Bebouwingsconcentraties Overloon Opdrachtgever: Gemeente Boxmeer Projectnr: BOX 158 Rapportnr: 10 032 Datum: 16 November 2010 Kragten
bebouwingsconcentraties Overloon 2010 Kragten Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Kragten. Het is tevens verboden informatie en kennis verwerkt in dit rapport ter beschikking te stellen aan derden of op andere wijze toe te passen dan waaraan in de overeenkomst toestemming wordt verleend. Opdrachtgever: Gemeente Boxmeer Projectnr: BOX158 Rapportnr: 10 032 Datum: 16 November 2010 Paraaf: (Projectleider) Kragten
4
Inhoudsopgave 1 Inleiding 7 2 Bebouwingsconcentraties 9 2.1 Vierlingsbeekseweg (entreegebied 15) 9 2.2 Schaartven 12 2.3 Rondweg (18) 16 3 Legenda 19 5
Bebouwingsconcentratie Individuele locaties Ligging bebouwingsconcentraties gemeente Boxmeer 6
1 Inleiding Deze notitie vormt een aanvulling op de Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties uit 2009, die de separate bijlage 2 vormt bij de notitie Beleidskader voor hergebruik van voormalige agrarische bedrijfslocaties en aanverwante ontwikkelingen in het buitengebied van de gemeente Boxmeer. Door het opstellen van de structuurvisie Overloon (2010) zijn aanpassingen en aanvullingen vereist. In deze structuurvisie voor Overloon zijn uitspraken gedaan over toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden binnen de reeds aangewezen bebouwingsconcentraties rondom Overloon en toe te voegen bebouwingsconcentraties zijn aangewezen. Aanpassing aan de oorspronkelijke notitie dienen te worden toegevoegd. Deze aanvulling bevat de volgende bebouwingsconcentraties; Vierlingsbeekseweg (aanpassing) Schaartven (nieuw toe te voegen) Rondweg (nieuw toe te voegen) Per bebouwingsconcentratie is in beeld en tekst de bestaande situatie weergegeven, waarna de kwaliteitsverbeteringen en de ruimtelijke mogelijken beschouwd zijn, weergegeven middels een streefbeeld. 7
Uitsnede kaart uitwerkingsplannen van het Streekplan Noord-Brabant 8
2 Bebouwingsconcentraties 2.1 Vierlingsbeekseweg (entreegebied 15) Algemeen De Vierlingsbeekseweg tussen de oprit van de A73 en de Rondweg vormt zowel ruimtelijk als functioneel het entreegebied tot de kern Overloon. Overloon is in het gemeentelijk en provinciaal beleid aangegeven als recreatieve poort, wat de potentiële functionele waarde van de zone versterkt. Het gebied wordt op de provinciale cultuurhistorische waardenkaart aangemerkt met een weinig bijzondere archeologische verwachtingswaarde. Karakteristiek Het entreegebied van de Vierlingsbeekseweg is een transparante bebouwingsconcentratie, in de directe nabijheid van de a73. De Vierlingsbeekseweg heeft een belangrijke verkeerskundige stroomfunctie als verbinding tussen de kernen Overloon en Vierlingsbeek en als entree vanaf en tot de A73. De verkeersintensiteit is daardoor hoog. De bebouwingsconcentratie bevindt zich in een jong ontginningslandschap, op de overgang naar de oude kransakkerstructuur die Overloon omsluit. Het open, losse lint vormt een groene, landelijke overgang naar de kern Overloon. In het lint zijn afwisselend woningen, agrarische bedrijven en agrarisch aanverwante bedrijven aanwezig. Door de open, losse structuur van het lint is de omgeving goed beleefbaar. Doorzichten zorgen voor een goed contact en herkenbaarheid van het agrarisch landschap ten noorden en zuiden van de Vierlingsbeekseweg. De doorzichten worden visueel begrenst aan de zuidzijde door het bos complex Overloonsche Duinen en in het zuiden door de opgaande beplanting aan de Maarsven. Vigerend bestemmingsplan AHS-landbouw, AHS-landschap, LOG, aandachtsgebied dassen Structuurvisie plus Agrarisch gebied en ontwikkeling ecologische waarden (das), Beheer primair agrarisch Verordening ruimte Verwevingsgebied, landbouwontwikkelingsgebied Structuurvisie NB Primair agrarisch gebied Aanduiding in de diverse beleidsnota s 9
