[Bouwkundige Inspectie] [Boers Advies] [30 september 2013 ] [Boers Advies Bouwkundig Adviesbureau] [Kasteel 1] [0521-592910/06-55378080] [www.boersadvies.nl] [info@boersadvies.nl] [Bouwkundige inspectie van woning aan Voorbeeldstraat 1 te Nergenshuizen in verband met aankoop van de woning. Het doel van de bouwkundige inspectie is het verkrijgen van inzicht in met name de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van het pand door middel van een visuele inspectie. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar aanwezige zichtbare gebreken en tekortkomingen, evenals achterstallig onderhoud.]
Inhoudsopgave Algemene gegevens 3 Het bouwkundig rapport 4 Toelichting op de criteria 6 Verklaring van de weergave van de in het rapport opgenomen onderdelen 8 Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport 9 Bouwkundig rapport NHG 11 Bouwkundig rapport 17 1 Algemeen 17 2 Fundering, Kruipruimte en Kelder 18 3 Gevels 19 4 Daken 22 5 Vloeren en Plafonds 23 6 Binnenwanden, Kozijnen en Deuren 25 7 Trappen 26 8 Keuken, Toilet en Badkamer 27 9 Installaties 29 Pagina 2 van 31
Algemene gegevens Gegevens van de woning Adres: Voorbeeldstraat 1 Postcode/Plaats: 2222 AA Nergenshuizen Woningtype: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwjaar: 1972 Bouwaard: Bestaande bouw Datum Inspectie: 30 september 2013 Rapportnummer: 134000 Opdrachtgever Naam: == Adres: == Postcode/Plaats: == Telefoon: == E-mail: == Inspectiegegevens Soort inspectie: Bouwtechnische keuring met NHG t.b.v. aankoop woning Rapportnummer: 134000 Keuringsinstantie: Boers Advies Bouwkundig Adviesbureau Inspecteur: Ing. M. Boers Datum inspectie: 30 september 2013 Aanwezig bij inspectie: Mh. J. Opdrachtgever Aantal bouwlagen: 2 en een zolder Monument: Nee Tekeningen/of bestek: Nee Pagina 3 van 31
Het bouwkundig rapport Het doel van de bouwkundige keuring Het doel van de bouwkundige keuring is het verkrijgen van inzicht in met name de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van het pand door middel van een visuele inspectie. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar aanwezige zichtbare gebreken en tekortkomingen, evenals achterstallig onderhoud. Er worden geen vaste afwerkingen verwijderd, noch metingen uitgevoerd, noch berekeningen gemaakt. De bouwkundige keuring is een momentopname. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is Boers Advies niet aansprakelijk. Ingewonnen informatie valt buiten de verantwoordelijkheid van Boers Advies. Als bedrijf dient Boers Advies zich te houden aan de vigerende ARBO wetgeving. Inspectie kan alleen plaats vinden indien het gebruik van hulpmiddelen zonder risico's kan worden ingezet. Hierdoor kan het voorkomen dat bepaalde onderdelen niet mogen worden gecontroleerd omdat bij inspectie een gevaarlijke situatie ontstaat. Van de niet te inspecteren onderdelen wordt wel een indicatie afgegeven waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Bij twijfel wordt geadviseerd om een aanvullend onderzoek uit te voeren. Alle daken, goten e.d. worden indien mogelijk en noodzakelijk met behulp van een ladder geïnspecteerd. Ruimten tussen vloeren, plafonds en achter wanden en knieschotten, voor zover aanwezig en voor zover dit zonder gereedschap, breek- en sloopwerk en zonder het verplaatsen van inventaris, worden visueel geïnspecteerd in de directe omgeving van een toegangsluik, indien aanwezig en redelijkerwijs bereikbaar. Daar waar een onderdeel niet visueel kan worden geïnspecteerd en desondanks twijfel is ontstaan over de staat waarin het zich verkeert, wordt geadviseerd om aanvullend specialistisch onderzoek uit te laten voeren. De maakt hiervan melding in het rapport. Op een tekortkoming of gebrek dat tijdens een visuele inspectie niet kan worden waargenomen of had kunnen worden waargenomen door belemmerende factoren, zoals jaargetijden, weersomstandigheden, bereikbaarheid huisraad, afwerking en dergelijke, wordt geen garantie gegeven. De zal in het rapport daarvan zo mogelijk melding maken. Inspectie van elektra- en gasinstallatie, aanwezige leidingen, overige installaties, fundering, riolering, asbest, zwam, houtworm of overige ongedierte zijn geen onderdeel van een bouwtechnische keuring. Wanneer in dit rapport toch opmerkingen of bevindingen over deze onderdelen zijn opgenomen betekend dit geenszins dat er een volledige inspectie heeft plaatsgevonden, maar is dit gebaseerd op visuele waarneming tijdens het bouwkundig onderzoek. Niet zichtbare en/of door eigenaar/verkoper niet benoemde onderdelen en risicofactoren vallen buiten de verantwoordelijkheid van Boers Advies. Bij de inspectie wordt niet getoetst op het voldoen aan het huidige bouwbesluit of de NEN normen. Daar waar de dit van belang acht wordt er wel verwezen naar relevante normen. Pagina 4 van 31
