Planning sociale woonprojecten en bescheiden wonen Basiscursus lokaal woonbeleid Wonen-Vlaanderen Jeroen Van Pottelberge 10 mei 2016
Proloog: sociaal wonen voor wie? Sociale huur: Geen eigen woning Inkomensgrens 2016 (netto belastbaar inkomen) 23.533 (alleenstaande) 25.504 (gehandicapte) 35.298 +1.973 per persoon ten laste (overige) Opm.1: gebaseerd op onderste deciel inkomens uit arbeid Opm.2: leefloon 10.204,63 (alleenstaande, april 2016)
Proloog: sociaal wonen voor wie? Sociale koop: Geen eigen woning Inkomensgrens 2016 (netto belastbaar inkomen) 36.121 (alleenstaande) 39.728 (gehandicapte) 54.176 + 3.607 per persoon te laste (overige) Opm: in kernsteden of Brusselse Rand +5%
Proloog: bescheiden wonen voor wie? Bescheiden wonen: = Omvangsbeperking: kavel max. 500m² eengezinswoning max. 550m³ appartement max. 240m³ (+ 50 m³ vanaf 3 slk.) (niet cumulatief) Doelstelling voor gewest (niet per gemeente)
Proloog: bescheiden wonen voor wie? Bescheiden wonen: Niet gereglementeerd maar reglementeerbaar: verkocht/verhuurd aan marktprijs (maar inkomensgrenzen mogelijk) geen kwaliteitsnormen (maar normering mogelijk) vrije verkoop/verhuur (maar toewijzingsreglement mogelijk)
Overzicht Deel I: Grond- en pandenbeleid: Sociale woonprojecten (laten) opstarten bescheiden wonen Deel II: Financiering Sociale woonprojecten realiseren
Deel I: Grond- en pandenbeleid
Decreet grond- en pandenbeleid Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid In werking sinds 1 sept. 2009 Introduceert voor lokaal woonbeleid: nieuwe instrumenten nieuwe doelstellingen betaalbaar wonen Opgelet: deel sociale last eind 2013 vernietigd!
Wat doet het decreet? 1. legt aantallen sociale woningen vast voor alle gemeenten = bindend sociaal objectief 2. laat de invulling open => opdracht voor gemeente 3. middelen om kansen voor wonen in kaart te brengen 4. [creëerde sociale woonprojecten in bouw- en verkavelingsprojecten] vernietigd
Structuur I. Wat is het bindend sociaal objectief? II. Nieuwe sociale projecten creëren 1. door verplicht actieprogramma 2. door aansnijding nieuwe gebieden 3. mogelijkheden in RUP s en vrije onderhandelingen III. Bescheiden wonen als last in projecten
I. Het bindend sociaal objectief 1. sociale huurwoningen 2. sociale koopwoningen 3. sociale kavels 4. bescheiden wonen
Bindend sociaal objectief Doelstelling voor Vlaanderen nu 65.610 sociale woningen 43.440 huurwoningen voor 2023 21.170 koopwoningen voor 2020 1.000 kavels voor 2020 = bindend sociaal objectief voor Vlaanderen
Bindend sociaal objectief Wordt na decreetswijziging 50.000 sociale huurwoningen voor 2025 17.000 sociale leningen voor 2020 [Objectieven sociale koop en kavel geschrapt] = doelstelling voor Vlaanderen
Bindend sociaal objectief Voor gemeenten verandert: Objectief sociale huur blijft hetzelfde (maar loopt tot 2025) Objectief sociale koop en kavel valt weg Geen objectief sociale lening
Bindend sociaal objectief Bindend sociaal objectief huur voor Vlaanderen (meestal) proportioneel verdeeld naar het aantal huishoudens bindend sociaal objectief voor provincies en gemeenten
Bindend sociaal objectief Uitzonderingen: gemeenten met >9 % sociale huurwoningen: vrijgesteld van het sociaal objectief gemeenten die 9 % zouden overschrijden: beperking tot 9% gemeenten < 3 % sociale huurwoningen: +inhaalbeweging
Bindend sociaal objectief Basis = nulmeting (bijlage bij decreet) sociale huurwoningen SHM s + SVK-woningen op 31.12.2007 aantal huishoudens op 1.1.2008 Verhouding huurwoningen/huishoudens = percentage sociale huur Vlaams gewest: 5,75% sociale huur (2014)
Bindend sociaal objectief Vlaamse overheid volgt op: Jaarlijkse meting van realisaties: Sociale huur Sociale koop Sociale kavel Maar telt ook: Woningen in opbouw Woningen in de financiële planning
Bindend sociaal objectief Vlaamse overheid volgt op: Elke 2 jaar een voortgangstoets (ook 2016) Getoetst aan groeipad 3 categorieën: Cat. 1: volgt groeipad Cat. 2a: volgt groeipad niet maar levert inspanningen Cat. 2b: volgt groeipad niet en levert onvoldoende inspanningen
