DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domeinen Inhoudstafel 2. Socio-economisch domein... 2.1 2.1. Huidige en toekomstige situatie (zonder project)... 2.1 2.1.1. Profiel van de bevolking van de wijk (NIS)... 2.1 2.1.2. Profiel van de bewoners van de wijk op basis van plaatselijke vastgoedprojecten... 2.2 2.1.3. Profiel van de huidige bewoners van het terrein... 2.3 2.1.4. Voorzieningen en handelszaken... 2.3 2.1.5. Verhuizing van de functies op het terrein... 2.7 2.2. Impact van het project... 2.9 2.2.1. De activiteiten op het terrein... 2.9 2.2.2. De appartementsgebouwen op het terrein... 2.10 2.2.2.1. Kenmerken van de appartementsgebouwen... 2.10 2.2.2.2. Benodigde voorzieningen door de komst van het project... 2.11 2.2.3. De andere functies... 2.12 2.2.4. Bijdrage van het project aan de sociale mix van de wijk... 2.13 2.2.5. De bestemming van het administratief centrum... 2.14 2.2.6. De economische aspecten van het project... 2.15 2.3. Impact van de alternatieven... 2.17 2.4. Overzicht van de impact van het project en de alternatieven... 2.19 2.5. Maatregelen en aanbevelingen... 2.20 Lijst van afbeeldingen Afbeelding 1 : Afbakening van de statistische sectoren van de wijk... 2.1 Afbeelding 2 : Ligging van de sociale woningen van de (GOP, 2005)... 2.2 Afbeelding 3 : Voorzieningen in de omgeving van het terrein... 2.5 Lijst van tabellen Tabel 1 : Profiel van de gebruikers van het terrein... 2.3 Tabel 2 : Aantal vestigingen per categorie Bron : Atrium... 2.5 Tabel 3 : Overzicht van de verhuizingen van de functies op het terrein... 2.8 Tabel 4 Bevolkingsstructuur... 2.12 Tabel 5 Beknopte schatting kostprijs project... 2.16 Tabel 6 Beknopte raming van de inkomsten gegenereerd door blok G volgens verschillende huurprijzen en rentevoeten... 2.16 Lijst van kaarten Kaart D-201 : Ligging van de buurtactiviteiten winkels, lokale firma s en vrije beroepen Kaart D-202 : Ligging van de kleine voorzieningen in de omgeving van de site Kaart D-203 : Verhuizing van de functies op het terrein Bijlage D-201 : Statistische indicatoren Lijst van bijlagen
PARTIE D Chapitre 2 : Domaines social et économique D-2.1 2. SOCIO-ECONOMISCH DOMEIN Het geografische domein strekt zich uit over een straal van 300 meter rond het terrein. 2.1. Huidige en toekomstige situatie (zonder project) 2.1.1. Profiel van de bevolking van de wijk (NIS) In de wijk waarin het project gelegen is, is de woonfunctie het meest dominant aanwezig. De oude kazernes vormen een grote uitrustingszone waarop diverse activiteiten uitgevoerd worden. De studie baseert zich op de gegevens van het NIS van 2001. De belangrijkste statistische indicatoren worden vermeld in bijlage D-201. Het terrein maakt deel uit van de statistische sector «Sint-Antoon» (A12). Afbeelding 1 : Afbakening van de statistische sectoren van de wijk Sector A12 telt een bevolking van 5 439 bewoners op een oppervlakte van 0.34km², wat neerkomt op een bevolkingsdichtheid van 15 997 inw/km². Sector A12 is 30% dichter bevolkt dan de gemeente (13 350 inw/km²). Dit wordt verklaard door het grote aantal appartementsgebouwen (76%) en de dichtheid van bebouwing in de sector. De bevolkingsstructuur lijkt sterk op die van de gemeente. De 18- tot 16-jarigen vertegenwoordigen 62% van de bevolking, de jongeren (0-17 jaar) 20% en de ouderen 18%. De actieve bevolking ligt op 39%, hetgeen vergelijkbaar is met het gewestelijke gemiddelde (39.5%), maar iets onder het gemeentelijke gemiddelde (44%) ligt. STRATEC S.A Eindverslag juni 2010 C719 Impactstudie met betrekking tot de uitreiking van de stedenbouwkundige en milieuattesten van klasse 1A voor het project van de «Jachthof» in de De Haerne- en de Beckersstraat in 1040 Etterbeek
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.2 D-2.2 De huidige bevolking van het geografische gebied bestaat voor 60% uit alleenwonenden. Er zijn ongeveer 1,9 personen per huishouden. De huishoudens van 4 personen en meer zijn goed voor 11% van de huishoudens. Het vastgoedpark van de sector bestaat voor 76% uit studio s en appartementen. Tenslotte wijzen we er op dat een groot deel van de woningen sociale woningen zijn die toebehoren aan de Foyer etterbeekois. Afbeelding 2 : Ligging van de sociale woningen van de (GOP, 2005) 2.1.2. Profiel van de bewoners van de wijk op basis van plaatselijke vastgoedprojecten Volgens de bevolkingsgegevens van de Appartementen van het Rolin-Arsenaalproject die geleverd werden door de Gemeente bestaat een huishouden er gemiddeld uit 2,14 personen. 40% van de huishoudens bestaan uit één enkele persoon. De huishoudens van 4 personen en meer vertegenwoordigen 14% van alle huishoudens.