P P P P 0 F 0 F P P P P 0 P P P P P P 0 P P 0 P 00 P P 0 P P P P P P P P P P P P P 0 P P P P P P Kenmerk: 00/GIS0/jbo maart 0 Schaal: :.000 Overzicht transacties omgeving Kampen uwe bouwgrond Formaat: A ± 0 0 00Meter Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet op schaalgrootte. P P P Legenda 0..0 ha, 0,00 per m, 0, (geen nabetalingsverplichting) 0..0 ha,, per m, 0, (geen nabetalingsverplichting)..0 ha,, per m, 0, (nabetaling,0 tot 0-0-00 / in verpachte staat) 0.. ha, 0,0 per m, 00, (nabetaling,0 tot --0) 0..0 ha,,0 per m, 00, (geen nabetalingsverplichting) 0..0 ha,,0 per m, 00, (geen nabetalingsverplichting) 0.. ha, 0,0 per m, 00, (nabetaling 0,00 tot 0-0-0) 0..0 ha,,0 per m, 00, (nabetaling,00 tot -0-0 / in verpachte staat)..0 ha, 0, per m, 00, (geen nabetalingsverplichting / verpachte staat).. ha,, per m, 00, (geen nabetalingsverplichting) 0.. ha,,00 per m, 00, (nabetaling,00 tot --0) 0..0 ha,,00 per m, 00, (nabetaling,00 tot --0) 0.0. ha,,00 per m, 00, (nabetaling,00 tot --0)..00 ha,, per m, 0, (nabetaling,0 deel van perceel/opstalrecht/verpachte staat)
BEEKENING ESIDUELE GONDWAADE (VETOUWELIJK) BIJLAGE
0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Meter Legenda Percelen gebied 0 0 Kenmerk: 00/GIS0/jbo maart 0 Schaal: :.000 Inbrengwaarderapporten Kampen IJsseldelta-Zuid Papierformaat: A ± Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet op schaalgrootte.
B C D E F G H I J K L M N O P Q 0 0 0 0 0 0 0 EXPLOITATIE IJsseldelta - eeve Oppervlakte Procentueel in m Overwater Grondbeleid Adviesbureau Oppervlakte netto plangebied 0 00% Opgesteld door E. Noordam Water,% Datum -0-0 Groen 0,0% Versie Uitgeefbaar,% Verharding,% 00,00% Kadastrale oppervlakte 0 BOUWPOGAMMA PLANGEBIED Aantal Eenheid Grootte V.O.N. prijs Grondwaarde Bedrag kavel/m incl. BTW per eenheid totaal A. Dorp West en Dorp Centru Appartementen middelduur H stuks, 0.00,00.0,00..0,00 Appartementen duur Haven West stuks 0,.00,00.,00..,00 Appartementen middelduur Haven Centrum stuks, 0.00,00.0,00..0,00 Vrijstaand Herenhuis Haven West stuks,.000,00.0,00..00,00 Vrijstaand Projectmatig Haven West,.000,00.,00.0,00 --kap met garage Haven west stuks,.000,00.,00.0.,00 --kap zonder garage Haven West stuks,.000,00.,00.,00 Vrijstaand Herenhuis Haven Centrum stuks,.000,00.0,00..00,00 Vrijstaand Projectmatig Haven Centrum stuks,.000,00.,00.0.,00 --kap met garage Haven Centrum stuks,.000,00.,00..0,00 --kap zonder garage Haven Centrum stuks,.000,00.,00..0,00 Marina groot Haven Centrum stuks, 0.000,00.0,00..,00 Marina groot uitgeefbaar water Haven Centrum stuks,.,00.,00 Marina klein Haven Centrum 0 stuks,.000,00.0,00.0.0,00 Marina klein uitgeefbaar water Haven Centrum 0 stuks,.,00.0,00 ijwoning sociaal Haven Cent stuks,.000,00.0,00.0.,00 Totaal Dorp West en Dorp Centrum stuks..00,00 B. Kreken Vrije kavel Bos type Kreken 0 stuks,.,00..0,00 Vrije kavel Bos type Kreken stuks 0,.,00..,00 Vrije kavel losse garage Kreken stuks 0,.,00..,00 Vrije kavel vaste garage Kreken 0 stuks 0,0.00,00.0.0,00 Vrijstaand Marina Kreken 0 stuks,.,00.0.0,00 Vrijstaand Marina uitgeefbaar water Kreken 0 stuks,.,00 0.0,00 Vrije kavel Marina Kreken stuks,0.0,00..,00 Vrije kavel Marina uitgeefbaar water Kreken stuks 0,.,00.0.,00 Totaal Kreken 0 stuks..,00 C. Dijkzone Appartementen duur Dijkzone stuks,.00,00.0,00..0,00 Vrijstaand Herenhuis inpandig garage Dijkzone 0 stuks,0.00,00.,00 0,00 Vrijstand Projectmatig met garage Dijkzone stuks 0,.00,00 0.0,00..0,00 --kap met garage Dijkzone stuks 0,.00,00.,00..,00 Uitgeefbaar verharding Dijkzone 0 stuks, 0,00 0,00 Uitgeefbaar parkeerplaatsen Dijkzone 0 stuks, 0,00 0,00 Uitgeefbaar Groen Dijkzone 0 stuks, 0,00 0,00 Totaal Dijkzone 0 stuks..,00 Totaal woningen..0,00 D. Voorzieningen (semi)commercieel Hotel bebouwd plus onbebouwd Haven West stuk,0 0,00.0.00,00 Buurtwinkel bebouwd Haven West stuk 00,0 0,00.000,00 