Erftransformatie Oostendorperstraatweg 22A Oostendorp Gemeente Elburg Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2011
Erftransformatie Oostendorperstraatweg 22A Oostendorp Gemeente Elburg COLOFON In opdracht van Gemeente Elburg Initiatiefnemers: familie van Ginkel Architect: Van Ruth bv Definitief advies 14 februari 2011 Gelders Genootschap Ervenconsulent Christel Steentjes 026-442 17 42 Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2011
SITUATIE De familie van Ginkel woont aan de Oostendorperstraatweg 22a. Het is een agrarisch bedrijf met intensieve veehouderij. De familie van Ginkel wil gebruik maken van de regeling functieverandering van de gemeente Elburg. De familie is voornemens ca. 1300 m2 aan schuren te slopen en de functie te wijzigen naar werken, namelijk kleinschalige welness. Daarvoor wordt nieuw gebouwd op de plek van de schuren. De gemeente Elburg wil dat verandering van erven bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Daarom heeft zij de ervenconsulent van het Gelders Genootschap gevraagd om advies te geven over de erftransformatie van de Oostendorperstraatweg 22a in Oostendorp. Dit advies geeft uitgangspunten en randvoorwaarden voor het ruimtelijk ontwerp van het erf en de bebouwing. Het vormt een kader bij de welstandsadvisering en de vergunningverlening door het gemeentebestuur. Het advies is opgesteld in overleg met de gemeente Elburg en de initiatiefnemer. De vraag is hoe met functieverandering de ruimtelijke kwaliteit en het landschap ter plekke versterkt kunnen worden. De functieverandering levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. Onder andere doordat er 50% minder bebouwing terugkomt, het nieuwe erf een ensemble vormt en het landschap versterkt wordt. In de voorwaarden voor werken wordt uitgegaan van hergebruik van gebouwen en slechts ondervoorwaarden, beperkte vervangende nieuwbouw. Het zegt niets over het aantal gebouwen. Voor wonen bepaalt het gemeentelijke beleid dat er maximaal twee woongebouwen zijn toegestaan. Bij een woning is volgens bestemmingsplan een berging/bijgebouw toegestaan. In dit advies is daarom uitgegaan van maximaal twee grotere gebouwen met een beperkt aantal bijgebouwen. Verder is het bestemmingsplan en welstandbeleid van toepassing. De locatie ligt in het nationaal en waardevol landschap van de Hoge Veluwe en in de zoekzone landschappelijke versterking. Relevant beleid In het besluit van 8 juni 2010 heeft het college besloten voor deze locatie af te wijken van het gemeentelijk VAB-beleid. Omdat wanneer grootschalige bedrijfsgebouwen plaats maken voor kleinschalige in het landschap passende gebouwen en functies, en er aantoonbare kwaliteitswinst wordt gehaald er maatwerk mogelijk is. Voor de locatie van dhr. van Ginkel wordt aangesloten op het beleid voor functieverandering naar wonen wat betreft het maximaal terug te bouwen oppervlak, zijnde maximaal 50% van het te slopen oppervlak. Voor het overige gelden de voorwaarden voor functieverandering naar werken zoals gesteld in de regionale Streekplanuitwerking. De belangrijkste voorwaarden zijn: Het realiseren van een tweede (bedrijfs)woning is niet toegestaan. Er moet 50 m afstand worden gehouden van het agrarisch bedrijf aan de Oostendorperstraatweg 22. Nieuwe bebouwing en parkeren wordt op de bestaande bouwkavel gesitueerd. Bestaande situatie In rood de te slopen gebouwen, in oranje de bedrijfswoning. Gelders Genootschap 3
Kaart rond 1900 Kaart rond 2000 Het erf ligt in de hoek van de Oostendorperstraatweg en de Reesweg. In de omgeving en aan het erf staan mooie singels en houtwallen die horen bij de kleinschaligheid van de zandrug. 4 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden ERVENCONSULENT 2011
HUIDIGE KWALITEITEN Landschap De locatie ligt op een zandrug te midden van lager gelegen polders. Met name op de oude kaart is het contrast tussen de open polders met rechte structuren en de kleinschalige zandrug met grillige structuren goed te zien. Kenmerkend zijn de houtwallen en singels langs de kavelgrenzen en hoewel er veel zijn verdwenen is in de huidige situatie de zandrug nog steeds te herkennen in het landschap. Het contrast tussen de polder en de zandrug is een belangrijke kwaliteit. Rondom de locatie zijn nog houtwallen te vinden. De bebouwing in deze regio is ontstaan op de hoger gelegen plekken zoals de zandrug. De boerderijen staan van oorsprong aan de randen op de overgang van de hogere gronden en de lager gelegen natte weide gronden. Dit is met name nog goed te herkennen langs het Eekterweg in het verlengde van de Reesweg. De sfeer van deze weg kan inspiratie bieden voor het nieuwe erf. Erf en bebouwing De Oostendorperstraatweg 22a is een bedrijf dat daar in de jaren 70 is gestart. Het woonhuis staat aan de Oostendorperstraatweg. De grote varkenschuur strekt zich daar van weg en ligt evenwijdige aan de Reesweg. Aan het eind van deze schuur staat haaks erop nog een kleinere schuur en enkele hooibergen. Alle gebouwen hebben geen cultuurhistorische waarde. Bedrijfswoning De grote varkenschuur met berken Het erf is groen ingericht met veel erfbeplanting langs de schuren. Langs de Reesweg staat een mooie houtwal met opgaand groen. Omgeving met houtwallen Gelders Genootschap 5
