MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te sturen en te verbeteren. Een behoorlijk aantal nieuwe voorschriften in deze wet wordt nader uitgewerkt in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV 2015) die het Besluit Beheer Sociale Huursector heeft vervangen. In dit nieuwe corporatiebestel krijgen huurdersorganisaties en gemeenten meer invloed en zeggenschap en maken samen met de woningcorporaties prestatieafspraken over de lokale woonsituaties. 2 In deze Memo beperk ik mij alleen tot de hoofdlijnen van de wet en de nieuwe rol van de huurdersorganisaties daarin. 3 In de gewijzigde Woningwet wordt de kerntaak van de woningcorporaties onderstreept: het bouwen en beheren van sociale huurwoningen (huur beneden de liberalisatiegrens: 710,68) voor huishoudens met lage inkomens ( < 34.911). Verder is het toezicht versterkt. Er komt een onafhankelijke toezichthouder, de Autoriteit Woningcorporaties, ondergebracht bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport, die belast is met het financiële toezicht en het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit. 4 Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat leningen van de woningcorporaties borgt, neemt de saneringstaken van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over en komt daarbij onder toezicht van de minister te staan. In het verlengde van de kerntaak 5 ligt ook passend toewijzen van woningen. Woningcorporaties dienen ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan huishoudens met laag inkomen toe te wijzen (inkomen < 34.911), 10% aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911 en 38.950 en de resterende 10% vrij toewijzen aan mensen die anders niet aan een woning kunnen komen. Er komt ook een passendheidstoest. Woningcorporaties moeten ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag en die zij in dat jaar een woning toewijzen, huren in rekening brengen tot aan de aftoppingsgrens (per 1 januari 2015 een bedrag van 575,87 voor één- en tweepersoons huishoudens en voor meerpersoonshuishoudens een bedrag van 618,24). De norm geldt per 1 juli 2015. Op 31 december 2016 dient aan de definitieve norm te worden voldaan. 6 *Gehanteerde Prijspijlen 2015 1 Tekst van de Herzieningswet en de aangenomen amendementen; Aedes, Routeplanner Woningwet versie, (betaversie), 25 maart 2015; 2 Rijksoverheid, Eerste Kamer stemt in met nieuwe opzet corporatiebestel, 17 maart 2015. De wijziging van de Woningwet sluit aan op de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. 3 Voor wat deze wat voor de gemeenten betekent is te lezen in: Aedes, Brochure: wat betekent de Woningwet voor gemeenten?, 26 maart 2015 4 Governance houdt in dit geval in dat huurders ten minste een derde en ten hoogste de helft van de toezichthouders in de Raad van Commissarissen voor kunnen dragen. 5 Herzieningswet: art. 47; Besluit BTIV 2015: art. 47, 48 en 50 6 Herzieningswet: art. 46; Besluit BITV 2015: art. 51
Woningcorporaties mogen naast gewone sociale huurwoningen ook zogenoemde tijdelijke huisvesting zoals woon en zorggebouwen en opvangcentra voor daklozen bouwen en beheren. Dit zelfde geldt voor maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld een gemeenschapscentrum, wijkbibliotheek, basisscholen etc.). Hiernaast mogen woningcorporaties ook investeren in leefbaarheid en duurzaamheid in het gebied waar de corporatie actief is of wanneer dit ten goede komt aan de eigen huurders. Diensten aan eigen huurders zoals bijv. Verkoop huurwoning, koopgarant aanbieden zijn ook toegestaan. In sommige gevallen mogen woningcorporaties ook andere activiteiten, niet zijnde diensten van algemeen economisch belang (niet-daeb), verrichten. Hiervoor geldt een markttoets 7 van de gemeente, onderhevig aan goedkeuring door de Autoriteiten Woningcorporaties, waaruit moet blijken dat andere marktpartijen voor die activiteit geen interesse hebben. Andere marktpartijen kunnen ook na zo n markttoets bezwaar maken bij de autoriteit als zij van mening zijn dat de markttoets niet goed uitgevoerd is. Daarnaast volgt uit een toets van het WSW of de corporatie deze niet-daeb werkzaamheden financieel wel aan kan. De markttoets is uitsluitend verreist voor woningcorporaties die hun daeb en niet-daeb activiteiten slechts administratief hebben gescheiden. Die toets is niet noodzakelijk voor woningcorporaties die hebben gekozen voor een juridische splitsing want hierbij brengt de woningcorporatie de niet-daeb activisten in een separate juridische entiteit (de woningvennootschap) die zelfstandig financierbaar is. Verder is de markttoets ook niet verplicht voor de op de eigen grond, op verzoek van de gemeente, gebouwde niet-daeb nieuwbouwwoningen. 8 Woningcorporaties met minder dan 30 miljoen omzet (ongeveer 5000 woningen), minder dan 5% aan commercieel vastgoed, én een minimale investering in commercieel vastgoed (minder dan 10% per jaar), hoeven commercieel en sociaal vermogen niet te scheiden. Versterking rol huurders In de Wet op Overleg Huurders Verhuurders (Overlegwet) zijn een aantal rechten van huurdersorganisaties vastgelegd, te weten het recht op informatie, overleg en advies en voor een enkel geval het instemmingsrecht. In de Woningwet komen deze rechten als volgt terug. 