Horeca bebouwd plus onb. Haven Centrum stuk,0 0,00 0.0,00 Boothuizen (binnenhaven) Haven Centrum stuks,0 0.000,00 0.000,00 Havengrel. Bedrijvigheid stuk,0 0,00.00,00 Werfgebouw (binnenhaven) Haven Centrum stuk,0 0,00.00,00 Totaal voorzieningen (semi)commercieel.0.0,00 E. Voorzieningen maatschappelijk School stuk,00.,00 Kerk stuk,00 0.,00 Buurtboerderij stuk, 00.000,00 Totaal Voorzieningen maatschappelijk..,00 F. Overige opbrengsten Ligplaatsen collectief in buitenhaven 0 stuks.000,00.0.000,00 Bijdrage provincie t.b.v. Extra stormsluisdeur stuks..000,00..000,00 Bijdrage Waterschap per m rententieoppervlak stuk 0000,0.000,00 Bijdrage Waterschap grondwerk rententie stuk 0000,00 0.000,00 Totaal Overige opbrengsten..000,00 Totaal opbrengsten niet woningen..,00 You created this PDF from an application that is not licensed to print to novapdf printer (http://www.novapdf.com)
0 0 00 0 0 0 0 0 0 B C D E F G H I J K L M N O P Q Totaal opbrengsten..,00 TOTAAL KOSTEN Verwerving van gronden 0 m² - 0,00 Bodemonderzoek en sanering post.000,00 -.000,00 Sloop en opschonen terrein post 0.0,00-0.0,00 Groot grondwek post..,00 -..,00 Bouwrijpmaken post 0.0.,00-0.0.,00 Woonrijpmaken post..,00 -..,00 Kunstwerken post..,00 -..,00 Diverse kosten post..,00 -..,00 Voorbereiding en toezicht post..0,00 -..0,00 Planontwikkeling post.0.,00 -.0.,00 Nominaal saldo project, excl. BTW -..,00 Nominaal -> contante waarde 0..0, Contante waarde prijspeil --0..0, 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 Kostenstijging 0,0% 0,0%,0%,0%,%,%,0%,0%,0%,0%,0% Opbrengstenstijging 0,0% 0,0% 0,0%,0%,0%,0%,0%,0%,0%,0%,0% Discontovoet,% You created this PDF from an application that is not licensed to print to novapdf printer (http://www.novapdf.com)
0 0 0 0 0 0 0 0 B C D E F G H I J K L M N O P Q Dynamisch verdeling kosten en opbrengsten totaal 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 Verdeling Kosten Verwerving van gronden 00% 0% % % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Bodemonderzoek en sanering 00%,% 0% 0,0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Sloop en opschonen terrein 00% 0,00% 0% 0% 0% 0% 0,00% 0% 0% 0% 0% 0% Groot grondwek 00% 0% 0% 0%,%,0% 0%,%,0% 0% 0%,0% Bouwrijpmaken 00% 0% 0% 0%,%,%,%,%,0%,%,%,% Woonrijpmaken 00% 0% 0% 0% 0%,% 0,% 0,%,% 0,%,0%,% Kunstwerken 00% 0% 0% 0% 0%,% 0% 0%,% 0%,%,0% Diverse kosten 00%,0%,0% 0% 0%,0% 0%,0% 0,% 0% 0% 0,% Voorbereiding en toezicht 00%,% 0% 0,%,%,%,0% 0,%,%,%,%,% Planontwikkeling 00%,0%,%,%,%,%,%,%,%,%,%,% Verdeling opbrengsten A. Woningen Dorp West en Dorp Centrum 00% 0% 0% 0% 0%,%,%,%,%,%,%,% B. Woningen Kreken 00% 0% 0% 0% 0%,%,%,%,%,%,%,% C. Woningen Dijkzone 00% 0% 0% 0% 0%,%,%,%,%,%,%,% D. + E. Voorziengen 00% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0,% 0% 0%,% F. Overige opbrengsten 00% 0% 0% 0% 0%,%,%,%,%,%,%,% Dynamisch model nominaal reëel per januari 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 Kostenstijging,000,000,000,00,0,0,0,0,0,, Opbrengstenstijging,000,000,000,00,00,0,0,0,,,0 Kosten Verwerving van gronden 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Bodemonderzoek en sanering -.000,00-0.0,0 0,00 -.00,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Sloop en opschonen terrein - 0.0,00-0.,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -.0,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Groot grondwek -..,00 0,00 0,00 0,00 -..00, -.0, 0,00 -..0,0 -.., 0,00 0,00 -.,0 Bouwrijpmaken - 0.0.,00 0,00 0,00 0,00 -.., -.., -.00.00, -., - 0.0, -.0., -., -.., Woonrijpmaken -..,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -..,0 -., -.0, -.., -., -.0,0 -..0, Kunstwerken -..,00 0,00 0,00 0,00 0,00-0., 0,00 0,00 -., 0,00 -.0., -.., Diverse kosten -..,00 -.0., -.., 0,00 0,00 -., 0,00 -.0., -.0, 0,00 0,00 -., Voorbereiding en toezicht -..0,00-0., 0,00 -.0, -.,0-0.,0 -., -., -.,00 -., - 0., -.00, Planontwikkeling -.0.,00 -.0., -.0, -.0, - 0., - 0., -.0, -., -., -., -.0,0 -., Opbrengsten A. Woningen Dorp West en Dorp Centrum..00,00 0,00 0,00 0,00 0,00..00,.0.,.0.,00..0,.0.,.0.,.., B. Woningen Kreken..,00 0,00 0,00 0,00 0,00..,..,.0.,..0,..,..0,.., C. Woningen Dijkzone..,00 0,00 0,00 0,00 0,00..,..,.0.,..,..0,..,.., D. + E. Voorziengen..,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00., 0,00 0,00..0, F. Overige opbrengsten..000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0., 0.,.0,.,.0,.,.0, TOTAAL..,00 -.0., -..,0 -.0, -..0, -..,.0.,..0,0-0.,..0,.0.,.0,0 Netto Contante Waarde prijspeil --0..0, Inbrengwaarde per m plangebied per --0, You created this PDF from an application that is not licensed to print to novapdf printer (http://www.novapdf.com)
S T U 0 0 0 0 0 0 0 You created this PDF from an application that is not licensed to print to novapdf printer (http://www.novapdf.com)
0 0 00 0 0 0 0 0 0 S T U 0 0 0,0%,0%,0%,0%,0%,0% You created this PDF from an application that is not licensed to print to novapdf printer (http://www.novapdf.com)
0 0 0 0 0 0 0 0 S T U 0 0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%,0% 0,% 0,%,0% 0,% 0,%,% 0% 0% 0,% 0% 0% 0,% 0,% 0,%,%,%,%,0%,%,%,%,%,%,%,%,%,% 0%,0%,0%,%,%,% 0 0 0,,,,,0, 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -.,0 -., -.00, -.0.0, -.0, -., -.., 0,00 0,00 -., -., 0,00-0.,0 -.,0 -., - 0., -.,0 -.0, -.,.0.,0.0.,..0,..,..,..,..,..,0.., 0,00..,0.,0.,.,.00,..,..,..0,0 You created this PDF from an application that is not licensed to print to novapdf printer (http://www.novapdf.com)
Bijlage B Herbevestiging taxatie bij vaststelling exploitatieplan december 0 eindconcept pagina van
december 0 eindconcept pagina van
BIJLAGE PLANSCHADEISICOANALYSE december 0 eindconcept pagina van
planschaderisicoanalyse IJsseldelta-Zuid gemeente Kampen Datum: maart 0 Projectnummer: 00
INHOUD Inleiding. Aanleiding. Opname van de locatie. Algemene uitgangspunten bij de analyse De planologische vergelijking. Het plangebied. Planologisch-juridische situatie De beoordeling. Uitgangspunten planschaderisicoanalyse. Objecten. Aspecten. De beoordeling. Planschade beoordeling objecten deelgebied Kampen. Planschade Bijlagen Bijlage : Overzichtskaart met ligging en nummeraanduiding objecten Bijlage : Verbeelding toekomstig planologisch regime d.d..0.0 Separate bijlagen Vigerend planologisch regime
Inleiding. Aanleiding De gemeente Kampen heeft SAB opdracht gegeven een planschaderisicoanalyse uit te voeren met betrekking tot de realisatie van het plan IJsseldelta-Zuid. Het grootste gedeelte van het plangebied is gelegen in de gemeente Kampen en een deel is gelegen in de gemeente Dronten. Het plan IJsseldelta-Zuid De realisatie van de IJsseldelta-Zuid is een onderdeel van het Programma IJsseldelta. Dit programma behelst een integrale gebiedsontwikkeling voor het stedelijk netwerk Zwolle-Kampen. Het Programma IJsseldelta bestaat uit twee deelprogramma's IJsseldelta-Noord voor de versterking van het Nationaal Landschap en IJsseldelta-Zuid met als doel de integrale stedelijke ontwikkeling van Kampen in combinatie met hoogwaterbescherming. De feitelijke uitvoering van IJsseldelta-Zuid is in twee fasen gesplitst. Fase is het fysieke fundament voor de gebiedsontwikkeling. Het betreft de aanleg van bypass tussen de IJssel en het Dontermeer en de daarmee samenhangende mogelijkheid voor woningbouwontwikkeling. De bypass heeft dan nog geen hoogwaterafvoer functie. De bypass is nog afgesloten van het IJsselmeer door de oggebotsluis en staat in verbinding met het Drontermeer. Door de aanleg van de recreatieve sluis in de IJsseldijk kan de bypass in fase al wel als vaarroute voor recreatievaart worden gebruikt. In fase wordt de bypass ingezet als uimte voor de iviermaatregel. De bypass wordt dan verbonden met het IJsselmeer door verwijdering