De aankoop van een nieuwbouw wappartement is meer dan een koop-/ aannemingsovereenkomst tekenen. Nadat u de beslissing tot koop heeft genomen, krijgt u met een aantal uiteenlopende zaken te maken die betrekking hebben op uw nieuwe appartement. Hoe zit het met de betaling? Wanneer moet ik naar de notaris? Is het mogelijk om bepaalde wensen in de bouw mee te nemen? Hoe zorg ik dat ik andere tegels in de badkamer krijg? Is er een garantieregeling? Zo maar een aantal vragen die op u afkomen. Wij willen u hier graag in begeleiden zodat het proces van koop tot aan oplevering voor u zo prettig mogelijk verloopt. Daarom hebben wij hier een kort overzicht gemaakt van een aantal procedures waar u mee te maken krijgt. Nadat u daadwerkelijk tot de koop van het appartement bent ovegegaan, wordt u door de kopersbegeleider uitgenodigd voor een eerste kennismakingsgesprek. Vanaf dat moment kunt u met uw vragen terecht bij de kopersbegeleider van J.P. van Eesteren. Koop-/aannemingsovereenkomst Het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst is een belangrijk moment en in feite de start van de procedure. Bij deze akte gaan koper en verkoper een overeenkomst aan waarbij de koper zich onder andere verplicht tot de betaling van de koopprijs (koop-/aanneemsom) en de verkoper zich verplicht tot de juridische levering van de grond en de bouw en levering van het appartement conform de verkoopdocumentatie. Nadat u en verkopende partij de koop-/aannemingsovereenkomst hebben getekend, ontvangt u een kopie van de door beide partijen ondertekende overeenkomst. De getekende originele koop-/aannemingsovereenkomst wordt aan de notaris gezonden, die dan de akte van eigendomsoverdracht kan voorbereiden. Vrij op naam (V.O.N.) De koopsom van het appartement is vrij op naam (V.O.N.). Vrij op naam wil zeggen dat de hieronder genoemde kosten voor het verwerven van een eigen appartement bij de koopsom zijn inbegrepen: grondkosten; bouwkosten; architecten- en adviseurshonoraria; notarishonorarium betreffende de eigendomsoverdracht; makelaarscourtage/verkoopkosten; gemeentelijke leges betreffende de bouw; BTW (momenteel 19%, eventuele wijzigingen worden conform de wettelijke voorschriften doorberekend); kadastrale uitmeting; bouwvergunning; de SWK-premie (garantieregeling). Tevens zijn in de koopsom de kosten voor het aansluiten op de openbare voorzieningen inbegrepen, te weten: riolering; gas; water; elektra; Centrale Antenne lnrichting. De kosten die met de financiering van uw appartement verband houden, zijn niet bij de koop-/aanneemsom inbegrepen. Deze kosten zijn o.a.: de kosten verbonden aan het sluiten van een hypothecaire lening (afsluitkosten, taxatiekosten, etc.); rente over de grond vanaf de ingangsdatum tot de datum van levering; renteverlies voor en tijdens de bouw; kosten voor het aanvragen van een Nationale Hypotheek Garantie; notariskosten voor de hypotheekakte. Ook niet bij de koopsom inbegrepen zijn kosten zoals: gemeentelijke heffìngen; aansluiting en abonnement telefoon; abonnement CAI; servicekosten V.v.E. Prijsstijgingen De met u in de koop-/aannemingsovereenkomst overeengekomen totale koopsom en verschuldigde rentes en vergoedingen staan vast met uitzondering van wijzigingen in het BTW-tarief en door de overheid wettelijk vastgestelde of nog vast te stellen bijdragen. Loon- en materiaalstijgingen tijdens de bouw zijn voor rekening en risico van de verkoper. De zogenaamde risicoregeling is dus uitgesloten.. Verschuldigde termijnen De koopsom is verdeeld in termijnen. Elke termijn is een percentage van de totale koopsom en hangt samen met het afronden van bepaalde werkzaamheden aan het appartement. Deze door u verschuldigde termijnen staan vermeld in de koop-/aannemingsovereenkomst. Over de verschuldigde maar niet betaalde termijn(en) wordt de overeengekomen rente en/of vergoeding berekend conform het betreffende artikel in de koop-/aanne- 21