Kwaliteiten De zone is (in potentie) als entreegebied tot de kern Overloon een duidelijk herkenbare entiteit. Het agrarische en landschappelijke karakter van de bebouwingsconcentratie sluit goed aan bij de ruimtelijke en functionele karakteristiek van de omgeving van Overloon. Deze elementen zijn daarbij goed beleefbaar binnen de bebouwingsconcentratie. De ligging aan de directe ontsluiting naar het achterland en de A73 kan als een kwaliteit gezien worden, maar kan daarnaast door de verkeersintensiteiten voor overlast zorgen. Het beeld van de stroomfunctie wordt door de begeleiding met laanbomen verder versterkt. Structuurbeeld bestaand Kwaliteitsverbeteringen en streefbeeld Kwaliteitsverbetering en streefbeeld (kaart2) De herkenbaarheid en ruimtelijk, functionele inrichting als entreegebied tot de kern Overloon is van groot belang. Het agrarische karakter van de bebouwingsconcentratie dient overeind gehouden te worden en verder versterkt. Om geen afbreuk te doen aan de bestaande karakteristiek dienen de doorzichten naar het achterliggende agrarische landschap gewaarborgd te blijven. Met het toevoegen van bebouwing dient dan ook terughoudend worden omgesprongen. Spaties tussen de bouwblokken mogen niet verdwijnen. 10
Rood Toevoeging van bebouwing binnen de bestaande karakteristiek kan op kleine schaal plaatsvinden, mits het transparante karakter van het lint en de doorzichten gewaarborgd blijft. Ook op bestaande kavels kan gezocht worden naar een mogelijke transformatie. Verrommeling van de bebouwingsconcentratie dient tegengegaan te worden. Vervallen, zichtbare bebouwingselementen dienen verwijderd te worden of mogelijk vervangen te worden. Afwijkend in het beeld en functie zijn twee grootschalige ondernemingen. Als de mogelijkheid zich voordoet is het wenselijk om een alternatieve invulling voor de betreffende kavels toe te kennen. Groen Om de nabijheid van de A73 te verzachten en het geborgen karakter te vergroten kan in aansluiting op mogelijk recreatieve ontwikkelingen gezocht worden naar een uitbreiding van het bosgebied van de Overloonsche Duinen. Het open agrarische karakter van het zuidelijke gebied mag daarbij niet aangetast worden. Erfbeplanting is maar beperkt aanwezig, vooral de verder in het open landschap gelegen bouwblokken en erven zouden landschappelijk beter ingepast kunnen worden door de toevoeging van erfbeplanting. Om het landschappelijke en functionele karakter van de bebouwingscluster te versterken is het van belang dat de laanstructuur van de Vierlingsbeekseweg en insteek vervolledigd wordt. Met name in aansluiting op de A73 is dit het geval. Bestaande functies Op het moment dat het bestemmingsplan in werking trad waren er zes bedrijfsvestigingen in de bebouwingsconcentratie aanwezig. Een hiervan betreft een niet-agrarische functie. Mogelijke nieuwe functies Mogelijke nieuwe functies dienen gezocht te worden in relatie tot de