van de kering bij oggebot, waardoor er een 'hoog dynamische' natuur met een grote peildynamiek ontstaat. De bypass is gescheiden van het Drontermeer door een nieuwe kering en schutsluis ter plaatse van eiland eeve. Vervolgens is er nog een fase gedefinieerd. In deze fase worden de maatregelen gerealiseerd die horen bij een peilopzet van het IJsselmeer, toegenomen rivierafvoeren, frequentie van stormopzet en strengere normering voor de dijkringen. De start van deze fase ligt in 0. Gebied binnen de gemeente Kampen Voor het project IJsseldelta-Zuid is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het doel van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid is het juridisch-planologisch mogelijk maken van de integrale ruimtelijke ontwikkeling van IJsseldelta-Zuid binnen de gemeente Kampen. De belangrijkste onderdelen van het project betreffen: het verbeteren van de waterveiligheid op de lange termijn door aanleg van een bypass van de IJssel; inrichting van de bypass van de IJssel met nieuwe natuur die tevens zal functioneren als een ecologische verbindingszone tussen de IJssel en de Veluwerandmeren; aanleg van hoogwaardige watergebonden woonmilieus; verbetering van de infrastructuur; een impuls voor (water)recreatie; verbreden van de functiemogelijkheden in de zone Zwartendijk. SAB
Gebied binnen de gemeente Dronten Aangezien het plangebied van IJsseldelta-Zuid ook voor een deel binnen het grondgebied van de gemeente Dronten valt, is ook hier een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Voor dit deel van het plangebied geldt eveneens dat de waterveiligheid op de lange termijn verbeterd moet worden door de aanleg van een bypass van de IJssel. Dit zal in de toekomst gerealiseerd worden door de aanleg van een oeververbinding ter hoogte van de huidige oggebotsluit en de aanleg van een nieuwe sluis ten zuiden van het eiland eve. Het andere belangrijke onderdeel van het project dat in dit bestemmingsplan wordt geregeld betreft de verbreding / verlegging van de Drontermeerdijk. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan voor die delen van het plangebied waar geen ingrepen gepland zijn in een consoliderende regeling. Deze regeling is gericht op het handhaven van bestaande functies en het behouden en versterken van de aanwezige waarden. Noodzaak planschadeanalyse De bovenstaande ontwikkelingen zijn strijdig met de vigerende bestemmingsplannen. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. De bestemmingsplanherzieningen die bovenstaande ontwikkelingen mogelijk maken kunnen aanleiding geven tot aanvragen om vergoeding van planschade. Om het risico daarop te analyseren is voorliggend rapport opgesteld.. Opname van de locatie Op juli 0 hebben deskundigen de heer G.L.M. Damhuis van ichard Damhuis aadgevers B.V. te Beuningen, als taxateur, en mr. A.H. Vaatstra-Koekkoek, juriste van SAB, het plangebied en de omgeving daarvan opgenomen. Op september 0 heeft naar aanleiding van het concept ontwerpbestemmingsplan een aanvullend veldbezoek plaatsgevonden.. Algemene uitgangspunten bij de analyse.. Algemeen Voorliggende rapportage is opgesteld in het kader van het verkrijgen van beleidsinformatie. Er is niet gesproken met eventuele belanghebbenden. De mogelijke planschadegevoelige onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. Om die reden is het geenszins uitgesloten dat wanneer er concrete aanvragen om vergoeding van planschade ex afdeling. van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) worden ingediend, de dan optredende schadebeoordelingscommissie bij een volledige behandeling van de ingediende aanvragen, met het horen van de belanghebbende en een volledige taxatie, tot een ander oordeel komt. Het college van burgemeester en wethouders is in eerste aanleg het bevoegde gezag om op aanvragen om planschadevergoeding een besluit te nemen. In geval van een beroepsprocedure zal de Arrondissementsrechtbank of in geval van een hoger beroep de Afdeling Bestuursrechtspraak van de aad van State het laatste oordeel geven. Deze planschaderisicoanalyse is derhalve niet meer dan een indicatie omtrent de mogelijke schadelijke gevolgen van de onderzochte veranderingen in planologische re- SAB
