1 Huuraanpassing 2017 Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huuraanpassing.
Huuraanpassing 2017 Deze brochure hoort bij de brief met het voorstel voor aanpassing van de huur voor uw woning. Inhoud 1 Spelregels 2 2 De huuraanpassing bij Rochdale 4 3 Bezwaar maken 6 4 Huurtoeslag en inkomensdaling 8 1 Spelregels De overheid bepaalt de regels bij de huurverhoging. Hier moeten woningcorporaties zich aan houden. Voor 2017 is vastgesteld dat de huurverhoging voor sociale huurwoningen maximaal 2,8% is. Niet meer dan de maximale huurprijs Een verhuurder mag voor sociale huurwoningen niet meer vragen dan de maxi male huurprijs. Deze is afgeleid van het woningwaarderingsstelsel. Hiermee wordt elke zelfstandige woning gewaardeerd. Dit systeem geldt voor het hele land.
3 Inkomensafhankelijke huurverhoging De regering heeft bepaald dat huishoudens met een hoger inkomen, die wonen in een sociale huurwoning, een hogere huurverhoging kunnen krijgen. Dit jaar is dat maximaal 4,3%. Het gaat hierbij om huishoudens met een belastbaar inkomen boven 40.349,- per jaar. Het gaat over de inkomens uit 2015 van alle personen die op dit moment (2017) op uw adres staan ingeschreven in de Basis Registratie Personen. De Belastingdienst geeft niet door wat uw inkomen precies is, alleen in welke inkomenscategorie u valt. Rochdale past de extra huurverhoging voor de hogere inkomens toe. Hierdoor kunnen we huishoudens met een laag inkomen minder of geen huurverhoging geven. De oppervlakte van de woning en de voorzieningen leveren in dat systeem punten op. Daarnaast worden punten toegekend voor de WOZ-waarde*. Bij elk puntentotaal hoort een maximale huurprijs. Uw (nieuwe) huurprijs mag door een huurverhoging dus nooit hoger worden dan deze maximale huurprijs. Meer informatie vindt u op www.rochdale.nl/ huurverhoging U mag tijdens kantooruren natuurlijk ook bellen: 020 215 00 00 * De WOZ-waarde (Wet waardering Onroerende Zaken) is de waarde van uw huis zoals die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente.
4 2 De huuraanpassing bij Rochdale De lage inkomens Valt u in de inkomensgroep tot 40.349,- dan wordt de huurverhoging maximaal 0,7%. Is uw netto-huur al boven de huurtoeslaggrens van 635,05 dan krijgt u geen huurverhoging. Als uw netto-huur hoger is dan 711,- verlagen we de huur naar 711,-. De hoge inkomens Is uw inkomen hoger dan 40.349,- dan wordt de huurverhoging voor uw woning 4,3%. Uitzonderingen zijn: huishoudens bestaande uit vier of meer personen, pensioengerechtigden en chronisch zieken. Zij krijgen dezelfde verhoging als de lage inkomens. Inkomen Rochdale Wettelijk maximum 40.349 Max 0,7% 2,8% > 40.349 4,3% 4,3% Uitzonderingen De volgende woningen krijgen geen huurverhoging: 1. Woningen die binnenkort ingrijpend worden gerenoveerd of gesloopt. Er is een sociaal plan vastgesteld en de peildatum waarop bewoners hun woning moeten verlaten, is bekend gemaakt. Deze huurders zijn al door Rochdale van die plannen op de hoogte gebracht. 2. Woningen met een gebruikers- of anti-kraakovereenkomst. Geliberaliseerde woningen Een klein deel van de woningen van Rochdale is geen sociale huurwoning en valt niet onder de regels van het Rijk. Deze woningen zijn geliberaliseerd. Het gaat om duurdere huurwoningen met een huur die hoger ligt dan de liberalisatiegrens (bij aanvang van het huurcontract); men spreekt ook wel van vrije sector woningen. Voor deze woningen gelden geen regels voor de huurverhoging. Wij vragen voor deze woningen een huurverhoging tussen de 0,3% en 3,3%. Parkeerplaatsen, garages en bergingen Voor parkeerplaatsen, garages en bergingen gelden ook geen regels van het Rijk. De huurverhoging wordt per situatie bepaald of is in het contract vastgelegd. Wat doet Rochdale met de huurinkomsten? De opbrengst van de huurverhoging is onder andere nodig voor de kosten van het beheer, het onderhoud van de woningen en voor het uitvoeren van renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de regering bepaald dat de corporaties jaarlijks een forse bijdrage aan de rijksbegroting betalen. Dit heet de verhuurdersheffing.
