De eerste vragen hoofdstuk 1
Een woning bouwen of kopen Kopen, bouwen of huren? Het is een fundamentele vraag waar jaarlijks tienduizenden gezinnen mee worstelen: blijven we huur betalen, kopen we een woning of laten we ze bouwen zoals we dat zelf willen? Het is niet zomaar een vraag, want ze zal uw nabije en verre toekomst bepalen. Het huurdersbestaan opgeven en ruilen voor een leven als eigenaar, is dat verstandig? Op het eerste gezicht is eigendom te verkiezen. In België zijn trouwens twee op drie gezinnen eigenaar van hun woning. Maar blijft het antwoord zo vanzelfsprekend als we de zaken nauwkeuriger gaat onderzoeken? We moeten immers niet alleen rekening houden met financiële parameters, maar ook met persoonlijke aspecten (familie, werk ) en zelfs psychologische elementen, en die kunnen moeilijk gevat worden in een vergelijkende tabel. Persoonlijke aspecten Om uit te maken wat de beste keuze is of wat het meest geschikt is voor uw persoonlijke situatie, kunnen we best beginnen met de argumenten waar niet meteen een cijfer op te kleven valt. Huren Wie huurt, behoudt een zekere vrijheid: u kunt zonder veel moeilijkheden van omgeving veranderen. Door te huren kunt u te allen tijde kiezen voor een woning die aangepast is aan uw noden, aan de samenstelling van uw gezin. U begint met een appartementje, schakelt nadien over op een woning met twee slaapkamers, gevolgd door een volledig huis, en als de kinderen eenmaal de deur uit zijn, kunt u eventueel terugkeren naar een appartement. Huren is eenvoudig: u hoeft slechts een (onderhands) huurcontract te tekenen en een borgsom te betalen (veelal vervangen door een bankwaarborg). Er moeten dus geen omvangrijke financiële middelen vrijgemaakt worden. En het geld dat u overhoudt door geen lening te moeten afbetalen, kunt u aan andere activiteiten besteden (vakanties, beleggingen...). Door te huren kunt u eveneens ontsnappen aan alle zorgen en lasten die een eigenaar heeft. Verwarmingsketel defect? Het dak aan vervanging toe? Onroerende voorheffing betalen? Dat alles is niet uw probleem. Keerzijde van de medaille: als de huurtermijn verstreken is of de eigenaar zijn woning zelf wil betrekken, moet u mogelijk inpakken en wegwezen. U weet met andere woorden niet absoluut zeker waar u morgen aan toe zult zijn. Kopen en bouwen Kopen en bouwen geven een gevoel van zekerheid. Uw thuis is van u en niemand kan u daar weg krijgen, behalve in extreme gevallen (onteigening, onvermogen om uw lening af te betalen ). Logisch gezien bent u, als alles betaald 8
De eerste vragen is, eigenaar van uw goed. U richt uw huis in naar eigen goeddunken. Als u een binnenmuur wil slopen om een kamer te vergroten, kan niemand u dat beletten. Wilt u van een slaapkamer een badkamer maken, uw keuken helemaal vernieuwen of een eigen zwembad aanleggen? Het staat u vrij uw woning tot in de puntjes aan te passen aan uw wensen, mits u uiteraard rekening houdt met eventuele stedenbouwkundige voorschriften. Verhogingen van de huur worden u bespaard. Meer nog, mits u geleend hebt met vaste afbetalingen wordt de inflatie uw bondgenoot. Iedere maand betaalt u immers minder terug. Financiële aspecten Uw keuze bepaalt eveneens de toestand van uw portemonnee. U moet immers rekening houden met de mogelijke opbrengst van spaargeld, met inflatie, de evolutie van het indexcijfer Huren Wie huurt betaalt een maandelijkse huurprijs die geïndexeerd wordt op basis van de evolutie van de levensduurte. Die huurprijs verdwijnt in een bodemloze put; wat nog niet betekent dat het voor de huurder weggegooid geld is, aangezien hij betaalt voor het dak boven zijn hoofd. U hoeft zich niet te bekommeren om (grote) vervangings- en onderhoudswerkzaamheden. Huren brengt geen fiscale voordelen met zich, tenzij u een deel van uw woning voor beroepsdoeleinden gebruikt (artsenpraktijk, tekenbureau ) en u een deel van de huur dus als beroepskosten kunt aftrekken. Het geld dat u overhoudt door geen lening te moeten afbetalen, kunt u sparen. De opbrengst van dat spaargeld brengt op zijn beurt intrest op. Kopen of bouwen Wie koopt, krijgt vroeg of laat te maken