Gemeenteraad Schriftelijke vragen Jaar 2015 Datum akkoord 11 maart 2015 Publicatiedatum 13 maart 2015 Onderwerp Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid de heer D.A. van der ee van 28 januari 2015 inzake het samenvoegen van woningen. Aan de gemeenteraad Inleiding door vragensteller. In Bouwen aan de Stad II is een eerste stap gezet om het samenvoegen van woningen te vereenvoudigen. In de overeenkomst is afgesproken om 250 corporatiewoningen samen te voegen zonder dat daarvoor een woningonttrekkingsbijdrage wordt gevraagd. Daarnaast staat er: Het meer mogelijk maken van samenvoegingen in marktgebied 1 en 2 levert voor het middensegment een belangrijke bijdrage. 1 In de monitor Bouwen aan de Stad II uit mei 2013 staat ten aanzien van het vorenstaande: Op dit moment (april 2013) zijn er nog geen meldingen binnen gekomen bij de dienst Wonen, Zorg en Samenleven om woningen voor het middensegment samen te voegen. 2 In 2011 is de notitie Woningmarktpositie Middensegment vastgesteld waarin negen maatregelen zijn opgenomen om de positie van middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt te versterken. De tweede maatregel was een tweejarig experiment waarbij het samenvoegen van woningen tot één woning met een maximale huur van 800 vrijgegeven werd. 3 In 2012 is afgesproken dat maximaal 250 particuliere sociale huurwoningen samengevoegd mogen worden tot middensegment huurwoningen. De belangrijkste punten uit het experiment: looptijd van 1 oktober 2012 tot 1 oktober 2014; maximaal 250 woningen kunnen worden samengevoegd; na samenvoeging wordt de nieuwe woning minimaal 15 jaar verhuurd in het middensegment; de nieuwe huurwoning heeft een huur van maximaal 930; de woning dient verhuurd te worden aan een huishouden met een brutoinkomen van maximaal 48.750 per jaar; de eigenaar betaalt geen woningonttrekkingsvergoeding, maar wel leges. Bij de presentatie van het rapport Woon Amsterdam 2014 op 27 november 2014 zei dagvoorzitter en makelaar Pieter Joep van den Brink dat door het samenvoegen van woningen, bij voorkeur (maar niet uitsluitend) het samenvoegen van begane grond- 1
en eerste etagewoningen tot dubbele benedenhuizen, gezinnen voor de stad behouden blijven en de doorstroming verbetert. Daarnaast zijn er grote verschillen in regelgeving tussen de stadsdelen. Zo wordt van een eigenaar-bewoner in Zuid die twee woningen wil samenvoegen geen compensatie geëist, terwijl in eenzelfde geval in West of Centrum een forse woningontrekkingsvergoeding aan de gemeente moet afdragen (6% van de WOZwaarde van de kleinste woning) en in sommige gevallen een grote investering (20% van de WOZ-waarde van de kleinste samen te voegen woning in Centrum) in het casco van de woning wordt geëist zonder dat daarvoor een bouwkundige aanleiding hoeft te zijn. De VVD zou graag zien dat voor eigenaar-bewoners deze compensatieeis (bijv, in de vorm van de woningontrekkingsvergoeding of casco-investeringseis) in de hele stad komt te vervallen en tegelijkertijd de mogelijkheden tot samenvoegen worden verbeterd. De VVD Amsterdam is van mening dat goede mogelijkheden tot het samenvoegen van woningen voor zowel corporaties als particulieren zonder financiële en bureaucratische obstakels een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de huisvesting van gezinnen in de stad en het laten doorgroeien in hun eigen woonomgeving. Ook levert het een bijdrage aan het creëren van huurwoningen in het middensegment en de zo noodzakelijke doorstroming op de woningmarkt. Daarom zou de VVD graag zien dat het voor eigenaar-bewoners in de hele stad mogelijk wordt om samen te voegen zonder compensatie (o.a. in de vorm van woningontrekkingsvergoeding of de eis tot investering in het casco van de woning). Gezien het vorenstaande heeft vragensteller op 28 januari 2015, namens de fractie van de VVD, op grond