Pacht nieuwe normen, nieuwe regels Een wegwijzer voor de praktijk 79x536 1 Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij, Oktober 1995
Waarom deze brochure? Op 31 oktober 1995 treedt een nieuw Pachtnormenbesluit in werking. Tegelijkertijd wordt de Pachtwet gewijzigd. Voor u, als (toekomstige) pachter of verpachter, is het natuurlijk van belang om te weten wat er gaat veranderen. En wat die veranderingen voor uw eigen situatie kunnen betekenen. U inzicht geven in die veranderingen: daarvoor is deze brochure in de eerste plaats bedoeld. Daarnaast is deze brochure voor u een handig hulpmiddel bij alle mogelijke toekomstige wijzigingen in uw eigen 'pachtsituatie'. Het gaat dan bijvoorbeeld om het sluiten van een nieuwe pachtovereenkomst, het kopen van grond van de verpachter en die weer doorverkopen of het tussentijds herzien van de pachtprijs. Bij al dat soort wijzigingen is aangegeven of en zo ja op welke manier u met de Grondkamer te maken krijgt. Pas als de Grondkamer moet worden ingeschakeld, denk er dan aan dat de Grondkamer uw dossier sneller kan afhandelen, als u de noodzakelijke gegevens zo correct en volledig mogelijk verstrekt. De brochure is informatief. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Wat staat er in deze brochure? - Hoofdstuk 1 is van belang voor iedereen die kort en snel informatie wil over het nieuwe Pachtnormenbesluit en de wijziging van de Pachtwet. In het eerste hoofdstuk staan namelijk alle belangrijke wijzigingen overzichtelijk bij elkaar. Ook staat in hoofdstuk 1 achtergrond-informatie: waaróm zijn de normen en de wet gewijzigd. - De hoofdstukken 2 tot en met 4 zijn belangrijk als u al een pachtovereenkomst hebt. Daar vindt u namelijk wat de gevolgen kunnen zijn van de wijzigingen in het Pachtnormenbesluit en in de Pachtwet voor bestaande overeenkomsten. Ook staat steeds aangegeven of u wel of niet met de Grondkamer te maken krijgt. De hoofdstukken 5 tot en met 10 ten slotte, zijn bedoeld voor iedereen die van plan is om binnenkort een pachtovereenkomst af te sluiten. In deze hoofdstukken staan alle verschillende pachtvormen-inclusief de nieuwe!-op een rij. U kunt hier ook lezen of u wel of niet met de Grondkamer te maken krijgt.
M INHOUDSOPGAVE INLEIDING 1 DE NIEUWE PACHTNORMEN EN DE NIEUWE PACHTWET IN HET KORT 1.1 Waarom nieuwe normen en een nieuwe wet? 1.2 De belangrijkste wijzigingen 2 2 2 DEEL A U HEBT AL EEN PACHTOVEREENKOMST 4 2 WIJZIGINGEN IN PACHTPRIJZEN 2.1 Hoogst toelaatbare pachtprijzen voor los land 2.2 Pachtprijzen voor agrarische woningen 2.3 Pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen 5 5 11 11 3 NIEUWE REGELS BIJ KOOP EN DOORVERKOOP DOOR PACHTER NA GEBRUIKMAKING VAN HET VOORKEURSRECHT 13 4 U (VER)PACHT 1 HA GROND OF MINDER 15 DEEL B HET AFSLUITEN VAN EEN NIEUWE PACHTOVEREENKOMST 16 5 WAARAAN U MOET DENKEN BIJ HET AFSLUITEN VAN EEN NIEUWE OVEREENKOMST 17 6 WELKE PACHTVORM KIEST U 6.1 Los land van 1 ha of minder 18 18 7 REGULIERE PACHT 7.1 Pachtprijzen voor (los) land 7.2 Pachtprijzen voor agrarische woningen 7.3 Pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen 19 19 21 21 8 TEELTPACHT: ALLEEN VOOR LOS LAND 22 9 EENMALIGE PACHT: ALLEEN VOOR LOS LAND 23 10 REGELS BIJ KOOP EN DOORVERKOOP DOOR PACHTER NA GEBRUIKMAKING VOORKEURSRECHT 24 DEEL C BIJLAGEN 26
DE NIEUWE PACHTNORMEN EN DE NIEUWE PACHTWET IN HET KORT 1.1 Waarom nieuwe normen en een nieuwe wet? In 1959 was ruim 52% van de totale oppervlakte landbouwgrond in Nederland verpacht. Nu is dat nog maar circa 31%. Die sterke afname van het pachtareaal is niet goed voor de agrarische sector. Immers, pachten is voor de pachter een voordelige manier van grondgebruik. En voor de verpachter zou het een goede belegging moeten zijn: de grond blijft eigendom, wordt goed benut, en is bovendien waardevast. Ook speelt vaak een rol dat de verpachter het gewoon een prettig idee vindt dat de grond of het hele bedrijf zijn eigendom blijft. Waarom dan toch die afname? Dat lijkt vooral het gevolg te zijn van een aantal beperkende bepalingen in de wetgeving. Of, anders gezegd, een vergaande bescherming van de pachter (hoewel er ook beperkende bepalingen zijn voor de pachter). Zo wordt een bepaalde pachtovereenkomst vaak automatisch verlengd (het 'continuatierecht'). En ook moet de verpachter bij verkoop de pachter vaak als eerste in de gelegenheid stellen om te kopen, en wel naar de waarde in verpachte staat. Dat soort bepalingen maakt dat reguliere pacht voor een deel van de verpachters-vooral voor de particuliere verpachters-een onaantrekkelijke optie is geworden. En aan de andere kant is er op dit moment geen flexibel grondgebruik mogelijk voor de pachter. En bij de pachters is er ook behoefte aan vergroting van het bedrijf. Dat zijn precies de redenen waarom door de politiek is besloten om wet- en regelgeving aan te passen. Met de nieuwe wet- en regelgeving moet pachten weer aantrekkelijk worden voor de verpachter en pachter, zodat er voor de boeren en tuinders in Nederland genoeg landbouwgrond overblijft om-ook op langere termijn-te pachten. In het schema hierna kunt u aflezen wat de belangrijkste wijzigingen zijn. 1.2 De belangrijkste wijzigingen /^k Wijzigingen in het Pachtnormenbesluit Wijziging Situatie Zie verder Nieuwe systematiek De pachtnormen zijn geregionaliseerd 2.1, 7.1 voor los land De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor los land worden anders vastgesteld, namelijk op basis van de vrije verkeerswaarde van de grond Nieuwe systematiek De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 2.2, 7.2 voor woningen woningen worden voortaan vastgesteld aan de hand van een puntenstelsel Verhoging normen voor bedrijfsgebouwen De normen voor bedrijfsgebouwen gaan met 16,5% omhoog 2.3, 7.3
- De belangrijkste wijzigingen in de Pachtwet Wijziging Situatie Zie verder Directe doorwerking nieuwe pachtnormen in de pachtprijzen (art. 19) Na de inwerkingtreding van een nieuw Pachtnormenbesluit worden bij reeds bestaande pachtovereenkomsten de pachtprijzen automatisch aangepast. De gewijzigde pachtprijzen hoeven niet voorgelegd te worden aan de Grondkamer 2.1, 2.3, 7.1,7.3 Introductie teeltpacht (art. 70 f, lid 1) Een nieuwe pachtvorm voor 1 of 2 jaar, speciaal voor één- respectievelijk tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. Voor teeltpacht geldt onder meer; geen prijstoetsing door de Grondkamer (partijen bepalen zelf de pachtprijs) geen continuatierecht geen voorkeursrecht registratie door Grondkamer schriftelijke overeenkomst tussen pachter en verpachter 3 3 0) 'E e o c «c 41 E u O c Introductie eenmalige pacht (art. 70 f, lid 5) Een nieuwe pachtvorm, voor een aaneengesloten periode van minimaal 1 en maximaal 12 jaar. Voor eenmalige pacht geldt onder meer: geen prijstoetsing door de Grondkamer (partijen bepalen zelf de pachtprijs) goedkeuring door de Grondkamer vereist geen continuatierecht geen voorkeursrecht schriftelijke overeenkomst tussen pachter en verpachter o Compensatie na Als de pachter een pachtobject na gebruik- making van zijn voorkeursrecht binnen 10 jaar doorverkoopt, heeft de verpachter recht op een financiële compensatie doorverkoop (art. 56 i) 3, 10 Verhoging van de grens van 25 are naar 1 ha (art. 58, lid 1) Bepaalde dwingende bepalingen van de Pachtwet zijn niet van toepassing op los land van 1 ha of minder 4, 6.1
