AANVRAAGFORMULIER 6 de call Indieningsperiode juni 2015 Aanvraag tot onderhandelingen omtrent de totstandkoming van een Brownfieldconvenant ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// BFC-2015 Agentschap Ondernemen Secretariaat Brownfieldconvenanten Diestsepoort 6 bus 31, 3000 LEUVEN T 016 31 10 57 info@agentschapondernemen.be www.brownfieldconvenanten.be Ontvangstdatum en uur: Dossiernummer: Hoe indienen? PER AANGETEKEND SCHRIJVEN OPSTUREN NAAR OF TEGEN ONTVANGSTBEWIJS AFGEVEN BIJ: Agentschap Ondernemen Secretariaat Brownfieldconvenanten Vlaams Administratief Centrum Dirk Bouts Diestsepoort 6, bus 31 3000 Leuven 1. PROJECTGEGEVENS Projectnaam (= naam deelgemeente + naam project): Gent Elektrion Adres: Nieuwewandeling 62-69, 63/65 9000 Gent 2. GEGEVENS VAN DE ACTOREN DIE DE AANVRAAG MEE ONDERTEKENEN Gegevens van de penvoerende actor Naam organisatie en/of natuurlijk persoon IMMOTRION NV of een door IMMOTRION NV nader aan te duiden vennootschap - Ignace Vandenabeele Functie Zaakvoerder straat en nummer Marcel Thirylaan 77 bus 4 postnummer en gemeente 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe telefoonnummer +32 475 72 62 62 e-mailadres canal@telenet.be Ondernemingsnummer 0437.663.109 Handtekening www.brownfieldconvenanten.be - pagina 1 van 15
De actor is: (Indien organisatie) Rechtsvorm: een projectontwikkelaar een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt. publiek Publiek-privaat Privaat met winstoogmerk Privaat zonder winstoogmerk Heeft de organisatie recht op aftrek BTW? (gelieve 1 antwoord te geven) Ja, geheel Ja, gedeeltelijk Neen Gegevens actor 2 Naam organisatie en/of natuurlijk persoon RE-VIVE BROWNFIELD FUND II CVBA of een door RE-VIVE BROWNFIELD FUND II CVBA nader aan te duiden vennootschap Nicolas Bearelle Functie Managing Director straat en nummer Kleemburg 1 bus 001 postnummer en gemeente 9050 Gentbrugge telefoonnummer +32 9 395 50 00 e-mailadres nicolas@re-vive.re Ondernemingsnummer 0845.418.148 Handtekening De actor is: (Indien organisatie) een projectontwikkelaar een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt. publiek www.brownfieldconvenanten.be - pagina 2 van 15
Rechtsvorm: Publiek-privaat Privaat met winstoogmerk Privaat zonder winstoogmerk Heeft de organisatie recht op aftrek BTW? (gelieve 1 antwoord te geven) Ja, geheel Ja, gedeeltelijk Neen Gegevens actor 3 Naam organisatie en/of natuurlijk persoon RE-VIVE NV, vertegenwoordigd door haar gedelegeerd bestuurder I Structure BVBA met zetel te 8000 Brugge, Boeveriestraat 57, ondernemingsnummer 0474.152.925, op haar beurt vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger de heer BEARELLE Nicolas, wonende te 8000 Brugge, Boeveriestraat 57 Functie Cf supra straat en nummer Kleemburg 1 bus 001 postnummer en gemeente 9050 Gentbrugge telefoonnummer +32 9 395 50 00 e-mailadres nicolas@re-vive.re Ondernemingsnummer 0810.433.812 Handtekening De actor is: (Indien organisatie) Rechtsvorm: een projectontwikkelaar een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt. publiek Publiek-privaat Privaat met winstoogmerk Privaat zonder winstoogmerk Heeft de organisatie recht op aftrek BTW? (gelieve 1 antwoord te geven) Ja, geheel Ja, gedeeltelijk Neen Gegevens actor 4 www.brownfieldconvenanten.be - pagina 3 van 15
Naam organisatie en/of natuurlijk persoon ROEMMO INVEST NV, vertegenwoordigd door haar gedelegeerd bestuurder Re-Vive NV met zetel te 9050 Gent (Gentbrugge), Kleemburg 1 bus 1, ondernemingsnummer 0810.433.812, op haar beurt vertegenwoordigd door haar gedelegeerd bestuurder I Structure BVBA met zetel te 8000 Brugge, Boeveriestraat 57, ondernemingsnummer 0474.152.925, op haar beurt vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger de heer BEARELLE Nicolas, wonende te 8000 Brugge, Boeveriestraat 57 Functie Cf supra. straat en nummer Kleemburg 1 bus 001 postnummer en gemeente 9050 Gentbrugge telefoonnummer +32 9 395 50 00 e-mailadres nicolas@re-vive.re Ondernemingsnummer 0444.458.255 Handtekening De actor is: (Indien organisatie) Rechtsvorm: een projectontwikkelaar