Nota voor burgemeester en wethouders Onderwerp Pilot woningpacht locatie Roelandflat 1- Notagegevens Notanummer 2016-000554 Datum 31-03-2016 Programma: 06 Herstructurering en vastgoed Portefeuillehouder Weth. Kolkman Weth. Hartogh Heys Team RE 2- Bestuursorgaan [X]B & W 05-07-2016 [ ]Raad -- [ ]Burgemeester -- College van B & W - Burgemeester - Weth. Kolkman - Weth. Hartogh Heys - Weth. Rorink - Weth. Grijsen Besluitenlijst d.d. d.d. d.d. [ ]Akkoordstukken -- [X]Openbaar 05-07-2016 [ ]Besloten -- Routing d.d. Ambtelijk opdrachtgever 10-05-2016 Concern controller 30-06-2016 Wethouder 09-05-2016 Wethouder 10-05-2016 par. [ ]adj.secr. -- [X]gem.secr. 08-06-2016 BIS Besloten Status Definitief2016-07-07 Bijlagen Notitie "Woningpacht: naar een nieuw woonproduct" Samenvatting conclusies onderzoek Ernst & Young B & W d.d.: 05-07-2016 Besloten wordt: 1 Uitvoering te geven aan het concept woningpacht en dit in pilotvorm toe te passen op de ontwikkeling van de Roeland-locatie in Keizerslanden; 2 juridisch te onderbouwen dat de ontwikkeling van de voormalige Roeland-locatie kan worden gegund aan Schuttebouw Zwolle zonder risico s in rechtmatigheid en staatssteun; 3 over te gaan tot realisatie van de Roeland-locatie en hiertoe Schuttebouw in Zwolle uit te nodigen in nauw overleg met de gemeente tot een uitwerkingsvoorstel te komen; 4 indien uit de uitwerking van de pilot de wenselijkheid blijkt van een gemeentelijke garantstelling op de kasstroom hierover nadere besluitvorming voor te bereiden voor B&W en daarbij mede expliciet aandacht te besteden aan de risico s ten aanzien onderhoud en leegstand; 5 de nota en het besluit openbaar te maken. Financiële aspecten: Financiële gevolgen voor de gemeente? Begrotingswijziging Financiële gevolgen opvangen Binnen grondexploitatie WC Keizerslanden Ja Ja Voorstel openbaarmaking conform Wet Openbaarheid Bestuur (Wob) [X] De nota en het besluit openbaar te maken [ ] De nota en het besluit openbaar te maken vergezeld van bijgaand persbericht [ ] De nota en het besluit openbaar te maken nadat [ ] De nota en het besluit openbaar te maken, behalve
[ ] Het besluit openbaar te maken, maar niet de nota, gelet op artikel: [ ] De nota en het besluit niet openbaar te maken, gelet op artikel: Kennisgeving/ Bekendmaking Awb Kennisgeving (publicatie) conform Awb Bekendmaking conform Awb Nee Nee ADVIESRADEN: Moet een van de adviesraden gehoord worden of op de hoogte gesteld? Nee Toelichting Inleiding Naast het winkelcentrum Keizerslanden bevindt zich de locatie waar voorheen de zogenaamde Roelandflat heeft gestaan. Deze locatie maakt deel uit van de ontwikkeling van het totale gebied en biedt plaats aan de bouw van een complex van circa 40 appartementen. De ontwikkeling kan nu starten. Uit een consultatieronde onder marktpartijen is gebleken dat er interesse bestaat de locatie te ontwikkelen volgens het nieuwe woonproduct Woningpacht. Op basis van een door het college op 5 juli 2013 vastgestelde bestuursopdracht is er gewerkt aan de ontwikkeling van het product Woningpacht, dat naast koop en huur kan bestaan en mede zorg kan dragen om moeilijke segmenten in de zich herstellende woningmarkt in beweging te krijgen. Het biedt ook een alternatief voor mensen die geen of onvoldoende hypotheek kunnen afsluiten. De woningen worden energieneutraal ontwikkeld binnen de bestaande woonlasten voor de consument. Op 12 januari 2015 heeft het college besloten: de gemeentecontroller te verzoeken naar aanleiding van het overleg met partners een objectieve beoordeling op de validiteit en het risicoprofiel van de businesscase te laten uitvoeren; de uitkomsten van de gesprekken met de externe partners alsmede de uitkomsten van het financiële onderzoek voor nadere besluitvorming aan het college aan te bieden; Op het eerstgenoemde punt heeft een onderzoek door Ernst&Young plaatsgevonden. Op ons verzoek is de eindconclusie samengevat en als bijlage toegevoegd. De conclusie dat de opzet haalbaar is kon nog niet worden gevalideerd. Het is nodig om bij de implementatie een aantal zaken van financieel technische aard