Friese Gemeenten Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân Voorstel 7 december 2015
DATUM 7 december 2015 TITEL Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân ONDERTITEL Voorstel OPDRACHTGEVER Friese Gemeenten Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem info@companen.nl www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291 AUTEUR(S) Roeland Kreeft Maartje van Reijmersdal Roy Nieuwenhuis PROJECTNUMMER 080.110
Inhoud 1 Brief aan de minister 1 2 Regio-indeling in beeld 6 2.1 Bestaande deelgebieden binnen Fryslân 6 2.2 Samenhang op de Friese woningmarkt 7 3 Woningcorporaties in Fryslân 9 3.1 Werkgebied woningcorporaties 9 3.2 Volkshuisvestelijke opgaven 10 3.3 Financieringsruimte van de Friese corporaties 11 4 Het proces 15 Bijlage 1 - Het wettelijk kader 16 Bijlage 2 - woningmarktgebieden per gemeente 18
1 Brief aan de minister Fryslân, 30 juni 2016 Geachte heer Blok, De Woningwet 2015 bevat nieuwe bepalingen ten aanzien van het werkgebied van woningcorporaties. Deze bepalingen zijn bedoeld om de lokale verankering van woningcorporaties te versterken. U heeft besloten toepassing te geven aan artikel 41d en bij algemene maatregel van bestuur voor alle woningcorporaties in Nederland een regionaal werkgebied vast te stellen. Aan gemeenten heeft u gevraagd om voor 1 juli 2016 voorstellen te doen over de door hen gewenste regio-indeling, waarna u de indeling in regio's vaststelt. De Friese gemeenten hebben in het najaar van 2015 een uitgebreide analyse uitgevoerd van de gevolgen van verschillende mogelijke regio-indelingen voor de volkshuisvestelijke opgaven in Fryslân. Hierbij zijn alle betrokkenen (gemeenten, woningcorporaties en de grootste huurdersorganisaties) gehoord. Op grond van de analyses en de gesprekken met alle betrokkenen komen de Friese gemeenten tot het voorstel om Fryslân aan te wijzen als één regionaal woningmarktgebied. Uitgangspunten voor de regio-indeling Voorafgaand aan het uitvoeren van het onderzoek naar de meest wenselijke indeling van regionale werkgebieden van woningcorporaties hebben de portefeuillehouders wonen een aantal randvoorwaarden geformuleerd. Deze randvoorwaarden hebben we gebruikt om verschillende mogelijke indelingen te toetsen. Deels gaat het bij deze randvoorwaarden om het effect dat een te kiezen regio-indeling heeft op de verdeling van de investeringscapaciteit van woningcorporaties over de verschillende gemeenten. Uitgangspunt is dat de volkshuisvestelijke opgaven voor Fryslân als geheel met de regio-indeling moeten zijn gediend. Opgaven van stad en platteland dienen voldoende aandacht te krijgen. Andere randvoorwaarden hebben betrekking op de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties. Gemeenten moeten in staat zijn om op zinvolle wijze afspraken te maken met woningcorporaties, bijvoorbeeld over betaalbaarheid, duurzaamheid en nieuwbouw. Onderbouwing vanuit de samenhang op de woningmarkt In de Woningwet wordt als voorwaarde voor de aanwijzing van een regio als werkgebied van de daarin actieve woningcorporaties gesteld dat er sprake moet zijn van een vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel te beschouwen gebied. De Friese gemeenten zijn ons inziens te beschouwen als een samenhangend woningmarktgebied. Voor bijna alle gemeenten geldt dat zij de sterkste verhuisrelaties hebben met andere gemeenten binnen Fryslân. De meeste gemeenten hebben sterke verhuisrelaties met een beperkt aantal buurgemeenten. Uitzondering hierop is Leeuwarden. Als grootste stedelijke kern van Fryslân heeft Leeuwarden sterke relaties met een groot aantal andere Friese gemeenten. Ook beleidsmatig is er sprake van samenhang. Zowel de Friese gemeenten als de Friese woningcorporaties werken intensief samen. Het zwaartepunt van de gemeentelijke samenwerking op het gebied van het wonen ligt bij de zes subsregio s binnen Fryslân. In deze subregio s wordt al jaren tot grote tevredenheid samengewerkt. In de toekomst zal de samenwerking worden versterkt door ten aanzien van een aantal overkoepelende onderwerpen afspraken te maken op Friese schaal. Zowel vanuit het perspectief van verhuisstromen als vanuit het perspectief van de samenwerking tussen gemeenten en tussen gemeenten en woningcorporaties ligt het aanwijzen van Fryslân als een regionaal werkgebied voor de Friese woningcorporaties voor de hand. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 1
Onderbouwing vanuit volkshuisvestelijk perspectief De volkshuisvestelijke opgaven in de Friese gemeenten liggen vooral op het vlak van de kwaliteit van de bestaande voorraad. De uitbreidingsopgave in de sociale huurwoningvoorraad is beperkt. Wel dwingen de veranderingen in de demografische opbouw van de Friese bevolking op verschillende plaatsen tot herbezinning op de spreiding van corporatiebezit. Het kan bijvoorbeeld noodzakelijk zijn verouderde gezinswoningen in een kleine kern te slopen om daarvoor in de plaats woningen voor senioren terug te bouwen in een grotere kern. Het is dus juist ook voor gemeenten die geen uitbreidingsopgave hebben (in krimp- of anticipeergebieden) van groot belang dat de daar actieve woningcorporaties de mogelijkheid hebben om hun volledige instrumentarium in te zetten, inclusief het realiseren van nieuwbouw. Op het grondgebied van elke gemeente een woningcorporatie moet daarom minstens een woningcorporatie werkzaam zijn die de gemeente rekent tot zijn kernwerkgebied. Bij aanwijzing van Fryslân als een regionaal werkgebied voor de Friese woningcorporaties behoort alleen de gemeente Terschelling niet tot het kernwerkgebied van een woningcorporatie die daar nu werkzaam is. In het belang van de gemeente Terschelling achten wij het noodzakelijk dat u aan woningcorporatie De Veste uit Ommen (die de sociale woningen op Terschelling bezit) ontheffing verleent van artikel 41c, eerste lid van de Woningwet. Onderbouwing vanuit het perspectief van lokale binding De Friese gemeenten werken nauw samen met de woningcorporaties aan de vaak complexe volkshuisvestelijke opgaven. Deze samenwerking gaat doorgaans al lang terug en wordt door alle betrokkenen