een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt. publiek Publiek-privaat Privaat met winstoogmerk Privaat zonder winstoogmerk Heeft de organisatie recht op aftrek BTW? (gelieve 1 antwoord te geven) Ja, geheel Ja, gedeeltelijk Neen Gegevens actor 5 Naam organisatie en/of natuurlijk persoon RE-VIVE S PLACE, vertegenwoordigd door haar bestuurder Re-Vive NV met zetel te 9050 Gent (Gentbrugge), Kleemburg 1 bus 1, ondernemingsnummer 0810.433.812, op haar beurt vertegenwoordigd door haar gedelegeerd bestuurder I Structure BVBA met zetel te 8000 Brugge, Boeveriestraat 57, ondernemingsnummer 0474.152.925, op haar beurt vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger de heer BEARELLE Nicolas, wonende te 8000 Brugge, Boeveriestraat 57 Functie Cf. supra straat en nummer Kleemburg 1 bus 001 postnummer en gemeente 9050 Gentbrugge www.brownfieldconvenanten.be - pagina 4 van 15
telefoonnummer +32 93955000 e-mailadres nicolas@re-vive.re Ondernemingsnummer 0501.768.132 Handtekening De actor is: (Indien organisatie) Rechtsvorm: een projectontwikkelaar een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die op grond van een eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moet verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject een natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersoon die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengt. publiek Publiek-privaat Privaat met winstoogmerk Privaat zonder winstoogmerk Heeft de organisatie recht op aftrek BTW? (gelieve 1 antwoord te geven) Ja, geheel Ja, gedeeltelijk Neen 3. PROJECTOMSCHRIJVING 3.1 DOELSTELLINGEN - RUIMTELIJKE VISIE (Wat is het doel van het project?) De beoogde Brownfieldontwikkeling zal in lijn liggen met het huidige BPA en de RUP-in-opmaak voor de zone naast de gevangenis. Het scenario gaat uit van het ontwikkelen van grondgebonden woningen langsheen de P. Colpaertsteeg en in de RUPzone, het dichtmaken van de openingen aan de Nieuwewandeling via meergezinswoningen, het creëren van inbreiding in het binnengebied en ten slotte het herwaarderen van de resterende 2 loodsen en kantoorgebouw tot een buurtversterkend verhaal geënt op creativiteit. Dit alles uitgaande van een laag-energetische duurzame wijk, met een verkeersluwe infrastructuur en een gemeenschappelijke parkeerhavens vooraan de site en 1 grote ondergrondse parkeerbak. Binnen wordt nieuw buurtgroen voorzien die ook de bewoners van de P. Colpaertsteeg in eerste instantie hun groen geeft. De units zelf zullen een combinatie van grondgebonden woningen zijn met een (kleine) stadstuin alsook meergezinswoningen. Door de ligging zijn dit de woningen geschikt voor jonge gezinnen met kinderen en de appartementen voor een divers publiek van starter tot senior. Bijna-Energie-Neutraal wordt de standaard voor de woonentiteiten. Door de manier van inplanting van de verschillende woningen wordt getracht om een meerwaarde te creëren voor de hele wijk. Het project mag zeker geen losstaand element worden in de buurt, zoals het nu wel is. Er wordt rekening gehouden wordt met duurzaam wonen; Er wordt getracht de wijk te integreren in de omgeving; dit door een goed doordacht Masterplan; www.brownfieldconvenanten.be - pagina 5 van 15
Door de renovatie van de overgebleven loodsen en kantoor naar een creatieve invulling, zal dit een positieve en versterkende wisselwerking teweegbrengen voor de residentiële invulling. Liggingsaspecten Feitelijke elementen De site is gelegen in de binnenstad van Gent, in het gedeelte BPA Ekkergem, op wandel- en fietsafstand van het historische centrum van Gent. De site grenst aan de Groene Vallei en ligt tussen de R40 (stadsring rond Gent) en de Coupure. De gevangenis van Gent grenst aan de site. Een deel van de site (kant gevangenis) ligt in het RUP NR 167 STEDELIJK WONEN DEELGEBIEDEN GENT CENTRUM _ EKKERGEM dat nu in opmaak is. De liggingsaspecten houden volgende eisen en potenties in: De site ligt momenteel in woongebied maar vormt deels het onderwerp van een RUP dat momenteel opgemaakt wordt en dat zal leiden tot een wijziging van het BPA