Vlaamse overheid Agentschap Inspectie RWO Toezichtproject Controle op de registers, de inschrijvingen, de toewijzingen en de verkoopprijzen van sociale kavels Rapport 2013 nspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschapp erhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatf e kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor So en Vlaams Woningsfonds Lokale besturen Inspectie RW ociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkant ersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietm ijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams onds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale hu maatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonde Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaam chappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningsfonds Loka nspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschapp erhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatf
Inhoud 1. Doelstelling en scope van het onderzoek... 2 1.1 Doelstelling... 2 1.2 Scope... 2 2. Aanpak en verloop van het onderzoek... 3 2.1 Criteria en selectie actoren... 3 2.2 Verloop onderzoek (stappen)... 3 2.2.1 Controle vooraf... 3 2.2.2 Controle ter plaatse... 3 2.2.3 Opvolging... 4 3. Bevindingen... 4 3.1 Structuur van de inschrijvingsregisters... 4 3.2 Informatieverstrekking i.v.m. de publicatie van projecten... 4 3.3 Inschrijvingsformulier en informatieverstrekking aan de kandidaat-koper... 5 3.4 Ontvangstbewijs... 5 3.5 Verplichte vermeldingen en chronologie register... 5 3.6 Schrappingen en actualisatie... 6 3.7 Vaststellingen m.b.t. de gecontroleerde dossiers... 6 3.8 Verkoopprijzen... 7 4. Besluit... 7 5. Opvolging... 7 1
1 Doelstelling en scope van het onderzoek 1.1 Doelstelling De afdeling Toezicht ziet er op toe dat de sociale huisvestingsmaatschappijen sociale kavels toewijzen overeenkomstig de wettelijke bepalingen, in casu het Overdrachtenbesluit 1. Dat besluit is meermaals en fundamenteel gewijzigd. In het licht van de uitvoering van de hiervoor vermelde opdracht, gaat de toezichthouder na op welke wijze de sociale huisvestingsmaatschappijen de wettelijke bepalingen aangaande de inschrijving van kandidaat-kopers en de toewijzing van sociale kavels naleven. Wanneer de toezichthouder inbreuken vaststelt, treedt hij corrigerend of sanctionerend op. In concreto controleert de toezichthouder tijdens de inspectie de volgende vijf aspecten: 1. Structuur en inhoud van de inschrijvingsregisters: controle van de conformiteit van het inschrijvingsregister met de bepalingen uit het overdrachtenbesluit; 2. Inschrijvingen en inschrijvingsdocumenten: toetsing van de individuele inschrijvingen aan de inschrijvingsvoorwaarden van het overdrachtenbesluit; 3. Actualisatie van de registers en schrappingen: controle of de actualisatie van de registers en de schrappingen conform bijlage II van het overdrachtenbesluit werd uitgevoerd; 4. Toewijzingen: nazicht of de beslissingen tot toewijzing conform de statuten van de sociale huisvestingsmaatschappij zijn verlopen, en toetsing van de individuele toewijzingen aan de voorrangsregels en de voorwaarden van het overdrachtenbesluit; 5. Verkoopprijzen: controle of de verkoopprijzen van de sociale kavels bepaald werden conform bijlage V van het overdrachtenbesluit. 1.2 Scope Sinds 2011 loopt het project Controle op de registers, de inschrijvingen en de toewijzingen van sociale kavels bij sociale huisvestingsmaatschappijen. Het aspect verkoopprijzen maakt sedert 2012 deel uit van het onderzoek. Per kwartaal controleert de afdeling Toezicht één of twee sociale huisvestingsmaatschappijen die registers voor sociale kavels hebben. Over meerdere jaren gespreid, worden alle actoren die sociale kavels verkopen onderworpen aan een dergelijk onderzoek. 1 Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode van 29/09/2006 (BS 29/09/2006); Vlaamse Wooncode: Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15/07/1997 (BS 19/08/1997) 2
