15 Kwartaal 1
Nederland 2015 kwartaal 1 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht dynamis@dynamis.nl 030 767 03 90 2 Nederland - april 2015
1. Inleiding In het kwartaalbericht Nederland worden de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt voor de bestaande bouw in kaart gebracht. Dit gebeurt volgens een vast concept waarin vraag, aanbod, looptijd en prijs samen een dynamisch beeld van de markt geven. In deze uitgave staan de ontwikkelingen in het eerste kwartaal van 2015 centraal. voorziet iedereen die geïnteresseerd is in de Nederlandse woningmarkt van informatie, door middel van heldere cijfers en bondige tekstuele uitleg. De gebruikte data in deze rapportage betreffen een combinatie van data. Deze zijn verzameld door Dynamis Research en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en bewerkt volgens een statistische standaardmethode. In aanvulling op de landelijke woningmarktcijfers en de daarop aansluitende uiteenzetting, wordt voor zes regio s een verdieping en actualisatie gegeven van de lokale woningmarkt. Naast de analyse over de bestaande woningmarkt wordt in diverse regionale publicaties tevens gerapporteerd over de nieuwbouwmarkt. Hierbij wordt per nieuwbouwproject ingegaan op verkoopaantallen, woningtypologie en prijspeil. De rapportages Apeldoorn, Arnhem, Breda, Den Haag, Enschede en Hengelo zijn te verkrijgen via onze website of de desbetreffende Dynamis partner. Shirley Bröcker De seizoenschommelingen in de woningmarkt zijn sinds twee jaar zo goed als verdwenen. In de loop van het jaar neemt het aantal verkopen toe, waarna in het eerste kwartaal het aantal verkopen daalt. Daarmee is het vierde kwartaal vaak het beste. Aan een sterk vierde kwartaal liggen veelal de veranderende financieringsregels per 1 januari van het jaar erop ten grondslag. Per jaar daalt de maximale Loan to Value met één procentpunt van 103% (peildatum 1 januari 2015) naar 100% in 2018. Daarnaast wordt ook de maximale hypotheeklening op basis van inkomen verlaagd. Kortom: een huishouden kan op 31 december een hogere lening krijgen dan op 1 januari. Het hypotheekverschil kan zo hoog oplopen dat een woning op 31 december nog wel aangekocht kan worden en op 1 januari niet meer. De woningmarkt in het eerste kwartaal van 2015 noteert dan een teruggang in vergelijking met het vierde kwartaal van 2014. Maar wanneer wordt vergeleken met het eerste kwartaal van 2014 dan is de marktontwikkeling nog altijd positief. Wij wensen u veel leesplezier en beantwoorden graag uw vragen. Shirley Bröcker MSc Research Manager Dynamis B.V. 3 Nederland - april 2015
Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Marktbeschrijving bestaande bouw 5 Aanbod 5 Vraagprijzen 6 Verkopen 6 Woningmarktratio 7 Looptijd 8 Verkoopprijzen 8 Samenvatting 10 Definities 11 4 Nederland - april 2015
2. Marktbeschrijving bestaande bouw Aanbod Het aanbod is voor het derde kwartaal op rij gedaald. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het aantal verkochte woningen per kwartaal groter is dan het aantal nieuw in de verkoop geplaatste objecten. Op 1 april 2015 stonden in Nederland 198.436 bestaande woningen in aanbod. Dit is 4,8% minder dan drie maanden geleden, oftewel 10.026 objecten. Het aanbod bestaat voor 30% uit vrijstaande woningen, wat neerkomt op 59.196 objecten. Drie maanden geleden stonden 2.551 vrijstaande woningen meer te koop. Dit is een daling van 4,1%. Daarnaast bestaat een groot deel van het aantal beschikbare woningen in Nederland uit appartementen, namelijk 27%. Dit staat gelijk aan 53.073 woningen. Op 1 januari stonden 3.279 appartementen meer te koop. De aanboddaling bedraagt dus 5,8%. Verder stonden op 1 april 41.221 tussenwoningen, 28.622 twee onder één kapwoningen en 16.324 hoekwoningen te koop. Dit bedraagt respectievelijk 21%, 14% en 8% van het totale aanbod. Van alle woningtypen zijn minder objecten beschikbaar dan drie maanden geleden. Van tussenwoningen stonden 2.144 objecten minder te koop, van twee onder één kapwoningen 1.250 en van hoekwoningen 802. Er is dus sprake van een aanboddaling van 4,9%, 4,2% en 4,7%. De seizoenschommelingen in de woningmarkt zijn sinds twee jaar zo goed als verdwenen. In de loop van het jaar neemt