dat voor dit gedeelte van toepassing is. Alle stedelijke functies zijn binnen een beperkte afstand aanwezig. Daarenboven is er een fietsweg naar het centrum van Gent en liggen de Coupure en de Groene Vallei op wandelafstand. Een economische herontwikkeling is beperkt verenigbaar met de ruimtelijke draagkracht van de omgeving (residentiële bebouwing). De site vormt een stadskanker die zich momenteel niet verdraagt met de plaatselijke ordening. Een herontwikkeling van Elektrion tot een duurzame gemengde woonwijk kan dus een duidelijk herwaardering betekenen van deze micro-locatie alsook de meso-locatie. Beleidsmatige elementen Grootstedelijk gebied De site is gelegen binnen het grootstedelijk gebied. De incorporatie van de site in het grootstedelijk gebied heeft voor gevolg dat bij de uitwerking van een programma voor de site rekening moet worden gehouden met het feit dat het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) (gecoördineerde versie 2011) aangeeft dat in het stedelijk gebied een beleid wordt gevoerd waar ontwikkeling, concentratie en verdichting uitgangspunten zijn - dat betekent "een beleid gericht op het creëren van een aanbod aan bijkomende woningen in een kwalitatieve woonomgeving, het kwantitatief en kwalitatief voorzien van ruimte voor economische activiteiten, het versterken van het stedelijk functioneren (diensten, gemeenschapsvoorzieningen, stedelijke voorzieningen,...) en het stimuleren van andere vormen van mobiliteit. Dit aanbodbeleid in het stedelijk gebied is essentieel om verdere uitzwerming, lintbebouwing en wildgroei van allerhande activiteiten in het buitengebied te vermijden." (richtinggevend deel, p. 200) www.brownfieldconvenanten.be - pagina 6 van 15
Dat gebeurt volgens het RSV inzonderheid "door het doorvoeren van o.a. een meer dynamische stadsvernieuwing. De vernieuwing van verwaarloosde of onderbenutte terreinen zoals kazerneterreinen, stationsomgevingen, spoorwegemplacementen of bedrijventerreinen is hiervan een essentieel onderdeel. Strategische stedelijke projecten zijn van belang voor stedelijke vernieuwing. Tevens zijn de strategische stedelijke projecten een instrument om de kwaliteit van het wonen op het terrein aan te tonen. Kwaliteit naar woonomgeving, aantrekkelijk stedelijk wonen en bereikbaarheid staan in deze strategische projecten voorop. Daarnaast stimuleren zij de andere actoren, waaronder huisvesting, om projecten op te zetten die de aantrekkelijkheid van het stedelijk wonen aantonen." (richtinggevend deel, p. 202) Specifiek wat het wonen binnen dergelijke projecten betreft oordeelt het RSV dat "omwille van o.m. de gezinsverdunning de behoefte aan nieuwe woningtypologieën en aangepaste kwalitatieve woonomgevingen steeds groter (wordt). Dit wil zeggen dat ook kleinere woningen en specifieke wooncomplexen met gemeenschappelijke voorzieningen (vb. serviceflats,... ) noodzakelijk zijn om aan de wijzigende behoeften te voldoen. Onder invloed van maatschappelijke ontwikkelingen stellen kleinere gezinnen vaak heel andere dan klassieke wooneisen. De goede verplaatsingsmogelijkheden en de nabijheid van voorzieningen in de stedelijke gebieden zijn belangrijke voordelen. De stedelijke gebieden komen bij voorkeur in aanmerking voor ontwikkeling van deze nieuwe woningtypologieën en kwalitatieve woonomgevingen." (richtinggevend deel, p. 203) Woonbehoeften De geactualiseerde huishoudensprojecties van de Studiedienst van de Vlaamse Regering - met een projectiehorizon tot 2025 liggen aan de basis van de nieuwe woonbehoefteberekening conform de tweede herziening van het RSV, waarbij (cijfers op provinciaal niveau) en van de bijlage bij het B.Vl.Reg. 3 juli 2009 met betrekking tot de vaststelling van de spanning tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel (cijfers op gemeentelijk niveau). Voor de Stad Gent wordt in het huishoudensprognosemodel van laatstgenoemd besluit, rekening houdend met de ontwikkeling op vlak van huishoudens, migratie en demografie, een toename voorzien over de periode 2010-2019 van 5.501 eenheden. - PROGRAMMATISCHE INVULLING (vb. aantal woningen, woningen/ha, vloeroppervlakte, ) Aantal Won/ha Vloeroppervlakte Residentieel 72 9.154 m² bvo Appartementen 56 Woningen 16 Kantoor Commercieel 2.786 m² bvo Totaal 66 won/ha 10.773 m² bvo - INRICHTINGSSCHETS Voeg, indien van toepassing, toe in bijlage) Hieronder vindt u het masterplan nog volop in onderhandeling is met de verschillende stadsdiensten. www.brownfieldconvenanten.be - pagina 7 van 15