Het bouwkundig rapport Onafhankelijkheid en objectiviteit Boers Advies garandeert objectiviteit en volledige onafhankelijkheid bij het door haar uitgevoerde onderzoek, en verklaart geen enkele commerciële binding te hebben met aannemers, makelaars of welke tussenpersoon dan ook, die de resultaten van het onderzoek zouden kunnen beïnvloeden. Verklaring en aansprakelijkheid De gegevens en beoordelingen welke in deze rapportage zijn opgenomen, zijn door Boers Advies naar beste kennis en weten onderzocht en zo getrouw mogelijk weergegeven. Boers Advies is evenwel nimmer aansprakelijk voor een onjuiste en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van, door haar in het kader van een opdracht, gemaakte fouten. Behoudens opzet of daarmee gelijk te stellen grove schuld. Bij schade door opzet of grove schuld dient dit schriftelijk en wel binnen maximaal 6 maanden na rapportagedatum te worden aangetoond. Deze rapportage heeft een geldigheid van 6 maanden na inspectiedatum. Elke en alle overige aansprakelijkheidsstellingen en/of schadeclaims worden door Boers Advies nadrukkelijk van de hand gewezen. Pagina 5 van 31
Toelichting op de criteria Om de inhoud van deze rapportage op de juiste manier te kunnen lezen en interpreteren is het van belang dat u onderstaande leeswijzer zorgvuldig doorneemt. Hoofdgroepen De inhoud van de inspectie wordt samengevat in hoofdgroepen. Deze hoofdgroepen geven u een logisch en duidelijk inzicht in de staat van de woning. Een overzicht van deze hoofdgroepen vindt u in de inhoudsopgave (pagina 2). Inspectiedetails In de pagina s na de samenvatting wordt, per hoofdgroep, gedetailleerd uitgelegd wat de geconstateerde gebreken zijn. Bij ieder inspectieresultaat vindt u allereerst belangrijke tekst met uitleg en toelichting over het geconstateerde gebrek. Dit wordt evt. ondersteund met een foto van het geconstateerde gebrek of tekortkoming. Waardering van de staat van onderhoud Goed Redelijk Onvoldoende Dubbele beoordeling Aandachtspunten Dit onderdeel voldoet ruimschoots aan de daaraan te stellen kwaliteitseisen. Dit onderdeel voldoet aan de daaraan te stellen kwaliteitseisen. Dit onderdeel voldoet grotendeels aan de te stellen kwaliteitseisen of is niet visueel te controleren, maar redelijkerwijs mag worden aangenomen dat het voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. Incidenteel kunnen gebreken voorkomen. Dit onderdeel voldoet niet aan de minimaal te stellen kwaliteitseisen en er dienen zo spoedig mogelijk maatregelen te worden uitgevoerd zoals vervanging of reparatie. Bij een dubbele beoordeling van een onderdeel (bijv. voldoende/onvoldoende) zijn er meerdere kwaliteiten van een onderdeel geconstateerd. In het rapport zal zo mogelijk melding worden gemaakt welke beoordeling bij welk deel van een onderdeel wordt gegeven. Aandachtspunten geconstateerd door de. Pagina 6 van 31
Toelichting op de criteria Eventuele foto s in het rapport Indien in het rapport eventueel foto s zijn opgenomen dienen deze alleen ter verduidelijking van de aangetroffen kwaliteit van het betreffende onderdeel. Aan een foutieve of onduidelijke weergave kunnen geen rechten worden ontleend. Algemeen De door de opdrachtgever verstrekte gegevens worden door de bouwkundige geverifieerd, eventuele afwijkingen zullen in het rapport vermeld worden. Bedragen van stelposten als die zijn opgenomen in het inspectierapport, zijn door onze technische zo nauwkeurig mogelijk geraamd voor uitvoering door erkende aannemingsbedrijven. Daarbij is uitgegaan van herstel in goede staat van onderdelen in vergelijkbare kwaliteit en uitrusting zoals aangetroffen, dus zonder toevoeging van meerwaarde. Door zelfwerkzaamheid en materiaalkeuze, kunnen deze bedragen belangrijk worden beïnvloed. Er kan echter geen verantwoordelijkheid worden aanvaard voor uiteindelijke prijsopgaven van de door de opdrachtgever gekozen ondernemer, installateur etc. Vrijstaande bijgebouwen, tuinmuren, plantenbakken, erfafscheidingen/schuttingen, bestratingen, overkappingen/luifels, eventuele tuin- en vijververlichting en dergelijke zijn door ons niet geïnspecteerd. Vrijstaande garages, bergingen of carports worden op verzoek op hoofdlijnen gekeurd. Pagina 7 van 31
Verklaring van de weergave van de in het rapport opgenomen onderdelen In deze balk wordt het bouwkundig hoofdonderdeel weergegeven, bijvoorbeeld: 1 - ALGEMEEN Hierin staat het aangetroffen sub onderdeel In dit vak wordt, naar aanleiding van de inspectie, de door de vastgestelde beoordeling gegeven, bijvoorbeeld: goed. In dit vak geeft de zijn eventuele opmerking of advies. Advies De in dit vak cursief weergegeven tekst heeft geen betrekking op de staat van het aangetroffen onderdeel maar dient te worden gezien als advies of wetenswaardigheid van het betreffende onderdeel. Er wordt bijvoorbeeld verteld waar wij op letten tijdens de inspectie, die eventuele levensduur van onderdelen, en eventuele andere relevante informatie. Pagina 8 van 31
Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport Onderdeel Resultaat Pagina 1 - ALGEMEEN 17 2 - FUNDERING, KRUIPRUIMTE en KELDER 18 Fundering Niet uitgevoerd Kruipruimte Onvoldoende 3 - GEVELS 19 Gevels - constructie Gevels - scheurvorming Gevels - metsel- en voegwerk Kozijnen - begane grond 20 Kozijnen - verdieping Kozijnen - beglazing Kozijnen - hang- en sluitwerk 21 Kozijnen - schilderwerk 4 - DAKEN 22 Dak - constructie Dak - bedekking Dak - doorvoeren Dak - dakraam Dak - schoorsteen 5 - VLOEREN en PLAFONDS 23 Vloer - begane grond Vloer - verdieping Vloer - zolder Plafond - begane grond Plafond - verdieping 24 6 - BINNENWANDEN, KOZIJNEN en DEUREN 25 Binnenwanden Binnenkozijnen Binnendeuren 7 TRAPPEN 26 Verdiepingstrap Zoldertrap Pagina 9 van 31
Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport Onderdeel Resultaat Pagina 8 KEUKEN, TOILET en BADKAMER 27 Keuken - algemeen Keuken - apparaten en afvoeren Toilet - algemeen Toilet - montage Toilet - tegelwerk Badkamer - sanitair 28 Badkamer - tegelwerk/kitvoeg Badkamer - ventilatie Onvoldoende 9 - INSTALLATIES 29 Riolering Hemelwaterafvoer Verwarming & Warmwater voorziening 30 Elektriciteit Brandveiligheid Watervoorziening 31 Gasvoorziening Ventilatie Onvoldoende Pagina 10 van 31
Bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie (NHG)(Toelichting) Inleiding Bij de aanvraag voor Nationale Hypotheek Garantie moet in een aantal gevallen een bouwkundig rapport worden opgemaakt. Indien het rapport wordt opgemaakt door de gemeente of door de vereniging eigen huis gelden ten aanzien van het bouwkundig rapport geen vormvoorschriften. In alle overige gevallen dient het rapport te worden opgemaakt overeenkomstig bijgevoegd Model- Bouwkundig Rapport Nationale Hypotheek Garantie. Het staat bouwkundige bedrijven uiteraard vrij een eigen (mogelijk uitgebreider) bouwkundig rapport aan de klant te overleggen. In dat geval dienen de voor de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie van belang zijnde gegevens te worden samengevat in het Model-Bouwkundig Rapport. Toetsingskader voor de keuring In het rapport zijn de bouwtechnisch belangrijke bouwdelen aangegeven in een checklist. Deze bouwdelen worden in ieder geval geïnspecteerd, omdat gebreken aan deze onderdelen kostbaar kunnen zijn. Aan de hand van de checklist wordt per bouwdeel aangegeven op welke kosten gerekend moet worden om de gebreken op te heffen. Grote kostenposten die zich in andere bouwdelen voordoen, moeten worden verantwoord onder diversen, evenals gebreken aan niet nader benoemde bouwdelen die van invloed zijn op veiligheid, gezondheid en gebruik. Het toetsingskader voor de keuring is vastgelegd in het programma van eisen en aanbevelingen op bladzijde 3 en 4 van het Model- Bouwkundig Rapport. Bij de inspectie worden alleen de zichtbare bouwdelen gecontroleerd. Op deze manier is het niet mogelijk om een oordeel te geven over bijvoorbeeld fundering, riolering, etc. Als de aanvullend specialistisch onderzoek nodig vindt, dan dient dat in het rapport te worden vermeld (opmerkingen). Kostenindicaties De kostenindicaties kunnen betrekking hebben op: - direct noodzakelijke kosten: kosten van het direct noodzakelijke herstel van gebreken. - kosten op termijn: kosten van toekomstig Onderhoud (naar keuze binnen 5, 10 of 15 jaar) op basis van een bij het rapport te voegen onderhoudsplan. - kosten voor verbetering: kosten van verbetering op basis van een bij het rapport te voegen verbeterplan dan wel een offerte ter zake. De kostenindicaties worden: - afzonderlijk vermeld (direct noodzakelijk; op termijn noodzakelijk; verbetering); - gebaseerd op aannemersprijzen (geen doehet-zelf-werkzaamheden); - vermeld inclusief BTW; - indien mogelijk en economisch verantwoord, geraamd op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging; - vastgesteld ervan uitgaande dat de aannemer achter elkaar kan doorwerken; De kosten van stut-, sloop-, en steigerwerk en de kosten van vervolgschade worden niet in de kostenindicaties opgenomen. Fiscale aspecten Indien de keuring is uitgevoerd om te voldoen aan de voorwaarden en normen van de Nationale Hypotheek Garantie en de hypothecaire lening is verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie, dan zijn de kosten van deze keuring, evenals de kosten voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie, aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Pagina 11 van 31
Bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ADMINISTRATIEVE GEGEVENS AANVRAGER naam: Mh. J. Opdrachtgever adres: Voorbeeldstraat 1 postcode: 2222 AA plaats: Nergenshuizen telefoonnummer: 0123-456789 KEURINGSINSTANTIE naam: Boers Advies naam : M. Boers adres: Kasteel 1 postcode/ plaats 7981 AN Diever telefoonnummer: 0521-592910 kamer van koophandel: 04042789 ingeschreven als: Bouwkundig adviesbureau WONING adres: Voorbeeldstraat 1 postcode: 2222 AA plaats: Nergenshuizen woningtype: Eengezinswoning, Tussenwoning anders: n.v.t. bouwjaar (indicatie): 1972 VERANTWOORDING datum inspectie: 30-09-2013 aldus naar waarheid ingevuld en ondertekend: Ing. M. Boers 16:00 h handtekening : Pagina 12 van 31
Bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie (NHG) KOSTENRAMING TOTALE INSPECTIE (verzamelstaat) onderdeel direct noodzakelijke kosten op termijn noodzakelijke kosten totale kosten Totaal algemeen 3000,- 0,- 3000,- Totaal bouwlagen 300,- 250,- 550,- Totaal woning: 3300,- 250.- 3550,- Verbeteringen: Verbeteringen op basis van bijgevoegd verbeterplan/offerte 0,- OPMERKINGEN: Dit is de verplichte NHG bijlage die u kunt gebruiken, indien nodig, voor de financiering van uw woning. In deze bijlage zijn alleen de gegevens en kosten verwerkt die relevant zijn conform de normen van de NHG. Voor de volledige informatie over de toestand van de woning verwijzen wij u naar het rapport wat u hierna aantreft. Pagina 13 van 31
Bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie (NHG) KEURINGSRESULTATEN ALGEMENE BOUWDELEN CODE ELEMENT LOCATIE EN OMSCHRIJVING ACTIE K.V. % DIRECT NOODZAKELIJKE KOSTEN A.0 Fundering A.1 Kruipruimte Zie rapportage H 3000,- A.2 Portiek/galerij A.3 Dak A.3.1 Dakbedekking A.3.2 Schoorstenen A.4 Brandveiligheid A.5 Ongedierte/zwam A.6 Diversen TOTAAL 3000,- OP TERMIJN NOODZAKELIJKE KOSTEN KEURINGSRESULTATEN BOUWLAGEN CODE ELEMENT LOCATIE EN OMSCHRIJVING ACTIE K.V. % DIRECT NOODZAKELIJKE KOSTEN B.1.1 Betonwerk gevels OP TERMIJN NOODZAKELIJKE KOSTEN B.1.2 Metselwerk/gevels Zie rapportage H 250,- B.1.3 Metalen constructiedelen B.2.1 Kozijnen/ramen/ Zie rapportage H 150,- deuren buiten B.2.2 Schilderwerk buiten B.3 Vloeren, houten constructiedelen B.4 Sanitair B.5 Ventilatie/vocht Zie rapportage H 150,- B.6 Diversen TOTAAL 300,- 250,- Toelichting Code: Verwijst naar bijgevoegd programma van eisen en aanbevelingen. Locatie en omschrijving gebrek: De plaats waar de voorziening moet worden getroffen en een omschrijving van het gebrek. Actie: S = slopen; H = herstellen; V = vervangen; N = nieuw aanbrengen; O = overig (toelichten). k.v.(%): Kostenverdeling bij gestapelde gebouwen; k.v. geeft aan welk percentage van de totale kosten aan de woning wordt toegerekend op basis van de splitsingsakte, of een inschatting van de. Een voorbeeld: totale kosten 10.000,- bij 4 appartementen => k.v. = 25%, noodzakelijke kosten: 2.500,-. Direct noodzakelijke kosten: Kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade. Op termijn noodzakelijke kosten: Kosten van toekomstig onderhoud (naar keuze binnen 5, 10 of 15 jaar) op basis van een bij het rapport te voegen onderhoudsplan. Pagina 14 van 31
Bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie (NHG) PROGRAMMA VAN EISEN EN AANBEVELINGEN CODE KEURINGSRESULTATEN ALGEMENE BOUWDELEN BOUWBESLUIT A.0 FUNDERING 2.1.2 + 2.2.2 Bij scheefstand en/of scheurvorming in muren moet door een deskundige de oorzaak worden onderzocht. Voorzieningen moeten overeenkomstig het rapport van de deskundige worden uitgevoerd. A.1 KRUIPRUIMTE 3.17.2 Bij een gevelbreedte van ten hoogste 5 meter moeten tenminste twee muisdichte ventilatieopeningen ten behoeve van kruipruimteventilatie aanwezig zijn. Bij grotere gevelbreedten minimaal drie. In de kruipruimte moet voldoende luchtcirculatie mogelijk zijn (let op puinstort). A.2 PORTIEK/GALERIJ Aangetaste betonplaten en lateien herstellen of vervangen. Scheuren in metsel- en pleisterwerk uithakken en herstellen overeenkomstig bestaand werk. Beschadigde en gescheurde stenen vervangen. In het metselwerk (of beton) opgenomen stalen constructiedelen inspecteren op roest. Zo nodig behandelen of vervangen. Ernstig aangetaste consoles, balken en kolommen herstellen of vervangen. Uitgesleten of beschadigde vloerdelen en traptreden aanhelen of vervangen. Losse leuningen vastzetten. Ontbrekende leuningen opnieuw aanbrengen. Beschadigd of aangetast hekwerk en borstweringen herstellen of vervangen. A.3 DAK Bij een kap gebreken aan de constructie zoals spanten, muurplaten, gordingen, dakbeschot, tengels en panlatten opheffen door herstel of vervanging van onderdelen. Bij een plat dak gebreken aan de constructie zoals dakbeschot, balklaag en onderslagen opheffen door herstel of 3.6.2 3.6.2 vervanging van onderdelen. A.3.1 DAKBEDEKKING 3.6.2 Kapotte en poreuze pannen of leien en vorsten vervangen. Scheefliggende dakpannen of leien en vorsten herleggen. Opgewaaide en losgeraakte shingels opnieuw bevestigen of de bedekking geheel vervangen. Loodaansluitingen nazien en indien nodig herstellen of vervangen. Gebreken aan zinken-, bitumineuze-, mastiek- of kunststofdakbedekking opheffen (bedekking zo nodig geheel vervangen). Indien nodig ballast (grind, tegels) aanvullen of vervangen. Gebreken aan goten en randafwerking opheffen. A.3.2 SCHOORSTENEN EN VENTILATIEKANALEN BUITENDAKS 3.10.2 + 3.11.2 / 3.6.2 Gebreken aan het metsel-, voeg-, en stucwerk herstellen. Gebreken aan schoorsteenkoppen herstellen of geheel vervangen inclusief de potten. De afwaterende afwerklaag herstellen en impregneren of geheel vervangen en impregneren. Gebreken aan het loodwerk herstellen of het loodwerk geheel vervangen A.4 BRANDVEILIGHEID Tempex verwijderen A.5 ONGEDIERTE/ZWAM Bestrijding van ongedierte/zwam dient te gebeuren overeenkomstig een door een deskundige opgemaakt rapport Pagina 15 van 31
Bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie (NHG) PROGRAMMA VAN EISEN EN AANBEVELINGEN (vervolg) CODE KEURINGSRESULTATEN ALGEMENE BOUWLAGEN BOUWBESLUIT B.1.1 BETONWERK GEVELS 2.1.2 + 2.2.2 Aangetaste betonelementen herstellen of vervangen. B.1.2 B.1.2.1 B.1.2.2 B.1.2.3 METSELWERK / GEVELS Optrekkend vocht bestrijden. Gevolgschade herstellen. Scheuren in metselen pleisterwerk, alsmede loszittend pleisterwerk, uithakken en herstellen overeenkomstig bestaand werk. Beschadigde en gescheurde stenen vervangen. Gemetselde borstweringen met scheurvorming en losse stenen herstellen dan wel vervangen overeenkomstig bestaande toestand (eventueel in 3.6.2 3.6.2 samenhang met herziening draagconstructie). B.1.3 METALEN CONSTRUCTIEDELEN 2.1.2 + 2.2.2 In het metselwerk (of beton) opgenomen stalen constructiedelen inspecteren op roest (indicator is scheurvorming en/of het uitduwen van stenen). Zo nodig behandelen of vervangen. Ernstig aangetaste consoles, balken, kolommen en hekwerken herstellen of vervangen. B.2.1 KOZIJNEN/RAMEN/DEUREN BUITEN Aangetaste delen herstellen of vervangen. Gang- en sluitbaar maken van slecht sluitende of klemmende ramen of deuren. Dakramen/dakkapellen wind- en waterdicht maken. Verrotte onderdelen 3.6.2 3.6.2 (eventueel het gehele element) vervangen. Gang- en sluitbaar maken van te openen delen. Lood en zinkwerk zo nodig herstellen of vernieuwen. Waterslagen en onderdorpels zo nodig vervangen. B.2.2 SCHILDERWERK BUITEN 3.6.2 Bij bestaand houtwerk loszittende of ondeugdelijke verflagen verwijderen. Houtwerk schuren, stoppen, tweemaal gronden en aflakken. Bij bestaand staal het staal na ontroesting en reiniging tweemaal gronden -eenmaal met corrosiewerende verf- en aflakken. Bij nieuw houtwerk alle in het zicht blijvende houtvlakken driemaal behandelen met een dekkende beits of overeenkomstig de bestaande situatie. Van onverzinkt staal Walshuid/roesthuid verwijderen en conserverend behandelen. Bij verzinkt staal eventuele beschadigingen bijwerken met zinkcompound. Van een te schilderen element moet ook het binnenschilderwerk in goede staat verkeren (anders voor het element ook binnenschilderwerk opnemen) Kapot glas vervangen. B.3 VLOEREN, HOUTEN CONSTRUCTIEDELEN 2.1.2 + 2.2.2 Door houtrot en/of zwam aangetast hout (balken, onderslagen, kolommen en hekwerken) vervangen. Indien nodig balken of onderslagen verzwaren. Bij constatering van zwam moeten maatregelen gebaseerd zijn op deskundig advies (zie ook bij A.5). B.4 SANITAIR Alleen indien een bruikbare voorziening geheel ontbreekt, moet een post opgenomen worden voor het alsnog aanbrengen ervan. B.5 5 VENTILATIE/VOCHT Bij inpandige keukens, badkamers en wc s dient voldoende ventilatie mogelijk te zijn. 3.10.2 + 3.11.2 Pagina 16 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 1 ALGEMEEN Voor de hele inspectie dient in acht te worden genomen dat alle uitspraken, gebreken, beoordelingen, vaststellingen uitsluitend betrekking hebben op datgene wat visueel waarneembaar is. Gebreken kunnen alsnog zichtbaar worden aan bouwkundige elementen terwijl deze als voldoende zijn beoordeeld in deze rapportage na verwijdering van afwerkingen, bekledingen of andere veranderingen die niet mogelijk zijn geweest ten tijde van de opname/inspectie. Op basis van deze visuele inspectie zijn alle navolgende conclusies getrokken, het kan zijn dat een conclusie niet correct blijkt te zijn na vervolg of destructief onderzoek. Vragen over bouwkundige bijzonderheden aan opdrachtgever Enkele vragen zijn gesteld aan de opdrachtgever. In de resultaten is de verkregen informatie opgenomen. Algemeen Ten tijde van de inspectie is de woning gemeubileerd. Vloer- en wandafwerking zijn aanwezig. De meubels e.d. zijn tijdens de keuring niet verplaatst. Er is dus altijd een risico dat na het verwijderen van meubels e.d. problemen en/of gebreken zichtbaar worden. Asbest Er is in de woning voor zover visueel vast te stellen geen asbest aanwezig. De aanwezigheid van asbest kan gezien de leeftijd van de woning niet voor 100% worden uitgesloten. Dit is overigens niet door de geconstateerd. In geen enkele woning met het bouwjaar tot medio 1993 kan de aanwezigheid van asbest middels visuele inspectie worden uitgesloten. Asbest kan aanwezig zijn in dakbeschot, vloerzeil, wanden, isolatie, koord, golfplaten, panelen, borstwering, lijmen, doek, spuitcement, tegels etc. Pagina 17 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 2 FUNDERING, KRUIPRUIMTE en KELDER Fundering: Er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd De fundering is een strokenfundering met daarop metselwerk van kalkzandsteenblokken. Onbekend is of de stroken onderheid zijn. De fundering is onderdeel van een groter geheel. (De fundering van het totale blok vormt een constructieve eenheid). Aan het opgaand werk zijn afwijkingen geconstateerd die zouden kunnen duiden op tekortkomingen aan de fundering. Kruipruimte: Onvoldoende De kruipruimte is van voldoende hoogte. Geconstateerd is dat de ruimte vochtig tot nat is, een en ander is het gevolg van doorslaand opgaand werk aan voor en achtergevel. Hetgeen waarschijnlijk veroorzaakt is door beschadiging van het metselwerk door boomwortels. Optrekkend vocht lijkt niet voldoende te worden voorkomen. Kruipruimteventilatie is in onvoldoende mate aanwezig en niet voldoende effectief. Advies Aan de buitenzijde zijn de bomen reeds verwijderd of zullen worden verwijderd. Tevens moeten de in de bodem aanwezige wortels worden verwijderd waarbij kan tevens de voor- en achtergevel moet worden onderzocht op scheurvorming en/of beschadigingen na eventueel herstel is impregneren teneinde vochtdoorslag te voorkomen aan te bevelen. Ten aanzien van de kruipruimte ventilatie is het noodzakelijk dat zowel aan voor- en achtergevel extra ventilatieroosters worden aangebracht (minimaal een per gevel). Een en ander is tijdens de inspectie met u besproken. Het kruipluik en het watermeterluik moeten worden vervangen. Kostenraming: Direct / Herstel Termijn / Onderhoud Verbetering stelpost 3000.