5 Advies Bewonersraad Rochdale vraagt elk jaar advies over de huurverhoging aan de Bewonersraad Rochdale (BWR); dit is de Raad die de huurders van Rochdale vertegenwoordigt en hun belangen behartigt. Het Algemeen Bestuur van de Bewonersraad is de overlegpartner van Rochdale. De BWR vindt dat de huurstijging gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkomens, uitkeringen en pensioenen. Omdat deze afgelopen jaren niet of nauwelijks gegroeid zijn, zou geen huurverhoging het uitgangspunt moeten zijn voor het huurbeleid in 2017. Huur naar kwaliteit De BWR vindt dat er een verband moet zijn tussen de huurprijs en de kwaliteit van een woning. We begrijpen daarom dat woningen met een relatief lage huur ten opzichte van de kwaliteit van de woning meer huurverhoging krijgen. We vinden dat Rochdale echter streeft naar een te hoge huur per woning (de streefhuur). Naar aanleiding van ons kritisch advies heeft Rochdale haar beleid voor de lagere inkomensgroep aangepast: 1. Huurders met een huur boven de streefhuur krijgen geen huurverhoging (in plaats van een inflatievolgende huurverhoging). 2. De huurverhoging voor huurders met een huur onder de streefhuur is verlaagd van 0,9% naar 0,7%. Sociale minima sparen De groep huurders die een groot deel van hun inkomen aan huur moeten besteden, is afgelopen jaren flink toegenomen. Sociale minima zouden huurverlaging moeten krijgen als hun huur te hoog is. In Amsterdam zijn hierover afspraken gemaakt. De BWR vindt dat dit ook in andere gemeentes moet gebeuren. Rochdale vindt dit een logische suggestie en onderzoekt hoe de afspraak voor Amsterdam ook in andere gemeentes toegepast kan worden. Op bewonersraadrochdale.nl vindt u het volledige advies van de BWR met de reactie van Rochdale. Huurverhoging en inkomen Woningcorporaties mogen van de minister dit jaar aan huurders met een inkomen hoger dan 40.349,- een extra huurverhoging vragen van 4% bovenop de inflatie. Rochdale gaat dit doen. Maar de BWR vindt de grote huursprongen voor deze groep van afgelopen jaren buiten proportie en is daarom tegen deze extra huurverhoging. Dit beleid veranderen is helaas niet gelukt. Het is ons wel gelukt om huurders met een inkomen dat lager is dan 40.349,- te sparen. De huur voor deze groep stijgt niet boven de 635,05. Als de huurprijs al hoger is, krijgen bewoners geen huurverhoging.