U hebt al een pacht overeenkomst Wijzigingen in pachtprijzen: hoofdstuk 2 Nieuwe regels bij koop en doorverkoop door pachter na gebruikmaking van het voorkeursrecht: hoofdstuk 3 U (ver)pacht 1 ha grond of minder: hoofdstuk 4
WIJZIGINGEN IN PACHTPRIJZEN Sinds lange tijd zijn er pachtnormen en zogenoemde 'hoogst toelaatbare pachtprijzen'. Dat zijn de prijzen die een verpachter maximaal mag berekenen voor een verpacht object. Die hoogst toelaatbare pachtprijzen werden steeds berekend aan de hand van pachtnormen. Als normen veranderen, wijzigen dus meestal ook de hoogst toelaatbare pachtprijzen. Dat de pachtprijzen kunnen wijzigen is niet nieuw. Wat is er dan wel nieuw? 1 Er is een nieuwe systematiek voor de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor los land. Meer over de pachtprijzen voor los land staat in hoofdstuk 2.1. 2 Er is een nieuwe manier waarop de hoogst toelaatbare pachtprijs voor woningen wordt berekend. Dat gebeurt voortaan via ongeveer hetzelfde systeem als de huurprijs van huurwoningen wordt berekend. Meer informatie staat in hoofdstuk 2.2. Aan de manier waarop de pachtprijs voor bedrijfsgebouwen wordt vastgesteld, verandert niets; de normen zijn wel verhoogd. Zie hoofdstuk 2.3. 2.1 Hoogst toelaatbare pachtprijzen voor los land Tot nu toe werden de hoogst toelaatbare pachtprijzen berekend aan de hand van het opbrengend vermogen en de grondsoort. de werking van de markt. Deze systematiek liet maar weinig ruimte voor Daarom verandert vanaf 31 oktober 1995 die systematiek. De hoogst toelaatbare pachtprijzen zijn voortaan afhankelijk van de waarde van het perceel landbouwgrond in het vrije verkeer. Dit is de verkoopwaarde van de grond in onverpachte staat en uitgaande van voortgezet agrarisch gebruik. Investeringen die de pachter heeft gedaan, tellen niet mee voor het bepalen van de vrije verkeerswaarde. Het is de bedoeling dat de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar uiteindelijk twee procent is van de waarde in het vrije verkeer (uitgaande van voortgezet agrarisch gebruik). Daar bovenop mogen ook bepaalde eigenaarslasten door de verpachter worden doorberekend aan de pachter. Maar in bepaalde gevallen zou de vrije verkeerswaarde van een perceel wel eens uitzonderlijk hoog kunnen zijn. Daarom zijn er per regio zogenoemde regionale pachtnormen vastgesteld. De hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar van een perceel kan in principe niet hoger zijn dan de regionale pachtnorm die ervoor geldt (in een beperkt aantal uitzonderingssituaties is dat wel mogelijk). In de bijlage achterin vindt u een lijst met de regionale pachtnormen. Boven op de hoogst toelaatbare pachtprijs kan de verpachter bovendien bepaalde zogenoemde eigenaarslasten doorberekenen: - maximaal 50% van de waterschapslasten per ha per jaar (alleen toegestaan als er geen pachtersomslag wordt geheven door het waterschap); - maximaal 50% van de landinrichtings- of ruilverkavelingsrente, met een maximum van ƒ 50 per ha. Belangrijk. Het feit dat de pachtprijs voortaan wordt bepaald op basis van de vrije verkeerswaarde van het betreffende perceel betekent dus ook: - dat de aftrek voor externe produktie-omstandigheden is afgeschaft. Deze werken immers door in de vrije verkeerswaarde;
- dat alle bestaande toeslagen zijn afgeschaft (behalve voor boomopstanden en de lasten die door publiekrechtelijke lichamen aan de verpachter zijn opgelegd in verband met onderhoudswerkzaamheden). Ook hiervoor geldt namelijk dat de afgeschafte toeslagen doorwerken in de vrije verkeerswaarde van de grond; - dat er voortaan per regio één pachtnorm is voor bouwland, grasland en fruitteeltgrond, en een andere-hogere-pachtnorm voor tuinland. Geleidelijke aanpassing van de hoogst toelaatbare pachtprijzen De hoogst toelaatbare pachtprijzen worden geleidelijk aangepast. Om namelijk te voorkomen dat er een te groot verschil ontstaat tussen de bestaande en de nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs, vindt een stapsgewijze verhoging of verlaging plaats. Dit hangt samen met de inwerkingtreding van een nieuw Pachtnormenbesluit. Telkens als er een nieuw Pachtnormenbesluit in werking treedt, kunnen de pachtnormen en dus ook de pachtprijzen worden bijgesteld. Net zo lang tot de pachtprijs per jaar 2 procent is van de vrije verkeerswaarde (of-in sommige situaties-de regionale pachtnorm, als die minder is). Dat kan dus ook betekenen dat de hoogst toelaatbare pachtprijs met ingang van 31 oktober 1995 is bereikt. Wat gebeurt er met de pachtprijs voor los land die vóór 31 oktober 1995 gold? Vóórdat u de pachtprijs aanpast op basis van het Pachtnormenbesluit 1995, kan al dan niet de hoogst toelaatbare pachtprijs in rekening zijn gebracht. In die gevallen wordt de oude pachtprijs 'automatisch' verhoogd of verlaagd. 'Automatisch' betekent dat de pachtprijs met ingang van het nieuwe pachtjaar met een bepaald percentage wordt verhoogd of verlaagd. Let op! U hoeft de nieuwe pachtprijs dus niet te laten toetsen door de Grondkamer. De nieuwe pachtprijs moet natuurlijk wel aan de regels voldoen. Die regels kunt u hieronder lezen. Verhoging of verlaging van de pachtprijs voor los land die gold vóór 31 oktober 1995 Gaat de oude pachtprijs* in uw geval nu omhoog of omlaag, en met welk bedrag? Dat hangt ervan af. De hoofdregel is: - de oude pachtprijs gaat in principe met 15% omhoog, als de pachtprijs van vóór 31 oktober 1995 per jaar lager is dan 2% van de vrije verkeerswaarde per ha. Maar: de verhoging is nooit meer dan ƒ 85 per jaar. En de verhoging heeft nog een maximum: de nieuwe pachtprijs per ha mag nooit hoger zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het perceel per ha. En als die 2% van de vrije verkeerswaarde van het perceel hoger is dan de regionale pachtnorm, dan mag de nieuwe pachtprijs per ha niet hoger zijn dan die regionale norm. - de oude pachtprijs gaat in principe met 15% omlaag, als de oude pachtprijs per ha per jaar meer is dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het perceel per ha (of hoger is dan de regionale pachtnorm). De pachtprijs mag na verlaging niet lager zijn dan de 2%, of dan de regionale pachtnorm, als de 2% boven de regionale pachtnorm ligt. Maar: de verlaging is nooit meer dan ƒ 85 per jaar. * Als er in de oude pachtprijs toeslagen verdisconteerd zijn die zijn afgeschaft met de inwerkingtreding van het Pachtnormenbesluit 1995, dan moet de verhoging of verlaging van de pachtprijs toegepast worden op de oude pachtprijs inclusief die afgeschafte toeslagen.