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.3 D-2.3 2.1.3. Profiel van de huidige bewoners van het terrein Naam Tabel 1 : Profiel van de gebruikers van het terrein Activiteit Vloeropper vlakte OCMW Openbare dienst 3920 m² Aantal werknemers Institut Reine Fabiola Middelbaar beroepsonderwijs 1910 m² 125 Centre d'aide à l'enfance du War Memorial asbl Bijzonder onderwijs - internaat motorisch gehandicapten 710 m² 42 Stichting Jourdan Rust- en verzorgingstehuis 6840 m² Sodexo-keuken 10 Tijdelijke gemeentelijke stortplaats Openbare dienst 2 Het Centre d aide à l enfance telt 42 werknemers en 35 kinderen die op het centrum verblijven. De laatste bewoners van de Stichting Jourdan werden overgebracht naar Rusthuis Beauport in de loop van de maand maart 2010. Het gebouw staat nu volledig leeg, behalve de ondergrondse verdieping, die nog gebruikt wordt door Sodexo. 2.1.4. Voorzieningen en handelszaken Kaart D-201 : Ligging van de buurtactiviteiten plaatselijke handelszaken, firma s en vrije beroepen Kaart D-202 : Ligging van de kleine voorzieningen in de omgeving van het terrein Afbeelding 2 toont de voornaamste voorzieningen in de wijk 1. We wijzen op de aanwezigheid van de Sint-Antoonkerk en een aantal scholen (in het geel) : B. Institut Reine Fabiola (op het terrein) : middelbaar beroepsonderwijs van de Franse Gemeenschap. G. Lutgardissschool (300m) 2 : kleuter- en lager onderwijs van de Vlaamse Gemeenschap E. Claire Joie (360m) : kleuter- en lager onderwijs van de Franse Gemeenschap H. Sainte Geneviève (440m) : kleuter- en lager onderwijs van de Franse Gemeenschap J. Kappersschool (540m) : middelbaar beroepsonderwijs van de Franse Gemeenschap. 1 De lijst van voorzieningen werd ter plaatse opgesteld binnen een perimeter die overeenkomt met het geografische gebied. De activiteiten die daarbuiten liggen staan vermeld op de website van Atrium : www.atrium.irisnet.be 2 De afmetingen tussen () zijn de afmetingen tussen het centrum van het terrein en de voorziening in kwestie.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.4 D-2.4 I. T Regenboogje (550m) : kleuter- en lager onderwijs van de Vlaamse Gemeenschap T. Les Carrefours (775m) : bijzonder kleuter- en lager onderwijs van de Franse Gemeenschap U. Het Institut supérieur de formation continue d Etterbeek In de nabijheid van het terrein liggen ook twee kinderdagverblijven : V. Les Canaillous W. Kinderdagverblijf Sainte-Geneviève De kleine voorzieningen staan aangeduid op kaart D-202. In de omgeving van het terrein liggen de volgende kleine voorzieningen : Brievenbussen (OCMW-gebouw verhuizen), Glascontainers (Generaal Bernheimlaan en Dokter Jean Jolyplein), Kledingcontainers (Spullenhulp op Generaal Bernheimlaan en Oxfam op het pleintje) Hondentoiletten en telefoonhokjes (Dokter Jean Jolyplein). De dichtstbijgelegen commerciële pool bevindt zich rond het kruispunt van de Jacht en langs de Waversesteenweg. Men vindt er een ruim en divers aanbod aan handelszaken en diensten.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.5 D-2.5 Afbeelding 3 : Voorzieningen in de omgeving van het terrein Tabel 2 : Aantal vestigingen per categorie Bron : Atrium Voeding 28 Mode 36 Cultuur en multimedia 20 Decoratie en woning 26 Schoonheid, gezondheid Vrije Tijd 6 en welzijn 25 Diensten 27 Voertuigen 4 Horeca 28 Nachtleven 1 De handelskern van de Jacht bestaat voornamelijk uit kleine handelszaken (minder dan 100m², met slechts enkele vestigingen van 200m² waarin merken van het type Wibra, Casa gevestigd zijn. De handelszaken in de nabijheid van het terrein worden aangeduid en afgebeeld op kaart D- 201. De plaatselijke bedrijven en de vrije beroepen zijn er ook vertegenwoordigd. Wat levensnoodzakelijke handelszaken betreft, vindt men : 10 kruideniers, 3 apothekers, 2 slagerijen, 5 bakkerijen en 4 banken (met geldautomaat). Verder wijzen we op de aanwezigheid van de supermarkt Delhaize Sint-Antoon in de Nothombstraat op ongeveer 150 meter van het terrein.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.6 D-2.6 Er bevindt zich tevens een lege handelsruimte in de doodlopende straat tussen het rusthuis en de appartementsgebouwen in de Kazernenlaan. De handelskern van de jacht omvat meerdere lege vestigingen die moeilijk een huurder vinden wegens de disproportie tussen de gevraagde prijzen en de huur die de handelaars in staat zijn te betalen. De huurprijzen kunnen verschillen met een factor 4 naargelang de ligging van de winkels in de winkelkern. De prijzen schommelen tussen de 100 en 400 /m²/jaar. Door de ligging van het terrein aan de rand van de handelskern zouden de eventuele handelszaken in de onderste schaal belanden.