Nota Kostenverhaal 2014 Definitieve versie 1 oktober 2014 Afdeling Ruimte Gemeente Waddinxveen
Inhoud 1. Inleiding... 3 1.1. Aanleiding... 3 1.2. Doel en reikwijdte Nota Kostenverhaal... 3 1.3. Leeswijzer... 3 2. Kostenverhaal... 4 2.1. Direct aan het plan toe te rekenen kosten... 4 2.2. Bovenwijkse voorzieningen... 4 2.3. Bovenplanse kosten... 4 2.4. Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen... 5 2.5. Kostensoorten in Waddinxveen... 5 3. Direct aan het plan toe te rekenen kosten... 6 4. Bovenwijkse voorzieningen... 7 4.1. Bijdrage Fonds Bovenwijkse Voorzieningen... 7 4.2. Verplichting bijdrage FBV... 8 4.3. Evenwicht FBV... 8 4.4. Risico FBV... 8 5. Verschuldigdheid en betaalmomenten... 9 5.1. Verschuldigdheid... 9 5.2. Betaalmomenten... 9 6. Specifieke situaties... 10 6.1. Er wordt géén bijdrage betaald... 10 6.2. Hardheidsclausule... 10 2
1. Inleiding Gemeenten mogen op grond van hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kosten verhalen op eigenaren bij particuliere grondexploitaties. Deze Nota Kostenverhaal maakt het voor de gemeente mogelijk om tot een optimaal kostenverhaal te komen, volgens de systematiek die de Wro biedt. 1.1. Aanleiding De gemeente Waddinxveen heeft in oktober 2012 de Structuurvisie Waddinxveen 2030 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting hoe Waddinxveen zich kan ontwikkelen. Het investeren in bereikbaarheid en kwaliteit van de leefomgeving zijn afgeleiden van verdere ontwikkeling van Waddinxveen. Kosten die betrekking hebben op deze investeringen hebben vaak een direct verband met uitbreiding van woningbouw, werkgelegenheid en voorzieningen. In de structuurvisie is aangegeven dat de Nota Fonds Bovenwijkse Voorzieningen wordt verbreed naar een Nota Kostenverhaal. Dat is in 2012 gebeurd. Omdat er voor bepaalde vormen van kostenverhaal geen beleidskeuzes zijn gemaakt, wordt de Nota Kostenverhaal geactualiseerd. Ook is er op bepaalde onderdelen sprake van voortschrijdend inzicht, waardoor de Nota moet worden herzien. Het gaat daarbij onder meer om kosten, opbrengsten, verschuldigdheid van de bedragen en betalingsmomenten. De wijze waarop de gemeente Waddinxveen omgaat met kostenverhaal is vastgelegd in deze nota. 1.2. Doel en reikwijdte Nota Kostenverhaal Het doel van deze nota Kostenverhaal is de borging van het kostenverhaal. Daarnaast beoogt deze Nota duidelijkheid te verschaffen over de berekeningen, procedures en afspraken over het kostenverhaal van deze soorten kosten. De Nota Kostenverhaal is zowel voor intern gebruik als voor gebruik door initiatiefnemers van bouwplannen. Het geeft initiatiefnemers duidelijkheid en rechtszekerheid over de werkwijze en de tarieven met betrekking tot Kostenverhaal. Voor de gemeenteraad vormt deze Nota de kaders die gesteld worden en waaraan getoetst wordt. 1.3. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een algemene toelichting gegeven op de typen kosten die verhaald kunnen worden en welke van deze kosten in Waddinxveen van toepassing zijn. In hoofdstuk 3 en 4 worden de twee typen kosten die in Waddinxveen verhaald worden, nader toegelicht. Het gaat om direct aan een plan toe te rekenen kosten en bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen. In hoofdstuk 5 komen voor de beide typen kostenverhaal de verschuldigdheid en de betalingsmomenten aan de orde. Tot slot worden in hoofdstuk 6 uitzonderingen op het kostenverhaal gegeven en wordt ingegaan op de mogelijkheid tot het toepassen van maatwerk. 3