Let op! Als de pachtprijs verlaagd moet worden, is het mogelijk dat de nieuwe pachtprijs na de verlaging toch hoger uitvalt dan 2% van de vrije verkeerswaarde en/of hoger dan de regionale pachtnorm. Dit komt door de stapsgewijze aanpassing die hierboven is beschreven. Let op! Als u meer dan één perceel landbouwgrond (ver)pacht, dan moet u de verhoging of verlaging voor elk perceel afzonderlijk berekenen. Met behulp van schema 1 achterin kunt u de verhoging of verlaging uitrekenen. De regel hierboven geldt ook, als vóór 31 oktober 1995 al de hoogst toelaatbare pachtpijs in rekening werd gebracht. Als de pachtprijs vóór 31 oktober nog niet de hoogst toelaatbare pachtprijs was (d.w.z. als de pachtprijs niet is vastgesteld door de Grondkamer op basis van het Pachtnormenbesluit 1977, zoals dat luidde vlak voor de inwerkingtreding van het Pachtnormenbesluit 1995), dan kan de stijging hoger zijn dan 15%. U kunt in dat geval de Grondkamer namelijk verzoeken om de hoogst toelaatbare pachtprijs vast te stellen. De Grondkamer doet dit als volgt: eerst wordt de hoogst toelaatbare pachtprijs vastgesteld, zoals deze zou zijn geweest vóór 31 oktober 1995. Die hoogst toelaatbare pachtprijs wordt dan door de Grondkamer verhoogd met 15% (maar wordt niet hoger dan 2% van de vrije verkeerswaarde, resp. de regionorm). Het is ook mogelijk dat de Grondkamer-uitgaande van de hoogst toelaatbare pachtprijs vóór 31 oktober 1995-een verlaging van de pachtprijs vaststelt, als dat nodig is. Let op! De verhoging kan dus hoger zijn dan 15%. Dit komt doordat in de oude situatie nog niet de hoogst toelaatbare pachtprijs is toegepast. Belangrijk! Pachter en verpachter kunnen natuurlijk altijd zélf een andere pachtprijs (nl. een lagere pachtprijs dan de hoogst toelaatbare) overeenkomen. Die moet wel aan de wettelijke voorwaarden voldoen. Met ingang van het eerstvolgende pachtjaar kan die nieuwe pachtprijs door de verpachter in rekening worden gebracht. Boven op de pachtprijs kan de verpachter bepaalde eigenaarslasten doorberekenen (zie hieronder). Tip voor verpachter en pachter: neem zo snel mogelijk contact op met elkaar om te overleggen over de eventuele verandering van de pachtprijs. Zo kunt u voorkomen dat u voor onduidelijkheden komt te staan. Wilt u hulp bij het vaststellen van de pachtprijs? Neem dan contact op met een adviseur (bijvoorbeeld een notaris, makelaar, adviseur van uw landbouworganisatie). Wat te doen als verpachter en pachter het niet eens worden met elkaar? Als de verpachter en pachter het niet eens worden over de pachtprijs dan kunnen ze de Grondkamer verzoeken om de hoogst toelaatbare pachtprijs vast te stellen. Maak voor het indienen van het verzoek gebruik van het formulier 'Verzoek herziening pachtprijs'. Dit formulier is verkrijgbaar bij de Grondkamer. Doorberekenen eigenaarslasten boven op de pachtprijs voor los land De verpachter mag bepaalde eigenaarslasten doorberekenen aan de pachter. De doorberekende lasten komen boven op de hoogst toelaatbare pachtprijs. Het gaat daarbij om: - maximaal 50% van de waterschapslasten per ha per jaar (alleen toegestaan als er geen pachtersomslag wordt geheven door het waterschap); - maximaal 50% van de landinrichtings- of ruilverkavelingsrente, met een maximum van ƒ 50 per ha.
Rekenvoorbeelden Voorbeeld 1: verhoging van de pachtprijs Pachter en verpachter hebben een pachtovereenkomst voor 40 ha bouwland in de gemeente A. De (hoogst toelaatbare) pachtprijs was ƒ 810 per ha per jaar, dus in totaal ƒ 32 400. Berekening van de pachtprijsverhoging of -verlaging Stap 1 Waarde per ha van de grond in het vrije verkeer (bij voortgezet agrarisch gebruik): ƒ 50 000 2% hiervan: 2% x ƒ 50 000 = ƒ 1000 per hectare Regionale pachtnorm (de gemeente A ligt in de regio 6, IJsselmeerpolders): ƒ 1035 per hectare De 2% van de vrije verkeerswaarde is lager dan de regionorm en bedraagt: ƒ 1000. Dit bedrag is van belang om de uiteindelijke hoogst toelaatbare pachtprijs te bepalen. Stap 2 De oude pachtprijs is: ƒ 810 per ha. Dit is minder dan de uitkomst van stap 1 (ƒ 1000). De pachtprijs mag dus worden verhoogd, omdat de 2% nog niet is bereikt. De nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs berekent u als volgt: De oude pachtprijs: ƒ 810 per hectare 15% hiervan: 15% x ƒ 810 = ƒ 121,50. Dit is meer dan ƒ 85, de verhoging is dus maximaal ƒ 85 per hectare. ƒ 810 + ƒ 85 = ƒ 895. Dit is minder dan de uitkomst van stap 1 (ƒ 1000). De nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare is dus ƒ 895 per ha per jaar. De totale pachtprijs (= pachtprijs/ha x aantal ha) mag dus worden verhoogd tot 40 x ƒ 895 = ƒ 35 800. Hier bovenop mag de verpachter bepaalde eigenaarslasten doorberekenen (zie pagina 7). Voorbeeld 2: verhoging van de pachtprijs Pachter en verpachter hebben een pachtovereenkomst voor 50 ha bouw- en grasland in de gemeente B. De (hoogst toelaatbare) pachtprijs was ƒ 505 per ha per jaar, dus in totaal ƒ 25 250. Berekening van de pachtprijsverhoging of -verlaging Stap 1 Waarde per ha van de grond in het vrije verkeer (bij voortgezet agrarisch gebruik): ƒ 30 000 2% hiervan: 2% x ƒ 30 000 = ƒ 600 per hectare Regionale pachtnorm (de gemeente B ligt in de regio 7b, Westelijk Holland - Zuid-Holland): ƒ 1235 per hectare De 2% van de vrije verkeerswaarde is lager dan de regionorm en bedraagt: ƒ 600. Dit bedrag is van belang om de uiteindelijke hoogst toelaatbare pachtprijs te bepalen.