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.7 D-2.7 2.1.5. Verhuizing van de functies op het terrein Kaart D-203 : Verhuizing van de functies op het terrein De verplaatsing van het administratief centrum zal een reeks andere verplaatsingen van activiteiten met zich meebrengen zoals schematisch voorgesteld werd op kaart D-203. Door de verplaatsing van het administratief centrum van de gemeente komen de lokalen op de Oudergemlaan vrij te staan (ongeveer 8000m² vloeroppervlakte). De gebouwen aan de Oudergemlaan moeten waarschijnlijk een grondige renovatie ondergaan alvorens men er zijn intrek kan nemen (isolatie, HVAC). In het administratief centrum worden tevens de politiediensten ondergebracht. De politielokalen worden gedeeld door twee entiteiten: een deel van de diensten van de Politiezone en de diensten van de plaatselijke Politieafdeling. Deze diensten worden gescheiden in de toekomst. De diensten van de Politiezone worden ondergebracht in één terrein aan de Luchtmachtlaan. De diensten van de lokale politie verhuizen samen met het administratief centrum naar het terrein van het Jachthof. De lokalen van het OCMW blijven op het terrein en zullen geïntegreerd worden in het administratief centrum. Het Institut Reine Fabiola zal naar een andere locatie in de Gemeente verhuizen. Momenteel worden er meerdere mogelijkheden onderzocht. Het Centre d aide à l enfance blijft op het terrein en wordt er ondergebracht in de nieuwe lokalen op het gelijkvloers van één van de gebouwen in de De Haernestraat. De Stichting Jourdan is reeds verhuisd. Zij biedt twee types diensten aan: (1) Rusthuis (home) en (2) Rust- en verzorgingstehuis (mindervalide personen die verzorging nodig hebben). De bewoners van het rusthuis werden overgeplaatst naar het nieuwe rusthuis van de gemeente (Home Beauport, Waversesteenweg 541-559). De functie rusthuis zal verhuisd worden naar de lokalen van de polikliniek Baron Lambert. De Sodexo-keuken in het gebouw van de Stichting Jourdan zal eveneens moeten verhuizen. Deze levert maaltijden aan verschillende scholen in de wijk en aan de Stichting Jourdan. De gemeente bestudeert de mogelijkheid om de keuken onder te brengen in de ondergrondse verdieping van het administratief centrum. Er werd hieromtrent nog geen beslissing genomen. De gemeentelijke stortplaats zal binnenkort naar de Luchtmachtlaan verplaatst worden.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.8 D-2.8 Tabel 3 : Overzicht van de verhuizingen van de functies op het terrein Naam Huidige locatie Toekomstige locatie Gemeentehuis Oudergemlaan Jachthof Politiezone Oudergemlaan Luchtmachtlaan Politieafdeling Oudergemlaan Jachthof OCMW Jachthof Jachthof Institut Reine Fabiola Jachthof Te bepalen Centre d'aide à l'enfance du War Memorial asbl Stichting Jourdan Jachthof Jachthof Jachthof Polikliniek Baron Lambert (Iriszuidziekenhuizen) Sodexo-keuken Jachthof Te bepalen Tijdelijke gemeentelijke stortplaats Jachthof Luchtmachtlaan
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.9 D-2.9 2.2. Impact van het project 2.2.1. De activiteiten op het terrein De uitvoering van het project impliceert een verhuizing van activiteiten en de vervanging door andere activiteiten (zie samenvatting van de bovenvermelde verhuizingen). De activiteiten die het terrein verlaten zijn de volgende : De gemeentelijke stortplaats ; Het rust- en verzorgingstehuis van de Stichting Jourdan ; Het Institut Reine Fabiola. De gemeentelijke stortplaats was een tijdelijke installatie op het terrein. De verhuizing van de stortplaats brengt dus geen gevolgen met zich mee. De reorganisatie van het home van de Stichting Jourdan maakt deel uit van een ruimere reorganisatie van rusthuizen, die enkele jaren geleden van start gegaan is met de bouw van het home Beauport. Het is misschien veel gezegd dat de verhuis van het home losstaat van het project, maar dit is in elk geval geen gedwongen gevolg van het project. De verhuis van het Institut Reine Fabiola is in onze ogen niet problematisch (op voorwaarde dat er nieuwe lokalen gevonden worden), aangezien het hier gaat om een gespecialiseerde middelbare beroepsschool. De leerlingen wonen dus niet noodzakelijk in de nabijheid van het terrein (de herkomst van de leerlingen werd niet bestudeerd in deze studie). Er zijn andere gebouwen beschikbaar om het Instituut in onder te brengen, met name gebouwen van de gemeente. Het instituut is een private instelling. De verhuis ervan hangt niet af van de Gemeente, die enkel voorstellen kan doen om de verhuis te vergemakkelijken. De Sodexo-keuken gebruikt lokalen met een oppervlakte tussen de 300 en 400m². Lokalen van deze omvang komen tamelijk vaak voor. Het zou zelfs mogelijk zijn ze onder te brengen op het terrein van het project zoals het voorligt, zonder dat de aard ervan dient gewijzigd te worden. Dergelijke beslissing kan daarom uitgesteld worden tot de fase van de vergunningsaanvraag. De activiteiten die naar het terrein verhuizen zijn : Het OCMW ; Het gemeentebestuur van Etterbeek ; De politieafdeling van Etterbeek. Deze activiteiten zijn reeds bestaande voorzieningen. Het project heeft dus niet de intentie om werkgelegenheid te creëren. Deze activiteiten vertonen bijzondere kenmerken. Het gemeentehuis : omvat de administratieve diensten van het gemeentebestuur evenals de technische diensten (beheer van gebouwen, wegen). De gemeentelijke arbeiders zijn elders gevestigd ; omvat de kantoren van de politieke vertegenwoordigers van de Gemeente en hun eventuele kabinetten;
