Project : Herbouw Kaakberg + stallen De Haal 78A en 78B te Oostzaan Opdrachtgever : fam. K.S. Mol Dorpsstraat 60 te Watergang Foto oude opstallen aan de Haal 78A en 78B en naast gelegen percelen. Onderwerp : Ruimtelijke onderbouwing de Haal 78A en 78B. Werknummer : 579/01 Datum : 27 november 2013 / gewijzigd d.d. 16 januari 2014 Ambacht 20A 1511 JZ Oostzaan telefoon 075-6843792 fax 075-6846971 e-mail info@andreband.nl K.v.K. Zaandam nummer 35026915 Bank ABN-AMRO rekeningnummer 62.01.58.891
Inleiding Initiatiefnemer heeft het voornemen opgevat om aan de Haal 78A/B de bestaande opstallen te slopen en geheel volgens de historische bebouwing (inclusief Kaakberg) te herbouwen. Daarin zouden 2 woningen kunnen worden gerealiseerd. De bestaande woning op nummer 78 zal worden gerenoveerd. Voor het project zal geen extra beslag op de open ruimte worden gelegd. Er zal gebruik worden gemaakt van het bestaande grondvlak van de bebouwing. Relatie met rijks- en provinciaal beleid De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimtevan de rijksoverheid is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie infrastructuur en ruimte 2040 (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt onder andere de Nota Ruimte. Voor het onderhavige gebied zet de SVIR het beleid van de Nota Ruimte voort. Voor de ruimte-lijke ontwikkeling van stedelijke functies gaat de SVIR (evenals daarvoor de Nota Ruimte) uit van de SERladder. Volgens dit principe moet eerst worden bekeken of er binnen bestaand bebouwd gebied (BBG) nog ruimte beschikbaar is, of er door herstructurering nog ruimte kan worden gemaakt en of het mogelijk is de ruimte effectiever te benutten. Doordat onderhavig project uitgaat van het benutten van een bestaande locatie wordt daarom voldaan aan de uit-gangspunten van de SVIR. De provinciale Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) volgen het beleid dat is neergelegd in de SVIR. Provinciale Staten hebben de PRVS op 21 juni 2010 vastgesteld. De verordening, gebaseerd op artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening, stelt regels betreffende de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het stedelijke gebied van Noord-Holland. Het betreft onderwerpen waar een provinciaal belang mee gemoeid is. Evenals in de structuurvisie geeft de PRVS aan dat onderhavig plangebied binnen het BBG is gesitueerd. Het plangebied valt binnen het BBG. Nieuwe woningbouw dient bij voorkeur te worden gerealiseerd door herstructureren, intensiveren, combineren of transformeren binnen Bestaand Bebouwd Gebied. Op onderstaande afbeelding is te zien dat de voorgestelde ontwikkeling van twee nieuwe woningen binnen het BBG plaatsvindt en dus in overeenstemming is met het rijks- en provinciale ruimtelijke beleid. Afbeelding 3: Het plangebied ligt binnen het BBG.
Relatie met gemeentelijk beleid Binnen het recentelijk vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied heeft het terrein de bestemming Wonen, alsmede een aanduiding zone lint a. Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden, naast de aldaar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het instandhouden van: cultuurhistorische bebouwing, behoud van zichtlijnen naar het open gebied en behoud van de wegsloot aan de zijde van het Oostzanerveld. Geconcludeerd kan worden dat het terugbrengen van de historische bouwvorm op exact dezelfde plaats voldoet aan de bepalingen van het bestemmingsplan. Benodigd onderzoek Het Besluit ruimtelijke ordening stelt in artikel 3.1.1.(onder f.) dat inzicht dient te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Bovendien dient het bestuursorgaan bij de voorbereiding van het besluit (tot vaststelling van het bestemmingsplan) de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen (AWB, artikel 3.2). Hieronder wordt kort aangegeven welke aspecten in het kader van een te volgen procedure aan de orde dienen te komen, zodat voldaan wordt aan de onderzoeksverplichtingen van het Besluit ruimtelijke ordening. Archeologie: Het bebouwingslint geldt als archeologisch waardevol gebied (zie ook de aanduiding die het gebied heeft gekregen in het nieuwe bestemmingsplan voor het Buitengebied). Aangezien het bouwplan zal plaatsvinden op reeds bebouwde gronden is een onderzoek naar archeologie uitsluitend noodzakelijk indien de oude fundering wordt verwijderd. Bodem- en asbestonderzoek: Aangezien het bouwplan zal plaatsvinden op reeds bebouwde gronden is geen verder onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. Een onderzoek naar de aanwezigheid van asbest in de bestaande bebouwing is wel noodzakelijk. Flora en fauna: Een onderzoek kan beperkt worden tot de aanwezigheid van beschermde soorten in de oude bebouwing. Dit dient te gebeuren voordat deze bebouwing kan worden gesloopt. Akoestisch onderzoek: De nieuwe woningen liggen binnen de zone van De Haal. Een akoestisch onderzoek naar de gevolgen van het wegverkeer dient te worden uitgevoerd. Aangezien de verkeersintensiteit op De Haal relatief laag is (volgens telling van de gemeente in oktober 2009), namelijk ongeveer 1.150 mvt/etm.), zal de ontwikkeling naar verwachting voldoen aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich bovendien de spoorweg Zaanstad-Purmerend. De omvang van de geluidszone (het planologisch aandachtsgebied) langs een spoorweg is afhankelijk van het feit of de spoorweg is aangegeven op de geluidplafondkaart of de zonekaart. De spoorlijn Zaanstad- Purmerend is een hoofdspoorweg als bedoeld in artikel 1 van het Besluit aanwijzing hoofdspoorwegen en als zodanig opgenomen op de Geluidplafondkaart spoor. Voor spoorwegen die zijn aangegeven op de geluidplafondkaart wordt in artikel 1.4a van het Besluit geluidhinder de omvang van de geluidzone geregeld. De breedte van de zone is afhankelijk de hoogte van het geluidproductieplafond. Deze geluidszone (planologisch aandachtsgebied) geldt alleen bij het ruimtelijk mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen. De geluidzone ter plaatse van het plangebied, bedraagt 300 meter. Het plangebied is op een afstand van ruim 350 meter van de spoorweg gesitueerd en valt dan ook buiten deze geluidzone. Derhalve is er geen beperking voor het realiseren van de woonbebouwing binnen het plangebied. Luchtkwaliteit: Woningbouw is één van de categorieën waarvoor vaststaat dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Hierbij geldt dat een omvang van 1500 woningen overeenkomt met de grens van 3% van de betreffende grenswaarde. Doordat het onderhavige project slechts de realisering van maximaal 2 woningen omvat, kan worden gesteld dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Een onderzoek behoeft bniet te worden uitgevoerd.