gimes. Aan deze risicoanalyse kunnen geen mogelijke rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid onzerzijds jegens derden of opdrachtgevers worden verbonden... Gebruikte informatie... Vigerend planologisch regime Voor het plangebied van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid zijn (hoofdzakelijk) de bestemmingsplannen Buitengebied van de gemeente Kampen en de voormalige gemeente IJsselmuiden van kracht, alsmede enkele partiële herzieningen van deze plannen. Voor de zone langs het Drontermeer zijn de bestemmingsplannen Dronten en oggebotsluis van kracht. Vigerende plannen gemeente Kampen Ten behoeve van het uitvoeren van deze risicoanalyse hebben wij de volgende stukken gebruikt: het bestemmingsplan Buitengebied (gemeente Kampen), zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Kampen op december en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op oktober ; het bestemmingsplan Buitengebied ( e herziening, gemeente Kampen), zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Kampen op 0 mei en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op oktober ; het bestemmingsplan Buitengebied, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente IJsselmuiden op november en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op juni ; ste partiële herziening van het bestemmingsplan oggebotsluis-zuid, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Kampen op oktober en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op december ; bestemmingsplan Uiterwaarden, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Kampen op september 00; partiële herziening bestemmingsplan Buitengebied Slaper, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Kampen op december 00 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op februari 00. Vigerende plannen gemeente Dronten het bestemmingsplan Landelijk gebied Dronten, zoals vastgesteld door de directeur van de rijksdienst voor de IJsselmeerpolders op december en goedgekeurd door de minister van Verkeer en Waterstaat op december ; het bestemmingsplan Hanzelijn (00), (tracé van de spoorlijn Zwolle Lelystad), zoals is vastgesteld door de gemeenteraad van Dronten op juni 00 en goedgekeurd door Provinciale staten van Flevoland op september 00.... Toekomstig planologisch regime Toekomstig planologisch regime Kampen het concept ontwerpbestemmingsplan IJsseldelta-Zuid, projectnummer: 00, 0 augustus 0; verbeelding concept ontwerpbestemmingsplan IJsseldelta-Zuid, projectnummer: 00, maart 0. SAB
Toekomstig planologisch regime Dronten het definitief voorontwerp bestemmingsplan IJsseldelta Zuid Dronten (00), projectnummer: 00, juli 0.... Overige informatie Ten behoeve van het uitvoeren van deze planschaderisicoanalyse is naast bovengenoemde bestemmingsplannen tevens gebruik gemaakt van de navolgende stukken: ruimtelijk programma van eisen IJsseldelta-Zuid, versie november 00: stedenbouwkundig plan invulling van het woongebied De eeve; inrichtingsplan Planstudie IJsseldelta-Zuid, fase, definitief april 0; oppervlaktekaart eeve, onteigeningskaart, versie mei 0. Tot slot is er op augustus 0 en op augustus 0 in een gesprek een toelichting gegeven op het toekomstige planologische regime. Ook deze mondelinge toelichtingen zijn gebruikt bij het opstellen van de planschaderisicoanalyse... Planschade in de Wet ruimtelijke ordening De regeling omtrent de tegemoetkoming in de planschade is geregeld in afdeling. van de Wro. In artikel. Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van onder andere: een bepaling van een bestemmingsplan, inpassingsplan of beheersverordening; een bepaling van planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis; een omgevingsvergunning voor een activiteit die onder andere voorziet in het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan of een beheersverordening; op aanvraag een tegemoetkoming toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins verzekerd is. Artikel.a Wro regelt onder andere dat gemeenten met de verzoeker overeen kunnen komen dat de schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. Schade De inhoud van het begrip schade is in de Wro beperkt tot inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Andere vormen van schade komen niet voor een tegemoetkoming in aanmerking. De schade die wordt veroorzaakt door een planologische wijziging is te onderscheiden in twee soorten, namelijk directe en indirecte planschade. Directe planschade Onder directe planschade wordt verstaan de schade die wordt veroorzaakt door een wijziging van het planologische regime ten aanzien van het eigen perceel. De schade kan waardevermindering van het perceel en de zich daarop bevindende objecten tot gevolg hebben. De schade kan worden veroorzaakt door: het geheel wijzigen van de bestemming op het eigen perceel; het verlies van gebruiks- of bouwmogelijkheden die nog niet waren gerealiseerd; de beperking van de gebruiksmogelijkheden van bedrijfspercelen. SAB
Indirecte planschade Onder indirecte planschade wordt de schade ten gevolge van een wijziging van het planologische regime ten aanzien van nabijgelegen percelen verstaan. Een wijziging van het planologische regime in de omgeving kan planschade tot gevolg hebben. Hieronder zijn een aantal aspecten opgesomd waarvoor een planologische wijziging planschade kan veroorzaken: aantasting van het woon- en leefklimaat, zoals verlies van uitzicht of privacy; aantasting van de bestaans- of inkomensbron, zoals omzetverlies; beperking van de bedrijfsvoering of uitbreidingsmogelijkheden bijvoorbeeld als gevolg van strengere milieunormen. edelijkerwijs niet voor rekening van aanvrager Ten aanzien van deze bepaling zijn in de wet een tweetal regelingen opgenomen. Te weten: het normaal maatschappelijke risico; voorzienbaarheid. Normaal maatschappelijk risico In artikel. Wro is bepaald dat het normaal maatschappelijk risico voor rekening van de aanvrager dient te blijven. Dit geldt voor zowel directe als indirecte planschade. Voor indirecte planschade is in de Wro opgenomen dat in ieder geval % voor rekening van de aanvrager dient te blijven. Dit is % van de waarde van het object dan wel % van de inkomsten vlak voordat het schadeveroorzakende besluit in werking is getreden. Voor directe planschade is voor het deel dat voor rekening van de aanvrager dient te blijven geen forfait in de wet opgenomen. In onze planschaderisicoanalyses wordt alleen het deel van het normaal maatschappelijk risico meegenomen waarvoor in de wet het forfait is opgenomen. Dit betekent concreet dat in het geval van indirecte planschade het planschadebedrag wordt verminderd met de hierboven beschreven %. Voorzienbaarheid Artikel. aanhef en onder a Wro schrijft voor dat burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schade betrekken. De bedoeling is, dat indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de schade voor aanvrager voorzienbaar was en de aanvrager bewust het risico van intreden van de schade heeft genomen, de tegemoetkoming mag worden geweigerd. Het betreft hier de zogenaamde actieve risicoaanvaarding, welke onder de (oude) WO op grond van vaste jurisprudentie reeds een grote rol speelde. Vaak komt het namelijk voor dat voor de vaststelling van een nieuw planologisch regime sprake is geweest van een reeks van planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (bijvoorbeeld een structuurplan, een voorbereidingsbesluit of een gepubliceerd bestemmingsplan). In dergelijke situaties kan in beginsel sprake zijn van voorzienbaarheid indien (één van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van de aankoop SAB