Stap 2 De oude pachtprijs is: ƒ 505 per ha. Dit is minder dan de uitkomst van stap 1 (ƒ 600). De pachtprijs mag dus worden verhoogd, omdat de 2% nog niet is bereikt. De nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs berekent u als volgt: De oude pachtprijs: ƒ 505 per hectare 15% hiervan: 15% x ƒ 505 = ƒ 75,75. Dit is minder dan ƒ 85, de verhoging is dus ƒ 75,75. ƒ 505 + ƒ 75,75 = ƒ 580 (afgerond). Dit is minder dan de uitkomst van stap 1 (ƒ 600). De nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs is dus ƒ 580 per ha per jaar. De totale pachtprijs (= pachtprijs/ha x aantal ha) mag dus worden verhoogd tot 50 x ƒ 580 = ƒ 29 000. Hier bovenop mag de verpachter bepaalde eigenaarslasten doorberekenen (zie pagina 7). Voorbeeld 3: verlaging van de pachtprijs Pachter en verpachter hebben een pachtovereenkomst voor 10 ha bouwland in de gemeente D. De (hoogst toelaatbare) pachtprijs was ƒ 650 per ha per jaar, dus in totaal ƒ 6500. Berekening van de pachtprijsverhoging of -verlaging Stap 1 Waarde per ha van de grond in het vrije verkeer (bij voortgezet agrarisch gebruik): ƒ 22 000 2% hiervan: 2% x ƒ 22 000 = ƒ 440 per ha Regionale pachtnorm (de gemeente D ligt in de regio 2, Veenkoloniën en Oldambt): ƒ 525 De 2% van de vrije verkeerswaarde is lager dan de regionorm en bedraagt: ƒ 440 per ha. Dit bedrag is van belang om de uiteindelijke hoogst toelaatbare pachtprijs te bepalen. Stap 2 De oude pachtprijs is: ƒ 650 per ha. Dit is meer dan de uitkomst van stap 1 (ƒ 440). De pachtprijs moet dus worden verlaagd. De nieuwe pachtprijs berekent u als volgt: De oude pachtprijs: ƒ 650 per hectare 15% hiervan: 15% x ƒ 650 = ƒ 97,50. Dit is meer dan ƒ 85, de verlaging is dus ƒ 85 per ha. ƒ 650 - ƒ 85 = ƒ 565. Dit is meer dan de uitkomst van stap 1 (ƒ 440). De nieuwe pachtprijs is dus ƒ 565 per ha per jaar. De totale pachtprijs (= pachtprijs/ha x aantal ha) moet dus worden verlaagd tot 10 x ƒ 565 = ƒ 5650. Hier bovenop mag de verpachter bepaalde eigenaarslasten doorberekenen (zie pagina 7).
Voorbeeld 4: verlaging van de pachtprijs Pachter en verpachter hebben een pachtovereenkomst voor 20 ha grasland in de gemeente F. De (hoogst toelaatbare) pachtprijs was ƒ 635 per ha per jaar, dus in totaal ƒ 12 700. Berekening van de pachtprijsverhoging of -verlaging Stap 1 Waarde per ha van de grond in het vrije verkeer (bij voortgezet agrarisch gebruik): ƒ 27 000 2% hiervan: 2% x ƒ 27 000 = ƒ 540 Regionale pachtnorm (de gemeente F ligt in de regio 3a, Noordelijk weidegebied): ƒ 640 per hectare De 2% van de vrije verkeerswaarde is lager dan de regionorm en bedraagt: ƒ 540. Dit bedrag is van belang om de uiteindelijke hoogst toelaatbare pachtprijs te bepalen. Stap 2 De oude pachtprijs is: ƒ 635 per ha. Dit is meer dan de uitkomst van stap 1 (ƒ 540). De pachtprijs moet dus worden verlaagd. De nieuwe pachtprijs berekent u als volgt: De oude pachtprijs: ƒ 635 per hectare 15% hiervan: 15% x ƒ 635 = ƒ 95,25. Dit is meer dan ƒ 85, de verlaging is dus ƒ 85. ƒ 635 - ƒ 85 = ƒ 550. Dit is meer dan de uitkomst van stap 1 (ƒ 540). De nieuwe pachtprijs is dus ƒ 550 per ha per jaar. De totale pachtprijs (== pachtprijs/ha x aantal ha) moet dus worden verlaagd tot 20 x ƒ 550 = ƒ 11 000. Hier bovenop mag de verpachter bepaalde eigenaarslasten doorberekenen (zie pagina 7). Let op! Een uitwerking van dit voorbeeld vindt u in schema 2 achterin.
2.2 Pachtprijzen voor agrarische woningen Pachtprijzen voor woningen werden gekoppeld aan het huurprijsniveau in de regio. Soms leidde dat tot onduidelijke situaties. Dat gaat nu veranderen. Voor het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor woningen geldt voortaan een systeem dat is gebaseerd op het puntenstelsel voor huurwoningen. In grote lijnen komt het systeem op het volgende neer: de kwaliteit van de woning wordt vastgesteld op grond van een aantal factoren. Per factor wordt een aantal punten toegekend. Elk punt is ƒ 5 waard. Door alle punten op te tellen en met ƒ 5 te vermenigvuldigen vindt u de hoogst toelaatbare pachtprijs per maand. Deze pachtprijs kan worden omgerekend naar een pachtprijs per jaar. Ook hier geldt natuurlijk dat pachter en verpachter met elkaar een andere prijs overeen mogen komen. Maar de prijs mag niet hoger zijn dan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Het berekenen van de hoogst toelaatbare pachtprijs Om te berekenen wat de hoogst toelaatbare pachtprijs voor een woning is, kunnen pachter en verpachter gebruik maken van het formulier 'Berekening pachtprijs woning', verkrijgbaar bij de Grondkamer. Meer informatie over de invulling staat op het formulier zelf. Achterin deze brochure is het puntenstelsel als bijlage opgenomen. Let op! Als u een nieuwe pachtprijs hebt afgesproken voor de woning, moet u die voorleggen aan de Grondkamer ter goedkeuring of ter vaststelling. Dit kunt u doen met g 01 een speciaal formulier, verkrijgbaar bij de Grondkamer. U kunt ook een,c wijzigingsovereenkomst met elkaar sluiten en die voorleggen aan de Grondkamer. De Grondkamer gaat altijd na of de afgesproken prijs niet hoger is dan de hoogst toelaatbare pachtprijs. ^ Tip voor verpachter en pachter: vul bij een voorgenomen verandering van de pachtprijs van de woning samen het formulier 'Berekening pachtprijs woning' in. Zo kunt u het makkelijkst tot een goede overeenkomst komen. Wilt u hulp bij het berekenen van de hoogst toelaatbare pachtprijs? Neem dan contact op met een adviseur (bijvoorbeeld een notaris, makelaar, adviseur van uw landbouworganisatie). 2.3 Pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen De manier waarop de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen wordt vastgesteld, is niet veranderd. Wel gaan de pachtnormen, en daarmee de hoogst toelaatbare pachtprijzen, met 16,5% omhoog. Dus de oude pachtprijs gaat ook automatisch met 16,5% omhoog. Voorwaarde daarbij is wel dat de doelmatigheidsklasse niet is veranderd. Als de doelmatigheid is gewijzigd, kan dit een mindere stijging of zelfs een verlaging tot gevolg hebben. Ook hier geldt natuurlijk dat pachter en verpachter met elkaar een andere prijs overeen mogen komen. Pachtprijsverhogingen hoeven niet gemeld te worden bij de Grondkamer. Ze mogen natuurlijk niet hoger zijn dan de nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs. Let op! U hoeft de nieuwe pachtprijs dus niet te melden aan de Grondkamer. Op grond van de wet kan de verpachter de nieuwe pachtprijs voor bedrijfsgebouwen namelijk 'automatisch' in rekening brengen. Tip voor verpachter en pachter: neem zo snel mogelijk contact op met elkaar om te overleggen over de eventuele verandering van de pachtprijs. Zo kunt u voorkomen dat u aan het begin van het nieuwe pachtjaar voor verrassingen komt te staan. Wilt u hulp bij het vaststellen van de hoogst toelaatbare pachtprijs? Neem dan contact op met een adviseur (bijvoorbeeld een notaris, makelaar, adviseur van uw landbouworganisatie).