mingsovereenkomst. Deze rente en/of vergoeding wordt bij de notariële akte van levering (zie verder bij notaris) met u verrekend. Bij het betalen van de termijnen dient u wel te wachten op de desbetreffende nota s en dus niet vooruit te betalen. De laatste termijn moet vóór de oplevering van het appartement betaald worden, zodat u de sleutel in ontvangst kunt nemen bij de oplevering. Koperswijzigingen (meer-/minderwerk) Vanaf het moment dat u de koop-/aannemingsovereenkomst (koopcontract) ondertekent tot en met de oplevering van uw appartement is de kopersbegeleider uw contactpersoon.het is mogelijk om uw appartement aan te passen aan uw individuele woonwensen. Bij de aankoop van het appartement ontvangt u een koperskeuzelijst waarop u kunt aangeven wat u aan woonwensen wilt laten uitvoeren. Wat uitgevoerd kan worden wordt sterk bepaald door de stand van de bouwwerkzaamheden. Individuele verzoeken kunnen wij helaas niet altijd honoreren. Daarnaast moeten we ervoor waken dat uw appartement bij oplevering voldoet aan alle eisen van het Bouwbesluit, de nutsbedrijven en de garantiebepalingen van de SWK. Wanneer in het kader van minderwerk op uw verzoek zaken niet worden aangebracht, dan kan het appartement bij oplevering mogelijk in strijd zijn met de voorschriften van het Bouwbesluit, de nutsbedrijven en/of de Garantie- en Waarborgregeling van de SWK. In dit geval is de gelimiteerde Garantie- en Waarborgregeling van de SWK van toepassing. U wordt hierover vooraf, door J.P. van Eesteren B.V. nader geïnformeerd. Voor de inrichting van de badkamer en het toilet kunt u een keuze maken bij een door J.P. van Eesteren B.V. aan te wijzen leverancier. Van het meerwerk zal 25% worden gedeclareerd bij opdracht en het restant bij gereedkomen van het meerwerk. Het meerwerk moet volledig zijn voldaan vóór de oplevering van het appartement. Van het meerwerk zal 25% worden gedeclareerd bij opdracht en het restant bij gereedkomen van het meerwerk. Het meerwerk moet volledig zijn voldaan vóór de oplevering van het appartement. Hypotheek De aankoop van het appartement kan worden gefinancierd door middel van een hypothecaire geldlening. De zekerheid (onderpand) voor deze lening is het nieuwe appartement en dit wordt de hypotheek genoemd. Met welke hypotheekverstrekker u in zee gaat, zal afhangen van het aangeboden rentepercentage en de voorwaarden. De makelaar kan u bij de keuze van een hypotheekverstrekker en hypotheek behulpzaam zijn. Notaris De eigendomsoverdracht van de grond c.q. appartementsrecht en het daarop geprojecteerde appartement vindt plaats bij de notaris. Bij nieuwbouwprojecten is het gebruikelijk dat het passeren van deze akte bij één notaris, de projectnotaris, plaatsvindt. Bij de notaris tekent u de zogenaamde akte van levering. Vóór de datum van ondertekening van de akte van levering ontvangt u van de notaris een afrekening waarop het totale op die datum verschuldigde bedrag is aangegeven (de verstreken termijnen incl. bijkomende kosten, zie opsomming hieronder). Ook blijkt uit deze afrekening welk bedrag de notaris zal ontvangen van u en/of uw geldverstrekker en welk bedrag u tijdig aan de notaris moet overmaken. Het deel van het hypotheekbedrag bedoeld voor de nog resterende bouwtermijnen blijft in depot. Bij de notaris worden in de meeste gevallen twee akten getekend, te weten: 1. de akte van levering van de grond c.q. appartementsrecht en het (in aanbouw zijnde) appartement van verkoper aan koper; 2. de hypotheekakte met betrekking tot de lening die u van de geldverstrekker ontvangt. Bijkomende kosten kunnen zijn: de grondrente tot de datum van onder tekening van de akte vanlevering; de (bouw)rente tot de datum van ondertekening van de akte van levering over de vervallen maar niet betaalde termijnen; de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte; de afsluitkosten voor de geldverstrekker. Garantieregeling De appartementen binnen het project Casalmere te Almere Buiten worden verkocht met zogenaamde SWK-garantie. Om deze garantie te kunnen geven hebben wij ons aangesloten bij Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). Dit instituut hanteert strenge selectienormen voordat een bouwondernemer ingeschreven kan worden. Dit zijn o.a. vakbekwaamheid, deskundigheid, technische kwaliteit van de uitvoerders en kredietwaardigheid.