2. Kostenverhaal Er zijn vier typen kosten die verhaald kunnen worden: Direct aan het plan toe te rekenen kosten. Het is verplicht deze kosten te verhalen. Bovenwijkse Voorzieningen Bovenplanse Kosten Bijdragen Ruimtelijke Ontwikkeling In dit hoofdstuk worden deze nader toegelicht en worden de beleidskeuzes ten aanzien van ieder type aangegeven. 2.1. Direct aan het plan toe te rekenen kosten De eerste kosten die via kostenverhaal verhaald worden, zijn de kosten voor de ambtelijke begeleiding van een ontwikkeling. Dit zijn de zogenaamde plankosten. Deze kosten zijn direct aan het plan toe te rekenen. De direct aan het plan toe te rekenen kosten worden bij voorkeur via het sluiten van een anterieure overeenkomst in de zin van afdeling 6.4 van de Wro verhaald. In Waddinxveen wordt bij het kostenverhaal via het privaatrechtelijk spoor aansluiting gezocht bij de kostensoortenlijst, zoals opgenomen in het besluit ruimtelijke ordening (Bro). In hoofdstuk 3 wordt het verhalen van de plankosten nader uitgewerkt. 2.2. Bovenwijkse voorzieningen De gemeente kan naast de direct aan het project toerekenbare kosten ook kosten voor bovenwijkse voorzieningen verhalen op de initiatiefnemer. Dit zijn de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die ook van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken. Voorbeelden van deze groep van kosten zijn de kosten van een verbindingsweg tussen twee wijken, het maken van een wijkpark in het ene exploitatiegebied mede ten behoeve van een ander exploitatiegebied en ecologische zones. Omdat deze functies ook van nut zijn voor andere te ontwikkelen of in ontwikkeling zijnde exploitatiegebieden of ook voor reeds bestaande wijken, mogen deze kosten niet volledig aan één exploitatiegebied worden toegerekend, maar worden zij op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit via een exploitatieplan ten laste worden gebracht van de individuele locaties. Als kosten (mede) zijn toe te rekenen aan een bepaalde ontwikkeling, zijn ze aan die ontwikkeling toerekenbaar. Als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen. Een eenduidige definitie van proportioneel is in de wet niet aanwezig en een scherpe scheidslijn in de toedeling van de investeringsprojecten tussen het bestaande dorp en nieuwe projecten is nauwelijks te trekken. Voor anterieure overeenkomsten gelden de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet. De kosten voor bovenwijkse voorzieningen staan op de kostensoortenlijst van het Bro, waardoor het verhaal daarvan afdwingbaar is. In hoofdstuk 4 komt het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen aan de orde. 2.3. Bovenplanse kosten De Wro geeft ook een regeling ten aanzien van bovenplanse kosten (artikel 6.13 lid 7 Wro). Deze komt er op neer dat de tekorten van de ene locatie worden gedekt door de positieve resultaten van een andere locatie (bovenplanse verevening). Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage. De voorwaarden die daarbij horen zijn dat er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld met aanwijzingen over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. Er moet dus ook een fonds zijn ingesteld; dit mag ook een bestemmingsreserve of een functioneel grondbedrijfcomplex zijn. De Wro geeft geen beschrijving van bovenplanse kosten, uit de structuurvisie moet wel de samenhang blijken tussen de locaties die met elkaar verevend worden. Verevening tussen een willekeurige winstgevende locatie met een willekeurige tekortlocatie is niet geoorloofd. De criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid zijn ook op de bovenplanse kosten van toepassing als deze kosten middels het exploitatieplan worden verhaald. Dit betekent onder meer dat in geval van het inzetten van de winst van de ene ontwikkellocatie ten behoeve van het dekken van het tekort in de andere ontwikkellocatie, aangetoond moet worden dat de ene ontwikkeling profijt heeft van de andere ontwikkeling, of zelfs van het verlies daarvan. Om die reden dient er tussen de tekortlocatie en de pluslocatie een samenhang te bestaan die voldoende onderbouwd kan worden. Ten aanzien van de pluslocatie moet aangetoond worden dat deze locatie niet alleen profijt heeft van het verlies van de tekortlocatie, maar ook dat de winst van de pluslocatie (deels) kan worden toegerekend aan dat verlies. Het lijkt erop dat toepassing van de criteria er niet snel toe zal leiden dat daar in geval 4
