Gemeen tewat E RLAN D INFORMATIE RAAD DOCUMENT GEMEENTE WATERLAND Nummer 109-19 Onderwerp Portefeuillehouder Contactpersoon Achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Tj. Hoekstra en P. Kools F. Schreutelkamp Datum 11 december 2012 Kennis nemen van 1. Informatie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over de achtervangpositie van de gemeente en de actuele ontwikkelingen. 2. Informatie over de reactie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op het voornemen van onze gemeente om de ongelimiteerde achtervangovereenkomst op te zeggen. 3. Het rapport van de VNG 'Herstel van vertrouwen' d.d. 20 september 2012. 4. De voor- en nadelen van de verschillende opties voor facilitering van de toekomstige financiering toegelaten instellingen. 5. Het voornemen dat wij een gelimiteerde achtervangovereenkomst aangaan met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Inleiding Op 25 september 2012 hebben wij u geïnformeerd over ons voornemen op grond van artikel 9 lid 2 van de ongelimiteerde achtervangovereenkomst tussen de gemeente Waterland en de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de WSW bij aangetekend schrijven te kennen te geven dat met ingang van 1 januari 2013 geen nieuwe verplichtingen meer worden aangegaan voor alle in de gemeente Waterland toegelaten instellingen. De formele opzegging heeft nog niet plaatsgevonden. In de raadsvergadering van 18 oktober zijn een drietal toezeggingen gedaan naar aanleiding van de bespreking van de raadsinformatie 109-17 nl.: Toegezegd wordt aan de raad ter beschikking te stellen de laatste drie liquiditeitsprognoses die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw op grond van artikel 3 van de achtervangovereenkomst jaarlijks publiceert. - Toegezegd wordt aan de raad een overzicht te verstrekken van welke gemeenten onder welke voorwaarden (gelimiteerd of ongelimiteerd) achtervangovereenkomsten hebben gesloten. - Toegezegd wordt dat het college de raad informeert over de verschillende opties alvorens de gelimiteerde achtervangovereenkomst al dan niet wordt opgezegd. Dit advies geeft informatie over actuele ontwikkelingen bij het WSW en het Rijk, stelt de laatste drie liquiditeitsprognoses en het gevraagde overzicht ter beschikking en informeert over de verschillende opties.
Bijlage 1: VNG rapport Herstel van vertrouwen 20-9-2012 Bijlage 2: WSW beperking borging 26-11-2012 Bijlage 3: Kamerbrief huurbeleid en effecten huurdersheffing Bijlage 4: CFV doorrekening huurbeleid en verhuurdershefftng Bijlage 5: WSW jaarverslag 2009 en liquiditeitsprognose Bijlage 6: WSW jaarverslag 2010 en liquiditeitsprognose Bijlage 7: WSW jaarverslag 2011 en liquiditeitsprognose Bijlage 8: Overzicht gemeenten met (on)gelimiteerde achtervangovereenkomsten Samenvatting 1. 96% van alle gemeenten hebben achtervangovereenkomsten met het WSW en vormen samen met het Rijk de tertiaire ekerheid Tertiaire zekerheid wordt verleend met twee type achtervangovereenkomsten. De achtervang per lening waarbij 4 partijen ondertekenen (corporatie, gemeente, WSW, financier) en een collegebesluitl vereist is per lening. De generieke achtervang waarbij gelimiteerd of ongelimiteerd, 3 partijen ondertekenen (corporatie, WSW, financier). Zie voor een overzicht van gemeenten die deze generieke achtervangovereenkomst hebben afgesloten bijlage 8. - 120 gemeenten ongelimiteerde achtervang, - 166 gemeenten gelimiteerde achtervang op basis van tijd, naam, bedrag, project - 112 gemeenten achtervang per lening. De gemeente Waterland heeft zoals bekend de ongelimiteerde achtervangovereenkomst. In de overige 4% van de gemeenten zonder achtervangovereenkomsten met het WSW is de gemeenten vaak zelf eigenaar van de sociale woningen. 