Jaarlijks wordt het desbetreffende rapport gepubliceerd op de website rwo.be onder afdeling Toezicht/publicaties. 2 Aanpak en verloop van het onderzoek Dit project kadert in de planning van de afdeling Toezicht (zie rwo.be). 2.1 Criteria en selectie actoren Het uitgangspunt voor de selectie van de te controleren sociale huisvestingsmaatschappijen is de trimestriële rapportering van het voorbije kwartaal. De focus ligt grotendeels op sociale huisvestingsmaatschappijen met als hoofdactiviteit de verhuring van sociale woningen, die recentelijk sociale kavels verkochten en waar nog geen of geen recente controle met betrekking tot sociale koopwoningen en/of kavels heeft plaatsgevonden. Bij de selectie wordt uiteraard ook rekening gehouden met het risicoprofiel van de actoren, in het bijzonder het profiel met betrekking tot overdrachten. De afdeling legde met betrekking tot overdrachten in de planning 2013, de focus op het toezicht op de sociale koopwoningen. Het onderzoek naar verkopen van sociale kavels werd beperkt tot zes sociale huisvestingsmaatschappijen. Bij één actor werd ervoor geopteerd om tegelijkertijd een controle naar de verkoop van sociale koopwoningen en sociale kavels uit te voeren, gelet op het risicoprofiel van de actor. 2.2 Verloop onderzoek (stappen) 2.2.1 Controle vooraf Als voorbereiding op de inspectie ter plaatse, voerde de afdeling een vooronderzoek uit. Hiertoe bevroeg zij schriftelijk de sociale huisvestingsmaatschappij met betrekking tot: - de structuur van de registers: aantal en geografische dekking - de informatieverstrekking aan kandidaat-kopers rond nieuwe projecten - de vaststelling van de verkoopprijzen van een recent toegewezen verkaveling. Ook werd het volgende onderzocht: - het inschrijvingsregister waaruit recent kandidaten werden toegewezen - de manier waarop het project werd bekendgemaakt - de vaststelling van de verkoopprijzen van het project - het model ontvangstbewijs. Indien de actor gebruik maakte van een standaardformulier of bundel bij de inschrijving van de kandidaat-kopers, moest hij dit ook toesturen aan de afdeling Toezicht. Indien de actor ook via een website communiceert, heeft Toezicht de daarop verstrekte informatie eveneens inhoudelijk nagekeken. 2.2.2 Controle ter plaatse De opmerkingen en bevindingen uit de controle vooraf werden ter plaatse afgetoetst en besproken met de actor. Naargelang de resultaten van het vooronderzoek, vroeg de toezichthouder daarbij verdere verduidelijking met betrekking tot de structuur van de registers, de publiciteit van de projecten en de gebruikte documenten. De toezichthouder, eventueel bijgestaan door een personeelslid van de interne dienst, voerde ter plaatse een ruimer onderzoek met betrekking tot de inhoud van de registers, de verkoopprijzen en de individuele kandidatendossiers. Zowel kandidaten aan wie een woning werd toegewezen, als kandidaten geschrapt omwille van een andere reden, als 3
nog resterende kandidaten werden overlopen. Bij het nazicht van de dossiers werd speciaal aandacht geschonken aan de benodigde attesten of stavingstukken en de conformiteit ervan met de gegevens in het register. De toezichthouder verwerkte zijn vaststellingen in een verslag en bezorgde dat aan de actor. Met het oog op een uniforme behandeling werden de bevindingen van de toezichthouders en de specifieke knelpunten die tijdens deze inspecties naar boven kwamen, besproken binnen de projectgroep. 