Werkbespreking bouwkundig splitsen 2 oktober 2017 Versie
Welkomstwoord en bestuurlijke context Joris Wijsmuller Wethouder Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur 2 2 oktober 2017 Versie
Stedelijke context: Het belang van een flexibele woningvoorraad Dr. Vincent Smit Lector grootstedelijke ontwikkeling verbonden aan de Haagse Hogeschool 3 2 oktober 2017 Versie
Feiten en cijfers Karoline Poorter Beleidsmedewerker afdeling Wonen 4 2 oktober 2017 Versie
Inhoud presentatie Terminologie Huidige regels Handhaving Cijfers Voorgesteld beleid in de woonvisie Raakvlakken bouwkundig splitsen en kamerbewoning 5 2 oktober 2017 Versie
Bouwkundig splitsen = verbouwen van één woning tot twee of meer woningen Er ontstaan nieuwe, zelfstandige woningen met eigen voorzieningen, eigen huisnummer en eigen voordeur Proces Omgevingsvergunning activiteit bouwen nodig (toets bouwbesluit en bestemmingsplan) Woningvormingsvergunning nodig (alleen in kwetsbare gebieden) Eén zelfstandige woning t.b.v. bewoning door één huishouden Meerdere zelfstandige woningen t.b.v. bewoning door meerdere huishoudens 6 2 oktober 2017 Versie
Woningsplitsing (kadastraal splitsen) = splitsen van het zakelijke recht op een gebouw in appartementsrechten Is juridisch, er ontstaan geen nieuwe woningen Proces Splitsingsvergunning nodig 7 2 oktober 2017 Versie
Kamerbewoning = omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten Gedeelde voorzieningen, geen eigen voordeur en geen eigen huisnummer Proces Omzettingsvergunning nodig bij meer dan 3 personen Eén zelfstandige woning t.b.v. bewoning door één huishouden Onzelfstandige bewoning t.b.v. kamerbewoning 8 2 oktober 2017 Versie
Huidig regels voor bouwkundig splitsen Regels in bestemmingsplannen Heel divers en niet in alle bestemmingsplannen. Kwetsbare gebieden: woningvormingsvergunning Nieuw te vormen woning heeft een woonoppervlakte >40 m2. Dakopbouwen: Eerste 10 jaar na verlening omgevingsvergunning is bouwkundig splitsen niet toegestaan. 9 2 oktober 2017 Versie
Handhaving onvergunde bouwkundige splitsingen < 1 april 2007: Geformaliseerd, mits geen gebreken veiligheid 1 april 2007-1 januari 2017: huidige wet- en regelgeving, ontheffing recente aanscherpingen 1 januari 2017: geldende wet- en regelgeving en beleidskaders 10 2 oktober 2017 Versie
Cijfers door de jaren Jaar Legalisaties Regulier Totaal Percentage legalisatie 2012 5 29 34 15% 2013 9 77 86 10% 2014 31 62 93 33% 2015 60 108 168 36% 2016 80 94 174 46% 2017 (1e helft) 35 42 77 45% Totaal 2012-2017 (1e helft) 220 412 632 35% Tabel 1: Aantallen bouwkundig gesplitste woningen Jaar Totaal 2012 109 2013 235 2014 222 2015 456 2016 453 Totaal 2012-2016 1475 Tabel 2: Na bouwkundige splitsing resulterende woningen woningen 11 2 oktober 2017 Versie
12 2 oktober 2017 Versie
13 2 oktober 2017 Versie
