JAARVERSLAG HUURTEAM 2016

JAARVERSLAG HUURTEAM 2016

Jaarverslag 2016 Huurteam Sinds 2004 is er in Den Haag een Huurteam. Het is een onderdeel van Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheidsprojecten en wordt gefinancierd door Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Het Huurteam bestaat uit 4,2 medewerkers; 3 buitendienst medewerkers, 1 binnendienst medewerker. Daarnaast is er een leidinggevende voor 0,2 FTE. In 2016 is er een wisseling van de wacht geweest. De binnendienstmedewerker heeft eerst gebruik gemaakt van het generatiepact. Dit is opgevangen door een oud medewerker van het Huur team en toen de medewerker met pensioen ging is de vacature intern ingevuld. Het Huurteam in Den Haag is er ter bescherming van de huurder, waar het gaat om de huurprijs, servicekosten, splitsing all-in prijs en achterstallig onderhoud. Bij verhuizing naar een particuliere huurwoning binnen de Gemeente Den Haag wordt de nieuwe huurder door de Gemeente Den Haag aangeschreven en krijgt een kaart waarop informatie over het Huurteam staat. Huurders kunnen contact opnemen met het huurteam voor vragen over de huur, onderhoud en mogelijke stappen die genomen kunnen worden. In totaal zijn er in 2016 12.191 adressen benaderd door het huurteam, zie ook figuur 1. Dit is een stijging van ruim 12,5% ten opzichte van 2015. In dit jaarverslag is te lezen hoeveel adressen zijn benaderd door het Huurteam, het aantal opnames, welke type woningen, aantal gestarte procedures en de resultaten daarvan. De werkzaamheden van het huurteam zijn nauwkeurig gemonitord, wat het mogelijk maakt om dit verslag bondig vorm te geven aan de hand van cijfers, grafieken en diagrammen. Benadering door huurteam 1256 10% 1631 13% 2994 25% 445 4% 493 4% 1551 13% 1723 14% 2098 17% Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout Leidschenveen-Ypenburg Figuur 1: In 2016 zijn er door het Huurteam 12.191 adressen benaderd.

1. Opnames door het huurteam Het huurteam heeft in 2016 ruim 12.000 adressen benaderd. Dit aantal benaderde huurders is daarmee met 12,5% gestegen ten opzichte van 2015. Het totaal aantal opnames is daarentegen gezakt van 500 naar 448, zie ook onderstaande figuur. Van deze adressen zijn vragen gekomen over onderhoud of hoogte van de huur. Afhankelijk van de vraag wordt er een huisbezoek gepland waar de woning wordt opgemeten en/of wordt gekeken naar het onderhoud. 700 600 500 400 300 200 100 0 Aantal opnames Figuur 2: In 2016 heeft het Huurteam 448 opnames verricht. Van deze opnames was er bij 75 woningen sprake van sociale huur. De overige 83% betroffen particuliere woningen. Als blijkt dat de huur te hoog is wordt er in beginsel contact opgenomen met de verhuurder om te bekijken of de huur naar beneden kan worden bijgesteld. Dit gebeurt in principe schriftelijk. Vaak neemt de verhuurder contact op met het Huurteam, na dit contact wordt vaak de huur al naar beneden bijgesteld. Mocht de verhuurder de huur niet willen bijstellen, wordt door het Huurteam namens de huurder de toetsingsprocedure bij de Huurcommissie gestart. Bij het al dan niet op starten van deze procedure wordt er gekeken of de huurder zelfredzaamheid is. De toetsingsprocedure bij de Huurcommissie kan voor alle huren binnen 6 maanden na ingang van de huurovereenkomst worden opgestart. Na 6 maanden kan enkel een huurverlagingsprocedure worden opgestart voor een woning met een prijs onder de liberalisatiegrens, op dit moment 710,68 (kale) huur per maand. In 2016 zijn 141 dubbele opnames gedaan. Bij een dubbele opname wordt om te beginnen naar de huurprijs gekeken en naar een of meer van de volgende zaken; het onderhoud, de servicekosten en all-in prijs. Als we de dubbele opnames meerekenen zijn er dus in totaal 589 opnames gedaan.