2.2.3 Opvolging Ter opvolging registreerden de toezichthouders de diverse vastgestelde inbreuken in de databank van de afdeling. De sociale huisvestingsmaatschappij kreeg telkens een bepaalde periode de tijd om uitvoering te geven aan de door de toezichthouder gevraagde aanpassingen. De duur van deze periode is afhankelijk van de ernst van de feiten en de omvang van het werk dat nodig is om de noodzakelijke rechtzettingen door te voeren. Voor ernstige inbreuken is een onmiddellijke rechtzetting nodig, voor andere is een richttermijn van twee maanden gangbaar. Een aantal vaststellingen kunnen door de aard van de inbreuk niet meer worden rechtgezet. Andere inbreuken, zoals de publicatie van een nieuw project, kunnen enkel op de langere termijn opgevolgd worden naar aanleiding van een volgend te realiseren project. Die punten zullen later opnieuw bekeken worden, bijvoorbeeld bij een volgend controlebezoek. Voor ernstige inbreuken stelt de toezichthouder de actor in gebreke. Wanneer de sociale huisvestingsmaatschappij zich niet conformeert aan de wetgeving, of indien zij nogmaals een gelijkaardige inbreuk pleegt, kan zij gesanctioneerd worden met een administratieve geldboete. 3 Bevindingen De hierna weergegeven vaststellingen golden op het moment van de controle ter plaatse. De meeste actoren hebben ondertussen hun werkwijze in overeenstemming gebracht met de vigerende regelgeving. Een aantal inbreuken vergen een bijkomende actie en/of verdere opvolging door de actor en de toezichthouder (bv. informatieverstrekking naar aanleiding van een nieuw project). 3.1 Structuur van de inschrijvingsregisters Art. 2, eerste lid, bijlage II overdrachtenbesluit Vijf van de zes huisvestingsmaatschappijen hebben hun registers gestructureerd volgens de bepalingen van het overdrachtenbesluit. Bij één maatschappij dekte het (project)register niet het volledige werkgebied. Zij moest het register herstructureren en openen volgens de bepalingen van het overdrachtenbesluit. 3.2 Informatieverstrekking i.v.m. de publicatie van projecten Art. 6, bijlage II overdrachtenbesluit Bij twee van de zes huisvestingsmaatschappijen was de publicatie volledig in orde. Dit betekent: voldoende ruime verspreiding van de informatie, evenals inhoudelijk voldoende en correct. Dit is alleszins een positieve evolutie ten opzichte van het controlejaar 2012. Toen werden immers bij alle gecontroleerde actoren opmerkingen geformuleerd. 4
Bij twee sociale huisvestingsmaatschappijen betrof het inhoudelijke opmerkingen. Onder meer de vermelding van de woonbehoeftigheidsvoorwaarden was niet conform de wetgeving. Eén actor moest de publicatie met betrekking tot een nog toe te wijzen project hernemen. De publicatie dateerde namelijk al van 2003 en de toewijzingen zijn pas voorzien in 2014. Bovendien geschiedde de informatieverstrekking toen enkel via het gemeentelijk infoblad. Eén maatschappij kon niet concreet aangeven hoe het project werd bekendgemaakt. Het personeelslid dat aanwezig was bij de inspectie, gaf een mondelinge opsomming van de publicatiekanalen waar de actor gewoonlijk gebruik van maakt. Ook werd verwezen naar het informatiebundel van het betrokken project dat ze bezorgen aan de kandidaatkopers. Deze was onder meer niet in overeenstemming met de wijzigingen van 2011 aan het overdrachtenbesluit. 