functie van de plek. Het vormt het entreegebied tot de recreatieve poort Overloon. Gezocht kan worden naar de versterking van het agrarisch recreatieve karakter van de plek, gerealiseerde voorbeelden in het gebied zijn het Pruvement en het paardenrusthuis. Naast de ontwikkeling van recreatieve voorzieningen, agrarisch gerelateerd, is het mogelijk om sec recreatieve voorzieningen toe te voegen. Deze dienen zich in dit geval te voegen binnen het karakter van de plek. HOOFDINDELING BUITENGEBIED > HERGEBRUIKSFUNCTIES AANGEWEZEN BEBOUWINGSCONC.: doorgaande weg AGRARISCH GELIEERD Agrarisch technisch hulpbedrijf + / m,r Agrarisch-verwant bedrijf + / k,m,r Manegebedrijf + / m,r BUITENGEBIEDGEBONDEN/AANVERWANTE RECREATIE EN TOERISME Dagrecreatie + / k,m Verblijfsrecreatie + / k,m WONEN Woning(en) in v.m. bedrijfswoning + Woning(en) in chw-bebouwing + Ruimte-voor-ruimte woning(en) + Nieuw-landgoed woning(en) + NIET-BUITENGEBIED GEBONDEN BEDRIJVEN / DIENSTVERLENING Statische binnenopslag + / m,r Ambachtelijke bedrijvigheid / dienstverlening (milieu + / k,m cat. 1,2 of daarmee verwant 11
2.2 Schaartven Algemeen Het buurtschap Schaartven is van oudsher gelegen op een scharnierpunt tussen het natuurlijke en cultuurlijke landschap. Gelegen aan de doorgaande weg naar Holthees aan de rand van het bos complex de Overloonsche Duinen in de nabijheid van de recreatieplas Schaartven. Het buurtschap is zo n 200 jaar geleden ontstaan als kleinschalig kampenlandschap. Door schaalvergroting is van deze historie nog maar weinig herkenbaar. De zone is op de provinciale cultuurhistorische waardenkaart aangemerkt als een gebied met een redelijk hoge historisch landschappelijke waarde. In de gebiedsvisie Overloon is het gebied aangemerkt als onderdeel van de recreatieve loper. Karakteristiek Het Schaartven is als bebouwingsconcentratie in tweeën op te delen. Het oorspronkelijke deel bevindt zich aan het Schaartven en in de loop der jaren is parallel aan de Holthesedijk een tweede cluster ontstaan. De bebouwingsconcentratie Schaartven ligt vrij afgezonderd als een eenheid aan de rand van het boscomplex in een open gebied, afgezonderd van de bebouwing aan de Holthesedijk. Van oudsher maakt het buurtschap en het ten westen gelegen open gebied onderdeel uit van de omsluitende oude kransakkerstructuur rondom Overloon. De bebouwingsconcentratie is sterk agrarisch van karakter. Karakteristiek aan het buurtschap is de terugplaatsing van twee van de drie westelijk gelegen bouwblokken. Het bouwblok aan het dichtst naar de Holhesedijk is daarentegen in de nabijheid van de weg gelegen. Door deze plaatsing van de bouwblokken en de omsluiting door het boscomplex, ontstaat er een open centrale agrarische ruimte waaromheen de bebouwing gesitueerd is. De bebouwingsconcentratie langs de Holthesedijk ligt als een eenzijdig gesloten lint met de rug naar het gesloten boscomplex. De voorzijde is gericht op het open jonge ontginningslandschap. De zichtlijnen worden begrenst door het lint aan de Vierlingsbeekseweg. In het lint zijn afwisselend woningen, agrarische bedrijven en agrarisch aanverwante bedrijven aanwezig. 12