van verevening aan wordt voldaan. In geval een exploitatieplan wordt vastgesteld, lijken de mogelijkheden voor bovenplanse verevening derhalve beperkt. In geval een anterieure overeenkomst wordt gesloten gelden de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet, dus lijken de mogelijkheden om bovenplans te verevenen groter. Een ander toepassingsprobleem voor bovenplanse verevening via het publiekrechtelijk spoor (zijnde het exploitatieplan of de posterieure overeenkomst) is dat de kosten die in de tekortlocatie worden gedekt met het overschot uit de pluslocatie, op de kostensoortenlijsten van het Bro moeten voorkomen. Indien het kosten betreft die niet op de kostensoortenlijst staan, kunnen zij via het publiekrechtelijk spoor niet als bovenplanse worden verhaald. Veelal zullen de te dekken tekorten echter niet op de kostensoortenlijst zijn vermeld. Via een anterieure overeenkomst is bovenplanse verevening dan ook beter mogelijk, omdat kosten die in de anterieure overeenkomst worden verhaald, niet op de kostensoortenlijst hoeven te staan. Bovenplanse verevening via een anterieure overeenkomst kan worden gezien als een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente Waddinxveen heeft in de structuurvisie 2030 geen investeringen benoemd als bovenplanse kosten of althans geen aanwijzingen gegeven hoe eventuele fondsbijdragen zullen worden besteed. De gemeente Waddinxveen zal in de exploitatieplannen daarom geen bijdrage voor bovenplanse kosten opnemen. In de anterieure overeenkomsten kan op basis van vrijwilligheid wel bovenplanse verevening worden afgesproken; er is dan sprake van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. Op die bijdrage wordt in de volgende paragraaf in gegaan. 2.4. Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen Een anterieure overeenkomst kan ook afspraken bevatten over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is een bijdrage die de gemeente en de initiatiefnemer op basis van vrijwilligheid afspreken; om die reden zijn de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit dan ook niet van toepassing. Het gaat hierbij niet om kostenposten die genoemd zijn op de kostensoortenlijst, maar om een bijdrage aan belangrijke, fysieke maatschappelijke functies als natuur, waterberging, recreatie, infrastructuur, culturele en maatschappelijke voorzieningen. Dit zullen veelal dezelfde kostenposten zijn als die welke voor bovenplanse verevening in aanmerking komen. Om een bijdrage te mogen vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen is van belang dat er op een hoger schaalniveau sprake is van samenhang tussen de desbetreffende (winstgevende) ontwikkeling en de ruimtelijke ontwikkeling, waarvoor een bijdrage wordt gevraagd. De ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een bijdrage wordt gevraagd dient te zijn vastgelegd in een vastgestelde structuurvisie. Uit de structuurvisie moet blijken wat de koppeling is tussen de ontwikkeling die bijdraagt en de ontwikkeling die de bijdrage ontvangt. In de structuurvisie 2030 van de gemeente Waddinxeen blijken dergelijke koppelingen niet voldoende duidelijk om de ruimtelijke bijdrage in rekening te kunnen brengen. 