van artikel 45 van het eglement van orde voor de raad van Amsterdam, de volgende vragen tot het college van burgemeester en wethouders gericht: Ter beantwoording, vooraf. Op basis van afspraken in Bouwen aan de Stad 2007-2010 en de Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam 2007-2010 waren corporaties die door middel van samenvoegen (van zelfstandige en/of onzelfstandige eenheden) een grote huurwoning met een huurprijs onder de maximale huurtoeslaggrens realiseren vrijgesteld van het betalen van financiële compensatie. Deze regeling is voor corporaties verruimd bij Bouwen aan de Stad II (hierna: BadS II) en voor particulieren in de notitie Woningmarktpositie Middensegment. De juridische vertaling en implementatie van deze verruiming heeft plaatsgevonden in de (Gewijzigde) Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting. Op basis van afspraken in BadS II zijn corporaties die door middel van samenvoegen (van zelfstandige en/of onzelfstandige eenheden) een grote huurwoning met een huurprijs onder de 930,- realiseren vrijgesteld van het betalen van financiële compensatie. In verband met het level playing field tussen corporaties en particuliere verhuurders zijn ook particuliere verhuurders vrijgesteld van het betalen van de financiële compensatie wanneer zij aan dezelfde voorwaarden voldoen. De woningen zijn bestemd voor huishoudens met een middeninkomen (tot maximaal 48.750). Het gaat om maximaal 250 sociale huurwoningen en 250 particuliere huurwoningen die tot grote huurwoningen voor het middensegment kunnen worden samengevoegd. 2
Effectief? Bij de verruiming van de regeling om samenvoegingen tot grote huurwoningen ook voor het middensegment mogelijk te maken is de aanname geweest dat de financiële compensatie de drempel was voor eigenaren om over te gaan tot dergelijke samenvoegingen. Het wegnemen van deze drempel voor corporaties en particulieren zou moeten leiden tot een vergroting van de voorraad van grote huurwoningen in het middensegment. Gezien het beperkte aantal samenvoegingen (zie hierna) is het wegnemen van de drempel een weinig effectieve maatregel gebleken. Bestaande regeling voortzetten? Op 3 juni 2014 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Huisvestingswet 2014. Deze wet is op 1 januari 2015 in werking getreden. Dit heeft gevolgen voor het Amsterdamse beleid voor de woonruimtevoorraad. Door de nieuwe Huisvestingswet komt onder andere de mogelijkheid van het vragen van financiële compensatie te vervallen als voorwaarde voor een onttrekkingsvergunning. Voortzetting van de van de bestaande regelingen is daarmee overbodig geworden. Over de nieuwe Huisvestingswet is de raad o.a. geïnformeerd per brief d.d. 7 oktober 2014. Om te voorkomen dat er een juridisch vacuüm ontstaat, moet er uiterlijk 1 januari 2016 een nieuwe verordening in werking zijn getreden. Tot die tijd geldt er een overgangstermijn waarin het huidige beleid van toepassing is. Deze overgangstermijn is een half jaar langer dan in de brief d.d. 7 oktober 2014 gemeld. Beantwoording per vraag: 1. Hoeveel corporatiewoningen zijn er inmiddels samengevoegd onder de regeling in Bouwen aan de Stad II? Graag krijgen wij een nadere beschouwing over deze regeling. Inmiddels zijn er 4 woningen samengevoegd onder deze regeling. Bij de verruiming van de regeling om samenvoegingen tot grote huurwoningen ook voor het middensegment mogelijk te maken is de aanname geweest dat de financiële compensatie de drempel was voor eigenaren om over te gaan tot dergelijke samenvoegingen. Het wegnemen van deze drempel voor corporaties en particulieren zou moeten leiden tot een vergroting van de voorraad van grote huurwoningen in het middensegment. Gezien het beperkte aantal samenvoegingen is het wegnemen van de drempel een weinig effectieve maatregel gebleken. 2. Hoeveel woningen zijn er inmiddels samengevoegd onder de regeling uit notitie Woningmarktpositie Middensegment? Graag krijgen wij een nadere beschouwing over deze regeling. Zie het antwoord op vraag 3. 3