2. Het WSW is niet aangesproken op haar secundaire zekerheid. Als WSW wordt aangesproken op haar secundaire zekerheid staat zij borg voor de dienst der lening. In de zogenoemde Vestia affaire worden de corporaties aangesproken via de saneringsheffing van het CFV en is het WSW niet aangesproken. 3. Het gebruik van derivaten is door ministeriele beleidsregels beperkt. Per 1 oktober 2012 gelden Ministeriele beleidsregels voor derivatengebruik door corporaties. Het gebruik van derivaten is beperkt. Corporaties mogen niet meer speculeren met derivaten. De betaalverplichtingen uit derivaatcontracten zijn voor het WSW niet borgbaar. 4. Op 28 november beperkt het WSW met ingang van 2014 bij alle deelnemers de borging van de finanderingsbehoefte (investeringen en hedinancieringen). Het WSW heeft de plannen van het regeerakkoord doorgerekend. Met name is gekeken naar het effect van de verhuurdershefftng (oplopend tot 2 miljard in 2017) en het besluit om huren te maximeren op 4,5% van de WOZ waarde. Daarnaast is rekening gehouden met de saneringshefftng die op de corporatiesector af komt. De doorrekeningen laten zien dat de effecten op de kasstromen van corporaties zeer hoog zijn. De kasstromen van corporaties worden onvoldoende om rente en aflossingen te kunnen betalen. Daar waar in 2013 ongeveer 47% van de corporaties niet meer aan dit toetscriterium van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zal kunnen voldoen loopt dit percentage bij ongewijzigd beleid op naar 89% in 2016. 5. WSW gaat op basis van de jaarlijkse Prognose Informatie (dpi) beoordelen wat de effecten van de voorgestelde maatregelen van het regeerakkoord ijjn en de borging daarop afstemmen. Uiterlijk 1 februari 2013 ontvangt het WSW de nieuwe prognoses van corporaties in het kader van de jaarlijkse dpi opvraag. Het WSW verwacht dat corporaties de effecten van bovengenoemde maatregelen in de prognoses inrekenen. WSW zal op basis daarvan beoordelen wat de effecten zijn op de beoordelingscriteria van de individuele corporaties en de borging daarop afstemmen. In afwachting hiervan beperkt het WSW nu bij alle deelnemers de borging van de financieringsbehoefte (investeringen en herfinancieringen) tot en 1 Op grond van artikel 160 lid 1 onder e van de Gemeentewet is het college bevoegd te besluiten tot het aangaan van een privaatrechterlijke overeenkomst zoals de achtervangovereenkomst. Pagina 2 van 6
met het jaar 2013. Het WSW geeft daarom geen maximaal te lenen bedrag (faciliteringsvolume, FV) af voor 2014 en verder. In die gevallen waar het WSW eerder dit jaar reeds faciliteringsvolume voor 2014 beschikbaar heeft gesteld, zal dit middels een claim worden beklemd. Daarbij zal het WSW rekening houden met reeds aangetrokken leningen onder dit volume. 6. In een brief aan de kamer van 26 november 2012 geeft de minister aan de beperking van het WSW voorbarig te vinden. De minister schrijft aan de Kamer dat de doorrekening van het WSW (bijgevoegd als bijlage) is gericht op de effecten van het gewijzigde huurbeleid en de verhoogde verhuurderheffing op de kasstromen van individuele woningcorporaties. In deze analyse wordt verder uitgegaan van een zware saneringsheffing in 2013 en een langjarig dalende WOZ-waarde. Deze randvoorwaarde vertaalt zich in lagere kasstromen waardoor het percentage corporaties dat niet meer zonder meer financieringsborging kan krijgen fors oploopt. Borging op basis van 'maatwerk' kan dan nog steeds wel mogelijk zijn. Het WSW heeft aangegeven nu alvast de borgingsruimte voor alle deelnemers te willen beperken. De minister acht dat voorbarig en zal daarover met het WSW in gesprek gaan. 7. De minister zal de uitkomsten van een verdere analyse inzake de financiële effecten voor corporaties van het regeerakkoord in het