3.2 GEEF EEN OMSCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE STAAT VAN DE PROJECTGRONDEN - GEOGRAFISCHE SITUERING: Geef de totale oppervlakte van het projectgebied weer. Situeer het projectgebied op micro-, meso- en macroniveau. Geef een limitatieve lijst van alle percelen (kadastrale nummers) die tot het projectgebied zullen behoren. Voeg in bijlage een afbakeningskaart van het projectgebied toe. De site is gelegen langsheen de Nieuwewandeling 62-69, 63/65 te 900 Gent. De site is kadastraal gekend als Gent 6 AFD Gent Sectie F 399G, 387R2 en 387X2. De site heeft een kadastrale oppervlakte van 1 hectare 12 are en 73 centiare. Zie bijlage afbakeningskaart. - BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND en PLANNINGSCONTEXT: Geef hieronder de bestemming van het projectgebied weer. Voeg in bijlage het bestemmingplan toe dat op het projectgebied van toepassing is (Gewestplan, BPA, RUP, ). Geef de oppervlakte per bestemming. Geef ook aan welke andere plannen of beleidsvisies van invloed kunnen zijn op het projectgebied. Vul de samenvattende tabel hieronder in waar mogelijk. De bestemming van het gebied is geregeld via een Bijzonder Plan van Aanleg BPA 115 Ekkergem Binnenstad: Deel Sint-Michiels als woongebied met additionele functies (retail-kantoor-vrije tijd-horeca-publieke functies) onder bepaalde voorwaarden. www.brownfieldconvenanten.be - pagina 8 van 15
De westelijke zone naast het gevang ligt in het thematisch RUP wonen dat in opmaak is heden. Functies (conform gewestplan/bpa/rup ) Oorspronkelijk/ huidig Wat is voorzien? Eventueel al gerealiseerd? % ha % ha % ha Bedrijven 100 1,09 Gemengd 14% 0,15 Wonen 54% 0,59 Recreatie Publiek parkzone 32% 0,35 TOTAAL 100 1,09 100 1,09 - EIGENDOMSSITUATIE: www.brownfieldconvenanten.be - pagina 9 van 15
Toon aan dat de vermelde actoren (die de aanvraag hebben ondertekend) gezamenlijk beschikken over het eigendomsrecht of de overige zakelijke rechten die vereist zijn om toestemming te verlenen voor de handelingen en activiteiten in het kader van het brownfieldproject op meer dan 70 % van de oppervlakte van de projectgronden. Voor de percelen waarvoor een dergelijk akkoord om mee te werken aan de totstandkoming van het Brownfieldproject ontbreekt, dient de indiener aan te tonen dat het Brownfieldproject zonder deze percelen niet kan worden gerealiseerd. Voor het ganse projectgebied dient een recent (minder dan 2 maand oud bij indiening van project, situatie 2015) kadastraal plan en legger te worden toegevoegd. Mogelijke gekende afwijkingen t.o.v. deze recente documenten dienen al te worden aangegeven door middel van de eigendomstitels. De site is in eigendom van Immotrion NV, de oorspronkelijke patrimoniumvennootschap van het productiebedrijf Elektrion, dat door Canal Properties NV werd overgekocht. Re-Vive Brownfield Fund II heeft een samenwerkingsovereenkomst ondertekend om voor 50% in te stappen in de nieuwe opstalvennootschap (Elektrion Development CVBA) waarbij de andere 50% door Canal Properties zal worden aangehouden. Immotrion NV tekent als penvoerende actor. In bijlage is een recent kadastraal plan en legger toegevoegd. - VERONTREINIGING: Indien de aanvraag betrekking heeft op een project, waarbij de gronden, of delen daarvan, verontreinigd of potentieel verontreinigd zijn, worden in bijlage bij deze aanvraag de al voorhanden zijnde gegevens aangaande de al dan niet potentiële bodemverontreiniging voor de gronden, of de betreffende delen daarvan, toegevoegd. Zo zouden bijvoorbeeld de conclusies van de bodemonderzoeken of bodemsaneringsprojecten kunnen worden toegevoegd. Op het perceel 399F, gelegen aan de