- -.- -.- Pagina 18 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 3 GEVELS Gevels: constructie De voor- en achtergevels zijn uitgevoerd als spouwmuur voorzien van isolatie, de woningscheidende wanden zijn uitgevoerd in kalkzandsteen blokken, zij verkeren constructief in een goede staat. E.e.a. functioneert naar behoren. De gevels verkeren in voldoende conditie, er zijn geen verzakkingen en/of scheefstand waargenomen. Gevels: scheurvorming Aan met name de achtergevel is zeer lichte scheurvorming geconstateerd. Constructief is dit van geen enkele betekenis. Gevels: metsel- en voegwerk Het voegwerk verkeert, voor zover zichtbaar, in een voldoende conditie. Plaatselijk is aan de achterzijde sprake van los voegwerk. Er zijn geen grote gebreken geconstateerd. De kwaliteit van de stenen c.q. het metselwerk is aan de buitenzijde, voor zover zichtbaar, geïnspecteerd. De stenen verkeren in een voldoende conditie. Advies Op termijn moet rekening worden gehouden met herstel van het voegwerk Kostenraming: Direct / Herstel Termijn / Onderhoud Verbetering stelpost -.- 250.- -.- Pagina 19 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 3 GEVELS (-vervolg-) Kozijnen: begane grond De kozijnen in de woning zijn uitgevoerd in hardhout, bevestiging en staat zijn voldoende. Het kozijn ter plaatse van de keuken aan de voorzijde vertoont lichte aantasting van houtrot, hetgeen provisorisch is hersteld. Advies Het aangetaste kozijn ter plaatse professioneel laten herstellen, door toepassen van een tweecomponenten vulling na verwijdering van de aangetaste delen Kostenraming: Direct / Herstel Termijn / Onderhoud Verbetering stelpost 150.- -.- -.- Kozijnen: verdieping De kozijnen in de woning zijn uitgevoerd in hardhout, bevestiging en staat zijn voldoende. Met name van de beweegbare delen moet het schilderwerk aan de binnenzijde adequaat hersteld worden. Kozijnen: beglazing Op de begane grond zijn de kozijnen voorzien van dubbel glas, met uitzondering van de bewegende delen. Op de verdieping is enkel glas toegepast. De aanwezige beglazing is gecontroleerd op breuk en lekkage, er zijn geen afwijkingen en/of tekortkomingen geconstateerd. Advies Indien daar waar enkel glas is toegepast dit wordt vervangen door dubbel glas indien noodzakelijk eventueel met een kleinere spouw kan een substantiële besparing op het energieverbruik gerealiseerd worden. Pagina 20 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 3 GEVELS (-vervolg-) Kozijnen: hang- en sluitwerk Het hang- en sluitwerk is gecontroleerd. Het materiaal functioneert voldoende. Enig klein onderhoud (smeren en bevestiging controleren) is aan te bevelen. Het hang- en sluitwerk is enigszins gedateerd met name ten aanzien van inbraak preventie. Kozijnen: schilderwerk Het schilderwerk is steekproefsgewijs gecontroleerd. Volgens opgave heeft recentelijk buitenschilderwerk plaats gevonden. Het gebruikte verfsysteem is onbekend. Er zijn met uitzondering van hiervoor benoemde kozijnaantasting, geen tekortkomingen gekonstateerd. Pagina 21 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 4 DAKEN Dak: constructie Het dak is uitgevoerd als gordingkap met daarop geïsoleerd dakbeschot. De ondersteuning is voldoende. Ter plaatse van de oplegging van de gording in de woning-scheidende muur is lichte scheurvorming in het metselwerk geconstateerd, dit is het gevolg van werking van de houten gordingen, mits hierin geen substantiële verandering in tijd optreedt is dit te verwaarlozen. Aan de constructie zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Dak: bedekking Het hellend dak is gedekt met betonpannen. Een en ander functioneert naar behoren er zijn geen tekortkomingen geconstateerd. De ligging en onderlinge aansluiting zijn naar behoren. Dak: doorvoeren De dakdoorvoeren ten behoeve van afvoer van rookgassen zijn goed geplaatst en kunnen voldoende als bedoeld functioneren. De dak doorvoer verkeert in voldoende conditie, de aansluiting met het dak is voldoende. Dak: dakraam In het dakvlak is een velux dakvenster opgenomen, de bevestiging is voldoende, het venster is voorzien van dubbel glas, er zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Dak: schoorsteen In verband met de hoogte vanaf straatniveau geïnspecteerd. De schoorsteen, de dakaansluiting, lood en loketten verkeren in voldoende conditie. De schoorsteen is in gebruik als ventilatiekanaal t.b.v. het mechanisch afzuigsysteem, e.e.a. kan voldoende functioneren. Pagina 22 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 5 VLOEREN en PLAFONDS Vloer: Begane Grond De begane grond vloer in de woonkamer is opgebouwd uit een ongeïsoleerde broodjesvloer (systeem datovloer). De vloer is afgewerkt met een zandcement dekvloer. De vloer is voldoende ondersteund. Alle meest voorkomende vloerafwerkingen