ervaren als constructief en effectief. Een vast te stellen indeling in woningmarktregio's mag er niet toe leiden dat deze samenwerking wordt bemoeilijkt, bijvoorbeeld doordat woningcorporaties in delen van de gemeenten waar zij bezit hebben geen gebruik kunnen maken van hun volledige volkshuisvestelijke instrumentarium of doordat de beschikbare investeringscapaciteit zich onevenwichtig verdeelt over de Friese gemeenten. Gezien de schaal van de Friese woningcorporaties, de samenhang in hun huidige werkgebieden, de kwaliteit van de samenwerking op gemeentelijk niveau en hun lokale binding zien de gemeenten ook geen aanleiding om te pleiten voor het opsplitsen (defuseren) van woningcorporaties. Het aanwijzen van Fryslân tot één regio heeft ook daarom ook vanuit dit perspectief de voorkeur. Uit het oogpunt van lokale binding vragen wij u naast woningcorporatie De Veste ook woningcorporatie Actium uit Assen ontheffing te verlenen van artikel 41c, eerste lid van de Woningwet voor investeringen in de gemeente Ooststellingwerf. Actium is van oudsher de grootste corporatie in de gemeente Ooststellingwerf en de belangrijkste samenwerkingspartner van de gemeente op het gebied van het woonbeleid. Wij achten het uit het oogpunt van een sterke lokale binding van woningcorporaties logisch en noodzakelijk dat Actium zijn rol in de gemeente Ooststellingwerf kan blijven spelen, met inzet van het volledige instrumentarium dat woningcorporaties tot hun beschikking hebben. Mogelijke regio-indelingen In de provincie Fryslân wonen anno 2015 iets meer dan 285.000 huishoudens. Binnen de grenzen van de provincie Fryslân kunnen dus maximaal twee regio's worden gevormd. Hiervoor zijn gezien de spreiding van de huishoudens over de provincie drie mogelijkheden. Fryslân als één woningmarktregio. Een scheiding tussen Noord en Zuid (in verband met het minimaal aantal huishoudens binnen een regio zou Leeuwarden tot de noordelijke regio behoren); Een scheiding tussen Oost en West (waarbij Leeuwarden tot de westelijke regio behoort). 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 2
Wanneer wordt gekozen voor een regio-indeling die deels over de provinciegrenzen heen gaat, kunnen meer regio s worden gevormd. Op basis van verhuisbewegingen, het werkgebied van in Fryslân werkzame woningcorporaties en bestuurlijke relaties op het gebied van het wonen, zien wij geen argumenten om provinciegrensoverschrijdende regio s te overwegen. Ook zien wij geen voordelen in een opsplitsing van Fryslân in twee regio's. Dit zou in alle gevallen het regionale woningmarktgebied doorsnijden waarvan de stad Leeuwarden de kern vormt. Zowel bij een opsplitsing in een regio-noord en een regio-zuid, als bij een verdeling in een oostelijke en een westelijke regio komt Leeuwarden aan de buitenkant van de woningmarktregio te liggen. Vanuit het perspectief van samenhang op de woningmarkt is dat een onlogische situatie, die een goede afstemming tussen stad en platteland zou bemoeilijken. De grenzen van een noord-zuid- of oost-westindeling zouden in alle gevallen ook lopen tussen andere gemeenten met sterke onderlinge verhuisrelaties. Een indeling in twee regio s zou bovendien het werkgebied van meerdere woningcorporaties doorkruisen. Aangezien we er aan hechten dat woningcorporaties in het gebied waar zij actief zijn hun volledige instrumentarium kunnen inzetten bij de aanpak van volkshuisvestelijke opgaven, achten wij dit onwenselijk. Opsplitsing van woningcorporaties heeft ons inziens zoals gezegd geen meerwaarde. Verzoek Dit alles overwegende verzoeken de Friese gemeenten u om: 1. de vierentwintig Friese gemeenten op grond van artikel 41, lid d van de Woningwet aan te wijzen als kernwerkgebied voor de woningcorporaties genoemd in de onderstaande lijst; 2. op grond van artikel 41 c, tweede lid woningcorporaties De Veste uit Ommen en Actium uit Assen ontheffing te verlenen van het verbod genoemd in het eerste lid van dat artikel voor het grondgebied van respectievelijk de gemeente Terschelling en de gemeente Ooststellingwerf. Corporaties die hun kernwerkgebied in Fryslân hebben: Stichting Woningbouw Achtkarspelen (Buitenpost) Woon Friesland (Grou) Wonen Noordwest Friesland (Sint Annaparochie) Accolade (Heerenveen) Thús Wonen (Dokkum) Wonen Zuidwest Friesland (Balk) Lyaemer Wonen (Lemmer) Elkien (Heerenveen) De Bouwvereniging (Harlingen) Woningstichting Weststellingwerf (Wolvega) Ondertekening: Namens de gemeente Achtkarspelen: Namens de gemeente Ameland: Namens de gemeente Dantumadiel: 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 3
Namens de gemeente Dongeradeel: Namens de gemeente Ferwerderadiel: Namens de gemeente Franekeradeel: Namens de gemeente Fryske Marren: Namens de gemeente Harlingen: Namens de gemeente Heerenveen: Namens de gemeente Het Bildt: Namens de gemeente Kollumerland c.a.: Namens de gemeente Leeuwarden: Namens de gemeente Leeuwarderadeel: Namens de gemeente Littenseradiel: Namens de gemeente Menameradiel: Namens de gemeente Ooststellingwerf: Namens de gemeente Opsterland: Namens de gemeente Schiermonnikoog: 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 4
Namens de gemeente Smallingerland: Namens de gemeente Sudwest Fryslân: Namens de gemeente Terschelling: Namens de gemeente Tytsjerksteradiel: Namens de gemeente Vlieland: Namens de gemeente Weststellingwerf: 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 5