Nieuwewandeling 62 te Gent, werd in 2012 door Ecorem een oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd in het kader van de stopzetting van activiteiten. Op dit perceel was sinds 1924 het bedrijf Electrion, dat smeermiddelen produceert, gevestigd. Op basis van het uitgevoerde OBBO bleek: - Er werden verhoogde concentraties aangetroffen van PAK s, zware metalen, minerale olie en BTEX in het vaste deel van de aarde en VOCl s, zware metalen, minerale olie, BTEX en MTBE in het grondwater. - Voor de verontreiniging met minerale olie, BTEX en MTBE ter hoogte van de ondergrondse brandstoftanks voor diesel en benzine met bijhorende verdeelpompen, bestaat er een duidelijke aanwijzing dat de verhoogde concentraties in de grond en het grondwater een ernstige bodemverontreiniging vormen voor mens en milieu. Bijgevolg is er een beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd voor deze verontreiniging. Uit dit beschrijvend bodemonderzoek blijkt dat er een ernstige bedreiging uitgaat van de verontreiniging, met als gevolg dat er een sanering noodzakelijk is. De sanering is beperkt urgent. Er zijn geen veiligheidsmaatregelen, voorzorgsmaatregelen, bestemmingsbeperkingen of gebruiksbeperkingen noodzakelijk. - Ook voor de verontreiniging met minerale olie ter hoogte van de zone stookinstallatie- mengzaal-opslagtanks bestaat er een duidelijke aanwijzing dat de verhoogde concentraties in de grond en het grondwater een ernstige bodemverontreiniging vormen voor mens en milieu. Bijgevolg is er een beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd voor deze verontreiniging. Uit dit beschrijvend bodemonderzoek blijkt dat er een ernstige bedreiging uitgaat van de verontreiniging, met als gevolg dat er een sanering noodzakelijk is. De sanering is beperkt urgent. Er zijn geen veiligheidsmaatregelen, voorzorgsmaatregelen, bestemmingsbeperkingen of gebruiksbeperkingen noodzakelijk. Door Ecorem werd in november 2012 een bodemsaneringsproject opgemaakt. Volgende saneringtechniek werd hierbij omschreven: Verontreinigingskern met minerale olie, BTEX en MTBE ter hoogte van de zaal N: De verontreiniging ter hoogte van de zaal N wordt gesaneerd door een ontgraving van de verontreinigde grond, gecombineerd met een onttrekking van het verontreinigd grondwater. Het onttrokken grondwater wordt na zuivering geloosd op de openbare riolering. In functie van de ontgraving zal het asbesthoudend dak van de zaal N verwijderd worden. Tijdens de ontgraving worden de aanwezige brandstoftanks verwijderd en afgevoerd voor verwerking. www.brownfieldconvenanten.be - pagina 10 van 15
Verontreiningskern met minerale olie ter hoogte van het zuidelijke deel van de zaal F en het productiegebouw: De verontreinigingskern ter hoogte van het zuidelijke deel van de zaal F en het productiegebouw wordt gesaneerd door een ontgraving van verontreinigde grond, ondersteund door een bemaling. Het onttrokken grondwater wordt na zuivering geloosd op de openbare riolering. In functie van de ontgraving zullen de aanwezige constructies (productiegebouw, schoorsteen en gedeelte van de zaal F waaronder de verontreiniging aanwezig is) ter hoogte van de ontgravingszone gesloopt worden. Alle bebouwing buiten de ontgravingszone blijft behouden. Door de sanering zullen de concentraties in het vaste deel van de aarde worden teruggebracht tot richtwaarden. De concentraties in het grondwater zullen worden verminderd tot de bodemsaneringsnorm. Bijgevolg zijn er, na het uitvoeren van de saneringswerken, geen beperkingen voor het gebruik van het terrein als woongebied. Eind 2014, begin 2015 werden de hierboven beschreven bodemsaneringswerken uitgevoerd. De werken werden uitgevoerd door DEC NV en begeleidt door ABO Group NV. Momenteel worden de uitgevoerde saneringswerken gerapporteerd en zal overgegaan worden tot een eerste grondwatermonitoring. Voor het vaste deel van de aarde werden de doelstellingen behaald, voor het grondwater dient een monitoring de eerste resultaten weer te geven. In het kader van de herontwikkeling van de site werd reeds een eerste technisch verslag uitgevoerd. Uit het technisch verslag bleken de codes 211 of 411 te zijn, behalve één zone met een code 999. Deze laatste werd tijdens de uitvoering van de bodemsaneringswerken mee ontgraven. In functie van de opmaak van het masterplan zal een aanvulling op het huidige technisch verslag dienen te worden opgemaakt, op basis van de definitieve locatie van de parkeerbak onder andere. 