kenbaar waren. Pas na onderzoek van de daadwerkelijke aanvraag om planschadevergoeding kan worden beoordeeld of eventuele schade al dan niet voor vergoeding in aanmerking komt. Omdat de planschaderisicoanalyse in beginsel objectgerelateerd is en ten tijde van het uitvoeren van de analyse de benodigde aanvullende gegevens normaal gesproken niet beschikbaar zijn, wordt bij een risicoanalyse in principe alle schade geïnventariseerd die in beginsel door de wijziging(en) in het planologische regime veroorzaakt kunnen worden. Alleen in die gevallen dat evident sprake is van omstandigheden op basis waarvan eventuele schade deels of geheel voor rekening van belanghebbende dient te blijven is dit in de analyse betrokken. Anderszins verzekerd Er is slechts een recht op een tegemoetkoming in de geleden planschade voor zover deze niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. Artikel. Wro is een ultimum remedium. Daar waar in voorliggend geval nadrukkelijk sprake is of kan zijn van vergoeding van schade anderszins, is dit meegenomen in voorliggende planschaderisicoanalyse. Ter uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling dienen gronden onteigend te worden, dan wel geheel dan wel gedeeltelijk. Deze onteigening zal plaatsvinden door de gemeente Kampen of ijkswaterstaat/provincie. Er wordt in deze planschaderisicoanalyse vanuit gegaan dat in de afspraken die worden gemaakt over de onteigening de planschade voor de eigenaren als gevolg van de gehele ontwikkeling is meegenomen. Dit betekent dat voor deze objecten tot de conclusie kan worden gekomen dat de planschade anderszins is verzekerd. Een nadere beoordeling van deze objecten kan derhalve achterwege blijven. In het overzicht, zoals is opgenomen in de bijlage, zijn de objecten die in het kader van de planschadeanalyse niet nader beoordeeld hoeven te worden beschreven... Andere aspecten van de regeling ex afdeling. Wro Belanghebbende Bij de behandeling van een tegemoetkoming in de geleden planschade zal moeten worden nagegaan of de aanvrager is te beschouwen als belanghebbende. Hierbij is het met name van belang dat de aanvrager ten tijde van de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regime eigenaar, gebruiker of in voorkomende gevallen eigenaar tot een beperkt zakelijk recht dat rust op het onroerend goed is van de betreffende onroerende zaak. Bij de door ons uitgevoerde risicoanalyse zijn uitsluitend de onroerende zaken beoordeeld die een relevante relatie hebben met het plangebied. Niet is onderzocht of eigenaren of gebruikers zijn aan te merken als belanghebbende. Verjaring De regeling uit de (oude) WO betreffende dit onderwerp is ongewijzigd overgenomen. Bepaald is dat een aanvraag om een tegemoetkoming in de geleden planschade moet worden ingediend binnen vijf jaar nadat het desbetreffende besluit onherroepelijk is geworden. Aanvragen die nadien worden ingediend, worden niet-ontvankelijk verklaard en leiden derhalve niet tot toekenning. Dit heeft een verlaging van het totaal uitgekeerde bedrag aan planschade tot gevolg. In deze planschaderisicoanalyse is SAB