2 Regio-indeling in beeld Ter onderbouwing van het voorstel om Fryslân als één woningmarktregio in te delen lichten we in hoofdstuk 2 en 3 toe welke keuzes hieraan ten grondslag liggen. In hoofdstuk 4 gaan we nader in op het proces dat we in 2015 hebben doorlopen om tot dit voorstel te komen. 2.1 Bestaande deelgebieden binnen Fryslân De provincie Fryslân stemt zaken rond ruimtelijke ordening en de woningbouwprogrammering regionaal af. De Friese gemeenten zijn daartoe onderverdeeld in een zestal deelgebieden, namelijk midden, noordoost, noordwest, zuidoost, zuidwest en de eilanden. Tabel 2.1 Bestaande deelgebieden binnen de provincie Fryslân. Deelregio Gemeenten Midden Leeuwarden Noordoost Tytsjerksteradiel, Achtkarspelen, Dantumadiel, Dongeradeel, Ferwerderadiel en Kollumerland c.a. Zuidoost Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland, Weststellingwerf Zuidwest Fryske Marren, Sudwest Fryslân Noordwest Franekeradeel, Harlingen, Het Bildt, Leeuwarderadeel, Littenseradiel, Menameradiel De Friese Waddeneilanden Vlieland, Terschelling, Ameland, Schiermonnikoog Deze regio's omvatten onvoldoende huishoudens om als woningmarktregio aan te wijzen op grond van artikel 41d van de Woningwet. Op basis van de eis dat iedere regio 100.000 huishoudens moet omvatten, zijn drie regio-indelingen mogelijk, namelijk: Een regio op het niveau van de provincie Fryslân (eventueel met uitzonderingen); Een scheiding tussen Noord en Zuid (langs de grenzen van de huidige samenwerkingsregio's), waarbij Leeuwarden tot de noordelijke regio dient te behoren vanwege de huishoudenseis; Een scheiding tussen Oost en West, waarbij Leeuwarden tot de westelijke regio dient te behoren vanwege de huishoudenseis. Figuur 2.1 Theoretische opties regio-indeling: noord-zuid en oost-west. De afbeeldingen maken inzichtelijk wat een onderverdeling van Fryslân betekent voor de positie van Leeuwarden. Waar de stad in de huidige situatie functioneert als stedelijke kern van de provincie met rondom het ommeland, is dat bij de bovenstaande indelingen niet langer het geval. Leeuwarden schuift op naar de rand van de regio. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 6
2.2 Samenhang op de Friese woningmarkt Naast de huishoudensomvang stelt de Woningwet de eis dat gemeenten die tezamen een regio vormen een samenhangende woningmarkt kennen. Om de samenhang van de woningmarkt te duiden is onderzocht in hoeverre gemeenten relaties met elkaar hebben. Gekeken is naar de verhuisstromen van en naar de Friese gemeenten. Per gemeente is vestiging en vertrek in de periode 2008 tot en met 2013 in beeld gebracht, zowel tussen de Friese gemeenten onderling als tussen Friese gemeenten en gemeenten buiten Fryslân. Uit de analyse blijkt dat voor het gros van de Friese gemeenten geldt dat meer dan de helft van hun verhuisbewegingen (buiten de gemeentegrenzen) zich concentreert binnen Fryslân. Enkel voor de gemeenten Vlieland (47%), Leeuwarden (46%), Weststellingwerf (40%), Ooststellingwerf (37%), Terschelling (37%) en Schiermonnikoog (32%) is dit aandeel lager. Samenhangende woningmarkten op basis van absolute verhuisstromen Wanneer we kijken naar de verhuisrelaties tussen de afzonderlijke gemeenten kan er een onderscheid gemaakt worden tussen absolute en relatieve verhuisstromen. Wanneer de samenhang wordt bepaald op basis van absolute verhuisstromen zijn het vooral de gemeenten met grote (stedelijke) kernen die aantrekkingskracht hebben. Zo hebben de meeste gemeenten vooral een sterke relatie met Leeuwarden, omdat zich hier de grootste absolute vestigings- en vertrekstromen concentreren. Naar ons inzien zegt een sterke verhuisrelatie op basis van absolute aantallen daarom onvoldoende over de samenhang tussen lokale woningmarkten. Samenhangende woningmarkten op basis van relatieve verhuisstromen We hebben er daarom voor gekozen om de samenhang tussen woningmarktgebieden in beeld te brengen op basis van relatieve verhuisstromen. Dit door het aantal vestigers afkomstig uit een vertrekgemeente te relateren aan het totale aantal vertrekkers uit diezelfde gemeente. We laten hiermee zien of een gemeente relatief sterk in trek is bij vertrekkers uit andere gemeenten. We nemen aan dat er sprake is van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vestigers in de vestigingsgemeente x afkomstig uit de vertrekgemeente y, groter is dan 5% van het totale vertrek uit vertrekgemeente y. Ter illustratie: samenhangende woningmarktgebieden op basis van relatieve verhuisstromen In de periode 2008-2013 vestigden zich in De Friese Meren 1.248 personen afkomstig uit Heerenveen. Het totale vertrek uit Heerenveen bedraagt in dezelfde periode 10.136 personen. Dat betekent dat 12% van de vertrekkers uit Heerenveen verhuist naar De Friese Meren. Dit aandeel is groter dan 5% en er is daarom sprake van een sterke verhuisrelatie. Per gemeente zijn de samenhangende woningmarktgebieden op basis van de relatieve verhuisstromen in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat vooral buurgemeenten een sterke onderlinge verhuisrelatie kennen en daarmee samenhangende woningmarktgebieden vormen. De onderstaande afbeeldingen bieden ter illustratie een weergave van de woningmarktgebieden van Franekeradeel en De Friese Meren. In de bijlage zijn deze figuren, met daarbij de vertrekpercentages, per gemeente opgenomen. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 7
Figuur 2.2 Verhuisrelaties per gemeente, Franekeradeel en De Friese Meren. Wat de figuren laten zien is dat Franekeradeel sterke verhuisrelaties heeft met de gemeenten Het Bildt, Menameradiel, Littenseradiel en Harlingen. In het geval van De Fryske Marren geldt dit voor Heerenveen en Sudwest-Fryslân. Samenhangende woningmarkten over provinciegrenzen heen Naast de verhuisrelaties tussen Friese gemeenten hebben we ook de verhuisrelaties met de randgemeenten in Overijssel en Drenthe onderzocht. Enkel bij de Friese gemeenten Achtkarspelen en Weststellingwerf is er sprake van een sterke samenhang met gemeenten buiten de provinciegrenzen. Achtkarspelen heeft een sterke samenhang met de Groningse gemeente Grootegast. Deze relatie is wederzijds. Dit wil zeggen dat vanuit Grootegast een substantieel aandeel van de vertrekkers vertrekt richting Achtkarspelen en vice versa. Weststellingwerf heeft sterke verhuisrelaties met de Overijsselse gemeente Steenwijkerland. Ook deze relatie is wederzijds. Uit de interviews die we hebben gehouden met gemeenten en woningcorporaties is ons niet gebleken dat er tussen deze gemeenten bestuurlijk of ambtelijk provinciegrensoverschrijdende afstemming plaatsvindt op het gebied van het woonbeleid. Ook andere Friese gemeenten werken op het gebied van woonbeleid niet samen met gemeenten in Groningen of Overijssel (wel vindt er bij minimaal één gemeente periodiek provinciegrensoverschrijdend informeel overleg plaats). Er zijn eveneens geen samenwerkingsverbanden tussen Friese woningcorporaties en woningcorporaties buiten Fryslân. Wel is in twee Friese gemeenten (Terschelling en Ooststellingwerf) een woningcorporatie werkzaam waarvan het overige woningbezit buiten de provincie Fryslân ligt. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 8
