BELGISCHE GVVs 19 November 2016 Finance Avenue
Agenda Kenmerken GVV/SIRs Klassering volgens activiteit Verdienmodel Top-down benadering Bottom-up benadering Conclusie
Belangrijkste kenmerken GVV/SIRs Belangrijkste kenmerken: Min 30% free float Max 20% concentratie indien toch: schuldgraad < 33% Max 65% schuldgraad Min 80% van winst uitkeren Roerende voorheffing: 27% 60% zorgvastgoed = 15% RV CPINV & AED 30% RV vanaf 2017? Resterende problematiek: roerende voorheffing Buitenlandse pensioenfondsen / spaarders niet-inwoners Coupon van participaties in andere GVV / SIR opgelost
Klassering volgens activiteit Residential Retail Offices Logistics Other Aedifica 100% 0% Care Property Invest 100% 0% XIOR 85% 15% 0% Home Invest Belgium 84% 13% 3% 0% QRF 100% 0% Retail Estates 100% 0% Vastned Retail Belgium 100% 0% Ascencio 97% 3% Wereldhave Belgium 84% 16% 0% Warehouses Estates Belgium 66% 9% 23% 2% Leasinvest Real Estate 48% 37% 15% 0% Befimmo 100% 0% Cofinimmo 44% 16% 39% 1% Montea 100% 0% WDP 100% 0% Intervest Offices & Warehouses 49% 51% 0% Source: Companies, LAB research
RESIDENTIAL RETAIL 1. Appartments / Houses 1. High streets 2. Student homes 2. Shopping Centres 3. Rest homes 3. Retail Warehouses & Retail Parks 4. Hotels 1. Yield: 5,6% 1. Prime rent: 700-1,500 EUR / sqm 2. Yield: 4,5% 2. Prime rent: 1,500 EUR / sqm 3. Yield: 5,9% 3. Prime rent: 150-175 EUR / sqm 4. Yield: 6,3% yield: 4% - 6% OFFICES LOGISTICS Central Business District Brussels - Antwerp (A12 -E 19) Decentralised area Antwerp - Ghent (E 17) Periphery Antwerp - Limburg - Liège Mons - Charleroi - Liège (E 42) Prime yield: 5,75% - 6,50% Prime yield: 7% Prime rent: 285 EUR / sqm Prime rent: 55 EUR / sqm Enhancement zelf ontwikkelen (Vb. Home Invest Belgium) built-to-suit (Vb. WDP)
Verdienmodel Nettowinst Uitkeerbare winst (80%) Omzet (+) Huurinkomsten Bezettingsgraad Operationele kosten (-) Zelf of uitbesteed Operationele marge Financieel resultaat (+/-) Kosten van schulden (-) Ontvangen dividenden (+) Gerealiseerde meer/minwaarden (+/-) Herwaardering van activa (+/-)
Bezettingsgraad (%) 100,0 100,0 98,2 98,0 98,0 97,8 97,6 97,5 97,4 97,3 96,3 95,8 95,0 95,3 95,0 94,4 90,0 91,0 90,8 85,0 80,0 75,0 CPI ASC AED VAST QRF RET LEAS XIOR MON WEB WDPWEHB COF BEF INTO HIB
Operationele marge (%) 100,0 95,0 90,0 92,1 88,5 88,1 85,8 85,5 85,0 84,4 84,0 83,1 85,0 80,0 81,6 79,1 78,0 77,3 76,0 75,0 70,0 71,5 65,0 62,9 60,0 55,0 50,0 WDPWEHB RET INTO ASC VAST MON COF CPI AED LEAS WEB BEF QRF XIOR HIB
Schuldgraad (%) 70,0 70,0 60,0 50,0 40,0 Median: 46,4 35,9 41,8 42,3 42,8 43,1 46,3 46,5 49,2 50,2 52,5 53,2 55,4 55,7 57,1 60,0 50,0 40,0 30,0 28,3 29,0 30,0 20,0 20,0 10,0 10,0 0,0 WEHBVAST WEB HIB BEF COF ASC CPI INTO RET QRF AED XIOR MON LEAS WDP 0,0
Top-down benadering Bruto huurrendement vs. bruto financieringskost 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Bruto portefeuille rendement 5,9% Bruto marge 4,5% 4,6% 4,6% 4,9% 5,0% 2,9% 3,2% 3,5% 3,6% 3,8% 3,9% 4,0% 4,0% 4,1% 2,3% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Financieringskost 1% 0% VAST AED HIB QRF ASC RET LEAS BEF XIOR COF INTO CPI MON WDPWEHBWEB 0%
