De Nieuwe Warmtewet een korte beschouwing HOOFDLIJNEN VAN DE WARMTEWET Op 1 januari 2014 is de 'nieuwe' Warmtewet[2] van kracht geworden. In dit artikel een eerste beschouwing over de werking en de gevolgen van de wet voor de vastgoedpraktijk. Daarbij wordt met name gekeken naar de posities van huurders, verhuurders, gebouweigenaren en ook komen de gevolgen voor gronduitgifte en gebiedsontwikkeling aan de orde. I. Leeswijzer In eerste instantie zal worden ingegaan op de Warmtewet zelf. Daarbij wordt gekeken naar het doel, het bereik en de werking van de wet. Daarna wordt ingegaan op het verschijnsel aansluitkosten bij gebiedsontwikkelingen en wordt er vervolgens aandacht gegeven aan de randvoorwaarden voor (vergunningplichtige) leveranciers. Afgesloten wordt met een aantal slotopmerkingen en een conclusie. II. Het doel van de wet Gas en elektra worden in Nederland van de producent/leverancier via een netwerk getransporteerd naar de verbruiker. De netwerken voor gas en de netwerken voor elektra zijn onderling gekoppeld/openbaar, zodat een willekeurige leverancier van gas of elektra via het netwerk iedere willekeurige gebruiker kan beleveren. Daarmee is concurrentie op het netwerk technisch mogelijk gemaakt en kunnen verbruikers in Nederland kiezen uit meerdere aanbieders/leveranciers. Binnen Nederland wordt ook voorzien in warmte (verwarming en warm water) middels zogenaamde gebiedsgebonden of bloksgewijze installaties als stadsverwarming, warmte-koudeopslaginstallaties (WKO's) en dergelijke. Kenmerkend verschil met de openbare netwerken is dat - eenvoudig gezegd - de leverancier eigenaar is van de installatie en het netwerk en daarmee monopolist. Daarmee wordt aan de gebruiker/afnemer de mogelijkheid ontnomen om van leverancier te wisselen en te kiezen uit meerdere aanbieders. De nieuwe Warmtewet en het daarop gebaseerde Warmtebesluit en de Warmteregeling heeft ten doel, zogenaamde kleine verbruikers, zijnde verbruikers die een aansluiting hebben tot 100 kw, te beschermen tegen monopolistische aanbieders en hanteert daartoe een aantal instrumenten. Of de Warmtewet slaagt in het bereiken van zijn doelstellingen dan wel of er aanpassingen wenselijk zullen zijn, is geborgd middels artikel 44 van de wet dat voorziet in een eerste evaluatie na drie jaar en vervolgens telkens na ommekomst van vier jaar. III. Het bereik van de wet Aan de aanbodzijde onderscheidt de Warmtewet twee soorten leveranciers. Dat onderscheid is 1 / 7
gelegen in het wel of niet vergunningplichtig zijn van de leverancier. In beginsel is het volgens de Warmtewet verboden om zonder vergunning te leveren behoudens de in de wet gemaakte uitzonderingen. Die uitzonderingen zien op een groot aantal leveranciers. De vergunningplicht is echt bedoeld voor de grote institutionele leveranciers van warmte als bijvoorbeeld Eneco, Essent etcetera. Aan de vraagzijde is de wet van toepassing op 'personen die warmte afnemen van een warmtenet en een aansluiting hebben van maximaal 100 kw'. Hieronder vallen in de regel particulieren (ca. 35 kw/jaar) en het kleinbedrijf. Om bij de omvang van het kleinbedrijf een beeld te krijgen: volgens een publicatie in de digitale nieuwsbrief van PropertyNL[3] van 30 september 2013 is er bij kantoorverbruikers van een aansluiting tot 100 kw sprake van een oppervlakte van circa 2.000 m2 BVO (bruto vloeroppervlak). Dit betekent dat behalve consumenten huishoudens, het merendeel van de kantoorverbruikers in multi tenant kantoorgebouwen en winkeliers in winkelcentra onder het bereik van de Warmtewet zijn komen te vallen. IV. De werking van de wet De Warmtewet beschermt de kleine verbruikers tegen de monopolistische leveranciers langs de volgende drie lijnen: Er geldt een schriftelijkheidsvereiste voor de warmteleveringsovereenkomst. De maximumprijs voor de verbruiker wordt vastgesteld door de Raad van Bestuur van de rechtstreeks onder het ministerie van EZ ressorterende Autoriteit Consument en Markt (ACM). Voor alles wat verband houdt met de vergunningplichtige levering volgens de Warmtewet geldt het 'niet meer dan anders-principe' (vaak afgekort met NMDA-principe). 