nog goed te regelen. Dit zal in nauw overleg met de partij die woningpacht gaat realiseren worden gedaan. De rapportage van Ernst&Young liet een groot aantal vragen onbeantwoord en omvatte veel losse einden. Dit heeft geleid tot een aantal vervolggesprekken waarbij de onderzoekers hun beeld konden completeren en samenvatten in een eindconclusie. Die eindconclusie gaat dus verder dan de samenvatting van het rapport. Ernst&Young adviseert om voorafgaand aan het starten van de pilot eerst een stappenplan te doorlopen waarvan de essentie is nader te onderzoeken of het product Woningpacht een toegevoegde waarde heeft voor de woningmarkt in Deventer. Daarbij wordt verwezen naar tal van alternatieven zoals huurkoop en startersleningen. Uiteraard zijn deze alternatieven bekend. Maar het gaat niet alleen om de beschikbaarheid van financiële producten. Cijfers over de aantrekkende woningmarkt roepen wellicht het beeld op dat problemen opgelost zouden zijn. Echter het volgende geldt: - De groep met een inkomen tussen 34.000 en 43.000 valt nog steeds tussen de wal en het schip door het ontbreken van voldoende passend aanbod van woningen. - Veel mensen trachten wel een hypotheek te krijgen, maar vaak moet een kloof tussen inkomen en prijs van de woning overbrugd worden met niet altijd aantrekkelijke voorwaarden. - De stap van een huurwoning naar een (vaak dure) en passende koopwoning is nog steeds een
belemmering. Hierbij is woningpacht niet de oplossing voor alle vraagstukken, maar biedt voor een grote groep een opstap om te beginnen met een woon carrière, die mogelijk leidt tot eigendom. Bij de ontwikkeling tezamen met de marktpartijen is de overtuiging gegroeid dat de woningpacht naast deze bestaande mogelijkheden van toegevoegde waarde kan zijn. Juist de pilot kan hierin meer duidelijkheid verschaffen. Bij de doorontwikkeling van het concept geldt dat kleine bedrijven gemakkelijker toegang hebben tot bouwprojecten door de voorgestelde financieringsconstructie. Overleg met externe partijen heeft plaatsgevonden via het Platform Wonen Deventer. Doel daarvan was te komen tot oprichting van een privaat fonds. Geconstateerd is dat er belangstelling is voor woningpacht, maar dat het voor marktpartijen kennelijk een te grote stap is om in een keer tot de oprichting van een privaat fonds te komen. Inmiddels hebben wij van Schuttebouw in Zwolle m.b.t. de Roelandlocatie in Keizerslanden een voorstel ontvangen waarbij sprake is van een samenwerking tussen gemeente en Schuttebouw. Dit kan worden opgezet als een pilot, waarbij een fondsvorming (nog) niet nodig is. Schuttebouw regelt financiering, ontwikkeling en realisering van het bouwplan. De gemeente geeft mogelijk een garantstelling op de kasstroom af ten behoeve van de financier. Wij ontvangen daarvoor een jaarlijkse vergoeding van de opbrengst en kunnen op die wijze de grondopbrengst maximaliseren. Op dit moment geeft Schuttebouw aan dat die zekerheid voor de pilot mogelijk niet nodig is. Dit wordt nader uitgezocht. Indien daaruit blijkt dat een gemeentelijke garantstelling nodig of wenselijk is zal dat afzonderlijk aan het college worden voorgelegd. De gemeente geeft de grond in erfpacht uit en krijgt daar boven een extra vergoeding. Hiermee is het financiële risico in de pilot voldoende afgedekt. Er vindt dus geen directe zekerheidsstelling plaats op de financiering zelf. De pilot voorziet ook in het instellen van een vorm van governance (beheer contracten) die de Woningpacht voor 35 jaar en het beheer van de woning gedurende die periode. Schuttebouw doet hiervoor een voorstel. Beoogd resultaat Het doen realiseren van deze gebiedsontwikkeling met 40 appartementen. Het starten van een pilot Woningpacht, te ontwikkelen door Schuttebouw Zwolle Kader Collegebesluit 'Stimulering en verduurzaming woningbouw in Deventer'; dd. 3 juli 2013 alsmede 12 januari 2015 waarin de opdracht is gegeven tot de nu voorliggende uitwerking. Bestuursopdracht woningpacht dd. 28 augustus 2013 Uitvoeringsagenda duurzame energie Programma 4 (Milieu en duurzaamheid), 5 (onderdeel Wonen) en 6 (Vastgoed) Beleidskader verstrekking garanties en geldleningen Middellange termijn beleidsagenda (nieuwe verdienmodellen) Samenwerking in het Platform Wonen Deventer Nota grondbeleid Argumenten voor en tegen Belangrijkste argumenten voor: De woningen die in Woningpacht worden aangeboden, zijn een aanvulling op het reguliere aanbod in koop en huur. Dit zal voor verschillende woonconsumenten een aantrekkelijke optie zijn. Deventer biedt hiermee een meer compleet woningaanbod, hetgeen een positief effect zal hebben op de vraag naar woningen. Door deze pilot uit te voeren laten wij zien dat woningpacht reëel mogelijk is. We nemen als gemeente daartoe geen onverantwoorde risico s in de financiële huishouding. Tegelijk geven we ruimte voor een majeure vernieuwing van de financiering van wonen. Dit sluit naadloos aan op de ontwikkeling van het woningabonnement waarbij Deventer duidelijk een nieuwe trend zet waarbij we zien dat hiervoor ook op landelijk niveau belangstelling is.
De pilot biedt kansen voor verduurzaming. De woningen worden energieneutraal ontwikkeld binnen de bestaande woonlasten voor de consument. Dit zal altijd een combinatie zijn van opwekking van energie, toepassing van energiebesparende materialen en energiezuinige installaties. Binnen de (nog steeds) traditionele markt komen dit soort concepten langzaam op gang. Daarom zijn de ervaringen van deze pilot van belang om aan te tonen dat het (technisch) mogelijk is binnen de woonlast van de consument. Dit geeft mogelijk ook bouwstenen voor toepassing binnen de corporatiesector. Tenslotte zal de pilot uitwijzen of energieneutraliteit voor appartementen (zoals op deze locatie) haalbaar is. Met dit voorstel ontstaat de kans in pilotvorm een start met woningpacht te maken zonder op dit moment hiertoe de hele private organisatie in te (laten) richten. Dat kan in een eventuele tweede fase alsnog gebeuren. Belangrijkste argumenten tegen: Er wordt beperkt beslag gelegd op de inzet van de gemeente. De garantie op de kasstroom is feitelijk een garantie ivm met leegstaande appartementen. Indien deze hoger is dan de extra te ontvangen canon loopt de gemeente een risico dat moet worden uitgekeerd. Door (een deel van) de extra grondopbrengsten hiervoor te reserveren wordt dit risico geminimaliseerd. De gronden worden onderhands aangeboden aan een partij. De nota grondbeleid gaat uit van een openbare verkoop van gronden tenzij er specifiek maatschappelijke redenen zijn. In dit geval is daarvan sprake omdat er sprake is van een pilot voor een financieringsvorm die door Schuttebouw en de gemeente gezamenlijk is ontwikkeld. Extern draagvlak (partners) Het draagvlak wordt onder meer gevormd door de genoemde samenwerking in het Platform Wonen Deventer waarin een breed spectrum van partijen vertegenwoordigd zijn, die met elkaar tot een oplossing kunnen komen. Inmiddels is de bereidheid uitgesproken dit ook daadwerkelijk te willen bereiken. Voorts is belangstelling getoond bij marktpartijen om versnelling van woningbouw te realiseren. Daarnaast heeft de provincie Overijssel aangegeven bij verdere opschaling te willen participeren. Ook bij de rijksoverheid (ministerie van BZK) en institutionele financiers is belangstelling getoond. Financiële consequenties De basis onder Woningpacht (verder strekkend dan deze pilot) is in de eerste jaren de garantie van overheden (in eerste aanleg de gemeente Deventer en aansluitend zo mogelijk provincie Overijssel) op de kasstroom van de erfpachtcanon. Dit dient afgezet te worden tegen de uitgangspunten van het financieel beleid van de gemeente. Volgens het beleidskader geldleningen en garanties, verstrekt de gemeente in principe geen leningen en garanties tenzij het publieke belang prevaleert. Daardoor zijn condities nodig om voor de gemeente toereikende waarborgen te realiseren. De belangrijkste uitgangspunten zijn. - Uitgangspunt is dat er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Vanaf het begin is in de aanpak er van uitgegaan dat de gemeente geen directe rol in de uitvoeringsorganisatie vervult en is voorzien in een minimaal kostendekkende vergoeding voor de verleende garantstelling. Een expliciete toets op staatssteun is daarom primair onderdeel van de verdere aanpak. - De gemeente neemt geen uitvoerende rol op zich en krijgt geen operationele zeggenschap. Dat impliceert dat de markt dit zo snel als mogelijk ook volledig zelf oppakt. - Het businessmodel Woningpacht biedt kansen voor nadere uitwerking in de vorm van een pilot. Dit is inmiddels getoetst door Ernst & Young. Bij het vervolg dienen een aantal beheersingsmaatregelen zoals in die rapportage