3 Woningcorporaties in Fryslân De regio-indeling heeft gevolgen voor de werkzaamheden van de corporaties. Zij mogen niet langer investeren in nieuwbouw of verwerving van woningen buiten hun kernwerkgebied. Het bestaande bezit mogen zij onderhouden, verbeteren en zelfs vervangen. Ook mogen woningcorporaties leefbaarheidstaken blijven uitvoeren in wijken/dorpen buiten hun kernwerkgebied waar zij bezit hebben. Voor gemeenten betekent de regio-indeling dat zij zich voor nieuwbouw van sociale huurwoningen (anders dan vervangende nieuwbouw) enkel kunnen richten tot de corporaties die hun kernwerkgebied hebben in de regio waartoe zij behoren. We hebben onderzocht welke gevolgen mogelijke regio-indelingen zouden hebben voor de werkgebieden van de Friese corporaties. Ook hebben we een indicatieve berekening gemaakt van de gevolgen voor de verdeling van de financieringsruimte van de corporaties. 3.1 Werkgebied woningcorporaties In Fryslân zijn op dit moment zeventien corporaties actief. Hiervan opereren er vier landelijk, zeven regionaal en zes lokaal. De corporaties die landelijk actief zijn worden in het overige deel van dit hoofdstuk buiten beschouwing gelaten. Voor Woonzorg en Habion geldt dat zij als categorale instelling hun landelijke toelating behouden. De regio-indeling heeft daarom geen gevolgen voor hun werkzaamheden in Fryslân. Voor Vestia en Mooiland geldt dat hun bezit in Fryslân zeer beperkt is. Wij gaan ervan uit dat deze corporaties hun kernwerkgebied buiten de provincie Fryslân zullen hebben. De sociale huurwoningvoorraad op Ameland is eigendom van het gemeentelijk woningbedrijf. Tabel 3.1 Actieve corporaties binnen Fryslân naar schaalniveau. Corporaties Woningbezit in Fryslân Actief in één gemeente Stichting Woningbouw Achtkarspelen 2.951 Woningstichting Weststellingwerf 2.787 De Bouwvereniging 2.440 Lyaemer Wonen 1.610 Gemeentelijk Woningbedrijf Ameland 271 Actief in meerdere gemeenten binnen Fryslân Woon Friesland 20.810 Elkien 20.129 Accolade 16.108 Thús Wonen 6.543 Wonen Noordwest Fryslân 3.931 Wonen Zuidwest Fryslân 2.226 PSB Wonen* 259 Actief in meerdere gemeenten binnen en buiten Fryslân Actium 2.370 De Veste 603 Landelijk Woonzorg Nederland 2.209 Habion 1.075 Mooiland 330 Vestia Groep 143 Bron: Regiotool BZK 2015 *PSB Wonen is geen Toegelaten Instelling. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 9
Vooral voor de corporaties die actief zijn in meerdere gemeenten kan de regio-indeling gevolgen hebben. Behoort een gemeente waarin de corporatie actief is na indeling niet meer tot hun kernwerkgebied, dan zijn haar toegestane activiteiten hier beperkt. Dit geldt vooral voor de corporaties Elkien en Woon Friesland. Zowel een tweedeling van Fryslân in noord en zuid als een indeling in oost en west betekent voor hen dat de grens door hun huidige werkgebied heenloopt. In mindere mate geldt dit ook voor de corporaties Accolade, Thús Wonen, Wonen Noordwest Fryslân en Wonen Zuidwest Fryslân. Bijzondere aandacht gaat uit naar woningcorporaties Actium en De Veste. Deze corporaties hebben het grootste gedeelte van hun bezit buiten Fryslân. Dit kan tot gevolg hebben dat respectievelijk de gemeenten Ooststellingwerf en Terschelling in de toekomst niet meer tot het kernwerkgebied van deze corporaties behoren. Voor Terschelling betekent dit dat er geen woningcorporatie werkzaam is die Terschelling tot zijn kernwerkgebied rekent. Voor Ooststellingwerf betekent het dat de belangrijkste partner op het gebied van het woonbeleid geen nieuwbouw meer kan realiseren in de gemeente. 3.2 Volkshuisvestelijke opgaven De belangrijkste volkshuisvestelijk opgaven in Fryslân liggen volgens zowel de gemeenten als de woningcorporaties binnen de bestaande voorraad. De woningvoorraad vraagt deels om investeringen in de kwaliteit, bijvoorbeeld om de energieprestatie van de woningen te verbeteren. Deels moeten oudere delen van de woningvoorraad worden vervangen. Nieuwbouw Bevolkings- en huishoudensprognoses laten verschillende beelden zien van de bevolkingsontwikkeling in de Friese gemeenten. Onderzoek dat in 2014 werd uitgevoerd door Rigo in opdracht van de provincie Fryslân laat zien dat de vraagontwikkeling in de sociale huursector sterk afhangt van de koopkrachtkrachtontwikkeling. 1 In de twee door Rigo gehanteerde scenario s voor economische ontwikkeling neemt de vraag naar sociale huurwoningen in Leeuwarden toe. Het beeld in de rest van de gemeenten is genuanceerd. Afhankelijk van het herstel van de economie is de behoefte aan huurwoningen hoger of lager. De recente instroom van vluchtelingen zal leiden tot een stijging van de huisvestingsopgave van vergunninghouders. We kunnen dus niet zondermeer aanwijzen waar nog behoefte is aan groei van de voorraad sociale huurwoningen en waar niet. Transformatie In de interviews die we hebben gehouden met gemeenten en woningcorporaties komt zonder uitzondering het beeld naar voren dat er flinke opgaven liggen in de sociale huursector. Dat geldt dus 1 Rigo, Quick scan van de Friese Woningmarkt; Opgaven en risico s op korte en lange termijn, februari 2014 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 10