2.5. Kostensoorten in Waddinxveen In onderstaande tabel wordt per kostensoort toegelicht of deze in Waddinxveen wordt verhaald, of de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit van toepassing zijn, en of deze kostenpost in een anterieure overeenkomst wordt opgenomen. Voor een anterieure overeenkomst geldt contractvrijheid tussen partijen. Zo mogen de gemeente en de ontwikkelaar altijd op basis van vrijwilligheid overeenkomen dat bepaalde bijdragen worden voldaan, ook als deze bijdragen niet voorvloeien uit beleid, zoals de structuurvisie. De in een exploitatieplan opgenomen bijdragen dienen daarentegen wel te zijn verankerd in onderliggende beleidsdocumenten. Om die reden zullen de bijdragen wel grotendeels gelijk op lopen. Omdat in Waddinxveen niet voldoende duidelijk in de structuurvisie is vastgelegd dat bovenplanse kosten en bijdragen RO kunnen worden verhaald, geldt als uitgangspunt dat dit in een anterieure overeenkomst ook niet zal gebeuren. Echter, partijen kunnen hieromtrent altijd afwijkende afspraken maken. in Waddinxveen criteria P-T-P opnemen in van toepassing? van toepassing? anterieure overeenkomst? direct aan een plan toe te rekenen ja n.v.t. ja bovenwijkse voorzieningen ja ja ja bovenplanse kosten nee n.v.t. n.v.t. bijdragen RO nee n.v.t. n.v.t. 5
3. Direct aan het plan toe te rekenen kosten Voor het toerekenen van kosten kent afdeling 6.4 van de Wro een privaatrechtelijk en een publiekrechtelijk spoor. De direct aan het plan toe te rekenen kosten worden bij voorkeur via het privaatrechtelijk spoor verhaald. Het toepassen van kostenverhaal via het publiekrechtelijk spoor, een exploitatieplan, is een uiterst middel dat alleen ingezet wordt als de ruimtelijke ontwikkeling door de gemeente zeer gewenst is. Voor het opstellen van een exploitatieplan is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een kostensoortlijst opgenomen. In het geval van een exploitatieplan is de kostensoortenlijst bindend. In het privaatrechtelijk spoor geldt er contractsvrijheid: gemeente en initiatiefnemer kunnen naar wens afspraken maken over het verhalen van kosten. In Waddinxveen wordt bij het kostenverhaal via het privaatrechtelijk spoor aansluiting gezocht bij de kostensoortenlijst. De gemeente sluit ter verzekering van de kosten, na positief besluit op een principeverzoek/ontwikkelverzoek, een voorovereenkomst om de kosten voor ambtelijke voorbereiding/ begeleiding te kunnen dekken. Vervolgens wordt er toegewerkt naar een grondexploitatieovereenkomst oftewel anterieure overeenkomst en het maken (vaststellen) van een bestemmingsplan. De kosten die worden verhaald betreffen de plankosten van de voorbereiding en het toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken, het opstellen van (gemeentelijke) ruimtelijke plannen en de overige ambtelijke kosten die de gemeente maakt voor de uitgifte van bouwrijpe grond. De plankosten worden per project berekend. Bij het sluiten van de voorovereenkomst wordt een berekening van de plankosten gemaakt via het Excel-model raming plankosten grondexploitatieovereenkomst. Het Excel-model bestaat uit de volgende onderdelen: Een vragenlijst. In de vragenlijst wordt gevraagd naar specifieke kenmerken van het project en de grondexploitatie. Aan de hand hiervan worden de complexiteit en de invloedsfactoren van het project bepaald. Een productenlijst: een lijst van producten/ activiteiten die nodig kunnen zijn bij het voorbereiden en uitvoeren van het project. Aan de meeste producten en activiteiten wordt een aantal uren toegekend en een uurtarief op basis van gemeentelijke salarisschalen. Bij sommige producten is het bedrag een percentage van een bepaalde kostenpost. Een overzicht van het genormeerde resultaat: in dit overzicht worden de uitkomsten gespecificeerd in uren, geld en