3.3 Inschrijvingsformulier en informatieverstrekking aan de kandidaatkoper Het gebruik van een inschrijvingsformulier is niet wettelijk verplicht. Maar als een sociale huisvestingsmaatschappij een dergelijk formulier gebruikt, moet de opgenomen informatie conform het overdrachtenbesluit zijn. Na de vorige controles waaruit bleek dat dit vaak niet het geval was, werden verscheidene parlementaire vragen gesteld. Vervolgens heeft de VMSW 2, op vraag van de minister, een model van inschrijvingsformulier opgemaakt en in april 2013 verspreid aan alle actoren. Hoewel het aanbeveling verdient dit model te gebruiken, zijn de maatschappijen vrij om dit al dan niet te doen. In 2013 moesten drie sociale huisvestingsmaatschappijen hun inschrijvingsformulier aanpassen. Meestal betrof het bepalingen die nog gebaseerd waren op een eerdere versie van het overdrachtenbesluit. Eén actor die gebruik maakte van een inschrijvingsbundel bestaande uit een inschrijvingsformulier en een informatiebrochure, moest deze brochure nog aanpassen aan de wijzigingen van 2011 aan het overdrachtenbesluit. Eén actor moest zijn website actualiseren ingevolge deze wijzigingen. 3.4 Ontvangstbewijs Art. 4, bijlage II overdrachtenbesluit Het overdrachtenbesluit stelt dat de kandidaat-koper per register een ontvangstbewijs krijgt met vermelding van de inschrijvingsdatum, maar het legt geen vormvereisten op. Toch heeft de VMSW op vraag van de minister een model ontvangstbewijs opgemaakt. De sociale huisvestingsmaatschappijen zijn vrij om dit model al dan niet te gebruiken. Eén gecontroleerde actor moest de inhoud van het ontvangstbewijs aanpassen. 3.5 Verplichte vermeldingen en chronologie register Art. 2, bijlage II overdrachtenbesluit Twee van de zes bezochte huisvestingsmaatschappijen werken met het programma Regilena voor het beheer van de kandidaat-kopers. De VMSW stelt dat programma ter beschikking en past het aan aan iedere wetswijziging. Indien de afdeling Toezicht 2 Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen 5
inhoudelijke problemen vaststelt met betrekking tot het programma, contacteert zij zelf de VMSW. Bij die maatschappijen die gebruik maken van Regilena werden geen inbreuken vastgesteld, noch wat de verplichte vermeldingen betreft, noch op het vlak van de chronologie. Het programma wordt hoofdzakelijk gebruikt door de maatschappijen die koop als hoofdactiviteit hebben. Ook de huurmaatschappijen kunnen, indien zij dit wensen, programma Regilena aanschaffen. Het gebruik van dit programma is echter niet kosteloos. De andere vier maatschappijen maken gebruik van een Excel document. Bij drie ervan gebeurde er minstens één inbreuk op de chronologie. 3.6 Schrappingen en actualisatie Art. 5 1, lid 3 en 2 bijlage II overdrachtenbesluit Toezicht stelde bij vier van de zes gecontroleerde actoren inbreuken vast. Eén huisvestingsmaatschappij heeft in 2009 geen verplichte actualisatie van de registers doorgevoerd. Drie actoren gaven in hun actualisatiebrief aan te schrappen ingevolge niet-reageren op deze brief. Deze schrappingsgrond kon sedert 8 december 2011 niet meer gehanteerd worden ingevolge de wijziging van het overdrachtenbesluit van 7 oktober 2011. Bij één actor werden daardoor onterecht kandidaten geschrapt. Op te merken valt dat de wetswijziging van 11 oktober 2013 (in werking vanaf 15 december 2013) deze mogelijkheid tot schrapping opnieuw invoert, maar onder voorwaarden. Zo is een procedure met gebruikmaking van een beveiligde zending vereist om te kunnen schrappen. Vier sociale huisvestingsmaatschappijen registreerden soms een verkeerde schrappingsgrond. Bij één ervan werden de stavingstukken niet altijd teruggevonden. Eén actor betaalde het inschrijvingsgeld bij schrapping terug in gevallen die niet door de wet zijn voorzien. 3.7 Vaststellingen m.b.t. de gecontroleerde dossiers Bijlage II overdrachtenbesluit Eén huisvestingsmaatschappij bood niet altijd schriftelijk een sociale kavel aan. Diezelfde actor liet ook niet alle eenzijdige beloftes van aankoop ondertekenen door de kandidaatkopers aan wie de kavels werd toegewezen. Bij alle gecontroleerde huisvestingsmaatschappijen werden problemen vastgesteld met betrekking tot de controle van de inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden. De vaakst voorkomende fout betrof het niet volledig aftoetsen van de eigendomsvoorwaarde. Deze voorwaarde behelst drie aspecten, met name eigendom binnenland, buitenland en zaakvoerder vennootschap. Dat laatste aspect houdt in dat de kandidaat-koper geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder mag zijn van een vennootschap waarin hij een woning, of een perceel bestemd voor woningbouw, heeft ingebracht. Die bepaling werd toegevoegd door de wetswijziging van 2011. Meerdere actoren toetsten dit aspect van de 6
