Wijzigingen NHG en Kredietbeleid Florius per 1 januari 2013 Inleiding De wet- en regelgeving op het gebied van hypotheken verandert per 1 januari 2013. Hierdoor wijzigen ook de NHG normen en het kredietbeleid van Florius voor hypotheken. 1. Wijzigingen NHG De nieuwe voorwaarden en normen van NHG voor 2013 zijn 7 december bekend gemaakt door NHG. De voorwaarden en normen zijn van toepassing op offertes die worden uitgebracht vanaf 1 januari 2013. De belangrijkste wijzigingen lees je in dit document. Het volledig overzicht kun je vinden op www.nhg.nl. 1.1. Borgtochtprovisie De borgtochtprovisie is voor 2013 verhoogd van 0,70% naar 0,85%. 1.2. Financieringslastpercentages Op advies van het NIBUD heeft NHG de financieringslastpercentages aangepast. De financieringslastpercentages liggen gemiddeld 2,5% lager dan in 2012. 1.3. Financieringslastpercentage buitenlands belastingplichtigen en box 3 De formule voor het berekenen van het financieringslastpercentage voor buitenlands belastingplichtigen en box 3 deel van de hypotheek is aangepast. De nieuwe formule is: Normaal financieringslastpercentage minus de som van 1,5 x de toetsrente + 0,25%. (Oude formule was: 1,5 x de toetsrente plus 1,0%.) 1.4. Aflosvormen Heeft de klant geen bestaande eigenwoningschuld? Dan mag de lening met NHG alleen nog worden afgesloten op basis van een annuïtair of lineair aflossingsschema. Een aflossingsvrije-, spaar-, leven en/of beleggingshypotheek is niet meer mogelijk. Uitzondering is de SVN starterslening Deze blijft toegestaan ook al heeft de starterslening geen aflossingsschema. Heeft de klant wel een bestaande eigenwoningschuld? Dan is het is mogelijk om een andere aflosvorm aan te bieden. Dit betekent dat een gedeelte van de lening aflossingsvrij mag worden verstrekt. Op voorwaarde dat dit gedeelte niet meer bedraagt dan 50% van de marktwaarde van de woning. Het gedeelte van de lening boven de bestaande eigenwoningschuld moet minimaal annuïtair worden afgelost. Daarnaast is leven, belegging of banksparen ook mogelijk bij een bestaande eigenwoningschuld. 1
Aflosvrij Omzetten naar aflossingsvrij is niet meer mogelijk. Ook bij een bestaande eigenwoningschuld 1.5. Bijkomende kosten De bijkomende kosten voor de aankoop van een woning zijn verlaagd van 8% naar 5%. 1.6. Maximale verstrekking op marktwaarde De maximale verstrekking is 105% van de marktwaarde van een woning. Dit is inclusief eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting. Bij een verbouwing mag je uitgaan van de marktwaarde na verbouw. De lening mag niet hoger zijn dan de kostengrens voor woningen én niet meer bedragen dan 105% van de marktwaarde (na verbouw). 1.7. Kwaliteitsverbetering De kosten van kwaliteitsverbetering kunnen meegefinancierd worden tot maximaal de marktwaarde na verbouw. Voor het berekenen van de kosten van verkrijgen in eigendom moet je wel uitgaan van het volledige bedrag aan kwaliteitsverbetering. 1.8. Reikwijdte borg De borgstelling daalt gelijk aan het aflossingsschema (lineair of annuïtair), zoals is overeengekomen tussen geldgever en geldnemer(s). De vertraging van één jaar komt te vervallen. 1.9. Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid Kan de achterblijvende klant niet meer zelfstandig de maandtermijnen van zijn lening betalen? Dan is het mogelijk om een nieuwe schuldenaar toe te voegen. 1.10. Depotverplichting Bij een depotbedrag lager dan 2500 EUR werd het bedrag altijd gelijk uitbetaald aan de klant. Dat is vanaf 2013 niet meer mogelijk. Als er sprake is van een overschot, dan moet dit bedrag ingelost worden op de lening. Het totale bedrag aan verbouwingskosten moet in depot worden gehouden. Kan het hele bedrag niet meegefinancierd worden? Dan zal de klant eigen middelen moeten aantonen. 1.11. Gedeeltelijk royement Deze situatie komt voor als een gedeelte van het onderpand waarop hypotheek gevestigd is verkocht wordt. De lening moet afgelost worden met de waarde van het gedeelte wat geroyeerd wordt. 2
1.12. Looncessie NHG is niet mogelijk als op de werkgeversverklaring staat vermeld dat er sprake is van looncessie. Wat is looncessie? Looncessie is vergelijkbaar met loonbeslag. Het verschil is dat loonbeslag executoriaal is en looncessie vrijwillig. 1.13. AOW leeftijd De AOW leeftijd kan per klant verschillend zijn en daarom heeft NHG ervoor gekozen om van het volgende uit te gaan: Bereikt de klant binnen 10 jaar na offertedatum de AOW leeftijd? Dan moet je rekening houden met het toekomstig pensioeninkomen. 1.14. Fiscale lening Is op het moment van offreren van de NHG lening sprake van een andere lening in box 1 voor het verkrijgen van de woning (bijvoorbeeld lening bij de ouders)? Dan mag je de hoofdsom van die lening optellen bij de te verstrekken NHG lening. Als er sprake is van een fiscale lening voor het financieren van de restschuld na verkoop van de woning, dan mag de netto maandlast in mindering worden gebracht op de toegestane financieringslast. 1.15. Studielening Bij een studielening mag je rekening houden met een maandlast van 0,75% van het leningbedrag. De lasten moeten in mindering worden gebracht op de toegestane financieringslast. 1.16. ORV Voor het vaststellen van de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering moet je bij een aanvullende lening rekening houden met de hoogte van de bestaande lening. 3