Vigerend bestemmingsplan Structuurvisie plus Verordening ruimte Structuurvisie NB AHS- landbouw, verwevingsgebied, extensiveringsgebied natuur Versterking intensieve recreatie, Beheer primair agrarisch Verwevingsgebied Primair agrarisch gebied Aanduiding in de diverse beleidsnota s Kwaliteiten Het buurtschap Schaartven heeft als agrarisch- recreatieve bebouwingscluster, in de nabijheid van diverse aantrekkelijke landschappelijke elementen en het Schaartven als recreatieve plas duidelijk potentie. De solitaire ligging heeft het karakter in stand gehouden en versterkt. De kransakker ten westen omzoomd door het boscomplex maken het tot een kenmerkende eenheid. De bebouwingscluster aan de Holthesedijk vormt de entree tot de recreatieplas het Schaartven. De mogelijke recreatieve ontwikkelingen en de aanwezigheid van de natuurgebieden bieden mogelijkheden voor ontwikkeling en de versterking van de uitstraling van het cluster. De begeleidende laanbomen structuur aan de Holthesedijk versterken het verbindende karakter. De directe nabijheid van de kern Overloon, de A73 en de aansluiting op belangrijke verbindingswegen voor Overloon kunnen voor de bebouwingsclusters als een extra kwaliteit gezien worden. Structuurbeeld bestaand Kwaliteitsverbetering en streefbeeld (kaart2) De tweedeling in de bebouwingsclusters en daarmee samenhangend de solitaire ligging van het buurtschap Schaartven dient gewaarborgd te blijven. De agrarische-recreatieve potentie van het buurtschap Schaartven tezamen met de aanwezige landschappelijke kwaliteiten zouden verder uitgebuit dienen te worden. Enige verdichting en uitbreiding in het buurtschap dient mogelijk te zijn. Daarbij dient het open zicht op westelijk gelegen kransakker in stand gehouden te worden. Spaties tussen de bouwblokken dienen aanwezig te zijn. De uitstraling van de bebouwing aan de Holthesedijk dient versterkt, waardoor ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden. 13
Rood Toevoeging van bebouwing binnen de bestaande karakteristiek van het buurtschap Schaartven dient mogelijk te zijn. Compactheid en clustering en de solitaire ligging dienen gewaarborgd te blijven. Ook de relatie met het omringende landschap is van groot belang. Rood en groen dienen hand in hand te gaan. Ook op de bestaande kavels kan gezocht worden naar mogelijke transformatie om aan te sluiten bij de agrarisch-recreatieve potentie van het buurtschap. Storende elementen dienen daartoe verwijdert te worden. Aan de Holthesedijk dienen transformaties op diverse bestaande kavels toegestaan te worden. Storende elementen worden daartoe weggenomen en vervangen door nieuwe aansluitend op de karakteristiek van de plek. Groen De twee bebouwingsclusters zijn divers van karakter. De laanstructuur als begeleiding van de Holthesedijk dient in contrast te staan tot de lage begeleidende beplanting aan het Schaartven. Op enkele plekken aan de Holthesedijk dienen de kavels in het open, jonge ontginningslandschap beter landschappelijk ingepast te worden door de toevoeging van erfbeplanting. De relatie tussen landschap (groen) en de aanwezige bebouwing (rood) in het buurtschap Schaartven dient in stand gehouden en vanuit historisch perspectief versterkt te worden. De kleinschalige open agrarische ruimte centraal in het buurtschap dient versterkt te worden als beeldbepalend. Bij de toevoeging van bouwkavels, dienen de randen voorzien te worden van erfbeplanting. Kwaliteitsverbeteringen en streefbeeld 14