Externe veiligheid: Op basis van de risicokaart van de provincie kan worden geconcludeerd dat er geen beperkingen gelden voor de ontwikkeling van twee woningen. Omschrijving van het bouwplan aan de Haal 78A en 78B te Oostzaan: Het gaat hierbij om het slopen van de bestaande opstallen (zie tekening 579-01) en het weer in originele staat herbouwen van deze opstallen inclusief de nieuw te plaatsen kaakberg op de bestaande voetplaat waar ooit al een zelfde kaakberg gestaan heeft. Foto s oorspronkelijke bebouwing zoals deze vroeger aanwezig was op de Haal 78A en 78B te Oostzaan. Op dit moment verkeren de bijgebouwen op het perceel De Haal 78 in deplorabele staat. Dit heeft mede te maken met het vervallen van de voormalige agrarisch functie. Aangezien de bebouwing een cultuurhistorische waarde heeft (want kenmerkend voor het gebied) is het handhaven van de bebouwing gewenst. Dat betekent dan wel dat er een nieuwe functie dient te worden gevonden die aansluit op de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied van Oostzaan, en met name het nabijgelegen Oostzanerveld. De bijgebouwen bestaan uit schuren in één bouwlaag met kap. In vroegere jaren maakte een zogenaamde kaakberg onderdeel uit van het bebouwingsvolume. In het gebied ten noorden van Amsterdam komt namelijk de zogenaamde hooihuisboerderij voor. Dit type bestaat uit een woonhuisdeel met daaraan een staldeel en een betimmerde hooiberg met kap: de kaakberg. Het kaakbergdeel torent boven de andere bebouwing uit. Voorbeeld van een kaakberg.
De echte hooihuisboerderij is inmiddels zeldzaam, meestal is er een mengvorm met stolp en losstaande kaakberg. Sommige kaakbergen zijn tot woonruimtes verbouwd. Ook staat de kaakberg model voor nieuwbouwwoningen in het gebied. Het idee is ontstaan om de oude kaakberg in ere te herstellen (zie tekening 579-02) en op deze wijze twee extra woningen op het afgesplitste perceel te realiseren. Zo ontstaat een passende nieuwe functie en wordt de cultuurhistorische waarde behouden en zelfs hersteld. De architectuur dient qua materiaalgebruik en volume aan te sluiten op de landschappelijke kwaliteiten, zoals beschreven in het nieuwe bestemmingsplan voor het buitengebied (waarin de gronden nu ook zijn bestemd voor grondgebonden woningen). Tevens ligt het perceel in de zone Lint A hetgeen betekent dat onder meer aandacht dient te worden besteed aan de cultuurhistorische waarde en aan zichtlijnen naar het landschap. Door in beginsel gebruik te maken van het huidige grondvlak van de bebouwing zal het open landschap niet aan het zicht worden onttrokken. De zichtlijnen blijven intact. Foto s bestaande opstallen inclusief het nog aanwezige trasraam van de oude kaakberg. Gesteld kan worden dat het realiseren van woonruimte past binnen het beleid van gemeente en provincie om voor Waterland voldoende woningen te realiseren. Door gebruik te maken van bestaande bouwvolumes en historische concepten wordt geen afbreuk gedaan aan de landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Het verbeteren van de bestaande bouwvallige situatie is daarbij een extra waarde voor de omgeving.
Foto bestaande (op te knappen) woning (de Haal 78) met de daarnaast gelegen opstallen van de Haal 78A en 78B. Foto van de voorzijde van de bestaande opstallen aan de Haal 78A en 78B met de daarnaast gelegen woning aan de Haal 78.
Foto linker zijgevel van de bestaande opstallen aan de Haal 78A en 78B. Foto achterzijde van de bestaande opstallen aan de Haal 78A en 78B inclusief het trasraam van de oude kaakberg.
Foto achterzijde van de bestaande opstallen aan de Haal 78A en 78B inclusief het trasraam van de oude kaakberg. Foto van de rechterzijgevel van de bestaande opstallen aan de Haal 78A en 78B.