ook voor gebieden waar de voorraad sociale huurwoningen kwantitatief op peil is (of zelfs overcapaciteit dreigt). De sociale huurwoningvoorraad is sterk gericht op het huisvesten van gezinnen. De vraag van gezinnen neemt echter gaandeweg af. Een groeiend deel van de bewoners van corporatiewoningen is 65 jaar of ouder. De grootste opgaven zien de meeste gemeenten en corporaties dan ook in het aanpassen van de woningvoorraad aan de woonwensen van de oudere groep huurders. Dat betekent gelijkvloers, (vooral) in grotere kernen en zonder grote tuinen. Gezien het feit dat er in een deel van de gemeenten onvoldoende vraag is van jongere huishoudens om vrijkomende woningen te bezetten, betekent deze transformatie vaak sloop op de ene plek en nieuwbouw op andere plekken. Deze opgave vraagt om woningcorporaties die in hun hele werkgebied gebruik kunnen maken van hun volledige instrumentarium (dus inclusief nieuwbouw). 3.3 Financieringsruimte van de Friese corporaties De beschreven volkshuisvestelijke opgaven vragen om investeringen van de woningcorporaties. We hebben alle woningcorporaties gevraagd of zij voldoende investeringsruimte hebben om de door hen (en de gemeenten) geconstateerde volkshuisvestelijke opgaven op te pakken. Geen van de corporaties verwacht hierbij tegen problemen aan te lopen. Wel geven enkele corporaties aan dat de haalbaarheid van de transformatieoperatie mede afhangt van het tempo waarin deze wordt uitgevoerd. Het beeld dat de corporaties schetsen, herkennen de gemeenten. Niettemin zien we kijkend naar de openbare informatie over de financiële positie van de Friese woningcorporaties verschillen. 2 Er zijn meerdere manieren om de financieringsruimte te berekenen. Wij hebben gebruikgemaakt van een berekening op basis van loan to value en een berekening op basis van ICR ( Interest Coverage Ratio ). Hierbij is de meest restrictieve financieringsruimte aangehouden als uitgangspunt. Loan to value Loan to value laat zien welke waarde van het bezit is belast met financiering, oftewel de financiering (vreemd vermogen) van het bezit ten opzichte van de waarde (bedrijfswaarde), uitgedrukt in een percentage. Op basis van een loan-to-value van maximaal 75% is berekend hoeveel financieringsruimte de corporaties nog hebben na aftrek van het huidige vreemd vermogen. Interest Coverage Ratio De ICR wordt berekend door de operationele kasstroom te delen door de financieringslasten. Uitgaande van een ICR-norm van minimaal 1,4 is inzichtelijk gemaakt hoeveel extra financieringslasten nog gedragen kunnen worden op basis van de huidige exploitatie. Dit is vervolgens vertaald naar de financieringsruimte per corporatie. Bij deze berekeningen moet een aantal zaken in acht worden genomen: Ten eerste kijken de berekeningen enkel terug naar het verleden. De resultaten van de benaderingen zijn gebaseerd op de Corporatie in Perspectief (CIP)-rapportage 2013 (gegevens van 2012) en de CIP-rapportage-2014 (gegevens van 2013) van het Corporatie Benchmark Centrum. Het houdt daarmee geen rekening met toekomstige opgaven, reeds geplande investeringen en het beleid van corporaties. Dit houdt in dat zaken als huuraanpassingen in het kader van betaalbaarheid (i.c. passend toewijzen) of de verkoop van woningen niet zijn meegenomen, terwijl deze activiteiten wel direct van invloed zijn op de financieringsruimte. 2 Corporatie Benchmark Centrum (CBC), Corporatie in Perspectief, 2013 en 2014 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 11
Ten tweede zijn de berekeningen gebaseerd op bedrijfswaarde. De corporaties worden in de toekomst verplicht om te waarderen op marktwaarde. De consequenties hiervan zijn niet meegenomen in de berekeningen. Verschillen tussen de druk op de woningmarkt in verschillende gemeenten en verschillen in de fysieke kwaliteit van woningen wegen in een waardering van bezit op marktwaarde zwaarder mee. Ten derde hanteren de toezichthouders op de corporatiesector meerdere kengetallen en ratio s om de financiële continuïteit van corporaties te meten. De door ons gehanteerde methodiek bieden slechts een indicatie van de investeringscapaciteit van de Friese woningcorporaties. Gelet op het indicatieve karakter van de data over de investeringscapaciteit van de Friese woningcorporaties hebben we ervoor gekozen om geen exacte bedragen te presenteren. We hanteren in plaats daarvan drie niveaus: gemiddeld, benedengemiddeld en bovengemiddeld. 3 Financieringsruimte in verschillende mogelijke regio-indelingen De financiële gevolgen van de regio-indeling zijn op gemeenteniveau weergegeven. Hiertoe is de volgende werkwijze toegepast: per corporatie is de totale financieringsruimte teruggerekend naar de financieringsruimte per woning. Vervolgens is dit per gemeente vermenigvuldigd met het bezit van de betreffende corporatie in de gemeente. In gemeenten waar meerdere corporaties actief zijn is de financieringsruimte van de actieve corporaties in de betreffende gemeente opgeteld. Vervolgens is de totale financieringsruimte in de gemeente gedeeld door het totaal aantal corporatiewoningen in deze gemeente. Dit geeft een indicatie van de gemiddelde financieringsruimte per woning voor elk van de gemeenten. We kunnen niet zeggen welke consequenties woningcorporaties zullen verbinden aan een eventuele doorsnijding van hun huidige werkgebied door een regiogrens. Dat zij buiten hun kernwerkgebied geen nieuwe woningen mogen bouwen, betekent niet noodzakelijkerwijs dat zij de investeringen in gemeenten buiten hun kernwerkgebied zullen terugschroeven. Om zichtbaar te maken welke verschillende gevolgen mogelijke regio-indelingen kunnen hebben voor de verdeling van de investeringscapaciteit over de Friese gemeenten hebben we de gevolgen in beeld gebracht van het volgende scenario: 1. Corporaties krijgen de regio als kernwerkgebied waarin zich meer dan 50% van hun bezit concentreert. In het geval van Fryslân als één woningmarktregio heeft dit enkel voor Ooststellingwerf en Terschelling gevolgen, omdat respectievelijk Actium en De Veste het grootste gedeelte van hun bezit hebben buiten deze gemeenten. 2. In gemeenten waar corporaties wel bezit hebben buiten hun kernwerkgebied, halveren de zij hun investeringen per woning. 3. De financieringsruimte die de corporaties niet meer benutten voor de woningen buiten hun kernwerkgebied, komt ten goede aan de Friese gemeenten binnen hun kernwerkgebied waar zij bezit hebben. 3 Het niveau benedengemiddeld heeft betrekking op de 25% woningen met de laagste financieringsruimte, het niveau gemiddeld heeft betrekking op de 50% woningen rondom de gemiddelde financieringsruimte van alle woningcorporaties die in Friesland werkzaam zijn en het niveau bovengemiddeld heeft betrekking op de 25% woningen met de hoogste financieringsruimte. De investeringsruimte van een woning op het niveau gemiddeld ligt tussen 3.500 tot 6.000 per woning. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 12