eigendomsvoorwaarde, dat moet bewezen worden met een verklaring op eer, nog niet systematisch af. Eén actor controleerde geen enkel element van de eigendomsvoorwaarde op het ogenblik van de inschrijving. Bij de controle van de inkomensvoorwaarde, zowel op het moment van inschrijving, als bij toewijzing en actualisatie van de registers, gebruikt de actor niet altijd het laatst gekende aanslagbiljet. Bij de verhuring van sociale woningen is het referentiejaar het derde voorafgaande jaar aan het moment van inschrijving. Het verschil met de bepaling in het Overdrachtenbesluit kan tot verwarring leiden bij actoren wiens hoofdactiviteit bestaat uit het verhuren van sociale woningen. Bovendien ontvangen de kandidaat-kopers hun aanslagbiljet van de belastingen op verschillende tijdstippen. Bijgevolg kan de sociale huisvestingsmaatschappij, op het moment dat de kandidaat zijn aanslagbiljet binnenbrengt, vaak niet met zekerheid uitmaken of het werkelijk om het meest recente gaat. 3.8 Verkoopprijzen Art. 13-15 bijlage V overdrachtenbesluit De toezichthouder stelde geen enkele inbreuk vast met betrekking tot de bepaling van de verkoopprijzen. 4 Besluit Uit de controle van de kandidatendossiers bleek vooral dat de sociale huisvestingsmaatschappijen nauwgezetter te werk moeten gaan bij de controle van de woonbehoeftigheidsvoorwaarden. De inschrijving van de kandidaat-kopers, actualisatie van de registers en toewijzing van een of meerdere kavels zijn cruciale momenten in het proces. Bijgevolg wordt tijdens de controle op deze momenten gefocust opdat er voldoende waarborgen zouden zijn dat elke kavel toegewezen wordt aan de kandidaatkoper die, rekening houdend met de chronologie, voorrangsregels, prioriteit gemeente en keuze, meest batig gerangschikt staat. Tijdens de controlebezoeken van 2013 werden, in tegenstelling tot in 2012, geen toewijzingen gevonden aan kandidaten die niet aan de voorwaarden voldeden. De actoren besteden ook nog onvoldoende aandacht aan het correct noteren van de schrappingsgronden. Op het vlak van informatieverstrekking aan (mogelijke) kandidaat-kopers werd verbetering vastgesteld, maar het kan nog beter, vooral met betrekking tot de publicatie van nieuwe projecten. Net zoals vorig jaar stelt de afdeling Toezicht vast dat verscheidene inbreuken niet noodzakelijk wijzen op een bewuste miskenning van de reglementering, maar een gevolg kunnen zijn van de complexiteit van de regelgeving en een onvoldoende inzicht in de snelle opeenvolging van wijzigingen ervan. 5 Opvolging Zoals in het verslag reeds vermeld, krijgen de sociale huisvestingsmaatschappijen, indien regularisatie of directe actie mogelijk is, een bepaalde tijd om zich te conformeren aan de 7
recente wettelijke bepalingen. De acties die ze daaromtrent ondernemen, worden door de betrokken toezichthouder opgevolgd. Sommige inbreuken vergen een verdere opvolging. Andere inbreuken, zoals de publicatie van een nieuw project, kunnen enkel op de langere termijn opgevolgd worden naar aanleiding van een volgend te realiseren project. Bij een volgend controlebezoek zal de toezichthouder aan deze punten extra aandacht besteden. 13 februari 2013 Christian Fieremans Afdelingshoofd/toezichthouder Laetitia DE MECHELER Adjunct van de directeur 8