SWK waarborgt de garantie van de ondernemer dat een appartement voldoet aan bepaalde garantienormen, zoals die zijn vastgesteld in de garantie- en waarborgregeling. De garantienormen van de SWK zijn door de overheid erkend. Bij elk bouwplan dat voor de garantie bij de SWK wordt aangemeld, wordt nauwkeurig bekeken of het voldoet aan alle technische eisen die het instituut stelt, maar ook of de omvang van het plan de financiële en technische capaciteiten van de bouwondernemer niet te boven gaat. Pas als aan alle eisen wordt voldaan mag de woning onder SWK-garantie worden verkocht en ontvangt de koper (u dus!) na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst het garantiecertificaat. Wat is SWK? De Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) is een samenwerkingsverband tussen consumenten, producenten en deskundigen op het gebied van woningbouw. De consumenten (dat zijn verschillende consumentenorganisaties), producenten (o.a. een vereniging van bouwondernemers) en deskundigen hebben zich in dit verband verenigd, om kopers van nieuwbouwwoningen extra zekerheden te kunnen geven. Bij nieuwbouwwoningen gaat het daarbij niet om woningen die in opdracht van een particulier door een architect worden ontworpen, maar om woningen die door een bouwondernemer/ ontwikkelaar aangeboden worden op de markt. Ook wilde men het vertrouwen tussen bouwer en koper bevorderen. Zo is de SWK niet alleen een zaak van de consument, maar ook van de bouwondernemer. Wat betekent de SWK-garantie voor u? Als u een appartement met SWK-garantie van ons koopt, betekent dat o.a. het volgende: Met de aanmelding van het bouwplan en afgifte van de SWK-garantiecertificaat verplichten wij ons tot garantie op de kwaliteit van het appartement. Dit houdt in dat wij bepaalde garanties geven op onderdelen van het appartement. Voor de volledige garantieomschrijving verwijzen wij u naar de uitgave Garantie- en Waarborgregeling 2010 van de SWK. De tekst van de koop-/aannemingsovereenkomst is overeenkomstig het model van de Stichting Waarborgfonds Koop woningen. U heeft dus altijd een veilig contract. De verkoopdocumentatie is samen gesteld volgens de richtlijnen van de SWK. Het certificaat waarborgt dat u nooit met een half afgebouwd huis blijft zitten wanneer er tijdens de bouw iets mis mocht gaan met de bouwondernemer. Door bemiddeling van de SWK wordt uw huis door een andere bouwonderneming afgebouwd, terwijl de schade tot een bepaald maximum door de SWK wordt gedragen. Wanneer er geschillen ontstaan over de kwaliteit van het appartement kan de Geschillencommissie Garatiewoningen (GCG) van de Stichting Geschillen commissie voor Consumentenzaken te Den Haag (SGC) een uitspraak doen die bindend is voor koper en bouwer. Ongeacht hetgeen in deze verkoopbrochure is bepaald, gelden onverkort de door de SWK gehanteerde en voorgeschreven regelingen, reglementen en standaardvoorwaarden. Ingeval enige bepaling in deze verkoopbrochure daarmee onverenigbaar of nadeliger voor de verkrijger mocht zijn, prevaleren steeds bovengenoemde bepalingen van de SWK. Oplevering Na de start van de bouw wordt u door J.P. van Eesteren B.V. door middel van nieuwsbrieven geregeld op de hoogte gebracht van een opleveringsprognose. Door bijvoorbeeld weersomstandigheden kan de bouw vertraging oplopen. Als het bijvoorbeeld hard vriest, kan er niet worden gemetseld of als er veel regen valt, kan er niet worden geschilderd. Uiterlijk drie weken voor de oplevering ontvangt u van ons een schrijven waarin de definitieve opleveringsdatum is vermeld. Bij de verkoop van uw huidige woning adviseren wij u in de koopakte een clausule op te nemen waarin de datum van opleveren ruim wordt gesteld. Ook in het geval van een opzegtermijn van uw huurwoning raden wij u de grootst mogelijke voorzichtigheid aan. Wacht u daarom eerst op de opleveringsbrief die u uiterlijk drie weken voor de oplevering van J.P. van Eesteren B.V. ontvangt, voordat u definitieve maatregelen treft. Alle andere genoemde data zijn prognoses die kunnen wijzigen. 23