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.10 D-2.10 omvat een veelheid aan diensten met specifieke taken en met een grootte die varieert van 1 tot 2 personen tot 10 à 12 personen. Elke dienst heeft verschillende behoeften op het vlak van ruimte (archieven, loketten, enz.) ; omvat specifieke ruimten gelinkt aan specifieke taken : Collegezaal, Raadzaal, Trouwzaal, enz ; ontvangt veel bezoekers per dag; moet beschikken over een plaats om de vlaggen uit te hangen. Deze bijzondere vereisten vertalen zich in : de behoefte aan een ruimte die groter is dan voor klassieke kantoorruimten ; op basis van de vragen van de verschillende diensten worden deze behoeften qua oppervlakte geschat op ongeveer 50m² per werknemer; een behoefte aan lokalen die toegankelijk zijn voor het publiek; een groot verschil tussen het aantal werknemers die geregistreerd zijn bij de RSZ en diegenen die werkelijk op het terrein werken (bijv. onderwijzers). Ook de politie heeft specifieke behoeften: De afdeling omvat thans 65 personen, maar vraagt om lokalen te voorzien die een uitbreiding tot 80 personen aankunnen, om tegemoet te komen aan eventuele toekomstige behoeften ; De betrokken diensten zijn hoofdzakelijk sedentaire beroepen en wijkagenten, die de lokalen overdag betrekken (7u00 18u00), en een klein team voor de nachtdienst (4 personen) ; Voor de goede werking moeten er een aantal specifieke lokalen op het gelijkvloers ingericht worden (onthaal, wachtzaal, enz.) ; De divisie beschikt niet over een interventiedienst ; De lokalen die door de afdeling gebruikt worden moeten functioneel onafhankelijk zijn van de lokalen die gebruikt worden door het gemeentebestuur en het OCMW ; De parking waar de dienstvoertuigen staan moet afgezonderd kunnen worden afn de rest van de ondergrondse verdieping. Een aantal dienstvoertuigen zijn tamelijk hoog (tot 2,5). De hoogte van de parking zal daarom aangepast moeten zijn aan dergelijke voertuigen. Onder de dienstvoertuigen vindt men ook een aantal scooters (thans 8), waarvoor men gepaste parkeerplaatsen zal moeten inrichten ; Bovengronds zullen er ook een aantal parkeerplaatsen moeten voorzien worden voor het komen en gaan van de dienstvoertuigen (6 tot 8). 2.2.2. De appartementsgebouwen op het terrein 2.2.2.1. Kenmerken van de appartementsgebouwen Het project voorziet de bouw van ongeveer 200 appartementen op het terrein : Studio s : 8 1 slaapkamer : 6 2 slaapkamer : 156
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.11 D-2.11 3 slaapkamers : 32 De verdeling tussen de verschillende types appartementen is tamelijk klassiek, met een meerderheid van 2-slaapkamerappartmenten (75%). Aangezien het om een overheidsproject gaat en niettegenstaande het feit dat de geplande woningen geen sociale appartementen zijn, zou het interessant zijn om een aantal appartementen te voorzien van meer dan 4 slaapkamers (ongeveer 5). De gemeente wil op het terrein middelgrote woningen en geen sociale woningen bouwen. Zij rechtvaardigt deze beslissing door het feit dat de sociale appartementen reeds oververtegenwoordigd zijn in de wijk. Het is juist dat er zich meerdere sociale appartementgebouwen in de omgeving van het project bevinden en dat er een bepaalde concentratie bestaat, met name ter hoogte van de De Haernestraat, in het bijzonder ter hoogte van het project. Bijgevolg is het niet opportuun om een groot aantal sociale woningen te bouwen op het terrein. Toch zou een aandeel van 5 tot 10% (10 tot 20 eenheden) opgenomen kunnen worden op het terrein gezien het totale aantal woningen dat voorzien is. Het is ook niet nodig om deze sociale woningen te concentreren in één gebouw. De verdeling van deze woningen volgens het type (koopappartement/huurappartement) werd niet vastgelegd. Het zou interessant zijn om een aantal appartementen te behouden voor de huurmarkt. 2.2.2.2. Benodigde voorzieningen door de komst van het project De voorgestelde leeftijdsstructuur werd samengesteld op basis van de analyse van de bevolkingscijfers voor het Arsenaalproject geleverd door de Gemeente. De structuur is representatief voor een onlangs gebouwd appartementsgebouw (oplevering 2008). De vergelijking met de recentere gebouwen toont duidelijk het effect van de veroudering die te wijten is aan gezinnen die in hun woning blijven wonen (ongeveer 50%). Vergeleken met de leeftijdspiramide van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vertoont de gebruikte leeftijdsstructuur een: overrepresentatie van de 0-6 jarigen onderrepresentatie van de 6-24 jarigen overrepresentatie van de 24-40 jarigen. In het kader van deze studie zorgt de voorgestelde verdeling voor een veilige situatie, aangezien de schoolinstellingen dichter bij huis wanneer de kinderen nog jong zijn. Tabel 4 vermeld het aantal individuen per leeftijdsklasse. Het aantal zuigelingen is tamelijk hoog en rechtvaardigt de aanwezigheid van een crèche in het project. Voor de rest is de grootste schoolbevolking die van de kleuterklas met een totaal van 26 kinderen. Als we er van uit gaan dat 80% van de kinderen naar een school van het Franse Gemeenschapsonderwijs gaan en dat 50% van deze kinderen dezelfde school bezoeken, komt dit neer op 10 kinderen voor de meest bezochte school, m.a.w. 4 kinderen per jaar, hetgeen zonder problemen moet kunnen worden opgevangen.