENLIJST VOOR AFWEGING 2018 Gebied Kern Projectnaam West Herveld-Andelst Tuyn van Limes Noord Heteren Julianastraat/Flessestraat fase 1 Noord Heteren Julianastraat/Flessestraat fase 2 Oost Elst EC - Deelproject Klooster / Kikkerkoning Oost Oosterhout Hart voor Oosterhout Oost Elst CE - Land van Tap Oost Elst EC - Deelproject Woongaard Oost Slijk-Ewijk Landschapspark De Danenberg Oost Elst De Pas West Oost Elst De Pas Pagina 7 van 9 7 november 2017
BIJLAGE C: PERSBERICHT 7 november 2017 (17uit23332) Prioritering woningbouw noodzakelijk voor aansluiten op actuele woonbehoefte Ontwikkelende partijen en de gemeente Overbetuwe willen graag dat er woningen komen die goed aansluiten op de lokale behoefte. Daarom neemt de gemeente regie ten aanzien van flexibiliteit en prioritering in het woningbouwprogramma. Zodat de gemeente de projecten kan faciliteren die kwalitatief het beste aansluiten bij de vraag van de woningzoekenden. En we ruimte scheppen om ook in de toekomst te kunnen blijven voldoen aan de actuele woonbehoefte. Woningbouw versnellen Goed inspelen op de actuele woningbehoefte vraagt focus. En het maken van keuzes. Er zijn veel initiatiefnemers, die willen bouwen in Overbetuwe. Dat vraagt dat de gemeente erop stuurt dat de juiste woningen op de juiste plek gerealiseerd kunnen worden. De gemeente kiest ervoor om een prioritering aan te geven en van daaruit kansrijke projecten voorrang te geven en zo de woningbouw te versnellen. We sturen op bouwen naar behoefte in de dorpen, waarbij we uitgaan van de vitaliteit van de kernen. Voor de sociale huursector hebben we extra aandacht. Prioriteren via afwegingskader Na gesprekken met ontwikkelende partijen (waaronder de corporaties) heeft de gemeente een afwegingskader gemaakt voor het bepalen van de toegevoegde waarde van woningbouwinitiatieven. Het college van burgemeester en wethouders heeft dit kader op 7 november 2017 vastgesteld. Hiermee kunnen we transparant en objectief initiatieven wegen, zodat de meest passende en kansrijke plannen een hogere prioriteit krijgen. Deze projecten krijgen als eerste de kans om tot ontwikkeling gebracht te worden. De gemeente bekijkt jaarlijks hoeveel ruimte er is om kansrijke woningbouwinitiatieven te faciliteren. Hierbij zal steeds opnieuw de afweging gemaakt worden tussen nieuwe initiatieven en eerder ingediende plannen, om zodoende de kans te geven aan de beste plannen en projecten. Pagina 8 van 9 7 november 2017
Regie voeren We zijn ervan overtuigd dat we als gemeente met de nieuwe werkwijze goed regie kunnen voeren. Zodat we - in lijn met ons woonbeleid - de projecten kunnen faciliteren die het beste voldoen aan de lokale woonbehoefte in onze verschillende kernen. Ontwikkelende partijen nu aan zet Nu zijn de ontwikkelende partijen aan zet om de juiste plannen te maken en te realiseren. De gemeente gaat met hen verder in gesprek. Met het afwegingskader weten projectontwikkelaars en corporaties ook waar ze aan toe zijn. Ze kunnen woningaantallen en woningtypes verbeteren in projecten die nog niet concreet zijn of waar de haalbaarheid nog niet is aangetoond. In uitgewerkte en haalbare plannen moeten de ontwikkelende partijen in principe binnen drie jaar daadwerkelijk starten met bouwen. Noot voor de redactie Heeft u nog vragen over dit persbericht, dan kunt u contact opnemen met Communicatie van de gemeente Overbetuwe. Pagina 9 van 9 7 november 2017