1. Het schriftelijkheidsvereiste Ten behoeve van de levering van warmte dient er door de leverancier een leveringsovereenkomst te worden gesloten met de gebruiker. Die leveringsovereenkomst moet inhoudelijk aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo moet er een kwaliteitsniveau worden vastgelegd, de individualisering van bemetering moet geregeld worden, er dient een geschillenregeling te zijn, een schadevergoedingsregeling bij de onderbreking van de levering en beschermingsbepalingen ten aanzien van de zogenaamde opschorting of beëindiging van de levering. Zo mag een verbruiker[4] op grond van de Warmtewet niet worden afgesloten[5] tussen 1 oktober en 1 april van enig jaar. Noch de wet noch de toelichting daarop geven duidelijkheid over de vraag of een schriftelijke warmteleveringsovereenkomst een constitutief vereiste is om de leveringsovereenkomst onder de werking van de Warmtewet te laten vallen, zoals dat bijvoorbeeld het geval is bij de consumentenkoop van onroerende zaken ex artikel 7:2 BW. Indien een dergelijke overeenkomst 2 / 7
niet schriftelijk is aangegaan wordt de koop geacht niet tot stand te zijn gekomen. In ieder geval is dit schriftelijkheidsvereiste er de oorzaak van dat veel huurovereenkomsten opengebroken zullen moeten worden of worden voorzien van een allonge omdat de leveringsovereenkomst van warmte geen deel meer mag uitmaken van de servicekosten, hetgeen bij huur in veel gevallen voorkomt. 2. De maximumprijs De maximumprijs vormt een ander beschermingsmechanisme van de Warmtewet. Hiermee wordt geregeld dat de kleine gebruiker die niet in staat is een vuist te maken tegen de monopolistische leverancier toch kan rekenen op prijsbescherming tegen deze leverancier. Daartoe is de leverantie van warmte die valt onder de werking van de Warmtewet gebonden aan een maximumprijs. De maximumprijs is gebaseerd op de integrale kosten die een verbruiker zal moeten maken voor het verkrijgen van een zelfde hoeveelheid warmte bij het gebruik van gas als energiebron. De kosten worden bepaald op basis van de rendementsmethode. Daarbij is het uitgangspunt voor de wetgever dat energieleveranciers een redelijk rendement op hun gepleegde investeringen mogen maken. Of en wanneer er sprake is van een redelijk rendement zal in de nabije toekomst moeten blijken. Daartoe zullen de rendementen van energieleveranciers worden gemonitord en op grond van de door de overheid verzamelde gegevens zullen rendementen uiteindelijk dwingend worden vastgesteld. In de Warmtewet is verankerd dat de betreffende leveranciers, op basis van een door de accountant gecontroleerde administratie, hun medewerking moeten geven aan het verstrekken van de benodigde gegevens. Van de in de toekomst vast te stellen rendementen verwacht de overheid een prijsmatigende werking op de maximumprijs van de warmteleverantie. De maximumprijs is opgebouwd uit een gebruiksafhankelijk deel en wordt afgerekend in euro's per gigajoule en een gebruiksonafhankelijk deel (transportkosten en dergelijke) uitgedrukt in een nominaal bedrag in euro's per tijdseenheid. Een leverancier die een hogere prijs doorberekent aan verbruikers die vallen onder de werking van de Warmtewet kan er op rekenen dat zijn prijs van rechtswege wordt aangepast aan de maximumprijs. In deze valt het vergelijk te maken met een overeengekomen huurprijs voor niet geliberaliseerde woonruimte. Wanneer een dergelijke huurprijs ter toetsing aan de huurcommissie wordt voorgelegd en deze constateert dat de maximaal redelijke huurprijs wordt overschreden, betekent dit dat de