het aantal verkopen toe, waarna in het eerste kwartaal het aantal verkopen iets daalt, maar veelal hoger is dan in dezelfde periode een jaar geleden. Daarmee is het vierde kwartaal vaak het beste. Aan een sterk vierde kwartaal liggen veelal de veranderende financieringsregels per 1 januari van het jaar erop ten grondslag. Per jaar daalt de maximale Loan to Value met één procentpunt van 103% (peildatum 1 januari 2015) naar 100% in 2018. Daarnaast wordt ook de maximale hypotheeklening op basis van inkomen verlaagd. Kortom, een huishouden kan op 31 december een hogere lening krijgen dan op 1 januari. Het hypotheekverschil kan zo hoog oplopen, dat een woning op 31 december nog wel aangekocht kon worden en op 1 januari niet meer. De woningmarkt in het eerste kwartaal van 2015 noteert dan een teruggang, in vergelijking met het vierde kwartaal van 2014. Wordt vergeleken met het eerste kwartaal van vorig jaar dan is de markt echter nog altijd positief. Het consumentenvertrouwen op de woningmarkt stabiliseerde zich vorig jaar op een niveau van 104 punten. In december 2014 noteerde de marktindicator van Vereniging Eigen Huis de hoogste waarde van 105 punten. Consumenten zijn daarmee nog altijd licht positief over de markt, aangezien 100 als neutraal wordt aangemerkt. De verwachting is dan ook dat de verbetering op de woningmarkt aanhoudt. Hierbij moet worden opgemerkt dat het aanbod de vraag nog altijd fors overstijgt. Er zijn echter regionale uitzonderingen. De woningmarkt is dus te typeren als een kopersmarkt. Tegenover het feit dat veel huizenkopers hun aankoop hebben gerealiseerd, staat aan de andere kant een groot aantal potentiële huizenverkopers dat nu de markt op gaat. Het vertrouwen in de markt stimuleert dit. Hierdoor blijft het aanbod hoog en is naar verwachting voorlopig nog sprake van een kopersmarkt. Aanbod (in aantal woningen) 5 Nederland - april 2015
Vraagprijzen Uit de vraagprijzen wordt eveneens duidelijk dat sprake is van een kopersmarkt. De prijzen staan onder druk vanwege het hoge aanbodniveau. De gemiddelde prijs is met 1.500,- gedaald tot 227.500,-. Dit is een lichte prijsdaling van 0,7%. Niet alle woningverkopers zijn in staat de vraagprijs verder te laten dalen, onder andere vanwege de hoge hypotheekschuld. Een restschuld is zeer ongewenst. Inmiddels lijken steeds meer woningverkopers een restschuld te accepteren om zo door te groeien en te profiteren van de lage hypotheekrente bij de aanschaf van een nieuwe woning. Dit is ook terug te zien in de onderhandelingsruimte, die licht is gedaald van 4,3% een kwartaal geleden, tot 4,2%. Alleen het woningtype vrijstaande woningen noteert een gelijke vraagprijs als drie maanden geleden, te weten 375.000,-. Alle overige woningtypen noteren een lagere prijs. Een appartement staat te koop voor 159.500,-. Dit is 3.000,- minder. Tussenwoningen zijn 500,- goedkoper en noteren een vraagprijs van 199.000,-. Hoekwoningen en twee onder één kapwoningen zijn 1.000,- en 5.000,- goedkoper dan drie maanden geleden. Op 1 april staat een hoekwoning te koop voor 214.000,- en een twee onder één kapwoning voor 250.000,-. Verkopen De voorspelling ten aanzien van het aantal verkopen, zoals in het vierde kwartaalrapport beschreven, is uitgekomen. Het aantal verkopen in het eerste kwartaal van 2015 is afgenomen met 16,5% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2014. Wel is het aantal verkochte woningen in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden toegenomen, namelijk met 18,5% oftewel 5.585 objecten. Wetten en regels hebben ervoor gezorgd dat de markt niet meer wordt beïnvloed door seizoenschommelingen. De verkoopcurve die ontstaat door de genomen maatregelen wordt verder aangeduid als de maatregelcurve. Naar verwachting Verkopen (in aantal woningen) blijft de markt zeker tot 2018, wanneer de Loan to Value naar 100% is verlaagd, bewegen op basis van deze maatregelcurve. In de eerste drie maanden van 2015 zijn 35.779 bestaande woningen verkocht. Hiervan is 30% een appartement oftewel 10.877 objecten. In dezelfde periode een jaar geleden zijn 2.255 woningen minder verkocht. Er is dus sprake van een verkooptoename van 26,2%. Daarmee noteert dit woningtype de sterkste stijging op jaarbasis. Het