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.12 D-2.12 Tabel 4 Bevolkingsstructuur Leeftijd % Aantal 0-2 10 42 Kinderdagverblijf 3-5 6 26 Kleuterschool 6-11 2 8 Lagere school 12-18 4 15 Middelbaar 18-24 3 11 Universiteit 24-40 42 174 40-60 25 106 60-74 7 30 >75 1 4 416 2.2.3. De andere functies Het project voorziet een kinderdagverblijf, drie handelszaken en lokalen voor het Centre d aide à l enfance. Het kinderdagverblijf zal ondergebracht worden op de begane grond van blok F. Dit is een gepaste locatie aangezien blok F over een tuin beschikt aan de achterkant van het gebouw. De ruimte is gebuikt wordt voor het kinderdagverblijf beslaat ongeveer 300m², wat genoeg is voor een crèche van 20 tot 25 bedden. De winkels komen in het gebouw gelegen op de hoek van de De Haernestraat (blok E). Een van de winkels geeft uit op de De Haernestraat recht voor de ingang van de parking, de twee andere winkels geven uit op de Beatlesstraat. De winkels zijn van gemiddelde omvang (60 tot 80m²) en komen overeen met buurtwinkels (bakkerij, café, enz). De ligging van deze winkels staat los van de commerciële kern van de Jacht. Op dit moment strekt de kern zich niet uit tot het terrein, hoewel er enkele winkels op de Kazernenlaan liggen, tussen het kruispunt van de Jacht en de Beckersstraat. Op dit gedeelte ligt momenteel een handelsruimte die al meer dan een jaar te huur staat. De mogelijkheid om de commerciële kern van de Jacht uit te breiden tot het project werd geanalyseerd met de lokale Atrium-afdeling, voor wie het aantal kleine winkels momenteel voldoende is en die meer voorstander is van extra winkelruimten van 200 tot 300m³ voor bekende merken aan te trekken. Men zou horecaruimten kunnen creëren die in verbinding staan met de winkelkern van de Jachtwijk. Deze ruimten zouden tevens voordeel kunnen halen uit de komst van het project.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.13 D-2.13 2.2.4. Bijdrage van het project aan de sociale mix van de wijk De analyse van de functies die uitgevoerd wordt in het hoofdstuk «Stedenbouw» benadrukt de bijdrage die het project levert door terug een continuïteit te creëren in de Beckersstraat en verbetert de woongelegenheid in de de Haernestraat. De inplanting van het administratief centrum op het Dokter Jean Jolyplein zou een negatieve impact kunnen hebben op de kwaliteit van de woningen op het plein. (gebrek aan zonlicht en zicht op centrum). Dit zou eveneens een negatieve impact kunnen hebben op de gebouwen van het plein. De inplanting van het administratief centrum introduceert een sterke functie in de wijk waaruit alle plaatselijke economische actoren voordeel kunnen halen: De handelskern van de Jacht ; De Delhaize supermarkt ; De HORECA-vestigingen. Als we uitgaan van een gemiddelde dagelijkse uitgave van 5 per persoon en een aanwezigheid op het werk van 220 dagen per jaar, zou het project een verhoogde omzet kunnen genereren voor alle winkels voor een bedrag van ongeveer 350.000 /jaar (op basis van de komst van 350 bijkomende werknemers). Verdeeld over een kern van 200 winkels, komt dit neer op een gemiddelde potentiële stijging van 1800 /jaar/winkel. Wat de sociale mix van de wijk betreft verwijzen we naar de opmerking hierboven met betrekking tot de sociale woningen die tamelijk sterk vertegenwoordigd zijn in de buurt. Dat er geen nieuwe sociale woningen voorzien zijn door het project zou daarom niet ongunstig zijn voor de sociale mix van de wijk. Naast van de verhoogde omzet door de komst van de nieuwe werknemers zal de bouw van nieuwe woningen ook nieuwe belastingbetalers aantrekken op het grondgebied van Etterbeek. Daarentegen zal de aanwezigheid van het administratieve centrum, geen bron van inkomsten voor de gemeente zijn. Tenslotte kunnen we niet spreken over de bijdrage van het project aan de wijk zonder het te hebben over het vertrek van de werknemers uit het huidige gemeentehuis. De impact van dit vertrek moet verzacht worden door twee factoren : de nabijheid van de kantoren van de Europese wijk ; aangezien het gebouw dat verlaten wordt door het gemeentebestuur slechts tijdelijk leeg zal staan, zou het na renovatiewerken terug in gebruik kunnen genomen worden (toch moet men er rekening mee houden dat het volgens het GBP in een zone voor uitrusting ligt, wat het aantal mogelijke geïnteresseerden zal beperken).