voogȧar aan de Kamer zenden. De minister geeft aan dat elke doorrekening op dit moment nog uit moet gaan van veronderstellingen over de invulling en uitwerking van de maatregelen uit het regeerakkoord en daarmee in zekere zin voorbarig is. De doorrekeningen kunnen wel dienstbaar zijn bij analyses ten behoeve van de nadere invulling en uitwerking. In het CFV- onderzoek, dat 20 november naar de Minster is gestuurd, worden gedragseffecten doorgerekend. Extra inkomsten anders dan de in het Regeerakkoord genoemde huurstijgingen, worden in het onderzoek buiten beschouwing gelaten. Dit terwijl volgens de minister de verkooppotentie toeneemt omdat huren stijgen en koopprijzen dalen. Een zorgvuldige verdere analyse van het regeerakkoord is noodzakelijk waarbij alle elementen worden betrokken. Mocht uit deze verdere analyses hiertoe de noodzaak blijken, dan zal de minister, binnen de budgettaire kaders, ook mogelijke beleidsaanpassingen bezien die recht doen aan de betaalbaarheid van het wonen en de financiële haalbaarheid voor de sector. Een goede en zorgvuldige uitwerking hiervan vergt enige tijd. De minister heeft toegezegd de uitkomsten in het voorjaar aan de Kamer te zenden. 8. op 5 november heeft het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrksrelaties (BZK) gereageerd op ons voornemen de ongelimiteerde achtervangovereenkomst met het WSW op te zegen. Het overleg met het Ministerie vond plaats naar aanleiding van een toezegging aan het college met nr. COL 12.0375. Het ministerie staat niet achter ons voornemen. Het staat ons echter vrij hierin een eigen besluit te nemen en de overeenkomst op te zeggen. Het ministerie hoopt dat in de plaats van de ongelimiteerde overeenkomst de gemeente achtervang zal aangaan door gelimiteerde overeenkomsten of achtervang per lening. Het ministerie gaat ervan uit dat het de corporaties niet lukt om voor sociale woningbouw rechtstreeks bij banken te kunnen lenen. 9. Het Ministerie is druk bezig met het aanscherpen van de toezichtregels voor de corporaties en de controle van het borgen van lenen via het WSW. Binnen de kaders van de wet is het toezicht op de financiële situatie bij corporaties verscherpt door CFV en WSW. Er gelden Ministeriele beleidsregels derivaatgebruik corporaties per 1 oktober 2012. De Herzieningswet is in voorbereiding en nu ter behandeling in de Eerste Kamer. In deze wet zullen het commerciële deel (diensten van algemeen economisch belang) en het niet commerciële deel van de corporaties administratief worden gescheiden. Alleen leningen ten lasten van het niet commerciële deel worden geborgd door het WSW. Nieuwe projecten voor het commerciële deel worden niet meer geborgd. Er is een overgangstermijn van een jaar. Er is overleg gevoerd met het VNG over de borgingstructuur dat heeft geleid tot het VNG onderzoeksrapport Herstel van vertrouwen van 20 september 2012. De verwachting is dat de onafhankelijke commissie van wijzen (commissie Hoekstra) die zal adviseren over het financiële kader van en het toezicht op woningbouwcorporaties in december haar advies uitbrengt aan de Tweede Kamer. De uitkomsten van de parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties zullen nog wel enige jaren op zich laten wachten. De nieuwe Kamer maakt het plan van aanpak en stelt de commissie samen. Pagina 3 van 6