overeengekomen huurprijs automatisch wordt vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs. 3. Het niet meer dan anders-principe Voor alles in de Warmtewet geldt het niet meer dan anders-principe (NMDA). Hiertoe wordt steeds het vergelijk gemaakt met een gebruikelijke 'G6-aansluiting' voor gas en de daarmee samenhangende kosten voor leidingen, installaties, transportverliezen, etcetera. Een G6-aansluiting is een aansluiting die staat voor een bepaalde hoeveelheid capaciteit aan gas. Interessant aan dit principe is dat de Warmtewet het niet alleen van toepassing verklaart op de leveringen maar bijvoorbeeld ook op de vaststelling van de aansluitkosten. 3 / 7
V. Aansluitkosten Bij de gronduitgifte ten behoeve van gebiedsontwikkeling zijn de aansluitkosten van de individuele, en dan met name particuliere, verbruikers altijd een punt van stevige onderhandelingen tussen de leveranciers, de ontwikkelaar en de gemeente. De Warmtewet heeft dit voorzien en heeft een regeling in artikel 6 opgenomen die ziet op het tot stand komen van de aansluitkosten. Hiertoe onderscheidt de Warmtewet een tweetal situaties. Situatie 1 In de situatie waarin woningen worden gebouwd die worden aangesloten op een nieuw aan te leggen warmtenet worden de projectontwikkelaar, de gemeente en de warmteleverancier geacht overleg te plegen. Uitgangspunt voor dit overleg is dat er sprake is van een situatie waarin partijen de keuze hebben tussen een nieuw aan te leggen traditioneel net voor de levering van gas en elektra of een nieuw aan te leggen warmtenet. Daarbij is de presumptie dat er op grond van het bestaan van die keuze nog geen gebondenheid is aan een mogelijke monopolypositie van de warmteleverancier. Daarnaast bestaat er in die situatie nog steeds de mogelijkheid dat partijen er uiteindelijk voor kiezen niet met elkaar te contracteren omdat een andere partij een beter, concurrerender alternatief biedt dat leidt tot lagere aansluitkosten voor de consument. Deze aansluitkosten zouden dan als gevolg van concurrentie, zo is de veronderstelling, niet meer dan anders (nl. bij een aansluiting van gas) mogen bedragen. Situatie 2 In deze situatie is er sprake van verbruikers of een groep verbruikers die een nieuwe woning (laten) bouwen binnen een gebied waar reeds een warmtenet aanwezig is. In dergelijke gevallen worden de aansluitkosten direct in rekening gebracht bij de verbruiker of de projectontwikkelaar die een deelplan binnen dat gebied realiseert. Daarbij is de keuze uit Situatie 1 tussen het aansluiten op een gasnet of het aansluiten op het warmtenet niet meer voorhanden en zou de verbruiker of projectontwikkelaar geconfronteerd worden met een gedwongen winkelnering bij de eigenaar van het warmtenet of de leverancier van warmte. Teneinde dit te voorkomen heeft de Warmtewet het niet meer dan anders-principe van toepassing verklaard. Daarbij worden de aansluitkosten bindend vastgesteld door de Autoriteit Consument en Markt. Grondslag voor de hoogte van de aansluitkosten is het eerder genoemde NMDA-principe. Juist voor vastgelopen gebiedsontwikkelingen waarin een half of gedeeltelijk benut warmtenet aanwezig is en waarin gemeenten of opdrachtgevers doende zijn met een doorstart, is dit een belangrijke waarborg voor het nemen van een enorme horde daarin bestaande dat men te maken heeft met een monopolist op het gebied van warmteleverantie. Bij vervolggronduitgiften aan derden weet men zich er dus van verzekerd dat zowel de aansluitkosten als de belevering van ge-/verbruikers die vallen onder de Warmtewet dat zij kunnen rekenen op een 'concurrerende' prijs. 4 / 7
