De macht van de huurder
Het team Hans-Mark Giezen Rutger Oranje Monique Laenen Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 3
De macht van de huurder De huurder staat steeds centraler bij beleggingen in vastgoed: Praktijk van incentives neemt toe Vooral bij kantoorruimte Steeds meer customized huurcontracten, in combinatie met samenwerkingsovereenkomsten Huurders worden 'weggekocht' Gebruiksplicht moet worden omzeild (onderhuur/afkoop) Omzet huren en managementovereenkomsten nemen toe Steeds vaker ook afwijkende termijnen/opzeggingsregelingen met goedkeuring rechter In retail vooral casco verhuur Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 4
Eurocommerce / De Tulp Uitspraak rechtbank Utrecht d.d. 11 november 2009 Eurocommerce / De Tulp Casus: kantoorpand van Eurocommerce binnen één jaar vier keer doorverkocht. De Tulp was 'corporate discount' in sideletter niet medegedeeld. Vraag: Is het geoorloofd om huurkorting niet te disclosen a. jegens koper? b. jegens opvolgend kopers? Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 5
Eurocommerce / De Tulp Rechtbank Utrecht: "Deze informatie is voor een koper van belang, gelet op het feit dat alleen met deze informatie een juist en volledig beeld wordt verkregen van de daadwerkelijk met de huurder overeengekomen huurprijs. Juist deze daadwerkelijk door de huurder te betalen huur zal van invloed zijn op de beslissing van de huurder om na ommekomst van de eerste huurtermijn de huur op te zeggen dan wel te verlengen. Eurocommerce heeft bovendien niet betwist dat een belegger de waarde van een pand mede bepaalt aan de hand van de inhoud van de afgesloten huurovereenkomst ( ). Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het in strijd is met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt om bij de verkoop van een pand als het onderhavige geen melding te maken van een bestaande aanvullende afspraak ( ). Deze verplichting strekt zich ook uit jegens toekomstige kopers ( )." Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 6
Eurocommerce / De Tulp: vraag Maakt de vorm van de huurkorting/incentive nog uit (overname oude huurverplichting, inrichtingsbijdrage)? Onze conclusie: alle incentives contractueel expliciet disclosen huurder moet vrijwaring vragen Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 7
De gebruiksplicht van de huurder Er bestaat geen algemene wettelijke gebruiksplicht voor de huurder, op grond van artikel 7:213 BW (goed huurderschap) (Hoge Raad 23 december 2005); Dit kan onder omstandigheden anders zijn, op grond van redelijkheid en billijkheid (bijvoorbeeld omzet huur). Contractueel bedongen (ROZ) Jurisprudentie over contractuele gebruiksplicht is casuïstisch. Vaak wordt de gebruiksplicht gehandhaafd. Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 8
NSI/Ernst & Young: een drama in 3 bedrijven Ernst & Young huurt 15.000 m 2 in La Tour te Apeldoorn, van 2002 t/m 2012. Ernst & Young reorganiseert en centreert haar activiteiten in Zwolle, in een nieuwe ontwikkeling van Eurocommerce. Ernst & Young heeft het recht van onderverhuur en verhuurt per 1 september 2009 onder aan Eurocommerce. Rechtbank Zutphen d.d. 1 april 2008: Publieke aankondiging is reeds van negatieve invloed op beleggingswaarde. NSI heeft bovendien recht op nakoming, maar gebruik door onderhuurder zonder leegstand leidt ook tot nakoming. Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 9
NSI/Ernst & Young: een drama in 3 bedrijven Hof Arnhem d.d. 29 september 2009: (Nog) geen tekortschieten in nakoming, want thans staat nog niet vast dat Eurocommerce niet zal nakomen en grote schade als gevolg van fysieke ontruiming (ten opzichte van aangekondigde ontruiming c.q. ontruiming per 2012) is niet aannemelijk. Vordering NSI wordt afgewezen. Rechtbank Zutphen d.d. 30 oktober 2009: Aantal nieuwe feiten. Verhuizing is ophanden. Er is geen nieuwe onderhuurder. Onderhoudscontract en beveiliging zijn beëindigd. Verslechtering kantorenmarkt. Rapport deskundige. Voorzieningenrechter: Ernst & Young moet gehuurde in gebruik houden, totdat onderhuurder zonder leegstand is gevonden. Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 10
Observaties Exploitatieplicht moet worden nagekomen, tenzij dit onredelijke offers van huurder vergt en/of verhuurder door leegstand geen nadeel ondervindt. Gebruiksplicht wellicht veel gedetailleerder regelen in overeenkomst: periode van inhuizing, uithuizing, recessie, antikraak, receptie, verzekering, een bord op de gevel, onderhuur. Indien verhuurder onderhuur toestaat, dan niet onderverhuurder onderhuur toestaan. Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 11
Discussie 1. Moet verkoper alle incentives uit eigener beweging disclosen? 2. Speelt onderzoeksplicht koper hierbij nog een rol? 3. Leidt het wegkopen van huurders tot structurele leegstand? Oplossing? 4. Moet de gebruiksplicht worden genuanceerd of zelfs afgeschaft? 5. Verschil tussen kantoorruimte en retail? Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 12
Contact Hans-Mark Giezen E: hansmark.giezen@dlapiper.com T: 020 5419 860 Rutger Oranje E: rutger.oranje@dlapiper.com T: 020 5419 810 Monique Laenen E: monique.laenen@dlapiper.com T: 020 5419 827 Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 13
De presentatie is beschikbaar op www.legalbusinessday.nl Twitter mee over Legal Business Day: #LBD10 #dlapiper Kantoor DLA Piper Nederland N.V. Amstelveenseweg 638 1081 JJ Amsterdam T 020 5419 888 F 020 5419 999 info.nl@dlapiper.com Legal Business Day 2010 - De macht van de huurder 08-09-2010 14