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.14 D-2.14 2.2.5. De bestemming van het administratief centrum Het administratief centrum is bestemd voor drie gebruikers : het gemeentebestuur, het openbaar centrum voor maatschappelijke welzijn en de politieafdeling van Etterbeek. Het gemeentebestuur Het gemeentebestuur heeft specifieke noden. Dit omvat onder meer : lokalen voor de verschillende inbegrepen diensten vergaderzalen en archieven ; lokalen voor het onthaal van publiek (behoefte varieert naargelang de diensten); specifieke zalen: Collegezaal, Raadzaal, Trouwzaal; lokalen voor de politieke mandatarissen en hun eventuele kabinetten. De diensten verschillen nogal van omvang : dit gaat van 2 tot 20 personen, die elk totaal verschillende noden kunnen hebben. Het gemeentebestuur zou ongeveer 260 personen vertegenwoordigen die verdeeld zijn over 20 tot 25 diensten. Ongeveer de helft van deze personen staan in contact met het publiek. Op basis van de verkregen informatie levert dit een vereiste van ongeveer 8000m² netto vloeroppervlakte op. Het OCMW Net zoals het gemeentebestuur staat ook het OCMW in contact met het publiek omwille van zijn specifieke functie. De diensten zijn gegroepeerd in cellen bestaande uit enkele personen. In totaal telt men ongeveer tien cellen en 100 personen op het terrein. De huidige lokalen hebben een netto-oppervlakte van ongeveer 3000m² en zijn blijkbaar niet voldoende om een goede werking van het OCMW te garanderen. Volgens het OCMW liggen is er een netto-oppervlakte van 4000m² nodig. De politieafdeling De Politieafdeling omvat momenteel een zestigtal personen. De evolutie van het personeelsbestand is moeilijk te voorspellen aangezien deze afhangt van de behoeften en hervormingen. Het maximale personeelsbestand bedraagt 80 personen. De afdeling heeft specifieke lokalen nodig : onthaalruimte ; cellen voor voorlopige hechtenis ; kleedkamer met persoonlijke lockers (uniformplicht voor agenten) ; archieven ; ruimten om verklaringen af te nemen,
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.15 D-2.15 Dit komt neer op een totale netto-oppervlakte van 3000m2. Administratief centrum Een eerste schatting van de benodigde netto-oppervlakte voor het administratief centrum bedraagt 15.000m². Gelet op de bijzonderheden van de activiteiten van de gebruikers en de onbekende elementen op het moment van de attestaanvraag stellen wij een verhouding netto/bruto van 80% voor om de bruto-vloeroppervlakte te berekenen die in dit stadium voorzien is. Dit komt neer op een bruto-vloeroppervlakte van 19.000m². Het project voorziet een bruto-oppervlakte van 22.700m². Aanvankelijk moest ook de politiezone ondergebracht worden in het administratief, hetgeen meer het geval lijkt te zijn. Toch wijzen we er op dat de uiteindelijke keuze van de locatie van het hoofdkwartier van de Politiezone nog niet vastligt. 2.2.6. De economische aspecten van het project Kostprijs van het project De kostprijs van het project werd geraamd op basis van de volgende elementen : bouwprijzen o o o o o o appartementsgebouw : 1250 /m² kantoorgebouw: 1250 /m² ondergrondse verdieping : 850 /m² weg : 200 /m² park : 100 /m² afbraak : 100 /m² Kosten en belastingen : o studies : 15% o diverse kosten : 5% o BTW : 21% Uitgaande van deze elementen wordt de kostprijs van de bouw van het project geschat op 90.000.000 excl. kosten en 125.000.000 incl. kosten en belastingen. Deze kosten houden geen rekening met de waarde van het terrein, die niet gekend is. Voor een terrein van dit type bedraagt de normale prijs tussen de 250 en 500 /m², hetgeen neerkomt op een totaalbedrag tussen de 7 en de 14.000.000.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.16 D-2.16 Tabel 5 Beknopte schatting kostprijs project Opp. P.U. Kost contr. Studie Kosten BTW Kostprijs % Blokken A-F 30.832 1250 38.540.000 5.781.000 1.927.000 8.093.400 54.341.400 54 Ondergrondse verdiep. A-F 11.410 850 1.454.775 1.454.775 484.925 2.036.685 13.674.885 Blok G 22.700 1150 26.105.000 3.915.750 1.305.250 5.482.050 36.808.050 Ondergrondse verdiep G 13.000 850 11.050.000 1.657.500 552.500 2.320.500 15.580.500 Park 3.000 100 300.000 45.000 15.000 63.000 423.000 Wegen 6.385 200 1.277.000 191.550 63.850 268.170 1.800.570 42 2 Afbraak 24.000 100 2.400.000 360.000 120.000 504.000 3.384.000 3 TOTALEN 89.370.500 126.012.405 100 Gegenereerde inkomsten De woningen genereren een opbrengst van : 76.000.000 verkoopprijs : 2750 /m² BTW incl. Verhouding bruto/netto 0.9 Inkomsten gegenereerd door de verkoop van de parkeerplaatsen van de appartementen: 4.500.000 Verkoopprijs: 20.000 /parkeerplaats De inkomsten die gegenereerd worden door het administratief centrum worden berekend op basis van een initiële huurprijs. Ze hangen sterk af van de rente die gevraagd wordt door de investeerder (in geval van een publiek/private samenwerking). Op basis