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2012-2017 Wijk nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie eindtotaal woningvoorraad aandeel bouwkundig 2017 gesplitste woningen Archipelbuurt 1 2 3 0 3 3.652 0,08% Belgisch Park 3 1 1 2 1 1 7 2 9 4.105 0,22% Benoordenhout 1 1 1 1 3 1 4 7.393 0,05% Bezuidenhout 2 2 2 3 1 1 7 4 11 9.251 0,12% Bomen- en Bloemenbuurt 2 2 1 4 1 0 1 8 3 11 7.694 0,14% Bouwlust/Vrederust 1 1 0 1 12.514 0,01% Centrum 8 5 8 1 5 3 7 2 2 3 35 9 44 12.365 0,36% Duinoord 1 3 1 6 1 3 2 13 4 17 4.035 0,42% Geuzen- en Statenkwartier 2 1 3 1 2 1 3 11 2 13 7.127 0,18% Groente- en Fruitmarkt 1 4 1 2 1 7 2 9 1.683 0,53% Haagse Bos 1 3 4 0 4 433 0,92% Laakkwartier en Spoorwijk 3 11 1 7 2 18 5 10 14 3 3 49 28 77 19.026 0,40% Leyenburg 2 1 1 1 2 3 2 9 3 12 7.584 0,16% Loosduinen 1 1 0 1 8.664 0,01% Moerwijk 2 1 1 4 0 4 10.353 0,04% Morgenstond 1 1 0 1 9.805 0,01% Regentessekwartier 2 5 4 11 7 9 10 11 13 2 2 40 36 76 7.010 1,08% Rustenburg en Oostbroek 1 5 1 4 1 2 3 1 1 1 12 8 20 8.451 0,24% Scheveningen 1 3 1 2 3 5 4 6 2 17 10 27 10.058 0,27% Schildersbuurt 1 3 6 6 2 4 2 3 4 17 14 31 12.425 0,25% Stationsbuurt 3 11 2 9 1 11 3 2 10 2 38 16 54 6.685 0,81% Transvaalkwartier 6 1 2 13 4 7 7 5 7 32 20 52 6.103 0,85% Valkenboskwartier 2 13 1 7 4 14 12 16 14 4 7 56 38 94 9.529 0,99% Vruchtenbuurt 1 1 1 2 1 3 4.525 0,07% Waldeck 1 1 0 1 9.748 0,01% Wateringse Veld 1 1 0 1 7.612 0,01% Westbroekpark en Duttendel 1 1 0 1 1.123 0,09% Willemspark 1 2 1 4 0 4 1.152 0,35% Zeeheldenkwartier 1 5 1 9 2 11 10 2 4 1 1 28 19 47 6.638 0,71% Eindtotaal 29 5 77 9 62 31 108 60 94 80 42 35 412 220 632 14 2 oktober 2017 Versie
Voorgesteld beleid in woonvisie Bouwkundig splitsen staan we enkel toe wanneer: Nieuw gevormde woningen bestaan uit volledige bouwlaag/-lagen; De woonoppervlakte minimaal 40m 2 bedraagt; De parkeerdruk niet hoger is dan 90% of oplossing op eigen terrein 15 Nog uit te werken: Tegengaan bouwkundig splitsen van grote gezinswoningen vanuit belang behoud gezinnen in Den Haag; Tegengaan bouwkundig splitsen indien er sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu, gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of aantasting van het karakter van de wijk. 2 oktober 2017 Versie
Relatie bouwkundig splitsen en kamerbewoning Voorstel woonvisie: minimaal 40m 2 woonoppervlak volledige bouwlaag 30 m 2 35 m 2 35 m 2 Bouwkundig splitsen mag niet, want te weinig woonoppervlak Kamerbewoning mag wel: Kwetsbaar gebied: maximaal 3 personen per woning Buiten kwetsbaar gebied: >3 personen per woning omzettingsvergunning nodig 16 2 oktober 2017 Versie
Relatie bouwkundig splitsen en kamerbewoning Voorstel woonvisie: minimaal 40m 2 woonoppervlak volledige bouwlaag 70 m 2 80 m 2 80 m 2 Bouwkundig splitsen mag mits volledige bouwlaag Kamerbewoning mag: Kwetsbaar gebied: maximaal 3 personen per woning Buiten kwetsbaar gebied: >3 personen per woning omzettingsvergunning nodig 17 2 oktober 2017 Versie
Scenario s Rigo Research en Advies 18 2 oktober 2017 Versie
Bouwkundig splitsen in Den Haag Jan Scheele-Goedhart D e R u y t e r k a d e 1 1 2 C 1 0 1 1 A B A m s t e r d a m w w w. r i g o. n l