Gedeelte van schuld (%) dat met vaste rente is 120 120 100 80 Median: 80,6 70,0 73,5 75,6 76,8 77,5 80,0 80,3 80,9 82,7 84,0 84,2 89,0 95,0 99,2 100,0 100 80 60 60 40 40 20 23,6 20 0 WEHBCOFB ASC RET LEASBEFB INTOMONTHOMICPINVWDP WEBVASTBXIOR QRF AED 0
Bruto dividend rendement 7% 6% 5% 4% 3% Median: 4,82% 3,3% 3,3% 3,3% 5,2% 5,3% 5,3% 5,5% 4,2% 4,4% 4,4% 4,8% 4,9% 5,0% 4,5% 6,1% 6,7% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 2% 1% BELGIAN 10Y: 0,70% 1% 0% AED CPI XIOR HIB RETWEHBVASTLEAS ASC QRF MON WDP COF WEB INTO BEF 0%
Premie / Discount (%) vs IFRS NAV 160,0 140,0 120,0 145,1 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 87,7 89,5 36,8 37,2 42,5 44,7 45,6 50,9 55,7 Median 39,8 13,3 14,9 18,8 22,8 29,4 3,9 BEF VAST QRF COF INTO ASC RETWEHBLEASXIOR HIB WEB AED MON WDP CPI 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 IFRS: International Financial Reporting Standards
Premie / Discount (%) vs EPRA NAV 90,0 90,0 80,0 70,0 66,0 71,6 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 Median 29,2 9,8 11,5 11,8 21,2 21,7 22,9 29,0 29,4 37,2 38,3 44,7 44,8 50,9 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0-10,0-3,0 BEF COF VAST QRF INTO CPI LEAS RET ASCWEHB HIB XIOR AED WEB MON WDP 0,0-10,0 EPRA: European Public Real Estate Association
Premie / Discount (%) vs EPRA NAV excl. transition costs 85,0 85,0 75,0 65,0 55,0 54,7 63,5 75,0 65,0 55,0 45,0 35,0 25,0 15,0 5,0 Median 23,1 5,8 7,7 11,8 12,8 15,5 20,4 23,1 23,2 25,3 35,5 37,2 39,7 42,5 45,0 35,0 25,0 15,0 5,0-5,0-15,0-5,8 BEF COF VAST QRF LEASINTO CPI HIB RET ASC XIORWEHBAED WEB MON WDP -5,0-15,0
Evolutie premie/discount vs. EPRA NAV 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% Average premium/discount to EPRA NAV MEAN +1 STDEV (31,5%) MEAN (22,3%) 15,0% 10,0% MEAN -1 STDEV (13,2%) 5,0% STDEV: Standard Deviation = Ecart-type = Standaardafwjking
Bottom-up benadering Kies aandelen met: Hoge bruto-marge tussen portefeuille huurrendement en gemiddelde financieringskost Hoge graad van rente-indekking Geen risico op bezettingsgraad of potentieel voor verbetering Pay-out die niet te hoog is
XIOR DATE PRICE DCF UPSIDE 18 November 2016 34,3 39,6 15,5% RATIOS - per share FY14 FY15 FY16E Price - close year-end EUR 26,7 34,3 EPS - net current EUR -0,08 1,07 PER - net current n,a, 32,2 XIOR BB Dividend - gross EUR 0,00 1,13 Yield - gross n,a, 3,3% Enige aktief in dit segment Kwalitatieve en vrij jonge portefeuille Anti-cyclische portefeuille Goed gediversifieerde portefeuille in niche Democratisering onderwijs en toegang tot hoger onderwijs & uitwisselingsprogramma s Investeringen 40% hoger dan budget IPO Ontbreken van track record Huurprijzen zouden dalen door overaanbod Waarderingen bij stijgende rente? Relatief klein bedrijf Korte-termijn contracten Binnenkort nieuwe kapitaalsverhoging?