10. Op 20 sotember heeft het VNG een rapport uitgebracht Holste' van vertrouwen' over haar onderzoek naar de borgingstructuur van het WSW De doelstelling van het onderzoek is van uit het perspectief van de gemeenten de risico's te beperken en de garantiestructuur en de feitelijke werking daarvan te beoordelen. 11. VNG oordeelt dat het huidige garantiestelsel voor leningen van woningcorporaties voor gemeenten zeer waardevol is. De via het WSW gegarandeerde leningen aan corporaties leveren een jaarlijks rentevoordeel op van circa C 800 C 860 miljoen. Dit rentevoordeel levert (indirect) een bijdrage aan het realiseren van gemeentelijk woonbeleid, maatschappelijk vastgoed en herstructurering. Gemeenten hebben er dan ook baat bij dat het garantiestelsel blijft bestaan en dat zij hun positie in de achtervang behouden. Het VNG geeft aan dat kredietverstrekkers niet of slechts tegen zeer hoge kosten bereid zullen zijn om de sociale woningbouw te financieren. 12. De onderzoekscommissie concludeert dat de kans, dat gemeenten vanwege hun achtervangpositie renteloze leningen moeten verstrekken onder de huidige omstandigheden, heel klein is. Wel stelt de commissie dat naar aanleiding van de problemen bij Vestia herstel van vertrouwen in het systeem nodig is. Om dit te bereiken moet het WSW meer informatie met de achtervangers kunnen delen en dienen het Rijk en de gemeenten een vertegenwoordiging te hebben in de Raad van Commissarissen van het WSW. Daarnaast pleit de commissie voor een betere afstemming van werkzaamheden tussen het WSW en het CFV. Tot slot wijst de commissie op enkele onderdelen uit de garantiestructuur die verbetering behoeven. 13. Voor alle opties geldt dat corporaties op basis van de huidige ongelimiteerde achtervangovereenkomst mogen hefflnancieren. In de raadsvergadering van 18 oktober zijn een drietal toezeggingen gedaan naar aanleiding van de bespreking van de raadsinformatie 109-17 nl. Toegezegd is dat het college de raad informeert over de verschillende opties alvorens de gelimiteerde achtervangovereenkomst al dan niet wordt opgezegd. Er is een periode van zes maanden na het opzeggen van de ongelimiteerde achtervangovereenkomst waarin de corporaties nog onder deze huidige overeenkomst leningen kunnen sluiten voor nieuwe al gestarte projecten. Voorts mag bestaande woningbouw bij het aflopen van de huidige leningen voor een lange periode geherfinancierd worden. De laatste aflossing op een thans door het WSW geborgde lening vindt plaats in 2060. - Optie 1: niet faciliteren - Optie 2: rechtstreeks garant staan - Optie 3: rechtstreeks garant met recht op eerste hypotheek - Optie 4: gelimiteerde achtervang - Optie 5: ongelimiteerde achtervang - Optie 6: achtervang per lening 14. De eerste optie om de financiering van corporaties niet te faciliteren zorgt ervoor dat nieuwe initiatieven van corporaties niet meer haalbaar t'n. De optie om niet te faciliteren is niet gewenst. Het ministerie gaat ervan uit dat het de corporaties niet lukt om voor sociale woningbouw rechtstreeks bij banken te kunnen lenen. De doorrekening van het nieuwe huurbeleid en de effecten van de verhuurdersheffing laten zien dat er voor de corporaties al nauwelijks ruimte overblijft voor nieuwe activiteiten. Nieuwe initiatieven op het gebied van sociale woningbouw of andere maatschappelijke taken behoren niet meer tot de mogelijkheden. 15. De tweede optie om rechtstreeks garant te staan bij geldinstellingen voor de corporaties sluit de toekomstige risico voor corporaties als Vestia uit, maar het risico ten opzichte van de corporaties die werkzaam rijn in de eigen gemeente wordt echter vele malen groter. - Het omvallen van de corporatie in onze gemeente met de grootste schuldenlast zou bij rechtstreekse garantie leiden tot het opvangen van een tekort van 63.462.873, -, hetgeen bij 4,5% een rentelast van circa 2.855.829,- per jaar geeft. Pagina 4 van 6