echter geen rekening gehouden met de verjaringstermijn. Er wordt vanuit gegaan dat alle aanvragen binnen de in de wet vastgelegde verjaringstermijn worden ingediend. Planologische vergelijking Bij de planschaderisicoanalyse is een vergelijking gemaakt tussen het vigerende en het toekomstige planologische regime. Bij de planologische vergelijking is rekening gehouden met de maximale planologische mogelijkheden bij recht, ongeacht of de realisering daarvan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Niet van belang is of de onder het vigerende plan bestaande mogelijkheden zijn benut. Ook niet van belang is of van de in het nieuwe bestemmingsplan geboden mogelijkheden gebruik wordt of is gemaakt. Op basis van de Wro blijven de flexibiliteitsbepalingen, die als zelfstandige grondslag voor planschade zijn genoemd, buiten beschouwing bij het maximaliseren van de planologische regimes. Deze planmaximalisatie is alleen mogelijk wanneer er daadwerkelijk van de flexibiliteitsbepalingen gebruik is gemaakt. In dat geval is daar wel rekening mee gehouden. Ten tijde van de totstandkoming van deze risicoanalyse is het toekomstige planologische regime nog niet vastgesteld. De nieuwe situatie is op basis van de ons beschikbare gegevens zo nauwkeurig mogelijk ingeschat. Andere kosten Burgemeester en wethouders moeten in hun beslissing over de tegemoetkoming in schade nu ook de mogelijkheden van de aanvrager meewegen om de schade te voorkomen of te beperken. Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming toekennen, is in de wet geregeld dat de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand en de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag, tevens worden vergoed. Deze nieuwe zaken worden in onze planschaderisicoanalyses niet meegenomen, omdat deze op het moment van het opstellen van deze rapportage nog niet inzichtelijk zijn te maken... Waardebepaling In deze planschaderisicoanalyse kan worden geconstateerd dat de wijziging van de planologische regimes leidt tot een waardedaling van een onroerende zaak. Deze waardedaling wordt bepaald door de waarde van een betreffende zaak en de aard en ernst van de inbreuk ten gevolge van de planologische wijziging. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door meer factoren dan de planologische situatie alleen. Ook zaken als aard, constructie en de staat van onderhoud van de opstallen zijn bepalend voor de waarde. Om de waardedaling van een onroerende zaak te kunnen bepalen is uitgangspunt wat een redelijk handelend aspirant-koper zou hebben geboden voor de grond en opstallen op het tijdstip voorafgaand aan en vlak na de planologische wijziging. Omdat onbekend is wanneer het toekomstige planologische regime onherroepelijk wordt en de prijsontwikkelingen voor onroerend goed op de langere termijn niet kunnen worden ingeschat, is bij deze risicoanalyse de opnamedatum als peildatum voor de waardering gehanteerd. AGB juli, B, 0 SAB
ol van de taxateur Bij de opname van het gebied is altijd een erkend taxateur of rentmeester aanwezig. Deze taxeert de waarde van de onroerende zaak door te kijken naar prijzen van recent verkochte of in de verkoop zijnde vergelijkbare onroerende zaken in de omgeving. Zijn deze niet aanwezig dan wordt de waarde van de onroerende zaak geschat op basis van evaring. Tevens schat hij in wat de waardedaling is ten gevolge van de planologische wijziging. Bij de waardebepaling gaat het nadrukkelijk om een schatting... Voordeelverrekening Een planologische maatregel kan naast negatieve ook positieve gevolgen hebben. In sommige gevallen kan dit tot de conclusie leiden dat het planologisch voordeel het planologisch nadeel compenseert. De waardevermindering die voortvloeit uit het planologisch nadeel wordt in dat geval verrekend met de waardevermeerdering die voortvloeit uit het planologisch voordeel. Uit de jurisprudentie blijkt dat bij het toepassen van de voordeelverrekening de planologische voor- en nadelen ten minste moeten zijn onderbouwd met objectieve gegevens. Aan de onderbouwing en motivering wordt veel waarde gehecht. Indien in deze planschaderisicoanalyse onomstotelijk vast staat dat de wijziging van het planologische regime naast nadelen ook voordelen opleveren voor de percelen die onderwerp zijn van de planschaderisicoanalyse, zal dit mee worden genomen in de bepaling van de hoogte van de verwachtte planschade. SAB 0