percentages. Overige kosten die doorberekend kunnen worden: Naast de plankosten worden de kosten van toegekende planschade doorgelegd naar de initiatiefnemer. Kosten voor onderzoeken, inclusief ambtelijke begeleidingsuren voor bodemverontreiniging en bodemsanering, geluidhinder, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieueffectrapportages, archeologie, flora en fauna, verkeer, planschaderisicoanalyse komen voor rekening van de initiatiefnemer. Deze kosten worden separaat in de grondexploitatieovereenkomst benoemd als ze van toepassing zijn en niet via de legesverordening worden doorbelast. 6
4. Bovenwijkse voorzieningen De gemeente Waddinxveen verhaalt de kosten voor bovenwijkse voorzieningen via het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen (FBV). 4.1. Bijdrage Fonds Bovenwijkse Voorzieningen Het FBV wordt op drie manieren gevoed: 1. Via een (eigen) bijdrage vanuit de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen van de gemeente Waddinxveen. 2. Via (eigen) bijdragen per m² per functie uit de actieve grondexploitaties van de gemeente Waddinxveen. 3. Via bijdragen per m² per functie van private partijen via het sluiten van anterieure overeenkomsten in de zin van de Wro. Voor de bepaling van de bijdrage FBV geldt een basisbedrag per m². Iedere functie heeft een eigen bijdrage per m². Daarnaast geldt voor iedere functie een wegingsfactor voor het bepalen van de omvang van de bijdrage. Hiervoor is er naar de verkoopwaarde van de grond van de betreffende functie gekeken. De wegingsfactor heeft een relatie met de gemiddelde grondprijzen van deze categorieën. Er wordt onderscheid gemaakt in de volgende functies: Bedrijven 1 Maatschappelijke voorzieningen 1 Woningbouw 1,75 Commerciële voorzieningen 3 Kantoren 3 Glastuinbouw 0,375 Parkeren wordt conform de hoofdfunctie meegenomen tenzij er andere afspraken zijn vastgelegd. In bijlage 1 is het overzicht van de tarieven op genomen per m2 uitgeefbaar / Bvo. Het hanteren van een vast bedrag aan bijdragen is een uitzondering en wordt afgewogen in het geheel van het af te sluiten contract. De berekeningsgrondslag voor de bijdrage FBV is de omvang aan uitgeefbaar gebied of bruto vloeroppervlak (Bvo) per onderscheiden functie in een plangebied. Bvo wordt berekend volgens de NEN norm 2580 exclusief ruimte lager dan 1,5 meter. Uitgeefbaar is dat deel van het plangebied dat wordt overgedragen aan de eindgebruiker. Of er sprake is van uitgeefbaar gebied of van bvo wordt bepaald door de factor Floor Space Index (FSI). Als het bruto vloeroppervlak (BVO) van een functie groter is dan het kaveloppervlak, dan is de FSI groter dan 1 en wordt de bijdrage aan het FBV bepaald op basis van het bruto vloeroppervlak. Is dat niet het geval, dan is de omvang aan uitgeefbaar gebied leidend. Per plangebied wordt bepaald of de bijdrage FBV wordt berekend met de grondslag bvo of uitgeefbaar. Bijdragen worden altijd gebaseerd op m² uitgeefbaar/bvo op basis van een door de gemeenteraad vastgestelde tekening bij een grondexploitatie of een bijlage bij een gesloten overeenkomst tussen de gemeente en een initiatiefnemer. Om te voorkomen dat zeer grote kavels voor woningbouw bovenmatig worden belast wordt een maximum voor de berekeningsgrondslag voor woningbouw aangehouden. Tot een kavelgrootte van circa 600 m2 is er in redelijke mate een lineaire relatie te leggen tussen grootte van de kavel en grootte van de woning en de daaruit voortvloeiende verkeersbelasting De vierkante meters kavel boven de 600 m2 blijken in het algemeen vooral ingevuld te worden als tuin. Als maximum voor de berekeningsgrondslag voor woningbouw wordt daarom 600 m2 aangehouden Indien er sprake is van herontwikkeling binnen een plan (d.w.z. dat in een plan in de huidige situatie conform vigerend bestemmingsplan een van bovengenoemde functies heeft), dan wordt de fictieve bijdrage FBV op basis van de huidige situatie afgetrokken van de berekening bijdrage FBV van de nieuwe situatie c.q. de herontwikkeling. Het verschil tussen de twee berekende bijdragen is dan de werkelijke bijdrage aan het FBV. Zie bijlage 2 voor rekenvoorbeelden van de bijdrage. 7