Bestaande functies Op het moment dat het bestemmingsplan in werking trad waren er zes bedrijfsvestigingen in de bebouwingsconcentratie aanwezig. Drie hiervan betreffen een niet-agrarische functie. Mogelijke nieuwe functies Mogelijke nieuwe functies dienen gezocht te worden in relatie tot de functie van de plek. Het gebied maakt vanuit de gebiedsvisie Overloon onderdeel uit van de recreatieve loper Overloon. Gezocht kan worden naar de versterking van het agrarisch recreatieve karakter van de plek. Mogelijkheden voor recreatie bij de agrariër dienen onderzocht te worden. HOOFDINDELING BUITENGEBIED > HERGEBRUIKSFUNCTIES AANGEWEZEN BEBOUWINGSCONC.: solitair gelegen AGRARISCH GELIEERD Agrarisch technisch hulpbedrijf 0 / m,r Agrarisch-verwant bedrijf 0 / k,m Manegebedrijf 0 / m BUITENGEBIEDGEBONDEN/AANVERWANTE RECREATIE EN TOERISME Dagrecreatie 0 / k,m Verblijfsrecreatie + / k,m WONEN Woning(en) in v.m. bedrijfswoning + Woning(en) in chw-bebouwing + Ruimte-voor-ruimte woning(en) 0 Nieuw-landgoed woning(en) 0 NIET-BUITENGEBIED GEBONDEN BEDRIJVEN / DIENSTVERLENING Statische binnenopslag + / m,r Ambachtelijke bedrijvigheid / dienstverlening (milieu 0 / k cat. 1,2 of daarmee verwant 15
2.3 Rondweg (18) Algemeen De bebouwing langs de rondweg is onder te verderdelen in twee clusters. De onderverdeling komt voort uit de ontstaansgeschiedenis van het gebied. De rondweg vormt de overgang van het oude kransakkerlandschap dat Overloon omsluit, naar het jonge ontginningslandschap waar de rondweg onderdeel van uitmaakt. De kransakkerzone is op de provinciale cultuurhistorische waardenkaart aangemerkt als een gebied met een redelijk hoge historisch landschappelijke waarde. De rondweg vormt de noordelijke ontsluiting van Overloon en is in die hoedanigheid belangrijk voor de bereikbaarheid van de recreatieve voorzieningen in en om Overloon, het bedrijventerrein en voor het agrarische verkeer. Karakteristiek De karakteristiek van de twee bebouwingsconcentraties in het beschouwde gebied is divers. De bebouwing aan de Rondweg als onderdeel van het jonge ontginningslandschap is grootschalig en agrarisch van karakter. De afzonderlijke kavels zijn in de nabijheid van en direct ontsloten op de Rondweg. De bouwblokken zijn parallel aan en haaks op de weg gesitueerd. Tussen de bouwblokken zijn grote spaties aanwezig, waardoor de bouwblokken als afzonderlijke eenheden in het landschap zijn gesitueerd. Veelal zijn de kavels niet omgeven door erfbeplanting. Het landschap is rationeler van opzet. De bebouwingsconcentratie in de oude kransakker is in de basis kleinschaliger en ogenschijnlijk ongeorganiseerder van opzet. De bouwblokken zijn gesitueerd aan de uitlopers van de kern Overloon, terug gelegen ten opzichte van de Rondweg. De kavels zijn veelal omgeven met erfbeplanting. Landschap en bouwblok hebben een duidelijk relatie door de afbakening en kleinschaligheid. Door het duidelijke onderscheidt in karakteristiek is de tweedeling in de clustering duidelijk aanwijsbaar en dient hier bij eventuele ingrepen dan ook vanuit een andere invalshoek mee omgegaan te worden. 16