kunnen worden toegepast. Aan de vloer zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Advies Wanneer de vloer aan de onderzijde wordt voorzien van isolatie (bv. Tonzon) zal een substantiële besparing op het energieverbruik gerealiseerd worden. Bijkomend voordeel, de vochthuishouding onder en in de vloer wordt aanzienlijk verbeterd. Vloer: Verdieping De verdiepingsvloer ter plaatse gestorte betonvloer afgewerkt met een zandcement dekvloer. De vloer is voldoende ondersteund. Alle meest voorkomende vloerafwerkingen kunnen worden toegepast. Er zijn aan de vloer geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Vloer: Zolder De verdiepingsvloer ter plaatse gestorte betonvloer. De vloer is voldoende ondersteund. De vloer is niet afgewerkt met een dekvloer, dit beperkt de mogelijkheden voor toepasbare afwerkingen. Er zijn aan de vloer geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Plafond: Begane Grond Aan de plafonds en de afwerklaag zijn geen gebreken waarneembaar. Het spuitwerk verkeert in voldoende staat, loszittend pleister en/of scheurvorming is niet geconstateerd. Pagina 23 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 5 VLOEREN en PLAFONDS (-vervolg-) Plafond: Verdieping Aan de plafonds en de afwerklaag zijn geen gebreken waarneembaar. Het spuitwerk verkeert in voldoende staat, loszittend pleister en/of scheurvorming is niet geconstateerd. Pagina 24 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 6 BINNENWANDEN, KOZIJNEN en DEUREN Binnenwanden: De binnenwanden op zowel de begane grond als de verdieping bestaan uit steenachtig materiaal, de wanden zijn voldoende stabiel. Incidenteel is gecontroleerd op de aanwezigheid van los of hol stucwerk. Dit is, daar waar gecontroleerd is, niet waargenomen. De wanden verkeren in een voldoende conditie. Binnenkozijnen: De binnenkozijnen zijn voldoende stabiel, en voldoende deugdelijk bevestigd. Het schilderwerk verkeert in redelijke conditie. Er zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Herstel of vernieuwen van het binnenschilderwerk is aan te bevelen. Binnendeuren: De binnendeuren incl. schilderwerk en hang- en sluitwerk verkeren in voldoende conditie. Er zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Pagina 25 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 7 TRAPPEN Verdiepingstrap: De trap naar de eerste verdieping verkeert in een voldoende conditie en is voldoende stabiel en veilig. Er zijn geen gebreken geconstateerd. De aantrede van de trap (oppervlakte waar u op staat) is voldoende. De optrede van de trap (hoogte naar de volgende trede) is niet te hoog of te laag. M.a.w. De trap loopt prettig. De trapleuning is gecontroleerd op stabiliteit en veiligheid. Afgezien van een losse leuning (eenvoudig vast te zetten) zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Zoldertrap: De trap naar de zolder verkeert in een voldoende conditie en is voldoende stabiel en veilig. Er zijn geen gebreken geconstateerd. De aantrede van de trap (oppervlakte waar u op staat) is voldoende. De optrede van de trap (hoogte naar de volgende trede) is niet te hoog of te laag. M.a.w. De trap loopt prettig. De trapleuning is gecontroleerd op stabiliteit en veiligheid. Er zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Pagina 26 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 8 KEUKEN, TOILET en BADKAMER Keuken: Algemeen De in de woning aanwezige keuken is geïnspecteerd op gebreken aan o.a. tegelwerk, kitwerk, voegwerk, keukenkastdeuren, hang- en sluitwerk, kastbodems, achterwanden, vocht, lamineerlagen, werkblad, wasbak, kraan en dergelijke. Hieraan zijn geen functionele gebreken geconstateerd. De keuken als zodanig is enigzins gedateerd, maar voldoet en kan als zodanig functioneren. Keuken: Apparaten en afvoeren De aanwezige apparaten zijn voor zover aanwezig niet getest, maar uitsluitend visueel geïnspecteerd. Hierbij zijn geen gebreken geconstateerd. De overige voorzieningen, zoals kranen (waterdruk), afvoeren (afvoersnelheid), wasbakken e.d. functioneren voldoende. Er is voldoende afzuigcapaciteit voor geuren. Toilet: Algemeen Het toilet is geïnspecteerd op gebreken aan het doorspoelmechanisme, doorspoeling, afsluitkraan, aansluiting riolering en dergelijke, de afvoer is voldoende snel. Er is voldoende afzuigmogelijkheid voor geuren. De mechanische afzuiging blijkt niet te functioneren, en zal gerepareerd of vervangen moeten worden. (zie ook onderdeel ventilatie) Toilet: Montage Het toilet is gecontroleerd op bevestiging. Hier zijn geen gebreken geconstateerd. De bevestiging aan de wand en/of vloer is voldoende. Toilet: Tegelwerk Het tegelwerk is op enkele plaatsen gecontroleerd op bevestiging. Het tegelwerk zit voldoende vast, de hechting is voldoende. Pagina 27 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 8 KEUKEN, TOILET en BADKAMER (-vervolg-) Badkamer: Sanitair De badkamer is geïnspecteerd, er zijn geen gebreken aan de aanwezige voorzieningen zoals kraan, afvoeren, wasbakken, douche, e.d. de afvoer is voldoende snel, het afschot naar de diverse putjes is correct. De onderdelen voldoende als bedoeld functioneren. Er zijn geen