Bindend sociaal objectief Vlaamse overheid volgt op: Groeipad 2016: 42,22% van het objectief huur gerealiseerd 50,66% van het objectief gerealiseerd of financieel gepland
Bindend sociaal objectief Gemeenten met +9% sociale huur (geen of beperkt objectief huur) Extra huurwoningen hoeft niet Maar: mag wel! Praktisch: sociaal woonbeleidsconvenant afsluiten Na voortgangstoets Voorrang voor stedelijk gebied
Bindend sociaal objectief Gemeenten met < 3 % sociale huur inhaalbeweging bovenop (proportioneel) objectief voor 2025 proportioneel met huishoudens en achterstand sociale huur
Bindend sociaal objectief Objectief gehaald? Convenant mogelijk met Vlaamse overheid: Gemeente belooft woningen Vlaamse overheid belooft financiering Aantal woningen voor convenanten wordt uitgebreid
Bindend sociaal objectief Effect Vloedgolf? Druppel op een hete plaat?
Bindend sociaal objectief Resultaat tot nu toe (1. jan. 2008 31 dec. 2014): SHM s van 138.481 naar 149.143 = +10.662 SVK s: van 3.868 naar 7.792 = +3.924
Bindend sociaal objectief Resultaat tot nu toe (SVK s en SHM s) in aandeel: 1 jan. 2008: 142.349 soc. huurwoningen op 2.580.049 huishoudens 5,52% 1 jan. 2015: 156.935 soc. huurwoningen op 2.731.319 huishoudens 5,75% Groeipad en prognose: 31 dec. 2025: 192.349 soc. huurwoningen op 2.904.982 huishoudens 6,62%
Bindend sociaal objectief Wat is het effect in 2025? (prognose) Gemeenten boven 3 %: zwakke gezinsverdunning: + ca. 1 % soc. huur sterke gezinsverdunning: + ca. 0,85 % Gemeenten met inhaalbeweging: zwakke gezinsverdunning: + max. 2,5 % soc. huur sterke gezinsverdunning: + max. 2,2 %
Bindend sociaal objectief Absolute aantallen: titanenwerk Proportioneel: stelt weinig voor
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen Objectief 6000 bescheiden woningen van 2012-2023 Te realiseren: in projecten met een last bescheiden wonen, of door huisvestingsmaatschappijen (geen gemeentelijke objectieven!)
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Vlaamse regering: 1. Verhuring en verkoop regelen (enkel SHM s) Gemeente: 2. Verordening Bescheiden Wonen 3. Reglement Bescheiden Wonen 4. Toewijzingsreglement Bescheiden Wonen
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 1. Vlaamse regering: bescheiden huur (BVR 18 okt. 2013) inkomensgrens geen eigen woning toegewezen volgens inschrijvingsvolgorde (eventueel +gemeentelijk toewijzingsreglement) => enkel voor SHM s => bescheiden koopwoningen niet geregeld
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 1. Vlaamse regering: bescheiden huur (BVR 18 okt. 2013) Inkomensgrenzen (op 1 jan. 2016): 28.968 (alleenstaande) 31.670 (gehandicapte) 43.447 + 2.705 /persoon ten laste (overige)
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 2. Gemeente: Verordening Bescheiden Wonen Omvang verder inperken Moduleren in functie van gezinsgrootte - whatever Percentage in projecten verhogen Motieven om te verminderen (tot 10%)
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 3. Gemeente: Reglement Bescheiden Wonen Kwaliteitsnormen woningen en woonomgeving Verdeling over typologieën Kracht van verordening (voor alle actoren)
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: 4. Gemeente: toewijzingsregels Bescheiden Wonen gemeentelijk of intergemeentelijk vullen gewestelijke regels aan of wijken ervan af noodzaak onderbouwen overleg met relevante actoren (enkel SHM s, huur en koop)
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Samenvatting voor privé-ontwikkeling Omvang inperken, aandeel in projecten verhogen of verlagen (verordening) Kwaliteitsnormen (reglement met kracht verordening) => Gemeente regelt
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Samenvatting voor SHM s: Omvang inperken (verordening) Kwaliteitsnormen (reglement met kracht verordening) Toewijzingsregels (reglement) gewest voorrang op gemeente