3.3 MEERWAARDEN PROJECT Welke meerwaarden creëert het project op (aan de hand van meetbare indicatoren /producten): - Sociaal vlak?: Het project heeft een drietal sociale doelstellingen die via afzonderlijke instrumentaria worden gerealiseerd: de realisatie van een kernversterkend project, geënt op creativiteit (kunstgalerij nieuwe werken hoogstaand restaurant, cocktailbar, evenementenruimte ) dat de aantrekkelijkheid van het stadslandschap verhoogt en aldus het welbevinden van de inwoners verhoogt; de invulling van de woonbehoefte van diverse doelgroepen: via een uitgekiende programmatische mix op het vlak van wonen; de invulling van de behoefte aan bescheiden wonen en verschillende grondgebonden nieuwbouwwoningen, een product dat nu in stad Gent nauwelijks wordt aangeboden. - Economisch vlak?: Door creatieve functies (commercieel reca kantoor kunstgalerij evenementenruimte ) te voorzien in de te renoveren kantoorgebouw en 2 loodsen. - Milieuvlak?: De site - in de nabijheid van het stadscentrum kan door de uitvoering van de bodemsanering heringericht worden via een gemengde bestemming die inpasbaar is in het stedelijk weefsel. Er dient wel nog rekening gehouden te worden met eventueel grondverzet noodzakelijk voor onder andere de aanleg van de ondergrondse parkeergarage. Het project heeft hoge duurzaamheidsambities, zoals: architectuur met duurzame bouwmaterialen; grote groenzone ; voldoende voorzieningen voor fietsers; aanleg van een warmtenet. www.brownfieldconvenanten.be - pagina 11 van 15
3.4 TIJDSKADER EN MILESTONES UITVOERING PROJECT - Wat is de globale duur van het project? Het project zal waarschijnlijk 2 fases tellen en zal een looptijd hebben van ongeveer 4 jaar. - Schets de verschillende fasen en milestones (Van startfase tot en met oplevering project) Verkavelings- en bouwaanvraag fase 1 + sloopaanvraag Q4-2015 Start werken fase 1 Q3-2016 Oplevering fase 1 Q4-2017 Verkavelings- en bouwaanvraag fase 2 Q4-2016 Start werken fase 2 Q3-2017 Oplevering fase 2 Q4-2018 - Wat is de voorziene startdatum van het project (dd/mm/jj)? Datum oprichting opstalvennootschap is gebeurd op 8/06/2015. De constructiewerken kunnen pas aangevat worden bij goedkeuring van de verkavelings- en bouwaanvraag. We schatten dit op eind 2016, ten laatste begin 2017. De goedkeuring van het RUP zal determinerend zijn voor de start van de 2e fase. - Wat is de voorziene einddatum van het project (dd/mm/jj)? Q4 2018, afhankelijk van de uiteindelijke fasering en verkoopsritme. 3.5 MEERWAARDE AFSLUITEN BROWNFIELDCONVENANT - Biedt het afsluiten van een Brownfieldconvenant een aanmerkelijke, faciliterende meerwaarde teneinde het project gerealiseerd te krijgen? nee ja, te weten : Aanvragers wijzen in dit verband op: - de zeer verscheiden inspraak- en overlegprocedures die nog doorlopen moeten worden, meer bepaald met dienst Monumentenzorg en Architectuur, Onroerend Erfgoed, etc.; - In dit kader is het van belang te melden dat in het voortraject in kader van het bodemsaneringsproject ook een sloop van enkele bestaande loodsen impliciet werd aangevraagd. Hierbij heeft Monumentenzorg en Architectuur alsook Onroerend Erfgoed geen advies op gegeven, waarna tijdens uitvoering van de sanering een heel groot deel van de loodsen gesloopt werd. Nadien is dit door deze diensten opgemerkt, met een juridische strijd tot gevolg, die uiteindelijk beslecht werd ten voordele van de grondeigenaar Immotrion NV maar met als gevolg dat de violen niet langer gelijk gestemd zijn bij deze diensten ten aanzien van eventueel verdere afbraak van enkele andere zaken die wij zouden wensen te zien gesloopt worden in kader van het masterplan. Dit behelst niet-limitatief