gebreken geconstateerd. Badkamer: Tegelwerk/Kitvoeg Het tegelwerk is op enkele plaatsen gecontroleerd op bevestiging. Het tegelwerk zit voldoende vast, de hechting is voldoende. Het kitwerk is van voldoende kwaliteit. Er zijn geen gebreken geconstateerd. Badkamer: Ventilatie Onvoldoende De ventilatie van de badkamer vindt plaats middels mechanische afzuiging naar buiten. De capaciteit is niet getest onder praktijk omstandigheden maar lijkt voldoende. De mechanische afzuiging blijkt niet te functioneren, en zal gerepareerd of vervangen moeten worden. (zie ook onderdeel ventilatie) Pagina 28 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 9 - INSTALLATIES Riolering: Het afschot van de afvoeren en de rioleringen is voldoende. De rioleringen verkeren in een voldoende conditie. Voor zover zichtbaar functioneert de riolering voldoende. Er zijn geen gebreken geconstateerd. Advies Buiten rioleringen zijn visueel niet te inspecteren, derhalve kunnen deze niet beoordeeld worden. De riolering is beperkt zichtbaar. Het deel buiten de woning is geheel niet geïnspecteerd. De afvoeren en rioleringen zijn alleen visueel aan de buitenzijde geïnspecteerd. Uiteraard zijn de buizen aan de binnenzijde niet gecontroleerd. Uiteraard kunnen wij geen uitspraken doen over afvoeren die verwerkt zijn in wanden, achter aftimmeringen of op andere, niet zichtbare, locaties. Er moet rekening gehouden worden met regulier onderhoud, zoals het doorspuiten van de riolering. Hemelwaterafvoer: De hemelwaterafvoeren verkeren in een voldoende conditie. Er zijn geen gebreken geconstateerd. De afwatering is voldoende. Het geheel kan als bedoeld voldoende functioneren. Volgens opgave van de makelaar zijn de dakgoten in 2006 vernieuwd. Geïnspecteerd vanaf straatniveau is de goot en gootbekleding zonder gebreken. Er is geen aanleiding tekortkomingen te veronderstellen. Pagina 29 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 9 INSTALLATIES (-vervolg-) Verwarming & Warmwater voorziening In de woningverwarming wordt voorzien middels een gasgestookte HR combiketel (zorgt dus ook voor warm water) bouwjaar 2003. Er is sprake van een gesloten systeem d.w.z. De rookgassen worden rechtstreeks naar buiten afgevoerd, terwijl de verbrandingslucht rechtstreeks van buiten wordt toegevoerd. De werking is niet getest, er is echter geen enkele reden om tekortkomingen te veronderstellen. De installatie als totaal kan als bedoeld voldoende functioneren. Er zijn geen gebreken geconstateerd. Elektriciteit De groepen en de meterkast verkeren in een voldoende conditie. Er zijn geen gebreken waargenomen. Het geheel kan voldoende functioneren en is ook veilig. Er zijn voldoende groepen en aardlekschakelaars. Niet overal is aarding aanwezig, bij verbouwingen en aansluiting van apparatuur moet hiermee rekening worden gehouden. Te overwegen is in aarding te voorzien door de gehele installatie. Met name de keuken en badkamer moeten voorzien zijn van adequate aarding. Leidingen, wandcontactdozen en het schakelmateriaal verkeren in een voldoende conditie. De installatie als totaal kan als bedoeld voldoende functioneren. Brandveiligheid In de woning zijn geen brandgevaarlijke afwerkingen aangetroffen. De plafonds zijn goed brandwerend afgewerkt. Er zijn geen rookmelders aanwezig. Er zijn voldoende vluchtwegen aanwezig. In de woning zijn geen brandgevaarlijke of koolmonoxidegevaarlijke situaties aangetroffen. Advies Aan te bevelen is met name op de verdieping en zolder (overloop) deugdelijke rookmelders te plaatsen. Deze zijn bij elke bouwmarkt te verkrijgen. Pagina 30 van 31
BOUWKUNDIG RAPPORT 9 Installaties (-vervolg-) Watervoorziening In de woning zijn mogelijkheden aanwezig voor watertransport. Vanaf de meter kan het water naar de verschillende tappunten. Bij gebruik van warm en/of koud water wordt geen klappend leidingwerk gehoord. Een terugslag is niet aanwezig. Het leidingwerk is goed gebeugeld en/of bevestigd. In de woning zijn geen loden waterleidingen visueel waargenomen. Het watertransport in de woning geschiedt door middel van koperen of kunststof leidingen. (Dit is niet geheel te controleren, maar wel aannemelijk). De watermeterbevestiging is voldoende. Enkele tappunten zijn gecontroleerd. De hoeveelheid waterafgifte is voldoende. Het gehele systeem verkeert in voldoende conditie en functioneert naar behoren. Er zijn geen bijzonderheden aangetroffen. Gasvoorziening De gasinstallatie of onderdelen daarvan zijn tijdens de inspectie in bedrijf geweest en kunnen functioneren. De bevestiging van de gasmeter is voldoende. Voor zover te zien kan het systeem voldoende functioneren. Het leidingwerk inclusief bevestiging verkeert in een voldoende conditie. Er zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Ventilatie Onvoldoende De woning is voorzien van een mechanisch afzuigsysteem. Er zijn voldoende mogelijkheden voor luchttoevoer. Het systeem als zodanig kan voldoende functioneren, mits de ventilatorunit functioneert. Deze blijkt echter defect. Reparatie door een installateur is noodzakelijk. Kostenraming: Direct / Herstel Termijn / Onderhoud Verbetering stelpost 150.- -.- -.- Pagina 31 van 31