3. Hoeveel woningen zijn er samengevoegd onder de regeling in het experiment waarbij 250 particuliere huurwoningen samengevoegd mochten worden tot middensegment huurwoningen. Graag krijgen wij een nadere beschouwing over deze regeling. Het experiment waarover hier gesproken wordt is de feitelijke invulling van de maatregel zoals die in de notitie Woningmarktpositie Middensegment vastgesteld. Inmiddels zijn er 12 woningen samengevoegd. Bij de verruiming van de regeling om samenvoegingen tot grote huurwoningen ook voor het middensegment mogelijk te maken is de aanname geweest dat de financiële compensatie de drempel was voor eigenaren om over te gaan tot dergelijke samenvoegingen. Het wegnemen van deze drempel voor corporaties en particulieren zou moeten leiden tot een vergroting van de voorraad van grote huurwoningen in het middensegment. Gezien het beperkte aantal samenvoegingen is het wegnemen van de drempel een weinig effectieve maatregel gebleken. 4. Is het college bereid bovengenoemd experiment te verlengen of tot beleid te maken? Zo nee, waarom niet? Op 3 juni 2014 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Huisvestingswet 2014. Deze wet is op 1 januari 2015 in werking getreden. Dit heeft gevolgen voor het Amsterdamse beleid voor de woonruimtevoorraad. Door de nieuwe Huisvestingswet komt onder andere de mogelijkheid van financiële compensatie te vervallen als voorwaarde voor de vergunning. Voortzetting van de van de bestaande regelingen is daarmee overbodig geworden. 5. Zijn de verschillende regelingen in voldoende mate onder de aandacht gebracht van de doelgroepen? Op welke wijze? Ja. Algemene communicatie heeft plaatsgevonden via de website. Daarnaast is er in de reguliere overleggen met de particuliere en corporatiesector met enige regelmaat aandacht gevraagd voor deze mogelijkheid tot samenvoegen. 6. Beaamt het college de uitspraken van de heer Van den Brink dat meer grotere, samengevoegde woningen goed zijn voor de doorstroming en het voor de stad behouden van Amsterdamse gezinnen? Uit diverse onderzoeken, o.a. WiA en WoON, is gebleken dat de doorstroming in het algemeen het meest gebaat is bij het toevoegen van kleine woningen. Wel dragen grotere woningen zoals door de heer van den Brink wordt gesteld bij aan het behouden van gezinnen die al in Amsterdam wonen. Daarbij zijn zowel gezinnen met lage inkomens als gezinnen met een midden of hogere inkomens. 4
7. Wat zijn op dit moment de mogelijkheden, regels en financiële gevolgen (onttrekkingsvergoeding) voor het samenvoegen van woningen? Wij zien graag in het antwoord verduidelijkt: a. de verschillen die bestaan tussen stadsdelen en marktgebieden; b. de verschillen die bestaan tussen sociale huurwoningen van corporaties, particuliere sociale huurwoningen, vrije sectorhuurwoningen van beleggers en woningen van eigenaar-bewoners. Op dit moment vormen de (gewijzigde) Centraal stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting het kader. Deze regels zijn eind 2009 vastgesteld en in de tussentijd op een paar punten gewijzigd. Zoals medio 2012, toen de mogelijkheid is toegevoegd om 250 corporatiewoningen en 250 woningen van particuliere verhuurders samen te voegen voor het middensegment. De (huidige) beleidsregels kennen een opbouw waarbij rekening wordt gehouden met drie verschillende marktgebieden. En geeft (voormalige) stadsdelen de mogelijkheid om uitvoeringsrichtlijnen op te stellen, 5 van de 7 stadsdelen hebben dat gedaan. Dit kan inderdaad betekenen dat er verschillen zijn per stadsdeel/ marktgebied en per segment van de woningmarkt. Het college van B&W van Amsterdam heeft bepaald dat in Amsterdam voor de financiële