de afbraak van de muur en deel van overblijvende loods aan de P. Colpaertsteeg, het afbreken van een woning aan de Nieuwewandeling, de sloop van het tuinpaviljoen, het her en der wegknippen van enkele spanten in de loodsen ten voordele van (een) nieuwbouwvolume(s) en het eventueel her en der verlagen van enkele tuinmuren; - de zeer bijzondere eisen van het terrein (grootschalige reconversie in de onmiddellijke nabijheid van een dense residentiële bebouwing) - Is er voor de uitvoering van het project een gecoördineerd optreden tussen en van verschillende overheden nodig? nee ja, te weten : www.brownfieldconvenanten.be - pagina 12 van 15
Met de diverse betrokken overheden dienen afspraken te worden gemaakt omtrent de verkeersleefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit. De plannen zullen moeten voldoen aan de wensen van het beleid, de verschillende gewestelijk, provinciale en gemeentelijke administraties en aan de verwachtingen van de inwoners; een goed gecoördineerd stakeholdermanagement dringt zich dus op. Er zijn diverse infrastructurele uitdagingen die in overleg met de stad dienen te worden aangepakt: ontsluiting, parkeren, afwatering, buffering etc. Gelet op de bijzondere complexiteit en uitdagingen van voorliggend project is het gebruik van een convenant in dit kader verantwoord. Onder meer met volgende actoren moet worden overlegd: De gemeentelijke overheid Diverse adviesverlenende instanties (brandweer, erfgoed, monumentenzorg...) OVAM Buurt(organisaties) 4. HAALBAARHEID PROJECT 4.1 VERGUNNINGEN, MACHTIGINGEN EN/OF GOEDKEURINGEN, NOODZAAK GECOÖRDINEERD OPTREDEN - Zijn er voor de uitvoering van het project vergunningen (stedenbouwkundige vergunning, milieuvergunning, ) nodig? nee ja, te weten : sloopvergunning, verkavelingsvergunning(en) en stedenbouwkundige vergunningen, milieuvergunning, socio-economische vergunning eventueel - Zijn voor de uitvoering van het project bepaalde machtigingen of goedkeuringen buiten het kader van de hierboven vernoemde vergunningenprocedures noodzakelijk? nee ja, te weten : Publieke infrastructuren dienen te worden geaffecteerd binnen het openbaar domein Met het oog op de vergunningverlening (RO) kan het brownfieldconvenant naadloos uitmonden in een projectvergadering in de zin van de VCRO (die een constructief overleg voorafgaand aan de vergunningsaanvraag toelaat, desgevallend uitmondend in een gezaghebbend advies). Handelingen in het kader van een Brownfieldproject dat het voorwerp uitmaakt van een Brownfieldconvenant worden steeds beschouwd als handelingen van algemeen belang voor de toepassing van de ruimtelijkeordeningsregelgeving, zulks ingevolge artikel 14 van het Brownfielddecreet. Om die redenen kan de overheid bij de afgifte van stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen binnen het Brownfieldproject in voorkomend geval en desgevraagd toepassing maken van de positieveanticipatieregeling van artikel 4.4.7, 1, Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, dewelke het mogelijk maakt om onder de aldaar gestipuleerde voorwaarden bij de vergunningverlening te anticiperen op een nog niet definitief vastgesteld en goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplannen, eens de overheid kennis heeft van de resultaten van het openbaar onderzoek. 4.2 WIJZIGING BESTEMMING Is er een wijziging van enig plan in het kader van de Ruimtelijke Ordening noodzakelijk? (met dien verstande dat de voorziene activiteit conform dient te zijn met bestaande ruimtelijke structuurplannen en/of de ruimtelijke visie van het lokale bestuur)? nee, evenwel: De voorziene activiteit, zijnde wonen, in de RUP-zone kan pas vergund worden bij goedkeuring van het Thematisch RUP Wonen, heden in opmaak door de stad Gent. www.brownfieldconvenanten.be - pagina 13 van 15