van een huurprijs van 150 /m² zou het project tussen de 40 en de 50.000.000 inkomsten kunnen genereren tegen een rente van respectievelijk 7 en 6% (berekend op basis van 20.000m² verhuurde oppervlakte inclusief 1 parkingverdieping, zie Tabel 6). Tabel 6 Beknopte raming van de inkomsten gegenereerd door blok G volgens verschillende huurprijzen en rentevoeten Oppervlakte : 20.000 20.000 20.000 20.000 Oorspronkelijk rendement: 5% 6% 7% 8% 100 /m² 40.000.000 33.333.333 28.571.429 25.000.000 125 /m² 50.000.000 41.666.667 35.714.286 31.250.000 150 /m² 60.000.000 50.000.000 42.857.143 37.500.000 175 /m² 70.000.000 58.333.333 50.000.000 43.750.000 200 /m² 80.000.000 66.666.667 57.142.857 50.000.000 De inkomsten die gegenereerd worden door de openbare parking zijn moeilijker in te schatten en hangen af van de gehanteerde tarieven. Wij stellen voor om uit te gaan van een opbrengst die overeenkomt met een verkoopprijs van 25.000 /parkeerplaats, wat neerkomt op een bedrag van 4.000.000. De opbrengst van het project kan geraamd worden op een bedrag rond de 120.000.000 (rekening houdend met een lage huurprijs voor het administratief centrum). Via de formule van een publiek/private samenwerking kan men ongeveer 10.000.000 besparen op de BTW.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.17 D-2.17 Het project is dus rationeel vanuit een financieel standpunt. Belangrijk om te vermelden is dat: Het terrein niet meegerekend werd in de kostprijs van het project aangezien het eigendom is van de gemeente. De verkoopprijs van de appartementen omvat een grondaandeel ; De geschatte inkomsten gegenereerd door het administratief centrum laag liggen. (bij een gematigde huur voor de gemeente). 2.3. Impact van de alternatieven Alternatief A Behoud van de bestaande toestand Het terrein in zijn huidige toestand behouden is niet bijzonder positief voor de wijk. Het is echter ook niet bijzonder negatief, aangezien het leegstaande gedeelte van het terrein niet aan de openbare ruimte grenst en de leegstaande gebouwen niet (meer) bezet worden door krakers. Het niet uitvoeren van het project heeft echter wel een negatieve impact op de toekomstige bewoners (gemeentebestuur, OCMW en politie) die in dat geval ondergebracht blijven in lokalen die niet zeer efficiënt zijn (qua energiebesparing, ergonomie, indeling, enz.). Het geleidelijk buiten gebruik stellen van de gebouwen leidt tot stadskankers, die een gevoel van onveiligheid met zich mee kunnen brengen. Alternatief B alternatief inzake mobiliteit De belangrijkste verandering situeert zich op de lokale wegen. Lokaal verkeer heeft nooit een ongunstige invloed op de sociale controle, vooral s avonds en s nachts. Het zou eveneens interessant kunnen zijn om een gemengd systeem te voorzien met de mogelijkheid om bepaalde wegen op bepaalde tijdstippen af te sluiten. (woensdagnamiddag na 16u00, zondag ). De invoering van een dergelijk systeem wordt vergemakkelijkt door het feit dat bepaalde straten parkeervrij zijn. Door de ingang van de parkeerplaats te wijzigen en zichtbaarder te maken kan men deze aantrekkelijkeer maken voor de klanten van de Jachtwijk. Alternatief C gewijzigde ligging administratief centrum Door de ligging van het administratief centrum te wijzigen creëert men weer een normale toestand voor de woningen van het Jean Jolyplein en het einde van de Beckersstraat. Met dit alternatief behoudt men trouwens een directe stedelijke link tussen de Chambérystraat en de Kazernenlaan (het project zou een fysieke verbinding nog steeds mogelijk maken, maar de symbolische link zou sterk verzwakt worden). Alternatief D Wijziging gebouwen blok B
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.18 D-2.18 Deze wijziging is relatief onbeduidend wat het hele project betreft en heeft geen echte impact op het socio-economische domein, behalve op de factoren in verband met energieverbruik. Deze variant stelt voor om rijhuizen te bouwen wat interessant zou kunnen zijn voor de diversiteit van de woningtypes. Zo zouden hier huizen gebouwd worden die nog maar zelden nieuw gebouwd worden binnen de eerste gordel. Alternatief E Bouw van een pleintje in de De Haernestraat De bouw van een pleintje is gunstig voor winkels en voor de integratie van het terrein in het stedelijk weefsel. De positie van dit pleintje is tevens interessant omdat het ligt op de interface tussen het project en de wijk Alternatief F Herwaardering van het erfgoed Globaal genomen is dit alternatief interessant aangezien dit het karakter van het project versterkt en bijgevolg ook zijn waarde. De mogelijkheid om dit alternatief te realiseren hangt voornamelijk af van: - de impact op de bouwkosten van de gebouwen in kwestie; - de mogelijkheid om een bestemming te vinden voor de oude kapel. Wat de bouwkosten betreft, zou de typologie van het project grotendeels onveranderd blijven. De kostprijs van de