Oplevering algemene ruimten en gemeenschappelijk terrein De algemene ruimten, gemeenschappelijke bestrating met riolering etc. worden opgeleverd aan een vertegenwoordiging van de Vereniging van Eigenaars. Economische levering Ongeveer een week voor oplevering krijgt u van ons de gelegenheid om uw appartement te beoordelen. Eventuele tekortkomingen kunnen dan nog vóór de oplevering verholpen worden. lnmiddels heeft u de eindafrekening van ons ontvangen. Als u aan alle financiële verplichtingen heeft voldaan, ontvangt u bij de oplevering de sleutels van uw appartement. Dit noemen wij de feitelijke oplevering van uw appartement (=economische levering). Bij deze oplevering worden de dan geconstateerde onvolkomenheden schriftelijk vastgelegd door een vertegenwoordiger van J.P. van Eesteren B.V. De onvolkomenheden zullen wij binnen de daarvoor geldende termijn verhelpen. Tevens ontvangt u een informatieboek, waarin alle relevante gegevens over uw appartement en het bijbehorende onderhoud vermeld staan. Onvolkomenheden na de oplevering Binnen 30 werkbare werkdagen na ondertekening van het procesverbaal worden de daarin vermelde tekortkomingen verholpen. Deze termijn kan worden overschreden indien de voor uitvoering van de werkzaamheden benodigde materialen niet tijdig geleverd kunnen worden. Beschadigingen die u na oplevering constateert en die niet zijn vermeld in het procesverbaal van oplevering worden niet meer voor rekening van J.P. van Eesteren B.V. verholpen. Gebreken die u binnen een periode van 3 maanden na oplevering constateert, moet u binnen deze periode schriftelijk melden aan J.P. van Eesteren B.V. U krijgt bericht wanneer wij de gemelde gebreken komen beoordelen, waarna deze mits aanvaard, zo spoedig mogelijk worden hersteld. Indien zich gebreken voordoen die zo urgent zijn dat herstel met spoed noodzakelijk is, zal J.P. van Eesteren B.V. deze uiteraard zo spoedig als mogelijk verhelpen. Na herstel van de gebreken hebben wij aan onze verplichtingen voldaan. Opschortingsrecht Zoals hierboven beschreven is J.P. van Eesteren B.V. verplicht de gebreken aan het appartement te herstellen die geconstateerd worden bij de oplevering, of die zich binnen drie maanden na oplevering voordoen. Om u als koper beter te beschermen geldt het wettelijke opschortingsrecht, de zogenaamde 5% regeling. Dit recht is vastgelegd in de modelovereenkomsten van de SWK. Hiervoor dient de verkoper een vervangende bankgarantie c.q. borgstelling te stellen ten behoeve van de koper, die ingaat op de datum van oplevering. De notaris controleert of de bankgarantie c.q. borgstelling aan de wet en de overeenkomst voldoet en als genoegzame vervanging voor het depot kan fungeren. Dit depot is bedoeld als zekerheid voor het herstel door de verkoper van de bij de oplevering geconstateerde gebreken en de gebreken die zich binnen drie maanden na oplevering voordoen. Verzekeringen Tijdens de bouw zijn alle appartementen door J.P. van Eesteren B.V. verzekerd tegen de risico s van o.a. diefstal en brandschade. Deze verzekering eindigt op het moment van de oplevering (sleuteloverdracht) van uw appartement. U dient daarom ruimschoots voor oplevering van uw appartement zelf te zorgen voor een verzekering vanaf de dag van oplevering (o.a. een inboedelverzekering). De vereniging van eigenaars (V.v.E.) Het gebouw zal bij notariële akte worden gesplitst in appartementsrechten. U koopt en wordt eigenaar van een appartementsrecht, dat u recht geeft op het uitsluitend gebruik van één bepaald appartement met toebehoren. U verwerft een - tevens nauwgezet bepaald - aandeel in het totale gebouw. De omschrijving van uw eigendom wordt juridisch uiterst nauwkeurig bepaald en omschreven in een splitsingsakte met bijbehorende tekening(en). U wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars die in haar reglement alle gemeenschappelijke verantwoordelijkheden regelt tussen de eigenaren onderling en ten aanzien van het beheer en onderhoud van het gebouw waarin u woont. Tenminste éénmaal per jaar vergadert u met uw mede-eigenaren over de zaken