Een casus ter ondersteuning van de cijfers Toetsingsprocedure met onderhoudsklachten Huurder huurt een woning vanaf 1 juni 2016 in het centrum. De huur bedraagt 700,00 per maand. Huurder is via aanschrijving bij het Huurteam gekomen. Het Huurteam heeft een woningopname gedaan. Uit de puntenberekening gebaseerd op het woonwaarderingsstelsel blijkt dat de maximaal toegestane huur moet zijn 497,86. Dit betekent dat huurder 202,14 teveel heeft betaald vanaf 1 juni 2016. Vanwege ernstige gebreken in de woning wordt de huurprijs per 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd naar 99,57 per maand. In de uitspraak van de huurcommissie is een opsomming van de onderhoud gebreken vermeld. De verhuurder was niet bereid om te bemiddelen over de huurprijs en ook niet om de ernstige klachten te verhelpen. Dit heeft uiteindelijke geleid tot een procedure bij de huurcommissie. In de uitspraak van de huurcommissie van 20 januari 2017 staat dat een huurprijs van 497,86 redelijk is per 1 juni 2016. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juni 2016 tijdelijk verlaagd naar 99,57 per maand. Huurder heeft recht op een fikse terugvordering. Zodra de verhuurder de gebreken heeft verholpen gaat de huur naar de max redelijk prijs van 497,86. De verhuurder is na de uitspraak huurcommissie in actie gekomen om de gebreken te verhelpen. Huurder is nu tevreden en betaalt nu de max redelijke huurprijs. De terugvorderingsbrief die is opgesteld door het Huur team heeft ervoor gezorgd dat de verhuurder de gehele terugvordering heeft betaald aan de huurder. De zaak is tot een goed einde gekomen en gesloten.

2. Typering woningen Van het totale aantal van 448 woningen is er een onderverdeling te maken naar eigendom situatie, welke in figuur 3 is weergegeven. Er zijn in totaal 75 woningen van woningbouwverenigingen opgenomen en 373 opgenomen woningen zijn van particuliere verhuurders. Het grootste deel van de woningen die is opgenomen door het Huurteam, namelijk 371, betreft zelfstandige woningen. Daarnaast zijn er 77 onzelfstandige woningen opgenomen. Deze aantallen zijn af te lezen in figuur 4. Figuur 3. Opnames naar eigendomssituatie. Figuur 4. Opnames naar zelfstandige of onzelfstandige woningen.

3. Opnameresultaten en gestarte procedures In 2016 zijn de meeste huisopnames gedaan in het Centrum, namelijk 143 opnames, gevolgd door Segbroek met 105 opnames. Samen zijn deze twee stadsdelen goed voor meer dan 50% van het totale aantal opnames, zie ook onderstaande figuur. Figuur 5. Van de 448 opnames was ruim 91% niet conform en bijna 9% conform. Van de 409 opnames die niet conform waren ging het in 114 gevallen om de puntentelling. Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Het puntensysteem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel. Elk onderdeel van de woning, zoals oppervlakte en sanitair, krijgt punten. Bij elkaar opgeteld leveren de punten een maximale huurprijs op. Zolang de huur onder liberalisatiegrens blijft kan ook na 6 maanden de huurprijs nog worden getoetst. In onderstaande figuur zijn de redenen opgesomd waarom opnames niet conform waren. Onderhoud klachten lijst C en punten en onderhoud lijst C scoren hoog. Hiernaast zijn er 58 gevallen waar het ging om de toetsingsprocedure, het toetsen van de aanvangshuur. De laatste voorname reden voor een niet conforme opnames is all-in huur. Een all-in huurprijs is een ongewenste situatie bijvoorbeeld omdat de huurder niet kan controleren of de jaarlijkse huurverhoging correct of de jaarafrekening voor de servicekosten en nutsvoorzieningen terecht is. Figuur 6. Top 3 bij niet conform : de puntentelling, onderhoud klachten lijst C en de toetsingsprocedure.

Nadat een opname is gedaan en indien die niet conform is wordt een brief voor de verhuurder opgesteld. In veel gevallen wordt er daarna in overleg gezocht naar een oplossing. Pas als er geen oplossing wordt gevonden kan er een procedure gestart bij de huurcommissie. 4. Procedures inzake huurprijzen Bij de gestarte procedures wordt er gekeken naar de huidige kale huur, in relatie met de toegestane redelijke huur. In onderstaande tabellen wordt weergegeven welke bedragen dit zijn en welke verschillen er zijn gesignaleerd tussen de huidige huur van de betreffende huurders en de redelijke huur. Het merendeel van die huren zit tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens. In tweederde (68%) van de gevallen is de gevraagde huur meer dan 100% van de maximaal redelijke huur. Figuur 7. De gevraagde huurprijs van adressen waar opnames zijn gedaan in 2016. Als toelichting op bovenstaande tabel; er wordt dus in 238 gevallen meer dan de dubbele huur gevraagd dan de maximaal redelijke huur. Een hoge huur vragen mag en als de huur boven de liberalisatiegrens komt (in 2016 was dit 710,68 per maand) moet de huurder binnen 6 maanden vragen om een huurverlaging anders wordt de woning geliberaliseerd. In totaal zijn er 83 procedures gestart in 2016, zie ook onderstaande. In het volgende onderdeel staat beschreven wat de resultaten zijn van de afgeronde procedures. Figuur 8. In 2016 zijn 83 procedures gestart bij de Huurcommissie.