6 3 Bezwaar maken U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging als u vindt dat: de huur hoger wordt dan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel (dit geldt niet voor geliberaliseerde woningen, parkeerplaatsen, garages en bergingen); het huurverhogingsvoorstel niet aan de wettelijke eisen voldoet omdat er sprake is van formele fouten (zogenaamde vormfouten). Bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging Als uw inkomen is gedaald, kunt u alleen bezwaar maken tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging. Bij deze extra huurverhoging geldt dat u bezwaar kunt maken als u kunt aantonen dat: de opgave van de Belastingdienst over het inkomen in 2015 onjuist is; uw huishoudinkomen in 2016 is gedaald tot onder de inkomensgrens behorend bij de extra huurverhoging. U moet deze daling dan aantonen met informatie uit de Basis Registratie Personen en met inkomensverklaringen van alle personen die staan ingeschreven op het adres; iemand in uw huishouden gepensioneerd is, chronisch ziek is, blind is, een zorgindicatie heeft of in een aangepaste woning woont; uw huishouden bestaat uit 4 personen of meer. Meer informatie hierover vindt u op www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ huurverhoging
7 Let op! Altijd eerst naar huurcommissie.nl Werkwijze bezwaar maken Welke reden u ook heeft om bezwaar te maken tegen de huurverhoging, u volgt altijd de volgende route: 1. U haalt het formulier Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging voor huurders digitaal op bij www.huurcommissie.nl 2. U vult het in en stuurt het vóór 1 juli 2017 naar Rochdale, samen met eventueel noodzakelijke kopieën. Als wij niet met u tot overeenstemming kunnen komen over uw bezwaar, dan moeten wij de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging. De Huurcommissie beslist of het huurverhogingsvoorstel redelijk is. De Huurcommissie brengt legeskosten in rekening voor een bezwaarprocedure. Vindt de Huurcommissie dat de voorgestelde huurverhoging redelijk is? Dan zal de Huurcommissie bepalen dat u de legeskosten ( 25) moet betalen. En dan komt ook de hogere huurprijs alsnog, met terugwerkende kracht, voor uw rekening. Wij raden u aan hiervoor een bedrag te reserveren, zolang nog niet definitief is beslist over uw bezwaar. Bezwaar bij onderhoudsgebreken Bezwaar tegen de huurverhoging is niet mogelijk op grond van onderhoudsgebreken. Wel kan een huurder van een sociale huurwoning tijdelijk huurverlaging aanvragen wegens achterstallig onderhoud. Bent u van mening dat er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken en vindt u dat Rochdale hier te weinig aan doet, dan kunt u de Huurcommissie verzoeken om te bepalen dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd. Dat kan het hele jaar door. Kijk op www.huurcommissie.nl voor meer informatie over de procedure. Let op! U kunt bezwaar maken tot 1 juli 2017.
4 Huurtoeslag en inkomensdaling Let op! Geef de nieuwe huurprijs zelf door op Belastingdienst.nl/ toeslagen. Ontvangt u huurtoeslag? Het kan zijn dat de hoogte van de huurtoeslag verandert als gevolg van uw nieuwe huurprijs. U moet de nieuwe huurprijs zelf doorgeven aan de Belastingdienst (Toeslagen). Daarvoor heeft u de brief nodig met het huurverhogingsvoorstel, waarin uw nieuwe huurprijs staat. Bewaar deze brief daarom goed. Inkomensdaling in 2017? Wanneer uw inkomen in 2017 is gedaald tot onder de aangegeven grens van 40.349, neem dan contact met ons op. Mogelijk komt u in aanmerking voor verlaging van de huurprijs. Houdt er vast rekening mee dat u de inkomensdaling wel moet kunnen aantonen. Vragen? Hoe bereik ik Rochdale? U kunt ons bellen tijdens kantooruren: maandag t/m vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur. Telefoonnummer: 020-215 0000. Per e-mail kunt u ons bereiken via: info@rochdale.nl Vergeet niet uw adresgegevens te vermelden in de e-mail. Bezoekadres Bos en Lommerplein 303 1055 RW Amsterdam Openingstijden: maandag t/m vrijdag 9.00 tot 17.00 uur Hoewel Rochdale deze uitgave met zorg heeft samengesteld is het mogelijk dat de informatie hierin verouderd, onvolledig of niet (meer) juist is. Laat het ons gerust weten als u vragen of opmerkingen heeft. Wij sluiten aansprakelijkheid voor eventuele schade door het gebruik van deze informatie uit. Postadres Postbus 56659 1040 AR Amsterdam Telefoon 020 215 00 00 E-mail info@rochdale.nl rochdale.nl april 2017