4.2. Verplichting bijdrage FBV Een initiatiefnemer is verplicht bij te dragen aan het FBV indien er sprake is van een bouwplan in combinatie met een planologische ingreep conform de wet Wro.. Als hiervan sprake is, gelden in het publiekrechtelijk spoor de drie cumulatieve criteria waaraan de bijdrage FBV moet voldoen: Profijt Toerekening Proportionaliteit In het privaatrechtelijk spoor gelden deze criteria niet, daar geldt contractsvrijheid. Desondanks voldoet het FBV wel aan deze criteria. De Structuurvisie Waddinxveen 2030 geeft de onderbouwing op hoofdlijnen en sluit daarmee aan op de wens een koppeling te leggen tussen kostenverhaal en structuurvisie: er bestaat een causaal verband tussen de nieuwbouwprojecten (uitbreiding verkeersbewegingen en benodigde openbare groenvoorzieningen) en de benodigde investeringen. Daarnaast is er op grond van het Mobiliteitsplan sprake van profijt van de nieuwe projecten en het resultaat van de investeringen: betere bereikbaarheid en een betere leefomgeving. 4.3. Evenwicht FBV Alle toerekenbare investeringen voor de bovenwijkse voorzieningen worden gedekt uit het FBV. De investeringen die ten laste komen van het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen zijn vrijwel geheel bestemd voor verbetering van de infrastructuur en bereikbaarheid. De investeringen zijn gebaseerd op de ontwikkelingen zoals geschetst in de Structuurvisie Waddinxveen 2030 en het Mobiliteitsplan Waddinxveen.. De lijst met investeringen is een limitatieve lijst. Het toevoegen van nieuwe investeringen kan alleen na vaststelling door de gemeenteraad waarbij de wettelijke criteria van causaliteit, profijt en proportionaliteit en het uitgangspunt van een financieel sluitend Fonds Bovenwijkse Voorzieningen leidend zijn. De kosten, opbrengsten en andere elementen bij elkaar opgeteld zijn met elkaar in evenwicht en geven een budgetneutrale uitkomst. Uit het fonds wordt per raadsbesluit het gereserveerde bedrag voor de betreffende investering of bijdrage vrijgemaakt bij het daadwerkelijke uitvoeringsbesluit van het betreffende (infrastructurele) project. Daarmee wordt besloten het gereserveerde bedrag in het fonds vrij te maken en beschikbaar gesteld als vaste bijdrage uit het fonds voor het betreffende project. Dit betekent nadrukkelijk dat er geen geen extra bijdrage of andere verrekening plaats vindt voor het project bij onder of overschrijding van het totale ter beschikking gestelde budget. Het optellen van de bijdragen van alle plangebieden van alle locaties leidt tot een totaal aan bijdrage binnen de gemeente Waddinxveen, op basis van de huidige kennis. Door voortschrijdend inzicht en door planwijzigingen is dit echter geen statisch getal. Als de rekengrondslag verandert, wijzigt ook de berekende bijdrage per rekeneenheid, omdat het Fonds Bovenwijkse budgettair neutraal is. Het is daarom van groot belang om periodiek deze berekening opnieuw uit te voeren en vast te stellen. Omdat de investeringen en de bijdragen op verschillende momenten in de tijd liggen worden de kosten en opbrengsten uitgedrukt in een Netto Contante Waarde waarbij rekening is gehouden met alle kostenstijgingen, opbrengststijgingen en rentekosten tot het einde van de looptijd van het FBV. De einddatum van het FBV is gelijk aan de einddatum van de vastgestelde structuurvisie: het jaar 2030. 