Wat te doen als pachter en verpachter het niet eens worden met elkaar? Als de pachter en verpachter het niet eens worden over de hoogst toelaatbare pachtprijs die in hun geval geldt, dan kunnen ze de Grondkamer verzoeken om de hoogst toelaatbare pachtprijs voor het bedrijfsgebouw vast te stellen. Maak voor het indienen van het verzoek gebruik van het formulier 'Verzoek herziening pachtprijs'. Dit formulier is verkrijgbaar bij de Grondkamer.
NIEUWE REGELS BIJ KOOP EN DOORVERKOOP DOOR PACHTER NA GEBRUIKMAKING VAN HET VOORKEURSRECHT Bij alle bestaande pachtovereenkomsten geldt het zogenoemde voorkeursrecht. Dit betekent: als de verpachter (een deel van) het verpachte object gaat verkopen, dan geldt: - de verpachter moet het object éérst aanbieden aan de pachter; - de pachter betaalt dan niet de 'vrije verkeerswaarde', maar de waarde van het object in verpachte staat. Tot zover is er niets veranderd aan het al bestaande voorkeursrecht. Maar nieuw is de regeling die geldt als de voormalige pachter-de nieuwe eigenaar dus-het object (dat 5 eerst via reguliere pacht is verpacht) binnen 10 jaar na de aankoop doorverkoopt. Volgens -o die nieuwe regeling heeft de voormalige verpachter dan recht op een deel van het voordeel dat de voormalige pachter had doordat hij de waarde in verpachte staat betaalde, en niet de vrije verkeerswaarde. o o Dat zit zo: als de voormalige pachter het gekochte object binnen een periode van 10 jaar o. verkoopt, is de voormalige pachter een compensatie verschuldigd aan de voormalige verpachter. De hoogte van die compensatie is afhankelijk van: 1 Het voordeel dat de voormalige pachter heeft behaald, omdat hij het object kon kopen» tegen de waarde in verpachte staat. Dit voordeel is het verschil-op het moment van koop 01 -tussen de waarde van het object in verpachte staat (dat is dus de prijs die hij heeft «betaald) en die in pachtvrije staat. 3 Dit is de hoofdregel. Daarop geldt één uitzondering. Het zou namelijk kunnen zijn dat op z het moment dat de voormalige pachter het object doorverkoopt de waarde in pachtvrije staat minder is geworden in vergelijking met de waarde in pachtvrije staat ten tijde van e de aankoop. In dat geval is het voordeel voor de voormalige pachter het verschil tussen de waarde in verpachte staat op het moment van de koop, en de waarde in pachtvrije staat op het moment van de doorverkoop. <5 S L ^ i 2 Het aantal jaren tussen het moment van de koop door de pachter en het moment van de doorverkoop. Voor elk jaar dat is verstreken sinds de koop, mag de voormalige pachter namelijk 1/10 houden van het voordeel dat hij heeft behaald. Na 1 jaar mag hij dus 1/10 houden, en heeft de voormalige verpachter recht op 9/10 van het voordeel. Na 2 jaar mag hij 2/10 houden, en heeft de voormalige verpachter recht op 8/10. En na 10 jaar mag de voormalige pachter het hele voordeel houden. Let op! Het staat pachter en verpachter vrij om hiervan af te wijken. Daarover moet dan wel overeenstemming zijn. Bereken zelf de hoogte van de compensatie Aan de hand van het schema hierna kunt u berekenen hoe hoog de compensatie is. - In stap 1 gaat u na of de waarde van het object in pachtvrije staat minder is geworden. - In stap 2 berekent u wat het voordeel is dat de voormalige pachter kon behalen omdat hij gebruik kon maken van het voorkeursrecht. - In stap 3 berekent u welk deel van het voordeel de voormalige pachter mag houden. - In stap 4 berekent u op welk deel de voormalige verpachter recht heeft, dus hoe hoog de compensatie is. iet op! Het recht op de compensatie verjaart 20 jaar na de datum van de doorverkoop door de voormalige pachter.
Berekening compensatie voor de voormalige verpachter Stap 1: Bepaal de waarde van het object op het moment van koop. Is de waarde op het moment van verkoop lager? Waarde van het object in pachtvrije staat op het moment dat de pachter het kocht Waarde van het object in pachtvrije staat op het moment dat de pachter het verkoopt ƒ f Vergelijk A en B, en vul het laagste bedrag in Dit bedrag hebt u nodig om in stap 2 het voordeel voor de pachter te kunnen berekenen Stap 2: Bereken het voordeel voor de pachter Neem hier de uitkomst van stap 1 over (C) Af: de prijs die de pachter heeft betaald voor het object (dus de waarde in verpachte staat op het moment van aankoop) ƒ 1 Voordeel voor de pachter (D) Stap 3: Bereken het voordeel per jaar Deel het voordeel voor de pachter (D) door 10 10 Voordeel per jaar (E) Stap 4: Bereken wat de pachter mag houden Aantal jaren dat is verstreken tussen het moment dat de pachter het object kocht en het weer doorverkoopt. Vermenigvuldig met Deel van het voordeel dat de pachter mag houden (F) Bereken het bedrag waarop de voormalige verpachter recht heeft Voordeel voor de pachter (D) Neem de uitkomst D van stap 2 over Af: deel van het voordeel dat de pachter mag houden (F) Neem de uitkomst F van stap 4 over ƒ ƒ Bedrag waarop de voormalige verpachter recht heeft Tip: leg al in het koopcontract tussen de verpachter en de pachter vast, wat de waarde van het object in pachtvrije staat is. Let op! De vergoeding is ook verschuldigd, als de echtgenoot, een bloed- of aanverwant of een pleegkind van de (voormalige) pachter het gekochte koopt van de pachter en vervolgens binnen de periode van 10 jaar na de koop door de pachter doorverkoopt. Dit geldt ook als de doorverkoop plaatsvindt met een van de genoemde verwanten als 'tussenkoper'.