16. De derde optie om alleen rechtstreeks garant te staan als de gemeente het recht op eerste hypotheek krijgt al nader moeten worden uitgezocht. Deze optie is in principe gelijk aan de onder 4.3 genoemde optie. Verschil is dat de gemeente het recht van le hypotheek krijgt voor de projecten waarvoor zij financiering afgeeft. Op dit moment heeft het WSW de mogelijkheid om het recht van le hypotheek te vestigen. Het recht van hypotheek geeft de mogelijkheid om in geval van een tekort vanuit de opbrengst bij verkoop van het onderpand tot aflossing over te gaan. Het geeft geen recht op de huuropbrengsten of het bezit van het onroerend goed zelf. Kanttekening hierbij is dat de mogelijkheid tot verkoop sterk afhankelijk is van de economische situatie. 17. Aan de eerste drie gegeven opties zitten veel haken en ogen en de gemeente blijft in ieder geval garantieveiplichtingen houden tot 2060. Dit geldt voor bestaande leningen en de herfinanciering daarvan die volgens de ongelimiteerde achtervang overeenkomsten zijn aangegaan. Zie ook argument 13 18. De vierde optie om gelimiteerde achtervangovereenkomsten aan te gaan, beperkt het risico voor de gemeente. De gemeente heeft nu een ongelimiteerde overeenkomst. Het besluit van het college de overeenkomt op te zeggen van 27 juni 2012 is formeel nog niet uitgevoerd door middel van het versturen van een aangetekende brief. Recente ontwikkelingen in wetgeving en onderzoeken met aanbevelingen voor verbeteringen in de achtervangstructuur door het VNG zijn hierboven beschreven. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat de toekomstige financiering kan plaatsvinden via een gelimiteerde achtervangovereenkomst. Limitering kan betrekking hebben op de corporaties die in aanmerking komen ('naam'), op de tijdsperiode waarvoor de achtervangovereenkomst geldt ('tijd'), op het maximale bedrag waarvoor de gemeente in de achtervang wil zitten ('bedrag'), op het type project waarop de achtervangovereenkomst betrekking heeft ('project'), dan wel een combinatie van deze limiteringen. Zie voorstel 5 en ad. 23, 24, 25 voor de voordelen. 19. De vijfde optie levert een administratieve vereenvoudiging op en een grote tijdwinst en daardoor al een besparing voor het faciliteren van nieuwe leningen. Het toetsen van de kredietwaardigheid van een corporatie bij iedere aanvraag van een nieuwe lening is een taak die bij het WSW is belegd. De regelgeving en controle van het WSW worden aangescherpt. Het uitvoeren van deze taak gaat de huidige mogelijkheden van de ambtelijke organisatie te boven. Nadeel van optie vijf is dat de schuldenlast van de corporaties niet wordt afgebouwd en de risico's van onze gemeente dus niet afnemen. 20. Voor de zesde optie moet de kredietwaardigheid van een colporatie bij iedere aanvraag van een nieuwe lening worden getoetst. Bij optie vier en vijf is deze taak bij het WSW belegd. 21. De <esde optie om een overeenkomst per lening aan te gaan heeft in het verleden aangetoond dat er geen tijd is voor een deugdelijke afweging. Een verzoek tot het aangaan van een overeenkomst per lening kan door de corporatie pas op het laatste moment worden ingebracht. Dan pas zijn de condities, voorwaarden en naam van de geldinstelling bekend. Vervolgens dienen wij te besluiten of de lening kan worden aangegaan. Aanlevertijden van advisering en de vergadercyclus werken belemmerend voor een dergelijke lening. Voor september 2003 verleende de gemeente alleen achtervang per lening. De praktijk wees uit dat als het WSW de overeenkomst aan wilde gaan, de gemeente ook akkoord ging. Er was geen tijd voor een eigen financieel onderzoek. Ook het uitvoeren van een dergelijk onderzoek ging toen en gaat nu nog steeds de huidige mogelijkheden van de ambtelijke organisatie te boven. 22. Bij optie 4, 5 en 6 is het financiële risico ten opichte van rechtstreeks garant staan bij optie 2 beperkt. Indien de corporatie in onze gemeente met de grootste schuldenlast omvalt en de gemeente zit in de positie van achtervang, dan leidt dit niet tot een schuldenlast omdat de WSW reserve dit kan opvangen. - In de achtervang positie zou het omvallen van Vestia met een schuld van circa 5 miljard leiden tot een last van circa 17.790, - aan rente lasten per jaar voor onze gemeente. - In de achtervangpositie zou het omvallen van Vestia en de corporatie met de grootste schuldenlast leiden tot een last van ca. 219.196 aan rentelasten per jaar voor onze gemeente. - In de achtervangpositie zou het omvallen van alle corporaties leiden tot een last van ca. 2.179.696 per jaar. Pagina 5 van 6