4.4. Risico FBV De risico s binnen het Fonds bovenwijkse voorzieningen kunnen zich in de opbrengsten en kosten kant voordoen. Het belangrijkste risico voor het fonds wordt gevormd door vertraging of uitval van bouwproductie aan de kant van de ontwikkelprojecten. Het project Triangel vormt daarbij de belangrijkste factor. Dit risico is zeer beperkt tot niet beïnvloedbaar. Dit omdat de bijdrage aan het fonds gekoppeld is aan de hoeveelheid bouwproductie (via m2 uitgeefbaar of bvo s). Naast risicobeheersing in de projecten zelf op dit onderdeel is als extra risicobeheersingmaatregel in het fonds opgenomen dat er een verlaging is toegepast over de periode van het fonds (nu tot 2030) van 30% van de voorziene inkomsten per jaar. Het risico aan de kostenkant is zeer beperkt omdat de kosten bestaan uit vaste bijdragen aan projecten derden en daardoor gemaximeerd zijn of omdat er nog uitvoeringsbesluiten genomen moeten worden voor eigen gemeentelijke (infrastructurele) projecten. Ter beheersing kan dan besloten worden om (nog) niet tot uitvoering over te gaan. 8
5. Verschuldigdheid en betaalmomenten 5.1. Verschuldigdheid De diverse kostenposten zijn op verschillende momenten verschuldigd. In het navolgende wordt toegelicht welke kostenpost op welk moment verschuldigd is. Vanaf het moment van verschuldigdheid dient het kostenverhaal verzekerd te zijn. Dit kan door betaling, het stellen van een bankgarantie of het vestigen van een eerste recht van hypotheek dan wel het verschaffen van een gelijkwaardige zekerheid. De verschuldigdheid en de betaalmomenten vallen uiteen in 2 delen 1. De fase van de voorovereenkomst (VOK) 2. De anterieure overeenkomst ofwel grondexploitatieovereenkomst Voor beide fasen geldt dat er direct aan het plan toe te rekenen kosten zijn. Voor fase 2 (anterieure overeenkomst) geldt dat er ook nog een kostenpost Bijdrage FBV verschuldigd is. De direct aan het plan toe te rekenen kosten zijn op de volgende momenten verschuldigd: 1. Fase 1, VOK: gelijk bij ondertekening. Indien het bedrag is uitgeput dient het (dreigend) tekort te worden aangevuld voordat tot fase 2 wordt overgegaan. Het bedrag van fase 1 betreft een voorschot; dit wordt in fase 2 verrekend. 2. Fase 2, anterieure overeenkomst: gelijk bij ondertekening. Bij het sluiten van een exploitatieovereenkomst of vaststelling van de grondexploitatie door de raad wordt een voorlopige omvang aan bijdrage FBV bepaald aan de hand van de dan bekende hoeveelheid uitgeefbaar of bvo. Op dat moment wordt de bijdrage FBV voorwaardelijk verschuldigd. 5.2. Betaalmomenten Voor de verschillende kostenposten gelden de volgende betalingsmomenten: 1. Direct aan het plan toe te rekenen kosten: betalingsmoment 2x per jaar. 2. Bijdrage FBV: na verzending van een factuur door de gemeente. Dit kan zijn na onherroepelijk worden bestemmingsplan, of na afgifte van een omgevingsvergunning, zulks ter beoordeling van de gemeente. De betaling van de verschuldigde bijdrage FBV, zoals bedoeld onder 2 dient plaats te vinden uiterlijk binnen 4 weken na dagtekening van de omgevingsvergunning voor bouwen. De gemeente zal hiertoe gelijktijdig met de afgifte van de vergunning een factuur verzenden. De bijdrage wordt voor het gehele project ineens betaald, tenzij er afspraken zijn gemaakt over gefaseerde betaling. Indien dit het geval is, zijn deelbetalingen alleen mogelijk wanneer hierover in de anterieure overeenkomst/ grondexploitatieovereenkomst afzonderlijke afspraken zijn gemaakt. Na betaling van de bijdrage of een deel van de bijdrage vindt er geen verrekening plaats van de bijdrage FBV. Voor wat betreft de direct aan het plan toe te rekenen kosten geldt dat in de overeenkomst een verrekenbeding kan zijn opgenomen. Dit betekent dat er achteraf wordt berekend wat de werkelijke kosten waren, en dat dan nabetaling of terugbetaling plaatsvindt. De afspraken in de lopende contracten blijven uiteraard van kracht. De tarieven worden jaarlijks geïndexeerd (GWW index). Deze indexatie geldt voor alle nog af te sluiten overeenkomsten en voor reeds gesloten overeenkomsten waarin geen vast bedrag is overeengekomen. Voor contracten waar sprake is van een specifieke verwijzing naar een nota FBV of nota kostenverhaal met jaar blijft deze nota leidend. Daar waar een algemene verwijzing is naar een nota FBV of nota kostenverhaal geldt de in jaar van afrekenen geldende nota kostenverhaal. 9
6. Specifieke situaties Er zijn enkele uitzonderingen op het verhalen van kosten. Ook is er in bepaalde gevallen maatwerk mogelijk. De specifieke situaties kunnen tot gevolg hebben dat er ofwel geen bijdrage hoeft te worden betaald, dan wel dat de te betalen bijdrage lager is. 6.1. Er wordt géén bijdrage betaald In drie specifieke situaties wordt er geen bijdrage betaald aan het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen a) Ontwikkelingen die op een andere wijze bijdragen (regionale afdrachten ten behoeve van dezelfde doelstelling) en/of infrastructuur worden niet aangeslagen voor een bijdrage FBV. Indien dit aan de orde is, zal dit nader worden gespecificeerd in het exploitatiecontract dat bij het betreffende plan wordt afgesloten.. b) Ontwikkelingen die bijdragen aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zoals via een ruimte voor ruimte regeling worden niet aangeslagen voor FBV, omdat deze via die betreffende regeling reeds op een andere wijze bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. c) Projecten waarvoor geen kostenverhaal verplicht is en ook geen kostenverhaal plaats vindt, worden niet aangeslagen voor een bijdrage. 6.2. Hardheidsclausule Naast de hierboven beschreven specifieke situaties waarin de bijdrage lager uitvalt dan wel in het geheel niet betaald hoeft te worden, heeft het college van Burgemeester & Wethouders te allen tijde de bevoegdheid om gemotiveerd af te wijken van het in deze nota vervatte beleid. 10
Bijlage 1 Tarieven nr omschrijving functie grondslag factor tarief in euro s 2012 2014 1 Bedrijventerrein per m² uitgeefbaar / bvo 1 15,19 15,07 2 Maatschappelijke voorzieningen per m² uitgeefbaar / bvo 1 15,19 15,07 3 Woningbouw per m² uitgeefbaar / bvo 1,75 26,58 26,37 4 Commerciële voorzieningen per m² uitgeefbaar / bvo 3 45,57 45,21 5 Kantoren per m² uitgeefbaar / bvo 3 45,57 45,21 6 Glastuinbouw per m² uitgeefbaar / bvo 0,375 5,70 5,65 NB: Uitgeefbaar parkeerterrein wordt conform de hoofdfunctie meegenomen tenzij er andere afspraken zijn vastgelegd. 11
bijlage 2 rekenvoorbeelden bijdrage Berekening bijdrage fonds bovenwijks nieuwbouw woningen: Huidige functie plangebied is grasland; nieuwe functie is woningbouw Plan betreft ontwikkeling met 2.000 m2 uitgeefbaar / 1.000 m2 bvo woningbouw. Bijdrage: 2.000 m2 x 1,75 x 15,07 = 52.745,- Berekening bijdrage fonds bovenwijks nieuwbouw kantoren: Huidige functie plangebied is grasland; nieuwe functie is kantoren Plan betreft ontwikkeling met 2.000 m2 uitgeefbaar / 3.000 m2 bvo kantoren. Bijdrage: 3.000 m2 x 3 x 15,07 = 135.630,- Berekening bijdrage fonds bovenwijks herontwikkeling Huidige functie plangebied is bedrijventerrein; nieuwe functie is woningbouw Huidige gebruik is 3.000 m2 uitgeefbaar bedrijventerrein. Plan betreft herontwikkeling met 2.000 m2 uitgeefbaar / 1.000 m2 bvo woningbouw. Fictieve bijdrage huidige functie: 3.000 m2 x 1,0 x 15,07 = 45.210,- Fictieve bijdrage functie herontwikkeling: 2.000 m2 x 1,75 x 15,19 = 52.745,- Bijdrage: 52.745,- minus 45.210,- = 7.535,- 12