U (VER)PACHT 1 HA GROND OF MINDER De wijziging in de Pachtwet heeft onder meer tot gevolg dat een aantal dwingende bepalingen ervan in het algemeen niet gelden voor nieuwe pachtovereenkomsten voor los land van 1 ha en minder. Maar: voor bestaande door de Grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomsten voor los land van 1 ha of minder blijven de bepalingen van de Pachtwet wèl gelden. Voor die overeenkomsten gelden dus de regels zoals beschreven in de voorafgaande hoofdstukken. Dat betekent onder meer dat de hoogst toelaatbare pachtprijzen wijzigen, en dat pachtprijsverhogingen niet meer gemeld hoeven te worden aan de Grondkamer. Ook geldt de compensatieregeling bij doorverkoop door de voormalige pachter.
het afsluiten van een nieuwe pachtovereenkomst Waaraan u moet denken bij het afsluiten van een nieuwe overeenkomst: hoofdstuk 5 Welke pachtvorm kiest u: hoofdstuk 6 Reguliere pacht: hoofdstuk 7 Teeltpacht: alleen voor los land: hoofdstuk 8 Eenmalige pacht: alleen voor los land: hoofdstuk 9 Regels bij koop en doorverkoop door pachter na gebruikmaking voorkeursrecht: hoofdstuk 10
WAARAAN U MOET DENKEN BIJ HET AFSLUITEN VAN EEN NIEUWE OVEREENKOMST Nieuwe pachtovereenkomsten moeten altijd binnen 2 maanden worden ingediend bij de Grondkamer. Om de overeenkomst in te dienen, moet u drie exemplaren van de pachtovereenkomst opsturen naar de Grondkamer in uw provincie. Zorg ervoor dat bij de overeenkomst altijd het formulier 'Melding pachtovereenkomst' zit. Dit formulier is S verkrijgbaar bij de Grondkamer. «j Als het formulier ontbreekt, heeft de Grondkamer meer tijd nodig voor de behandeling van de overeenkomst. Als de overeenkomst aan alle voorwaarden voldoet, wordt deze I afgehandeld. Na de afhandeling ontvangt u bericht. 'E c 41 01 e n > C 01 o I O
WELKE PACHTVORM KIEST U Er zijn verschillende pachtvormen. Voor een hoeve (een woning en/of bedrijfsgebouwen met de bijbehorende grond) kunt u maar één pachtvorm kiezen, voor los land zijn er drie pachtvormen. 1 U bent van plan om een hoeve te (ver)pachten In dat geval kunt u niet kiezen. Dan kunt u alleen een reguliere pachtovereenkomst sluiten (hoofdstuk 7.1). 2 U wilt alleen los land (ver)pachten Dan kunt u voortaan kiezen uit 3 pachtvormen. Behalve als het gaat om een stuk land van 1 ha of minder (zie daarvoor hoofdstuk 6.1). Uit welke pachtvormen kunt u kiezen als het gaat om los land? Uit de bestaande pachtvorm: - reguliere pacht (7.1); en twee nieuwe pachtvormen: - teeltpacht (8); - eenmalige pacht (9). Voor iedere pachtvorm gelden andere regels. U moet daaraan voldoen, want anders kunt u geen gebruik maken van de betreffende pachtvorm. Let op! Als de verpachter en de pachter al eerder een pachtovereenkomst met elkaar hadden voor hetzelfde te verpachten stuk land, gelden de regels uit deel A (hoofdstuk 2 tot en met 4). Dus ook de regels voor de pachtprijsverhoging of -verlaging, omdat het namelijk om reguliere pacht gaat. Ook wordt als bestaande overeenkomst aangemerkt: - als de pachter voor hetzelfde te verpachten stuk land al eerder een pachtovereenkomst had met de echtgenoot, een bloed- of aanverwant in rechte lijn of een pleegkind van de verpachter, of - als de verpachter voor hetzelfde te verpachten stuk land al eerder een pachtovereenkomst had met de echtgenoot, een bloed- of aanverwant in rechte lijn of een pleegkind van de pachter. Voor deze situaties gelden dus ook de regels uit deel A van deze brochure. Let op! Als verpachter en pachter willen overgaan op teeltpacht of eenmalige pacht, dan gelden de regels uit deel B (hoofdstuk 5 tot en met 10). 6.1 Los land van 1 ha of minder Voor pachtovereenkomsten voor los land met een oppervlak van 1 ha of minder geldt een aantal dwingende bepalingen van de Pachtwet niet. Uitzondering: in bepaalde gevallen kan de Grondkamer voor tuinland een lagere grens vaststellen, Belangrijk. Als land in stukken van 1 ha of minder wordt opgesplitst en die stukken worden vervolgens met aparte overeenkomsten aan één pachter verpacht, dan gelden voor het verpachte land de regels voor reguliere pacht. In dit geval kan de pachter aan de pachtrechter verzoeken om de pachtvorm om te zetten in reguliere pacht. i
REGULIERE PACHT Dit is de pachtvorm die ook al op grond van de oude Pachtwet bestond. Dat betekent: - De pachtvorm kan worden gekozen voor los land en voor hoeven en losse gebouwen (voor hoeven is alleen deze pachtvorm mogelijk). - De pachtprijzen zijn aan een maximum gebonden. Hoe u zelf dat maximum berekent, staat in 7.1. - Op grond van de wet wordt een pachtovereenkomst in beginsel elke 6 jaar min of meer automatisch verlengd. Dit heet continuatierecht - Onder bepaalde voorwaarden kan de pachter een ander in zijn plaats (laten) stellen als nieuwe pachter. Dit heet indeplaatsstelling. - Als de verpachter de verpachte grond en/of het verpachte gebouw wil verkopen, heeft de pachter het recht van eerste koop tegen de waarde in verpachte staat. Dit heet het voorkeursrecht. Als de voormalige pachter het gekochte binnen 10 jaar doorverkoopt, heeft de voormalige verpachter recht op een compensatie. Zie hiervoor hoofdstuk 10. In hoofdstuk 5 staat waaraan u moet denken bij het afsluiten van een pachtovereenkomst. Hoe berekent u de hoogst toelaatbare pachtprijs? De hoogst toelaatbare pachtprijs kunt u zelf berekenen. Hierna staat hoe dat moet: - voor (los) land (7.1); - voor woningen (7.2); - voor bedrijfsgebouwen (7.3). 7.1 Pachtprijzen voor (los) land Voor het berekenen van de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar voor (los) land moet u twee dingen weten: de vrije verkeerswaarde en de regionale pachtnorm. Waarom die twee belangrijk zijn, wordt uitgelegd op pagina 5. 1 De vrije verkeerswaarde van de grond Dit is de verkoopwaarde van de grond in onverpachte staat en uitgaande van voortgezet agrarisch gebruik. 2 De regionale pachtnorm Per regio is vastgesteld wat de afgetopte maximale grondprijs per ha is in die regio. Op grond daarvan zijn zogenoemde regionale pachtnormen vastgesteld. In de bijlage achterin vindt u een lijst met die regionale pachtnormen. Voor nieuwe pachtovereenkomsten geldt: de hoogst toelaatbare pachtprijs per ha per jaar is 2% van de waarde van een perceel per ha in het vrije verkeer (uitgaande van voortgezet agrarisch gebruik). Behalve als de regionale pachtnorm lager is dan die 2%. In dat geval geldt die lagere regionale pachtnorm als hoogst toelaatbare pachtprijs per ha per jaar. De regels voor nieuwe overeenkomsten zijn dus anders dan voor bestaande (zie verder hoofdstuk 6). Met schema 3 achterin kunt u uitrekenen wat de hoogst toelaatbare pachtprijs voor uw perceel is. Let op! Als u meer dan één perceel landbouwgrond (ver)pacht, dan moet u de hoogst toelaatbare pachtprijs voor elk perceel afzonderlijk berekenen. Pachter en verpachter kunnen natuurlijk altijd zélf een pachtprijs overeenkomen. Zolang de overeengekomen pachtprijs maar niet meer is dan de hoogst toelaatbare.