2. Wijzigingen Kredietbeleid Florius 1. Welke wijzigingen nemen wij over van NHG per 1 januari 2013? 1.1. Financieringslastpercentage 1.2. Financieringslastpercentages voor buitenlands belastingplichtigen en box 3 1.3. Pensioen aantonen 10 jaar voor AOW leeftijd 1.4. Looncessie 2. Overige beleidswijzigingen per 1-1-2013 NB. (niet van toepassing voor NHG leningen) 2.1. Vervallen grens van 40.000 EUR voor bepalen financieringslastpercentage bij 2 inkomens De hoogte van het gezinsinkomen is niet langer van belang bij het wel of niet meenemen van het 2e inkomen voor het bepalen van het financieringslastpercentage. 2.2. Fiscale lening Het beleid voor de fiscale lening hebben we van NHG overgenomen maar ook verder uitgewerkt, zie hieronder. 2.3. Hypothecaire kredieten box 1 en box 3 De hoofdsom van de hypothecaire kredieten tel je op bij de te verstrekken hypotheek. De lasten bepaal je volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Het totaal aan hypothecaire kredieten mag niet meer bedragen dan 105% van de marktwaarde. 2.4. Overige financiële verplichtingen uit geldleningen of kredieten (niet hypothecair) De maandelijkse last bij een doorlopend krediet is minimaal 2 % van de kredietlimiet. Bij een aflopend krediet is de maandlast minimaal 2 % van de kredietsom. Dit geldt ook als de werkelijke maandlast lager is. Bovenstaande geldt niet als: De financiële verplichting(en) uiterlijk op de datum van passeren van de lening word(t)(en) afgelost en het contract wordt opgeheven; het een studielening bij het DUO betreft, in dat geval mag je rekening houden met een maandlast van 0,75% van de oorspronkelijke schuld het kredietbedrag 75.000 EUR of hoger is, in dat geval mag je rekening houden met de werkelijke maandlasten. Reden hiervoor is dat kredieten vanaf 75.000 EUR buiten de Gedragscode Consumptief Krediet vallen. De kredieten zijn vaak niet geregistreerd bij het BKR (bijv. pilotenlening) en de looptijd is veelal langer. het een woningfinanciering zonder hypothecaire zekerheid is. Dan mag je rekening houden met de werkelijke maandlasten bij een aflopend krediet en met 1% van het kredietlimiet bij een doorlopend krediet. Dit geldt ook voor aanvragen met NHG. 4
2.5. Maximale verstrekking op marktwaarde De maximale verstrekking op de marktwaarde van een woning is aangepast van 104% + eventuele overdrachtsbelasting naar 105% van de marktwaarde. Het percentage van 105% is onafhankelijk van de overdrachtsbelasting en daarmee ook van toepassing bij bijvoorbeeld oversluitingen en aankoop vrij op naam. De maximale verstrekking op marktwaarde wordt jaarlijks met 1% afgebouwd van 105% in 2013 naar 100% in 2018. Explain op de marktwaarde tot 125% executiewaarde blijft toegestaan in onderstaande situaties: Meefinancieren van restschuld Oversluiten van bestaande lening naar andere geldverstrekker. Hoofdsom mag verhoogd worden met kosten van oversluiten Aanvraag waarbij financieringslasten lager zijn dan de toegestane financieringslasten. 2.6. Zelfstandig ondernemer Het beleid voor ZZP ers vervalt per 1-1-2013. ZZP ers worden niet meer behandelt als een aparte groep. Het algemene kredietbeleid voor zelfstandig ondernemers is van toepassing. Het vervallen van het specifieke kredietbeleid voor ZZP ers zorgt voor een meer marktconform beleid. Er is geen duidelijke scheidslijn te trekken tussen een ZZP er en een andere ondernemer en er is in de markt geen eenduidige definitie van een ZZP er. 2.7. Verkoop onder voorwaarden NHG heeft een lijst gepubliceerd met de constructies kopen onder voorwaarden die gefinancierd kunnen met NHG. Deze lijst kun je vinden op www.nhg.nl. Erfpachtconstructies en koop- en financieringsvarianten financieren wij alleen nog met NHG. Verder accepteren wij niet alle door NHG toegestane regelingen. De koopregelingen die wij accepteren voor aanvragen met NHG zijn: Koop-en financieringsvarianten: Koopgarant Kopen naar Wens (nieuw) Slimmer Kopen Starterslening SVN Hoe gaan we om met de bestaande klanten? Het is mogelijk voor bestaande klanten om de hypotheek te verhogen of een mutatie aan te vragen. De hypotheek moet wel aan de overige kredietregels blijven voldoen. Voor de erfpachtconstructies die NHG heeft opgenomen in de lijst geldt dat deze voor onderstaande akkoord zijn (onder voorwaarde van goedgekeurde erfpachtopinie): Duokoop (nieuw) Erpachter (nieuw) Verrassend Wonen Regionaal Grondbezit (nieuw) 5