van de begroting van het dan komende jaar en de exploitatie van het lopende en voorgaande jaar en neemt de vergadering verder alle beslissingen over het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke eigendommen. Met het u toekomende stemrecht stemt u mee over de kosten die gemoeid zijn met de exploitatie. Tevens is de V.v.E. belast met de zorg van de zaken die het totale complex betreffen. Voor de dagelijkse gang van zaken benoemt de V.v.E. een administrateur. Het bestuur van de Vereniging en/of vergadering van Eigenaars neemt alle beslissingen over het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. Zij is daarbij gebonden aan de bepalingen in het splitsingsreglement en de besluiten van de vergadering. De exploitatie van een appartementengebouw met bijbehorend terrein brengt kosten met zich mee. Voor deze exploitatie wordt (zo veel mogelijk) een aparte administratie gevoerd. Die kosten vindt u terug in uw maandelijkse bijdrage aan de V.v.E. (zgn. servicekosten ). Tot de kosten behoren onder andere: verzekeringen, onderhoud, reservering groot onderhoud, schoonmaak, servicekosten (algemene-) installaties, beheerskosten etc. Wijzigingen en voorbehoud Deze verkoopdocumentatie is nauwkeurig en met zorg samengesteld aan de hand van de gegevens en tekeningen van de architect en overige adviseurs van dit plan. Desondanks moet er een voorbehoud gemaakt worden voor geringe architectonische, bouwtechnische en constructieve wijzigingen en afwijkingen die zich kunnen voordoen. De wijzigingen waar we hierboven op doelen mogen echter geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit en bruikbaarheid van het appartement en de algemene voorzieningen. Aan dergelijke wijzigingen kunt u, jegens J.P. van Eesteren B.V., geen rechten ontlenen tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten. Alle informatie over het plan wordt u verstrekt onder voorbehoud van goedkeuring Bouw- en Woningtoezicht alsmede van de nutsbedrijven. De indeling op de situatietekening van de openbare en aangrenzende terreinen (bestrating, groen, parkeerplaatsen e.d.) is aangegeven aan de hand van de laatste bekende gegevens. Wijzigingen hierop vallen buiten de invloedsfeer van J.P. van Eesteren B.V. De afgebeelde perspectieftekening is slechts een impressie. Ook de op de verkooptekening aangegeven plaats van lichtpunten, wandcontactdozen, schakelaars, overige voorzieningen en de plaats en afmeting van de radiatoren zijn indicatief Maatvoering en inrichting Ten aanzien van afwijkingen in de perceel-/appartementgrootte (zowel positief als negatief) kunt u geen rechten ontlenen. In de koop-/aannemingsover eenkomst is opgenomen dat over- of ondermaat niet verrekenbaar is. Tenzij anders aangegeven zijn de afmetingen in millimeters. De ingeschreven maten zijn circa maten. Wij adviseren u bij het inrichten van uw appartement de maten ter plaatse op te nemen vóór u tot aanschaf van bijvoorbeeld gordijnen of vloerbedekking overgaat. J.P. van Eesteren B.V kan hiervoor geen verantwoordelijkheid op zich nemen. Daar waar u in de tekeningen en plattegronden kasten, meubels en huishoudelijke apparaten getekend ziet, geven deze uitsluitend een mogelijke plaats aan voor uw eigen inboedel. Zij worden uiteraard niet geleverd. Overig De nummers bij de appartementen zoals op de tekeningen staan aangegeven zijn bouwnummers. Ze worden tijdens de bouw door alle betrokkenen gebruikt. Ook in de contractstukken en correspondentie wordt altijd uitgegaan van de bouwnummers. De huisnummers worden door de gemeente vastgesteld en zijn kort voor de oplevering van de appartementen bekend. Werkzaamheden door derden zijn vóór de oplevering niet toegestaan. Het aanbrengen van bouwkundige wijzigingen na de oplevering, zoals het wijzigen van gevelkozijnen, een uitmonding voor een open haard e.d., zijn geheel voor risico van de koper en mag alleen gebeuren na toestemming van de V.v.E. en vergunningverlening door de gemeente. Dergelijke wijzigingen vallen buiten de SWK-garantie en kunnen deze beperken. Als er een strijdigheid is tussen de technische omschrijving en de bijbehorende verkooptekeningen, gaat de omschrijving voor. Als er strijdigheid is tussen de verkooptekeningen onderling, gaat de tekening met de grootste schaalverdeling voor (1:50 gaat voor 1:100, 1:100 gaat voor 1:500). 25