VI. Leveranciers Vergunning Leveranciers van warmte en koude krijgen in de eerste plaats te maken met de hoofdregel uit de Warmtewet die is vastgelegd in artikel 9. Hierin is opgenomen dat het verboden is zonder vergunning warmte te leveren aan verbruikers. Dit lijkt slechts uitzondering indien er sprake is van een leverancier die a) warmte levert aan ten hoogste 10 verbruikers b) jaarlijks niet meer warmte levert dan 10.000 gigajoule of c) de verhuurder of eigenaar is van het gebouw, ten behoeve waarvan de warmte wordt geleverd. Met name de voorwaarden onder b en c verdienen enige toelichting. Ten aanzien van de voorwaarde sub b:een warmtelevering van niet meer dan 10.000 gigajoule[6] per jaar komt ongeveer overeen met (ruim) 79.000 aansluitingen van 35 kw, de hoeveelheid warmte die een huishouden per jaar verbruikt. Daarmee ziet de vergunningplicht dus op een leverancier van een zeer behoorlijke omvang. Ten aanzien van de voorwaarde sub c: de leverancier die eveneens verhuurder of eigenaar is van een gebouw, of een winkelcentrum, ten behoeve waarvan warmte wordt geleverd, is niet vergunningplichtig. Die verhuurder of eigenaar levert in dat geval de warmte zelf door- aan de huurders of mede-eigenaars in het gebouw of het winkelcentrum. Hieronder vallen onder meer verenigingen van eigenaars maar ook verhuurders voor zover die zelf (in juridische zin) eigenaar zijn van een gebouw ten behoeve waarvan warmte wordt geleverd. Daarnaast zijn er ook verhuurders, in de zin van asset-managers, die niets anders doen dan het beheren van het gebouw zonder daar in economische zin deel aan te hebben of zonder in economische zin aan de exploitatie deel te hebben. Zij zijn allemaal van de vergunningplicht vrijgesteld. Voor al deze vrijgestelde leveranciers geldt dat, voor zover zij niet zelf produceren, zij te maken hebben met een inkoop aan de ene kant en een zeer gereguleerde verkoop (doorlevering) aan de andere kant. Daarin ligt voor hen een economisch risico besloten. Dat de overheid hecht aan een grote voortvarendheid op het gebied van de controle en de uitvoering van de Warmtewet moge blijken uit de sancties die daarop in artikel 18 lid 6 van de wet zijn gesteld en erin voorzien dat een overtreder bestraft kan worden met een bestuurlijke boete van ten hoogste 450.000 of, indien dat meer is, 1% van de omzet van de overtreder in het boekjaar voorafgaande aan de beschikking waarin de boete wordt opgelegd. Bemetering In de Warmtewet zijn in artikel 8 en volgende vrij uitgebreide regelingen opgenomen die zien op het ter beschikking stellen van de warmtewisselaar door de leverancier alsmede op de bemetering van het individuele gebruik. De wetgever gaat in principe uit van de bemetering van individueel 5 / 7
gebruik en probeert een en ander zo in te richten dat men niet meer te maken heeft met de omslagmethoden zoals men die in het verleden wel tegenkwam. Noodmaatregelen Tot slot is er met betrekking tot de leveranciers een uitgebreid instrumentarium in de wet opgenomen op grond waarvan de minister kan ingrijpen bij een leverancier of netwerkbeheerder wanneer deze niet goed en/of niet in overeenstemming met de wet functioneert, in geval van een dreigend faillissement of in geval van grote en herhaalde storingen. Daartoe kan de minister zelfs de operationele activiteiten onderbrengen bij een zogenaamde daartoe aangewezen (vergunningplichtige) noodleverancier. Het kan op enig moment zelfs zo ver gaan dat de minister aanwijzingen kan geven op grond waarvan een alternatief netwerk moet worden aangelegd. Dit ziet dan met name op de situatie wanneer de leverancier niet meer in staat is om voldoende capaciteit te leveren aan de verbruikers. Deze regeling zal mede ingegeven zijn door de twijfels die momenteel nog bestaan bij de levensduur van dergelijke warmte-koude bronnen en installaties. VII. Overgangsbepalingen en slotopmerkingen Meldingsplicht voor leveranciers Elke leverancier meldt zo spoedig mogelijk na het in werking treden van de Warmtewet aan de ACM de naam en het adres van de leverancier en een beschrijving van de door de leverancier