met verbouwingen. Bouwen vergt de aanschaf van een grond, er moeten architecten en aannemers betaald worden Meestal moet u daarvoor een hypothecaire lening afsluiten. De afbetalingslast daarvan is aanzienlijk, maar gezien de huidige rentevoeten niet buitensporig. Voor zover het een lening met vaste rentevoet en een vaste maandelijkse afbetaling gaat, betaalt u iedere maand dezelfde som. Aangezien inkomens geïndexeerd zijn, verkleint met de jaren het deel van uw inkomen dat naar afbetaling gaat. U moet een schuldsaldoverzekering afsluiten om de terugbetaling van de lening te waarborgen mocht u overlijden. De prijs van zo n verzekering hangt af van de looptijd van de lening, van uw leeftijd en uw geslacht. In de meeste gevallen gaat het niet om een aanzienlijk bedrag. Mogelijk kunt u genieten van overheidspremies. U draait ook op voor de kosten die verbonden zijn aan de 9
Een woning bouwen of kopen overdracht van onroerend goed (notariskosten, registratierechten ) en aan het feit dat u eigenaar bent (voorheffing). Kandidaat-bouwers moeten bovendien de btw betalen op de uitgevoerde werkzaamheden. Daarnaast moet u ook rekening houden met bijkomende belastingen omdat het kadastraal inkomen bij uw beroepsinkomsten wordt gevoegd. Regelmatig zijn investeringen nodig om de woning in goede staat te houden, te herstellen of te onderhouden. Dat bedrag neemt met de jaren toe: de verwarmingsketel moet worden vervangen, het dak begint te lekken, leidingen raken verstopt Anderzijds bespaart u iedere maand het bedrag van de huur die u had moeten betalen. In feite dwingen de maandelijkse afbetalingen u tot sparen, tot het opbouwen van een aanzienlijk kapitaal. In twintig jaar tijd zal de waarde van het de woning immers verdubbeld of zelfs verdrievoudigd zijn, terwijl huurgelden al die tijd in rook opgaan. Het sparen kent geen reële opbrengst. Het rendement kan men opsplitsen in twee delen: een deel dat dient om de muntontwaarding te compenseren (gelijk aan het inflatiepercentage) en een deel dat een reële opbrengst van belegde kapitalen biedt (gelijk aan de intrestvoet van uw beleggingen). Maar aangezien de muntontwaarding in zekere zin wordt gecompenseerd door de meerwaarde van de woning, ziet een eigenaar die zijn spaargeld in zijn woning investeert in feite alleen af van de reële opbrengst van zijn spaarinspanning. Zodra de lening terugbetaald is, kunt u zonder het te voelen maandelijks een bedrag sparen dat gelijk is aan het afbetalingsbedrag. Na enkele jaren beschikt u op die manier over een aardig kapitaal dat onmogelijk op te bouwen is als men blijft huren. De hypothecaire lening geeft bovendien recht op fiscale voordelen. Het voordeel hangt af van de aard van de lening en van de ontlener. Lange termijn Als men rekening houdt met de fiscale voordelen waarop een hypothecaire lening recht geeft (en met eventuele overheidspremies), is maandelijks afbetalen voor kopen/bouwen vaak goedkoper dan huren. Ondanks alle kosten die verbonden zijn aan bouwen of kopen, is eigenaar worden op lange termijn rendabeler, zelfs wanneer de intrestvoeten wat hoger zijn: het fiscale voordeel is groter en als de rentevoeten verhogen, is dat te wijten aan de vrees voor een stijging van de inflatie. Als die er komt, zullen de (geïndexeerde) huurbedragen sneller stijgen. Een reden te meer om eigenaar te worden. Voor een gelijkwaardige woning en op lange termijn trekt de huurder momenteel aan het kortste eind, althans op financieel vlak. De terugbetaling van de hypothecaire lening en de premie voor de schuldsaldoverzekering liggen samen 10