Tip voor verpachter en pachter: wilt u hulp bij het vaststellen van de hoogst toelaatbare pachtprijs? Neem dan contact op met een adviseur (bijvoorbeeld een notaris, makelaar, adviseur van uw landbouworganisatie). Doorberekenen eigenaarslasten boven op de hoogst toelaatbare pachtprijs De verpachter mag bepaalde eigenaarslasten doorberekenen aan de pachter. De doorberekende lasten komen boven op de hoogst toelaatbare pachtprijs. Het gaat daarbij om: - maximaal 50% van de waterschapslasten per ha en per jaar (alleen toegestaan als er geen pachtersomslag wordt geheven door het waterschap); - maximaal 50% van de landinrichtings- of ruilverkavelingsrente, met een maximum van ƒ 50 per ha. Rekenvoorbeelden Voorbeeld 1 Een pachter sluit een nieuwe pachtovereenkomst voor 40 ha bouwland in de gemeente A. Berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs Waarde per ha van de grond in het vrije verkeer (bij voortgezet agrarisch gebruik): ƒ 50 000 2% hiervan: 2% x ƒ 50 000 = ƒ 1000 per hectare Regionale pachtnorm (de gemeente A ligt in de regio 6, IJsselmeerpolders): ƒ 1035 per ha De 2% van de vrije verkeerswaarde is lager dan de regionorm en bedraagt: ƒ 1000. Dit is dus de hoogst toelaatbare pachtprijs per ha per jaar. De totale pachtprijs (= pachtprijs/ha x aantal ha) mag dus maximaal 40 x ƒ 1000 = ƒ 40 000 zijn. Hier bovenop mag de verpachter eigenaarslasten doorberekenen (zie hierboven). Voorbeeld 2 Een pachter sluit een nieuwe pachtovereenkomst voor 50 ha bouw- en grasland in de gemeente B. Berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs Waarde per ha van de grond in het vrije verkeer (bij voortgezet agrarisch gebruik): ƒ 30 000 2% hiervan: 2% x ƒ 30 000 = ƒ 600 per hectare Regionale pachtnorm (de gemeente B ligt in de regio 7b, Westelijk Holland - Zuid- Holland): ƒ 1235 per ha De 2% van de vrije verkeerswaarde is lager dan de regionorm en bedraagt: ƒ 600. Dit is dus de hoogst toelaatbare pachtprijs per ha per jaar. De totale pachtprijs (= pachtprijs/ha x aantal ha) mag dus maximaal 50 x ƒ 600 = ƒ 30 000 zijn. Hier bovenop mag de verpachter bepaalde eigenaarslasten doorberekenen (zie hierboven).
Voorbeeld 3 Een pachter sluit een nieuwe pachtovereenkomst voor 10 ha grasland in de gemeente C. Berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs Waarde per ha van de grond in het vrije verkeer (bij voortgezet agrarisch gebruik): ƒ 65 000 2% hiervan: 2% x ƒ 65 000 = ƒ 1300 per hectare Regionale pachtnorm (de gemeente C ligt in de regio 4a, Oostelijk veehouderijgebied): ƒ 1230 per ha. De regionale pachtnorm is lager dan de 2% en bedraagt: ƒ 1230. Dit is dus de hoogst toelaatbare pachtprijs per ha per jaar. De totale pachtprijs (= pachtprijs/ha x aantal ha) mag dus maximaal 10 x ƒ 1230 = ƒ 12 300 zijn. Hier bovenop mag de verpachter bepaalde eigenaarslasten doorberekenen (zie pagina 20). 7.2 Pachtprijzen voor agrarische woningen Voor de pachtprijzen van woningen geldt sinds 31 oktober 1995 een systeem dat is gebaseerd op het puntenstelsel voor huurwoningen. In grote lijnen komt het systeem op het volgende neer: de kwaliteit van de woning wordt vastgesteld op grond van een aantal factoren. Per factor wordt een aantal punten toegekend. Elk punt is ƒ 5 waard. Door alle punten op te tellen vindt u de hoogst toelaatbare pachtprijs per maand. Deze pachtprijs kan worden omgerekend naar een pachtprijs per jaar. Ook hier geldt natuurlijk dat pachter en verpachter met elkaar een andere prijs overeen mogen komen. Maar de prijs mag niet hoger zijn dan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Het berekenen van de hoogst toelaatbare pachtprijs Om te berekenen wat de hoogst toelaatbare pachtprijs voor een woning is, kunnen pachter en verpachter gebruik maken van het formulier 'Berekening pachtprijs woning', verkrijgbaar bij de Grondkamer. Meer informatie over de invulling staat op het formulier zelf. Achterin deze brochure is het puntenstelsel als bijlage opgenomen. Als u de pachtovereenkomst indient bij de Grondkamer, gaat deze na of de afgesproken prijs niet hoger is dan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Bedenk dat uw overeenkomst sneller behandeld kan worden als u met de overeenkomst het formulier 'Melding pachtovereenkomst' en een volledig ingevuld formulier 'Berekening pachtprijs woning' meestuurt. Tip voor verpachter en pachter: vul bij de vaststelling van de pachtprijs samen het formulier 'Berekening pachtprijs woning' in. Zo kunt u het makkelijkst tot een goede overeenkomst komen. Wilt u hulp bij het vaststellen van de hoogst toelaatbare pachtprijs? Neem dan contact op met een adviseur (bijvoorbeeld een notaris, makelaar, adviseur van uw landbouworganisatie). 7.3 Pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen Voor de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen is de doelmatigheid belangrijk. Als u een nieuwe pachtovereenkomst indient bij de Grondkamer, gaat deze na of de afgesproken prijs niet hoger is dan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Bedenk dat uw overeenkomst sneller behandeld kan worden als u met de overeenkomst het formulier 'Melding pachtovereenkomst' meestuurt. Tip voor verpachter en pachter: wilt u hulp bij het vaststellen van de hoogst toelaatbare pachtprijs? Neem dan contact op met een adviseur (bijvoorbeeld een notaris, makelaar, adviseur van uw landbouworganisatie).