Inhoud Waarom bouwkundig splitsen? Cijfers afgelopen jaren Scenario s en effecten op de woningmarkt Bouwkundig splitsen en leefbaarheid
Belang bouwkundig splitsen Woonvisie: Sterke groei aantal inwoners Veel e e npersoonshuishoudens Inzet op (kleine) appartementen Jaarlijks netto bouwprogramma 2.000-2.500 woningen Vgl. nieuwbouwproductie afgelopen jaren: 1.100 woningen
Bouwkundig splitsen 2012-2017 Vooral dubbele bovenwoningen gesplitst Wijken met veel bouwkundige splitsing: Valkenboskwartier Regentessekwartier Laakkwartier / Spoorwijk 632 woningen bouwkundig gesplitst 1.521 nieuwe woningen = 889 woningen toegevoegd = ca. 16% van de nieuwbouw 2012-2017
Splitsing: oude en nieuwe woningen (inclusief legalisaties) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Totaal appartement 1 20 19 30 33 20 123 benedenwoning 2 3 2 7 14 4 32 bovenwoning 21 52 46 101 97 40 357 eengezinswoning 4 6 8 12 15 3 48 overig 6 5 18 18 15 10 72 Eindtotaal 34 86 93 168 174 77 632 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Totaal Nieuwe appartementen 62 200 173 342 334 142 1.253 Nieuw grondgebonden woningen 6 9 10 19 29 7 80 Nieuw overig 14 11 41 54 32 36 188 Totaal 82 220 224 415 395 185 1.521
Scenario s bouwkundig splitsen Scenario s: Niet bedoeld als keuzemenu Wel: inzicht effect draaien aan knoppen Doel: transparante, werkbare en efficiënte regels Typen criteria: Woninggrootte Woningtype Woonomgeving
Opbouw scenario s Alle scenario s: alleen gehele bouwlagen Oppervlakte: minimaal 40/60/80 m2 Type: ggb, eg, mg, luxe, mg+luxe Parkeerdruk: maximaal 90% (Leefbaarheid: later in presentatie)
met parkeerdruk 45 scenario s: te splitsen woningen minimaal 40 m2 minimaal 60 m2 minimaal 80 m2 geen verdere voorwaarden alleen grondgebonden woningen alleen eengezinswoningen geen grondgebonden woningen alleen luxe eengezinswoningen luxe eg + niet-grondgebonden 68.400 woningen 26.500 woningen 9.300 woningen 51.900 woningen 20.800 woningen 8.300 woningen 48.700 woningen 19.800 woningen 8.000 woningen 16.500 woningen 5.700 woningen 1.000 woningen 15.700 woningen 13.400 woningen 6.800 woningen 32.200 woningen 19.100 woningen 7.900 woningen geen verdere voorwaarden 48.100 woningen 17.500 woningen 6.100 woningen alleen grondgebonden woningen 36.900 woningen 14.000 woningen 5.600 woningen alleen eengezinswoningen 35.100 woningen 13.500 woningen 5.400 woningen geen grondgebonden woningen 11.200 woningen 3.400 woningen 600 woningen alleen luxe eengezinswoningen 10.500 woningen 9.000 woningen 4.700 woningen luxe eg + niet-grondgebonden 21.600 woningen 12.400 woningen 5.300 woningen achterstandsscore minimaal categorie 3 38.900 woningen 16.200 woningen 5.800 woningen achterstandsscore minimaal categorie 2 46.500 woningen 17.300 woningen 6.100 woningen achterstandsscore verbeterd 2015 -> 2016 21.600 woningen 8.400 woningen 3.100 woningen
Voorbeeld: 60 m2, geen eisen type
Voorbeeld: 80 m2, geen eisen type
Voorbeeld: 40 m2, parkeerdruk