ja, te weten : 4.3 JURIDISCHE BELEMMERINGEN Zijn er, voor zover geweten, juridische belemmeringen die het project zouden kunnen belasten en de projectvooruitgang zouden kunnen verstoren? Cf3.5. Er is in het verleden een procedure geweest voor de raad van Vergunningbetwistingen vanuit de Stad Gent (Dienst Monumentenzorg & Architectuur) en Onroerend Erfgoed. Niettegenstaande er een uitspraak is geweest tvv Immotrion is er nog steeds enige spanning voelbaar van deze partijen. Er is niet uitgesloten dat in de toekomst nieuwe juridische procedure vanuit stad Gent en/of Onroerend Erfgoed zou kunnen aangespannen worden zodoende het project an sich te betwisten en zo de projectvooruitgang ernstig te verstoren. 4.4 RISICO S EN BEDREIGINGEN Geef hieronder alle aan het project verbonden risico s en bedreigingen die van invloed kunnen zijn op bijvoorbeeld: de inhoud van het project, de timing van de uitvoering van het project, de financiële haalbaarheid van het project, Effect op inhoud project Risico 1: Risico 2: Risico 3: Risico 4: Risico 5: Mogelijke bijkomende verwachtin gen van de verschillen de adviesverle nende instanties. Stedenbou wkundige beroepen. Mogelijke tegenstrijdi ge ruimtevrag en. Risico s bij gebrek aan coördinatie Wijzigingen in huidige voorstel tot RUP Effect op timing Ja Ja Ja Ja Effect op financiële haalbaarheid Ja Ja Ja Ja Onduidelijkh eid met betrekking tot overdragen publiek domein 4.4 BEREIDHEID GEMEENTE Voeg in bijlage de nodige stukken toe waaruit blijkt dat de gemeentebesturen van de gemeenten waarop het project wordt ingepland, kennis hebben gekomen van de inhoud van de aanvraag en wensen mee te werken aan de totstandkoming van het brownfieldproject. 4.5 KREDIETWAARDIGHEID Toon de kredietwaardigheid van de betrokken actoren en projectontwikkelaar(s) aan. Zie bijlage attest Belfius Bank 4.6 PORTFOLIO Geef een omschrijving van de reeds uitgevoerde projecten met daaraan gekoppeld de samenstelling en de expertise van de betrokken projectteams. Re-Vive Brownfield Fund II CVBA is een private equity real estate fonds opgericht op initiatief van Re-Vive www.brownfieldconvenanten.be - pagina 14 van 15
NV. Een kapitaal van 50 mio werd onderschreven door private en institutionele investeerders. De Raad van Bestuur van het fonds besliste om de nodige middelen te reserveren voor de aankoop aan 50% in de nieuwe opstalvennootschap voor de ontwikkeling van dit project. In bijlage het attest van Belfius Bank ter bevestiging van kredietwaardigheid en commitment van Re-Vive Brownfield Fund II CVBA. Re-Vive NV heeft voor alle disciplines de nodige specialisten in huis: architecten, stedenbouwkundigen, ingenieurs, juristen, financiële experts, Canal Properties NV via Immotrion NV is een ontwikkelaar met een rijk verleden aan ontwikkelingen in het Gentse (vb Kanaalhuizen) en momenteel eveneens bezig met andere grootschalige ontwikkelingen zoals de Voorhaven (i.s.m. Cores) en de verbouwing van de Belgacomtoren (nabij Portus Ganda). Re-Vive NV Canal Properties hebben samen een multidisciplinair team van interne en externe specialisten samengesteld voor dit project. De expertise van het team wordt onderbouwd door de als bijlage toegevoegde CV s. 5. FINANCIËLE (PROJECT)GEGEVENS 5.1 FINANCIEEL PLAN Voeg in bijlage een financieel plan toe waarin de projectstructuur duidelijk is uitgetekend en waarop de haalbaarheid van het project kan worden beoordeeld. Het financieel plan moet ook inzicht geven in de financieringsstrategie (financieringstechniek, inbreng eigen middelen versus externe middelen, ) voor het project. Indien gewenst kan voor het financieel projectoverzicht gebruik gemaakt worden van het ter beschikking gestelde sjabloon op www.brownfieldconvenanten.be. 5.2 WELKE SUBSIDIES ZAL MEN IN HET KADER VAN HET PROJECT, VERMOEDELIJK AANVRAGEN? Sloopsubsidie. 6. BIJLAGEN Schrijf de als bijlage toegevoegde stukken in op onderstaande inventaris STUK 1: PowerPointpresentatie project (Aangereikte sjabloon verplicht te gebruiken) STUK 2: Financieel Plan (Aangereikt sjabloon optioneel te gebruiken) STUK 3: Kadastraal plan en legger + eigendomstitels STUK 4: Bereidheid gemeente STUK 5: Attest kredietwaardigheid en commitment STUK 6: Bodemonderzoeken STUK 7: Expertise team en referenties STUK 8: Samenwerkingsovereenkomst STUK 9: STUK 10: www.brownfieldconvenanten.be - pagina 15 van 15