23. Limitering van het maximale bedrag vermindert het risico van de gemeente. Door het maximale leenbedrag per corporatie te limiteren bereikt de gemeente, dat uiteindelijk de totale uitstaande schuld waarvoor garant wordt gestaan wordt verlaagd. Door verlaging van de schuld vermindert het risico ten aanzien van de betreffende corporatie en het aandeel in de achtervang voor niet binnen onze gemeente werkzame corporaties. 24. Limitering tot 50% van de WOZ waarde van het bqit binnen de gemeente vermindert het risico van de gemeente. Bij het aangaan van een lening hanteert de WSW een limiet ten aanzien van de totale hoogte van de financiering. Deze mag niet hoger zijn dan 50% van de WOZ waarde. Per gemeente kan dit echter verschillen. De komende maanden wordt overlegd met de corporaties om inzicht te krijgen op welke termijn de garantstellingen binnen onze gemeente binnen de 50% kunnen worden gebracht. Vervolgens worden hier afspraken over gemaakt met de corporaties en het WSW (limitering). 25. Limitering bereikt dat het schuldrestant wordt afgebouwd. Het WSW hanteert eisen ten aanzien van de kredietwaardigheid. Er wordt getoetst of er sprake is van een positieve cashflow (de te verwachte ontvangen gelden moeten hoger zijn dan de te verwachte uitgaven). Bij de uitgaven wordt rekening gehouden met een (fictieve) jaarlijkse aflossing op de leningen van 2%. In de praktijk zien wij echter dat deze aflossingen niet plaatsvinden. Om de aflossingen daadwerkelijk te effectueren en het uitstaande saldo en daarmee de garantie jaarlijks met 2% terug te brengen gaat de gemeenten de komende maanden overleggen met de corporaties (zie ook 24). Ook zal bekeken worden of borg (achtervang) voor nieuwe initiatieven op het gebied van sociale woningbouw of andere maatschappelijke taken tot de mogelijkheid behoren. 26. Het door de raad gevraagde overzicht van de deelnemende gemeenten ook ad 1), de liquiditeitsprognoses van de afgelopen 3 jaar en het VNG rapport jjn als bijlagen bij dit raadriormatiedocument gevoegd. De liquiditeitsprognoses geven aan dat de huidige verwachting van het WSW is dat de situatie bij de diverse corporaties niet tot enige aanspraak ten aanzien van de achtervang bij Rijk en gemeenten zal leiden. De nieuwste berichtgeving over de beperking van de borging van het WSW in verband met het nieuwe huurbeleid vanuit het regeerakkoord geeft echter aan dat de situatie nu totaal anders ligt. In februari 2013 zal er meer duidelijk zijn over de nieuwe prognoses van de corporaties. 27. Op basis van bovenstaande argumenten gaan wij een ge/imiteerde achtervangovereenkomst aan met het WSW voor alle in de gemeente werkame toegelaten instellingen. In de overeenkomst wordt naar het volgende toegewerkt: - Het maximale bedrag per corporatie op zodanig wijze te limiteren, dat de garantstelling van onze gemeente wordt teruggebracht naar 50% van de WOZ waarde van het bezit per corporatie binnen onze gemeente en - Achtervang op nieuwe leningen alleen wordt aangegaan als het totaal van de leningen binnen de limiet valt die jaarlijks met 2% terugloopt (aflossingsfictie). Burgemeester en wethouders, D. Broere L.M.Brege4375-naar-Kroon algemeen directeur/gemeentesecretaris burgemeester Pagina 6 van 6