5. Afgeronde procedures De afgeronde procedures in 2016 bij de Huurcommissie zijn weergegeven in onderstaand figuur. Dit zijn de resultaten die in 2016 zijn geboekt, hier vallen niet alle opgestarte procedures uit 2016 onder. Een deel zal als resultaat van 2017 worden opgenomen. Figuur 9. Het nettoresultaat is dat er 44 procedures zijn afgerond, waarbij in bijna 90% van de gevallen een nieuwe (tijdelijke) huurprijs is ingesteld. Voor de huurders waar de procedure tot een tijdelijke huurverlaging heeft geresulteerd leidt dit tot een gemiddelde verlaging van bijna 300 euro. De huurder met een nieuwe huurprijs betalen gemiddeld 170 euro minder. Figuur 10. Van de afgeronde procedures waarvan in 2016 uitspraak is gedaan is in 29 gevallen een nieuwe lagere huurprijs en in 10 gevallen een tijdelijke huurverlaging gerealiseerd.

Rendement van de procedures bij de Huurcommissie Waar de nieuwe huurprijs de totale huurverlaging naar een periode van 5 jaar wordt omgerekend en voor de tijdelijke huurverlaging naar een termijn van 6 maanden. Bij een gemiddelde bewoning in de particuliere sector van gemiddeld 5 jaar (bron: Vastgoed Belang) is het rendement 265.394 (4.423,24 x 12 maanden x 5 jaar) wat betreft de nieuwe huurprijs. Wat betreft de tijdelijke huurverlaging van gemiddeld 6 maanden is het rendement 1.777,93 x 6 maanden = 10.667,58. We zouden dan in totaal kunnen spreken van een rendement van 276.061. Figuur 11. Het totaal resultaat van de afgeronde procedures waarvan in 2016 uitspraak is gedaan. Dit zijn enkel de cijfers van de procedures van de procedures van de huurcommissie. Van de zaken die voor de gang van de huurcommissie worden geschikt hebben wij geen cijfers. Het werkelijke rendement is dan ook veel hoger. Voor 2017 willen wij door het nabellen van huurders nagaan wat het rendement is van de zaken die worden geschikt voor de gang naar de huurcommissie. Trend 2004 t/m 2016 Wanneer de cijfers sinds 2004, het jaar dat het Huurteam is gestart, worden vergeleken met de cijfers van de jaren die daarop volgden kunnen er enkele conclusies worden getrokken: - het huurteam heeft ruim 12.000 adressen actief benaderd, een stijging van 12,5% ten opzichte van 2015. - het totaal aantal opnames is dit jaar iets teruggelopen naar 448, ten opzichte van 500 in 2015. - van de afgeronde procedures heeft de inzet van het huurteam ertoe geleidt dat 90% van de huurders een (tijdelijke) huurverlaging heeft gekregen, met een totale waarde 276.061,- Figuur 12. Trenddiagram 2004-2015.

Wat gebeurde er verder in 2016? Het Huurteam is 8 keer mee geweest bij een integrale handhavingsactie met de pandbrigade. Vanaf 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt van kracht. Belangrijke wijziging voor huurders is dat de verhuurder kan kiezen voor een huurcontract voor bepaalde tijd. Dit zorgt voor een verslechtering van de positie van de huurder. Van de wijzigingen huurrecht en jurisprudentie heeft het Huur team scholing gekregen. In 2016 is er met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Huurteams uit heel Nederland overleg geweest. Het Ministerie wil huurders in het hele land goed voorlichten over hun rechten. Door de Huurcommissie wordt Den Haag als goed voorbeeld gezien hoe een gemeente zijn Huurteam kan inrichten. Voor het jaarverslag 2016 van de Huurcommissie is het hoofd van het Huurteam geïnterviewd. In 2016 is er voorlichting gegeven aan collega s van verschillende afdelingen en aan een aantal externen. Voor zover het jaarverslag 2016 van het Huurteam. 22 augustus 2017