Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking. In het in september 20 ondertekende akkoord Bouwen aan de Stad II, periode 20 tot en met 2014 hebben gemeente, stadsdelen, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam afgesproken de verkoop van sociale huurwoningen voort te zetten en het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016 te herzien. Het gaat onder meer om een verlenging van de verkoopafspraken tot en met 2020. Teneinde over voldoende verkoopruimte te beschikken, worden corporaties in de gelegenheid gesteld om in de periode tot en met 2020 5.000 woningen extra te verkopen. Dit aantal komt bovenop het in het kader van Bouwen aan de Stad I afgesproken aantal van 12.000 te verkopen woningen en bovenop het per 1 januari 20 resterende aantal van ongeveer 1.000 te verkopen woningen op basis van het Derde Convenant Verkoop. 20.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het Convenant Verkoop 20.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Tot slot zaten er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten nam de verkoop van sociale huurwoningen toe. Het aantal verkochte corporatiewoningen is toegenomen van 279 in 1998 naar 2.402 in 2005. Vanaf 2005 zien we een daling naar 1.144 in 2010. De daling van het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de crisis in, deels veroorzaakt doordat er minder woningen werden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren nam dat aandeel wat af en werd meer verkocht bij mutatie. Dat brengt het totaal op circa 0.000 te verkopen reguliere woningen. Daarboven wordt voor Koopgarant (of daarmee gelijk te stellen constructies waarbij de woning wordt teruggekocht door de corporatie) een verkoopruimte aangehouden van 5.000 woningen. Ook zijn afspraken gemaakt over de afdracht die corporaties aan de gemeente betalen per verkochte sociale huurwoning. Sinds 20 neemt het aantal verkopen weer toe, mede dankzij de maatregel van het Kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen. In 2012 werden 1.828 woningen verkocht, tegen 1.584 in 20. Het hoge aantal verkopen in 2012 wordt mede veroorzaakt doordat er vanaf 1 januari strengere regels gelden voor de hypotheekrenteaftrek. Veel kopers hebben in de laatste maanden van 2012, voor het van kracht worden van de nieuwe regels, nog een huis gekocht. In de eerste helft van 2012 werden namelijk maar 699 corporatiewoningen verkocht. Over de eerste helft van zijn dat er 774. Dat is een stijging van %. Vermoedelijk komt het aantal verkopen van corpora- tiewoningen in wel iets lager uit dan in 2012, omdat we voor eind niet een vergelijkbare eindejaarsrush kunnen verwachten. Door de verkoop van sociale huurwoningen kan het aandeel eigen woning- bezit in de stad verder toenemen. Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de middeninkomens om carrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, leefbaarheidsactiviteiten en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren.
27 Aantal verkopen van corporatie- 4 woningen aan particulieren 1998-2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 prognose 28 Verkoop corporatiewoningen aan particulieren conform Convenant Verkoop per stadsdeel Centrum West Nieuw-West 1998 29 8 0 0 4 206 279 1999 51 4 96 0 188 76 Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal 2000 14 9 67 8 8 102 85 2001 2 66 78 52 52 164 88 502 2002 6 5 44 55 52 105 17 44 200 47 140 65 70 141 2 28 1.068 2004 4 0 21 180 2 448 8 1.902 2005 9 405 417 171 75 558 57 2.402 2006 68 596 7 146 47 490 02 2.296 2007 94 51 205 20 470 6 2.171 2008 55 62 141 148 264 8 06 1.704 2009 5 2 145 6 208 277 18 1.214 2010 84 6 1 99 199 189 175 1.144 20 77 82 1 9 214 64 186 1.584 2012 6 41 202 4 266 4 195 1.828 eerste helft 6 1 108 104 16 4 67 774 Totaal 1.05.940 2.8 1.85 2.957 4.414.482 20.001