1. Het recht van informatie Inzage stukken woningcorporaties Woningcorporaties moeten jaarlijks (vóór 1 juli) aan de huurdersorganisaties de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening van de accountant doen toekomen. Hoewel dit nu al de praktijk van alle dag is, dat de woningcorporaties deze stukken beschikbaar stellen aan in ieder geval de huurdersorganisatie op instellingsniveau maar dit was nog niet geregeld in de Overlegwet. Er verandert dus weinig aan de bestaande praktijk, maar dit recht van de huurdersorganisaties krijgt grondslag in de Woningwet. 9 7 Herzieningswet: art. 44c; Besluit BITV 2015: art. 39 t/m 43, 64 8 Herzieningswet: art. 45, 47, 48a tot en met 50c; Besluit BITV 2015: art. 59 t/m 84 9 Herzieningswet: art. 35, 36 en 38; Besluit BITV 2015: art. 14, 28, 29 en 31. 2
Volwaardige partij bij prestatieafspraken Huurdersorganisaties worden volwaardig partij bij het maken van prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties. Dat houdt in dat woningcorporatie hen ook tijdig dient te informeren over de voornemens in volkshuisvestelijke werkzaamheden in de betreffende gemeente. 10 2. Het recht van overleg bij het maken van de prestatieafspraken dient de woningcorporatie ook met de huurdersorganisaties te overleggen; bij verzoek tot fusie; 11 (maar ook instemming, zie hieronder) bij het opstellen van sloop- en klachten regelement; 12 bij het voornemen voor een administratieve scheiding of een juridische splitsing. 13 3. Het recht van advies bij een voorgenomen administratieve scheiding of juridische splitsing. De procedure is dezelfde als in de Overlegwet. Huurdersorganisaties kunnen bij het niet eens zijn met een juridische splitsing dit aan de rechter voorleggen. Het adviesrecht blijft voor het overige beperkt tot de onderwerpen die in de Overlegwet zijn genoemd. 14 4. Het recht van instemming Huurdersorganisaties krijgen instemmingsrecht bij het aangaan van fusies (behalve bij acute financiële noodzaak) en verbindingen/samenwerkingsverbanden. De administratieve scheiding of juridische splitsing heeft namelijk gevolgen voor het opstellen en inrichten van de jaarrekening en het jaarverslag. Corporaties zijn ook verplicht het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. In de toelichting op Besluit BITV is de marktwaarde nader gedefinieerd. 10 Herzieningswet: art. 42 tot en met 44b; Besluit BITV 2015: art. 36 tot en met 38 11 Herzieningswet: art. 53; Besluit BITV 2015: art. 85 t/m 94 12 Herzieningswet: art. 55b; Besluit BITV 2015: art. 102 13 Herzieningswet: art. 45, 47, 48a tot en met 50c; Besluit BITV 2015: art. 69 en 80 14 BITV 2015: art. 68 en 79-3-
Gevolgen woningcorporaties De implementatie van de wet door de corporatie ziet er als volgt uit: Bron: Finance Ideas Overgangsregeling De wet kent wel een Overgangsregeling. 15 Deze houdt in dat alle lopende projecten waarmee de woningcorporatie vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Herzieningswet een aanvang heeft gemaakt en die voordat de wet in werking trad, ook waren toegestaan, onder de overgangsregeling vallen. Hierbij wordt natuurlijk wel gekeken naar de voorbereidingswerkzaamheden en de hieraan verbonden hoge kosten. Over het algemeen mag er vanuit worden gegaan dat wanneer aanpassing financiële schade voor de woningcorporaties tot gevolg zou hebben, die aanpassing niet nodig wordt geacht. Wijziging Overlegwet Tot slot is het belangrijk dat huurders gebruik kunnen maken van al deze rechten. Met hun versterkte positie krijgen huurders meer verantwoordelijkheid. Hiervoor wordt de Overlegwet gewijzigd waarbij de bevoegdheden voor het betrekken van deskundigen bij informatie/overleg/advies en deelnemen aan scholings- en vormingsactiviteiten (maximaal 3 dagen per jaar) de daaraan verbonden kosten te betalen door de woningcorporaties - expliciet zijn verruimd. 16 15 Herzieningswet: hfd. 2 Overgangsbepalingen in verband met de wijziging van de Woningwet 16 Herzieningswet: hfd. 3, Wijziging andere wetten 4
Mogelijke acties 1. Vragen aan Eigen Haard: a. Heeft Eigen Haard al beeld van de nieuwe ondernemingsstrategie? b. Hoe gaat Eigen Haard hierbij om met de scheiding daeb en niet-daeb; c. Wat betekent de scheiding voor het overleg met Alert als overkoepelende organisaties? Bij prestatieafspraken krijgen huurdersorganisaties een nieuwe positie. In Amsterdam wordt hierover onderhandeld door de Huurdersvereniging Amsterdam (Bouwen aan de Stad III) maar in andere gemeenten kan Alert de lokale huurdersverenigingen ondersteunen door bijv. thema- en informatiebijeenkomsten te organiseren, scholingsmogelijkheden aan te bieden etc. 2. Heeft deze nieuwe vorm van samenwerken gevolgen voor de Samenwerkingsovereenkomst en moet deze dan worden herbeoordeeld? Monika Gogna, april 2015 (bijgewerkt mei 2015) -5-