TEELTPACHT: ALLEEN VOOR LOS LAND Deze pachtvorm is alleen mogelijk voor los land, en kan onder bepaalde voorwaarden worden aangegaan voor een periode van maximaal één of twee jaar. Die voorwaarden zijn: - de pachter gaat de grond gebruiken voor teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is; - bij éénjarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is, mag de overeenkomst hoogstens een duur hebben van een jaar; - bij tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is, kan de overeenkomst een duur hebben van twee jaar; - de pachtovereenkomst moet ter registratie worden ingezonden naar de Grondkamer. Dus u kunt overeenkomsten voor teeltpacht afsluiten als u bijvoorbeeld aardappels, bloembollen of suikerbieten gaat telen. Vermeld in de pachtovereenkomst: - dat het om teeltpacht (volgens art. 70 f, lid 1) gaat; - wat geteeld gaat worden; -waarom vruchtwisseling noodzakelijk is; - of het om één- of tweejarige teelt gaat; - de pachtprijs; - de ingangsdatum van de overeenkomst; - de einddatum van de overeenkomst; - de duur van de overeenkomst. U bent verplicht om een kadastrale kaart bij te voegen waarop het gepachte staat aangegeven. In hoofdstuk 5 staat waaraan u nog meer moet denken bij het afsluiten van een pachtovereenkomst. Waarin verschilt teeltpacht van reguliere pacht? Het verschil zit niet alleen in de duur van de pachtovereenkomst (een reguliere pachtovereenkomst wordt namelijk in principe aangegaan voor een duur van 6 jaar of langer). Het verschil zit vooral in het feit dat deze pachtvorm aan minder wettelijke bepalingen hoeft te voldoen. Zo geldt er geen prijstoets. Dat betekent dat verpachter en pachter samen een pachtprijs mogen afspreken. Ook is het voorkeursrecht niet van toepassing. Dus: als de verpachter de verpachte grond wil verkopen, dan hoeft hij de grond niet eerst aan te bieden aan de pachter. Verder is er geen sprake van automatische verlenging van de overeenkomst (het continuatierecht geldt dus niet). En er is ook geen sprake van indeplaatsstelling. Dus de pachter kan niet een ander in zijn plaats (laten) stellen als pachter.
EENMALIGE PACHT: ALLEEN VOOR LOS LAND Deze pachtvorm is alleen mogelijk voor los land, en kan per verpachter worden aangegaan voor een periode van minimaal één jaar en maximaal 12 jaar. De voorwaarden zijn: 7 Een verpachter mag een bepaald stuk grond maar één keer op deze manier verpachten Hij mag de grond binnen de periode van 12 jaar achtereenvolgens aan meer dan één pachter verpachten. De overeenkomsten moeten dan wel direct op elkaar aansluiten. 2 Als het stuk land door één en dezelfde verpachter in totaal 12 aaneengesloten jaren is verpacht op basis van eenmalige pacht, moet een andere pachtvorm worden gekozen Een nieuwe verpachter krijgt een 'eigen' periode van 12 aaneengesloten jaren. Een nieuwe verpachter mag hetzelfde stuk land dus opnieuw voor minimaal 1 tot maximaal 12 jaar verpachten op basis van eenmalige pacht. Vermeld in de pachtovereenkomst: - dat het om eenmalige pacht (volgens art. 70 f, lid 5) gaat; - de pachtprijs; - de ingangsdatum van de overeenkomst; - de einddatum van de overeenkomst; - de duur van de overeenkomst. U bent verplicht om een kadastrale kaart bij te voegen waarop het gepachte staat aangegeven. In hoofdstuk 5 staat waaraan u nog meer moet denken bij het afsluiten van een pachtovereenkomst. Tip voor verpachter en pachter: als u overweegt om een pachtovereenkomst voor eenmalige pacht aan te gaan, ga dan goed na wat de regels zijn. Anders bestaat de mogelijkheid dat de pachtvorm wordt omgezet in reguliere pacht. Waarin verschilt eenmalige pacht van reguliere pacht? Voor eenmalige pacht gelden minder wettelijke bepalingen dan voor reguliere pacht: 1 er geldt geen prijstoets. Dus verpachter en pachter mogen samen een pachtprijs afspreken; 2 het voorkeursrecht is niet van toepassing. Dus: als de verpachter de verpachte grond wil verkopen, dan hoeft hij de grond niet eerst aan te bieden aan de pachter; 3 er is geen sprake van zesjaarlijkse min of meer automatische verlenging van de overeenkomst (het continuatierecht geldt dus niet); 4 er is geen sprake van indeplaatsstelling. Dus de pachter kan niet een ander in zijn plaats (laten) stellen als pachter.
REGELS BIJ KOOP EN DOORVERKOOP DOOR PACHTER NA GEBRUIKMAKING VOORKEURSRECHT Voor reguliere pachtovereenkomsten geldt het zogenoemde voorkeursrecht. Dit betekent: als de verpachter (een deel van) het verpachte object gaat verkopen, dan geldt: - de verpachter moet het object éérst aanbieden aan de pachter; - de pachter betaalt dan niet de 'vrije verkeerswaarde', maar de waarde van het object in verpachte staat. Let op! Het voorkeursrecht geldt niet bij teeltpacht en eenmalige pacht. Een van de wijzigingen in de Pachtwet heeft betrekking op de situatie dat de voormalige pachter-de nieuwe eigenaar dus-het object binnen 10 jaar na de aankoop doorverkoopt. Volgens de nieuwe wet heeft de voormalige verpachter namelijk recht op een deel van het voordeel dat de voormalige pachter had doordat hij de waarde in verpachte staat betaalde, en niet de vrije verkeerswaarde. Dat zit zo: als de voormalige pachter het gekochte object binnen een periode van 10 jaar verkoopt, is de voormalige pachter een compensatie verschuldigd aan de voormalige verpachter. De hoogte van die compensatie is afhankelijk van: 1 Het voordeel dat de voormalige pachter heeft behaald, omdat hij het object kon kopen tegen de waarde in verpachte staat. Dit voordeel is het verschil-op het moment van koop-tussen de waarde van het object in verpachte staat (dat is dus de prijs die hij heeft betaald) en die in pachtvrije staat. Dit is de hoofdregel. Daarop geldt één uitzondering. Het zou namelijk kunnen zijn dat op het moment dat de voormalige pachter het object doorverkoopt de waarde in pachtvrije staat minder is geworden in vergelijking met de waarde in pachtvrije staat ten tijde van de aankoop. In dat geval is het voordeel voor de voormalige pachter het verschil tussen de waarde in verpachte staat op het moment van de koop, en de waarde in pachtvrije staat op het moment van de doorverkoop. 2 Het aantal jaren tussen het moment van de koop door de pachter en het moment van de doorverkoop. Voor elk jaar dat is verstreken sinds de koop, mag de voormalige pachter namelijk 1/10 houden van het voordeel dat hij heeft behaald. Na 1 jaar mag hij dus 1/10 houden, en heeft de voormalige verpachter recht op 9/10 van het voordeel. Na 2 jaar mag hij 2/10 houden, en heeft de voormalige verpachter recht op 8/10. En na 10 jaar mag de voormalige pachter het hele voordeel houden. iet op! Het staat pachter en verpachter vrij om hiervan af te wijken. Daarover moet dan wel overeenstemming zijn. Bereken zelf de hoogte van de compensatie Aan de hand van het schema hierna kunt u berekenen hoe hoog de compensatie is. - In stap 1 gaat u na of de waarde van het object in pachtvrije staat minder is geworden. - In stap 2 berekent u wat het voordeel is dat de voormalige pachter kon behalen omdat hij gebruik kon maken van het voorkeursrecht. - In stap 3 berekent u welk deel van het voordeel de voormalige pachter mag houden. - In stap 4 berekent u op welk deel de voormalige verpachter recht heeft, dus hoe hoog de compensatie is. Let op! Het recht op de compensatie verjaart 20 jaar na de datum van de doorverkoop door de voormalige pachter.