NIEUWE KWALITEITEN Dhr. van Ginkel is al langer met de plannen bezig en heeft een architect in de hand genomen om de plannen uit te werken. Dhr. van Ginkel wil een traditioneel erf waar de verschillende functies van de welness een plek krijgen. Het gaat om een kleinschalige locatie. De gebouwen moeten de geschiedenis van de landbouw in de regio vertellen. Er liggen verschillende schetsen voor het erf van architectenbureau van Ruth. In deze paragraaf worden randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd voor het ruimtelijk ontwerp van het erf. Het geeft advies en richting voor de verdere uitwerking van de schetsontwerpen. Erven zijn te karakteriseren met een aantal principes. Eén hoofdoprit, gebouwen rond om een gezamenlijk erf, hiërarchie in de gebouwen waarbij er altijd één hoofdgebouw is. Het is belangrijk dat de gebouwen een ensemble vormen en dat het erf verbonden is met het landschap. Versterking van het landschap is een belangrijke voorwaarde voor maatwerk. Uitwerking binnen de onderstaande randvoorwaarden voldoet aan het beleid van de regio en gemeente. Belangrijk bij maatwerk is de landschapversterking en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Door een goede erfinrichting, reductie van bebouwing, versterking van het landschap met houtwallen en singels en een passende uitstraling van de gebouwen wordt daar aan voldaan. HOOFDPUNTEN Landschap - Het erf in groter geheel bekijken. Versterk het landschap door aan te sluiten op bestaande landschapstructuren door het versterken van bestaande singels en houtwallen en aanleg van nieuwe singels en houtwallen op kavel- en erfgrenzen. Deze benadrukken de kleinschaligheid van de zandrug en vergroten het contrast met de open polders. - Bestaande houtwallen (langs Reesweg en noordelijke erf grens) behouden. Met name de waardevolle eiken aan de Reesweg. - Gebruik streekeigenbeplanting. - Auto s staan uit het zicht. Erf - Het welnesserf krijgt een zelfstandige plek. Los van de bestaande bedrijfswoning omdat die niet de uitstraling heeft van een hoofdgebouw. Extra (bedrijfs)woning is niet toegestaan. - Het welnesserf wordt ontsloten via de Oostendorperstraatweg. - Zo min mogelijk erfverharding, gebruik halfverharding. - Bij de situering van de gebouwen moet rekening worden gehouden met de milieucirkel van 50 meter van de oostendorperstraatweg 22. - Op het welnesserf is er een hoofdgebouw met bijbehorende uitstraling en volume. Deze is gericht op de Reesweg en heeft een formele ontsluiting voor fietsers en wandelaars. - Gebouwen staan rondom een gezamenlijk erf binnen het bestaande bouwblok en vormen een ensemble. - Creëer privacy door voldoende dichte beplanting. Door beplanting wordt ook lichtuitstraling beperkt. Geen dominante afscherming zoals grote schuttingen. - Parkeren op het bouwblok uit het zicht, bijvoorbeeld tussen de bomen van de noordelijke houtwal. Hiervoor moet de houtwal worden verbreed. Een goede houtwal is minstens 5 meter, bij noorkeur breder. In verband met veiligheid voldoende afstand houden tot Oostendorperstraatweg. Uitwerking parkeren in overleg met verkeersdeskundige van de gemeente Elburg. Gebouwen - Maximaal twee grote gebouwen waarvan 1 hoofdgebouw, met enkele bijgebouwen. Het volume van de schaapskooi kan beperkt worden door het te verdiepen. - Gebruik traditionele boerenerf als inspiratiebron. Bijvoorbeeld de erven langs de Eekterweg. Het erf heeft een traditio neel silhouet. Op erfniveau is aan de gebouwen te zien welke functie de gebouwen hebben. - Gebouwen hebben traditionele vorm qua kap, silhouet en constructie maar kunnen een eigentijdse uitstraling hebben. - Gebouwen hebben een enkelvoudige hoofdvorm, maximaal een laag met zadeldak. Gebruik natuurlijke materialen en gedempte kleuren. - Hutten gaan op in het landschap door lage nokhoogte en materiaalgebruik 6 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden ERVENCONSULENT 2011
Deze schets is een mogelijke uitwerking van de hoofdpunten. Sluit aan op bestaande landschapstructuren in de vorm van singels en houtwallen die de verkaveling benadrukken. Door deze te versterken biedt het landschap een kader voor de activiteiten op het nieuwe erf. De hutten staan op het bouwblok en gaan op in het landschap. Gelders Genootschap 7
REFERENTIEBEELDEN Referentiebeelden De foto s op deze pagina s laten voorbeelden zien van gebouwen met een enkelvoudige hoofdvorm. Ze dienen als inspiratie en laten zien hoe binnen een traditionele vorm en met traditioneel materiaalgebruik een eigentijdse uitstraling kan worden bereikt. Traditioneel silhouet met moderne details. Traditioneel silhouet van een boerenerf. 8 Notitie van uitgangspunten en randvoorwaarden ERVENCONSULENT 2011
REFERENTIEBEELDEN Traditioneel silhouet en karakteristieke materialen met eigentijdse details. De kleinere foto s zijn voorbeelden van moderne mogelijke invulling van het traditionele silhouet. Gelders Genootschap 9
Gelders Genootschap Postbus 68 6800AB Arnhem T(026) 442 1742 ervenconsulent@geldersgenootschap.nl