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Extra voor SHM s (Wooncode): max. 20% investeringsvolume per jaar aparte boekhouding koper/huurder zonder eigen woning opbrengst mag naar sociaal wonen financieren
Bindend sociaal objectief Bescheiden wonen reglementeren: Voorbeelden: 4 verordeningen Aantal bescheiden woningen: Privé: onbekend SHM s: 12 appt. gerealiseerd => Effecten afwachten
II. Nieuwe projecten creëren 1. door gemeentelijk actieprogramma 2. door aansnijding nieuwe gebieden 3. door RUP s 4. bescheiden wonen: door vergunningen
II. Nieuwe projecten creëren 1. Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen A. Lijst Gronden oplijsten Wettelijk verplicht: Bouwgronden langs uitgeruste weg Kavels in verkaveling Tip: bekijk ook binnengebieden en WUG Wettelijk mogelijk: Gronden van semipublieke rechtspersonen Tip: enkel indien gronden met bijzondere kans
II. Nieuwe projecten creëren 1. Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen A. Lijst
II. Nieuwe projecten creëren Hoe gronden vinden? https://datamanager.rwo.be
II. Nieuwe projecten creëren Hoe vinden? ROP: rapport
II. Nieuwe projecten creëren Hoe vinden? ROP: rapport, detail
II. Nieuwe projecten creëren 1. Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen B. Programma Selectie maken: 25% van de oppervlakte Initiatieven (om gronden in te zetten voor sociaal wonen) Opgelet: gemeente heeft geen dwangmiddelen wél: VCRO art. 4.3.1, 3: vergunning toetsen aan actieprogramma (eventueel wel dwang : Vlaamse overheid na 2023)
II. Nieuwe projecten creëren 1. Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C. Praktisch Overleg met de besturen regisseursrol Motivatoren: Openbaar bestuur = openbaar belang (speculatieverbod) Sociale ontwikkeling is kans, ook voor bestuur (geen confiscatie)
II. Nieuwe projecten creëren 1. Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C. Tip voor gevorderden: Bekijk ruimere omgeving
II. Nieuwe projecten creëren 1. Gemeentelijk actieprogramma = Gronden in handen van Vlaamse besturen C. Tip voor gevorderden: Bekijk ruimere omgeving
II. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties krijgen steeds een vergunning indien aan woongebied grenzend Voorwaarden: respect goede ruimtelijke ordening geen overstromingsgebied geen bouwverbod geen speciale natuurbescherming
II. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties: Principe: enkel voor sociale woningen Maar: bescheiden wonen mogelijk
II. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (I) Sociale woonorganisaties: => Mogelijk project in woonuitbreidingsgebied:
II. Nieuwe projecten creëren 2. Woonuitbreidingsgebieden (II) Andere actoren enkel indien: akkoord van de Deputatie Deputatie vraagt advies: gemeentelijk ja is noodzakelijk gemeente maakt binnen het jaar een voorontwerp RUP Tip: = sterke onderhandelingsbasis voor visie
II. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen Omzendbrief RWO/2014/1 Arrest Grondwettelijk Hof Vernietigde sociale last in vergunningen en plannen Ingreep in privérechten: => motivering nodig => Ingreep moet evenredig zijn met doel
II. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen Omzendbrief RWO/2014/1 Voorschriften sociaal wonen mogelijk Voorwaarde 1: waarom is opleggen nodig? Noodzaak aantonen: Bindend sociaal objectief Tekort aan sociale woningen
II. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 2: kan het niet elders? Grondencheck sociale woonorganisaties en Vlaamse besturen geen reservegronden of niet ontwikkelbaar of gebrek aan spreiding => niet realiseerbaar zonder privégronden
II. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 3: is erover gepraat? Overleg met huisvestingsmaatschappijen en privé-eigenaars en ontwikkelaars Tip: overleg vanuit visie of plan vooraf = beleidslijn Reden: RUP zonder draagvlak = (vaak) dode letter