5 Noord en West koplopers In de eerste jaren dat corporaties woningen verkochten, werden vooral relatief dure sociale huurwoningen in Zuidoost en Noord verkocht aan zittende huurders. Dit had enerzijds te maken met het feit dat er geen splitsingsvergunning nodig was voor naoorlogse woningen. Ook hadden deze woningen een relatief lage verkoopprijs in vergelijking met een relatief hoge huurprijs. De sprong van huur naar koop was als gevolg daarvan geringer. In die jaren waren het dus ook vrij veel zittende huurders die een voormalige sociale huurwoning kochten. We zien dan ook dat tussen 1998 en 2002 de stadsdelen Zuidoost en Noord koplopers waren bij het aantal verkopen. Sindsdien neemt ook de verkoop in een aantal stadsdelen binnen de ring toe. Sinds 2006 zijn het de stadsdelen West en Noord waar in absolute zin de meeste woningen worden verkocht. In stadsdeel Zuidoost is het aantal verkopen inmiddels wat afgenomen. In de eerste helft van zijn in stadsdeel Noord de meeste corporatiewoningen verkocht (4), op de voet gevolgd door West (1) en Oost (16). 29 Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel (1998-2012) 700 600 500 400 Centrum Zuid 00 Oost West 200 Nieuw-West Noord 100 Zuidoost 0 1998 1999 2000 2001 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 Bron: 1998-2010: Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); 20 en 2012: Corporaties
6 Vergelijking met MVA-cijfers De corporaties hebben in 2012 onder de voorwaarden van het Convenant Verkoop 1.828 woningen verkocht, terwijl de MVA in totaal voor Amsterdam op 6.080 transacties komt. Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht via MVA-makelaars. Duidelijk is wel dat de corporaties een belangrijke speler zijn op de markt van koopwoningen. Van de 6.080 verkopen in 2012 volgens de MVA bestaat 5% uit vooroorlogse appartementen. Bij de corporaties is dat 4%. Corporaties verkopen juist relatief veel woningen van na 1945. Zesentwintig procent van de corporatieverkopen bestaat uit appartementen gebouwd tussen 1971 en 1990, terwijl bij alle MVA-transacties dat percentage op dertien ligt. In stadsdelen als Noord en Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van bestaande woningen in handen. 0 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen in 2012 Aantal verkopen Mediane transactieprijs Verkopen corporatiewoningen Appartement < 1945.2 9.900 740 160.000 Appartement 1945-1970 66 149.000 248 149.000 Appartement 1971-1990 788 4.00 45 0.000 Appartement > 1990 758.600 8 199.500 Vrijstaand 5 709.200 - - Twee-onder-een-kap 68.600 - - Eengezinswoningen 598 2.600 210 180.000 Type onbekend - - 94 - Totaal 6.080 0. 1.828 9.14 Mediane transactieprijs corporatiewoningen
7 Verkoopprijzen De transactieprijzen van corporatiewoningen liggen aanzienlijk onder het gemiddelde van de koopmarkt als geheel. Dat verschil is ook in blijven bestaan. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de eerste helft van 7.750, terwijl de mediane verkoopprijs van alle koop woningen 1.009 was. De verkoop van corporatiewoningen zorgt dus voor een segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrekkelijk is geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Voor jongeren en starters kan een huis kopen een aantrekkelijke optie zijn. 1 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen naar type in 2012 100% 90% 90% 80% Eengezinswoningen 70% Twee-onder-een-kap 60% Vrijstaand Appartement > 1990 Appartement 1971-1990 Appartement 1945-1970 50% 40% 0% 20% 10% Appartement < 1945 0% MVA /NVM verkopen Verkopen corporatiewoningen
8 Prijsontwikkeling De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene ontwikkeling op de woningmarkt. Tussen de eerste helft van 2012 en de eerste helft van is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen gedaald van 160.000 naar 7.750, een daling van 1,4%. Wel moeten we hier rekening houden met het feit dat corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij de notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal nog niet meegenomen in deze cijfers. De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot. Zo is de prijs sterk gedaald in Nieuw West (-%). In stadsdeel Oost zijn de prijzen juist gestegen (+5,1%). Verschillen tussen de stadsdelen zijn soms terug te voeren op kleinere aantallen verkopen per stadsdeel en verschillen in type, grootte en locatie van de verkochte woningen. Zo was Nieuw-West in 2012 het enige stadsdeel waar de verkoopprijzen stegen. Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel verschil 1ste helft 200 2006 2010 1ste helft 20 1ste helft 2012 1ste helft 1ste helft 2012 in % Centrum 141.750 182.000 2.000 1.0 20.750 198.800-4.950-2,5% West 144.000 4.000 192.000 182.762 165.000 160.000-5.000 -,1% Nieuw-West 1.988 6.750 8.500 7.000 161.000 145.000-16.000 -,0% Zuid 160.750 185.2 190.000 199.500 185.750 184.500-1.0-0,7% Oost 7.500 2.000 17.000 177.000 16.750 172.500 8.750 5,1% Noord 1.660 144.450 5.755 4.185 0.000 144.000-6.000-4,2% Zuidoost 18.281 127.000 15.000 129.000 126.000 12.000 -.000-2,4% Totaal 1.500 0.75 169.000 165.75 160.000 7.750-2.0-1,4%