bovengrondse bouwwerken zouden min of meer dezelfde blijven. Het behoud van de kapel zou echter meerkosten met zich meebrengen voor de bouw van de ondergrondse verdieping van blok C. Gelet op de grootte van het project zullen deze meerkosten relatief onbeduidend blijven. De kapel is een atypisch gebouw, dat voor verschillende functies in aanmerking zou kunnen komen: - een klein dienstgebouw dat in verbinding staat met het gemeentebestuur - woongelegenheid - een restaurant (of kleine winkel) Verlenging van de handelskern van de Jacht Zoals hierboven vermeld is er geen specifieke vraag naar nieuwe winkelzaken van kleine omvang in de winkelzone van de Jacht (lokale Atrium-afdeling). Als er een vraag bestaat, dan is dit vooral naar winkelruimten van 200 tot 300m² voor grote merken. Maar volgens het Gewestelijk Bestemmingsplan kan er geen dergelijke winkelruimte ingeplant worden in een gebied voor uitrusting van collectief belang of openbare diensten. De enige toegelaten diensten zijn aanvullende diensten voor de uitrustingen of de woningen (buurtwinkels). Een verlenging van de winkelkern tot op het uitrustingsgebied is daarom niet mogelijk.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.19 D-2.19 2.4. Overzicht van de impact van het project en de alternatieven Het project omvat de bouw van een gemengd geheel bestaande uit appartementen en een administratief centrum (uitrusting), waarin het gemeentebestuur, het OCMW en een afdeling van de politie van Etterbeek ondergebracht worden. Deze drie instanties samenbrengen onder één dak heeft een gunstige impact op hun werking (samenwerking in het kader van hun opdracht). Wel is het nodig dat zij alle drie hun intrek kunnen nemen in functioneel onafhankelijke eenheden: eigen ingangen... Het project voorziet een vloeroppervlakte van 22.700m² voor het administratief centrum. Aanvankelijk zouden ook de burelen van de Politiezone Montgomery in het gebouw ondergebracht worden, maar ondertussen werd voorzien om deze elders vestigen. De vereiste bruto-vloeroppervlakte voor de drie gebruikers werd geschat op 19.000m² : 10.000 m² voor het gemeentebestuur ; 5.000 m² voor het OCMW ; 4.000 m² voor de Politieafdeling. Het betreft hier een globale schatting, die verfijnd moet worden in de stedenbouwkundige aanvraag. De Sodexo-keuken die zich nu op het terrein bevindt, beslaat een aantal lokalen met een totale oppervlakte van ongeveer 500m². De verhuizing zou geen problemen mogen opleveren. De geplande woningen zijn zogenaamde «middelgrote» woningen, wat bijdraagt tot het herstellen van een evenwicht in een wijk waar sociale woningen oververtegenwoordigd zijn. Vijf procent van de appartementen van het project zouden evenwel voorbehouden kunnen worden voor kansarme bewoners (sociale woningen of vergelijkbaar). De meerderheid van de appartementen zijn 2-slaapkamerappartementen. Het project voorziet geen appartementen van meer dan 3 kamers, een woningtype dat men weinig aantreft bij bouwprojecten. Een studie van de verwachte bevolkingsstructuur toont aan dat de schoolinstellingen de vraag die de komst van de nieuwe woningen met zich meebrengt moeten aankunnen, aangezien deze vraag tamelijk beperkt blijft. Deze vraag zal trouwens verspreid worden over de tijd, aangezien de bouwwerken in verschillende fasen zullen verlopen. Het project zal bijdragen tot het winkelbezoek in de commerciële kern van de Jacht, vooral door de komst van het administratief centrum. De winkelruimten die voorzien worden door het project zijn bestemd voor buurtwinkels en staan los van de kern van de Jacht. Gezien het feit dat het terrein in uitrustingsgebied ligt mogen er geen winkelketens gevestigd worden (verlenging van de handelskern van de Jacht) aangezien deze winkels «de gebruikelijke aanvulling op deze zones (nvhsb: woningen) moeten zijn». Overigens is er volgens de Atrium-afdeling, die zijn richtplan voor de wijk aan het afwerken is, geen specifieke vraag naar kleinschalige handelszaken. Vanuit financieel standpunt bekeken gaat het hier niet om een klassiek project, aangezien het deels gericht is op woningverkoop en deels op eigen gebruik. Door dit evenwicht kan men de kostprijs van de bouwwerken voor eigen gebruik tot een minimum beperken. De financiële basis van het project lijkt gezond, met rationele gebouwen (laagbouw : 3 en 4 verdiepingen voor de meeste gebouwen), ondiepe parkings en beperkte grondverwervingen.
DEEL D Hoofdstuk 2 : Socio-economische domein D-2.20 D-2.20 2.5. Maatregelen en aanbevelingen 1. Bij de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning de vloeroppervlakte van het administratief centrum beperken zodat het beantwoordt aan de geschatte behoefte van de drie gebruikers : ongeveer 20.000m² bruto-vloeroppervlakte. 2. Functioneel onafhankelijke ruimten voorzien voor de drie gebruikers van het administratief centrum : afzonderlijke ingangen,