Rekenvoorbeeld Investeringscapaciteit voor de regio-indeling Investeringscapaciteit bij het scenario, waarbij gemeente A tot kernwerkgebied behoort en gemeente B niet. Gemeente A Gemeente B 100 100 150 50 Figuur 3.1 Financieringsruimte per gemeente bij de indeling van Fryslân als één regio. Hoge financieringsruimte per woning Gemiddelde financieringsruimte per woning Lage financieringsruimte per woning Bron: CBC 2015, bewerking Companen De indeling van Fryslân als één woningmarktregio heeft geen gevolgen voor de financieringsruimte per woning in de meeste gemeenten. Enkel voor de gemeenten Ooststellingwerf en Terschelling loopt de financieringsruimte per woning terug. Uit de figuur blijkt overigens dat zelfs wanneer Actium en De Veste slechts de helft van de financieringsruimte per woning investeren, Ooststellingwerf en Terschelling alsnog behoren tot de gemeenten met de hoogste financieringsruimte per woning. De indeling van Fryslân in twee woningmarktregio s heeft duidelijk potentiële gevolgen voor de financieringsruimte. Splitsing in een noordelijke en een zuidelijke regio is nadelig voor de zuidelijke gemeenten Súdwest-Fryslân, Heerenveen, Opsterland, Smallingerland en Ooststellingwerf. Dit komt door de toerekening van de corporaties Elkien en Woon Friesland aan de noordelijke woningmarktregio. Figuur 3.2 Financieringsruimte per gemeente bij scheiding tussen Noord en Zuid of Oost en West. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 13
De verdeling in een oostelijke en westelijke woningmarktregio heeft minder potentiële gevolgen dan de verdeling tussen noord en zuid. In dit geval gaan de gemeenten Schiermonnikoog, Vlieland en Leeuwarderadeel erop achteruit. Deze gemeenten zijn in de oost-west verdeling toegerekend aan de westelijke regio. Op zowel Vlieland als Schiermonnikoog is momenteel alleen de corporatie Woon Friesland actief. In Leeuwarderadeel is Woon Friesland de enige grote woningcorporatie. Op basis van haar woningbezit in deze regio-indeling wordt Woon Friesland toegedeeld aan de oostelijke regio. De genoemde gemeenten behoren daarom niet meer tot het kernwerkgebied van Woon Friesland. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 14
4 Het proces Totstandkoming voorstel Bij de totstandkoming van dit voorstel hebben we telkens nauw overleg gevoerd met de betrokken partijen. Het voorstel werd opgesteld onder regie van een ambtelijke werkgroep waarin naast de Friese gemeenten ook de Vereniging van Friese Gemeenten en de provincie Fryslân waren vertegenwoordigd. De portefeuillehouders zijn over het proces geïnformeerd op 17 september 2015. In de periode september tot en met oktober zijn telefonisch interviews afgenomen van wethouders van 23 gemeenten, 12 directeur-bestuurders (en in een paar gevallen managers) van betrokken woningcorporaties en de voorzitters van de twee grootste Friese huurdersbelangenorganisaties (Nieuw Elan en HDBF). Op 14 oktober 2015 vond een discussiebijeenkomst plaats in Heerenveen waar de onderzoeker van Companen de resultaten van de data-analyse toelichtte en werd gediscussieerd over de verschillende varianten van een regio-indeling. Aan de discussie namen 29 vertegenwoordigers van gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenorganisaties deel. Op 11 november 2015 vond in Leeuwarden een terugkoppeling plaats aan gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenorganisaties waarin het concept-voorstel werd toegelicht en besproken met ca. 30 deelnemers. Vervolgstappen Op 17 december 2015 besluiten de portefeuillehouders Wonen van de 24 Friese gemeenten het voorstel ter besluitvorming toe te sturen aan de 24 gemeentebesturen. In januari 2016 vindt besluitvorming plaats in de colleges van B&W van de 24 Friese gemeenten. Op 26 januari 2016 brengen de gemeenten gezamenlijk een persbericht uit over de besluitvorming en wordt het voorstel met het verzoek om een zienswijze toegestuurd aan de Friese woningcorporaties, de Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW), de huurdersbelangenorganisaties van de Friese woningcorporaties en aan woningcorporaties buiten Friesland met bezit in een of meer Friese gemeenten (Actium, De Veste, Vestia en Mooiland). Zienswijzen kunnen tot uiterlijk woensdag 9 maart 2016 worden ingediend en worden bij het voorstel gevoegd. In week 11 van 2016 (14 t/m 20 maart)bespreekt de ambtelijke werkgroep de zienswijzen en stelt een zienswijzennota op voor de portefeuillehouders Wonen van de 24 Friese gemeenten. In week 14 van 2016 (4 t/m 10 april) bespreken de portefeuillehouders Wonen van de 24 Friese gemeenten de zienswijzen en de zienswijzennota. De portefeuillehouders besluiten of zij aanleiding zien het voorstel naar aanleiding van de zienswijzen aan te passen. Finale besluitvorming over het voorstel in de colleges van B&W van de 24 Friese gemeenten vindt plaats uiterlijk 3 mei 2016 waarna het voorstel wordt toegestuurd aan de minister. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 15