Vigerend bestemmingsplan AHS-landbouw, AHS-landschap, verwevingsgebied Structuurvisie plus Beheer primair agrarisch Verordening ruimte Verwevingsgebied Structuurvisie NB Primair agrarisch gebied Aanduiding in de diverse beleidsnota s Structuurbeeld bestaand Kwaliteiten De relatie tussen het landschap en het bouwblok vormt een duidelijke kwaliteit. In het jonge ontginningslandschap zijn kenmerkende grootschalige spaties en verre doorzichten, dit in tegenstelling tot het oude kransakkerlandschap waar de spaties kleinschaliger zijn en de doorzichten op kortere afstand beeindigt worden door veelal erfbeplanting en de bosrand rondom Overloon. Ook de ligging aan de hoofdontsluiting van Overloon en omgeving, in het beeld versterkt door de begeleiding met laanbomen, kunnen als een kwaliteit gezien worden. Kwaliteitsverbetering en streefbeeld (kaart2) De tweedeling in de bebouwingsclusters met ieder zijn eigen kenmerkende kwaliteiten dienen gekoesterd en versterkt te worden. Landschappelijk kunnen de bouwblokken in het jonge ontginningslandschap beter ingepast worden met erfbeplanting. Ook in het kransakkercomplex is dit het geval. Het openhouden van de doorzichten ter beleving van het landschap is hierbij van groot belang. Rood Rode toevoegingen in de bebouwingsclusters zijn op kleine schaal mogelijk, binnen de aangewezen gebieden, mits passend binnen het karakter van de plek. Tevens is transformatie op de kavel mogelijk, zolang deze het agrarisch-landschappelijke karakter niet aantasten. Groen Op enkele plekken zou de laanstructuur van de Rondweg hersteld en aangevuld dienen te wor- 17
den om de stroomfunctie te benadrukken en het beeld te versterken. Daarnaast is het wenselijk om de kavels te omgeven met erfbeplanting. Het kleinschaligere karakter van de kransakkers wordt hiermee versterkt en de grootschalige complexen in het jonge ontginningslandschap worden hierdoor beter opgenomen in de omgeving. Kwaliteitsverbeteringen en streefbeeld Bestaande functies Op het moment dat het bestemmingsplan in werking trad waren er zeventien bedrijfsvestigingen in de bebouwingsconcentratie aanwezig. Drie hiervan betreffen een niet-agrarische functie. Mogelijke nieuwe functies Mogelijke nieuwe functies kunnen een plek krijgen in de VAB s. Bedrijfsvestigingen kunnen agrarisch en agrarisch gelieerd zijn. Mogelijk zouden ook overige bedrijven een plek kunnen krijgen in de vrijkomende stallen, zolang zij het agrarische karakter van de zone niet aantasten. Op de aangewezen plekken is het mogelijk om woonbebouwing toe te voegen binnen het karakter van de bebouwingsconcentratie. Recreatieve ontwikkelingen zijn mogelijk in de daarvoor aangewezen gebieden. HOOFDINDELING BUITENGEBIED > HERGEBRUIKSFUNCTIES AANGEWEZEN BEBOUWINGSCONC.: doorgaande weg AGRARISCH GELIEERD Agrarisch technisch hulpbedrijf + / m,r Agrarisch-verwant bedrijf + / k,m,r Manegebedrijf + / m,r BUITENGEBIEDGEBONDEN/AANVERWANTE RECREATIE EN TOERISME Dagrecreatie 0 / k,m Verblijfsrecreatie + / k,m NIET-BUITENGEBIED GEBONDEN BEDRIJVEN / DIENSTVERLENING Statische binnenopslag + / m,r Ambachtelijke bedrijvigheid / dienstverlening (milieu + / k,m cat. 1,2 of daarmee verwant WONEN Woning(en) in v.m. bedrijfswoning + Woning(en) in chw-bebouwing + Ruimte-voor-ruimte-woning(en) Nieuw-landgoed woningen o o 18
3 Legenda 19
Colofon Titel Bebouwingsconcentraties Overloon Rapportnummer 10 032 Projectnummer BOX158 Auteurs Dhr. H. van Duijnhoven Dhr. T. Meeuwsen Contact Schoolstraat 8, Hambakenwetering 1, 6049 BN Herten 5231 DD s-hertogenbosch Postbus 14, Postbus 2309, 6040 AA Roermond 5202 CH s-hertogenbosch T 0475-395979 T 088-3366333 F 0475-317545 F 088-3366099 www.kragten.nl Opdrachtgever Projectleider Gemeente Boxmeer Dhr. J. Nijtmans Gegevens opdrachtgever Bakelgeertstraat 43-45 5831 CS Boxmeer 0485-585911 Datum 16 11 2010 Status defi nitief