II. Nieuwe projecten creëren Waarom overleg? RUP zonder draagvlak = (vaak) dode letter!
II. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen Omzendbrief RWO/2014/1 Voorwaarde 4: goede voorschriften gebiedsspecifiek (specifieke zone afbakenen) evenredig (om aan nood te voldoen, niet meer) rechtszeker (duidelijk en uitvoerbaar)
II. Nieuwe projecten creëren 3. Sociaal wonen in Ruimtelijke Uitvoeringsplannen Omzendbrief RWO/2014/1 Werk vooraf plan uit om het uit te voeren Instrumenten als: Overeenkomsten met privé-eigenaars, bijv. over: Verkoop Ontwikkeling Voorkooprecht
II. Nieuwe projecten creëren 4. Grondposities verwerven = Strategische aankopen/bezittingen
II. Nieuwe projecten creëren 5. Onteigenen Kan door gemeente of OCMW of SHM Noodzaak en dringendheid aantonen: Wachtlijsten en wachttijden Bindend sociaal objectief Plek motiveren Gebrek aan andere mogelijkheden
II. Nieuwe projecten creëren Belangrijk bij alle maatregelen: Afspraken: met ontwikkelaars maar uitvoerbaar voor SHM of gemeente (of OCMW) Bemiddelingsrol opnemen bij projectontwikkeling
II. Nieuwe projecten creëren Belangrijk bij alle maatregelen: Maak plan of visie transparant in ruimtelijk structuurplan in woonplan in beleidsplan = duidelijk voor iedereen en vooraf = argument voor onderhandelingen en bemiddeling
Conclusies I: Woonoverleg vergunningen RUP s actieprogramma aansnijding WUG s: genereren sociale projecten Woonoverleg
Conclusies II: visie vormen Wacht vergunningsaanvragen niet af: => visie vormen <= 1. Voor wie? 2. Waar? 3. Met wie?
Voor wie? Wachtlijstanalyse 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 70- plus 60-69 jaar 50-59 jaar 44-49 jaar 34-43 jaar 25-33 jaar 18-24 jaar >6 6 5 4 3 2 1 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 70- plus 60-69 jaar 50-59 jaar 44-49 jaar 34-43 jaar 25-33 jaar 18-24 jaar 6 5 4 3 2 1 Jonge gezinnen Ouderen alleen
Visie vormen: waar bouwen? Register van onbebouwde percelen
Visie vormen: met wie? Vergunningen, RUP s met sociale last, sociale projecten: overleg gemeente Bouwheer/verkavelaar SHM
III. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Last bescheiden wonen bij vergunningen vanaf: 10 loten of 10 woningen > 0,5 ha (ongeacht aantal loten) 50 appartementen steeds alle aansluitende gronden bekijken Opm.: bij minder dan 5 loten => geen last
III. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Percentages bij vergunningen naar eigendomsstatuut: (semi)publiek: 40 % bescheiden wonen privé: 20 % bescheiden wonen
III. Bescheiden wonen 1. Vergunningen Uitvoeringswijze: In natura (zelf) Grondverkoop (aan SHM, gemeente, OCMW) Afkopen (40.400 op 1.1.2015)
III. Bescheiden wonen 2. Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUPs) 40% bescheiden wonen verplicht indien: woonuitbreidingsgebied > woongebied > 0,5 ha bindend sociaal objectief nog niet gehaald (cumulatief) Elders: altijd percentage mogelijk Opgelet: = percentage bij vergunning (geen zone)
Meer informatie? www.wonenvlaanderen.be > lokale besturen > grond- en pandenbeleid
Vragen? Helpdesk! Wonen Antwerpen joeri.laureys@rwo.vlaanderen.be 03 224 94 22 veerle.maes@rwo.vlaanderen.be 03 224 61 36 Wonen Limburg jos.gorssen@rwo.vlaanderen.be 011 74 22 36 kim.luys@rwo.vlaanderen.be 011 74 22 09 Wonen Oost-Vlaanderen jeroen.vanpottelberge@rwo.vlaanderen.be 09 276 25 07 veerle.vandecasteele@rwo.vlaanderen.be 09 276 25 05 Wonen Vlaams-Brabant johan.baeten@rwo.vlaanderen.be - 016 66 59 31 kristoff.aesseloos@rwo.vlaanderen.be 016 66 59 32 Wonen West-Vlaanderen stefaan.lombaert@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 57 christof.libbrecht@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 56