Bijlage 1 - Het wettelijk kader De Woningwet stelt dat woningcorporaties hun werkgebied niet mogen uitbreiden zonder instemming van de gemeente(n) waar zij werkzaam zijn en de gemeente(n) waar zij actief willen worden. Twee of meer gemeenten kunnen de minister vragen alle in die gemeenten actieve woningcorporaties toestemming te geven op het grondgebied van deze gemeenten werkzaam te zijn. De minister kan regionale werkgebieden voor woningcorporaties aanwijzen bij algemene maatregel van bestuur. De minister heeft besloten van deze laatste bevoegdheid gebruik te maken. Wat staat er in de Woningwet? Artikel 41 b 1. Onze Minister kan, op verzoek van twee of meer aan elkaar grenzende gemeenten in Nederland, goedkeuren dat, in afwijking van de artikelen 40 en 41, de in een of meer van die gemeenten feitelijk werkzame toegelaten instellingen en samenwerkingsvennootschappen in al die gemeenten feitelijk werkzaam mogen zijn. 2. Onze Minister geeft uitsluitend toepassing aan het eerste lid, indien de gemeenten, bedoeld in dat lid, in hun verzoek aannemelijk hebben gemaakt dat zij alle gelegen zijn in hetzelfde vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel te beschouwen gebied. [...] Artikel 41 c 1. Na toepassing van artikel 41b, eerste lid, maken de toegelaten instellingen en de samenwerkingsvennootschappen, bedoeld in dat lid, in andere gemeenten dan die, bedoeld in dat lid, geen aanvang met het doen bouwen of verwerven van woongelegenheden of aanhorigheden [...] en verrichten geen handelingen met het oog op het maken van die aanvang. De eerste volzin is niet van toepassing op het bouwen van zodanige woongelegenheden of aanhorigheden ter plaatse van voordien daartoe gesloopte woongelegenheden of hun onroerende of infrastructurele aanhorigheden. 2. Het eerste lid is niet van toepassing, indien en zolang de toegelaten instellingen [ ] zich bij hun werkzaamheden in het bijzonder richten op de huisvesting van bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën van personen. Andere toegelaten instellingen als bedoeld in dat lid kunnen Onze Minister verzoeken om een ontheffing van het verbod, bedoeld in dat lid, op welk verzoek Onze Minister mede ten aanzien van de betrokken samenwerkingsvennootschappen beslist. Artikel 41 d Bij algemene maatregel van bestuur kunnen gebieden als bedoeld in artikel 41b, tweede lid worden aangewezen [...]. Wat betekent de regio-indeling voor corporaties en gemeenten? Binnen hun kernwerkgebied kunnen corporaties alle activiteiten blijven ontplooien die behoren tot hun kerntaken, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen, aangevuld met enkele maatschappelijke taken. Indien de volkshuisvestelijke opgave dit verlangt, is het voor corporaties toegestaan om binnen dit kernwerkgebied de woningvoorraad te vergroten door nieuwbouw of verwerving. Buiten het kernwerkgebied worden de activiteiten ingeperkt. Corporaties mogen hier in de 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 16
toekomst enkel nog investeren in herbouw na sloop, onderhoud en verduurzaming van bestaand bezit en leefbaarheid in de buurten waar zij bezit hebben. Voor gemeenten kan de regio-indeling gevolgen hebben. Wanneer een gemeente niet langer tot het kernwerkgebied van een corporatie behoort, betekent dit dat zij zich voor uitbreiding van de kernvoorraad moeten richten tot andere corporaties waarbij de betreffende gemeente wel tot het kernwerkgebied behoort. Figuur 0.1 Regio-indeling en de gevolgen voor woningcorporaties. Bron: VNG, 2015 Wettelijke vereisten De Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) stellen eisen aan een woningmarktregio, namelijk: Een woningmarktregio dient te bestaan uit ten minste twee gemeenten; Die liggen binnen een geografisch aaneengesloten gebied; De gemeenten hebben gezamenlijk minimaal 100.000 huishoudens; De gemeenten kunnen worden beschouw als een samenhangend woningmarktgebied. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 17
Bijlage 2 - woningmarktgebieden per gemeente Achtkarspelen totaal vertrek* Kollumerland c.a. 14,2% Grootegast 11,7% Dantumadiel 7,8% Smallingerland 5,3% Tytsjerksteradiel 4,5% Marum 2,9% Dongeradeel 2,3% Opsterland 2,3% Ooststellingwerf 1,2% Leeuwarden 1,0% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Ameland Leeuwarderadeel 0,8% Leeuwarden 0,8% Dongeradeel 0,6% Dantumadiel 0,5% Het Bildt 0,3% Achtkarspelen 0,2% Franekeradeel 0,2% Tytsjerksteradiel 0,2% Súdwest-Fryslân 0,1% Heerenveen 0,1% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Het Bildt Menameradiel 7,2% Franekeradeel 5,8% Leeuwarderadeel 3,8% Ferwerderadiel 3,7% Dongeradeel 1,7% Harlingen 1,5% Leeuwarden 1,3% Tytsjerksteradiel 0,9% Súdwest-Fryslân 0,6% Smallingerland 0,5% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 18
Dantumadiel Kollumerland c.a. 14,3% Dongeradeel 12,7% Achtkarspelen 5,9% Tytsjerksteradiel 4,9% Ferwerderadiel 4,7% Leeuwarderadeel 1,3% Leeuwarden 1,2% Smallingerland 1,1% Heerenveen 0,5% Súdwest-Fryslân 0,3% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. De Fryske Marren Heerenveen 12,1% Súdwest-Fryslân 10,0% Weststellingwerf 3,9% Noordoostpolder 3,8% Littenseradiel 3,2% Opsterland 3,1% Leeuwarden 1,9% Smallingerland 1,6% Steenwijkerland 1,0% Tytsjerksteradiel 1,0% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Dongeradeel Dantumadiel 17,0% Ferwerderadiel 11,8% Kollumerland c.a. 8,2% Achtkarspelen 2,9% De Marne 2,4% Tytsjerksteradiel 2,3% Leeuwarden 1,5% Smallingerland 1,2% Franekeradeel 1,2% Súdwest-Fryslân 0,7% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 19
Ferwerderadiel Dongeradeel 4,4% Leeuwarderadeel 4,3% Het Bildt 3,1% Dantumadiel 2,1% Menameradiel 1,5% Tytsjerksteradiel 1,3% Franekeradeel 0,9% Leeuwarden 0,8% Heerenveen 0,4% Súdwest-Fryslân 0,3% het aandeel vertrekkers richting de vestigingsgemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Franekeradeel Harlingen 13,1 Menameradiel 9,2 Het Bildt 8,7 Littenseradiel 6,9 Ferwerderadiel 3,4 Súdwest-Fryslân 3,2 Leeuwarden 2,7 Dongeradeel 1,4 Tytsjerksteradiel 1,0 Heerenveen 0,8 groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Harlingen Franekeradeel 12,7% Vlieland 11,0% Terschelling 6,9% Súdwest-Fryslân 3,7% Menameradiel 2,6% Het Bildt 2,1% Leeuwarden 1,6% Tytsjerksteradiel 0,7% Smallingerland 0,5% Heerenveen 0,5% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 20
Heerenveen De Fryske Marren 16,8% Opsterland 12,2% Weststellingwerf 10,1% Smallingerland 3,9% Ooststellingwerf 3,6% Súdwest-Fryslân 3,6% Leeuwarden 2,8% Tytsjerksteradiel 2,6% Achtkarspelen 2,0% Steenwijkerland 1,7% het aandeel vertrekkers richting de vestigings- gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Kollumerland en Nieuwkruisland Dantumadiel 8,6% Achtkarspelen 8,0% Dongeradeel 5,2% Grootegast 1,6% Tytsjerksteradiel 1,3% Zuidhorn 1,2% Smallingerland 0,7% Leeuwarden 0,6% Opsterland 0,6% Súdwest-Fryslân 0,3% het aandeel vertrekkers richting de vestigings- gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Leeuwarden Leeuwarderadeel 42,7 Menameradiel 33,4 Tytsjerksteradiel 23,0 Franekeradeel 19,5 Het Bildt 17,8 Dongeradeel 13,8 Súdwest-Fryslân 13,5 Smallingerland 10,2 Heerenveen 8,0 De Fryske Marren 7,3 het aandeel vertrekkers richting de vestigings- gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 21