RETAIL ESTATES DATE PRICE DCF UPSIDE 18 November 2016 74,8 87,5 17,0% RATIOS - per share FY15 FY16 FY17E Price - close year-end EUR 76,6 78,0 74,8 EPS - net current EUR 3,88 4,23 4,43 PER - net current 19,8 18,4 16,9 RET BB Dividend - gross EUR 3,10 3,20 3,30 Yield - gross 4,0% 4,1% 4,4% Sterk en ervaren management Goede track record Financieringskost gevoelig verlaagd Lage gemiddelde huurprijzen = bescherming Sterk gestegen prijzen activa Risico faillisementen (Primo, ) Concurrentie van partikulieren Opvolging CEO?
WAREHOUSES ESTATES DATE PRICE DCF UPSIDE 18 November 2016 64,0 60,8-5,0% RATIOS - per share FY14 FY15 FY16E Price - close year-end EUR 58,4 61,5 64,0 EPS - net current EUR 3,76 3,75 3,62 PER - net current 15,5 16,4 17,7 WEB BB Dividend - gross EUR 3,44 3,44 3,50 Yield - gross 5,9% 5,6% 5,5% Beste verhouding risico/waarde Hoog huurrendement Lage schuldgraad City Nord 19,41% PTF na omruiling Ruimte voor schuldgefinancierde groei Bezettingsgraad is gedaald (96,3%) Activa duur geprijsd Financiële hefboom niet optimaal gebruikt doch swaps herschikt
COFINIMMO DATE PRICE DCF UPSIDE 18 November 2016 102,0 102,0 0,1% RATIOS - per share FY14 FY15 FY16E Price - close year-end EUR 96,0 98,4 102,0 EPS - net current EUR 6,04 6,29 5,98 PER - net current 15,9 15,7 17,0 COFB BB Dividend - gross EUR 5,50 5,50 5,50 Yield - gross 5,7% 5,6% 5,4% Gediversifieerd: geografisch en product Zorgvastgoed als groeipool: hoger rendement en langere termijn Ervaring in ontwikkeling Verouderende bevolking & privatisatie 56% totale portefeuille is AAA Vorstlaan 25 (AXA) verkocht Leegstand van kantoren blijft hoog 2017 vertrekt KMPG vervanging? Complexe financiële technieken in boekhouding Pubstone? 08/2017 vertrekt AXA
INTERVEST OFFICES & WAREHOUSES DATE PRICE DCF UPSIDE 18 November 2016 23,2 26,9 15,8% RATIOS - per share FY14 FY15 FY16E Price - close year-end EUR 22,5 24,4 23,2 EPS - net current EUR 1,53 1,89 1,41 PER - net current 14,7 12,9 16,5 INTO BB Dividend - gross EUR 1,40 1,71 1,40 Yield - gross 6,2% 7,0% 6,0% Management exclusief voor INTO Sterke logistieke portefeuille gewicht moet naar 60% verkoop 5 gebouwen Ambitieus groeiplan na vertrek NSI portefeuille naar 800 miljoen EUR in 3 jaar Hoog dividend rendement Volgende 3 jaar 1,40 EUR dividend Winstwaarschuwing! Bureau s peripherie blijft uitdaging Vertrek Deloitte onzekerheid WDP & Montea geduchte concurrenten Leegstand van kantoren blijft hoog Stijgende concurrentie doet prijzen stijgen Onderinvestering in infrastructuur in België
Conclusie Top-down Rente-scenario nog een tijdje vlak, doch volatiel Sector correct gewaardeerd Bottom-up Hoge bruto-marge tussen portefeuille huurrendement en gemiddelde financieringskost Hoge graad van rente-indekking Geen risico op bezettingsgraad of potentieel voor verbetering Pay-out die niet te hoog is