aantal verkochte tussenwoningen bedraagt 10.476. Dit is 29% van het totaal. In de eerste drie maanden van vorig jaar zijn 8.980 objecten verkocht. De verkooptoename voor tussenwoningen is 16,7% (1.496 woningen). Van het woningtype vrijstaande woningen zijn 16,4% meer objecten verkocht oftewel 744. In totaal zijn in het afgelopen kwartaal 5.286 vrijstaande woningen van eigenaar gewisseld. Dit is 15% van het totaal. Verder is 11% van het verkooptotaal een hoekwoning en 14% twee onder één kapwoning. In het afgelopen kwartaal zijn 4.058 hoekwoningen en 5.082 twee onder één kapwoningen verkocht. Dit is respectievelijk 15,5% en 12% meer dan een jaar geleden, toen 3.513 hoekwoningen en 4.538 twee onder één kapwoningen zijn gekocht. Veel huizenkopers profiteerden van de lage hypotheekrente. Per 1 juli gaat echter het maximale bedrag dat een bank als lening mag verstrekken, omlaag. Dit komt in de praktijk neer op circa 5% minder. De Kamer heeft in november 2014 aangekondigd dat bij een lage rente de maximale brutolasten ook lager worden, omdat minder hypotheekrente kan worden afgetrokken. Vanaf 1 juli gelden voor de lagere hypotheekrentes lagere leenplafonds. Deze beperking heeft met name gevolgen voor huizenkopers met een lage rente, zoals hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie. In plaats van dat er ongeveer een derde van het inkomen wordt besteed aan woonlasten, mag straks nog maar een kwart hieraan worden uitgegeven. 6 Nederland - april 2015
Woningmarktratio De woningmarktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van die periode. Bij een krappere woningmarkt komt het aantal beschikbare woningen dichter tot elkaar. Indien de verhouding verder uiteenloopt, is sprake van verruiming. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2015 is de woningmarktratio 18%. Dit is twee procentpunt minder dan een kwartaal geleden. Ofwel: aan het einde van het eerste kwartaal staat bijna zes keer de vraag naar woningen in aanbod. Daarmee is sprake van een ruimere marktverhouding. Wanneer de ratio wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden, is sprake van een krappere markt, aangezien de woningmarktratio toen 14% was. In het volgende kwartaal neemt de woningmarktratio naar verwachting weer toe. Naar woningtype wordt de ratio weergegeven tussen het aantal verkopen en het aantal beschikbare objecten van dit type. Deze ratio geeft dus aan hoeveel woningen aan het begin van een kwartaal worden aangeboden ten opzichte van één verkoop in dat betreffende kwartaal. Wanneer de ratio stijgt, heeft een woonconsument de keuze uit meer woningen. Daar staat tegenover dat bij een dalende ratio minder woningen beschikbaar zijn per verkoop. In het eerste kwartaal noteren de woningtypen tussenwoningen en hoekwoningen één verkoop op circa vier beschikbare woningen van dat type op 1 januari 2015. Anders gezegd: circa 24% van het aantal beschikbare tussenwoningen en hoekwoningen aan het begin van het eerste kwartaal van 2015 zijn in dat kwartaal verkocht. In het eerste kwartaal van 2014 lag dit percentage op 19%. Appartementen noteren één verkoop op vijf beschikbare woningen van dat type. Dit betekent dat ruim 19% van het aantal beschikbare appartementen op 1 januari 2015, in het daaropvolgende kwartaal is verkocht. In vergelijking met een jaar geleden is dit met vijf procentpunt toegenomen, aangezien toen één op de zeven woningen werd verkocht. Twee onder één kapwoningen noteren in het eerste kwartaal één verkoop op zes beschikbare objecten. Ofwel: 17% van het aantal beschikbare twee onder één kapwoningen aan het begin van het eerste kwartaal is in dat kwartaal verkocht. In dezelfde periode een jaar geleden was dit 14%. Het woningtype vrijstaande woningen noteert de ruimste marktverhouding met een verkooppercentage van 8,6%. Met andere woorden: van dit woningtype vindt één verkoop op elf en een halve beschikbare woning plaats. Wanneer dit wordt vergeleken met het eerste kwartaal in 2014, is sprake van een krappere markt, aangezien toen 7% van het aantal beschikbare objecten is verkocht. Looptijd in dagen 7 Nederland - april 2015