Leeuwarderadeel Ferwerderadiel 8,5% Het Bildt 5,0% Leeuwarden 3,5% Menameradiel 2,9% Franekeradeel 0,9% Tytsjerksteradiel 0,7% Dongeradeel 0,7% Súdwest-Fryslân 0,5% Heerenveen 0,4% Smallingerland 0,4% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Littenseradiel Súdwest-Fryslân 4,4% Menameradiel 3,2% Franekeradeel 2,9% Leeuwarden 1,6% Het Bildt 0,8% Heerenveen 0,7% De Fryske Marren 0,6% Dongeradeel 0,5% Tytsjerksteradiel 0,5% Smallingerland 0,3% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Menameradiel Het Bildt 7,1% Franekeradeel 5,3% Littenseradiel 4,4% Leeuwarden 3,0% Leeuwarderadeel 2,8% Harlingen 2,4% Ferwerderadiel 1,7% Súdwest-Fryslân 0,8% Tytsjerksteradiel 0,7% Smallingerland 0,3% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 22
Ooststellingwerf Opsterland 5,2% Weststellingwerf 4,6% Smallingerland 3,3% Midden-Drenthe 3,2% Westerveld 3,0% Noordenveld 2,8% Heerenveen 2,6% Leek 1,5% Tytsjerksteradiel 0,9% Leeuwarden 0,8% *Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Opsterland Smallingerland 12,2% Heerenveen 9,2% Ooststellingwerf 5,8% Marum 4,0% Achtkarspelen 3,5% De Fryske Marren 2,6% Weststellingwerf 2,3% Tytsjerksteradiel 1,9% Leeuwarden 1,6% Súdwest-Fryslân 1,5% *Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Schiermonnikoog De Marne 0,5% Dongeradeel 0,5% Kollumerland c.a. 0,5% Harlingen 0,2% Zuidhorn 0,2% Achtkarspelen 0,1% Dantumadiel 0,1% De Fryske Marren 0,1% Leeuwarden 0,1% Súdwest-Fryslân 0,1% *Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 23
Smallingerland Opsterland 21,5% Achtkarspelen 15,1% Tytsjerksteradiel 9,0% Ooststellingwerf 6,4% Dongeradeel 5,0% Heerenveen 4,7% Dantumadiel 4,6% Leeuwarden 3,5% Súdwest-Fryslân 2,5% De Fryske Marren 2,3% het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Súdwest-Fryslân Littenseradiel 25,1% De Fryske Marren 15,6% Harlingen 11,1% Franekeradeel 8,1% Leeuwarden 4,7% Heerenveen 4,5% Tytsjerksteradiel 3,0% Opsterland 2,4% Smallingerland 2,2% Noordoostpolder 1,4% het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Terschelling Harlingen 2,4% Súdwest-Fryslân 0,7% Menameradiel 0,6% Leeuwarden 0,6% Franekeradeel 0,5% Dongeradeel 0,3% De Fryske Marren 0,3% Tytsjerksteradiel 0,2% Heerenveen 0,2% Smallingerland 0,2% het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 24
Tytsjerksteradiel Dantumadiel 13,2% Achtkarspelen 10,4% Leeuwarden 5,7% Smallingerland 5,1% Kollumerland c.a. 5,0% Ferwerderadiel 4,9% Dongeradeel 4,2% Opsterland 1,6% Súdwest-Fryslân 1,6% Heerenveen 1,4% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Vlieland Harlingen 0,8% Leeuwarden 0,2% Franekeradeel 0,2% Dongeradeel 0,2% Súdwest-Fryslân 0,2% Achtkarspelen 0,2% Ooststellingwerf 0,2% Smallingerland 0,1% Heerenveen 0,1% Opsterland 0,1% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente Weststellingwerf Steenwijkerland 6,7% Heerenveen 6,1% Ooststellingwerf 4,3% Westerveld 3,1% De Fryske Marren 2,5% Opsterland 1,6% Noordoostpolder 0,9% Smallingerland 0,8% Súdwest-Fryslân 0,8% Leeuwarden 0,7% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 25
Randgemeenten in Overijssel, Drenthe en Groningen Grootegast Marum 9,0% Zuidhorn 7,2% Achtkarspelen 5,6% Leek 3,9% Noordenveld 1,0% Smallingerland 0,9% Opsterland 0,7% Dongeradeel 0,6% Tytsjerksteradiel 0,4% Leeuwarden 0,1% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Leek Marum 16,6% Noordenveld 8,3% Grootegast 8,1% Zuidhorn 5,6% De Marne 1,7% Ooststellingwerf 1,5% Opsterland 0,9% Smallingerland 0,9% Tytsjerksteradiel 0,8% Leeuwarden 0,3% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. De Marne Zuidhorn 2,4% Grootegast 1,2% Dongeradeel 0,6% Kollumerland c.a. 0,5% Noordenveld 0,5% Achtkarspelen 0,3% Ooststellingwerf 0,2% Leek 0,2% Leeuwarden 0,1% Smallingerland 0,1% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 26
Marum Grootegast 9,6% Leek 8,5% Noordenveld 1,7% Zuidhorn 1,6% Opsterland 1,4% Achtkarspelen 1,0% Smallingerland 0,9% Ooststellingwerf 0,8% Súdwest-Fryslân 0,2% Leeuwarden 0,1% *Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Midden-Drenthe Westerveld 4,0% Ooststellingwerf 3,4% Noordenveld 1,6% Steenwijkerland 0,7% Leek 0,4% Smallingerland 0,4% Leeuwarden 0,3% Tytsjerksteradiel 0,3% Heerenveen 0,3% Noordoostpolder 0,2% *Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Noordenveld Leek 10,9% Marum 5,1% Grootegast 3,4% Ooststellingwerf 2,9% Zuidhorn 2,4% Midden-Drenthe 1,2% Opsterland 1,0% Smallingerland 0,6% Leeuwarden 0,4% Heerenveen 0,3% *Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 27
Noordoostpolder Steenwijkerland 5,5% De Fryske Marren 4,4% Weststellingwerf 1,7% Leeuwarden 0,8% Heerenveen 0,7% Súdwest-Fryslân 0,7% Westerveld 0,6% Ooststellingwerf 0,5% Smallingerland 0,5% Tytsjerksteradiel 0,4% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Steenwijkerland Weststellingwerf 10,7% Westerveld 10,1% Noordoostpolder 4,7% Heerenveen 1,3% Ooststellingwerf 0,9% De Fryske Marren 0,8% Midden-Drenthe 0,8% Leeuwarden 0,6% Smallingerland 0,5% Súdwest-Fryslân 0,4% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. Westerveld Steenwijkerland 6,4% Weststellingwerf 5,0% Midden-Drenthe 2,1% Ooststellingwerf 1,8% Heerenveen 0,5% De Fryske Marren 0,5% Opsterland 0,5% Noordenveld 0,5% Noordoostpolder 0,4% Leeuwarden 0,3% groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 28
Zuidhorn Grootegast 12,7% Leek 4,3% Marum 3,3% De Marne 3,3% Kollumerland c.a. 2,4% Achtkarspelen 1,2% Noordenveld 1,2% Ooststellingwerf 0,3% Smallingerland 0,3% Leeuwarden 0,3% *Er is sprake van een sterke verhuisrelatie wanneer het aandeel vertrekkers richting de vestigings-gemeente groter is dan 5% t.o.v. het totale vertrek uit de vertrekgemeente. 080.110 Regio-indeling werkgebieden woningcorporaties Fryslân 29