zijn genoemd, te worden geïmplementeerd. De gemeentecontroller geeft hierin het volgende aan: met het onderzoeksbureau E&Y zijn na het opstellen van het rapport een aantal aanvullende gesprekken gevoerd waardoor zij positief zijn over het concept en van mening zijn dat er voldoende voorwaarden zijn om een pilotsituatie te creëren. Belangrijk is om de pilot nu in beperkte omvang te ontwikkelen en niet in een keer naar een groot concept te werken. Tenslotte wijst de gemeentecontroller op het belang van het feit dat Schuttebouw in deze fase zelf voor risicodragende financiering zorgdraagt. De pilot voor de woningpacht kent de volgende opzet. Schuttebouw overlegt een investeringsvoorstel. Dit vooral ook in verband met het veiligstellen van de contracten met de bewoners; Schuttebouw ontwikkelt een bouwplan passend binnen het bestemmingsplan; Schuttebouw regelt de financiering; Gezamenlijk wordt bepaald of een garantstelling op de kasstroom als zekerheid voor de financier noodzakelijk en/of wenselijk is. Daarvoor is dan aanvullende gemeentelijke besluitvorming noodzakelijk; Schuttebouw en gemeente bepalen gezamenlijk de stichtingkostenopzet, de duurzaamheidsmaatregelen en de marktconforme woningpachtcanon gebaseerd op de totale woonlast; Schuttebouw regelt in samenspraak met de gemeente de governance van de woningpacht voor een periode van 35 jaar, tenzij de woningen eerder uitgenomen worden uit het fonds door de bewoners. Ten aanzien van de grondopbrengst wordt de pilot als volgt opgezet. De grondkosten worden residueel berekend, afgeleid uit de stichtingkostenopzet. Deze grondopbrengsten komen ten goede aan de grondexploitatie van het complex Winkelcentrum Keizerslanden. Het complex erfpachtgronden van product 13 wordt belast met een boekwaarde ter hoogte van de residueel berekende grondkosten en ontvangt de daarop gebaseerde erfpachtcanon. Er wordt ruimte gezien tussen een marktconforme woonlast en de benodigde woningcanon. Een deel daarvan kan als extra grondopbrengst ten gunste van de gemeente komen. De extra grondopbrengst dient als extra risicobuffer teneinde: o De residueel berekende grondprijs lager is dan de in de grondexploitatie opgenomen grondopbrengsten, vermeerderd met eventueel extra gemeentelijke kosten voor de voorbereiding van de pilot. o Niet het weerstandvermogen van de gemeente aan te spreken ingeval de garantstelling op de kasstroom moet leiden tot een uitkering. De voorbereidende werkzaamheden van de pilot worden ten laste gebracht van de grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden. De hier genoemde en mogelijk nog andere randvoorwaarden dienen voldoende veilig gesteld te worden (zowel financieel als qua gouvernance) bij de verdere uitwerkingen. In de voorgestane verdere aanpak is dit dan ook mede de leidraad. Op al deze punten zal ook expliciet aan College (en waar nodig en gewenst) aan de Raad gerapporteerd worden. Aanpak/uitvoering Met Schuttebouw wordt een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin afspraken worden gemaakt over: Opzetten pilot woningpacht door Schuttebouw in samenspraak met de gemeente (inclusief mogelijke garantstelling en gouvernance) Exclusief ontwikkelrecht van de locatie voormalige Roelandflat Samenwerking en rolverdeling Deze overeenkomst wordt ter besluitvorming aan u voorgelegd.
Uiteindelijk zal voor het door Schuttebouw te ontwikkelen plan een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan worden aangevraagd. Die procedure is dezelfde als voor de verbouw van het aangrenzende winkelcentrum.