te exploiteren warmtenetten waarbij in ieder geval het aantal verbruikers en het aantal verbruikers geleverde gigajoule is opgenomen. Zulks op straffe van.! Gemeenteraden en Provinciale Staten Een tweede en interessant punt in de overgangs- en slotbepalingen van de Warmtewet is artikel 39 waarin staat dat de Provinciale Staten en de Gemeenteraden niet bevoegd zijn de productie en levering voor warmte in het belang van energievoorzieningen aan regels te binden. Daarmee is een voorziening getroffen waarmee hobbyisme of budgetpolitiek van gemeenteraadsleden, om middels de levering van warmte (andere) politieke doelstellingen te bereiken of te subsidiëren, direct en goed aan banden gelegd. Dat zou ook niet anders kunnen omdat het gevolg daarvan zou zijn dat er geen landelijke maximumprijzen meer vastgesteld zouden kunnen worden. Koude De hedendaagse WKO-installaties alsmede de in de huidige woningbouw gerealiseerde installaties zijn bijna allemaal ingericht, niet alleen ingericht op de verwerking van warmte, maar ook op de verwerking van koude. Het is opvallend dat in de hele Warmtewet het onderwerp koude nog niet geregeld is. In de toelichting en publicaties daarover heeft de minister hierover aangegeven dat hij koude wil reguleren na de eerste evaluatie van de wet in 2017. Bij de contractering omtrent de 6 / 7
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) levering van warmte via een warmtenet moet er dus rekening mee gehouden worden dat via hetzelfde net ook koude geleverd kan worden. Daarbij is het dus de vraag of het redelijk is wanneer er, zodra er koude geleverd wordt, opnieuw aansluitkosten in rekening worden gebracht. Het is van belang daar nu al zoveel mogelijk rekening mee te houden zowel in de contractering bij gronduitgifte als in leveringsovereenkomsten. VIII. Conclusie Ondanks het feit dat de totstandkoming van de nieuwe Warmtewet lang heeft geduurd, ligt er een goede wet op tafel als eerste aanzet tot een duurzame regeling van deze materie. Het ziet ernaar uit dat een groot aantal leveranciers niet vergunningplichtig zal zijn, waardoor een aantal specifieke bepalingen op hen niet rechtstreeks van toepassing is. Dankzij het eveneens in deze wetgeving verankerde structurele toezicht op de rendementen van alle leveranciers wordt die onevenwichtigheid opgeheven. Daarnaast stelt de Warmtewet de nodige randvoorwaarden aan de vastlegging van de leveringsovereenkomst, de wijze van bemetering en de prijsvorming. Het vastleggen van de leveringsovereenkomst leidt voor verhuurders tot de nodige administratieve problemen, gevormd door het feit dat de levering van warmte op basis van een schriftelijke overeenkomst uit de bestaande huurovereenkomsten moet worden getild waar zij veelal deel uitmaken van de regeling omtrent de servicekosten. Dit probleem wordt veroorzaakt, zoals uiteengezet, door het feit dat de levering voor warmte bij aparte schriftelijke overeenkomst dient te geschieden. Daardoor komen er wederom nogal wat administratieve lasten bij verhuurders te liggen. Door: mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS[1] [1] Mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS is advocaat en verbonden aan Weebers Vastgoed Advocaten N.V. te Eindhoven, www.vastgoed-advocaten.nl. Met dank aan de suggesties een aanbevelingen van mijn kantoorgenoot mr. J.A. van Wijmen [2] Wet van 17 juni 2013, houdende regels omtrent de levering van warmte aan verbruikers (Warmtewet). [3] PropertyNL, digitale nieuwsbrief, 30 september 2013, Warmtewet heeft grote gevolgen voor kleine kantoorhuurders. [4] Hiervoor is in artikel 1 jo artikel 6 van de Warmteregeling de zogenaamde kwetsbare consument geïntroduceerd. [5] Artikel 4 lid 1 van de Warmtewet. [6] 10.000 gigaloule komt overeen met 2.777.777 kw. Bij 35 kw per huisaansluiting zou dat om 79.365 huishoudens gaan. 7 / 7