De eerste vragen DOCUMENTEN OM TE BEWAREN Ons leven wordt gedomineerd door allerlei papierwerk. Bij sommige papieren vraagt u zich af waarom daar bomen moesten voor sneuvelen, andere zijn dan weer van levensbelang. Inzake bouw en huisvesting zijn er een aantal documenten die u maar beter een tijd kunt bewaren. JJDocumenten die betrekking hebben op de bouw van een woning of grote renovatiewerken (bv. de installatie van een nieuwe verwarmingsketel): tien jaar vanaf de oplevering van de werken. JJHuurcontract, plaatsbeschrijving, bewijs van betaling van de huurwaarborg, kopie van de opzeggingsbrief en ontvangstbewijs van de aangetekende zending: tot vijf jaar na het beëindigen van de huurovereenkomst. JJFacturen (en betalingsbewijzen) van gas, elektriciteit, water, vaste of mobiele telefoon, teledistributie of internetverbinding: vijf jaar. JJBetalingsbewijs van de huur: vijf jaar. JJAankoopakte van een gebouw of een grond: zolang u eigenaar van het goed bent. Als u verkoopt, hou dan een kopie van de akte bij, voor het geval de koper de koop zou betwisten wegens verborgen gebreken. Twee jaar zou moeten volstaan en u kunt daarna steeds een kopie krijgen bij de notaris. JJBasisakte van een mede-eigendom in een appartementsgebouw: zolang u eigenaar bent. JJAanvraag van stedenbouwkundige vergunning, de stedenbouwkundige vergunning zelf, het plan van de architect: zolang de constructie bestaat. JJOffertes en bestelbons voor kleine werkjes (loodgieterij, onderhoudswerken...): tot de factuur betaald is. JJBetaalde facturen van werken aan en in de woning: minstens tien jaar. JJDocumenten in verband met het beheer van de mede-eigendom (briefwisseling met de syndicus, PV van de algemene vergadering...): tien jaar. J J Hypotheekakte en aflossingsbewijzen: tot tien jaar na de volledige aflossing. immers lager dan de huur die u moet betalen voor een vergelijkbare woning. Het eerste jaar ligt het verschil misschien niet zo hoog als de inkomsten uit spaargeld die u heeft moeten derven, maar u moet verder kijken en nagaan wat het oplevert na tien, twintig, dertig of veertig jaar. Kiezen tussen kopen en bouwen speelt in de praktijk alleen wanneer u eigenaar wenst te worden in de omgeving van een stad of op het platteland. In de stad zijn gronden zo schaars dat de prijs zeer hoog wordt om niet te zeggen onbetaalbaar. Laten we voor de andere gevallen de voor- en nadelen van beide mogelijkheden afwegen. 11
Een woning bouwen of kopen Kopen... JJEen stedenbouwkundige vergunning, niet altijd even gemakkelijk te krijgen, is niet nodig. JJGeen werfzorgen, behalve bij verbouwing. JJDe woning kan betrokken worden zodra het contract getekend is. JJGeen kwalijke verrassingen wat onroerende voorheffing betreft: die is van meet af aan bekend en ligt zeer vaak lager dan de voorheffing voor een nieuwbouw. JJOverschrijding van het budget is in principe onmogelijk.... of bouwen JJU moet eerst een stuk grond kopen, terwijl in de prijs van een bestaande woning de prijs van de grond al begrepen is. Laat u echter niet verblinden door de grondprijzen. De evolutie daarvan wordt globaal gesproken immers gecompensewerd door het beheersen van de bouwkosten. Op die manier is de totale kostprijs van een nieuwbouwwoning (prijs van de grond inbegrepen), in reële muntwaarde, sinds 1980 globaal met meer dan 10% gedaald. JJU moet de bouwwerf volgen en u bij de wisselvalligheden ervan neerleggen. JJEen nieuw huis heeft het voordeel dat u er gemakkelijker de uitrusting in kwijt kunt die voldoet aan de recentste normen inzake isolatie (thermisch of akoestisch), milieubescherming (zonnepanelen, grondanalyse, energiebesparing...), domotica, nieuwe technologieën (aansluitingsmogelijkheid voor tv en internet in alle kamers enz.). JJDe prijs voor nieuwbouw staat min of meer los van de plaats waar u bouwt (met uitzondering van de grondprijs natuurlijk). Met andere woorden: op plaatsen waar kopen relatief duur is, kan bouwen alles inbegrepen aanzienlijk voordeliger uitdraaien. JJHet kadastraal inkomen van een nieuw huis en dus ook de onroerende voorheffing liggen hoger dan die van een ouder huis, aangezien de bepaling ervan recenter is gebeurd. JJGedurende enkele jaren hoeft u zich geen zorgen te maken over zware onderhoudswerkzaamheden, terwijl het werk aan een oud huis nooit af is. Dat compenseert ruimschoots een hogere onroerende voorheffing. VERZAMEL INFORMATIE In deze gids zal er regelmatig sprake zijn van premies, leningen, taksen enzovoort. De cijfers zijn indicatief en kunnen evolueren in de tijd. De marktcijfers worden regelmatig bijgewerkt in het tweemaandelijkse tijdschrift Budget & Recht, en op www.testaankoop.be. 12