Looptijden De looptijd geeft aan hoelang een woning in aanbod stond alvorens deze werd verkocht in het eerste kwartaal van 2015. De gemiddelde looptijd is aan forse schommelingen onderhevig, aangezien extreem hoge en lage waarnemingen in dit cijfer worden meegenomen. Om deze reden worden hier de mediane looptijden weergegeven, waarbij de extreme waarden buiten beschouwing worden gelaten. Een bestaande woning stond in het eerste kwartaal van 2015 drie maanden en 22 dagen (113 dagen) in aanbod. Dit is één maand en drie dagen korter dan een jaar geleden. Zoals eerder verwacht, worden woningen sneller verkocht als gevolg van realistischere prijzen. De groeiende marktdynamiek heeft een positief effect op de verkooptijd van woningen. Per woningtype en met name per regio zijn grote verschillen waarneembaar. Een hoekwoning staat het kortst te koop, te weten 87 dagen ofwel twee maanden en 26 dagen. Wanneer dit wordt vergeleken met het eerste kwartaal een jaar geleden, is sprake van een looptijddaling van één maand en drie dagen. Alle overige woningtypen noteren eveneens een lagere verkooptijd. Tussenwoningen noteren een gemiddelde looptijd van negentig dagen. Dit is twee maanden en 29 dagen. Een jaar geleden duurde het 24 dagen langer voor een dergelijke woning werd verkocht. Een appartement stond dertig dagen korter in de verkoop, waardoor de mediane looptijd drie maanden en dertien dagen is (104 dagen). Twee onder één kapwoningen noteren de sterkste daling, te weten één maand en achttien dagen tot vier maanden en vier dagen (126 dagen). Vrijstaande woningen staan in het eerste kwartaal van 2015 29 dagen korter te koop dan een jaar geleden, te weten zeven maanden en 25 dagen (238 dagen). Verkoopprijzen De mediane verkoopprijs van een bestaande woning die in het eerste kwartaal is verkocht, bedraagt 194.000,-. Dit is in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden een toename van 2,1%. Ter vergelijking: in het eerste kwartaal van 2014 kostte een woning mediaan 190.000,-. Doordat woningkopers hun koopbehoefte realiseren, stuwt dit de woningprijzen. Daarbij moet er rekening mee worden gehouden dat niet in alle regio s sprake is van een hogere verkoopprijs. Dit is sterk afhankelijk van de vraag en het aanbod in dat gebied. Amsterdam bijvoorbeeld kent een hoge vraag en een beperkt aantal beschikbare woningen. Dit stuwt de prijs. Terwijl in de minder dichtbevolkte gebieden sprake is van beperkte vraag en veel aanbod, wat een negatief effect op de prijs heeft. Voor Nederland in zijn totaliteit noteren alle woningtypen op jaarbasis een hogere gemiddelde koopsom. De sterkste procentuele toename is toe te schrijven aan het woningtype twee onder één kapwoningen. Dit woningtype is verkocht voor een mediane prijs van 230.000,-. Dit is 2,8% meer dan een jaar geleden, toen zo n woning 223.750,- kostte. Een hoekwoning is 2,6% duurder en is verkocht voor 195.000,-. Verder noteert het woningtype appartementen een prijsstijging van 2,3% op jaarbasis tot een koopsom van 157.500,-. Ook vrijstaande woningen en tussenwoningen zijn in het eerste kwartaal voor een hogere prijs verkocht dan een jaar geleden. Een vrijstaande woning is 1,1% in prijs gestegen en verkocht voor 300.000,-. Tussenwoningen kostten mediaan 185.500,-. Dit is 1,9% meer dan een jaar geleden. verkoopprijzen (in ) 8 Nederland - april 2015
Verkoopprijzen per vierkante meter De vierkante meterprijs van een verkochte bestaande woning is in het eerste kwartaal van 2015 gestegen met 2,9% in vergelijking met een jaar geleden. Voor één vierkante meter is 1.853,- betaald. Een jaar geleden was dit 53,- minder. Een vrijstaande woning is het duurste woningtype met een prijs van 2.035,- pm². Dit is een prijsstijging van 0,8% op jaarbasis. Na vrijstaande woningen wordt het meest betaald voor appartementen, te weten 2.013,- pm². Ook hier is sprake van een hogere koopsom dan een jaar geleden, te weten 61,- ofwel 3,1%. twee onder één kapwoningen zijn in de voorbije drie maanden verkocht voor een koopsom van 1.846,- pm². Wanneer dit wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden, is sprake van een prijsstijging van 65,- ofwel 3,7%. De goedkoopste woningtypen in Nederland zijn hoekwoningen en tussenwoningen. Deze woningtypen kosten in het eerste kwartaal van 2015 respectievelijk 1.761,- en 1.707,- pm². Ter vergelijking: een jaar geleden werd 1.708,- en 1.666,- pm² voor deze woningtypen betaald. Met andere woorden, de mediane vierkante meterprijs van een hoekwoning is met 3,1% gestegen en die van een tussenwoning 2,5%. Verkoopprijzen per m 2 (in ) 9 Nederland - april 2015