En dan? Hoeveel wordt er gesplitst? 2012 2017: veel bouwkundige splitsing tot kleine woningen Wat als minimaal 40 m2 en volledige bouwlaag, + evt andere regels? De markt wijkt uit naar andere woningtypen Minder bouwkundige splitsing Veronderstelling in scenario s: soort gesplitste woningen blijft ongeveer gelijk
Onttrekkingen door splitsing 140 luxe eengezinswoningen 120 overige eengezinswoningen 100 80 40 m2 60 m2 grondgebonden meergezinswoningen overige meergezinswoningen 60 80 m2 40 20 0
Toevoegingen door splitsing 350 grondgebonden woningen 300 250 40 m2 60 m2 niet-grondgebonden woningen 200 80 m2 150 100 50 0
Van splitsingen naar woningmarkt Inschatting op basis wie woont waar? Bron: WoON 2015 (2.100 respondenten) alle woningen luxe grondgebonden woning overige eengezinswonin g grondgebonden meergezinswoni ng overige meergezinswoni ng eenpersoonshuishouden 7% 13% 36% 42% paar zonder kinderen 48% 36% 31% 32% gezin met kinderen 45% 51% 33% 26% >80 m2 luxe grondgebonden woning overige eengezinswoning grondgebonden meergezinswoning overige meergezinswoning eenpersoonshuishouden 13% 17% 38% 46% paar zonder kinderen 47% 35% 29% 32% gezin met kinderen 41% 48% 32% 23%
Effecten op de woningmarkt 200 180 160 140 120 100 80 40 m2 60 m2 eenpersoonshuishoudens paren zonder kinderen gezinnen met kinderen 80 m2 60 40 20 0 40 m2 60 m2 80 m2
Splitsing en leefbaarheid Leefbaarheid: waardering van bewoners voor hun woonomgeving Leefbaarheid hangt samen met splitsing Kleinere woningen Hogere woningdichtheid Andere bewoners Leefbaarheid en bezwaren bewoners Hoe leefbaarheid betrekken?
Hoe leefbaarheid beoordelen? Optie 1: op basis van generieke data Bijvoorbeeld: gemeentelijk leefbaarheidsonderzoek, leefbaarometer, etc. Niet overal is informatie over: fietsparkeren, geluidsoverlast tussen woningen, etc. Optie 2: op basis van een leefbaarheidstoets per geval (=Utrecht-optie)
Achterstandsscore Den Haag In 1995 opgesteld t.b.v. budgetverdeling tussen buurten, jaarlijks geactualiseerd Vijf criteria: aandeel etnische culturele groepen gemiddeld persoonlijk inkomen aandeel langdurig werklozen gemiddelde WOZ-waarde woningen aandeel verhuizingen in de laatste 3 jaar
Achterstandsscores 2016
Voorbeeld: 40 m2, parkeerdruk
Voorbeeld: met achterstand < kl. 3
Slotopmerkingen Minimale grootte 40 m2 beperkt bouwkundige splitsing vermoedelijk sterk Onzekerheid: wijkt men uit naar andere woningtypen? Effect op gezinnen is beperkt Wel: minder ruimte per gezin -> Kleinere gezinnen? Lagere inkomensgroepen?
Uitwerking beleid Ludo Steenmetser Directeur DSO BS&W 42 2 oktober 2017 Versie
Uit te werken regels Beleidsvoorstel woonvisie (minimaal 40m 2, volledige bouwlaag, 90% parkeereis) Leefbaarheidstoets volgens achterstandsscore Geen algeheel verbod op bouwkundig splitsen eengezinswoningen 43 2 oktober 2017 Versie
Implementatie beleid In één keer via aanpassing Huisvestingsverordening Bestemmingsplannen 44 2 oktober 2017 Versie
Pauze 45 2 oktober 2017 Versie
Vragen 46 2 oktober 2017 Versie