compensatie bij verschillende vormen van woningonttrekking stadsbreed gelijke percentages gelden voor de verschillende vormen. Waarbij op basis van de huisvestingsverordening de financiële compensatie is gesteld op maximaal 12 % van de WOZ-waarde. In deze stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en -omzetting zijn vaste percentages voor de verschillende vormen van woningonttrekking vastgelegd. Als stadsdelen besluiten om financiële compensatie te eisen, dan gelden in de hele stad afhankelijk van de woonruimte die wordt onttrokken, samengevoegd of omgezet de volgende percentages: bij onttrekking van zelfstandige woonruimte: 12%; bij omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: 8%; bij samenvoeging van zelfstandige woonruimtes: 6%; bij onttrekking of samenvoeging van onzelfstandige woonruimtes: 4%. 5
8. Hoeveel woningen zijn er in Amsterdam per stadsdeel en per marktgebied samengevoegd in 2013 en 2014? Er wordt in de stadsdelen niet geregistreerd per marktgebied. Bij navraag in de stadsdelen blijkt dat de meeste vergunningen voor samenvoegen worden aangevraagd door corporaties of door eigenaar/bewoners. Voor 2014 zijn deze cijfers nog niet beschikbaar. Onderstaande cijfers hebben betrekking op alle samenvoegingen, dus ook die waarvoor wel compensatie is gevraagd, of samenvoegingen die in de sociale sector plaatsvinden. Samenvoegingen per stadsdeel 2011 2012 2013 Centrum 233 77 62 Noord 16 5 31 Nieuw-West 49 0 0 Oost 33 28 237 West 168 111 50 Zuid 26 32 27 Zuidoost 0 4 10 Totaal 525 257 417 Bron: Jaarboek AFWC (2014) en opgave stadsdelen. 9. Momenteel wordt gewerkt aan de actualisatie van regels inzake woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad. Hoe worden de mogelijkheden van het heffen van een woningonttrekkingsvergoeding bij het samenvoegen van woningen geregeld in de nieuwe Huisvestingswet die op 1 januari 2015 is ingegaan? Op 3 juni 2014 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Huisvestingswet 2014. Deze wet is op 1 januari 2015 in werking getreden. Dit heeft gevolgen voor het Amsterdamse beleid voor de woonruimtevoorraad. Door de nieuwe Huisvestingswet komt onder andere de mogelijkheid van financiële compensatie te vervallen als voorwaarde voor de onttrekkingsvergunning. Voortzetting van de bestaande regelingen is daarmee niet meer mogelijk. Over de nieuwe Huisvestingswet en het vervallen van de mogelijkheid tot het vragen van financiële compensatie bent u geïnformeerd per brief d.d. 7 oktober 2014.Hieronder de betreffende passage: Financiële compensatie bij woningonttrekking komt te vervallen. Wanneer een eigenaar een woonruimte op dit moment wil onttrekken aan de woonbestemming, deze wil samenvoegen of kamergewijs wil verhuren kan bij de vergunningaanvraag hiervoor de voorwaarde van financiële compensatie gehanteerd worden. De eigenaar moet dan een bepaald percentage van de WOZ-waarde storten in een gemeentelijk fonds ten behoeve van de volkshuisvesting. De nieuwe wet staat dit niet meer toe, wat betekent dat per 1 juli 2015 er geen financiële compensatie meer gevraagd zal worden in Amsterdam. 6
10. Is het college bereid om samenvoegen zonder compensatie in de hele stad mogelijk te maken voor eigenaar-bewoners zonder daarmee de mogelijkheden tot samenvoegen te beperken, maar juist te verbeteren? Zo nee, waarom niet? In de nieuwe regels rondom de woonruimtevoorraad zal ook het samenvoegen van woningen aan de orde komen. Dit is onderdeel van het traject van de nieuwe huisvestingsverordening. Het streven is om hierover met u vóór het reces van gedachten te wisselen. Burgemeester en wethouders van Amsterdam A.H.P. van Gils, secretaris E.E. van der Laan, burgemeester Bronnen: 1) Bouwen aan de Stad II, p. 10. 2) Monitor Bouwen aan de Stad II, mei 2013, p. 17. 3) Notitie Woningmarktpositie Middensegment, juli 2011, p. 18-19. 7