Samenvatting Nederlandse woningmarkt in het eerste kwartaal van 2015 Nog altijd sprake van een kopersmarkt. Markt toont maatregelcurve. Consumentenvertrouwen licht positief. Restschuld niet langer taboe. Lagere rente heeft lager leenplafond tot gevolg. Licht positief prijseffect. Duur looptijd sterk afhankelijk van realistische vraagprijs. Nederland Aanbod 198.436 objecten 1 april 2015 t.o.v. 1 januari 2015 Verkopen 35.779 objecten Q1 2015 t.o.v. Q1 2014 Looptijd 113 dagen Q1 2015 t.o.v. Q1 2014-4,81% +18,50% -22,60% Verkoopprijs 194.000,- Q1 2015 t.o.v. Q1 2014* +2,11% Verkoopprijs per m² 1.853,- Q1 2015 t.o.v. Q1 2015* +2,94% *De looptijd, verkoopprijs en de verkoopprijs per vierkante meter zijn medianen. Verwachtingen voor de Nederlandse woningmarkt Aantal verkopen neemt door het jaar heen verder toe. Nieuwe regels per 1 juli beïnvloeden verkoopaantal in het derde kwartaal licht. Onderhandelingsruimte stabiliseert rond 4,3%. Consumentenvertrouwen blijft licht positief. Looptijd daalt bij een daling van de vraagprijs. Lichte stijging verkoopprijzen. 10 Nederland - april 2015
Definities Aanbod: Het aantal te koop staande objecten op een bepaald moment in de tijd. Wanneer de maand is verstreken betreft dit het aanbod op de laatste dag van de desbetreffende maand. Verkopen: Het aantal verkopen per woningtype. Mediaan: De middelste waarneming in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Bij een even aantal waarnemingen wordt het rekenkundig gemiddelde van de middelste twee waarnemingen getoond. Looptijd mediaan: Het aantal dagen tussen de aanmelddatum en de datum afgemeld als verkocht. Van alle verkopen wordt een mediane looptijd per kwartaal berekend. Verkoopprijs mediaan: De mediane verkoopprijs per woningtype. Van alle verkopen wordt een mediane prijs per kwartaal berekend. Verkoopprijs per m² mediaan: De mediane verkoopprijs per m² per woningtype. Van alle verkopen wordt een mediane prijs per kwartaal berekend. Dynamis 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. 11 Nederland - april 2015
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl Bekijk alle rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners www.dynamis.nl Woningmarkten Den Haag Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 info@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl Woningmarkten Noord-Holland Kuijs Reinder Kakes Westzijde 340 1506 GK Zaandam t 075 512 64 00 zaandam@krk.nl www.krk.nl Woningmarkten Apeldoorn Rodenburg Makelaars Apeldoorn Paslaan 19 7311 AJ Apeldoorn t 055 5 268 268 apeldoorn@rodenburg.nl www.rodenburg.nl Woningmarkten Enschede Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein 1 7511 JR Enschede t 053 485 22 22 f 053 485 22 50 enschede@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl Woningmarkten Hengelo Snelder Zijlstra Makelaars Bornsestraat 1-103 7556 BA Hengelo t 074 291 58 40 f 074 291 44 41 hengelo@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl Woningmarkten Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 6814 DA Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01 arnhem@s-t.nl www.stmakelaars.nl Woningmarkten Breda Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 53 f 076 520 02 96 info@vandersande.nl www.vandersande.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 6411 GW Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Venray) HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 5216 PD s-hertogenbosch t 0738 00 00 08 f 0738 00 00 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24-26 9401 KX Assen t 0592 33 84 20 f 0592 33 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 Info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl Ooms.com Maaskade 113-115 3071 NJ Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 info@ooms.com www.ooms.com Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22-24 6511 TJ Nijmegen t 024 365 10 10 f 026 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu